R.G. n. 12850/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile
Il Tribunale, nella persona del giudice Giovanna Faraone, ha pronunciato la seguente

SENTENZA ex art. 447 bis c.p.c.
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 12850/2023 promossa da
(c.f./p. i.v.a. ), con il patrocinio dell'avv. CHELI STEFANIA Parte_1 P.IVA_1 presso il cui studio è elettivamente domiciliata ricorrente contro
(c.f./p. i.v.a. Controparte_1
, con il patrocinio dell'avv. GRASSI STEFANO, presso il cui studio è elettivamente P.IVA_2 domiciliata resistente
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza di discussione in trattazione scritta del 15.05.2025.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Richiamati gli atti ai fini dell'esposizione dello svolgimento del processo, si procede alla redazione della presente sentenza in conformità alle previsioni normative di cui agli artt. 132 C.p.c.
e 118 disp. att. C.p.c. che impongono di esporre in modo succinto i fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione.
1 2.Con ricorso ex art. 447 bis e ss. c.p.c. in data 23.10.2023, ha proposto opposizione Parte_1
avverso il decreto ingiuntivo n. 3164/2023 emesso nei suoi confronti da questo Tribunale in data
06/09/2023, su ricorso di (d'ora in avanti Parte_2 per comodità espositiva) per l'importo di euro 23.658,54, a titolo di canoni di locazione non CP_1 corrisposti in relazione all'immobile in Desenzano del Garda facente parte del Controparte_2
per i mesi di giugno e luglio 2023 (di cui alle fatture nn. 6/E del 01/06/2023 e 7/E del
[...]
03/07/2023).
In principalità, l'attrice ha chiesto la revoca del titolo monitorio, deducendo che il predetto importo non sarebbe dovuto in quanto un incendio propagatosi da un centro commerciale limitrofo al in cui si trova l'immobile concesso alla stessa in locazione da Controparte_2 CP_1
avrebbe comportato l'inutilizzo per 13 giorni e poi un limitato utilizzo del bene locato.
In subordine, ha chiesto la compensazione dei canoni dovuti con le seguenti spese dalla stessa sostenute a causa dell'incendio: euro 5.126,01 per 13 giorni di canone per il mancato utilizzo dell'immobile; euro 11.250,00 per le spese di noleggio dei macchinari refrigeratori d'acqua, in relazione ai quali,
si è già fatta carico della somma di € 5.875,00 invero di competenza della locatrice;
Parte_1
ulteriore somma che sia ritenuta di giustizia, relativamente al diminuito godimento dell'immobile locato.
Si è costituita contestando le domande attoree e chiedendone il rigetto. CP_1
Concessa la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto e respinte le istanze istruttorie avanzate dall'opponente, la causa è stata assunta in decisione a seguito di discussione all'udienza in trattazione scritta del 15.05.2025.

