N. 670/2020 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LANCIANO
Il Tribunale, in persona del Giudice On. Avv. Cesare D'Annunzio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 670/2020 R.G., promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'Avv. NATARELLA GIUSEPPE con domicilio eletto in Via Arco della
Posta n.5 66034 LANCIANO presso il difensore.
ATTORE contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. Controparte_1 P.IVA_1
MARIO LA MORGIA ( ) con domicilio eletto In Via Per C.F._2
Fossacesia N. 38 66034 LANCIANO, presso il difensore.
(C.F. ), con il patrocinio Parte_2 C.F._3 dell'Avv. D'ANGELO NICLA e dell'Avv. DI BATTISTA FIORENZA
( con domicilio eletto in VIA L. DE CRECCHIO, 70 C.F._4
66034 LANCIANO presso il difensore avv. D'ANGELO NICLA
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. CP_2 C.F._5
NATARELLA GIUSEPPE con domicilio eletto in Via Arco della Posta n.5
66034 LANCIANO presso il difensore.
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. Parte_3 C.F._6
NATARELLA GIUSEPPE con domicilio eletto in Via Arco della Posta n.5
66034 LANCIANO presso il difensore.
pagina 1 di 24 (C.F. ) con il patrocinio Parte_4 C.F._7 dell'Avv. NATARELLA GIUSEPPE con domicilio eletto in Via Arco della
Posta n.5 66034 LANCIANO presso il difensore.
, (c.f. ) con il patrocinio Parte_5 C.F._8 dell'Avv. EF IM con domicilio eletto in Lanciano alla via
Maurizio Rosato n. 22 presso il difensore
, (c.f. ) con il patrocinio dell'Avv. Controparte_3 C.F._9
GIUSEPPINA DEL PIZZO con domicilio eletto in Casoli Via Selva Piana Snc presso il difensore
CONVENUTI
res.te in Lanciano, Via E. Tinari n.10, Controparte_4
res.te in Lanciano, Via C. Marciani n.40/A, CP_5
res.te in Lanciano, Via C. Marciani n.40/A, Parte_6
, res.te in Lanciano, Via Ferro di Cavallo n.15, Parte_7
res.te in Lanciano, Via Ferro di Cavallo n.15, CP_6
, res.te in Lanciano, Via Martiri VI Ottobre n.81/b, Parte_8
, , res.te in Lanciano, Via E. Tinari Parte_9
D'AGOSTINO Carmela res.te in Lanciano, Via Tinari n.29
res.te in Lanciano, Via E. Tinari n.29 Parte_10
, res.Lanciano, Via Frentani – L.go S. Giovanni, Parte_11
, res.te in Lanciano, Via Umberto I n.28, Parte_12
, res.te in Lanciano, Via del Mancino n.44, Parte_13
res.te in Lanciano, C.da Serre n.100, Parte_14
, res.te in Lanciano, Via dell'Aventino n.33, Parte_15
, res.te in Lanciano, Via Milano n.25, Parte_16
res.te in IS (CH-66030) Via Santa Caterina n.48, Parte_17
, res.te in AL (CH – 66040) C.da Briccioli n.2, Parte_18
res. Torrevecchia Teatina Via Canale n.24, Parte_19
res.te in MontenerodomoVia Pietro Nenni n.2, Parte_20
, res.te in Atessa Via Giovanni Amendola n.3, Parte_21
, res.te in Fabriano Via E. Cialdini n.55, Parte_22
res.te in Scafati Via Passanti (trav. Arpaia 3/a), Parte_23
, res.te in Bologna (40128) Via Byron n.10, Parte_24
pagina 2 di 24 res.te in Atessa (CH – 66041), Via E. Giampietro n.22, Parte_25
res. Casalanguida Via Pace n.19, Parte_26
, res.te in Fossacesia MarinaSS 16 Adriatica n.96, Parte_27
, res.te in Roma (00139), Via Capo Sottile n.41 Parte_28
, res.te in PalombaroViale della Montagna n.1, Parte_29
, res.te in Milano, Via Nikolajevka n.10, Parte_30
, res.te in Roma (00188), Via di Valle Muricana n.428 Parte_31
res.te in Castel Frentano Via Patini n.97, Parte_32
, res.te in Atessa (CH-66041) Via Panoramica n.47, Parte_33
, res.te in Roma (00199), Via Fezzan n.65, Parte_34
, res.te in Fossacesia MarinaSS 16 Adriatica n.96, Parte_35
, res. AL loc.tà SelvaVia Teofilo Patini n.13, Parte_36
res.te in Castel Frentano Via S. Rocco n.56, Parte_37
res.te in Roma (00199), Via Fezzan n.65, Parte_38
, res.te in Torino (10145), Via Saorgio n.107, Parte_39
