Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Tribunale di Milano
- Sezione XIII civile –
in composizione monocratica nella persona del dott. Roberta Sperati, in funzione di Giudice
Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 162/2024, promossa con atto di citazione notificato
DA
[C.F. ], con l'avv. PINELLI GIUSEPPE Parte_1 C.F._1
CARMINE
PARTE APPELLANTE
CONTRO
[C.F. Controparte_1
, con l'avv. FINZI LONGO ALDO MASSIMO P.IVA_1
PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello avverso sentenza n. 7128/2023 del Giudice di Pace di CP_1
CONCLUSIONI
Appellante:
“in via principale: riformare, per i motivi sopra esposti, la sentenza n. 7128/2023, pronunciata dal Giudice di Pace di , resa nella causa iscritta al n.R.G. 51180/2020 e, pertanto CP_1
rigettare integralmente le domande formula-te da controparte;

- in via istruttoria: si insiste altresì nelle richieste istruttorie formulate in occasione del giudizio di primo grado e ribadite nell'atto introduttivo del presente grado di giudizio.
Appellato:
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TRIBUNALE DI MILANO – SEZIONE XIII CIVILE
Sentenza
“Confermare integralmente la Sentenza n. 7128/2023 resa in data 3.9.2023 dal Giudice di Pace di e pubblicata in data 16.112023 e rigettare ogni domanda formulata da controparte CP_1
perché manifestamente infondata, in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge, dei due gradi di giudizio.
IN OGNI CASO NEL MERITO
Accertare e dichiarare tenuto il Sig. al pagamento della somma reclamata in Parte_1 via monitoria per i motivi tutti di cui in narrativa e, per l'effetto, condannare l'opponente al pagamento della somma di € 3.600,76, oltre interessi legali, assolvendo l'appellato da ogni e qualsiasi domanda avversa;

Sempre con vittoria di spese e compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge, dei due gradi di giudizio.
Condannare parte appellante ex art. 96 c.p.c.
IN VIA SUBORDINATA ISTRUTTORIA
Solo per mero tuziorismo difensivo – essendo appunto la causa di natura eminentemente documentale - si richiama qui integralmente il capitolato di prova già dedotto con memoria autorizzata 22.11.2021 in primo grado”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato alla controparte, adiva il Giudice Parte_1
di Pace di proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 14813/2020 emesso in CP_1
data 27/05/2020, con cui il Giudice di Pace di gli aveva ingiunto il pagamento in favore CP_1
del appellato di € 3.600,76, oltre spese di procedimento, a titolo di oneri dovuti per CP_1
somme asseritamente dovute per spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in conseguenza dell'utilizzo comune della;
Controparte_1
che avverso il predetto decreto proponeva opposizione, chiedendone la revoca;
che nel giudizio di opposizione si costituiva il Condominio, chiedendone il rigetto;
che con la sentenza oggi appellata, il Giudice di Pace di così statuiva: CP_1
“Il Giudice di pace di , ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, definitivamente CP_1
pronunciando, così provvede:
- respinge l'opposizione e conferma il decreto ingiuntivo n. 14813/2020 (R.G. 12843/2020) emesso dal Giudice di pace di in data 27.05.2020, depositato il 26.06.2020; CP_1
- condanna l'opponente alla rifusione in favore del Comparto di via Privata Controparte_1 delle spese del presente giudizio di opposizione, liquidate in € 1.265,00 per compenso professionale, oltre spese generali 15%, Iva e C.p.a. di legge”.
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Sentenza
Avverso la predetta sentenza proponeva appello deducendo: Parte_1
a) L'errore del Giudice di Pace consistente nel mancato rilievo dell'improcedibilità del giudizio ex art. 5 D.l.GS. 28/2010;
b) L'erroneo inquadramento giuridico della fattispecie concreta nella figura giuridica del
. CP_1
Ciò premesso, concludeva come in epigrafe.
Si costituiva nel giudizio d'appello il chiedendo il rigetto dell'impugnazione. CP_1
Con sentenza parziale emessa in data 04/07/2025 il Tribunale rilevato che:
“L'odierno attore ha proposto appello avverso la sentenza n. 7128/2023 emessa dal Giudice di
Pace di Milano in data 03/09/2023, deducendo, tra l'altro, l'erroneità della statuizione id primo grado, per non aver il Giudice di Pace disposto la mediazione ex art. 5 D.lgs. 28/2010 nonostante la tempestività della relativa eccezione durante il primo grado di giudizio.
Il motivo è fondato.
