R.G. 25366/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 26/05/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 25366/2023 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. VIGORITI VALERIO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E Co

Controparte_2 rappresentato e difeso dall'avv. CIOTOLA GENNARO, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originaria intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, la parte attrice adiva Questo Tribunale al fine
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1 di vedere convalidato lo sfratto per morosità nonché per sentir emettere ingiunzione di pagamento per canoni dovuti e non versati.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietario dell'immobile sito in Napoli alla via Foria n. 232, riportato in N.C.E.U. di Napoli – sez. VIC identificato al foglio n. 11 particella nn. 70 sub
11;
che con contratto, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Napoli 2 , al n. 004278 – serie 3 T, concedeva in locazione il proprio immobile Co alla società ,a.s. Controparte_3 Controparte_4
che le parti pattuivano un canone mensile pari ad € 750,00;
che la conduttrice si rendeva morosa nel pagamento dei canoni dal giugno
2023 all'ottobre 2023, oltre una differenza di € 150,00 relativa al mese di maggio 2023 nonché la somma di € 90,00 corrispondente all'imposta annuale di registro del contrato di locazione;

che vani sono risultati tutti i tentavi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti.
Si costituiva in giudizio il conduttore che, con svariate argomentazioni, contestava l'altrui pretesa. Precisava, in particolare, che il contratto non era mai stato firmato dal rappresentante legale della né lo Controparte_2 stesso risultava registrato per l'intero importo mensile corrisposto, pertanto deduceva la nullità del contratto di locazione.
Sosteneva l'inesistenza della dedotta morosità e insisteva per il rigetto della domanda attorea.
Rassegnava conclusioni come in atti.
All'udienza del 11.12.2023 veniva concessa ordinanza di rilascio, disposto il mutamento di rito e assegnato termine per introdurre la mediazione.
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2 In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente precisava che la conduttrice rilasciava l'immobile solo in data 23.09.2024 in seguito a procedura esecutiva e che ha continuato a non versare i canoni di locazione fino alla data di rilascio;
insisteva, pertanto, per l'accoglimento della propria domanda.
Parte resistente non depositava memorie.
All'odierna udienza, ascoltata la discussione dei difensori unica - il Giudice procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
Preliminarmente va detto che la domanda è procedibile atteso che le parti hanno svolto, sebbene in maniera infruttuosa, l'iter di mediazione in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d. lgs 28/2010 (cfr. allegato in atti).
Analizzata la questione della procedibilità può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Parte ricorrente si duole della significativa morosità del conduttore nel pagamento del canone di locazione da cui intende invocare la risoluzione contrattuale.
Al riguardo bisogna prendere le mosse dall'onere probatorio circa l'inadempimento contrattuale come tracciato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte. In proposito va detto che colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il
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3 risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” tra le numerosissime Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al Giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
In primo luogo va detto che la parte ricorrente ha provato l'esistenza del contratto di locazione (cfr. allegato agli atti); in secondo luogo ha provato la registrazione (cfr. allegato agli atti ) dello stesso contratto di locazione.
Del pari la stessa parte ricorrente ha dedotto l'inadempimento della primaria obbligazione del conduttore connesse al mancato pagamento dei canoni precisando, nelle memorie di essere creditrice della complessiva somma di €
10.940,00.
A fronte di tali allegazioni, secondo il citato riparto dell'onere probatorio, come tracciato dalle Sezioni Unite, la parte resistente non ha provato il pagamento del canone - fatto estintivo dell'altrui pretesa - né ha introdotto fatti impeditivi in grado di paralizzare la dedotta morosità.
Non sfugge affatto a Questo Giudicante che parte resistente deduce l'esistenza di una presunta diversa pattuizione relativa all'importo del canone in forza del quale lo stesso sarebbe stato fissato nella misura di euro 900,00 in luogo di quello di euro 750,00 realmente dovuto.