res.te in Atessa (CH-66041) Via Maruccina n.2, Parte_40
, res.te in Atessa (CH-66041) Via Maruccina n.2, Parte_41
, res.te in Chieti Via G. Vito Colonna n.36, Parte_4
, res.te in Chieti Via G. Vito Colonna n.36, Parte_42
res. Castel di Sangro Via XX Settembre n.116, Parte_43
, res. AS ER IN Via Istonia n.48, Parte_44
, res. EZ Via Cecconi n.29, Parte_45
res.te in Chieti (66100), Via Lucio Camarra n.3, Parte_46
, res.te in Perano Via San Tommaso n.51, Parte_47 res.te in Perano Via San Tommaso n.51, Parte_48
, res.te in Perano Via San Tommaso n.51, Parte_49
, res.te in Atessa Via Vico 3 Corso Emanuele n.5, Parte_50
res.te in Paglieta C.da San Egidio n.50, Parte_51
, res.te in Atessa C.da Capragrassa n.68, Parte_52
, res.te in Atessa C.da Capragrassa n.68, Parte_53
, res.te in Atessa, C.da Capragrassa n.68, Parte_54
, res.te in Tornareccio Via Ezio Vanoni n.48, Parte_55
res.te in Casagiove Viale Trieste n.56, Parte_56
pagina 3 di 24 , res.te in Pescara Via Raffaele Paolucci n.47, Parte_57
res.te in Milano (20157), Via Arturo Graff n.36, Parte_58
res.te in Isernia Via Umbria n.32, Parte_59 res.te in Sulmona Via Cappuccini n.100/b, Parte_60
, res.te in Sulmona Via Cappuccini n.100/b, Parte_61
, res.te in Casalbordino Via Verdugia n.2, Parte_62
res.Fossacesia Marina SS 16 Adriatica 96, Parte_63 con sede legale in Fossacesia (CH-66022) SS Controparte_7
16 Adriatica n.96 (C.F. e P.I.: ) in persona del L.r.p.t.DI P.IVA_2
nato a [...] il [...] e res.te in Rocca San Giovanni CP_8
(CH) C.da S. Calacagna n.63,
- - – Parte_41 CP_9 CP_10 [...]
, , , Controparte_11 CP_12 CP_13
CONVENUTI CONTUMACI
OGGETTO: tabelle millesimali
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
CONCLUSIONI DELLA PARTE ATTRICE E DELLE PARTI CONVENUTE
ADERENTI Controparte_14
1) revisionare, rettificandole, le Tabelle Millesimali attualmente in uso dall'Amministratore del di Fossacesia ed in Controparte_1 particolare della Palazzina C con particolare riferimento all'appartamento ora di proprietà del sig. , mai approvate dal ricorrente e/o dal Parte_1 proprio dante causa e comunque contenenti coefficienti e quindi ripartizioni, in tutte le fattispecie di riparto di oneri condominiali, frutto di palesi incongruenze e contraddizioni;

2) rielaborate le nuove Tabelle Millesimali, rideterminare così i relativi conguagli dovuti in dare/avere da parte dei singoli condomini tenendo conto dei versamenti da ciascuno effettuati finora e delle percentuali che invece effettivamente risulterebbero dovute da ciascuno di essi;

pagina 4 di 24 3) in ogni caso con vittoria di spese e rimborso, pertanto, di tutte le spese di lite, comprese quelle necessarie di CTU da distrarsi in favore del sottoscritto
Procuratore che si dichiara antistatario.”
CONCLUSIONI DELLA PARTE CONVENUTA CP_1
[...]
- dichiarare improcedibile il ricorso, stante l'omessa integrazione del contraddittorio del sig. e stante l'omesso svolgimento della Controparte_15 procedura di mediazione obbligatoria nei confronti di tutti i litisconsorti necessari;

- nel merito, rigettare il ricorso proposto da per Parte_1
l'insussistenza delle ragioni di fatto e di diritto poste a suo fondamento.
CONCLUSIONI DELLE PARTI CONVENUTE Controparte_16
[...]
il Tribunale voglia conferire al CTU l'incarico di accertare, ed eventualmente revisionare, tutte le tabelle millesimali del , Controparte_1 autorizzandolo ad avvalersi, se del caso, anche della Forza Pubblica;

in via del tutto subordinata e salvo gravame, si rimette alla Giustizia del
Tribunale circa l'accoglimento delle domande del ricorrente, chiedendo che le spese processuali, fatta eccezione per quelle di CTU, siano interamente poste a carico del Condominio, escludendone espressamente la deducente.
MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO
Il signor ha citato in giudizio il Parte_1 [...]
chiedendo revisione e rettifica delle tabelle millesimali Controparte_17 in uso al medesimo e in particolare quelle della palazzina C con CP_1 riferimento al proprio appartamento, con il conseguente ricalcolo e conguaglio delle spese condominiali;
il si è costituito CP_1 contestando l'incompetenza del Tribunale in base alla clausola arbitrale contenuta nel regolamento condominiale, la procedibilità per difetto di mediazione;
disposta la mediazione ed avviata dall'attore, la procedura si è
pagina 5 di 24 chiusa senza esito. Con ordinanza del 5/7/21 si è respinta l'eccezione di competenza arbitrale sollevata dal , non ritenendo i poteri del CP_1 collegio arbitrale, limitati ex art.55 del regolamento condominiale all'interpretazione ed applicazione delle disposizioni regolamentari, estesi alla loro modifica, e rilevata la natura contrattuale del regolamento e delle tabelle millesimali allegate, si è disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini, previa mediazione da avviarsi nei confronti dei singoli condomini.
L'attore, munitosi di autorizzazione del Presidente del Tribunale, ha proceduto all'integrazione mediante notifica per pubblici proclami;

I condomini , , e si Pt_2 Pt_4 Pt_5 CP_3 CP_2 CP_18 sono costituiti in adesione alla domanda.
Il Condominio ha chiesto di essere estromesso, e l'istanza è stata rigettata.
Sono state disposte a carico dell'attore ulteriori attività volte all'individuazione di altri litisconsorti necessari ed integrazione del contraddittorio nei loro confronti, previo avvio della mediazione, al cui esito si
è dichiarata la contumacia dei nominativi successivamente individuati, e si è preso atto della idoneità – riscontrandone i presupposti - della già perfezionata notifica per pubblici proclami per le posizioni risultanti in base alle indicate attività integrative.
In data 4/12/23 il giudizio è stato interrotto per il decesso del difensore del convenuto, successivamente riassunto su impulso CP_1 dell'attore; per il condominio si è costituito nuovo difensore richiamando le preesistenti conclusioni e deduzioni.
Sono stati concessi alle parti i termini per note istruttorie e sulle richieste presentate è stata disposta CTU;
al deposito dell'elaborato, è stata fissata udienza di discussione ex art.281 sexies cpc con assegnazione alle parti dei termini per scritti conclusionali.
All'udienza del 07/07/2025 le parti hanno discusso la causa, che è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies comma 3. pagina 6 di 24 DIRITTO
I. Va in primo luogo ripercorso il lungo iter processuale resosi necessario ai fini della regolare costituzione del contraddittorio, adempimento riconducibile alla natura contrattuale del regolamento di condominio e delle tabelle ad esso allegate. La domanda introduttiva ha dovuto quindi essere estesa a tutti i condomini interessati, che assumono la veste di litisconsorti necessari, perché la domanda di modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento contrattuale incide sui loro diritti e obblighi condominiali. Le tabelle millesimali, anche se allegate a un regolamento contrattuale, non perdono la loro natura di strumento che regola la ripartizione delle spese condominiali e la determinazione delle maggioranze assembleari. Pertanto, la loro modifica, anche se finalizzata a correggere errori o adeguarle a mutate condizioni dell'edificio, coinvolge tutti i condomini.
II. Per condurre tale adempimento, il ha fatto ricorso, dopo Parte_1
l'avvio della mediazione anche nei confronti dei singoli, alla procedura di notifica mediante pubblico proclama cui è stato autorizzato a seguito di ricorso motivato accolto dal Presidente del Tribunale con il parere favorevole del P.M.
III. L'operato dell'attore ai fini della costituzione del contraddittorio, sulla cui concludenza ai fini dell'integrazione del contraddittorio sono state sollevate critiche da parte dei convenuti, è stato valutato nelle ordinanze del 23/02/2022, 21/11/2022; 06/02/2023 26/04/2023 -
12/6.2023, nonché a verbale dell'8/4/2024, cui si fa richiamo:
• nell'ordinanza del 23/2/22, quanto alla riconosciuta individuazione nel provvedimento autorizzativo presidenziale di sussistenza dei presupposti per la notifica mediante pubblico proclama.
