REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Tribunale di Pisa
Sezione Civile
In composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Stefana Curadi, ha pronunciato ex art. 281 sexies cpc la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 1783/24 promossa da:
(C.F. ), nata a [...] il Parte_1 C.F._1
27.09.1972 e residente in [...], fraz. Marti, rappresentata e difesa dall'Avv. Filippo Giantini del Foro di Pisa, giusta procura in atti
Ricorrente
(C.F. ), nata in [...] il [...], Controparte_1 C.F._2 residente in [...]
Resistente contumace
Precisazione delle conclusioni: all'udienza del 12.06.2025 – tenuta in modalità cartolare
- parte ricorrente ha precisato le conclusioni come da note scritte ritualmente depositate
In fatto e in diritto
Ha agito in giudizio chiedendo di accertare e dichiarare la Parte_1 risoluzione del contratto di locazione a uso abitativo stipulato tra la sig.ra e la Pt_1 sig.ra relativo all'immobile sito in Pontedera, alla Via Tosco Romagnola n. 300, CP_2
a seguito del recesso della conduttrice e di condannare quest'ultima all'immediato rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni per occupazione abusiva dell'immobile, deducendo che:
1 1. A seguito di contratto di divisione del 15.12.2020, la sig.ra è Parte_1
proprietaria esclusiva dell'unità immobiliare ad uso civile abitazione sita in Pontedera
(PI), frazione La Rotta via Tosco Romagnola n. 300,

2. Tale immobile è stato concesso in locazione alla sig.ra con Controparte_1
contratto stipulato in data 12.12.2018 – regolarmente sottoscritto – , pattuendo un canone annuo di euro 6.600,00, oltre rivalutazioni ISTAT, rimborsi spese e oneri accessori, da pagarsi in rate mensili di euro 550,00 da versare entro il giorno 5 di ogni mese,

3. L'art. 2 del contratto prevedeva una durata della locazione di 4 anni, dal 12.12.2018 al 12.12.2022, ed un rinnovo per ulteriori 4 anni in caso di mancata comunicazione di disdetta da parte del locatore, mentre l'art. 4 prevedeva la facoltà per il conduttore di recedere in qualsiasi momento, dandone comunicazione al locatore con raccomandata,

4. L'art. 14 del contratto subordinava la restituzione del deposito cauzionale di €
1.100,00, versato dalla resistente, alla verifica dello stato dell'unità immobiliare per escluderne i danni e al rispetto di ogni obbligazione contrattuale,

5. Prima della scadenza la conduttrice sig.ra comunicava alla locatrice sig. CP_1
la propria volontà di recedere dal contratto di locazione, specificando che Pt_1 avrebbe liberato l'immobile entro il giorno 11.12.2022,

6. Tale recesso era accettato dalla locatrice, che attendeva quindi la liberazione della casa alla data indicata, come comunicato dalla conduttrice,

7. Ciò nonostante la conduttrice, alla data del 11.12.2022, non rilasciava l'immobile e continuava ad occuparlo senza titolo e contro la volontà della proprietaria, oltretutto senza corrisponderle alcuna indennità o canone dal mese di gennaio 2023,

