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Sentenza 30 ottobre 2025
Sentenza 30 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Milano, sentenza 30/10/2025, n. 2905 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Milano |
| Numero : | 2905 |
| Data del deposito : | 30 ottobre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 687/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Francesco Distefano Presidente dr. Maria Teresa Brena Consigliere dr. Roberta Nunnari Consigliere rel ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 687/2025 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in CORSO ITALIA 50 20123 Parte_1 P.IVA_1
MILANO presso lo studio dell'avv. MARINO MANLIO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti APPELLANTE CONTRO
C.F. ) Controparte_1 C.F._1
APPELLATA CONTUMACE
sulle seguenti conclusioni
Per : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, omniis contrariis reiectis: In via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, riformare integralmente la sentenza n. 7756/2024 emessa dal Tribunale di Milano, Sezione IV Civile, Giudice Dott.ssa Ilaria Genitle, nell'ambito del giudizio N.R.G. 36778/2020, depositata in cancelleria in data 23 agosto 2024, mai notificata e, disattese tutte le eccezioni, istanze e domande sollevate dall'appellata dinanzi al Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto, conseguentemente accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado da che qui si riportano: Parte_1
pagina 1 di 13 Nel merito, per i motivi esposti in narrativa accertare il diritto della e per l'effetto condannare la Parte_1 Signora al pagamento in favore della Società attrice delle seguenti somme: Controparte_1
- € 82.140,00, o quella diversa somma che risultasse dovuta all'esito dell'odierno giudizio, a titolo di saldo prezzo della vendita indicato in premessa, oltre interessi legali dal dovuto alla domanda e interessi di cui al D.lgs. 231/2002 dalla presente domanda al saldo effettivo.
- € 73.114,33, o quella diversa somma che risultasse dovuta all'esito dell'odierno giudizio, a titolo di saldo del corrispettivo per le opere extra capitolato fatte eseguire dalla Società attrice ed indicate in premessa, oltre interessi legali dal dovuto alla domanda e interessi di cui al D.lgs. 231/2002 dalla presente domanda al saldo effettivo. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
(in avanti evocava in giudizio deducendo che: Parte_1 Pt_1 Controparte_1
• in data 3.04.2014 le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a immobile sito a Milano, via Poma 61 per il prezzo complessivo di € 2.540.040,00, IVA inclusa;
• la Convenuta aveva inoltre commissionato opere extra-capitolato e fornitura di beni per complessivi € 91.392,90, IVA inclusa, regolarmente eseguite e installate;
• in data 28.12.2016 le parti avevano stipulato il rogito e nell'atto di compravendita l'acquirente si era impegnata a saldare il residuo prezzo, pari a € 82.140,00 entro il 31.03.2018, “a garanzia della esecuzione di ogni lavoro residuo” come risultante dal verbale di accettazione dell'immobile sottoscritto dalle parti in cui si dava conto di “ ”; Parte_2
• con separata scrittura redatta nella medesima data le parti avevano concordato che tale importo di € 82.140,00 a saldo del residuo prezzo e nonché € 73.114,33 a saldo del residuo corrispettivo delle opere extra-capitolato, per un totale di € 155.254,33, avrebbe potuto essere compensato qualora non vi fosse stata la regolare esecuzione delle opere residue meglio indicate nel verbale di consegna e qualora nelle more tra la data del rogito ed il 31.3.2018 fosse sorto un contenzioso per la riclassificazione della unità immobiliare come di lusso;
• aveva eseguito la totalità delle opere indicate nella scrittura del 28.12.2016 residuando Parte_1
“piccolissime attività finali” che non aveva potuto completare perché la convenuta aveva impedito l'accesso all'appartamento, nonostante le richieste di quest'ultima, sicchè la convenuta si era resa debitrice del saldo prezzo nonché del corrispettivo per le opere extra capitolato sicchè era debitrice per € 155.254,33, L'attrice chiedeva pertanto la condanna della al pagamento di detta somma, o quanto di CP_1 giustizia accertato limitatamente al credito dovuto per lavori extra capitolato, oltre interessi.
costituitasi in giudizio, contraddette le avverse pretese, chiedeva la reiezione delle Controparte_1 domande attoree, deducendo il mancato completamento delle opere di cui all'atto di ricognizione delle lavorazioni da ultimarsi datato 28.12.2016 ( nella specie: verniciatura parapetti e sotto balconi terrazzi, spalle in marmo delle due porte blindate, regolazione tapparelle, regolazione della temperatura del riscaldamento e dell'acqua calda) nonché la sussistenza di vizi occulti, per come accertati dal tecnico incaricato nel giugno 2018, tali da incidere sul minor valore dell'unità immobiliare, circostanze in forza pagina 2 di 13 delle quali chiedeva di accertare e dichiarare la legittimità dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., in via subordinata chiedeva di ridurre l'importo nella minore somma di giustizia risultante dall'esito dell'espletanda istruttoria in considerazione dei costi necessari per l'eliminazione dei vizi, difetti, e difformità dell'immobile oggetto di causa.
Con sentenza n.7756/2024 il Tribunale di Milano, dopo avere disposto c.t.u., oggetto di successive integrazioni, ha rigettato la richiesta di pagamento della società condannandola alle spese di lite e Pt_1 di c.t.u.. In particolare il tribunale, avendo premesso il regime dell'onere probatorio da applicarsi, dato atto che alcune opere non erano state completate da e che erano stati accertati vizi, tra cui più Pt_1 specificatamente quello occulto attinente la “regolazione termica”, ha ritenuto non contrario a buona fede e quindi legittimo ex art. 1460 c.c. il rifiuto al pagamento di € 155.254,30 IVA inclusa opposto dalla alla società attrice. CP_1
Avverso la predetta sentenza ha proposto appello affidandolo a tre motivi che possono Parte_1 essere sintetizzati come segue:
1) “omessa considerazione di elementi probatori rilevanti in violazione dell'art 115 c.p.c.; errata interpretazione di clausole contrattuali in violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c.; vizio di ultra petizione in violazione dell'art. 112 c.p.c.” sostenendo che il primo giudice abbia erroneamente ritenuto legittima l'eccezione d'inadempimento avendo omesso di interpretare il complessivo assetto negoziale determinato dalle clausole degli accordi in essere tra le parti, ritenendo così giustificato il rifiuto del pagamento da parte della convenuta della somma di 155 mila euro come subordinato al completamento delle opere edilizie il cui valore era minimo;
contrariamente a quanto statuito dal Tribunale, come evincibile dal tenore letterale della scrittura integrativa del 28.12.2016 le parti avevano correlato “lo slittamento del pagamento” della somma oggetto di causa alla cumulativa (e preminente) condizione dell'eventuale variazione della classificazione catastale circostanza che, non essendosi realizzata, non esonerava la convenuta dalla corresponsione della somma anzidetta, giustificando piuttosto l'eventuale compensazione della stessa con il valore, peraltro modesto, delle opere di rifinitura rimaste ineseguite per le quali non era stato comunque concordato il termine essenziale del 31.3.2018; non troverebbe avallo né nel contratto nel suo complesso la deduzione secondo cui l'obbligazione di pagamento di euro 155 mila sarebbe condizionata al mancato accadimento di una delle due “condizioni”, anche perché così congegnata ci si troverebbe di fronte ad una condizione sospensiva meramente potestativa;
il giudice avrebbe errato nel sovrapporre le conseguenze della mancata ultimazione delle opere di cui all'accordo del 28.12.20176, in particolare la presunta mancata regolazione dell'impianto di riscaldamento, con i vizi e difetti lamentati e posti a fondamento dell'eccezione ex art.1460 c.c. tant'è che non aveva dedotto che la CP_1 presunta mancata regolazione dell'impianto di riscaldamento assurgeresse a vizio rilevante, essendo altri e diversi i vizi occulti posti a fondamento dell'eccezione di inadempimento;
il giudice sarebbe incorso nel vizio di ultra petita pronunciandosi su una eccezione che non era stata proposta, ritenendo grave un inadempimento che non sussisteva per non potere essere qualificato come tale il difetto di regolazione della temperature degli ambienti;
pagina 3 di 13 2) “omessa considerazione di elementi probatori rilevanti in violazione dell'art. 112 c.p.c. e omessa motivazione in violazione dell'art. 132 c.p.c.” nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto non fornita da Pt_1 la prova liberatoria degli inadempimenti eccepiti da controparte e in particolare la circostanza
[...] secondo cui il mancato completamento delle opere concordate era dipeso dal fatto della
“committente/acquirente che non le avrebbe consentito accesso nella sua abitazione”: contrariamente a quanto statuito dal primo giudice tale circostanza risulta documentalmente provata, in particolare dalla lettera del 3.4.2018, rimasta priva di riscontro, con la quale chiedeva alla di Pt_1 CP_1 consentire l'ingresso nel proprio appartamento per la definizione delle opere da completare nonché dalla diffida del 29.5.2018 con il legale dell'attrice sollecitava quest'ultima al pagamento del dovuto in favore di Pt_1
3) “errata ed illogica valutazione delle risultanze della C.T.U. in violazione dell'art 112 c.p.c., omessa / contradditoria motivazione in contrasto con l'art. 132 c.p.c. e violazione dei principi in ordine all'onere della prova ex art. 2697 c.c.”: la c.t.u.. non avrebbe consentito di dare evidenza positiva dei lamentati inadempimenti;
in particolare, contrariamente a quanto statuito dal primo giudice, la c.t.u.. non avrebbe Parte_ consentito di individuare ed indicare quale fosse il presunto vizio occulto della né riferito come emendarlo, avendo unicamente rilevato che vi fosse un problema di regolazione della temperatura degli ambienti mentre la gestione doveva essere svolta a livello condominiale, trattandosi pertanto di una attività richiedente un monitoraggio non imputabile alla venditrice il giudice avrebbe Pt_1 erroneamente riportato che vi fosse stato un “mancato coordinamento a livello progettuale tra l'impianto Parte termico e l'impianto condominiale di e l'erronea progettazione” non avendo invece il c.t.u. rilevato Parte_ alcun vizio dell'impianto o dell'impianto termico dell'appartamento, tant'è che nelle note a chiarimento il c.t.u. ha affermato che la problematica delle temperature interne sarebbe emendabile con un intervento di verifica sulla regolazione generale dell'impianto; inoltre ha offerto la prova di Pt_1 funzionalità degli impianti versando in atti tutta la documentazione utile ad attestare la loro conformità a regola d'arte, come dichiarato anche l'impresa installatrice che aveva “controllato l'impianto ai fini della sicurezza e funzionalità con esito positivo, avendo eseguito le verifiche richieste dalle norme e disposizioni di legge”, circostanza che eliderebbe la presunta mancata produzione del certificato di collaudo.