L'esame di tale aspetto era dovuto perché la mancanza dei presupposti di fatto in forza dei quali è autorizzata la notificazione per pubblici proclami è sindacabile dal giudice del merito, la cui delibazione non deve arrestarsi alla verifica del compimento delle formalità prescritte dall'art. 150 cod. proc. civ., ma deve spingersi pagina 7 di 24 anche a controllare l'effettiva ricorrenza delle condizioni richieste dalla legge per simile notifica;
infatti il convenuto contumace in primo grado può denunziare in sede di gravame l'effettiva insussistenza di detti presupposti. (Cass Sez. 2, Sentenza n. 27520 del 19/12/2011; Sez. 2
- Sentenza n. 11299 del 10/05/2018)
La sussistenza dei presupposti di validità è stata ritenuta residente nel numero rilevante di soggetti interessati delle conseguenti notifiche da eseguire, indicate nel complessivo numero di 73, ed all'avere l'istante ricevuto dall'amministratore del condominio generalità incomplete, senza il codice fiscale dei partecipanti al condominio, e senza l'indicazione del rispettivo diritto reale;
e nella considerazione che la valutazione autorizzativa non può avere prescisso dal considerare che l'invio di comunicazioni a tale rilevante numero di destinatari costituisce attività abituale dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni, o che trattandosi di dati afferenti proprietari di immobili, tutti i dati laddove ritenuti incompleti, potevano comunque essere ricavati dall'attore mediante visure, di talché il vaglio di “somma difficoltà” proposto ed ottenuto dall'istante può apprezzarsi coerente, in relazione all'elevato numero dei condomini, con la tempistica e le attività necessarie per l'invio della notifica nelle forme ordinarie, con l'onerosità delle attività volte alla verifica dei dati forniti dall'amministratore in relazione a ciascuno dei singoli partecipanti, in termini di tempistica, costi, e rispetto delle cadenze processuali, con conseguente dichiarazione di contumacia dei nominativi indicati, e rinnovo della mediazione nei confronti di nominativi in precedenza pretermessi;

• nell'ordinanza del 21/11/2022 quanto al rigetto dell'istanza di estromissione del condominio e della convenuta , ed alla Pt_2 individuazione degli eredi nominativo Parte_61 contemplato nella citazione, di cui si è rilevato l'intervenuto decesso in data 25/7/2002 (duemiladue) antecedente alla notifica della citazione;

• nell'ordinanza del 6/2/2023 quanto alle ulteriori disposizioni impartite per l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli eredi Pt_60
pagina 8 di 24 ; Pt_61
• nell'ordinanza del 26/04/2023 quanto alla individuazione della permanente necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dell'avente causa dal Fallimento Gemelli Uno srl titolare dell'immobile condominiale che ancora risulta in testa a detta cessata società, dei sigg. , , , quali coeredi – CP_10 CP_9 CP_11 allo stato litisconsorti pretermessi - di di cui parte Parte_40 attrice ha rilevato il decesso in epoca anteriore alla notifica dell'atto di citazione;
e – previa sua nomina - del curatore dell'eredità giacente dell'eredità , la cui nomina era ritenuta necessaria sulla sorta Pt_60 della rilevata rinuncia (il 24/07/2003) all'eredità da parte dei chiamati e , ed assenza di ulteriori Parte_60 CP_19 accettazioni o rinunce, o dell'esistenza di altri chiamati;

• nell'ordinanza del 12/06/2023 quanto alla presa d'atto del provvedimento con cui il Presidente del Tribunale di Sulmona ha rigettato l'istanza di nomina del curatore dell'eredità giacente ritenendo intervenuta la devoluzione allo Stato ex art. 586 CC;
alla conseguente considerazione, non adesiva al richiamato provvedimento, che benché l'ipotesi possa rientrare nella definizione di cui all'art. 2 lett. B del DM 22/06/22 n.128 (eredità devolute allo
Stato ai sensi dell'art. 586 del codice civile per le quali non sono state attivate le procedure di cui agli articoli 528 e seguenti del codice civile) manca nel caso in esame notizia dell'attivazione, da parte dell'ufficio competente, delle procedure di cui all'art.5 del medesimo D.M. con la conseguente impossibilità di ritenere definita la procedura di ricognizione del bene da parte del beneficiario e la definitiva acquisizione al patrimonio dello Stato, considerazione valida altresì al rigetto dell'eccezione del Condominio sulla competenza del foro erariale, di contro ritenendo valido l'argomento ricognitivo di efficacia, alla data di perfezionamento della notifica per pubblici proclami, anche con riferimento all'immobile tuttora intestato a , e Parte_61 la corretta formazione del contraddittorio in relazione a tale posizione;

• nel verbale d'udienza del 08/04/2024 (dopo l'interruzione del processo pagina 9 di 24 per decesso dell'Avv. Camillo La Morgia difensore del , e CP_1 successiva riassunzione da parte dell'attore) quanto alla dichiarazione di contumacia degli ulteriori convenuti.
