N. R.G. 2995/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Marco Di Biase, all'udienza del 30.01.2025 tenuta in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2995/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PALLONE Parte_1 C.F._1
UMBERTO, elettivamente domiciliato in VIA MADONNA DELLA NEVE 73, 03100 FROSINONE presso il difensore avv. PALLONE UMBERTO
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MASTRANGELO Controparte_1 C.F._2
PAOLGIULIO, elettivamente domiciliato in VIA VOLTURNO N. 8, 64026 ROSETO DEGLI
ABRUZZI, presso il difensore avv. MASTRANGELO PAOLGIULIO
RESISTENTE
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni.
CONCLUSIONI: Come da note di trattazione scritta depositate.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art.3, comma 5, legge n.431/1998 , conveniva in giudizio innanzi Parte_1 all'intestato Tribunale di Teramo Di Basilico per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: CP_1
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, domanda ed eccezione: 1)accertare
e dichiarare che il locatore in violazione dell'art.3, comma 5, della Legge 9 Controparte_1 dicembre 1998 n.431, non ha adibito l'immobile sito in Roseto degli Abruzzi(TE) – Via Triboletti n.7/9, piano quinto, distinto in NCEU al foglio 34 particella 306 sub 32 agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ne ha riacquistato la
1 disponibilità(31.03.2021) e per l'effetto 2)condannare il SI. al risarcimento dei Controparte_1 danni subiti dal conduttore nella misura di €18.000,00 (diciottomila/00), oltre Parte_1
interessi legali maturati e maturandi o in quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia e che, in ogni caso, non potrà essere inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito
(€400,00), così come previsto dall'art.3, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998 n.431; 3)condannare, altresì, il locatore alla restituzione in favore del conduttore del deposito cauzionale pari a € 900,00 oltre interessi legali dal 01.02.2016; con vittoria di spese, compensi professionali, rimborso forfettario
e accessori di legge”.
Si costituiva in giudizio il resistente mediante deposito di precipua memoria difensiva Controparte_1 chiedendo il rigetto delle domande contenute nell'avverso ricorso in quanto infondate in fatto ed in diritto per le ragioni ivi esplicitate, formulando domanda riconvenzionale e concludendo nei seguenti termini:
“A) in via principale rigettare la richiesta di risarcimento ex art. 3 L. 431/1998 e quella relativa alla cauzione per le causali di cui in narrativa;
B) in via riconvenzionale, condannare ex art. 1591 c.c. il
SI. al pagamento in favore del SI. della somma di € 4.000,00 a Parte_1 Controparte_1
titolo di indennità ex art. 1591 c.c. sino alla data del rilascio (31.03.2021) e di oneri condominiali per
€ 1.304,30 per oneri condominiali o di quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia oltre al maggior danno ai sensi del medesimo art. 1591 c.c. da liquidarsi in via equitativa nella misura ritenuta di Giustizia, con interessi e rivalutazione del dovuto sino all'effettivo soddisfo.; C) con vittoria di spese
e compensi del presente giudizio, oltre oneri di legge”.
Il giudizio veniva istruito attraverso prova per testi e produzioni documentali e alla odierna udienza fissata per la discussione in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta a decisione.