Alla prima udienza di trattazione del 19 giugno 2025 il consigliere istruttore, dichiarata la contumacia di ritenuti sussistenti i presupposti di cui all'art. 350 co. 3, c.p.c., ha invitato parte Controparte_1 appellante a precisare le proprie conclusioni. Precisate le conclusioni come in atti la causa è stata rinviata per la discussione orale ex art. 350 bis c.p.c. all'udienza collegiale dell'11 settembre 2025. Alla predetta udienza la parte ha discusso riportandosi ai rispettivi scritti difensivi e all'esito della discussione la causa è stata trattenuta in decisione e decisa nella camera di consiglio del 17 settembre 2025.
*** L'appello, con le precisazioni di seguito esposte, merita un imitato accoglimento.
pagina 4 di 13 1. Quanto al primo motivo di appello, salvo quanto meglio esposto nel prosieguo, viene in primo luogo in rilievo l'interpretazione delle clausole contrattuali che contribuiscono a delineare l'oggetto delle pattuizioni intercorse tra le parti.
Occorre prendere le mosse dal fatto che la domanda dell'odierno appellante ha avuto ad oggetto il pagamento da parte di del saldo, pari ad euro 82.140,00, del corrispettivo convenuto per la Parte_4 compravendita dell'immobile di via Poma 61 nono piano, perfezionata in data 28.12.2016, nonché del saldo delle opere extra capitolato eseguite dalla medesima società venditrice/costruttrice Parte_1 per euro 73.114,33, fatturate nella stessa data (docc. 4, 5 fasc.I grado . Pt_1
Seppure il contratto di compravendita aveva previsto che l'importo a saldo prezzo avvenisse “entro e non oltre la data del 31 marzo 2018,allo scopo di garantire (i) l'esatta esecuzione di ogni lavoro residuo come risultante dal verbale di accettazione infra citato e le obbligazioni accessorie della parte venditrice, separatamente concordate”, con scrittura privata perfezionata in pari data (doc.6 fasc. I grado , ha Pt_1 Pt_1 rettificato tale disposizione prevedendo “con riferimento all'atto notarile sottoscritto in data odierna a firma del notaio dott. a integrazione e modifica delle previsioni del citato atto notarile non sarà dovuto da Persona_1 parte della parte acquirente - - nei termini previsti il pagamento di € 82.140,00 di cui al paragrafo Controparte_1
“Prezzo” del citato atto”, contemplando parimenti una dilazione del pagamento delle opere extra per euro 73.114,33 previsto entro la medesima data, affermando che tali importi “rimarranno a carico della scrivente con facoltà di compensare l'importo dovuto con l'importo totale di € 155.254,33 qualora:
1. Non Parte_1 siano eseguiti i lavori residui come risultati dal verbale di consegna citato nell'atto notarile;
2.Tra la data di sottoscrizione dell'atto notarile di cui sopra ed il 31.3.2018 dovesse nascere un contenzioso con gli uffici preposti derivante dalla riclassificazione catastale (venendo ad identificare l'immobile compravenduto in categoria di lusso) e – nonostante i ricorsi proposti di comune accordo tra le parti non si sia modificata tale nuova identificazione catastale con il conseguente obbligo di pagamento di una differente e superiore aliquota IVA fino a definizione del contenzioso e fintanto che sarà conosciuta la cifra da corrispondere con esattezza e comunque fino alla cifra massima di 155.254,33 euro”. ha pertanto previsto che le somme di cui era creditrice potessero non essere pagate nel termine Pt_1 convenuto del 31.3.2018, ma potessero essere ulteriormente trattenute dall'acquirente con facoltà di compensazione, oltre che a garanzia del completamento dei lavori da ultimare, per come risultanti dal
“Verbale di constatazione” (doc.1 fasc.I grado redatto in occasione della consegna CP_1 dell'immobile, anche a garanzia dell'eventuale pagamento di una superiore aliquota iva derivante da una diversa e più onerosa identificazione catastale che avesse avuto l'immobile. La inesigibilità di tali somme ex art. 1460 c.c è stata fondata dal giudice di prime cure sul legittimo esercizio dell'eccezione di inadempimento da parte di previo accertamento del mancato Parte_4 completamento di una parte dei lavori da ultimare, per come indicati nel verbale di constatazione, nonché sull'accertamento di vizi occulti, essendo pacifico che il punto 2) dell'accordo, per come sopra richiamato, già prima del 31.3.2018 non abbia costituito oggetto di contrasto tra le parti, essendo tramontata l'evenienza contemplata nella scrittura.
Non ha presa l'argomento secondo cui sarebbero state individuate due obbligazioni, di cui una avente valore “preminente”, correlata allo slittamento del pagamento ancorata alla eventualità della variazione della classificazione urbanistica dell'immobile, avente un valore maggiore, ed una “a corredo” ( p.20 pagina 5 di 13 appello) venendo piuttosto in rilievo se il rifiuto al pagamento del saldo prezzo dell'immobile e delle varianti da parte di sia giustificato a fronte dell'accertata esistenza di un inadempimento della CP_1 controparte idoneo a paralizzare il pagamento sulla scorta di una valutazione rispettosa del principio di buona fede oggettiva. In tal senso è improprio anche l'argomentare in ordine alla sussistenza di “condizioni di efficacia” a cui sarebbe stato ancorato l'adempimento dell'obbligazione di pagamento gravante su ( p.23 e ss. CP_1 appello), atteso che la sentenza non ha avallato in alcun modo la tesi della controparte che l'appellante intende avversare.
con nota del 30.3.2018, richiamante precedente la nota del 15.12.2017 con cui si chiedeva un CP_1 intervento risolutorio per una serie di problematiche emerse, la più parte non riconducibili ai lavori da finire di cui al verbale di contestazione, ha enunciato di ritenere giustificata “la sospensione di ogni pagamento” ( docc. 3,4 fasc.I grado ). In sede giudiziale, rimaste irrisolte le problematiche CP_1 denunciate, ha sollevato eccezione ex art. 1460 c.c. indicando una pluralità di vizi del bene compravenduto, tra cui quello consistente in “impianto termico: inadeguata taratura delle sonde d'ambiente”, problematica sulla quale si è incentrata particolarmente l'istruttoria svolta in primo grado, che, come meglio esposto in seguito, non si identifica con quello che viene indicato come “mancata regolazione dell'impianto di riscaldamento” ( p.26 appello), dizione non pedissequamente rinvenibile nel verbale di constatazione che, letteralmente, riporta “regolazione riscaldamento/ acqua calda ( temperature)….non è stato possibile verificare impianti estivi della casa”. Risulta pertanto contraddetto che il giudice di prime cure abbia dato ingresso all'accertamento di un vizio non eccepito, vizio inerente l'impianto termico ( riscaldamento/ raffrescamento) sul quale si è inoltre sviluppato il contraddittorio nel corso del giudizio1.
Non ha rilievo che i lavori residui di cui al “verbale di constatazione” fossero modesti, venendo in ogni caso in evidenza tutti gli ulteriori vizi emersi prima del 31.3.2018, data indicata quale termine di adempimento delle obbligazioni di pagamento gravanti su utilmente contestati e sui quali è CP_1 stato svolto accertamento tecnico.
Sul punto è rimasto del tutto incontestato che la società non abbia provveduto alla risoluzione delle problematiche emerse e denunciate, ultronee rispetto ai modesti lavori residui oggetto del verbale di constatazione, sicchè l'appellante appare non avere colto il fondamento della eccezione sollevata dalla controparte, e ritenuta dal giudice, laddove afferma che erroneamente il giudice vi avrebbe dato ingresso avuto esclusivo riguardo alle sole opere rimaste ineseguite e per quelle di cui era stata lamentata la non corretta esecuzione ( p.28 appello). 1 Vedasi anche comparsa conclusionale in primo grado in cui afferma “ La eseguiva la quasi totalità Pt_1 Parte_1 dei lavori indicati nel citato verbale di accettazione del 28/12/2016 (verniciatura parapetti, posa spalle in marmo porte blindate, posa zoccolini in alluminio, regolazione riscaldamento, esecuzione pulizie finali, consegna badge porta) residuando da effetture delle piccolissime attività finali (regolazione tapparelle, stuccature, verifica impianto raffrescamento che nel mese di dicembre non era possibile)” pagina 6 di 13 2.Quanto sopra esposto consente di ritenere del tutto inconferente la doglianza fatta oggetto del secondo motivo di appello. Infatti, come affermato dal giudice di prime cure, non solo è rimasto indimostrato che non abbia consentito l'accesso nella propria abitazione per procedere alla ultimazione delle CP_1
“piccole opere finali”, essendo stata la circostanza contestata nella immediatezza ( doc.5 fasc.I grado
, oltre che in sede giudiziale, ma tali opere, individuate in “ a) sostituzione cavilli su alcune Parte_4 pareti -opere da pittore-; b)sostituzione di alcune lastre di parquet lievemente fessuratesi;
c) stuccature o sostituzione di alcune lastre in travertino” ( mail del 3.4.2018 doc.7 fasc. I grado , erano Pt_1 pacificamente non ultimate già a ridosso del 31.3.2018, nonostante il rogito fosse stato perfezionato il 28.12.2016, non essendo per di più le uniche difformità, e sicuramente non le più rilevanti, contestate senza alcun esito dall'acquirente già prima della richiesta di pagamento del saldo da parte di e Pt_1 per le quali è stato accertato un inadempimento della società venditrice.
Dell'inadempimento della venditrice, come affermato dal giudice di prime cure, è stata data evidenza a seguito degli accertamenti resi in sede di c.t.u, il cui incarico ha avuto ad oggetto sia l'effettiva esecuzione e la realizzazione secondo le regole dell'arte sia delle opere di rifinitura, che di quelle extra capitolato pattuite, nonché “l'effettiva esistenza ed entità degli ulteriori vizi e difetti lamentati dalla convenuta in sede di comparsa di costituzione e risposta, precisando se in termini d fatto gli stessi possano definirsi occulti o meno, indicando per il caso di loro sussistenza, gli esborsi necessari alla loro completa eliminazione”.