• Nell'ordinanza del 02/07/2024 in relazione rigetto dell'eccepita carenza d'integrazione del contraddittorio nei confronti di , Controparte_15 legale rappresentante della da ritenersi secondo il Controparte_7 condominio, litisconsorte pretermesso a titolo personale sul rilievo che questi risulta personalmente destinatario della notifica per integrazione di contraddittorio, ed il fatto che nella relata egli venga indicato come legale rappresentante della non può scindere l'effetto Controparte_7 legale della notifica che comporta la piena conoscenza dell'atto notificato , escludendolo per le posizioni personali di , Controparte_15 esulanti dalla pregressa qualifica. D'altro canto – e questo rileva in relazione all'onere di corretta tenuta dell'anagrafe da parte del che l'attore aveva interpellato per ottenere i dati necessari CP_1 all'integrazione del contraddittorio - questo nominativo non figura nell'anagrafe che il Condominio ha inviato all'attore con posta elettronica del 13/07/2021. A ciò si aggiunge il rilevo che dalle risultanze catastali estratte dal CTU figura la società Controparte_7 quale intestataria di unità immobiliari nel condominio;

IV. Così perfezionatesi le procedure volte alla costituzione del contraddittorio, ed assegnati i termini ex art.183.cpc, l'attività istruttoria
è consistita unicamente nella nomina del Consulente tecnico, individuato nella, persona del OM , al quale è stato Persona_1 affidato il quesito contenuto nell'ordinanza di nomina del 2/7/2024, volto alla verifica dei denunciati errori nelle tabelle millesimali, della conseguente correzione e del ricalcolo degli oneri condominiali.
V. Sulle conclusioni del CTU l'attore ribadisce la propria domanda;
le parti convenute contestano invece queste conclusioni in quanto raggiunte senza il previo materiale accesso a ciascuna singola unità immobiliare;
il condominio ribadisce inoltre che l'attore risulterebbe proprietario anche di un vano ripostiglio riprodotto in una planimetria di pagina 10 di 24 accatastamento che allega sub. 4.
VI. Merita osservare che il CTU nel corso di svolgimento del suo incarico aveva chiesto ed ottenuto proroga dei termini;
aveva poi depositato l'elaborato peritale il 26/02/2025, in anticipo rispetto ai termini prorogati;
alla successiva udienza del 04/03/2025 si è rilevato che a seguito della proroga dei termini concessa al CTU con decreto del
19.12.24, s'intendono prorogati anche i termini con decorrenza successiva, e che l'invio della bozza del CTU alle parti non modifica il decorso dei termini assegnati dal Giudice, quindi i termini concessi al conferimento dell'incarico andavano individuati al 25.2.25 per l'invio della bozza da CTU alle parti, al 17.3.25 per l'invio delle osservazioni dalle parti al CTU ed al 7.4.25 per il deposito dell'elaborato peritale definitivo;
preso atto che – secondo quanto dichiarato dall'attore – il
CTU aveva inviato la bozza alle parti il 4.2.25, quindi prima della scadenza del termine prorogato, erano ancora in decorrenza i termini successivi, con facoltà delle parti per il deposito delle osservazioni, onde la causa è stata rinviata al 05/05/2025 per consentire il regolare decorso dei termini e le connesse facoltà di parte, con l'invito alle parti a formulare proposta transattiva.
VII. Con comunicazione del 18/3/25 il CTU ha dichiarato di non avere ricevuto osservazioni dalle parti, e per tale motivo ha integralmente confermato l'elaborato già depositato in atti. In questo elaborato il CTU ha riconosciuto fondamento alle deduzioni dell'attore, ha ricalcolato la tabella millesimale del suo immobile ed ha rideterminato gli oneri condominiali a carico dell'attore, redistribuendo la differenza tra gli altri condomini in base alle nuove tabelle.
In particolare, il CTU Ha accertato che il volume virtuale della unità immobiliare di proprietà dell'attore non è conforme a Parte_1 quello posto a base di calcolo degli attuali suoi millesimi condominiali: risultano rilevati 67,39 m³ virtuali contro i 132,60 indicati dalle tabelle attualmente vigenti con il conseguente rilievo di un errore nella misura di circa il 50% a suo svantaggio. Il consulente ha poi accertato la pagina 11 di 24 difformità dei volumi virtuali accertati rispetto a quelli riportati nella tabella vigente anche con riferimento alle unità immobiliari delle parti convenute e benché tali Controparte_20 Pt_2 difformità siano riscontrate in misura inferiore rispetto a quella riscontrata per il e contenute nella misura del 9% circa;
a Parte_1 seguito di questi rilievi il consulente ha proceduto anche al ricalcolo delle somme dovute al condominio dal CP_21
Nelle note di trattazione scritta per l'udienza del 5/5/25:
[...]
• la convenuta ha manifestato disponibilità alla transazione Pt_5 prendendo atto delle conclusioni del CTU, non contestate;

• il convenuto ha chiesto formulazione di proposta CP_3 transattiva, evidenziato che alcuni condomini non avevano consentito al CTU di accedere al proprio immobile e chiesto l'invio in decisione;

• la convenuta ha rilevato l'opportunità di disporre l'accesso Pt_2 del CTU alle singole unità non ispezionate, in subordine invio in decisione
• Il Condominio ha chiesto fissarsi udienza per tentativo di conciliazione in subordine fissazione di udienza di P.C.
