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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 5.3.2025 tenuta con trattazione scritta e con termine per note ex art. 127 ter c.p.c., lette ed esaminate le prove, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e dell'art. 429 c.p.c., la seguente SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 42219 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021 tra
in persona del l.r.p.t., rappresentato e difeso – giusta Parte_1 procura in atti – dall'Avv. RISPO UMBERTO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA E. FERMI N°101 80010 VILLARICCA attrice e
, rappresentato e difeso – giusta procura in atti – Parte_2 dall'Avv. Maddalena FERRAIUOLO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA DEI GRACCHI 20 00192 ROMA convenuto OGGETTO: Azione di risoluzione del contratto ed altro.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti. MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 e 127 ter – 429 c.p.c. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con atto di intimazione di sfratto per morosità, notificato in data 18.03.2021, la ha convenuto innanzi al Tribunale di Roma il Sig. , Parte_1 Pt_2 quale conduttore dell'immobile sito in Roma alla Via della Giustiniana n. 402, inadempiente al pagamento di canoni di locazione, per la somma complessiva di Euro 156.400,00, per ivi sentire convalidare l'intimato sfratto per morosità ed emettere ingiunzione di pagamento di canoni scaduti e a scadere. Ha esposto ed allegato:
- che l'intimante, quale proprietario dell'immobile ad uso abitativo sito in Roma in via della Giustiniana 402, con contratto di locazione ad uso abitativo
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stipulato il 08/05/2016 (doc.1), e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate Uff. Prov. di Roma il 21/03/2017 al n°4116 serie III T, ha concesso in locazione detto bene, ad uso abitativo, al sig. nato a [...] il Parte_2 17.01.1957;
- che il canone mensile di locazione, contrattuale stabilito, è stato stabilito in €.2.000,00 sino al 13 giugno 2017, oltre oneri condominiali ed aggiornamento annuale Istat nella misura del 75%, da versarsi il giorno cinque di ogni mese nel domicilio del locatore. A partire dal 14 giugno 2017, di comune accordo le parti modificavano il canone di locazione in €.4.000,00 mensili (doc.2), mediante scrittura privata integrativa stipulata in detta data e regolarmente registrata presso l'Agenzia delle Entrate Uff. Prov. Di Roma il 04.11.2020 al n.7781 serie III;
C)- che il sig. si è reso moroso di oltre trentanove canoni di Pt_2 locazione per un totale di €.156.400,00; D)- che nonostante sia stato invitato a mezzo nota raccomandata a/r, l'intimato sino ad ora non ha corrisposto l'importo pattuito;
E) - che la mora persiste. Instaurato il contraddittorio si è costituito in giudizio, con comparsa di costituzione e risposta del 7.06.2021, il Sig. si è costituito nel procedimento, Pt_2 opponendosi alla convalida di sfratto per morosità ed eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità e la nullità delle domande e, in via subordinata, l'assoluta infondatezza delle stesse e spiegando, altresì, domande riconvenzionali. Il Giudice Unico ha rilevato la nullità dell'atto di citazione ed ha disposto l'integrazione della editio actionis nonché la nullità della scrittura di integrazione del canone seppure registrata, per impossibilità di variazione del canone in peius nel corso del rapporto contrattuale (nella specie non trattasi di mero aggiornamento). Nel contradditorio delle parti ha ordinato l'integrazione della domanda precisando la causa petendi entro il termine perentorio del 25.6.2021 in pct. All'udienza successiva il legale rappresentante della ha Parte_1 effettuato le contestazioni a verbale Per l'avv. FERRAIUOLO MADDALENA ha esibito Parte_2 gli originali delle quietanze di pagamento già allegate alla comparsa di costituzione e risposta in atti, che ha ridepositato telematicamente il 24/06/21 con attestazione di conformità. L'Avv. Ferraiuolo si è riportata integralmente al contenuto della suddetta comparsa insistendo in tutte le eccezioni e richieste ivi formulate. Ha insistito per il rigetto delle domande spiegate dall'intimante Pt_1
[...
