N. R.G. 39696/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
Antonio Sammarro, ha pronunciato all'esito del deposito entro il termine perentorio del 12.06.2025 di note scritte in sostituzione di udienza ex artt. 127 ter e 128 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 39696 del R.G.A.C. dell'anno 2024, già 38031/2024, decisa all'esito del deposito entro il termine del 05.12.2024 delle note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c.
e vertente
TRA
(cod. fisc. , Parte_1 C.F._1 [...]
(cod. fisc. ) Parte_2 C.F._2 [...]
(cod. fisc. ) con gli avvocati Andrea Casà e Ilaria Parte_3 C.F._3
Baroli;
ATTORI
E on sede in Messina, Viale Europa s.n. n. 59 (C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1
con gli avv.ti Gabriele Maria Vitiello, Vincenzo Capuano, Michele Cascone e Fabiana Raiola;

CONVENUTA
Oggetto: risoluzione per morosità.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
, e Parte_1 Parte_2 Parte_3 premesso che erano comproprietari ciascuno per 1/3 dell'immobile sito in Milano, in Via Legnano n.
28, con entrata indipendente in Via Tommaso da Cazzaniga n.2, identificato in catasto al foglio 348, mappale 33, mappale 34 subalterno 704, mappale 460 e mappale 461, Categoria D/02, Rendita €
26.000,00, che con contratto sottoscritto in data 16 aprile 2018 ed integrato e modificato con successiva scrittura privata avevano concesso in locazione alla l'immobile, al tempo Controparte_1
destinato ad uso abitativo, per lo svolgimento di attività alberghiera, previa mutazione della sua pagina 1 di 6 destinazione e con l'espressa previsione che la parte conduttrice si sarebbe occupata a sua esclusiva cura, responsabilità e spese delle pratiche di cambio destinazione, che il canone locativo annuo era stato concordato in € 100.000,00, oltre IVA per i primi due anni di durata del rapporto locatizio ed in €
200.000,00 oltre IVA, per gli anni successivi da corrispondere in dodici mensilità consecutive di pari importo anticipatamente entro il giorno dieci di ciascun mese mediante bonifico bancario, che inoltre i costi, gli oneri, le spese e le responsabilità relative alle varie utenze inerenti all'esercizio dell'attività alberghiera erano stati posti ad esclusivo carico della conduttrice, tenuta altresì a rimborsare annualmente a prima richiesta e a titolo di rimborso spese i maggiori importi corrisposti dai locatori per
IMU e TASI conseguenti al cambio di destinazione d'uso della consistenza immobiliare in oggetto, ad occuparsi della registrazione del contratto di locazione, con anticipo delle relative spese a suo carico, salvo poi il rimborso della metà da parte della locatrice al momento della consegna della copia del contratto registrato, ed a stipulare una polizza fideiussoria bancaria, ovvero polizza assicurativa a prima richiesta con beneficiarie le parti locatrici, a garanzia del puntuale e regolare pagamento del canone di locazione, per l'importo e/o con un massimale proporzionato ad almeno un'annualità del canone di locazione, con validità per tutta la durata del rapporto, che la durata del rapporto contrattuale veniva fissata in nove anni, decorrenti dal 1 giugno 2018 con rinuncia dei locatori al diritto di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza novennale, che sin dall'inizio del rapporto contrattuale si era resa sistematicamente inadempiente alle proprie obbligazioni di pagamento del Controparte_1
canone di locazione, nonché di contestuale rimborso dei costi e degli oneri accessori connessi all'immobile locato per cui era stato necessario intervenire sia in sede stragiudiziale che in sede giudiziale, agendo in via monitoria, per richiamare l'odierna convenuta al rispetto dei propri doveri nonché per il mero recupero delle somme spettategli, che era stato vano il tentativo di recuperare i
CP_ canoni attraverso la fideiussione rilasciata a garanzia delle obbligazioni gravanti sulla che infatti solo all'esito dell'iscrizione a ruolo della procedura esecutiva avevano ottenuto il pagamento del decreto ingiuntivo del 29 febbraio 2024 di € 7.541,50 avente ad oggetto i maggiori importi da loro corrisposti a titolo di IMU, in conseguenza dell'avvenuto cambio di destinazione dell'Immobile, con riferimento agli anni 2022 e 2023, nonché il 50% delle spese sostenute dagli odierni intimanti per la registrazione annuale del contratto di locazione in relazione all'anno 2023, che la conduttrice aveva omesso il versamento del canone di locazione, integralmente dovuto, per il mese di ottobre 2024 del complessivo importo pari ad € 19.434,30, nonché dal residuo canone di locazione relativo al mese di settembre 2024 per il parziale importo pari ad € 434,30 per un importo complessivo di € 19.868,60, intimavano lo sfratto per morosità, convenendo la società davanti a questo Controparte_1
pagina 2 di 6 giudice per la relativa convalida e l'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti ed a scadere sino all'esecuzione dello sfratto.