IX. L'elaborato del CTU è in atti dal 26/02/2025, e dopo la precisazione richiamata in ordine all'intervenuta proroga, con il conseguente il differimento d'udienza al fine di consentire alle parti la fruizione del termine per formulare osservazioni alle conclusioni del C.T.U., nessuna delle parti ha sollevato rilevi e tutte hanno manifestato, sostanzialmente sulla scorta dei rilevi del CTU, disponibilità alla transazione chiedendo in subordine decisione della causa. Le critiche all'operato del CTU sorgono nelle more intercorse tra l'emissione del decreto di liquidazione del compenso al CTU e l'udienza di discussione.
X. Tenendo in considerazione l'intervenuto ed infruttuoso decorso del termine alle parti per le osservazioni alla CTU, si deve osservare che pagina 12 di 24 in linea generale, il giudice, nel conferire l'incarico al consulente tecnico d'ufficio fissa dei termini specifici per lo svolgimento delle operazioni peritali, quindi un termine entro il quale il CTU deve trasmettere la bozza della relazione alle parti, un termine perentorio entro il quale le parti devono inviare al CTU le proprie osservazioni critiche sulla bozza;
un termine per il deposito della relazione finale in cancelleria, che deve includere le osservazioni delle parti e una sintetica valutazione del CTU su di esse.
XI. La questione principale riguarda la natura di questi termini. La giurisprudenza, in particolare le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione, ha chiarito che i termini fissati dal giudice per la trasmissione delle osservazioni non sono termini perentori, sono piuttosto termini ordinatori;
quindi, la loro scadenza non comporta la decadenza automatica della facoltà della parte di sollevare eccezioni o critiche alla CTU.
XII. Tuttavia, ciò non significa che l'inosservanza dei termini sia priva di conseguenze: laddove si contemplino contestazioni di merito, la mancata osservanza del termine non preclude alla parte di sollevare le proprie contestazioni sulla relazione del CTU in un momento successivo, ad esempio in comparsa conclusionale, salvo che questo possa comportare valutazioni sul riparto finale delle spese ove ne conseguano influenze sula tempistica processuale, o a fronte della valutazione sul tenore delle critiche e sulla incidenza in relazione all'operato del CTU;
ove invece si profilino vizi della procedura o di nullità della CTU (ad esempio, la mancata comunicazione dell'inizio delle operazioni peritali) la nullità è considerata relativa e deve essere eccepita dalla parte interessata nella prima udienza o difesa successiva al deposito della relazione. Se l'eccezione non viene sollevata in quel momento, la parte decade dal diritto di farlo.
XIII. Le critiche di parte attengono il primo aspetto e possono quindi esaminarsi. Nel vagliare operato e conclusioni del CTU alla luce delle critiche delle parti, va tenuta in considerazione, per la stretta pagina 13 di 24 correlazione al tema, anche la deduzione di parte condominio (circa la titolarità in capo all'attore del ripostiglio raffigurato nella planimetria all.4).
XIV. Le sostanziali critiche alla percorribilità della domanda ed all'operato del CTU sono condensate nei due rilievi sopra richiamati:
• la (presunta) titolarità di questo ripostiglio in capo all'attore;
• la presunta inidoneità delle CTU alle conclusioni raggiunte senza l'accesso a ciascuna delle singole unità immobiliari costituenti il
. CP_1
Nessuno dei suddetti rilievi è tuttavia dirimente né ostacola l'accoglimento della domanda attrice, che contempla la verifica e la rettifica degli errori relativi alla propria unità immobiliare, e per conseguenza il ricalcolo del dovuto.
