n. r.g. 7454/2021

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Verbale di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. del giorno 8.4.2025
Oggi 8 aprile 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Alice Buonafede, sono comparsi:
per l'avv. Claudio Capasso;
Parte_1
per , l'avv. Piero Carletti. CP_1
I procuratori delle parti precisano le conclusioni e discutono oralmente la causa, riportandosi ai rispettivi atti, in particolare alle note conclusive depositate in vista dell'odierna udienza.
Il Giudice
udita la discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito, decide come da provvedimento che deposita contestualmente, di cui dà lettura, in assenza delle parti, e che forma parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 7454/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7454 del
Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2021, a seguito di discussione orale tenutasi all'odierna udienza, promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Nettuno, Parte_1 C.F._1 alla via Antonio Gramsci n. 116, presso lo studio dell'avv. Claudio Capasso, che lo rappresenta e difende in virtù di procura allegata all'atto introduttivo;

Attore contro
Controparte_2
(C.F. , in persona del direttore generale pro tempore,
[...] P.IVA_1
elettivamente domiciliata presso la sede in alla via Ruggero Di Lauria n. 28, presso CP_2
l'avv. Piero Carletti, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore;

Convenuta
Oggetto: domanda di risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c.;
2 Conclusioni delle parti: come da verbale dell'odierna udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto, originariamente nelle forme di cui agli artt.
702 bis ss. c.p.c., da al fine di ottenere la condanna dell'Ater al Parte_1
risarcimento dei danni subiti, in ragione dell'anticipato recesso della conduttrice dal contratto di locazione con lo stesso stipulato, a causa della condotta colposa tenuta dalla seconda.
A fondamento della predetta domanda, l'attore ha, nella specie, sostenuto:
- di avere stipulato con la un contratto di locazione ad uso Controparte_3
non abitativo avente ad oggetto l'immobile commerciale sito in Anzio, alla piazza della
Pace nn. 7/8, per una durata di sei anni rinnovabili al canone mensile di euro 1.500,00, proporzionalmente ridotto per i soli primi tre anni di contratto;

- che l'immobile menzionato è situato all'interno di un più ampio fabbricato comprendente cinquanta appartamenti di proprietà dell' CP_1
- che, in data 8.2.2020, la società conduttrice ha inviato all'attore una comunicazione in cui ha rappresentato che l'immobile concesso in locazione era sostanzialmente inaccessibile a causa dei ponteggi installati a far data dal dicembre 2019 sulla facciata dello stabile;

- che, in data 3.3.2020, il proprietario ha diffidato l' di provvedere alla rimozione CP_1
dei ponteggi o all'esecuzione delle opere di manutenzione sullo stabile nel più breve tempo possibile;

- che, in data 29.7.2020, a causa dell'inerzia imputabile alla convenuta, la conduttrice ha inviato al locatore formale comunicazione di recesso dal contratto di locazione in essere per gravi motivi, consistenti nel permanere dei ponteggi e di un deposito di materiali edili dinanzi all'entrata del locale, che hanno indotto la società di telefonia, di cui la conduttrice era mandataria, a ritenere i locali inidonei all'esercizio dell'attività commerciale;

- che, conseguentemente, decorso il termine semestrale di preavviso, l'immobile è stato
3 rilasciato in data 31.1.2021;
- che il proprietario ha, pertanto, patito un danno da parametrare al mancato guadagno derivante dai canoni di locazione persi per effetto dell'anticipato recesso, per la complessiva somma di euro 54.400,00;
- che lo stato dei luoghi, al momento dell'introduzione del giudizio, è rimasto immutato, senza che, a decorrere dal dicembre 2019, sia stata posta in essere alcuna attività manutentiva;

- che il permanere dei ponteggi per un periodo superiore a ventiquattro mesi, in mancanza di esecuzione di alcuna attività manutentiva, integra una condotta illecita causativa dell'anticipato recesso del conduttore e del mancato guadagno patito dal locatore;

- che lo stesso attore ha segnalato che i ponteggi risultano in stato di abbandono e senza protezione per il passaggio pedonale;

