REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice Unico
dott.ssa Anna Castellino
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
ex artt. 281 sexies u.c. c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. r.g. 23271/2024
avente per oggetto: recesso da contratto preliminare
promossa da
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. EMANUELE LERRO Parte_1 C.F._1
presso il cui studio in Torino, corso re Umberto 30 è elettivamente domiciliata,
Parte attrice contro
(C.F. , Controparte_1 C.F._2
Parte convenuta contumace
CONCLUSIONI PRECISATE ALL'UDIENZA DEL 4.4.2025 Per parte attrice:
Piaccia al Tribunale Illustrissimo, contrariis rejectis, così giudicare in via principale, dichiarare la cessazione degli effetti del contratto preliminare di compravendita con effetti anticipati stipulato tra e avente ad oggetto l'unità immobiliare Parte_1 Controparte_1
pagina 1 di 6 sita in Torino, Strada di Settimo, 154 e il relativo box auto pertinenziale, censiti al Catasto dei fabbricati del Comune di Torino al Foglio 1088, particella 19, subalterni 17 e 78, in forza del recesso esercitato da in data 17 ottobre 2024 e, per l'effetto, accertare il diritto di Parte_1 Pt_1
ad ottenere la restituzione della propria unità immobiliare e del relativo box auto
[...]
pertinenziale e condannare al rilascio degli stessi;
Controparte_1
in via principale, accertare il diritto di ad una somma a titolo di indennità di occupazione sine titulo, pari Parte_1
ad Euro 1.000,00 al mese o alla diversa somma ritenuta di giustizia, a far data dal mese di giugno
2024 e sino alla data dell'effettivo rilascio e, per l'effetto, condannare al Controparte_1
pagamento di Euro 1.000,00 al mese o alla diversa somma ritenuta di giustizia, con decorrenza dal mese di giugno 2024 e sino alla data dell'effettivo rilascio;

o, in via subordinata, accertare il diritto di ad una somma a titolo di indennità di occupazione sine titulo, pari Parte_1
ad Euro 1.000,00 al mese o alla diversa somma ritenuta di giustizia, con decorrenza dalla cessazione del contratto preliminare ad effetti anticipati, sopravvenuta il 17 ottobre 2024, e sino alla data dell'effettivo rilascio e, per l'effetto, condannare al pagamento di Euro Controparte_1
1.000,00 al mese, o alla diversa somma ritenuta di giustizia, dal 17 ottobre 2024 sino alla data dell'effettivo rilascio;
in via principale, accertare l'ingiustificato arricchimento di e la correlativa diminuzione Controparte_1
patrimoniale sofferta da in relazione alla fruizione della gestione ordinaria Parte_1
condominiale 2023 e alla fruizione del riscaldamento per la stagione 2023/2024, per un valore complessivo di Euro 4.516,15 e, per l'effetto, condannare la resistente al pagamento, in favore della ricorrente, di un indennizzo pari ad Euro 4.516,15. in ogni caso con vittoria di competenze e spese del giudizio, oltre alla maggiorazione del 30% ex art. 4, comma
1 bis, D.M. 55/2014 (di regola prevista in caso di navigabilità dell'atto, ossia quando «gli atti depositati con modalità telematiche sono redatti con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione e, in particolare, quando esse consentono la ricerca testuale all'interno dell'atto e dei documenti allegati, nonché la navigazione all'interno dell'atto»), oltre rimborso forfettario, Cpa ed Iva.
pagina 2 di 6 MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. esponeva che: Parte_1
. il 7.11.2022 aveva stipulato quale promittente venditrice con quale Parte_2
promissaria acquirente, un contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Torino, strada Settimo 154 e relativo box auto pertinenziale,
censiti al catasto del Comune di Torino, foglio 1088, part. 19, subb. 17 e 78 per il corrispettivo di euro 105.000,00 (doc. 1);
. al fine di consentire il godimento dell'immobile sin dalla stipulazione, le parti avevano pattuito la consegna anticipata del bene e la corresponsione della somma di euro 1.000,00 al mese per 35 mesi,
da conteggiare come caparra confirmatoria e imputare in conto prezzo, con versamento del saldo di euro 70.000,00 al momento del rogito da stipulare entro il 30.10.2025 (doc. 1, art. 11 lett. b),
ponendo altresì a carico dell'occupante gli oneri di gestione e le utenze, oltre alle spese condominiali ordinarie deliberate dopo la data del contratto;

. tuttavia, a decorrere dal mese di ottobre 2023 la convenuta aveva interrotto i pagamenti delle spese di riscaldamento e dal mese di novembre delle spese condominiali ordinarie che la proprietà – a ciò
tenuta nei confronti del condominio - aveva dovuto saldare per l'importo di euro 4.516,15 a seguito di sollecito del legale del condominio (docc. 3 e 4);
. a decorrere dal mese di giugno 2024, inoltre, la promissaria aveva interrotto il pagamento della somma mensile di euro 1.000,00 dopo aver versato l'importo complessivo di euro 19.000,00, da imputare, come da accordi, a caparra confirmatoria;

. in data 1.7.2024 la ricorrente aveva quindi inviato diffida per la regolarizzazione della posizione debitoria, preannunciando che in caso di inadempimento avrebbe esercitato il recesso con incameramento della caparra versata;

