REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott. Angela Dell'Ali
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3604/2021 R.G. promossa da:
cf nato a [...] il [...], Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'AVV. CICERO RITA
contro cf Controparte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'AVV. AIELLO NICOLA
Avente ad oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 19/06/2024 e la causa è stata posta in decisione.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 12.7.2021, il sig. conveniva in giudizio, Parte_1
dinanzi all'Intestato Tribunale, il in persona dell'amministratore e legale Controparte_1
rappresentante pro tempore avv. al fine di sentirlo condannare a: “ritenere e dichiarare CP_2
pagina 1 di 5 che la delibera di approvazione delle nuove tabelle millesimali della scala A e delle tabelle generali
delle spese comuni del Condominio, assunta a maggioranza all'assemblea del
[...]
a in data 28.1.2021 è nulla per mancanza dell'unanimità dei voti Controparte_3 CP_1
non ricorrendo alcuna delle condizioni previste dall'art. 69 disp. att. Codice civile per l'approvazione
a maggioranza;
ritenere e dichiarare che la delibera è nulla per eccesso di potere poiché
integralmente reiterativa di due delibere già annullate dallo stesso;
ritenere e dichiarare CP_1
conseguentemente ancora valide ed efficaci le tabelle redatte dal progettista ed approvate con gli atti
d'acquisto; condannare il condominio a spese e compensi di causa”.
Con comparsa di costituzione e risposta del 14.12.2021, si costituiva in giudizio il CP_1
in persona dell'amministratore pro tempore Avv. il quale chiedeva il rigetto
[...] CP_2
della domanda e, per l'effetto, ritenere e dichiarare valida la delibera approvata in data 28.01.2021, con le annesse modifiche riguardanti le tabelle millesimali, con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite.
All'udienza del 7 marzo 2022, il G.I., concedeva i termini di cui all'art. 183, co. VI, c. non venivano ammesse le prove orali richieste né la CTU e la causa veniva posta in decisione con i termini di legge.
La parte attrice premetteva di essere proprietaria in virtù di atto di compravendita del 2.8.2006 in OT
, di un appartamento e un garage siti nel Condominio di Persona_1 CP_1 CP_3
a e che al momento dell'atto l'istante così come gli altri acquirenti, ha
[...] CP_1
specificamente approvato le tabelle millesimali allegate al Regolamento di condominio, redatte dallo stesso tecnico progettista dello stabile in questione, ing. . Entrambi i documenti sono Persona_2
stati allegati all'atto stesso di compravendita e sono esplicitamente citati nello stesso. Dette tabelle sono state pacificamente applicate nell'amministrazione del condominio dal 2006 fino alla fine del 2018,
quando sono state messe in discussione da parte di alcuni condomini (proprietari degli appartamenti posti ai piani terra e primo) che hanno chiesto la revisione delle tabelle millesimali. In varie assemblee pagina 2 di 5 svolte in data 9 aprile 2019, 3 ottobre 2019 e 8 settembre 2020 i condomini hanno cercato di approvare delle nuove tabelle millesimali, ma sulle varie opposizioni dell'attore, annullavano ogni qualvolta l'approvazione di esse. Invece, nell'assemblea del 28.1.2021, in assenza dell'attore, veniva approvata la revisione delle tabelle millesimali adducendo come giustificazione un errore delle precedenti tabelle in merito ai coefficienti di utilizzazione delle terrazze a livello p.t. e delle quote ascensore. Pertanto, la parte attrice impugnava la delibera di approvazione delle nuove tabelle per i seguenti motivi: Nullità
delle delibera per eccesso di potere e abuso di potere della maggioranza a causa della reiterazione delle delibere di approvazione di nuove tabelle millesimali, nonostante l'opposizione del condomino dissenziente. Nullità per violazione dell'art. 69 disp. att. c.c. per mancanza dei presupposti richiesti.
La domanda è fondata e merita accoglimento. Invero, l'errore che giustificherebbe la revisione delle tabelle millesimali sarebbe potuto consistere in mutate condizioni dello stabile dovute a sopraelevazioni, ad incrementi di superfici o volumetrie di unità immobiliari, ad un'alterazione del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino in misura superiore ad un quinto. Il convenuto non ha fornito la prova della sussistenza dei presupposti che CP_1
avrebbero consentito la revisione delle tabelle millesimali, né la nomina di un CTU che.rifacesse le tabelle millesimali, come richiesto dal , avrebbe potuto sopperire alle carenze di prova e di CP_1
allegazioni. Ancora, l'errore che avrebbe potuto giustificare la revisione delle tabelle millesimali sarebbe potuto consistere nella obbiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole proprietà
immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
La prova sulla sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili da chi intende modificare le tabelle. Cass. Sez.

2 - Sentenza n. 25790 del 14/12/2016 e Cass. n. 21950/2013. Non si rinviene in giudizio la prova degli errori che giustificherebbero la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 dip. Att. c.c.
pagina 3 di 5 Le tabelle millesimali in scrutinio hanno natura contrattuale essendo state accettate al momento dell'acquisto ed essendo state predisposte dall'unico originario proprietario prima degli acquisti dei singoli immobili del condominio, pertanto anche la revisione delle tabelle deve essere disposta dai condomini all'unanimità e non a maggioranza. “In tema di condominio negli edifici, la sentenza, di cui all'art. 69 disp. att. c.c., che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, non ha natura dichiarativa ma costitutiva,
avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini.” Sez. 2 -
Ordinanza n. 23739 del 04/09/2024, pertanto, non può sostituire l'accordo unanime dei condomini che hanno già accettato all'unanimità le tabelle millesimali allegandole all'atto di acquisto. Il diritto dei partecipanti sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene secondo il disposto dell'art. 1118 c.c.. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. In linea generale, questa tabella può essere rettificata o modificata, solo previo ricorso al consenso espresso da parte di tutti i partecipanti al . Questo principio subisce un'eccezione CP_1
normativamente prevista dall'art. 69 disp. Att. c.c. I valori millesimali possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti alla riunione rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio, nei seguenti casi:

1.quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2.quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità
immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. In tema di revisione delle tabelle millesimali deliberata dall'assemblea ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., per errore di quelle esistenti o per loro inattualità, nel caso d'impugnazione della delibera che le ha disposte,
spetta al condominio la prova dei fatti che consentono la revisione stessa (Cass. 14 dicembre 2016 n.
25790). Nessuno dei casi indicato dall'art. 69 disp. att. cc. sussiste nel caso di specie.
pagina 4 di 5 Pertanto la domanda deve essere accolta e la delibera dichiarata illegittima.
Quanto alle spese seguono al soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.

P.Q.M

Il Tribunale di Siracusa, in persona del Giudice Dott. Angela Dell'Ali, definitivamente decidendo,
- Accoglie la domanda e per l'effetto annulla la delibera del 28.1.2021 del CP_1
convenuto
- Condanna il alla rifusione delle spese del giudizio che liquida in € 5.077,00 oltre CP_1
spese generali cpa ed iva come per legge.
Siracusa, 24/03/2025
Il Giudice
Dott. Angela Dell'Ali
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