- che sono, quindi, ravvisabili tutti gli elementi necessari per configurare una responsabilità della convenuta ai sensi dell'art. 2043 c.c.
Sulla scorta delle predette circostanze, l'attore ha domandato di: “accertare e dichiarare che l'odierno ricorrente Sig. n.q. di proprietario e locatore Parte_1
dell'immobile sito in Anzio (RM) P.zza della Pace nn. 7 e 8 a causa della condotta tenuta dall' di e per tutti i motivi illustrati nel sovraesteso ricorso, ha CP_2 CP_2
subito un danno ingiusto determinatosi per effetto del recesso della conduttrice
[...]
dal contratto di locazione ad uso diverso stipulato con il Parte_2
ricorrente in data 09.02.2018, e, per l'effetto, condannare l di CP_2 CP_2
a versare al ricorrente, a titolo di risarcimento danni, la somma di euro 55.400,00
(cinquantacinquemilaquattrocento/00), quell'altro importo, maggiore o minore che sarà accertato in corso di causa o che l'On.le Tribunale riterrà di giustizia, finanche in via equitativa. Il tutto con interessi compensativi dalla data della costituzione in mora e fino al saldo effettivo. Con vittoria di compensi e spese processuali”.
L'Ater della Provincia di costituitasi in giudizio, ha dedotto: CP_2
- che, con fonogramma del 2.10.2019 (scheda n. 34907, prot. S.T. n. 1974 del
4 9.10.2019), i Vigili del Fuoco hanno comunicato la rimozione di materiale ammalorato o in procinto di distacco da un balcone posto al piano terzo, interno 21, civico 11 del fabbricato Ater per cui è causa;

- che, con successiva ordinanza n. 40 del 21.10.2019, prot. S.T. n. 2202 del 31.10.2019, il ha ordinato l'esecuzione, entro il termine massimo di 30 giorni dalla Parte_3
notifica della stessa, di tutti i lavori di assicurazione, consolidamento e messa in sicurezza, atti all'eliminazione dello stato di pericolo a tutela della pubblica e privata incolumità, con l'immediata interdizione temporanea del balcone posto al piano terzo, interno 21, e dell'area sottostante;

- che l'azienda convenuta si è immediatamente adoperata al fine di emettere verbale di somma urgenza ex art. 163 del d.lgs n. 50 del 2016, per eliminare la pericolosità dei luoghi, affidando i lavori ad una ditta esterna, che ha provveduto a fissare i ponteggi di sicurezza;

- che, nondimeno, in data 23.12.2019, i lavori sono stati sospesi, disponendo di mantenere le misure di protezione installate, vale a dire le mantovane di protezione, i ponteggi, i puntellamenti e le interdizioni;

- che la sospensione è stata, nella specie, disposta, in quanto il grave stato di degrado del fabbricato non avrebbe consentito di eseguire le opere di consolidamento con fondi interni dell' che è stata costretta a ricorrere a finanziamenti regionali;
CP_2
- che, dopo l'attivazione della procedura di richiesta, la Giunta Regionale ha erogato i fondi per la realizzazione dell'intervento di consolidamento e di manutenzione straordinaria del fabbricato in oggetto;

- che, a seguito della concessione dei predetti finanziamenti, ad ottobre 2021 sono stati affidati i lavori di manutenzione e di consolidamento del fabbricato, con previsione di procedere alla rimozione delle opere di messa in sicurezza;

- che non potrebbe ravvisarsi alcuna condotta illecita dell'azienda, la quale si è attivata subito per provvedere a mettere in sicurezza il fabbricato nei termini evidenziati dai Vigili del Fuoco e dal Comune;

- che non è stato dimostrato che il recesso anticipato del conduttore è stato determinato
5 dall'impossibilità di godere in modo pieno del locale in ragione dell'installazione dei ponteggi;

- che il recesso del conduttore è avvenuto solo nel luglio 2020, per cui, data l'emergenza epidemiologica in atto, non è stata data alla convenuta alcuna possibilità di intervenire.
L'azienda ha, dunque, concluso nel senso dell'integrale rigetto della domanda attorea, in assenza di dimostrazione degli elementi costitutivi della fattispecie di cui all'art. 2043
c.c.
Disposto il mutamento di rito ai sensi dell'art. 702 ter c.p.c. e assegnati alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183 c. 6 c.p.c., è stata espletata attività istruttoria mediante assunzione della prova per testi richiesta dalla parte attrice.
Ritenuta, quindi, la causa matura per la decisione, la stessa è definita a seguito di discussione orale tenutasi, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'odierna udienza.