che, ad oggi, neppure ha provveduto ad integrare la causa petendi come da ordinanza del 17/06/2021. Ha precisato che l'integrazione della causa petendi non sia assolutamente contemplata dal codice di rito relativamente al procedimento di sfratto per morosità. Ha insistito per la condanna alle spese di lite di parte intimante. Ha preso in visione dell'integrazione in udienza ed ha eccepito: l'inammissibilità della domanda per come integrata da parte avversa per assoluta genericità della stessa;
l'inammissibilità della produzione documentale in quanto non autorizzata. Ha precisato che gli assegni richiamati non coincidano con quelli di cui alle quietanze di pagamento suddette e allegate alla comparsa di costituzione e risposta;
ha specificato che i pagamenti in contanti, non contesati, coprono l'intera morosità intimata ed anzi residua, in favore del proprio assistito, un credito di € 39.311,00. Ha evidenziato che, in atti sono state anche prodotte le quietanze relative agli assegni allegati in sede di costituzione. Inoltre ha affermato
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che in questi anni non ci siano state mai contestazioni e richieste di pagamento da parte del sig. nella qualità di rappresentante della non sussistendo Per_1 Pt_1 alcuna morosità (v. Cass. Civ. 16743/2021). Per è comparso l'Avv. UMBERTO RISPO alle ore 12.14, Parte_1 dichiarando di aver provveduto all'integrazione suddetta il giorno 24/06/2021, poi corretta con un successivo atto depositato il giorno successivo, ossia il 25/06/2021. Ha precisato, come da atto integrativo del 25/06/2021, che la morosità persista e che i canoni dovuti ad oggi siano quarantatrè. Su invito del giudice, ha chiarito che gli assegni depositati siano stati consegnati dal conduttore al locatore per sanare la morosità riguardante i canoni oggetto della domanda di convalida di sfratto come integrata in data 24/06/2021. Tutti questi assegni non sono andati a buon fine. Inoltre, ha sottolineato che la morosità persiste anche in relazione al contratto primigenio per il minore importo di €.2000,00 mensili. In pratica, gli unici pagamenti corrisposti sono stati quelli in contanti in quanto i versamenti a mezzo assegni non sono stati incassati. Il conduttore non ha fornito la prova che tali assegni sia stati effettivamente incassati dal conduttore e che non siano stati protestati o annulla o revocati dagli Parte_3 L'attuale intimazione è stata preceduta da lettera di messa in mora, depositata in atti, e da un'altra intimazione di sfratto non iscritta a ruolo, richiamata da una pec depositata dalla controparte. I doc. nn.14 e 15 di controparte già sono stati contestati. Il Giudice Unico ha assegnato termine ad horas all'avvocato di parte convenuta per l'esame dell'atto di integrazione della convalida, non avendo il procuratore il rinvio con termine per note. Ha esibito in visione all'Avv. Rispo tutti gli originali ed il sig. ha confermato che sia sua la firma anche della Per_1 ricevuta del 01/12/2017, allegato doc.13 pagina 14 della originaria produzione di parte convenuta. Al termine della fase sommaria il Tribunale non ha convalidato lo sfratto;
non ha concesso all'intimato un termine per purgare la mora;
ha ordinato con riserva delle eccezioni del convenuto, alla parte intimata , di Parte_2 rilasciare l'immobile di proprietà della parte locatrice intimante, Parte_1 nella persa del l.r.p.t., sito in Roma alla Via della Giustiniana n. 402; entro e non oltre la data del 30/08/2021, prorogato al 01/01/2022 ai sensi dell'art. 40quater della lg.n.69/2021, ed ha disposto il mutamento del rito. Con memoria integrativa ex art. 414 c.p.c. del 26.01.2022, la ha Parte_1 affermato che:
“- che la quale proprietaria dell'immobile ad uso abitativo Parte_1 sito in Roma in via della Giustiniana 402, concesso in locazione, ad uso abitativo, con contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 08/05/2016, e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate Uff. Prov. di Roma il 21/03/2017 al n°4116 serie III T, notificava al sig. atto di Parte_2 intimazione di sfratto per morosità;
- che la morosità ammontava a circa trentasette canoni di locazione per un totale di €.148.400,00 ( di cui alcuni canoni per €.