XV. Sull'asserita titolarità del ripostiglio, si deve rilevare che questo figura unicamente nella rappresentazione in pianta catastale del 5/2/98 (si indica un ripostiglio al piano terra h 2,20m)
E' nota la rilevanza assolutamente residuale dei documenti catastali per stabilire sulla titolarità dei beni immobili, quindi il mero richiamo del
Condominio a questa planimetria non è dirimente: viene anzi smentito dagli ulteriori rilievi effettuati dal CTU (oltre che dall'atto pubblico d'acquisto del . Parte_1
Il dato grafico richiamato dal non trova riscontro in altri CP_1 documenti allegati alla CTU: nella visura storica catastale estratta dal
CTU relativa alla p.lla 620 sub 8 del fg 3 (cioè all'immobile del
è riportato unicamente l'appartamento al piano 1 mentre il Parte_1 ripostiglio non è menzionato, e manca la indicazione di un altro subalterno. Non è peraltro di secondaria importanza rilevare nelle annotazioni indicate nella scheda la variazione del 12/06/2019 pratica
CH0043699 per rettifica planimetrica; la rettifica trova riscontro nella planimetria catastale estratta dal CTU il 4/10/24 che riporta il solo piano 1 sub 8, appartamento, senza altri subalterni. pagina 14 di 24 XVI. In pratica ne risulta che all'accatastamento del 05/02/98, a seguito di ristrutturazione, viene graficamente riportato il ripostiglio, ma non corrisponde l'individuazione effettiva e la creazione del relativo subalterno. Nella successiva variazione planimetrica, effettuata in occasione della vendita del 2019 tra il e il suo dante causa Parte_1
, risulta rimossa la raffigurazione del ripostiglio, e riprodotto il Pt_3 reale dislocamento dei vani, invertendo la posizione dei vani soggiorno-cucina e camera da letto.
XVII. Neppure il richiamo fatto dal condominio al decreto di trasferimento del
GE a seguito di aggiudicazione alla dante causa del Pt_3 sorregge la sua tesi. Il decreto di trasferimento fa Parte_1 riferimento alla sola p.lla 620 sub 8, e non indica subalterni ulteriori né specifiche pertinenze;
inoltre, la perizia dell'RC. – CTU Persona_2 della procedura esecutiva (su cui si individua il bene oggetto del trasferimento) descrive l'immobile la sua estensione e non menziona il ripostiglio. Al riguardo si ritiene erronea e non dirimente la nota di conferma di corrispondenza catastale. La relazione dell'architetto
[...]
riporta in fine la nota: “Corrispondenza catastale - sussiste Per_2 corrispondenza catastale” corrispondenza che all'epoca era ancora riferibile alla planimetria 5/2/98 raffigurante il ripostiglio, ma di fatto risulta smentita dalla ben più articolata ed analitica descrizione, fornita dal medesimo tecnico, dell'immobile come lotto unico formato da un appartamento edificio C scala E int 1 piano 1 – di mq 36 Calpestabili ubicato in un blocco edilizio denominato sito al Controparte_1 piano primo via strada statale 16 adriatica 96 Fossacesia costituito da ingresso corridoio una camera da letto un bagno una cucina ed un balcone accessibile dalla camera da letto dotato di impianto elettrico e boiler elettrico per acqua calda sanitaria;
non sono presenti impianto di riscaldamento radiatori e gas metano nella cucina;
i fornelli sono collegati ad una bombola di gas;
gli infissi sono in alluminio con doppio vetro la pavimentazione e i rivestimenti del bagno sono in grassi porcellanato. Neppure l'architetto fa alcuna menzione Persona_2 del ripostiglio al piano terra, pertanto non è sostenibile che il decreto di pagina 15 di 24 trasferimento emesso dal Giudice dell'esecuzione lo abbia contemplato ed ancor meno sostenibile è che tale trasferimento di proprietà sia insito e da ritenersi compreso nell'atto di acquisto del
2019 intercorso tra e , essendone tutt'altro che Parte_1 Pt_3 certa la previa assunzione in proprietà da parte di quest'ultima. Per tutta evidenza anzi, la sanatoria attuata dalla il 26/07/2019 Pt_3 era posta in essere dopo la rettifica planimetrica e prima della vendita,
e da essa risulta unicamente la conferma del numero dei vani dell'immobile e della sua superficie.
Dalla ricostruzione delle vicende inerenti l'immobile dell'attore effettuata dal CTU risulta quindi che in data 27/02/1991 Nel classamento del catasto alla UIU Fg3 p.lla 620 sub.8 è stata assegnata la cat A4 cl.2 consistenza vani 2,5 piano 1; nelle redatte tabelle millesimali alla unità in oggetto int. 22 del fabbricato c è stata assegnata la consistenza: soggiorno, letto 1, letto 2, letto 3, WC, mc
128,94 + terrazzo mc 87, con totale volume virtuale mc132,60; il
5/2/98 Il tecnico incaricato dalla ditta proprietaria geom. Pt_32
(non è dedotta al riguardo la coincidenza con l'omonimo
[...] condomino convenuto contumace) con il protocollo 544 presenta la variazione catastale della UIU censendola al catasto Fabbricati Fg3 particella 620 sub8 cat a/2 di cl.2 vani tre;
nella presentata scheda l'unità è composta da una camera da letto un bagno un corridoio ed un soggiorno pranzo con balcone siti al piano primo oltre ad un ripostiglio pertinenziale sito al piano terra;
il 18/05/2017 l'architetto
[...]