2. Così sinteticamente delineato l'oggetto del presente giudizio, si ritiene utile evidenziare che è del tutto pacifico, perché ammesso dalla stessa che, a seguito di un CP_1
intervento, eseguito in data 2.10.2019, di rimozione delle parti pericolanti da un balcone di un appartamento posto al piano terzo dello stabile di proprietà della convenuta, i Vigili del Fuoco hanno evidenziato la necessità di provvedere a lavori di consolidamento e messa in sicurezza, indicando anche l'esigenza di adottare, temporaneamente e in attesa degli interventi necessari, delle misure di interdizione del balcone interessato dai distacchi e della zona sottostante (cfr. doc. 2 del fascicolo di parte convenuta).
Risulta altresì che, con ordinanza n. 40 del 21.10.2019, il ha ordinato Parte_3
all'Ater, quale proprietaria dello stabile sito in Piazza della Pace n. 11, l'esecuzione entro il termine massimo di trenta giorni dei lavori di assicurazione, consolidamento e messa in sicurezza, individuati come necessari da un tecnico competente, provvedendo, nelle more, all'interdizione del balcone afferente all'appartamento di cui all'int. 21, terzo piano, e all'area sottostante, dal civico n. 8 alla fine dell'edificio, per una lunghezza di circa 10 metri e per una profondità di quattro (cfr. doc. 3 del fascicolo di parte convenuta).
La stessa convenuta ha poi dedotto di essersi rivolta ad una ditta privata, che ha posto
6 in essere nel dicembre 2019 le opere necessarie per interdire l'area nei termini prescritti dall'ordinanza appena richiamata, e che, successivamente, l'esecuzione dei lavori di manutenzione e consolidamento è stata sospesa, atteso che lo stato di degrado dell'edificio avrebbe reso impossibile ricorrere ai fondi dell'azienda, precisando pure che, alla data di costituzione nel presente giudizio nel giugno 2022, dovevano ancora essere eseguiti i prescritti lavori di ripristino.
A mente delle circostanze delineate, può già affermarsi che, pacificamente, la convenuta non ha rispettato il termine di trenta giorni espressamente previsto dall'ordinanza comunale non già per l'esecuzione delle sole ed urgenti misure di interdizione, ma, più propriamente, per effettuare i lavori di consolidamento del fabbricato indicati come necessari anche nel verbale di intervento dei Vigili del Fuoco, lavori che, nel giugno 2022, malgrado l'installazione sin dal dicembre 2019 dei ponteggi, non risultavano ancora iniziati.
Appare altresì incontestato il fatto che i ponteggi installati su iniziativa dell' nel CP_1
dicembre 2019, senza la successiva esecuzione di alcuna opera manutentiva, almeno fino al giugno 2022, hanno interessato proprio la porzione di marciapiede su cui insiste l'immobile adibito ad uso commerciale di proprietà dell'attore, evenienza confermata anche dalla descrizione degli interventi di interdizione contenuta nell'ordinanza comunale.