Come infatti affermato da recente giurisprudenza di legittimità:
“ allorche' il convenuto eccepisca tempestivamente l'improcedibilità' della domanda per il mancato esperimento del procedimento di mediazione e il giudice erroneamente ritenga che la mediazione non doveva essere esperita, la conseguente nullità' puo' essere fatta valere mediante appello;
in tal caso, il giudice d'appello, dichiarata la nullita' della sentenza, non potendo disporre la rimessione al primo giudice, e' tenuto ad assegnare alle parti il dovuto termine per la presentazione della domanda di mediazione, per poi accertare se la condizione di procedibilita' sia stata soddisfatta e trattare la causa nel merito, ovvero, in mancanza, dichiarare l'improcedibilita' della domanda giudiziale (cosi' Cass. n. 12896 del 2021)”(cfr.
Cass. 28695/2023).
Deve invece evidenziarsi che l'opposizione di cui al primo grado di giudizio aveva ad oggetto il decreto ingiuntivo emesso per oneri condominiali asseritamente non corrisposti, così risultando soggetto alla condizione obbligatoria di procedibilità di cui all'art. 5 D.lgs. 28/2010.
Nel caso in esame, il Giudice di Pace ha ritenuto non doversi disporre la mediazione tempestivamente eccepita ritenendo la materia de qua esclusa dall'obbligo di cui all'art. 5 c. 1 bis D.Lgs. 28/2010, in ragione della mancata istanza ex art. 648 c.p.c. da parte del convenuto opposto.
Il comma 4 del medesimo art. 5 prima richiamato, dispone invece che: “I commi 1-bis e 2 non si applicano: a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione”
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Sentenza
In sostanza, laddove si controverta in ordine alla provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo, la norma impone al giudice di pronunciarsi immediatamente sulle eventuali istanze ex artt. 648
o 649 c.p.c.
I motivi di gravame dell'appellante sono così riassumibili: e, solo dopo aver evaso tale incombente, di verificare l'assolvimento della condizione obbligatoria di procedibilità, se del caso assegnando il termine di legge per l'introduzione del procedimento ove – ex officio o su tempestiva eccezione di parte- la mediazione non risulti esperita.
Ogni diversa interpretazione della norma appena richiamata consentirebbe alle parti di eludere l'obbligatorietà della condizione di procedibilità semplicemente omettendo di formulare istanze di sospensione o concessione della provvisoria esecutività del decreto opposto”, dichiarava la nullità della sentenza di primo grado e contestualmente disponeva la remissione della causa sul ruolo per il prosieguo.
Esperito il procedimento di mediazione, senza svolgere attività istruttoria, le parti venivano invitate alla discussione orale della controversia, e la causa veniva trattenuta in decisione ex art. 281 sexies u.c. c.p.c.
L'appello è infondato e deve essere rigettato.
Come correttamente rilevato dal Giudice di Prime cure:
“La normativa urbanistica prevede, quale condizione per consentire lo sfruttamento edilizio dei comparti edificatori, definiti dall'art. 870 c.c. “unità fabbricabili con speciali modalità di costruzione e di adattamento”, la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e, in alcuni casi, secondaria.
Dispone testualmente l'art. 28, comma 7, legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica) che “il rilascio delle licenze edilizie nell'ambito dei singoli lotti è subordinato all'impegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative ai lotti stessi”.
L'art. 4, comma 1 e 2, legge 29 settembre 1964, n. 847, e successive modifiche, stabiliscono quali sono le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Dispone ancora l'art. 870 c.c. che
“quando è prevista la formazione di comparti… gli aventi diritto sugli immobili compresi nel comparto devono regolare i loro rapporti reciproci in modo da rendere possibile l'attuazione del piano. Possono anche riunirsi in consorzio per l'esecuzione delle opere…”. Per la realizzazione delle opere di urbanizzazione i proprietari dei singoli lotti interessati si associano creando un'organizzazione comune che ha come finalità non solo la costruzione delle opere comuni ma anche la loro gestione e manutenzione nonché l'erogazione di servizi comuni, ecc.
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Sentenza
Contestualmente alla costituzione del i singoli partecipanti possono mettere in CP_2
comunione le aree sulle quali andranno realizzate le opere di urbanizzazione (art. 1350, n. 3,
c.c.).
I consorzi di urbanizzazione vanno tenuti nettamente distinti da altri tipi di consorzi che hanno ricevuto una espressa disciplina dal codice civile.