2.000 ed altri per €.4.000);
- che alla prima udienza del 16.06.2021 controparte eccepiva che taluni canoni erano stati pagati in contanti ed altri con assegni. Tuttavia, per una delle ricevute relativa ai pagamenti in contanti veniva disconosciuta la sottoscrizione dal sig. (legale rappresentante p.t. della , in merito Persona_2 Parte_1 agli assegni si eccepiva che nessuno degli stessi veniva positivamente incassato, per difetto di provvista;

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- che la mora persiste e si è estesa ai mesi successivi. Invero, il sig.
[...]
anche a raffronto delle ricevute di pagamento depositate, si è reso Pt_2 moroso delle seguenti mensilità: marzo 2017, luglio 2017, agosto 2017, settembre 2017, ottobre 2017, febbraio 2018, e di tutte le mensilità comprese nell'arco temporale che vanno da maggio 2018 a giugno 2021, ad eccezione della mensilità di dicembre 2018, per un totale di n.37 mensilità. Inoltre, da luglio 2021 a tutt'oggi, alcuna somma è stata versata per il pagamento del canone di locazione. In merito ai pagamenti mediante assegni si ribadisce che tutti quelli consegnati e presentati all'incasso non hanno avuto un esito positivo, per difetto di provvista dei medesimi. A tal uopo, sono stati depositati estratti conto da cui si evince il mancato addebito delle somme. Invero, in ambito contrattuale, pel caso di eccezione di inadempimento della prestazione di pagamento, incombe in capo al debitore l'onere probatorio di dover dimostrare l'esatto adempimento della obbligazione a proprio carico. Ciò non è stato effettuato, in quanto il deposito di semplici ricevute di presunti bonifici o le copie di assegni bancari non costituiscono materiale probatorio idoneo a dimostrare il trasferimento di denaro diretto all'adempimento della prestazione pecuniaria. Non a caso, questa difesa con il deposito di estratti conto bancari ha dimostrato come tutti gli assegni ricevuti siano stati protestati per difetto di provvista e come non vi sia stato alcun transito di somme dal sig, Pt_2 ai conti della A maggio sostegno delle contestazioni mosse da questa Parte_1 difesa rileva come controparte nulla di concreto abbia obiettato. A tal proposito, giova rilevare come anche controparte, seppur invitata, anche in sede di mediazione obbligatoria, giammai ha prodotto estratti conto bancari ufficiali in cui sia stato dimostrato l'effettivo transito di somme di denaro dai conti del a quelli della Pt_2 Parte_1 Ad ogni modo, il contegno di soggetto moroso non è stato smentito nemmeno in corso di giudizio, in cui lo stesso , per espressa dichiarazione Pt_2 della sua difesa, in cui si ammetteva il debito per pochi canoni, giammai ha provveduto al versamento di un solo euro in favore del locatore. Tale atteggiamento processuale ha, pertanto impedito qualsivoglia approccio conciliativo per assoluta assenza di concreta volontà solutoria dei debiti accumulati. Pertanto, stante la persistenza della evidente e ampia morosità, si chiede emettersi ordinanza di pagamento per le somme non contestate e per le somme per cui non è stata fornita prova contraria per iscritto o di pronta soluzione. All'esito si chiede condannarsi controparte al pagamento integrale dell'integrale morosità accumulata, oltre ai danni per occupazione illegittima dell'immobile con decorrenza, questi ultimi, dal 01.01.2022, per essere l'immobile della tutt'oggi occupato dal sig. senza che Parte_1 Pt_2 corrisponda alcuna somma. Si chiede condannarsi l'intimato al pagamento delle spese processuali in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario”. Nella comparsa conclusione l'attore ha precisato che:
“Si conclude per l'accoglimento della domanda attorea, ossia al pagamento della somma di €.83.408,34, cosi come calcolato nella seconda ipotesi dalla relazione di CTU. Il tutto con vittoria di spese e compensi di lite.