3. Tanto premesso, prima di valutare se la condotta sopra descritta possa integrare gli estremi del fatto illecito rilevante ai fini dell'art. 2043 c.c., non può prescindersi dal verificare se proprietario di un immobile di natura commerciale, collocato Parte_1
proprio sul marciapiede interessato dai ponteggi e dal transennamento, abbia patito, in conseguenza delle misure temporanee appena descritte, una lesione del proprio diritto di proprietà.
Al riguardo, giova, anzitutto, sottolineare che lo stesso ha documentato di avere concluso con la società un contratto di locazione avente ad Controparte_3 oggetto l'immobile sito in Anzio, Piazza della Pace nn. 7/8, per la durata di sei anni a decorrere dal giorno 1.3.2018, dietro pagamento di un canone mensile di euro 1.500,00,
7 ridotto per i primi tre anni al fine di consentire l'avviamento dell'attività commerciale, in cui è espressamente prevista la destinazione del locale de quo all'esercizio di un'attività di vendita al dettaglio di prodotti di telefonia e di prodotti elettronici collegati (cfr. doc. 1 del fascicolo di parte attrice).
Si rileva, inoltre, che l'attore ha affermato che, a fronte dell'installazione dei ponteggi, la società conduttrice ha, dapprima, segnalato che le opere di messa in sicurezza ostacolavano il libero accesso al locale e ha, in seguito, esercitato, con comunicazione del
29.7.2020, il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi, rappresentati dall'impossibilità di godere in modo pieno del locale, il cui accesso era sostanzialmente impedito dal permanere, nell'area antistante il locale stesso, dei ponteggi e di materiali edili, circostanze queste ultime che hanno trovato conferma nelle dichiarazioni rese dai due testi escussi all'udienza del 23.1.2024 (cfr. docc. 3 e 4 del fascicolo di parte attrice).
Si osserva, in particolare, che rappresentante legale della società Controparte_4 conduttrice, ha affermato di avere lasciato l'immobile a novembre 2020 e riconsegnato le chiavi a gennaio 2021, precisando che lo stato dell'immobile, in tale momento, era esattamente quello raffigurato nelle fotografie prodotte dalla parte attrice e che era di fatto precluso anche l'uso del porticato, nella disponibilità della conduttrice, in quanto, nella parte più lontana dalle serrande, erano stati lasciati per mesi attrezzi, come badili e puntelli, nonché materiali edili e bagni chimici.
Lo stesso teste ha anche riferito che la presenza di dette opere ha inciso sull'affluenza dei clienti, in quanto, oltre che dai ponteggi, l'accesso all'immobile era anche impedito dai puntelli che erano stati collocati sul marciapiede e dal fatto che era precluso l'utilizzo dei parcheggi dinanzi al locale, così determinando una riduzione del transito delle persone sul marciapiede davanti al negozio.
Con Il medesimo ha poi specificato che, dopo la fusione di Wind e quando si è posta l'esigenza di modificare l'insegna del locale, la stessa società mandante ha comunicato che, ove la società conduttrice non avesse mutato la sede, avrebbe revocato il mandato, tanto che la conduttrice è stata, quindi, costretta a trasferire l'attività in via Filibeck, poco distante dal locale per cui è causa.
8 L'ulteriore teste socio della società ha Tes_1 Controparte_3
confermato che, dal novembre 2020, la società non ha più svolto attività in Piazza della
Pace, anche se la riconsegna è avvenuta a febbraio 2021 per rispettare il preavviso semestrale, riconoscendo che le fotografie prodotte dalla parte attrice raffigurano lo stato dell'immobile al momento del trasferimento e precisando che la visibilità delle vetrine e l'accesso all'immobile erano completamente impediti, atteso che sui ponteggi era stato collocato anche un telo verde che nelle foto in atti già non si vede più.
Lo stesso teste ha, inoltre, asserito che, con l'installazione dei ponteggi, l'affluenza era diminuita, in quanto i clienti non volevano transitarvi sotto, e che, con la riduzione dell'ampiezza del marciapiede e il sopraggiungere della pandemia, si è ulteriormente ridotto il numero delle persone che passavano davanti al locale, chiarendo che, dopo che Con si è verificata la fusione tra Wind e la Wind ha lamentato il fatto che la visibilità del negozio si era ridotta, spingendo la società a trasferirsi altrove, in un negozio che dista anche meno di trecento metri da quello precedente, affrontando nuovamente i costi di adeguamento del locale.
Sulla base di quanto appena messo in luce, può ritenersi dimostrato, anzitutto, che la parte convenuta ha provveduto con colpevole ritardo, dopo avere installato i ponteggi, all'esecuzione dei lavori di manutenzione individuati come necessari nella stessa ordinanza comunale dell'ottobre del 2019, non solo omettendo di rispettare il termine di trenta giorni previsto dalla stessa ordinanza, ma anche mancando di riscontrare le diverse diffide inoltrate dallo stesso proprietario nei giorni 6.3.2020, 21.10.2020 e 22.2.2021 (cfr. docc. 3, 5, 7 del fascicolo di parte attrice).
Dall'esame delle immagini fotografiche prodotte dalla parte attrice e dalle dichiarazioni rese dai testi si desume, inoltre, che lo stato di completo abbandono del cantiere, unitamente al ritardo di numerosi mesi nell'inizio delle opere manutentive, che, alla data di costituzione della convenuta nel presente giudizio, non erano ancora state iniziate, hanno di fatto limitato la possibilità di fruire dell'immobile di proprietà dell'attore, destinato per sua natura ad essere adibito ad un'attività commerciale, rendendone estremamente difficoltoso l'accesso e precludendo quasi totalmente la
9 visibilità delle vetrine dall'esterno, elementi essenziali per l'attività di vendita al dettaglio a cui lo stesso era adibito.
Deve, dunque, considerarsi accertato che l'attore ha patito un danno ingiusto, da identificare nella limitazione della facoltà di godimento connessa al diritto di proprietà, causalmente riconducibile ad una condotta colposa della convenuta, individuabile non tanto nella sola collocazione dei ponteggi, quanto nel permanere degli stessi per quasi due anni in ragione del ritardo, alla medesima imputabile, nel dare avvio alle opere di manutenzione, evenienza che consente di ravvisare la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi descritti dalla clausola generale di cui all'art. 2043 c.c., senza che la sola generica e non documentata allegazione di insufficienza di fondi nella disponibilità dell'azienda convenuta possa escludere l'elemento soggettivo appena descritto.
Merita solo precisare che non può accogliersi l'eccezione di incapacità a testimoniare dei testi escussi, sollevata dalla parte convenuta solo nelle note conclusive depositate in vista dell'odierna udienza, e non anche prima e immediatamente dopo la relativa assunzione, considerato che, come chiarito dalla Suprema Corte, “l'incapacità a testimoniare disciplinata dall'articolo 246 c.p.c. non è rilevabile d'ufficio, sicché, ove la parte non formuli la relativa eccezione prima dell'ammissione del mezzo, essa rimane definitivamente preclusa, senza che possa poi proporsi, ove la testimonianza sia ammessa ed assunta, eccezione di nullità della prova”, risultando quest'ultima sanata per effetto di quanto previsto dall'art. 157 c.p.c. (cfr. Cass., sez. un., 6 aprile 2023, n. 9456, in massima).
Analogamente, non può neppure condividersi l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, più correttamente di titolarità passiva, sollevata dalla parte convenuta soltanto nelle note conclusive, non essendo stata detta questione mai dedotta nei precedenti scritti difensivi.