A fronte delle evidenze positive dei vizi lamentati, specificatamente richiamati in sede di sentenza (p.31
“In particolare, il C.T.U. ha accertato: estese cavillature sul 16,5% della superficie del parquet, cavillature degli intonaci interni, errata posa di una porta blindata, balconi di profondità di 45 cm in luogo del progetto di 73 cm, omessa regolazione dell'impianto di riscaldamento e difettosità dello stesso, nella parte in cui la temperatura reale degli ambienti è di molto superiore ai valori impostati sui termostati (anche 42° effettivi a fronte di 19° impostati sul termostato), comunque di media superiore di 4° rispetto ai valori impostati sul termostato, con conseguente livello di umidità inferiore al valore di 40-60% considerato ottimale e conseguente irreversibile danneggiamento del parquet in legno posato nell'appartamento”), l'appellante non ha contestato la correttezza del procedimento assunto dall'ausiliario, o il mancato rispetto del contradditorio, anche a fronte delle integrazioni disposte, nonché, quale ricaduta, la conseguente condivisa valutazione delle risultanze tecniche offerte a supporto della decisione del giudice. Avendo il consulente appurato che “le lavorazioni identificate ai punti 1-2-4-5-8-10 sono state ultimate a regola d'arte dalla e' rimasto del tutto impregiudicato l'accertamento della mancata esecuzione Parte_1
a regola d'arte quantomeno dei lavori indicati nel verbale di constatazione del 28.12.2016 consistenti
“spalle in marmo due porte blindate” e “stuccatura sistemazione crepe muri” (v. p.7 e ss. c.t.u.).
3.Con il terzo motivo di appello pertanto l'appellante, tralasciando che la consulenza ne abbia accertato anche altri, si concentra su un unico vizio, quello che investe l'impianto termico dell'immobile, lamentando che il consulente non sia riuscito ad “individuare ed indicare quale fosse il presunto vizio Parte occulto della né a riferire come emendarlo”. Occorre in primo luogo rilevare, come ha fatto il giudice di primo grado, che il riparto del regime probatorio in materia di appalto comporta che spetti a a fronte dell'eccezione mossale, provare che Pt_1
l'impianto termico istallato fosse immune da disfunzioni, non rientrando nel perimetro della prova pagina 7 di 13 spettante a una esatta individuazione del vizio, tantomeno inerente un difetto “di CP_1 progettazione degli impianti di riscaldamento/ VMC” ( p.47 appello), essendo sufficiente per ritenere l'inadempimento del venditore in ordine a tale specifico difetto provare che “l'impianto termico istallato nell'appartamento non assolve correttamente alla sua funzione comportando calore e livelli di secchezza dell 'aria abnormi nonostante i termostati fossero su valori normali” ( p.13 sentenza). A tale conclusione il giudice è giunto sulla scorta delle valutazioni offerte dal c.t.u. con la relazione depositata il 19.7.2022 , sulla quale l'ausiliario è stato escusso nell' udienza del 25.10.2022, fatta oggetto di approfondimenti sollecitati ed esitati nelle integrazioni del 31.1.2023 e del 6.4.2023. Ciò senza considerare che, a rigore, il c.t.u. ha espressamente affermato “Si ritiene pertanto che la temperatura eccessiva sia imputabile a difetti intrinseci identificabili nella progettazione e gestione della batteria post riscaldamento (esuberante rispetto alle necessità) posizionata in copertura”2( p.
6. integrazione del 6.4.2023).
In effetti quello che in sede di verbale di constatazione è stato segnalato come “regolazione riscaldamento” oggetto di “lavori da ulltimare” è risultato essere un dato, successivamente apprezzabile sensorialmente, ricollegabile a quello che è stato individuato dal c.t.u. quale vizio occulto ( p.
4. nota di chiarimento del 6.4.2023 “L'impossibilità di raggiungere ancora oggi un equilibrio tra temperatura impostata dagli occupanti e temperatura rilevata all'interno degli ambienti, che dura ormai dal dicembre 2016, conferma la presenza di una criticità non ancora risolta. La non corretta resa dell'impianto termico corrisponde al difetto occulto espresso nella C.T.U. del 18 luglio 2022) .consistente, per come riportato da giudice ,“nel mancato Parte coordinamento a livello progettuale tra l'impianto termico e l'impianto di ed erronea progettazione dell'impianto condominiale”. In particolare, ed è quello che rileva in questa sede, i chiarimenti e le integrazioni dell'ausiliario, resi in un ampio e approfondito contraddittorio con i c.t. di parte, hanno consentito di escludere che la problematica rilevata da fosse risolvibile con la mera attivazione da parte dell'utilizzatore dell'appartamento CP_1
e che la criticità riscontrata fosse solo da fare risalire ad una non corretta “regolazione” da parte di
Infatti con nota integrativa del 6.4.2023 è stato ulteriormente dato atto che “i parametri CP_1
(temperatura, umidità relativa, velocità dell'aria) che incidono sul comfort interno all'appartamento sono stati cambiati senza l'intervento diretto degli occupanti dell'unità Mazzalveri e che il funzionamento 2 Si riporta per comodità il passaggio che chiarisce il funzionamento dell'impianto e la interazione delle componenti avuto particolare riguardo alla batteria post riscaldamento: “Durante i sopralluoghi eseguiti in periodo invernale il C.T.U. e i C.T.P. hanno verificato che rispetto alle temperature impostate dagli utenti i termometri ambiente rilevavano temperature superiori di più gradi e percentuali di umidità relativa per lo più al di sotto del 40%. Dalla verifica delle temperature dell'aria in uscita Part dalle griglie della all'interno dell'unità immobiliare, si è accertato che l'aria immessa negli ambienti aveva temperatura superiore a quella impostata a termostato dagli utenti e corrispondeva a quella rilevata dai termometri. Sappiamo che il macchinario VMC dedicato unicamente ai tre appartamenti posti ai piani 9°-10°-11° della scala C è stato installato in copertura ed è stato dotato di batteria ad acqua post riscaldamento.La batteria di post riscaldamento ad acqua è stata installata al fine di garantire in caso di temperature esterne molto basse (inferiori a 0°C) l'immissione dell'aria di rinnovo in ambiente ad una temperatura pari a 20°C svolgendo così funzione integrativa rispetto all'impianto di riscaldamento a pannelli. Durante il sopralluogo in copertura effettuato l'1 dicembre 2022 è stato accertato dal C.T.U. e dai C.T.P. che la batteria post riscaldamento, installata a valle delle VMC, risultava funzionante malgrado temperatura esterna dell'aria pari a 6,1°C.” pagina 8 di 13 dell'impianto VMC contribuisce all'incremento della temperatura all'interno dell'abitazione
.3 CP_1
Parte_ L'appellante non ha poi contestato che l'impianto di non sia stato collaudato. Trattasi di dato la cui portata l'appellante ha tentato di sminuire valorizzando la sussistenza dell'attestazione di conformità, che investe solo la rispondenza al progetto dell'impianto istallato e la idoneità della ditta istallatrice che ha rilasciato la relativa attestazione ex art.7 DM 37/ 2008 (doc. 15 allegato alla integrazione di c.t.u. del 30.1.2023), attestazione che non investe pertanto la verifica in merito al funzionamento dell'impianto e che lascia non contraddetto l'accertamento secondo cui l'impianto “non assolve correttamente alla sua funzione comportando calore e livelli di secchezza dell'aria abnormi nonostante i termostati fossero attestati su valori normali ”.
Infine su cui incombeva l'onere probatorio del corretto adempimento, non ha dimostrato di Pt_1 avere ab origine correttamente impostato la temperatura all'interno dell'appartamento di CP_1 come peraltro si era obbligata a fare nel verbale di consegna del 28/12/2016.
A ciò si aggiunga che l'accertamento demandato all'ausiliario del giudice si è esteso anche all'eventuale Parte esistenza di una “imputabile errata modalità di uso dell'impianto da parte del terzo Condominio” Parte giungendo ad appurare che “la non idonea calibrazione iniziale degli impianti termico e è all'origine delle criticità evidenziate alla già in occasione della consegna dell'abitazione Parte_1 alla proprietaria” avendo il c.t.u. anche appurato che non vi fossero documenti “che riferiscono in merito Parte alla impostazione iniziale della rispetto ai parametri temperatura e umidità relativa rilevati, all'epoca, all'interno degli appartamenti dei piani 9°-10°-11° della scala C” tant'è che, infine è stato necessario investire della problematica le società e dalla Rehom procedendo sia “ad una CP_2
“riduzione forzata della temperatura negli ambienti che alla esclusione della batteria post riscaldamento dal circuito dell'impianto VMC” ( p.8 e ss integrazione relazione dl 6.4.2023).
Infine è rimasto non contraddetto che “la causa del cattivo funzionamento dell'impianto termico individuale dell'appartamento deriva dal mancato coordinamento a livello progettuale tra l'impianto Parte Parte termico e l'impianto di e erronea progettazione dell'impianto condominiale di sostanzialmente sovradimensionato, onde apporta calore eccessivo e non sufficientemente considerato nel tarare l'impianto termico”.
3Le conclusioni della relazione integrativa del 30.3.2023 riportano: ”Viste le risultanze del report storico e dei report delle successive due campagne di rilevamento proposte collegialmente si rileva che il settaggio forzato delle temperature a 19°C con esclusione dell'apporto della batteria ad acqua post riscaldamento e a VMC impostata a velocità minima, seppure le temperature rilevate si sono comunque mantenute più alte rispetto alle impostate di circa 4°C, ha favorito l'innalzamento dei valori percentuali di umidità relativa dal 28% al 44%. Pur rilevando un aumento percentuale dei dati di umidità relativa, di cui solo nelle zone 1-9 si ha avuto evidenza nel REPORT 3, i valori di temperatura rimangono pur sempre superiori alla temperatura impostata a 19° C di circa 4° C. A conclusione si può affermare che i parametri (temperatura, umidità relativa, velocità dell'aria) che incidono sul comfort interno all'appartamento sono stati cambiati senza l'intervento diretto degli occupanti dell'unità e che il funzionamento dell'impianto VMC contribuisce all'incremento della temperatura CP_1 all'interno dell'abitazione Le modifiche apportate all'esercizio della VMC suggerite dal collegio dei tecnici hanno CP_1 inciso a livello di aumento delle percentuali di umidità relativa che nel REPORT 3, nelle zone 1-9, si è attestata tra 41% e 45% ovvero verso il valore minimo indicato nella scheda tecnica del rivestimento in parquet.” pagina 9 di 13 Pertanto, a fronte della rilevata disfunzione dell'impianto, circostanza allegata e provata dall'appellante, non ha provato che tale vizio sia dipeso da cause non rientranti nella propria sfera di controllo. Pt_1
4. Si è sopra fatto cenno alla circostanza che l'appellante abbia appuntato le proprie censure sull'accertamento del vizio attinente all'impianto termico dell'immobile, oggetto di approfondimenti in sede di consulenza, non avendo svolto specifiche censure sull'accertamento che ha riguardato tutti gli altri vizi compiuto dal c.t.u.
Parte appellante sviluppa la questione inerente l'asserita assenza di vizio dell'impianto termico dell'immobile per dedurre come, a parte il ridotto importo stimato come utile a regolare l'impianto interno all'abitazione, per un importo pari a euro 563,84 ( p.48 appello richiamante p.22 perizia del 19.7.2022), il complessivo importo stimato per la emenda di ulteriori vizi sarebbe individuabile in euro 9.966,09 oltre euro 32.757,80 per la fessurazione del parquet, il tutto per una somma di gran lunga inferiore all'importo che ha costituito oggetto di eccezione di inadempimento.