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Infine, si impugnano e contestano le avverse eccezioni di nullità dell'atto introduttivo e di insussistenza del credito della in quanto, come emerso in Pt_1 corso di giudizio, palesemente infondate in fatto ed in diritto”. Si è costituito il Sig. che ha precisato le seguenti Parte_2 conclusioni:
“-in via preliminare, accertare e dichiarare la nullità dell'atto introduttivo del giudizio e della memoria integrativa ex art. 414 c.p.c. per genericità del petitum e della causa petendi;

-in via ancora preliminare, dichiarare l'inammissibilità delle domande nuove spiegate nella memoria integrativa ex art. 414 c.p.c.;
-in via principale e nel merito, pronunciata la nullità della scrittura privata integrativa del 14.06.2017 in quanto contraria a norma imperativa di legge, dichiarare l'infondatezza delle domande per assenza, per le motivazioni sopra esposte, della lamentata morosità e, per l'effetto, rigettare ogni e qualsivoglia richiesta di parte intimante. In via riconvenzionale:
- dichiarare la nullità della scrittura privata integrativa del 14.06.2017 perchè contraria a norma imperativa di legge;

-accertare e dichiarare che per la locazione dell'immobile sito in Roma, Via della Giustiniana n. 402, il Sig. , dall'8.05.2016 e sino al mese di Pt_2 febbraio 2019, ha versato la complessiva somma di Euro 163.311,00, pari a n. 81 canoni mensili di locazione, ciascuno dell'importo di Euro 2.000,00 come da art. 5 del contratto di locazione in essere;

-accertare e dichiarare che il Sig. , per canoni illegittimamente Pt_2 pretesi dalla e versati in esubero rispetto al canone di locazione Parte_1 contrattualmente dovuto, vanta ancora verso la un credito di Euro Parte_1 39.311,00;
-accertare e dichiarare che nel mese di febbraio 2019 è intercorso tra le parti, Sig. e nella persona del suo legale Parte_2 Parte_1 rappresentante Sig. un accordo di compensazione in forza del Persona_2 quale il credito del Sig. , pari a Euro 39.311,00, deve essere compensato con Pt_2 i canoni mensili di locazione a scadere dal mese di luglio 2021 e sino al mese di gennaio 2023;
-in via di mero subordine, nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale adito dovesse disattendere la richiesta di accertamento dell'accordo compensativo sopra descritto, accertare e dichiarare che il Sig. vanta Pt_2 ancora nei confronti della un residuo credito di Euro 39.311,00,oltre Parte_1 interessi legali, per canoni illegittimamente pretesi e versati in esubero rispetto al canone di locazione contrattualmente dovuto e, per l'effetto, condannare la Pt_1
in persona del suo legale rappresentante p.t., a restituire al Sig.
[...] Pt_2
la suddetta somma di Euro 39.311,00, oltre interessi legali;

[...]
-accertare e dichiarare che la si è resa inadempiente agli Parte_1 obblighi contrattuali su di essa gravanti ex artt. 1575 e 1576 c.c., e per l'effetto, condannare la stessa in persona del suo legale rappresentante p.t., a Parte_1 rimborsare al Sig. la somma complessiva di Euro12.026,00, oltre Parte_2 interessi legali, dallo stesso anticipata per l'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria. Con vittoria di spese e onorari di lite.”
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Il Giudice Unico, stante la complessità delle domande e dei conteggi, ha disposto CTU sui fatti di causa, ponendo tali quesiti:
“Accerti il C.T.U., ove possibile, conteggiati gli interessi ex art. 1282 comma 2, c.c. sui canoni scaduti e non corrisposti ed ex art. 2033 c.c. rispetto ad indebiti versamenti, effettuate le debite conseguenti compensazioni tra poste omogenee, gli esatti rapporti di dare ed avere tra il locatore ed il conduttore, a titolo di canoni di locazione a far tempo dall'inizio del rapporto contrattuale sino alla data di scadenza delle osservazioni alla c.t.u. e, per l'effetto, dica se siano stati in tutto od in parte saldati i canoni aventi ad oggetto le mensilità di marzo 2017, di luglio 2017, di agosto 2017, di settembre 2017, di ottobre 2017, di febbraio 2018, di tutte le mensilità da maggio 2018 a giugno 2021, ad eccezione della mensilità di dicembre 2018, oltre successive da luglio 2021 sino alla data di scadenza delle osservazioni alla c.t.u., richieste da parte locatrice, indicando con precisione i canoni scaduti non corrisposti dal conduttore.