Deduce in sintesi e per quanto qui di interesse la parte ricorrente che:
- con contratto stipulato in data 01.02.2016 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Giulianova il
01.03.2016, l'usufruttuaria concedeva in locazione al SI. Controparte_2 Parte_1
l'appartamento sito in Roseto degli Abruzzi (TE) - Via A. Triboletti n.7/9 nel Condominio “San
Paolo”, piano quinto, distinto in NCEU al foglio 34 particella 306 sub 32 (cfr.doc.1);
- a seguito della morte della SI.ra , subentrava nel contratto di locazione il nudo Controparte_2
proprietario che chiedeva la disdetta del contratto di locazione ex art. 3, comma 1, L. Controparte_1
n. 431 del 09.12.1998, dell'immobile al SI. , con lettera raccomandata a.r. datata Parte_1
24.06.2019 (cfr. doc.2) adducendo che l'immobile serviva quale abitazione del figlio trasferitosi dall'estero unitamente alla coniuge in stato interessante e dal figlio di minore età e dopo circa un anno
2 dall'invio della disdetta conferiva incarico al proprio legale per ottenere la disponibilità dello stesso immobile;

- al solo scopo di comporre bonariamente la controversia il ricorrente a mezzo del proprio legale comunicava di essere disposto a trasferirsi presso altro immobile di sua proprietà in Roseto degli
Abruzzi entro il 01.10.2020 atteso che esso doveva essere ristrutturato per essere reso abitabile;

- successivamente invitava il resistente a verificare in contraddittorio lo stato dell'immobile condotto in locazione il 01.10.2020 alle ore 18:00, precisando, altresì, che a seguito di detta verifica il CP_1
avrebbe dovuto restituire il deposito cauzionale e consegnare la documentazione comprovante l'asserito trasferimento in Italia del figlio Per_1
- all' incontro presenziato dai rispettivi legali le parti non riuscivano a raggiungere un accordo e solo successivamente l'immobile fu riconsegnato libero da persone e cose il 31.03.2021 (cfr. doc.9);
- appurava il ricorrente che il SI. non aveva adibito l'appartamento sito in Roseto Controparte_1
degli Abruzzi – Via Triboletti n.7 agli usi per i quali aveva esercitato la facoltà di disdetta nel termine di 12 mesi dalla data in cui ne ha riacquistato la proprietà poiché il figlio dopo la riconsegna Per_1 dell'appartamento di Via Triboletti avvenuta il 31.03.2021, non si mai è trasferito nel predetto immobile.
Per quanto esposto e sostenuto il ricorrente, esperita infruttuosamente la procedura di mediazione obbligatoria, adiva il tribunale per il ristoro degli asseriti danni a seguito della violazione da parte del resistente dell'art. 3, comma 5, della Legge 9 dicembre 1988 n.431 e la restituzione del deposito cauzionale.
La domanda contenuta in ricorso appare parzialmente fondata e pertanto meritevole di accoglimento per quanto di ragione.
Dall'istruttoria espletata è emerso il diritto maturato dal ricorrente conduttore ad ottenere un risarcimento da determinarsi in misura non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito, come previsto dall'art. 3 comma 5 della legge 9 dicembre 1988 n.431 ove è espressamente stabilito che: “nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta ai sensi del predetto articolo, il conduttore ha il diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o in alternativa al risarcimento di cui al comma 3”.
La parte ricorrente ha fornito prova dell'inadempimento del resistente che non ha ottemperato nel dare seguito a quanto posto a fondamento delle ragioni per l'ottenimento della disponibilità dell'immobile.
3 Il teste escusso di parte ricorrente in risposta al cap. 20), ha confermato la Testimone_1 circostanza che l'immobile rilasciato non è mai stato abitato dal figlio del resistente né da altri;
la stessa infatti ha affermato: “posso riferire che dal 31.03.2021 ho visto che l'appartamento precedentemente occupato dal era vuoto ed è rimasto vuoto per circa 2 anni”. (Verb d'ud. Del 11.04.2024). Parte_1
Altro teste di parte ricorrente conferma le circostanze che all'incontro del 1.10.2020 il non CP_1 volle ritirare le chiavi dell'immobile che fu poi riconsegnato il 31.03.2021, si rifiutò di restituire il deposito cauzionale al ricorrente, suo convivente, e che come appurato suonando al campanello dell'immobile e chiedendo ai vicini, lo stesso era disabitato e non occupato da . (Verb. Persona_2
D'ud. Del 15.01.2024, teste . Testimone_2
Risulta pure per tabulas, dai certificati di residenza di e del di lui figlio Controparte_1 Persona_2
rilasciati dal Comune di Milano in data 14.04.2022, dove è documentato e provato il fatto che
[...] [...]
proprietario dell'immobile Via Triboletti n.9 è residente nel Comune di Atri - Via CP_1
Melegnano, Santa Margherita n.2, mentre ovvero il figlio risulta residente a Roseto Persona_2 degli Abruzzi, in Via Nazionale n.518 nell'immobile acquistato all'asta (doc.12 fasc. parte ricorrente).
La giurisprudenza richiamata dal ricorrente riconosce il diritto dell'inquilino al ripristino del rapporto alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o al risarcimento in ipotesi in cui il proprietario non abbia adibito l'alloggio al fine dichiarato nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità. (Cfr. Cass. Civ. Sez. III, n.18947/2019).