In ultima analisi l'appellante lamenta una discrasia tra l'importo fatto oggetto di rifiuto di pagamento, a fronte della sollevata eccezione ex art.1460 c.c., e quanto accertato dal c.t.u. come costo per completamento opere residuali e di emenda.
Si deve in primo luogo rilevare che, come sopra esposto in ordine al difetto dell'impianto termico sono state disposte e acquisite integrazioni della consulenza tecnica che hanno consentito di meglio lumeggiare la problematica, sicchè non trova riscontro in atti che il vizio inerente la fessurazione del parquet non sarebbe riferibile all'appellante, essendo emerso, al contrario, che tale vizio sia direttamente rapportabile al non idoneo livello di umidità presente negli ambienti e che, pertanto, le criticità riscontrate sono causalmente dipendenti dal non idoneo funzionamento dell'impianto termico.
Giova richiamare che la c.t.u in sede di relazione ha indicato i costi di emenda dei vizi accertati riportandoli nella tabelle allegate all'elaborato peritale in termini tali da indicare: I) Tabella 3) un importo pari a € 9.966,09 + Iva per emenda dei vizi e difetti alle opere eseguite e lamentati da nell'atto di comparsa di costituzione e risposta, comprensivo dell'importo di euro CP_1
563,84 corrispondente al “costo orario per l'intervento di verifica sulla regolazione generale dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento, di esclusione della batteria post riscaldamento dal circuito VMC e successive verifiche da parte di tecnici qualificati, tramite campagna di rilevamento dei valori temperatura e percentuale umidità relativa nei singoli ambienti, al fine di calibrare al meglio l'impianto VMC rispetto all'impianto di riscaldamento/raffrescamento”. I) Tabella 2) un importo pari a € 44.504,66 + I.V.A. per opere emenda vizi e difetti riscontrati su opere eseguite per lavorazioni concordate extra capitolato comprensive della sostituzione rivestimento parquet. Il consulente ha anche indicato costi aggiuntivi pari a € 21.340,00 riferibili a quanto sia CP_1 esposta a sostenere per potere alloggiare in altra sede durate il periodo di due mesi utile per la sostituzione pagina 10 di 13 totale del parquet, con tutti gli ulteriori costi di smontaggio, rimontaggio e quanto altro ritenuto accessorio alle opere di emenda indicate.
A fronte dei chiarimenti offerti in sede di integrazione di consulenza, rapportando il difetto del parquet al disfunzionamento dell'impianto termico, il costo per l'emenda dei vizi del parquet è dato ricondurre non tanto ad un inesatto adempimento correlabile alla sua fornitura e posa in opera, come tale ricompreso tra le opere extra capitolato, quanto al danneggiamento provocato dal disfunzionamento dell'impianto termico dell'immobile, e, quindi ad un difetto dell'immobile compravenduto.
Sono peraltro prive di pregio le deduzioni secondo cui le fessurazioni sarebbero destinate a scomparire, deduzioni che sono state sconfessate fattualmente atteso che dai sopralluoghi è emerso che “le fessurazioni sono risultate ancora chiaramente visibili” ( p. 26 c.t.u.).
Rimane pertanto da apprezzarsi se, a fronte dell'importo individuato dal c.t.u., comprensivo del costo delle opere residuali e di emenda, l'eccezione ex art. 1460 c.c sia stata legittimamente sollevata e se sussistano le condizioni per potere ritenere perduranti le circostanze che legittimano a rifiutare il Parte_4 pagamento del credito a titolo di saldo prezzo dell'immobile e saldo opere extra.
Va richiamato che l'art.1460 cc., che prevede un'eccezione per l'inadempimento durante la fase di esecuzione del contratto, è uno strumento di autotutela fondato sui principi di correttezza e buona fede oggettiva di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. che non può mai avere effetti liberatori ma solo sospensivi, legittimando la dilazione temporanea della prestazione, rientrando nel più generale contesto delle eccezioni che il contraente può opporre al fine di garantirsi da un inadempimento, totale o parziale, un adempimento inesatto o un ritardo nell'adempimento, ed anche un inadempimento non imputabile nei confronti di possibili futuri inadempimenti della controparte.L'inesegibilità della prestazione fondata sull'eccezione, che nel caso di specie risulta più precisamente riconducibile all'istituto dell'excepitio non rite inadimpleti contracus, tende a conservare l'equilibrio delle posizioni sostanziali, di diritto e di obbligo, ed è quindi ancorata ad un'alterazione obiettiva dell'equilibrio contrattuale tale da giustificare che il contraente rispettoso non sia chiamato a diminuire il proprio patrimonio a fronte del pericolo che esso possa esserne pregiudicato. Costituisce quindi ius receputum che qualsiasi inadempimento o rifiuto di adempiere da parte di una parte deve essere proporzionato e che tale proporzionalità deve essere determinata in modo oggettivo, tenendo conto dell'intero accordo secondo il canone della buona fede oggettiva, avuto riguardo alle implicazioni economiche e sociali del contratto e dello squilibrio sinallagmatico prodottosi in corso di esecuzione.La buona fede oggettiva è pertanto stata individuata quale “parametro valutativo adeguato nell'ottica dell'apprezzamento della necessaria proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti”. Tali principi sono stati declinati in materia di vendita affermando che l'eccezione di inadempimento è
“legittimamente svolta non solo quando venga a mancare la prestazione ma anche laddove l'inesatto adempimento del venditore abbia determinato l'inidoneità della cosa venduta all'uso cui è destinata, sempreché il rifiuto di adempiere sia giustificato sulla base di una valutazione compiuta tenendo conto
pagina 11 di 13 del complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all'obbligo di comportarsi secondo buona fede ( Cass. Civ., Sez. II, 28.5.2021, n.14986).
Deve considerarsi in proposito, come affermato dal giudice di prime cure, che tra le parti sono stati conclusi contratti di compravendita e appalto sicchè le ricadute dell'eccezione sono state esaminate anche in ragione del contratto di appalto.
Riprendendo le fila di quanto sopra esposto in ordine al significato dell'accordo tra le parti, merita di essere richiamato come la facoltà assegnata a di procedere alla compensazione dell'importo Pt_1 complessivo dei due crediti vantati nei confronti di non ne infici la diversa natura, dovendosi CP_1 ricondurre il credito di euro 73.114,33 alle opere extra capitolato fatte oggetto di contratto di appalto, euro 82.140,00 a saldo del pezzo della compravendita immobiliare.
Di tale diversa imputazione delle due obbligazioni pecuniarie ha dato atto l'appellante distinguendo la richiesta di accertamento in ragione delle due distinte componenti.
Non appare dubitabile che quantomeno il vizio dell'impianto termico dell'immobile, da cui è derivata la fessurazione del parquet, inerisca al bene e ne pregiudichi una componente significativa sicchè avuto riguardo al fatto che il venditore non ha adempiuto esattamente, e che dal suo canto, ha CP_1 versato la più parte, e di importo apprezzabile, del prezzo convenuto per la compravendita, il rifiuto a versare il saldo prezzo costituisce pieno e legittimo esercizio del diritto ex art.1460 c.c.
Diversamente deve ritenersi per il corrispettivo dovuto per le opere extra capitolato in quanto rispetto al contratto di appalto la declinazione del principio di buona fede oggettiva conduce a diverse conclusioni. Infatti a fronte di un saldo corrispettivo di euro 73.114,33 spettante a i vizi accertati per opere Pt_1 extra capitolato, al netto delle problematiche che hanno interessato il parquet, appaiono di modesto rilievo, di ammontare e pregnanza tale da non supportare una valutazione omogenea rispetto a quanto apprezzato in ragione dei vizi interessanti l'immobile. Quanto a questa componente del credito il rifiuto opposto da non appare pertanto CP_1 legittimamente opposto.
5. Sulla scorta di quanto sopra esposto l'appello deve ritenersi fondato avuto riguardo alla insussistenza dell'esercizio legittimo dell'eccezione ex art 1660 c.c. in merito al credito vantato da per le Pt_1 opere extra capitolato.
La sentenza di primo grado deve pertanto essere riformata parzialmente e condannata al CP_3 pagamento del saldo delle opere extra. Il legittimo esercizio della eccezione avverso un inadempimento parziale esclude che l'eccipiente sia tenuto al pagamento degli interessi di mora relativi al periodo in cui la propria prestazione è stata sospesa pagina 12 di 13 per effetto del corretto esercizio dell'eccezione. In presenza di una obbligazione pecuniaria decorrono gli interessi legali dal dovuto alla domanda, e interessi moratori ex art 231/ 2002 dalla domanda al saldo, come da domanda.
6.In punto spese, occorre dar seguito al principio secondo cui in caso di riforma totale o parziale della sentenza di primo grado, il giudice di appello deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle stesse, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite (Cass. 19989/ 2021¸Cass. 22 febbraio 2016, n. 3438; Cass. 18 marzo 2014, n. 6259).
All'esito globale della lite risulta parzialmente soccombente, avendo visto accogliere la propria Pt_1 domanda seppure in termini sensibilmente ridotti, avuto limitato riguardo al saldo delle opere extra capitolato. Ricorrono pertanto gli estremi per procedere ad una parziale compensazione delle spese di lite del primo e secondo grado, nella misura di un terzo, ponendo a carico di i restanti due terzi. Pt_1
Le spese si liquidano come da dispositivo, secondo lo scaglione individuato tenuto conto del decisum facendo riferimento ai parametri previsti dal D.M. 147/2022, medi per il giudizio di primo grado, minimi per il grado di appello, in considerazione del pregio dell'attività nonché per essere stata la fase decisoria discussa solo oralmente, non avendo ritenuto l'appellante di procedere al deposito di note scritte.
P.Q.M.
Part La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in Parte_1 parziale riforma della sentenza del Tribunale di Milano n.7756/2024 , così dispone:
• condanna al pagamento di euro 73.114,33 oltre IVA a favore di Controparte_1 Parte_1 oltre interessi legali dal dovuto alla domanda, e interessi moratori ex art 231/ 2002 dalla domanda al saldo;
• conferma nel resto l'impugnata sentenza;
• compensa tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio nella misura di un terzo e condanna alla rifusione dei due terzi delle stesse in favore Controparte_1 Parte_1 liquidate per il primo grado per l'intero in complessivi € 14.103,00 oltre rimborso spese generali iva e c.n.p.a., e per il presente grado per l'intero in complessivi euro 4.997,00 per compensi, oltre rimborso forfetario spese generali, Iva e c.n.p.a.