A tal fine previamente esamini, analizzi e valuti:
-gli atti, i verbali ed i documenti di causa allegati in atti, la documentazione di formazione successiva alla data del 16.2.2022, prodotta dalle parti nel rispetto del contraddittorio. Non tenga conto delle scritture sottoscritte dal l.r.p.t. della allegate alla comparsa di CP_1 costituzione del 10.6.2021 (e quelle identiche riportate nel giudizio di merito) di cui sia stata espressamente disapprovata la firma all'udienza di convalida del 16.6.2021 nonchè delle scritture sottoscritte dal l.r.p.t. della allegate alla nota di parte convenuta del 26.6.2021 (e Parte_1 quelle identiche riprodotte nel giudizio di merito) espressamente contestate dal l.r.p.t. della Pt_1 all'udienza di convalida del 28.6.2021;
[...]
-le pattuizioni inerenti al corrispettivo previste esclusivamente nell'originario contratto di locazione sottoscritto e registrato tra le parti in data 21.3.2017 (non contempli e non vagli
l'aumento del canone previsto nella memoria integrativa del giugno 2017);
- i “fatti” da considerarsi ex art. 115 c.p.c. “pacifici” tra le parti (tali essendo quelli riconosciuti esplicitamente dalle parti oppure non espressamente e specificatamente contrastati tra le parti entro i seguenti termini: per l'attore, nella memoria integrativa e nell'udienza di discussione del 16.2.2022 successiva alla scadenza dei termini della memoria di replica del convenuto;
per il convenuto, nella memoria di replica e nella prima udienza di discussione del 16.2.2022).
Sc della eterogeneità e pluralità dei versamenti eseguiti, nei conteggi a farsi, non si discosti dai dettami di cui agli artt. 1193 commi 1 e 2 c.c. secondo cui:
“Chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare.
In mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato al debito scaduto;
tra più debiti scaduti, a quello meno garantito;
tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore;
tra più debiti ugualmente onerosi, al più antico. Se tali criteri non soccorrono, l'imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti”; di cui all'art. 1194 c.c. secondo cui:
“Il debitore non può imputare il pagamento al capitale, piuttosto che agli interessi e alle spese, senza il consenso del creditore.
Il pagamento fatto in conto di capitale e d'interessi deve essere imputato prima agli interessi”;
nonché di cui all'art. 1195 c.c. a mente del quale:
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“Chi, avendo più debiti, accetta una quietanza nella quale il creditore ha dichiarato di imputare il pagamento a uno di essi, non può pretendere un'imputazione diversa, se non vi è stato dolo o sorpresa da parte del creditore”. Il G.U., inoltre, viste le note delle parti, ha disposto che il C.T.U. redigesse l'ulteriore c.t.u. definitiva rendendo le osservazioni e rispondendo puntualmente alle deduzioni delle parti con le note in atti del 15 e del 16.12.2023 entro il 30.1.2024. Risolto il problema informatico per cui il C.T.U., dopo la liquidazione della perizia, non riuscisse ad avere più visione dei procedimenti, l'ausiliario ha risposto altresì all'ordinanza, non pervenutagli prima, con cui il GU ha sollecitato la redazione di una relazione definitiva secondo i criteri prefissati nel verbale del 19.2.2024. Indi il C.T.U., reso edotto altresì del contenuto del procedimento sommario, ha proceduto ad effettuare due conteggi: <<…1. Il primo considerando il pagamento di euro 17.200,00 del 17/10/2018, ed interessi di mora al tasso legale calcolati sino al 30 novembre 2023: Calcolo ipotesi 1 Canoni maturati Pagamenti Interessi (A) (B) (C) Totali 152.869,35 - 99.178,93 3.045,54 Differenza tra i canoni maturati-pagamenti (A)-(B)+(C) 56.735,96 In merito alle mensilità pagate, nella prima lo scrivente rileva che risultano interamente pagate le mensilità di marzo 2017, di luglio 2017, di agosto 2017, di settembre 2017, di ottobre 2017, di febbraio 2018, tutte le mensilità da maggio 2018 a maggio 2020. Risulta parzialmente pagata la mensilità di giugno 2020. Risultano non pagate le mensilità da luglio 2020 sino alla data di scadenza delle osservazioni alla c.t.u.