La società si opponeva alla convalida eccependo che aveva concesso in Controparte_1 sublocazione l'immobile alla con contratto del 29/10/2020 regolarmente registrato, con CP_2 durata di nove anni a far data dal 01/11/2020, che l'immobile locato si presentava in pessimo stato d'uso per cui aveva provveduto unitamente alla lla ristrutturazione dell'immobile conclusa CP_2
nel giugno del 2022 ed aveva sostenuto gli oneri di urbanizzazione richiesti dal Comune di Milano, per un importo complessivo pari a circa € 52.000,00, affrontando un esborso complessivo di €
2.600.000,00, per cui i locatori, oltre a beneficiare del pagamento di un canone annuale pari ad €
200.000,00, avevano conseguito una radicale ristrutturazione dell'immobile – che non versava in buone condizioni e presso il quale erano sussistenti difformità edilizie ed urbanistiche – eseguita a spese dei conduttori con materiali e finiture di pregio, con conseguente notevole incremento del valore dell'immobile di loro proprietà, senza avere affrontato alcun costo, che non ricorrevano le condizioni per ritenere grave il ritardo di soli sei giorni nel pagamento della mensilità del canone di ottobre 2024 eseguito il 16.10.2024, e del saldo della mensilità di settembre 2024 pari ad € 434,30, avendo peraltro provveduto al pagamento della mensilità di novembre 2024, con bonifico eseguito in data 08/11/2024, che non sussisteva alcun sistematico inadempimento alle proprie obbligazioni, né alcun “vano tentativo” di recupero di somme dovute mediante escussione della garanzia fideiussoria, stipulata presso la con decorrenza dal 30/12/2022 al 20/12/2026, che aveva sempre Controparte_3
pagato il canone entro il mese corrente e tale condotta era stata ampiamente accettata dai locatori, almeno fino al mese di agosto del 2024, deduceva la scarsa importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. e chiedeva pertanto il rigetto della domanda
Con ordinanza resa all'udienza dell'11.11.2024 il giudice disponeva il mutamento del rito.
Con memoria integrativa del 17.02.2025 gli attori contestavano l'opposizione sull'assunto che costituivano indici della gravità dell'inadempimento i costanti episodi di morosità nel pagamento del canone di locazione, ricorrenti ad ogni scadenza contrattuale pressoché lungo tutta la durata del rapporto, l'avere talvolta rappresentato l'effettuazione di un ordine di bonifico bancario non seguito dal pagamento, l'avere dovuto escutere la polizza a prima richiesta per indurre la conduttrice a pagare il canone e senza ottenere il pagamento dalla garante, l'inadempimento agli obblighi di rimborso dei maggiori importi corrisposti per IMU e TASI, nonché all'obbligo di pagamento della imposta di registro del contratto, l'avere organizzato eventi e feste con musica ad alto volume segnalati dalla proprietà ed anche da soggetti terzi non rispettosi della quiete pubblica ed incompatibili con la finalità della locazione, deducevano l'irrilevanza nel presente procedimento degli esborsi sostenuti per la pagina 3 di 6 ristrutturazione della struttura, deducevano altresì l'omesso pagamento della somma di € 2.345,50, pari alla tassa di registrazione del contratto di locazione dovuta per l'anno 2024 e dell'importo di €
8.901,91, pari alla differenza di aumento dell'IMU dovuta in relazione all'anno 2024, e chiedevano la risoluzione del contratto, il rilascio del bene ed attori ed il pagamento della somma di € 11.247,41, a titolo di oneri accessori scaduti e insoluti.
a sua volta presentava memoria integrativa in cui ribadiva le difese svolte, Controparte_1
evidenziava altresì di avere accreditato correttamente tutti i canoni di locazione, ivi compresi gli importi successivi all'instaurazione del giudizio, eccepiva che i locatori soltanto in data 13/02/2025 avevano fornito i documenti richiesti onde provvedere al pagamento della quota IMU 2024 e dell'imposta di registrazione, che nessun evento musicale tenuto presso la struttura aveva mai turbato la quiete del vicinato, che locatori avevano omesso l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria alle pareti perimetrali dell'immobile, che il presunto omesso pagamento da parte del garante era dovuto alla avvenuta corresponsione del relativo importo da parte del conduttore che in talune occasioni aveva versato gli importi dovuti soltanto pochi giorni dopo il 10 del mese di riferimento, e comunque aveva sempre corrisposto l'importo dei canoni di locazione nel mese corrente, e che non aveva mai utilizzato l'immobile per scopi diversi da quelli previsti contrattualmente.
All'esito del deposito entro il termine perentorio del 12.06.2025 delle note scritte in sostituzione dell'udienza di discussione ex art. 127 ter e 128 c.p.c. la causa viene decisa.