Così deciso in Milano il 17 settembre 2025
Il Consigliere est Roberta Nunnari
Il Presidente Francesco Distefano
pagina 13 di 13
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Francesco Distefano Presidente dr. Maria Teresa Brena Consigliere dr. Roberta Nunnari Consigliere rel ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 687/2025 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in CORSO ITALIA 50 20123 Parte_1 P.IVA_1
MILANO presso lo studio dell'avv. MARINO MANLIO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti APPELLANTE CONTRO
C.F. ) Controparte_1 C.F._1
APPELLATA CONTUMACE
sulle seguenti conclusioni
Per : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, omniis contrariis reiectis: In via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, riformare integralmente la sentenza n. 7756/2024 emessa dal Tribunale di Milano, Sezione IV Civile, Giudice Dott.ssa Ilaria Genitle, nell'ambito del giudizio N.R.G. 36778/2020, depositata in cancelleria in data 23 agosto 2024, mai notificata e, disattese tutte le eccezioni, istanze e domande sollevate dall'appellata dinanzi al Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto, conseguentemente accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado da che qui si riportano: Parte_1
pagina 1 di 13 Nel merito, per i motivi esposti in narrativa accertare il diritto della e per l'effetto condannare la Parte_1 Signora al pagamento in favore della Società attrice delle seguenti somme: Controparte_1
- € 82.140,00, o quella diversa somma che risultasse dovuta all'esito dell'odierno giudizio, a titolo di saldo prezzo della vendita indicato in premessa, oltre interessi legali dal dovuto alla domanda e interessi di cui al D.lgs. 231/2002 dalla presente domanda al saldo effettivo.
- € 73.114,33, o quella diversa somma che risultasse dovuta all'esito dell'odierno giudizio, a titolo di saldo del corrispettivo per le opere extra capitolato fatte eseguire dalla Società attrice ed indicate in premessa, oltre interessi legali dal dovuto alla domanda e interessi di cui al D.lgs. 231/2002 dalla presente domanda al saldo effettivo. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
(in avanti evocava in giudizio deducendo che: Parte_1 Pt_1 Controparte_1
• in data 3.04.2014 le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a immobile sito a Milano, via Poma 61 per il prezzo complessivo di € 2.540.040,00, IVA inclusa;
• la Convenuta aveva inoltre commissionato opere extra-capitolato e fornitura di beni per complessivi € 91.392,90, IVA inclusa, regolarmente eseguite e installate;
• in data 28.12.2016 le parti avevano stipulato il rogito e nell'atto di compravendita l'acquirente si era impegnata a saldare il residuo prezzo, pari a € 82.140,00 entro il 31.03.2018, “a garanzia della esecuzione di ogni lavoro residuo” come risultante dal verbale di accettazione dell'immobile sottoscritto dalle parti in cui si dava conto di “ ”; Parte_2
• con separata scrittura redatta nella medesima data le parti avevano concordato che tale importo di € 82.140,00 a saldo del residuo prezzo e nonché € 73.114,33 a saldo del residuo corrispettivo delle opere extra-capitolato, per un totale di € 155.254,33, avrebbe potuto essere compensato qualora non vi fosse stata la regolare esecuzione delle opere residue meglio indicate nel verbale di consegna e qualora nelle more tra la data del rogito ed il 31.3.2018 fosse sorto un contenzioso per la riclassificazione della unità immobiliare come di lusso;
• aveva eseguito la totalità delle opere indicate nella scrittura del 28.12.2016 residuando Parte_1
“piccolissime attività finali” che non aveva potuto completare perché la convenuta aveva impedito l'accesso all'appartamento, nonostante le richieste di quest'ultima, sicchè la convenuta si era resa debitrice del saldo prezzo nonché del corrispettivo per le opere extra capitolato sicchè era debitrice per € 155.254,33, L'attrice chiedeva pertanto la condanna della al pagamento di detta somma, o quanto di CP_1 giustizia accertato limitatamente al credito dovuto per lavori extra capitolato, oltre interessi.
costituitasi in giudizio, contraddette le avverse pretese, chiedeva la reiezione delle Controparte_1 domande attoree, deducendo il mancato completamento delle opere di cui all'atto di ricognizione delle lavorazioni da ultimarsi datato 28.12.2016 ( nella specie: verniciatura parapetti e sotto balconi terrazzi, spalle in marmo delle due porte blindate, regolazione tapparelle, regolazione della temperatura del riscaldamento e dell'acqua calda) nonché la sussistenza di vizi occulti, per come accertati dal tecnico incaricato nel giugno 2018, tali da incidere sul minor valore dell'unità immobiliare, circostanze in forza pagina 2 di 13 delle quali chiedeva di accertare e dichiarare la legittimità dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., in via subordinata chiedeva di ridurre l'importo nella minore somma di giustizia risultante dall'esito dell'espletanda istruttoria in considerazione dei costi necessari per l'eliminazione dei vizi, difetti, e difformità dell'immobile oggetto di causa.
Con sentenza n.7756/2024 il Tribunale di Milano, dopo avere disposto c.t.u., oggetto di successive integrazioni, ha rigettato la richiesta di pagamento della società condannandola alle spese di lite e Pt_1 di c.t.u.. In particolare il tribunale, avendo premesso il regime dell'onere probatorio da applicarsi, dato atto che alcune opere non erano state completate da e che erano stati accertati vizi, tra cui più Pt_1 specificatamente quello occulto attinente la “regolazione termica”, ha ritenuto non contrario a buona fede e quindi legittimo ex art. 1460 c.c. il rifiuto al pagamento di € 155.254,30 IVA inclusa opposto dalla alla società attrice. CP_1
Avverso la predetta sentenza ha proposto appello affidandolo a tre motivi che possono Parte_1 essere sintetizzati come segue:
1) “omessa considerazione di elementi probatori rilevanti in violazione dell'art 115 c.p.c.; errata interpretazione di clausole contrattuali in violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c.; vizio di ultra petizione in violazione dell'art. 112 c.p.c.” sostenendo che il primo giudice abbia erroneamente ritenuto legittima l'eccezione d'inadempimento avendo omesso di interpretare il complessivo assetto negoziale determinato dalle clausole degli accordi in essere tra le parti, ritenendo così giustificato il rifiuto del pagamento da parte della convenuta della somma di 155 mila euro come subordinato al completamento delle opere edilizie il cui valore era minimo;
contrariamente a quanto statuito dal Tribunale, come evincibile dal tenore letterale della scrittura integrativa del 28.12.2016 le parti avevano correlato “lo slittamento del pagamento” della somma oggetto di causa alla cumulativa (e preminente) condizione dell'eventuale variazione della classificazione catastale circostanza che, non essendosi realizzata, non esonerava la convenuta dalla corresponsione della somma anzidetta, giustificando piuttosto l'eventuale compensazione della stessa con il valore, peraltro modesto, delle opere di rifinitura rimaste ineseguite per le quali non era stato comunque concordato il termine essenziale del 31.3.2018; non troverebbe avallo né nel contratto nel suo complesso la deduzione secondo cui l'obbligazione di pagamento di euro 155 mila sarebbe condizionata al mancato accadimento di una delle due “condizioni”, anche perché così congegnata ci si troverebbe di fronte ad una condizione sospensiva meramente potestativa;
il giudice avrebbe errato nel sovrapporre le conseguenze della mancata ultimazione delle opere di cui all'accordo del 28.12.20176, in particolare la presunta mancata regolazione dell'impianto di riscaldamento, con i vizi e difetti lamentati e posti a fondamento dell'eccezione ex art.1460 c.c. tant'è che non aveva dedotto che la CP_1 presunta mancata regolazione dell'impianto di riscaldamento assurgeresse a vizio rilevante, essendo altri e diversi i vizi occulti posti a fondamento dell'eccezione di inadempimento;
il giudice sarebbe incorso nel vizio di ultra petita pronunciandosi su una eccezione che non era stata proposta, ritenendo grave un inadempimento che non sussisteva per non potere essere qualificato come tale il difetto di regolazione della temperature degli ambienti;
pagina 3 di 13 2) “omessa considerazione di elementi probatori rilevanti in violazione dell'art. 112 c.p.c. e omessa motivazione in violazione dell'art. 132 c.p.c.” nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto non fornita da Pt_1 la prova liberatoria degli inadempimenti eccepiti da controparte e in particolare la circostanza
[...] secondo cui il mancato completamento delle opere concordate era dipeso dal fatto della
“committente/acquirente che non le avrebbe consentito accesso nella sua abitazione”: contrariamente a quanto statuito dal primo giudice tale circostanza risulta documentalmente provata, in particolare dalla lettera del 3.4.2018, rimasta priva di riscontro, con la quale chiedeva alla di Pt_1 CP_1 consentire l'ingresso nel proprio appartamento per la definizione delle opere da completare nonché dalla diffida del 29.5.2018 con il legale dell'attrice sollecitava quest'ultima al pagamento del dovuto in favore di Pt_1
3) “errata ed illogica valutazione delle risultanze della C.T.U. in violazione dell'art 112 c.p.c., omessa / contradditoria motivazione in contrasto con l'art. 132 c.p.c. e violazione dei principi in ordine all'onere della prova ex art. 2697 c.c.”: la c.t.u.. non avrebbe consentito di dare evidenza positiva dei lamentati inadempimenti;
in particolare, contrariamente a quanto statuito dal primo giudice, la c.t.u.. non avrebbe Parte_ consentito di individuare ed indicare quale fosse il presunto vizio occulto della né riferito come emendarlo, avendo unicamente rilevato che vi fosse un problema di regolazione della temperatura degli ambienti mentre la gestione doveva essere svolta a livello condominiale, trattandosi pertanto di una attività richiedente un monitoraggio non imputabile alla venditrice il giudice avrebbe Pt_1 erroneamente riportato che vi fosse stato un “mancato coordinamento a livello progettuale tra l'impianto Parte termico e l'impianto condominiale di e l'erronea progettazione” non avendo invece il c.t.u. rilevato Parte_ alcun vizio dell'impianto o dell'impianto termico dell'appartamento, tant'è che nelle note a chiarimento il c.t.u. ha affermato che la problematica delle temperature interne sarebbe emendabile con un intervento di verifica sulla regolazione generale dell'impianto; inoltre ha offerto la prova di Pt_1 funzionalità degli impianti versando in atti tutta la documentazione utile ad attestare la loro conformità a regola d'arte, come dichiarato anche l'impresa installatrice che aveva “controllato l'impianto ai fini della sicurezza e funzionalità con esito positivo, avendo eseguito le verifiche richieste dalle norme e disposizioni di legge”, circostanza che eliderebbe la presunta mancata produzione del certificato di collaudo.