2. Il secondo senza considerare il pagamento di euro 17.200,00 del 17/10/2018, ed ed interessi di mora al tasso legale calcolati sino al 30 novembre 2023, data di scadenza di presentazione delle osservazioni;
Calcolo ipotesi 2 Canoni maturati Pagamenti Interessi (A) (B) (C) Totali 152.903,22 - 81.978,93 4.044,17 Differenza tra i canoni maturati-pagamenti (A)-(B)+(C) 74.934,59 In merito alle mensilità pagate, nella seconda ipotesi lo scrivente rileva che risultano interamente pagate le mensilità di marzo 2017, di luglio 2017, di agosto 2017, di settembre 2017, di ottobre 2017, di febbraio 2018, tutte le mensilità da maggio 2018 a maggio 2020. Risulta parzialmente pagata la mensilità di giugno 2020. Risultano non pagate le mensilità da luglio 2020 sino alla data di scadenza delle osservazioni alla c.t.u…>> Acquisita agli atti l'elaborato peritale d'ufficio il Giudice ha trattenuto la causa in decisione all'esito dell'udienza del 5.3.2025 con trattazione scritta. IV. La domanda di risoluzione del contratto di locazione è ammissibile e procedibile. In primo luogo, va affermato che è pienamente dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice e quella passiva del convenuto, in
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quanto, dal contratto di locazione prodotto in giudizio è indicata la Parte_1 quale locatrice dell'immobile ad uso abitativo sito in Roma, alla alla Via della Giustiniana n. 402, concesso in locazione al sig. conduttore. Parte_2 All'esito dell'istruttoria processuale ritiene il Tribunale che l'attrice abbia, altresì, dimostrato l'esistenza, il contenuto, la validità e l'efficacia del contratto di locazione. L'intimazione di sfratto per morosità, infatti, rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio. Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto. V. Nel merito la domanda di risoluzione del contratto di locazione è fondata. Invero, ai sensi dell'art. 1453 c.c, nei contratti con prestazioni corrispettive, può domandarsi al Giudice la risoluzione del contratto quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni. In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, invero, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto, la validità, l'efficacia, il contenuto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Valga poi che, il principio, sancito dall'art. 1455 cod. civ., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione (cfr. Cass. Civ., sez. 3, sentenza n. 15363 del 28/06/2010). L'attore, producendo in giudizio il contratto stipulato in data con regolare registrazione apposta in calce all'atto, ha pienamente assolto agli oneri di prova che gl'incombevano ex art. 2697 c.c. Secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la
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domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass. Civ. n°15659/2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. Civ. n°3373/2010; Cass. Civ. n°9351/2007; Cass. Civ. n°1743/2007; Cass. Civ. n°20073/2004). Nella specie è incontrovertibilmente emerso, in virtù della disposta relazione peritale d'ufficio e suoi chiari allegati, il mancato esatto adempimento nella corresponsione dei canoni maturati e scaduti da luglio 2020 a tutt'oggi. Infatti, non potendosi certamente considerare eseguito il pagamento di euro 17.200,00 del 17/10/2018 perché documentalmente provato l'impagato dell'assegno bancario Caixa Bank in data 05 novembre 2018, per difetto di provvista, e non potendosi, peraltro, attribuire rilevanza probatoria alcuna all'allegato n. 21h della difesa del convenuto che ciononostante riferisce altresì di un irrealizzabile pagamento in contanti per tale importo, vietato nell'importo così come quantificato, stante il limite all'epoca previsto ex lege di euro 2.999,00 ( cfr. art. 49, comma 1, D.Lgs. 231/2007 come integrato e modificato a L. 28 dicembre 2015, n. 208 ha disposto (con l'art. 1, comma 898), può affermarsi che risultano interamente pagate le mensilità di marzo 2017, di luglio 2017, di agosto 2017, di settembre 2017, di ottobre 2017, di febbraio 2018, e tutte le mensilità da maggio 2018 a maggio 2020, e parzialmente pagata la mensilità di giugno 2020. Va, dunque, osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo è applicabile l'art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato (fermo restando – come subito si dirà - ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore). Poiché, nella specie, si verte in materia di locazione di immobile ad uso abitativo, la questione de qua agitur va risolta attraverso l'applicazione del citato art.