In sostanza la deduzione di parte resistente pone il tema del canone cd.
“occulto” o “a nero”. Tuttavia, la deduzione di parte resistente appare, per come emerso dalla vicenda processuale, del tutto confinata nell'ambito della mera asserzione.
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4 Ad ogni buon occorre osservare, in omaggio al principio della ragione più liquida, che la stessa parte conduttrice anche in relazione alla misura del canone che la stessa, nella sua prospettazione ritiene corretta, ha dimostrato la prova del pagamento.
In forza di tali riflessioni ed in ragione dell'arco temporale di morosità come dedotto la condotta di parte resistente non può che considerarsi un grave inadempimento del contratto di locazione alterando del tutto l'equilibrio sinallagmatico del rapporto.
Per tali motivi si impone, pertanto, la dichiarazione della risoluzione della locazione per grave inadempimento del conduttore.
In relazione al rilascio dell'immobile parte ricorrente precisava che , in forza dell'attuazione dell'ordinanza di rilascio, la locatrice rientrava nel possesso dell'immobile e, dunque, in relazione a tale domanda si impone la declaratoria di cessazione della materia del contendere.
Del pari, per le medesime ragioni circa l'onere probatorio, citato in tema di inadempimento contrattuale, deve trovare accoglimento la domanda al pagamento dei canoni di locazione omessi alla data di rilascio del bene per effetto dell'esecuzione dell'ordinanza pronunciata dal Tribunale e come precisati in memoria per la complessiva somma di € 10.940,00.
In relazione all'accoglimento della domanda dei canoni fino alla data del rilascio, doveroso un richiamo alla Suprema Corte di Cassazione che ha chiarito come, in relazione ad intimazione di sfratto per morosità qualora l'intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda
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5 implicitamente contenuta in quella originaria (si veda Cass. civ., sez. III, del
06.09.2007, n. 18686).
Si tratta, invero, di sviluppo di principio espresso dalla stessa Corte Suprema anche in relazione al giudizio di appello (cfr Cass. civ., sez. III, del 11.02.2005,
n. 2853): “Osserva questa Corte che la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti successivamente alla sentenza di primo grado, non costituisce domanda nuova, si sensi dell'art. 437 (richiamato dall'art. 447 bis) cpc. Infatti la diversa quantificazione della pretesa, fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova “causa petendi”, in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi degli art. 345 e 437 cpc(Cass. 23 giugno 2000, n. 8566; Cass. 6.3.1990, n. 1743). A tal fine va osservato che la domanda di pagamento degli ulteriori canoni maturati in corso di causa, proposta in sede di precisazione delle conclusioni, sii risolve in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo su petitum mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, solo una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli art 420 e 414 cpc (Cass. 14 marzo 1991,
n.2693).”
Sulle somme sono dovuti gli interessi legali espressamente richiesti.
Resta da analizzare il tema del governo delle spese di lite.
Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 come aggiornate ex d.m. 147/2022, in relazione allo “scaglione di valore di riferimento” e considerando la natura delle questioni affrontate.


P. Q. M.


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6 Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- accoglie integralmente la domanda di parte ricorrente – compiutamente individuata in atti - e, per l'effetto, dichiara risolto per inadempimento grave del conduttore il contratto di locazione sottoscritto tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli alla via Foria n. 232, compiutamente identificato in atti e nel contratto di locazione allegato;

- dichiara cessata la materia del contendere circa il rilascio confermando l'ordinanza di rilascio;

-condanna la parte resistente-conduttore al pagamento della somma di euro
10.940,00 in favore della parte ricorrente a titolo di canoni di locazione scaduti fino al rilascio, per le motivazioni indicate, importo maggiorato degli interessi legali dalla data delle singole scadenze al soddisfo;

- condanna il resistente al pagamento delle spese processuali che si liquidano nella complessiva somma di € 76,00 per spese ed € 1278,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti come per legge con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario.
E' verbale
Napoli, 26/05/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
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