Alla prima udienza di trattazione del 19 giugno 2025 il consigliere istruttore, dichiarata la contumacia di ritenuti sussistenti i presupposti di cui all'art. 350 co. 3, c.p.c., ha invitato parte Controparte_1 appellante a precisare le proprie conclusioni. Precisate le conclusioni come in atti la causa è stata rinviata per la discussione orale ex art. 350 bis c.p.c. all'udienza collegiale dell'11 settembre 2025. Alla predetta udienza la parte ha discusso riportandosi ai rispettivi scritti difensivi e all'esito della discussione la causa è stata trattenuta in decisione e decisa nella camera di consiglio del 17 settembre 2025.
*** L'appello, con le precisazioni di seguito esposte, merita un imitato accoglimento.
pagina 4 di 13 1. Quanto al primo motivo di appello, salvo quanto meglio esposto nel prosieguo, viene in primo luogo in rilievo l'interpretazione delle clausole contrattuali che contribuiscono a delineare l'oggetto delle pattuizioni intercorse tra le parti.
Occorre prendere le mosse dal fatto che la domanda dell'odierno appellante ha avuto ad oggetto il pagamento da parte di del saldo, pari ad euro 82.140,00, del corrispettivo convenuto per la Parte_4 compravendita dell'immobile di via Poma 61 nono piano, perfezionata in data 28.12.2016, nonché del saldo delle opere extra capitolato eseguite dalla medesima società venditrice/costruttrice Parte_1 per euro 73.114,33, fatturate nella stessa data (docc. 4, 5 fasc.I grado . Pt_1
Seppure il contratto di compravendita aveva previsto che l'importo a saldo prezzo avvenisse “entro e non oltre la data del 31 marzo 2018,allo scopo di garantire (i) l'esatta esecuzione di ogni lavoro residuo come risultante dal verbale di accettazione infra citato e le obbligazioni accessorie della parte venditrice, separatamente concordate”, con scrittura privata perfezionata in pari data (doc.6 fasc. I grado , ha Pt_1 Pt_1 rettificato tale disposizione prevedendo “con riferimento all'atto notarile sottoscritto in data odierna a firma del notaio dott. a integrazione e modifica delle previsioni del citato atto notarile non sarà dovuto da Persona_1 parte della parte acquirente - - nei termini previsti il pagamento di € 82.140,00 di cui al paragrafo Controparte_1
“Prezzo” del citato atto”, contemplando parimenti una dilazione del pagamento delle opere extra per euro 73.114,33 previsto entro la medesima data, affermando che tali importi “rimarranno a carico della scrivente con facoltà di compensare l'importo dovuto con l'importo totale di € 155.254,33 qualora:
1. Non Parte_1 siano eseguiti i lavori residui come risultati dal verbale di consegna citato nell'atto notarile;
2.Tra la data di sottoscrizione dell'atto notarile di cui sopra ed il 31.3.2018 dovesse nascere un contenzioso con gli uffici preposti derivante dalla riclassificazione catastale (venendo ad identificare l'immobile compravenduto in categoria di lusso) e – nonostante i ricorsi proposti di comune accordo tra le parti non si sia modificata tale nuova identificazione catastale con il conseguente obbligo di pagamento di una differente e superiore aliquota IVA fino a definizione del contenzioso e fintanto che sarà conosciuta la cifra da corrispondere con esattezza e comunque fino alla cifra massima di 155.254,33 euro”. ha pertanto previsto che le somme di cui era creditrice potessero non essere pagate nel termine Pt_1 convenuto del 31.3.2018, ma potessero essere ulteriormente trattenute dall'acquirente con facoltà di compensazione, oltre che a garanzia del completamento dei lavori da ultimare, per come risultanti dal
“Verbale di constatazione” (doc.1 fasc.I grado redatto in occasione della consegna CP_1 dell'immobile, anche a garanzia dell'eventuale pagamento di una superiore aliquota iva derivante da una diversa e più onerosa identificazione catastale che avesse avuto l'immobile. La inesigibilità di tali somme ex art. 1460 c.c è stata fondata dal giudice di prime cure sul legittimo esercizio dell'eccezione di inadempimento da parte di previo accertamento del mancato Parte_4 completamento di una parte dei lavori da ultimare, per come indicati nel verbale di constatazione, nonché sull'accertamento di vizi occulti, essendo pacifico che il punto 2) dell'accordo, per come sopra richiamato, già prima del 31.3.2018 non abbia costituito oggetto di contrasto tra le parti, essendo tramontata l'evenienza contemplata nella scrittura.
Non ha presa l'argomento secondo cui sarebbero state individuate due obbligazioni, di cui una avente valore “preminente”, correlata allo slittamento del pagamento ancorata alla eventualità della variazione della classificazione urbanistica dell'immobile, avente un valore maggiore, ed una “a corredo” ( p.20 pagina 5 di 13 appello) venendo piuttosto in rilievo se il rifiuto al pagamento del saldo prezzo dell'immobile e delle varianti da parte di sia giustificato a fronte dell'accertata esistenza di un inadempimento della CP_1 controparte idoneo a paralizzare il pagamento sulla scorta di una valutazione rispettosa del principio di buona fede oggettiva. In tal senso è improprio anche l'argomentare in ordine alla sussistenza di “condizioni di efficacia” a cui sarebbe stato ancorato l'adempimento dell'obbligazione di pagamento gravante su ( p.23 e ss. CP_1 appello), atteso che la sentenza non ha avallato in alcun modo la tesi della controparte che l'appellante intende avversare.
con nota del 30.3.2018, richiamante precedente la nota del 15.12.2017 con cui si chiedeva un CP_1 intervento risolutorio per una serie di problematiche emerse, la più parte non riconducibili ai lavori da finire di cui al verbale di contestazione, ha enunciato di ritenere giustificata “la sospensione di ogni pagamento” ( docc. 3,4 fasc.I grado ). In sede giudiziale, rimaste irrisolte le problematiche CP_1 denunciate, ha sollevato eccezione ex art. 1460 c.c. indicando una pluralità di vizi del bene compravenduto, tra cui quello consistente in “impianto termico: inadeguata taratura delle sonde d'ambiente”, problematica sulla quale si è incentrata particolarmente l'istruttoria svolta in primo grado, che, come meglio esposto in seguito, non si identifica con quello che viene indicato come “mancata regolazione dell'impianto di riscaldamento” ( p.26 appello), dizione non pedissequamente rinvenibile nel verbale di constatazione che, letteralmente, riporta “regolazione riscaldamento/ acqua calda ( temperature)….non è stato possibile verificare impianti estivi della casa”. Risulta pertanto contraddetto che il giudice di prime cure abbia dato ingresso all'accertamento di un vizio non eccepito, vizio inerente l'impianto termico ( riscaldamento/ raffrescamento) sul quale si è inoltre sviluppato il contraddittorio nel corso del giudizio1.
Non ha rilievo che i lavori residui di cui al “verbale di constatazione” fossero modesti, venendo in ogni caso in evidenza tutti gli ulteriori vizi emersi prima del 31.3.2018, data indicata quale termine di adempimento delle obbligazioni di pagamento gravanti su utilmente contestati e sui quali è CP_1 stato svolto accertamento tecnico.
Sul punto è rimasto del tutto incontestato che la società non abbia provveduto alla risoluzione delle problematiche emerse e denunciate, ultronee rispetto ai modesti lavori residui oggetto del verbale di constatazione, sicchè l'appellante appare non avere colto il fondamento della eccezione sollevata dalla controparte, e ritenuta dal giudice, laddove afferma che erroneamente il giudice vi avrebbe dato ingresso avuto esclusivo riguardo alle sole opere rimaste ineseguite e per quelle di cui era stata lamentata la non corretta esecuzione ( p.28 appello). 1 Vedasi anche comparsa conclusionale in primo grado in cui afferma “ La eseguiva la quasi totalità Pt_1 Parte_1 dei lavori indicati nel citato verbale di accettazione del 28/12/2016 (verniciatura parapetti, posa spalle in marmo porte blindate, posa zoccolini in alluminio, regolazione riscaldamento, esecuzione pulizie finali, consegna badge porta) residuando da effetture delle piccolissime attività finali (regolazione tapparelle, stuccature, verifica impianto raffrescamento che nel mese di dicembre non era possibile)” pagina 6 di 13 2.Quanto sopra esposto consente di ritenere del tutto inconferente la doglianza fatta oggetto del secondo motivo di appello. Infatti, come affermato dal giudice di prime cure, non solo è rimasto indimostrato che non abbia consentito l'accesso nella propria abitazione per procedere alla ultimazione delle CP_1
“piccole opere finali”, essendo stata la circostanza contestata nella immediatezza ( doc.5 fasc.I grado
, oltre che in sede giudiziale, ma tali opere, individuate in “ a) sostituzione cavilli su alcune Parte_4 pareti -opere da pittore-; b)sostituzione di alcune lastre di parquet lievemente fessuratesi;
c) stuccature o sostituzione di alcune lastre in travertino” ( mail del 3.4.2018 doc.7 fasc. I grado , erano Pt_1 pacificamente non ultimate già a ridosso del 31.3.2018, nonostante il rogito fosse stato perfezionato il 28.12.2016, non essendo per di più le uniche difformità, e sicuramente non le più rilevanti, contestate senza alcun esito dall'acquirente già prima della richiesta di pagamento del saldo da parte di e Pt_1 per le quali è stato accertato un inadempimento della società venditrice.
Dell'inadempimento della venditrice, come affermato dal giudice di prime cure, è stata data evidenza a seguito degli accertamenti resi in sede di c.t.u, il cui incarico ha avuto ad oggetto sia l'effettiva esecuzione e la realizzazione secondo le regole dell'arte sia delle opere di rifinitura, che di quelle extra capitolato pattuite, nonché “l'effettiva esistenza ed entità degli ulteriori vizi e difetti lamentati dalla convenuta in sede di comparsa di costituzione e risposta, precisando se in termini d fatto gli stessi possano definirsi occulti o meno, indicando per il caso di loro sussistenza, gli esborsi necessari alla loro completa eliminazione”.
A fronte delle evidenze positive dei vizi lamentati, specificatamente richiamati in sede di sentenza (p.31
“In particolare, il C.T.U. ha accertato: estese cavillature sul 16,5% della superficie del parquet, cavillature degli intonaci interni, errata posa di una porta blindata, balconi di profondità di 45 cm in luogo del progetto di 73 cm, omessa regolazione dell'impianto di riscaldamento e difettosità dello stesso, nella parte in cui la temperatura reale degli ambienti è di molto superiore ai valori impostati sui termostati (anche 42° effettivi a fronte di 19° impostati sul termostato), comunque di media superiore di 4° rispetto ai valori impostati sul termostato, con conseguente livello di umidità inferiore al valore di 40-60% considerato ottimale e conseguente irreversibile danneggiamento del parquet in legno posato nell'appartamento”), l'appellante non ha contestato la correttezza del procedimento assunto dall'ausiliario, o il mancato rispetto del contradditorio, anche a fronte delle integrazioni disposte, nonché, quale ricaduta, la conseguente condivisa valutazione delle risultanze tecniche offerte a supporto della decisione del giudice. Avendo il consulente appurato che “le lavorazioni identificate ai punti 1-2-4-5-8-10 sono state ultimate a regola d'arte dalla e' rimasto del tutto impregiudicato l'accertamento della mancata esecuzione Parte_1
a regola d'arte quantomeno dei lavori indicati nel verbale di constatazione del 28.12.2016 consistenti
“spalle in marmo due porte blindate” e “stuccatura sistemazione crepe muri” (v. p.7 e ss. c.t.u.).