Preliminarmente, ritiene questo giudice che sia preclusa ogni valutazione in ordine alla rilevanza che assume sulla domanda di risoluzione il mancato pagamento della somma di € 2.345,50, pari alla tassa di registrazione del contratto di locazione dovuta per l'anno 2024 e di € 8.901,91, pari alla differenza di aumento dell'IMU dovuta in relazione all'anno 2024, per un importo complessivo di € 11.247,41, richiesto dai locatori con comunicazione del 10.12.2024 e corrisposto in corso di causa a seguito di carteggio intercorso tra le parti, nonché degli eventi musicali che si sarebbero svolti nella struttura dal novembre 2024 atteso che le cause di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore devono essere preesistenti rispetto alla proposizione della domanda giudiziale (cfr. Cass.
26493/2022).
Peraltro, con specifico riferimento ad eventi musicali che si sarebbero svolti in epoca antecedente, non vi è alcuna evidenza che le iniziative contestate abbiano arrecato disturbo alla quiete pubblica e fossero incompatibili con la destinazione dell'immobile in difetto di prova da parte dei locatori, gravati dal relativo onere.
Circoscritto in questi termini il thema decidendum, deve escludersi che l'inadempimento contestato nell'intimazione costituito dal pagamento con un ritardo di sei giorni rispetto al termine previsto pagina 4 di 6 contrattualmente della mensilità di ottobre 2024 di € 19.434,30 unitamente alla somma di € 434,30 quale importo residuo dovuto per la mensilità di settembre 2024 sia di non scarsa importanza ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1455 c.c., avuto anche riguardo alla valutazione di gravità contenuta nel disposto normativo di cui all'art. 5 della legge 391/1978 che seppure riferito solo alle locazione abitative, costituisce un parametro di orientamento anche per le locazioni commerciali, tenuto conto delle dinamiche che hanno caratterizzato il rapporto di locazione.
Sotto tale profilo, infatti va detto che dalle argomentazioni svolte e dalle risultanze contenute negli atti di causa risulta che in occasione dei ritardi nel pagamento del canone mensile da parte della società conduttrice i locatori hanno sempre sollecitato il pagamento prospettando ovvero evidenziando di avere richiesto il versamento alla società assicurativa garante che, peraltro, non ha mai effettuato il pagamento medio tempore eseguito dalla , senza tuttavia mai manifestare la volontà di Controparte_4
risolvere il contratto.
La richiesta di risoluzione, infatti, risulta per la prima volta avanzata con l'intimazione dello sfratto in occasione di un ritardo nel pagamento del canone di soli sei giorni di entità analoga ai ritardi che avevano caratterizzato il rapporto di locazione quantomeno negli ultimi due/tre anni, per cui essendo stata sempre manifestata dai locatori prima dell'instaurazione del presente giudizio la volontà di ottenere l'adempimento seppure tardivo del corrispettivo a fronte di ritardi di qualche giorno e quindi di proseguire nel rapporto deve escludersi la possibilità considerare il ritardo intollerabile e quindi di non scarsa importanza così da fondare la risoluzione del contratto per inadempimento.
I solleciti di adempimento infatti, a fronte di plurime condotte di ritardo di qualche giorno nel pagamento del canone, costituiscono espressione del perdurante interesse dei locatori ad ottenere la prestazione posta a carico della controparte, incompatibile con la volontà di risolvere il contratto manifestata per la prima volta con l'intimazione, peraltro notificata lo stesso giorno del pagamento del canone, senza una previa manifestazione dell'intenzione di terminare il rapporto, per cui deve ritenersi che la situazione esistente al momento dell'instaurazione della lite era tale da consentire di ritenere che il pagamento seppur tardivo nel pagamento del canone rispetto alla scadenza prevista del 10 di ogni mese non incidesse sull'efficacia del rapporto.
Deve peraltro darsi rilievo alla condotta tenuta dalla che successivamente Controparte_1 all'instaurazione del processo e quindi a fronte di una inequivoca volontà degli attori di ritenere grave il ritardo anche di qualche giorno nel pagamento del canone ha corrisposto i canoni di locazione puntualmente, essendo evidente sulla base di una interpretazione della condotta tenuta dalle parti nell'esecuzione del contratto secondo buona fede ai sensi dell'art. 1375 c.c. che il mancato rispetto pagina 5 di 6 delle scadenze contrattuali non sia ormai più tollerato dai locatori comportando in venire meno dell'interesse alla prestazione seppur tardiva e quindi alla prosecuzione del rapporto di locazione.
Sulla scorta di tali considerazioni, dunque, la domanda dev'essere rigettata.
Le spese vanno compensate in considerazione del rilievo che assume la condotta comunque inadempiente tenuta dalla parte convenuta prima dell'instaurazione del giudizio, che non ha comporta la risoluzione del contratto per la valutazione della scarsa importanza del ritardo di qualche giorno nel pagamento dei canoni, avuto riguardo all'interesse dei locatori.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra difesa, deduzione ed eccezione, così provvede:
- Rigetta la domanda e compensa le spese di lite.
Milano, 13 giugno 2025
Il giudice
Antonio Sammarro
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