4. Residua, a questo punto, da analizzare il profilo afferente alla selezione delle conseguenze risarcibili sulla base dei criteri previsti dagli artt. 1223 e 2056 c.c., tenendo conto del fatto che l'attore ha lamentato di avere subito, in conseguenza del danno ingiusto appena descritto, un lucro cessante consistente nell'impossibilità di fruire dei
10 canoni previsti dal contratto di locazione in ragione del recesso anticipato esercitato dalla società conduttrice.
In merito, occorre ricordare che dalle dichiarazioni rese dai testi, già esaminate, si trae conferma del dato che il recesso sia stato esercitato dalla conduttrice proprio a causa delle limitazioni all'accesso e alla visibilità del locale derivanti dal permanere dei ponteggi e dei materiali edili, di talché può ritenersi che sussistano, nel caso di specie, elementi oggettivi da cui desumere che il proprietario abbia patito un pregiudizio economicamente rilevante, identificabile nel mancato guadagno derivante dal venire meno, in via anticipata, di un contratto di locazione avente durata di sei anni, che è da riguardare come conseguenza immediata e diretta dell'illecito ascrivibile alla convenuta.
Quanto al profilo della quantificazione, si reputa condivisibile la prospettazione della parte attrice, secondo cui lo stesso è da parametrare al canone di locazione pattuito nel contratto sciolto in via anticipata, pari ad euro 1.400,00, per il solo mese di febbraio 2021
e di euro 1.500,00 per le mensilità successive fino alla prima scadenza in data 28.2.2024, per la somma complessiva di euro 55.400,00.
Si rileva, d'altro canto, che non può riconoscersi la debenza di somme ulteriori in ragione della possibilità di rinnovo tacito del contratto alla prima scadenza, atteso che non verrebbe in considerazione un pregiudizio patrimoniale accertabile in termini di certezza o di elevata probabilità.
Sulla somma così computata non potranno poi computarsi interessi c.d. compensativi, data la genericità delle allegazioni su cui la richiesta si fonda, non avendo la parte attrice fornito indici presuntivi da cui desumere il ricorrere di un pregiudizio per effetto della mancata disponibilità immediata della somma in questa sede liquidata (cfr. Cass., 5 luglio
2023, n. 19063).

5. Concludendo, la domanda proposta da deve essere accolta nella Parte_1
misura sopra precisata.
Le spese di lite, in applicazione dei principi di cui all'art. 91 c.p.c., sono da porre a carico della convenuta e sono liquidate sulla base dei parametri previsti dal d.m. n. 55 del
2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da
11 individuare in relazione al valore del decisum (causa di valore compreso fra euro
52.000,01 ed euro 260.000,00), con la specificazione che si applicheranno i parametri minimi, avuto riguardo alla non particolare complessità delle questioni poste e alla circostanza che il valore della causa si pone di poco al di sopra del margine inferiore dello scaglione di riferimento.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, condanna l Parte_1 [...]
Controparte_2 [...]
al risarcimento dei danni dal primo subiti, liquidati nella complessiva Controparte_2
somma di euro 55.400,00, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 c. 1 c.c. dalla pubblicazione della presente sentenza al soddisfo;

b) condanna l Controparte_2
alla rifusione, in favore di
[...] Parte_1
delle spese di lite, liquidate nella complessiva somma di euro 7.052,00, per compensi, ed euro 406,50, per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 8 aprile 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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