Nei consorzi di urbanizzazione il legame che unisce i partecipanti è dato dalla proprietà o titolarità di un diritto reale sui singoli lotti di terreno compresi nel comparto.
Sulla individuazione della natura giuridica dei consorzi di urbanizzazione si è affermato che «il fenomeno è tra le più elaborate manifestazioni dell'autonomia privata, la quale spesso è in grado di tendere la rete di schemi e categorie giuridiche sino al punto di dimostrarne l'inadeguatezza alla luce dell'affermazione prepotente di nuove esigenze meritevoli di tutela e disciplina appropriata».
Si è proposto di configurare tali organizzazioni come associazioni non riconosciute pur con la precisazione dell'inidoneità di tale fattispecie astratta a contenere la complessa struttura dei consorzi di urbanizzazione.
I consorziati, per la realizzazione e la gestione delle opere di urbanizzazione (strade, impianti, parcheggi, ecc.) creano un'organizzazione comune con dei propri organi di rappresentanza
(assemblea, amministratori).
Appare evidente che le obbligazioni assunte dai partecipanti al hanno la natura di CP_2
obbligazioni propter rem, essendo caratterizzate da una stretta inerenza alla res, cioè ai lotti edificatori ricompresi nel ed ai beni messi in comune tra i consorziati per la CP_2
realizzazione delle opere di urbanizzazione. Il soggetto destinatario degli obblighi che derivano dalla convenzione con il Comune si identifica con il proprietario del lotto ricompreso nel comparto edificatorio.
Nelle obbligazioni propter rem il soggetto obbligato è individuato sulla base del suo rapporto con la res;
ad esempio, il condomino, in quanto proprietario della singola unità immobiliare, è obbligato al pagamento delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (art. 1123, comma 1, c.c.).
Secondo l'orientamento consolidato della Suprema Corte, i consorzi costituiscono figure atipiche, caratterizzate dall'esistenza di una stabile organizzazione di soggetti coordinati al raggiungimento di uno scopo non lucrativo e presentano, quindi, i tratti essenziali delle associazioni non riconosciute. Si precisa, però, che tale impostazione non risolve il problema della normativa applicabile perché, accanto all'innegabile connotato associativo, i consorzi di
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Sentenza
urbanizzazione evidenziano anche un forte profilo di realità in quanto inserendosi con il loro acquisto nel sodalizio e beneficiando dei vantaggi dal medesimo offerti, gli associati assumono nel contempo una serie di doveri ricollegati in via immediata e diretta alla proprietà dei singoli beni e di quelli eventualmente comuni.
Tale complessità di struttura rende parimenti insoddisfacenti sia le teorie che propugnano l'applicazione generalizzata delle norme sulle associazioni non riconosciute sia le teorie che propendono, invece, per il ricorso alle sole disposizioni in tema di comunione e condominio.
Trattandosi di organismi fondati sull'autonomia privata, in caso di contestazioni occorre avere in primo luogo riguardo alla volontà manifestata nello statuto e soltanto ove questo non disponga, passare ad individuare la normativa più confacente alla regolamentazione degli interessi implicati nella controversia. Posto che i consorzi di urbanizzazione non hanno una compiuta disciplina normativa, per la soluzione dei problemi giuridici occorre fare ricorso a quanto stabilito dall'autonomia privata nell'atto costitutivo e nello statuto del oppure CP_2
alla disciplina normativa più confacente agli interessi da tutelare, utilizzando il procedimento dell'analogia giuridica di cui all'art. 12 delle preleggi cioè «quel procedimento logico in virtù del quale l'interprete del diritto può sopperire alle deficienze di previsione legislativa (c.d. lacune dell'ordinamento giuridico) facendo ricorso alla disciplina giuridica prevista espressamente dall'ordinamento per materie analoghe”.
Elementi costitutivi del consorzio di urbanizzazione sono la presenza di un'organizzazione di soggetti accomunati dal fatto di essere proprietari esclusivi di un lotto edificabile o di una costruzione, compresi in un comparto edificatorio, e l'esigenza comune di realizzare, gestire e mantenere parti comuni quali opere di urbanizzazione, impianti, costruzioni.
Abbiamo, da una parte, un'organizzazione di soggetti che perseguono uno scopo comune;
dall'altra parte, un collegamento reale tra appartenenza all'organizzazione e proprietà di un bene alla cui valorizzazione è preordinata tutta l'attività dell'organizzazione.