3.Con il terzo motivo di appello pertanto l'appellante, tralasciando che la consulenza ne abbia accertato anche altri, si concentra su un unico vizio, quello che investe l'impianto termico dell'immobile, lamentando che il consulente non sia riuscito ad “individuare ed indicare quale fosse il presunto vizio Parte occulto della né a riferire come emendarlo”. Occorre in primo luogo rilevare, come ha fatto il giudice di primo grado, che il riparto del regime probatorio in materia di appalto comporta che spetti a a fronte dell'eccezione mossale, provare che Pt_1
l'impianto termico istallato fosse immune da disfunzioni, non rientrando nel perimetro della prova pagina 7 di 13 spettante a una esatta individuazione del vizio, tantomeno inerente un difetto “di CP_1 progettazione degli impianti di riscaldamento/ VMC” ( p.47 appello), essendo sufficiente per ritenere l'inadempimento del venditore in ordine a tale specifico difetto provare che “l'impianto termico istallato nell'appartamento non assolve correttamente alla sua funzione comportando calore e livelli di secchezza dell 'aria abnormi nonostante i termostati fossero su valori normali” ( p.13 sentenza). A tale conclusione il giudice è giunto sulla scorta delle valutazioni offerte dal c.t.u. con la relazione depositata il 19.7.2022 , sulla quale l'ausiliario è stato escusso nell' udienza del 25.10.2022, fatta oggetto di approfondimenti sollecitati ed esitati nelle integrazioni del 31.1.2023 e del 6.4.2023. Ciò senza considerare che, a rigore, il c.t.u. ha espressamente affermato “Si ritiene pertanto che la temperatura eccessiva sia imputabile a difetti intrinseci identificabili nella progettazione e gestione della batteria post riscaldamento (esuberante rispetto alle necessità) posizionata in copertura”2( p.
6. integrazione del 6.4.2023).
In effetti quello che in sede di verbale di constatazione è stato segnalato come “regolazione riscaldamento” oggetto di “lavori da ulltimare” è risultato essere un dato, successivamente apprezzabile sensorialmente, ricollegabile a quello che è stato individuato dal c.t.u. quale vizio occulto ( p.
4. nota di chiarimento del 6.4.2023 “L'impossibilità di raggiungere ancora oggi un equilibrio tra temperatura impostata dagli occupanti e temperatura rilevata all'interno degli ambienti, che dura ormai dal dicembre 2016, conferma la presenza di una criticità non ancora risolta. La non corretta resa dell'impianto termico corrisponde al difetto occulto espresso nella C.T.U. del 18 luglio 2022) .consistente, per come riportato da giudice ,“nel mancato Parte coordinamento a livello progettuale tra l'impianto termico e l'impianto di ed erronea progettazione dell'impianto condominiale”. In particolare, ed è quello che rileva in questa sede, i chiarimenti e le integrazioni dell'ausiliario, resi in un ampio e approfondito contraddittorio con i c.t. di parte, hanno consentito di escludere che la problematica rilevata da fosse risolvibile con la mera attivazione da parte dell'utilizzatore dell'appartamento CP_1
e che la criticità riscontrata fosse solo da fare risalire ad una non corretta “regolazione” da parte di
Infatti con nota integrativa del 6.4.2023 è stato ulteriormente dato atto che “i parametri CP_1
(temperatura, umidità relativa, velocità dell'aria) che incidono sul comfort interno all'appartamento sono stati cambiati senza l'intervento diretto degli occupanti dell'unità Mazzalveri e che il funzionamento 2 Si riporta per comodità il passaggio che chiarisce il funzionamento dell'impianto e la interazione delle componenti avuto particolare riguardo alla batteria post riscaldamento: “Durante i sopralluoghi eseguiti in periodo invernale il C.T.U. e i C.T.P. hanno verificato che rispetto alle temperature impostate dagli utenti i termometri ambiente rilevavano temperature superiori di più gradi e percentuali di umidità relativa per lo più al di sotto del 40%. Dalla verifica delle temperature dell'aria in uscita Part dalle griglie della all'interno dell'unità immobiliare, si è accertato che l'aria immessa negli ambienti aveva temperatura superiore a quella impostata a termostato dagli utenti e corrispondeva a quella rilevata dai termometri. Sappiamo che il macchinario VMC dedicato unicamente ai tre appartamenti posti ai piani 9°-10°-11° della scala C è stato installato in copertura ed è stato dotato di batteria ad acqua post riscaldamento.La batteria di post riscaldamento ad acqua è stata installata al fine di garantire in caso di temperature esterne molto basse (inferiori a 0°C) l'immissione dell'aria di rinnovo in ambiente ad una temperatura pari a 20°C svolgendo così funzione integrativa rispetto all'impianto di riscaldamento a pannelli. Durante il sopralluogo in copertura effettuato l'1 dicembre 2022 è stato accertato dal C.T.U. e dai C.T.P. che la batteria post riscaldamento, installata a valle delle VMC, risultava funzionante malgrado temperatura esterna dell'aria pari a 6,1°C.” pagina 8 di 13 dell'impianto VMC contribuisce all'incremento della temperatura all'interno dell'abitazione
.3 CP_1
Parte_ L'appellante non ha poi contestato che l'impianto di non sia stato collaudato. Trattasi di dato la cui portata l'appellante ha tentato di sminuire valorizzando la sussistenza dell'attestazione di conformità, che investe solo la rispondenza al progetto dell'impianto istallato e la idoneità della ditta istallatrice che ha rilasciato la relativa attestazione ex art.7 DM 37/ 2008 (doc. 15 allegato alla integrazione di c.t.u. del 30.1.2023), attestazione che non investe pertanto la verifica in merito al funzionamento dell'impianto e che lascia non contraddetto l'accertamento secondo cui l'impianto “non assolve correttamente alla sua funzione comportando calore e livelli di secchezza dell'aria abnormi nonostante i termostati fossero attestati su valori normali ”.
Infine su cui incombeva l'onere probatorio del corretto adempimento, non ha dimostrato di Pt_1 avere ab origine correttamente impostato la temperatura all'interno dell'appartamento di CP_1 come peraltro si era obbligata a fare nel verbale di consegna del 28/12/2016.
A ciò si aggiunga che l'accertamento demandato all'ausiliario del giudice si è esteso anche all'eventuale Parte esistenza di una “imputabile errata modalità di uso dell'impianto da parte del terzo Condominio” Parte giungendo ad appurare che “la non idonea calibrazione iniziale degli impianti termico e è all'origine delle criticità evidenziate alla già in occasione della consegna dell'abitazione Parte_1 alla proprietaria” avendo il c.t.u. anche appurato che non vi fossero documenti “che riferiscono in merito Parte alla impostazione iniziale della rispetto ai parametri temperatura e umidità relativa rilevati, all'epoca, all'interno degli appartamenti dei piani 9°-10°-11° della scala C” tant'è che, infine è stato necessario investire della problematica le società e dalla Rehom procedendo sia “ad una CP_2
“riduzione forzata della temperatura negli ambienti che alla esclusione della batteria post riscaldamento dal circuito dell'impianto VMC” ( p.8 e ss integrazione relazione dl 6.4.2023).
Infine è rimasto non contraddetto che “la causa del cattivo funzionamento dell'impianto termico individuale dell'appartamento deriva dal mancato coordinamento a livello progettuale tra l'impianto Parte Parte termico e l'impianto di e erronea progettazione dell'impianto condominiale di sostanzialmente sovradimensionato, onde apporta calore eccessivo e non sufficientemente considerato nel tarare l'impianto termico”.
3Le conclusioni della relazione integrativa del 30.3.2023 riportano: ”Viste le risultanze del report storico e dei report delle successive due campagne di rilevamento proposte collegialmente si rileva che il settaggio forzato delle temperature a 19°C con esclusione dell'apporto della batteria ad acqua post riscaldamento e a VMC impostata a velocità minima, seppure le temperature rilevate si sono comunque mantenute più alte rispetto alle impostate di circa 4°C, ha favorito l'innalzamento dei valori percentuali di umidità relativa dal 28% al 44%. Pur rilevando un aumento percentuale dei dati di umidità relativa, di cui solo nelle zone 1-9 si ha avuto evidenza nel REPORT 3, i valori di temperatura rimangono pur sempre superiori alla temperatura impostata a 19° C di circa 4° C. A conclusione si può affermare che i parametri (temperatura, umidità relativa, velocità dell'aria) che incidono sul comfort interno all'appartamento sono stati cambiati senza l'intervento diretto degli occupanti dell'unità e che il funzionamento dell'impianto VMC contribuisce all'incremento della temperatura CP_1 all'interno dell'abitazione Le modifiche apportate all'esercizio della VMC suggerite dal collegio dei tecnici hanno CP_1 inciso a livello di aumento delle percentuali di umidità relativa che nel REPORT 3, nelle zone 1-9, si è attestata tra 41% e 45% ovvero verso il valore minimo indicato nella scheda tecnica del rivestimento in parquet.” pagina 9 di 13 Pertanto, a fronte della rilevata disfunzione dell'impianto, circostanza allegata e provata dall'appellante, non ha provato che tale vizio sia dipeso da cause non rientranti nella propria sfera di controllo. Pt_1
4. Si è sopra fatto cenno alla circostanza che l'appellante abbia appuntato le proprie censure sull'accertamento del vizio attinente all'impianto termico dell'immobile, oggetto di approfondimenti in sede di consulenza, non avendo svolto specifiche censure sull'accertamento che ha riguardato tutti gli altri vizi compiuto dal c.t.u.
Parte appellante sviluppa la questione inerente l'asserita assenza di vizio dell'impianto termico dell'immobile per dedurre come, a parte il ridotto importo stimato come utile a regolare l'impianto interno all'abitazione, per un importo pari a euro 563,84 ( p.48 appello richiamante p.22 perizia del 19.7.2022), il complessivo importo stimato per la emenda di ulteriori vizi sarebbe individuabile in euro 9.966,09 oltre euro 32.757,80 per la fessurazione del parquet, il tutto per una somma di gran lunga inferiore all'importo che ha costituito oggetto di eccezione di inadempimento.