. in data 17.10.2024, in assenza di riscontro alla precedente diffida, la ricorrente inviava lettera di recesso con intimazione al rimborso delle spese condominiali e al rilascio dell'immobile, tuttora occupato senza titolo.
Sulla base di tali premesse, dunque, domandava l'accertamento del legittimo esercizio Parte_1
del diritto di recesso per inadempimento della convenuta con conseguente diritto di ritenzione della pagina 3 di 6 caparra, la condanna al rilascio dell'immobile e al pagamento dell'indennità di occupazione sino al rilascio, oltre al rimborso delle spese condominiali da lei anticipate.
Nella contumacia della parte convenuta, non costituitasi nonostante la ritualità della notifica del ricorso e del decreto, la causa, in assenza di istanze istruttorie, veniva discussa oralmente alla prima udienza e trattenuta a decisione ex art. 281 sexies u.c. c.p.c.
* * *
Parte attrice ha agito per l'accertamento della legittimità del recesso per effetto dell'inadempimento della convenuta, con conseguente diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria versata (art. 1385 c.c.).
E' orientamento giurisprudenziale consolidato quello secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o
legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della
circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti
in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento ed il creditore
agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento”
(Cass. SS.UU. 13533/2001).
Tali principi trovano applicazione nel caso di specie in cui la parte ricorrente ha documentato il titolo dell'obbligazione - costituito dal contratto stipulato il 7.11.2022 in forza del quale CP_1
pagina 4 di 6 ha ottenuto la consegna anticipata del bene assumendo l'obbligo di farsi carico degli oneri CP_1
di gestione, utenze e spese condominiali e di versare 35 rate mensili di euro 1000,00 a partire dal
30.11.2022 a valere come caparra confirmatoria e da imputare in conto prezzo – e ha allegato l'inadempimento di tali obbligazioni, senza che la parte debitrice della prestazione abbia dimostrato, come suo onere, l'adempimento.
Pertanto, accertato che da ottobre 2023 la parte promissaria si è resa inadempiente all'obbligo di farsi carico degli oneri condominiali (senza che nella presente sede rilevi il contenzioso insorto col condominio) e da giugno 2024 ha interrotto il pagamento delle rate mensili, nonostante la perdurante occupazione dell'immobile con utilizzo delle utenze, la stessa si è resa reiteratamente e gravemente inadempiente agli obblighi a suo carico, rendendo legittimo l'esercizio del diritto di recesso dal contratto con lettera del 17.10.2024 (Cass. 13845/2024).
La somma già versata, a valere quale caparra confirmatoria in base alle pattuizioni contrattuali,
integra la misura convenzionale di risarcimento del danno che la parte promittente ha titolo per trattenere per effetto dell'esercizio del recesso, al quale consegue altresì l'obbligo della parte convenuta che ha ottenuto la consegna anticipata di restituire l'immobile.
Venuto meno, per effetto del recesso dal contratto (17.10.2024), il titolo legittimante l'occupazione del bene, la parte convenuta da tale data e sino all'effettivo rilascio è tenuta altresì a corrispondere l'indennità di occupazione, liquidata equitativamente in misura pari all'importo concordato contrattualmente ossia 1.000,00 euro al mese.
Infine, l'attrice domanda la condanna della convenuta a rifonderle l'importo di euro 4.516,15 da lei versato (in quanto a ciò tenuta quale proprietaria) per le spese di gestione condominiale e di riscaldamento per le rate scadute nel 2023 – 2024 a seguito di sollecito da parte del legale dell'amministratore condominiale (docc. 2,3), a titolo di ingiustificato arricchimento ex art. 2041
c.c., trovando la diminuzione patrimoniale da lei subita una corrispondenza nel beneficio dell'occupante che ne ha tratto un'utilità economica, fruendo del riscaldamento e delle prestazioni condominiali senza oneri.
pagina 5 di 6 Merita dunque accoglimento la domanda di condanna al pagamento della somma di euro 4.516,15
che integra al contempo l'utilità conseguita dalla convenuta e la diminuzione patrimoniale subita dall'attrice.
Le spese di lite, secondo i principi generali cui non vi è ragione di derogare, devono interamente porsi a carico della parte convenuta soccombente nella misura liquidata nel dispositivo in base al
D.M. n. 55/2014, tenuto conto del valore indeterminato basso, agli importi minimi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria (in assenza di fase istruttoria e con aumento della fase introduttiva scritta ex art. 4 comma 1 bis D.M. 55/2014 ), in considerazione della scarsa complessità della causa,
del rito semplificato e della contumacia della convenuta, oltre esposti documentati per euro 807,18
(comprensivi di c.u., marca, spese di notifica e spese di mediazione documentate in euro 250,10).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, ogni diversa domanda o eccezione disattesa o assorbita,
accerta la legittimità del recesso dell'attrice ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare Parte_1
stipulato il 7.11.2022 per inadempimento della convenuta;
Parte_2
per l'effetto condanna al rilascio dell'unità immobiliare sita in Torino, Parte_2
Strada di Settimo, 154 e del box auto, censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al Foglio
1088, particella 19, subalterni 17 e 78;
condanna a versare a titolo di indennità di occupazione la Parte_2 Parte_1
somma di euro 1.000,00 al mese dal 17.10.2024 sino al rilascio;

condanna a rimborsare a la somma di euro 4526,15; Parte_2 Parte_1
condanna a rimborsare a le spese di lite, che liquida in € Parte_2 Parte_1
3.086,00 per compensi, € 807,18 per esposti, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%
dei compensi, I.v.a. e C.p.a. come per legge.
Così deciso in Torino in data 9 aprile 2025
Il giudice dott.ssa Anna Castellino
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