Appare in tutta la sua evidenza l'analogia con il negli edifici caratterizzato dalla CP_1
coesistenza delle proprietà sulle singole unità immobiliari con la comproprietà sulle parti comuni che sono al servizio delle singole unità immobiliari;
pertanto il condominio è la figura giuridica che più si avvicina alla struttura del consorzio di urbanizzazione.
Ciò premesso, nel caso di specie, l'atto di compravendita (notaio rep. 5103 del Persona_1
14.11.1929) con cui il sig. dante causa dell'odierno opponente, acquistava la Persona_2
villetta in via Alberto Mario 58, catasto rustico di Milano di P. Magenta mappale n. CP_1
382, nell'art. 1 di “Patti e Condizioni”, richiama “i patti convenuti coll'istrumento 23 dicembre
1921 n. 10485” di repertorio, a rogito dott. L'atto n. 10485 disponeva che Per_3
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“l'acquirente dovrà attenersi scrupolosamente a tutte quelle altre norme che sono prescritte dall'allegato A Piano Generale regolatore Edilizio e di ampliamento della Città di CP_1
, approvato con legge 12 luglio 1912 n. 846 riguardante le costruzioni isolate a Parte_2
villini con giardino, da erigersi sulle aree marcate X nel piano medesimo.”
La villetta del sig. faceva, quindi, parte dell'ambito individuato con la X, quindi Parte_3 secondo quanto previsto dall'art. 870 c.c. e da leggi speciali (art. 23 della legge n. 1150/1942) tutti coloro che vantano diritti reali sugli immobili ricompresi nel comparto devono uniformarsi alle prescrizioni che riguardano il comparto stesso anche disciplinando i rapporti che ne derivano, in modo da rendere possibile l'attuazione e la realizzazione dei piani urbanistici.
A regolamentare i rapporti tra i proprietari per la gestione e l'amministrazione delle parti comuni è intervenuta la Convenzione istitutiva del consorzio della Controparte_1
sottoscritta il 10.07.1991, alla quale è allegata relativa Tabella di ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria (all. B) e Regolamento (all. C).”
Indi, il giudice di prime cure- attraverso un'ampia disanima sia della normativa generale che dell'atto di compravendita del dante causa dell'odierno appellante- è giunto alla corretta conclusione che l'entità oggi appellata ha natura sostanziale di Condominio, con conseguente applicabilità alla stessa delle relative regole di riparto spese.
Che l'appellato rivesta la qualità giuridica di si evince anche dal certificato di CP_1
attribuzione del codice fiscale già prodotto in atti, nonché dal codice ATECO assegnato, compatibile con l'attività di gestione (si ricorda che un codice specifico per il Condominio è entrato in vigore solo il 01/04/2022), nonché dalla natura giuridica (51) indicata in sede di attribuzione del codice fiscale.
Da ultimo va sottolineato che costituisce fatto incontestato la circostanza che ( ed i suoi Pt_1
danti causa) hanno sempre partecipato con i medesimi criteri alla ripartizione delle spese di manutenzione della via privata per cui è causa, sicchè appare contraddittorio che solo nel 2020 e per la prima volta venga contestata la natura giuridica di tale compartecipazione.
Ogni diversa interpretazione dell'istituto consentirebbe all'odierno appellante un'indebita locupletazione, poiché godrebbe dei vantaggi del diritto (mai rinnegato) di Parte_1
utilizzare la via priva senza partecipare alle relative spese di gestione.
Va da ultimo sottolineato che non è allegato né provato che abbia mai impugnato la Pt_1
decisione assembleare posta alla base del decreto ingiuntivo oggi contestato, con cui i condomini hanno approvato le spese poste a consuntivo e poi ripartite tra i singoli proprietari.
Conclusivamente, l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 22/05/2020 emesso in data
27/05/2020 dal Giudice di Pace di deve essere rigettata. CP_1
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Sentenza
Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, attesa la reciproca soccombenza ( l'odierno appellante si è visto accogliere in secondo grado l'eccezione di improcedibilità già rilevata in primo grado) vanno integralmente compensate tra le parti.
n. 14813/2020 emesso in data 27/05/2020P.Q.M. il Tribunale di Milano, , definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 7128/2023 emessa dal Giudice di Pace di in data 03/09/2023, ogni contraria domanda CP_1
ed eccezione rigettata, così provvede:
1) Rigetta l'opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo n. Parte_1
14813/2020 emesso in data 27/05/2020 dal Giudice di Pace di;
CP_1
2) Compensa integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Sentenza per legge esecutiva.
Milano, 23/05/2025 Il Giudice
Dott. Roberta Sperati
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