In ultima analisi l'appellante lamenta una discrasia tra l'importo fatto oggetto di rifiuto di pagamento, a fronte della sollevata eccezione ex art.1460 c.c., e quanto accertato dal c.t.u. come costo per completamento opere residuali e di emenda.
Si deve in primo luogo rilevare che, come sopra esposto in ordine al difetto dell'impianto termico sono state disposte e acquisite integrazioni della consulenza tecnica che hanno consentito di meglio lumeggiare la problematica, sicchè non trova riscontro in atti che il vizio inerente la fessurazione del parquet non sarebbe riferibile all'appellante, essendo emerso, al contrario, che tale vizio sia direttamente rapportabile al non idoneo livello di umidità presente negli ambienti e che, pertanto, le criticità riscontrate sono causalmente dipendenti dal non idoneo funzionamento dell'impianto termico.
Giova richiamare che la c.t.u in sede di relazione ha indicato i costi di emenda dei vizi accertati riportandoli nella tabelle allegate all'elaborato peritale in termini tali da indicare: I) Tabella 3) un importo pari a € 9.966,09 + Iva per emenda dei vizi e difetti alle opere eseguite e lamentati da nell'atto di comparsa di costituzione e risposta, comprensivo dell'importo di euro CP_1
563,84 corrispondente al “costo orario per l'intervento di verifica sulla regolazione generale dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento, di esclusione della batteria post riscaldamento dal circuito VMC e successive verifiche da parte di tecnici qualificati, tramite campagna di rilevamento dei valori temperatura e percentuale umidità relativa nei singoli ambienti, al fine di calibrare al meglio l'impianto VMC rispetto all'impianto di riscaldamento/raffrescamento”. I) Tabella 2) un importo pari a € 44.504,66 + I.V.A. per opere emenda vizi e difetti riscontrati su opere eseguite per lavorazioni concordate extra capitolato comprensive della sostituzione rivestimento parquet. Il consulente ha anche indicato costi aggiuntivi pari a € 21.340,00 riferibili a quanto sia CP_1 esposta a sostenere per potere alloggiare in altra sede durate il periodo di due mesi utile per la sostituzione pagina 10 di 13 totale del parquet, con tutti gli ulteriori costi di smontaggio, rimontaggio e quanto altro ritenuto accessorio alle opere di emenda indicate.
A fronte dei chiarimenti offerti in sede di integrazione di consulenza, rapportando il difetto del parquet al disfunzionamento dell'impianto termico, il costo per l'emenda dei vizi del parquet è dato ricondurre non tanto ad un inesatto adempimento correlabile alla sua fornitura e posa in opera, come tale ricompreso tra le opere extra capitolato, quanto al danneggiamento provocato dal disfunzionamento dell'impianto termico dell'immobile, e, quindi ad un difetto dell'immobile compravenduto.
Sono peraltro prive di pregio le deduzioni secondo cui le fessurazioni sarebbero destinate a scomparire, deduzioni che sono state sconfessate fattualmente atteso che dai sopralluoghi è emerso che “le fessurazioni sono risultate ancora chiaramente visibili” ( p. 26 c.t.u.).
Rimane pertanto da apprezzarsi se, a fronte dell'importo individuato dal c.t.u., comprensivo del costo delle opere residuali e di emenda, l'eccezione ex art. 1460 c.c sia stata legittimamente sollevata e se sussistano le condizioni per potere ritenere perduranti le circostanze che legittimano a rifiutare il Parte_4 pagamento del credito a titolo di saldo prezzo dell'immobile e saldo opere extra.
Va richiamato che l'art.1460 cc., che prevede un'eccezione per l'inadempimento durante la fase di esecuzione del contratto, è uno strumento di autotutela fondato sui principi di correttezza e buona fede oggettiva di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. che non può mai avere effetti liberatori ma solo sospensivi, legittimando la dilazione temporanea della prestazione, rientrando nel più generale contesto delle eccezioni che il contraente può opporre al fine di garantirsi da un inadempimento, totale o parziale, un adempimento inesatto o un ritardo nell'adempimento, ed anche un inadempimento non imputabile nei confronti di possibili futuri inadempimenti della controparte.L'inesegibilità della prestazione fondata sull'eccezione, che nel caso di specie risulta più precisamente riconducibile all'istituto dell'excepitio non rite inadimpleti contracus, tende a conservare l'equilibrio delle posizioni sostanziali, di diritto e di obbligo, ed è quindi ancorata ad un'alterazione obiettiva dell'equilibrio contrattuale tale da giustificare che il contraente rispettoso non sia chiamato a diminuire il proprio patrimonio a fronte del pericolo che esso possa esserne pregiudicato. Costituisce quindi ius receputum che qualsiasi inadempimento o rifiuto di adempiere da parte di una parte deve essere proporzionato e che tale proporzionalità deve essere determinata in modo oggettivo, tenendo conto dell'intero accordo secondo il canone della buona fede oggettiva, avuto riguardo alle implicazioni economiche e sociali del contratto e dello squilibrio sinallagmatico prodottosi in corso di esecuzione.La buona fede oggettiva è pertanto stata individuata quale “parametro valutativo adeguato nell'ottica dell'apprezzamento della necessaria proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti”. Tali principi sono stati declinati in materia di vendita affermando che l'eccezione di inadempimento è
“legittimamente svolta non solo quando venga a mancare la prestazione ma anche laddove l'inesatto adempimento del venditore abbia determinato l'inidoneità della cosa venduta all'uso cui è destinata, sempreché il rifiuto di adempiere sia giustificato sulla base di una valutazione compiuta tenendo conto
pagina 11 di 13 del complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all'obbligo di comportarsi secondo buona fede ( Cass. Civ., Sez. II, 28.5.2021, n.14986).
Deve considerarsi in proposito, come affermato dal giudice di prime cure, che tra le parti sono stati conclusi contratti di compravendita e appalto sicchè le ricadute dell'eccezione sono state esaminate anche in ragione del contratto di appalto.
Riprendendo le fila di quanto sopra esposto in ordine al significato dell'accordo tra le parti, merita di essere richiamato come la facoltà assegnata a di procedere alla compensazione dell'importo Pt_1 complessivo dei due crediti vantati nei confronti di non ne infici la diversa natura, dovendosi CP_1 ricondurre il credito di euro 73.114,33 alle opere extra capitolato fatte oggetto di contratto di appalto, euro 82.140,00 a saldo del pezzo della compravendita immobiliare.
Di tale diversa imputazione delle due obbligazioni pecuniarie ha dato atto l'appellante distinguendo la richiesta di accertamento in ragione delle due distinte componenti.
Non appare dubitabile che quantomeno il vizio dell'impianto termico dell'immobile, da cui è derivata la fessurazione del parquet, inerisca al bene e ne pregiudichi una componente significativa sicchè avuto riguardo al fatto che il venditore non ha adempiuto esattamente, e che dal suo canto, ha CP_1 versato la più parte, e di importo apprezzabile, del prezzo convenuto per la compravendita, il rifiuto a versare il saldo prezzo costituisce pieno e legittimo esercizio del diritto ex art.1460 c.c.
Diversamente deve ritenersi per il corrispettivo dovuto per le opere extra capitolato in quanto rispetto al contratto di appalto la declinazione del principio di buona fede oggettiva conduce a diverse conclusioni. Infatti a fronte di un saldo corrispettivo di euro 73.114,33 spettante a i vizi accertati per opere Pt_1 extra capitolato, al netto delle problematiche che hanno interessato il parquet, appaiono di modesto rilievo, di ammontare e pregnanza tale da non supportare una valutazione omogenea rispetto a quanto apprezzato in ragione dei vizi interessanti l'immobile. Quanto a questa componente del credito il rifiuto opposto da non appare pertanto CP_1 legittimamente opposto.
5. Sulla scorta di quanto sopra esposto l'appello deve ritenersi fondato avuto riguardo alla insussistenza dell'esercizio legittimo dell'eccezione ex art 1660 c.c. in merito al credito vantato da per le Pt_1 opere extra capitolato.
La sentenza di primo grado deve pertanto essere riformata parzialmente e condannata al CP_3 pagamento del saldo delle opere extra. Il legittimo esercizio della eccezione avverso un inadempimento parziale esclude che l'eccipiente sia tenuto al pagamento degli interessi di mora relativi al periodo in cui la propria prestazione è stata sospesa pagina 12 di 13 per effetto del corretto esercizio dell'eccezione. In presenza di una obbligazione pecuniaria decorrono gli interessi legali dal dovuto alla domanda, e interessi moratori ex art 231/ 2002 dalla domanda al saldo, come da domanda.
6.In punto spese, occorre dar seguito al principio secondo cui in caso di riforma totale o parziale della sentenza di primo grado, il giudice di appello deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle stesse, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite (Cass. 19989/ 2021¸Cass. 22 febbraio 2016, n. 3438; Cass. 18 marzo 2014, n. 6259).
All'esito globale della lite risulta parzialmente soccombente, avendo visto accogliere la propria Pt_1 domanda seppure in termini sensibilmente ridotti, avuto limitato riguardo al saldo delle opere extra capitolato. Ricorrono pertanto gli estremi per procedere ad una parziale compensazione delle spese di lite del primo e secondo grado, nella misura di un terzo, ponendo a carico di i restanti due terzi. Pt_1
Le spese si liquidano come da dispositivo, secondo lo scaglione individuato tenuto conto del decisum facendo riferimento ai parametri previsti dal D.M. 147/2022, medi per il giudizio di primo grado, minimi per il grado di appello, in considerazione del pregio dell'attività nonché per essere stata la fase decisoria discussa solo oralmente, non avendo ritenuto l'appellante di procedere al deposito di note scritte.
P.Q.M.
Part La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in Parte_1 parziale riforma della sentenza del Tribunale di Milano n.7756/2024 , così dispone:
• condanna al pagamento di euro 73.114,33 oltre IVA a favore di Controparte_1 Parte_1 oltre interessi legali dal dovuto alla domanda, e interessi moratori ex art 231/ 2002 dalla domanda al saldo;
• conferma nel resto l'impugnata sentenza;
• compensa tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio nella misura di un terzo e condanna alla rifusione dei due terzi delle stesse in favore Controparte_1 Parte_1 liquidate per il primo grado per l'intero in complessivi € 14.103,00 oltre rimborso spese generali iva e c.n.p.a., e per il presente grado per l'intero in complessivi euro 4.997,00 per compensi, oltre rimborso forfetario spese generali, Iva e c.n.p.a.
Così deciso in Milano il 17 settembre 2025
Il Consigliere est Roberta Nunnari
Il Presidente Francesco Distefano
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