8. La proprietaria ha da subito sollecitato bonariamente il rilascio ed infine, vista l'inerzia della conduttrice, ha inviato un'intimazione formale a mezzo raccomandata a.r. in data 13.09.2023, rimasta priva di riscontro,
9. È stato esperito altresì il tentativo di mediazione obbligatorio in materia di locazione, senza che la resistente si presentasse,
2 10. La sig.ra si trova in precarie condizioni economiche e ha urgenza di Pt_1
rientrare nel possesso dell'immobile
Chiede, preliminarmente con ordinanza ex art. 186 quater c.p.c. di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione e di condannare la resistente al rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni nonché a essere autorizzata a trattenere la somma versata dalla resistente a titolo di deposito cauzionale.
La causa è stata istruita con i documenti allegati agli atti.
All'udienza del 07.11.2024 parte ricorrente ha atto che la resistente aveva rilasciato l'immobile, presumibilmente in estate dopo la notifica del ricorso, senza che si rendesse disponibile a redigere verbale di rilascio.
All'udienza del 12.06.2025 – tenuta in modalità cartolare – parte attrice ha precisato le conclusioni come da note scritte depositate.
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Preliminarmente, verificata la regolarità delle notifiche, deve dichiararsi la contumacia della sig.ra Controparte_1
Nel merito della controversia si osserva quanto segue.
Nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti all'art. 3 era stata prevista una durata di anni 4, decorrenti dal 12.12.2018 al 12.12.2022, rinnovabili tacitamente per altri anni 4, salvo disdetta del locatore da comunicare almeno 6 mesi prima della scadenza;
al successivo articolo 4 è stata disciplinata la facoltà di recesso del conduttore, per giustificati motivi, con preavviso di 6 mesi.
Risulta dagli atti di causa (doc. 3 all.to al ricorso) che parte resistente ha consegnato a mani a parte ricorrente comunicazione avente ad oggetto la disdetta del contratto di locazione n. 154 registrato in data 16.01.2019, confermando che avrebbe rilasciato l'immobile entro il 11.12.2022, senza tuttavia indicare le ragioni giustificatrici richieste dalla contratto.
Tuttavia, considerato che parte locatrice non ha contesto tale circostanza, si può legittimamente ritenere che la parte resistente abbia esercitato la facoltà di recesso di cui all'art. 4 sopra richiamato, con conseguente intervenuta risoluzione del contratto.
3 La mancata indicazione del momento in cui la parte ha esercitato il recesso non permette di determinare con precisione la data della risoluzione del contratto;
tuttavia, considerato che la comunicazione non può essere stata consegnata alla locatrice oltre il 10.12.2022, si può ritenere che almeno dal 10.06.2022 la parte resistente abbia occupato senza titolo l'immobile di proprietà della ricorrente.
In merito alla domanda di condanna al rilascio del bene occupato illegittimamente, occorre precisare che parte ricorrente, all'udienza del 07.11.2024, ha dato atto dell'avvenuta liberazione dell'immobile, verosimilmente verificatasi nell'estate del 2024 a seguito della ricezione della notifica del ricorso, in assenza di contraddittorio, non avendo la conduttrice comunicato alcunché, né risposto all'invito della locatrice alla redazione di apposito verbale di rilascio.
Ne consegue la cessazione della materia del contendere in merito alla domanda di ordine di rilascio dell'immobile, non sussistendo più un interesse della sig.ra Pt_1
Per quanto concerne la domanda risarcitoria essa appare meritevole di accoglimento, nei termini che seguono.
L'art. 1591 c.c. – Danni per ritardata costituzione - stabilisce che “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”. Sul punto la Suprema Corte ha precisato, a tal proposito, che “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta (SS.UU. 33645/22)”.
Ancora si osserva che la giurisprudenza di legittimità afferma, a tal proposito, che “In materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto - sia contrattualmente, sia giudizialmente - l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile (Cass. Civ. 10926/2018)”.
Considerato che parte resistente – su cui gravava l'onere di dimostrare di avere correttamente adempiuto all'obbligo di pagamento e di consegna dell'immobile – risulta
4 non aver corrisposto i canoni di locazione prima e l'indennità di occupazione poi da gennaio 2023 a giugno 2024 – per un totale di 18 mesi - parte resistente è condannata al pagamento della somma di € 9.900,00 oltre a interessi di mora dalla domanda fino al saldo.
Osservato che la parte ricorrente non ha formulato domanda di condanna al risarcimento del maggior danno patito – previsto dall'art. 1591 c.c. ultima parte – , e che ha invece domandato di trattenere la cauzione versato dal conduttore, osservato che “Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata").” (Cassazione Civile sentenza n. 194 del 2023), considerato che la parte ha rilasciato l'immobile con 18 mesi di ritardo e che ha maturato un debito di € 9.900,00, la domanda della parte ricorrente è accolta, con conseguente diritto di ritenere la somma di € 1.100,00 versata dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale, da scomputare alla complessiva somma risarcita.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo i valori minimi dello scaglione, a favore dell'erario stante l'ammissione della parte al Gratuito Patrocinio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa R.G. 1783/24 disattesa ogni contraria istanza
Dichiara la cessazione della materia del contendere rispetto alla domanda di consegna dell'immobile.
Accertata la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 12.12.2018,
Accertato il diritto di di trattenere la somma di € 1.100,00 versata Parte_1 dalla a titolo di deposito cauzionale, Controparte_1
Accertato l'inadempimento di parte Controparte_1
Condanna al pagamento, ai sensi dell'art. 1591 c.c., della Controparte_1 complessiva somma di € 9.900,00 in favore di , oltre a interessi di Parte_1 mora dalla domanda al saldo,– previo scomputo della somma di € 1.100,00,
5 Condanna al pagamento delle spese di lite a favore di Controparte_1
liquidate in € 2.540,00 per compensi, oltre a iva, cpa di legge oltre Parte_1
15% di spese generali, da versare a favore dell'erario.
Sentenza resa ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c.
Pisa, 12.06.2025
Il Giudice
Dott.ssa Stefana Curadi
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