Per converso, non può essere accolta la domanda di restituzione della cauzione pari a € 900,00 poiché, seppur vero che a norma dell'art.1602 c.c. il è subentrato all'usufruttuaria Controparte_1 CP_2
dal giorno della sua morte nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione,
[...] parte resistente allega e prova il fatto che ha acquistato la proprietà dell'immobile già locato all'esito di asta competitiva e non ha ricevuto dal custode giudiziario, e neppure dal debitore esecutato, originario locatore, le somme costituite in deposito cauzionale come evincibile dall'esame del decreto di trasferimento del G.E. del Tribunale di Teramo n. 187 del 14/06/2012 (doc. n. 3 di parte resistente).
Non appaiono neppure rimborsabili a titolo di ristoro di asseriti danni per spese di ristrutturazione dell'immobile di proprietà del ricorrente sia per l'avvenuto rilascio dell'immobile per cui è causa dopo la richiesta, sia per l'assenza di idonea e convincente prova di un collegamento causale tra gli asseriti lavori all'interno dell'appartamento in via Liguria e la non abitabilità dello stesso.
All'accoglimento parziale della domanda consegue la reiezione della riconvenzionale di parte resistente per come quantificata e basata su ragioni di fatto diverse e contrapposte a quelle del ricorrente ma riconducibili a medesimi presupposti giuridici atteso pure che è emerso il fatto che , Parte_1 tramite il proprio procuratore, ha messo a disposizione del resistente l'immobile di Via Triboletti già in
4 data 01.10.2020, giusta lettera richiamata in atti del 10.06.2020 inviata dall'avvocato del ricorrente al legale del resistente, lasciando, fin dalla metà del mese di settembre 2020, l'immobile libero da persone e cose, trasferendosi nel proprio appartamento di Via Liguria.
Ora, l'art. 1591 c.c. prevede espressamente che il conduttore in mora nel restituire la cosa locata è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il danno.
Tale obbligazione risarcitoria ha natura contrattuale, coincidente con il pagamento di una somma pari al corrispettivo convenuto, per ottenere il quale non occorre al locatore fornire la prova del danno subito (cfr. C. Cass. 9256/2021; C. Cass. 2328/2000).
Per giurisprudenza costante spetta "al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto". (Cass. Sez. 3, 5/05/2020, n. 8482;
Cass. Sez. 3, sent. 24/04/2008, n. 10677; Cass. Sez. 3, sent. 12/02/2015, n. 2865).
Il calcolo delle somme dovute al locatore resistente deve tuttavia tenere in considerazione la data del
01.10.2020 e non quella 31.03.2021; i canoni di locazione non pagati dal ricorrente sono quelli relativi ai mesi di luglio, agosto e settembre 2020 per un totale di € 1.200,00 oltre interessi nella misura legale e rivalutazione monetaria secondo i parametri ISTAT e senza considerare gli oneri condominiali di cui non è stato dato riscontro certo di spesa a carico del proprietario resistente.
Atteso l'esito del giudizio con l'accoglimento parziale della domanda attorea e la reiezione parziale della riconvenzionale, le spese possono essere compensate tra le parti nella misura del 50% con condanna della parte resistente alla corresponsione della restante percentuale in favore del ricorrente liquidate come in dispositivo nella corrispondente misura.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario, dott. Marco Di
Biase, definitivamente pronunziando nella causa civile promossa da nei confronti di Parte_1
contrariis reiectis, così decide: Controparte_1

1. accoglie parzialmente la domanda attorea e per l'effetto condanna alla Controparte_1 corresponsione in favore del ricorrente della somma di € 14.400,00, pari a n. 36 mensilità di € 400,00 quale ultimo canone di locazione, alla cui somma andrà detratto l'importo riconosciuto e dovuto al resistente pari a € 1.200,00 quale corrispettivo di n. 3 canoni non pagati dal momento della messa a disposizione dell'immobile;
5 2. compensa al 50% le spese di giudizio tra le parti con condanna del resistente al pagamento della restante percentuale in favore del ricorrente liquidate in complessive € 1.737,00 di cui euro 237,00 per spese ed € 1.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Teramo il 30.01.2025.
Il Giudice Onorario
Dott. Marco Di Biase
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