5. In definitiva spettando al Giudice il giudizio sulla gravità e sulla colpevolezza dell'inadempimento del debitore conduttore, nella fattispecie, ritiene
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il Tribunale che sia grave il mancato integrale e definitivo pagamento dei canoni da luglio 2020 all'attualità cui si aggiunge quello solo parzialmente eseguito di giugno 2020. Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento o il ritardo possa essere stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile alla parte conduttrice, nemmeno essendo provata la eccepita compensazione, nè la sussistenza di una giusta causa di giustificazione o di inesigibilità totale della prestazione, per fatto non imputabile al conduttore, dev'essere parzialmente accolta la domanda attorea nei limiti e per gli importi quantificati e determinati dal CTU nell'elaborato peritale d'ufficio al punto 2 delle proprie conclusioni, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione immobiliare per cui è causa A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore alla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero di persone e sgombro di cose, per la data che, ex art 56 della legge n. 392/78, viene fissata il due maggio 2025, in considerazione del tempo necessario a consentire lo sgombero dell'immobile. VI. La scrittura privata integrativa del 14.06.2017 deve ritenersi contraria a norma imperativa di legge (art. 39 della legge n.392 del 1978). Tenuto conto, dunque, esclusivamente, della misura del canone pattuito tra i contendenti nella originaria sede contrattuale va accolta, in parte qua, la domanda attorea di condanna del conduttore al versamento dei canoni scaduti dal luglio 2020 sino alla effettiva restituzione dell'immobile (che si assume risalire al settembre 2022), oltre interessi come da dispositivo. VII. La domanda riconvenzionale di restituzione dell'indebito va rigettata avendo CTU, con accertamento scevro da vizi logici e giuridici, analizzato, oltre all'intero incartamento processuale, altresì verbale d'udienza del 16/06/2021, relativo al procedimento sommario RG 31767/2021, in cui è consacrato il disconoscimento, da parte della della documentazione prodotta in Parte_1 copia difforme dall'originale da controparte, nonché talune delle firme apposte sotto le ricevute di pagamento prodotte da controparte e precisamente quella del 1.12.2017, p.14 del doc.13 allegato al fascicolo di controparte. La locatrice ha, inoltre, eccepito che la ricevuta di pagamento del 18/19.4.2017 (p.5 del doc.13 del foliario di parte convenuta) non reca alcuna firma;
quanto ai doc.14 ed al doc. 15 si tratta di assegni o protestati, come da documentazione bancaria che ha esibito (estratto del conto della da cui risulta protesto dell'assegno di euro Pt_1 40.000,00; copia del protesto dell'assegno di euro 6.000,00 del 15.4.2019 e dell'assegno di euro 27.500,00 del 24.08.2017) ed in parte di assegni non onorati. Infine la parte attrice ha dedotto la mancata prova dell'incasso, in quanto quelli portati all'incasso sono solo quelli indicati nell'estratto conto bancario della che ha prodotto, non ricorrendo prova dell'intervenuto effettivo Parte_1 pagamento per altri assegni. Orbene l'Ausiliario, riguardo ai pagamenti disconosciuti, ha precisato che, nella propria consulenza tecnica, non sono stati considerati gli assegni protestati mentre, mentre, con la relazione definitiva puntuale, non ha considerato le ricevute di pagamento dell'1/12/2017 e del 18-19/04/2017, conseguentemente aggiornando i conteggi già resi. In relazione ai canoni di locazione dei periodi specificatamente indicati dal Giudice, ha chiarito che le ricevute versate in atti, ad eccezione di qualche mensilità, non riportano alcuna indicazione circa le i periodi di riferimento