3. L'opposizione non merita accoglimento per i motivi di seguito illustrati.
Incontestato in fatto che in data 1.1.2020 abbia concesso in locazione Controparte_1
commerciale a un immobile, con i relativi posti auto interrati, facente parte del Parte_1
IO , sito nel complesso polifunzionale “Le Vele” a Desenzano del Garda CP_2
(BS), è altresì incontestato che il 23.5.2023 sia scoppiato un incendio in un'area del predetto centro polifunzionale, di proprietà di che propagatosi al IO Controparte_3 CP_2
, ha procurato danni, in misura diversa a seconda della loro collocazione, anche alle unità
[...]
2 interne;
in particolare, l'immobile concesso in locazione da alla ricorrente è stato raggiunto CP_1
dal fumo.
E' documentato in atti, oltre che incontestato, che, a causa di tale evento incendiario, l'immobile condotto in locazione dalla ricorrente, sia stato temporaneamente dichiarato inagibile (cfr. doc. 3 allegato al ricorso) dunque, inutilizzabile (dal 23 maggio 2023) sino alla data del 4 giugno 2023, e che la ricorrente abbia omesso di pagare i canoni di locazione per i mesi di giugno e luglio 2023.
Così ricostruiti i fatti dai quali origina l'opposizione in esame, si procederà ad accertare se sia fondata in diritto la domanda svolta dalla ricorrente ex art. 1460 c.c. per l'accertamento della legittima sospensione/riduzione del pagamento del canone di locazione a fronte dell'inutilizzo e poi parziale inutilizzabilità dell'immobile quindi per non aver “potuto godere in modo pieno ed esclusivo dei locali oggetto del contratto di locazione”.
Occorre brevemente osservare come nei contratti a prestazioni corrispettive, possa trovare applicazione l'art. 1460 c.c., ai sensi del quale “ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia, non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede”.
L'istituto della “exceptio non adimplenti contractus” rappresenta una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva del rapporto e nella locazione consente al conduttore, in presenza di inadempimento del locatore, di sospendere la prestazione in base al principio secondo il quale ciascuna prestazione trova giustificazione nella prestazione della controparte. Esso ha una funzione diretta ed immediata: evitare la rottura del rapporto di corrispettività temporale degli adempimenti.
Tuttavia, accanto ad essa è da riconoscere un'altra funzione, di tipo indiretto ed immediato: quella di rendere più efficaci i rimedi contro la rottura del rapporto di corrispettività tra gli arricchimenti e rendere più efficace la risoluzione per inadempimento. Tale strumento, costituendo una forma di autotutela di portata generale ed applicabile a tutti i contratti, si configura come un'eccezione sostanziale di carattere “sospensivo”, la cui funzione è quella di produrre un effetto “paralizzante” della corrispettività tra le prestazioni, con la conseguenza che il diritto dell'altro contraente di chiedere l'adempimento (o, in alternativa, la risoluzione) e il risarcimento del danno, viene temporaneamente fermato, poiché si contrappongono due opposti diritti potestativi, dato che con l'eccezione di inadempimento il contraente fa valere un proprio controdiritto che, in quanto
3 contrapposto al fatto costitutivo affermato dall'attore, lo paralizza. Il principio inademplenti non est adimplendum trova infatti fondamento nel nesso di interdipendenza che, nei contratti a prestazioni corrispettive, lega le opposte prestazioni e risponde all'esigenza di simultaneità delle prestazioni delle reciproche obbligazioni (Cass. sentenza n. 7719/00, sentenza n. 24899/05).
Il limite di esercizio del diritto potestativo dell'eccipiente è rinvenibile nel rispetto del principio di buona fede. Invero, il secondo comma dell'art. 1460 c.c. prevede che “non può rifiutarsi
l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede”. Il rimedio in esame, così come la risoluzione si fonda sull'altrui inadempimento, ma se ne differenzia in quanto non produce lo scioglimento del contratto e non necessita, per il suo utilizzo, dei medesimi presupposti soggettivi e oggettivi. L'art. 1460 c.c., applicato al contratto di locazione, è soggetto a distinte letture giurisprudenziali, una più restrittiva e una più elastica. Secondo il primo indirizzo il conduttore può spiegare l'eccezione di inadempimento solo innanzi a un contrapposto inadempimento assoluto, ossia alla totale mancanza del godimento locativo (Cass., 10 gennaio 2008,
n. 261); l'altro indirizzo, invece sostiene che l'eccezione può essere utilizzata anche in corrispondenza di una riduzione del godimento, purché nei limiti della proporzionalità. Tale visione ha trovato un particolare risalto nella giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale si è formata prevalentemente con riguardo al tema dell'inadempimento inesatto, piuttosto che a quello dell'inadempimento totale, ed è orientata nel senso che la facoltà del debitore di rifiutare la propria prestazione sia subordinata alla gravità dell'inadempimento altrui, cioè che, secondo la formula legislativa dettata dall'art. 1455 c.c., si tratti di un inadempimento di non “scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte” (Cass. 3 luglio 2000, n. 8880).
Tanto premesso in merito alla natura e ai presupposti del invocato a fondamento dell'opposizione, come correttamente osservato dalla società opposta, nella specie, non è configurabile alcun inadempimento contrattuale della locatrice al quale poter ricondurre causalmente l'inutilizzabilità
(totale e parziale) dell'immobile concesso in locazione in conformità all'uso commerciale cui era destinato.
E'pacifico, infatti, che l'incendio sia divampato, per cause non imputabili alla locatrice, presso gli edifici dell'adiacente complesso condominiale di proprietà di Controparte_3
Privo di pregio, quindi, il richiamo in ricorso alla giurisprudenza che riconosce la legittimità della sospensione del pagamento del prezzo a fronte dell'inutilizzabilità del bene locato, in quanto relativa
4 al caso di intrinseca inidoneità dell'immobile alla destinazione commerciale determinata dalla precarietà delle condizioni del bene.
Non si configura, pertanto, una condotta inadempiente della locatrice che abbia alterato la corrispettività delle prestazioni al punto tale da legittimante l'exceptio non adimplenti contractus ex art. 1460 c.c.
Sotto differente profilo, non è invocabile la responsabilità contrattuale della locatrice in relazione alle conseguenze pregiudizievoli patite dalla conduttrice per fatto di terzo, in ragione della condizione di cui all'art.7del contratto di locazione (doc. 3 della produzione di parte opposta) con la quale le parti hanno convenuto l'espresso esonero del locatore “da ogni responsabilità per i vizi palesi ed occulti sopravvenuti nel corso della locazione, nonché per danni diretti o indiretti che possano derivargli dal fatto, colpa od omissione di terzi, e da qualsivoglia interruzione dei servizi nell'immobile” (doc. 3 produzione di parte opposta).
La sospensione del pagamento del canone locatizio, peraltro, contrasta con l'ulteriore clausola di cui all'art. 11 del contratto di locazione: “Il Conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone mensile e degli oneri accessori oltre il termine stabilito di pagamento e non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento degli importi dovuti”.
Alle superiori considerazioni consegue il rigetto dell'opposizione.

4.Le spese di lite, seguendo la soccombenza, si pongono a carico della ricorrente, in favore della resistente, nella misura, calcolata applicando i parametri vigenti attestati sui valori medi dello scaglione di riferimento (da euro 5.201,00 a 26.000,00), in ragione della mancanza di questioni di rilievo, di euro 919,00 per fase studio, euro 780,00 per fase introduttiva, euro 1680,00 per fase di trattazione, euro 1701,00 per fase decisionale, così complessivamente in euro 5.080,00 oltre spese generali, iva e cpa come per legge.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza e eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta il ricorso in opposizione e, per l'effetto, dichiara definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo n. 3164/2023 emesso da questo Tribunale in data 06/09/2023;
5 condanna a rifondere a a titolo Parte_1 Parte_2 di spese di lite, l'importo di euro 5.080,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Brescia, lì 17 giugno 2025
Il Giudice
dott.ssa Giovanna Faraone

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