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oggetto di quietanza, se non un saldo iniziale ed un saldo finale. Per tale motivo, per fornire puntuale riscontro alla richiesta di cui al quesito, ovvero se siano stati pagati i seguenti mesi “mensilità di marzo 2017, di luglio 2017, di agosto 2017, di settembre 2017, di ottobre 2017, di febbraio 2018, di tutte le mensilità da maggio 2018 a giugno 2021, ad eccezione della mensilità di dicembre 2018, oltre successive da luglio 2021 sino alla data di scadenza delle osservazioni alla c.t.u.”, il C.T.U. ha provveduto a riportare in forma tabellare i canoni maturati ed i pagamenti effettuati seguendo l'ordine cronologico, con il saldo via via formatosi. Conteggiati tutti i versamenti effettivamente, via via, eseguiti, è stato identificato il momento in cui il saldo ha assunto valore positivo (che nella tabella proposta rappresenta un valore a credito per la accertando il mese del canone Pt_1 pagato parzialmente o interamente. Conclusivamente, nel secondo calcolo, a cui si aderisce pienamente, il C.T.U. ha acclarato che risultano interamente pagate le mensilità di marzo 2017, di luglio 2017, di agosto 2017, di settembre 2017, di ottobre 2017, di febbraio 2018, tutte le mensilità da maggio 2018 a maggio 2020. Risulta parzialmente pagata la mensilità di giugno 2020. Risultano non pagate le mensilità successive a luglio 2020 oltre interessi, oltre ulteriori canoni scaduti e interessi di legge sino al rilascio effettivo dell'immobile. La domanda riconvenzionale di pagamento dell'indebito va respinta poiché l'ausiliario non ha accertato alcuna differenza, a favore del conduttore, tra i canoni maturati ed i pagamenti eseguiti sino al giugno del 2020 (v. seconda ipotesi). VIII. Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni”, pur nella peculiarità della vicenda sostanziale allegata, per compensare le spese tra le parti, così come previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009. Le spese del giudizio seguono la soccombenza del convenuto e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della controversia e considerata l'importanza ed il numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum) di cui al d.m. n. 55 del 2014, come modificato dal d.m. n.37 del 2018 e da ultimo nel 2022. La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo.

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria domanda, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così decide: 1) accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda attorea e per l'effetto:
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1a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 08/05/2016, e registrato presso l'Agenzia delle Entrate Uff. Prov. di Roma il 21/03/2017 al n°4116 serie III T,, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma alla Via della Giustiniana n. 402 per grave inadempimento colpevole della parte conduttrice;
1b) condanna il conduttore , nato a [...] il [...], Parte_2 residente in [...], C.F. C.F._1 a rilasciare, in favore della parte ricorrente, libero da persone e sgombero da cose, l'unità immobiliare indicata al capo che precede, 1c) conferma l'ordinanza di rilascio emessa in corso di causa ex art. 56 legge n. 392 del 1978;
2) accoglie, in parte, la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, dichiara la nullità della scrittura privata integrativa 14.06.2017 per contrasto con l'art. 39 della legge n.392 del 1978;
3) accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda attorea in parte e, per l'effetto, condanna, la parte conduttrice , nato a Parte_2
Salerno il 17.01.1957, residente in [...], C.F.
al pagamento, in favore della parte attrice della somma C.F._1 mensile di euro 2.000,00 a titolo canoni scaduti e non corrisposti e a scadere, a far tempo dal mese di luglio 2020 sino al rilascio effettivo, oltre interessi moratori al saggio legale ex art. 1282, comma 2, c.c. ex art. 1284 comma 1 c.c.;
4) rigetta, nel resto, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda riconvenzionale della parte convenuta;

5) pone le spese di c.t.u. interamente a carico di parte convenuta, come liquidate come da separato decreto in atti del 22.5.2024;
6) condanna, per le ragioni di cui in motivazione, la parte convenuta
, nato a [...] il [...], residente in [...] Giustiniana n. 402, C.F. al pagamento delle spese e delle C.F._1 competenze di giudizio in favore della parte attrice che, in assenza di nota, liquida, d'ufficio, in €. 14.103,00 per compensi professionali, oltre importi per esborsi e spese vive di notifica, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge Così deciso in Roma all'esito della udienza del 5.3.2025 con trattazione scritta. Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
Ha partecipato alla redazione della minuta di sentenza, l'Avv. Sabato Carbone, giudice onorario di pace in tirocinio civile. Il magistrato affidatario
Maria Flora Febbraro
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