CTU nella procedura esecutiva immobiliare n.15/2017 Persona_3
RGES, così descrive nella sua consulenza l'immobile ora dell'attore:
“appartamento ubicato in Fossacesia Ch via Strada Statale Adriatica
36 edificio C scala E interno 1 piano 1; esso è costituito da ingresso corridoio una camera da letto un bagno una cucina e un balcone accessibile dalla camera da letto;
consistenza abitazione mq 30 superficie netta;
balcone scoperto mq 6 superficie netta;
identificato in catasto fabbricati al foglio 3 particella 620 sub 8 categoria A3.”
pagina 16 di 24 Il CTU non fa alcun richiamo alla presenza del ripostiglio;

il 31/7/18 2018 Il G.E. del Tribunale di Lanciano trasferisce con decreto rep. 232 a l'immobile descritto in conformità a Parte_3 quanto riportato dalla consulenza , ed anche in questo caso Persona_2 manca alcuna menzione della ripostiglio al piano terreno;
il 13/06/2019
tramite il suo tecnico presenta al catasto fabbricati la Parte_3 rettifica al numero CH 0043699 dell'unità immobiliare, consistente nella presentazione di una nuova planimetria catastale che riporta le caratteristiche di diversa destinazione del locale all'interno della sagoma esistente come da descrizione del tecnico e relativa sanatoria edilizia nonché nella eliminazione, dalla scheda catastale, del ripostiglio terraneo di circa metri quadri 18 lordi invece dichiarato nell'originaria scheda catastale in quanto tale ripostiglio non è mai esistito come pertinenza della suddetta unità.
il 26/07/2019 di presenta al Comune di Fossacesia il Parte_3
PDC in sanatoria n.30 afferente l'unità immobiliare acquistata nella planimetria allegata al progetto adatta dal CN RC : Persona_2
l'unità è composta da cucina pranzo corridoio bagno e camera da letto la consistenza dichiarata è mq30 di superficie calpestabile + mq6,90 lordi di balcone, neppure in questo caso vi è alcuna menzione del ripostiglio terraneo, e non ve ne è richiamo nell'atto di compravendita del 21/08/2019 intercorso tra e l'odierno attore. Parte_3
Pertanto non sussistono ragioni obiettive o riscontri che permettano di aderire alla tesi del circa la titolarità in capo al CP_1 Parte_1 di questo ripostiglio terraneo.
XVIII. Per quanto invece riguarda più nello specifico i rilievi effettuati dal consulente in ordine all'appartamento del ricorrente risulta Parte_1 confermata la discrepanza che lo stesso ha denunciato e posto a base del suo ricorso. Infatti, nella tabella condominiale risultano dati non coincidenti con l'appartamento: in tabella vigente si riporta con riferimento all'appartamento del un soggiorno, tre camere Parte_1 da letto, bagno, con superficie lorda dell'abitazione in mq 47,75, oltre pagina 17 di 24 al terrazzo che risulta di 87 mq;
l'immobile del risulta invece Parte_1 esteso 36 mq di cui 6 mq riferiti al balcone. Ne risulta evidente la conseguente erroneità delle tabelle millesimali rilevata dal consulente.
XIX. I rilievi effettuati dal CTU in relazione all'appartamento del confermano l'esistenza di un volume reale di metri cubi 89,10 a fronte del volume reale riportato in tabella di 215,94 m³ e risulta evidente che il computo effettuato dal consulente d'ufficio prende a riferimento dati corrispondenti a quelli rilevati dal CTU nel corso della Persona_2 procedura esecutiva di esproprio da cui si registra una superficie interna netta di 36,78 m quadri. Ne consegue che le conclusioni del
CTU in ordine al corretto al ricalcolo dei millesimi di proprietà riferibili all'immobile di proprietà di sono pienamente Parte_1 condivisibili. Esse d'altro canto non possono ritenersi validamente contestabili sulla scorta delle osservazioni del condominio che nel ritenere in carico all'attore una aggiuntiva consistenza immobiliare contrastano con le risultanze di atti pubblici, cioè il decreto di Per trasferimento a e l'atto pubblico di compravendita tra Parte_3
e . Parte_3 Parte_1
XX. Per quanto riguarda invece l'ulteriore punto di doglianza sollevato dalle parti, che consiste nel mancato accesso a ciascuna delle singole unità immobiliari costituenti il devi rilevarsi che la CP_1 deduzione non è dirimente.
Le parti si sono limitate ad una generica doglianza di illegittimità senza nello specifico individuare l'incidenza effettiva della modalità prescelta dal CTU o l'erroneità dei criteri di calcolo adottati, o l'erroneità dei risultati del calcolo, né evidenziano in concreti termini di scostamento il risultato dell'indagine effettuata rispetto a quella proposta, comportando che la richiesta in tali termini formulata presenta carattere esplorativo.
XXI. Ciò nonostante, è possibile ricondurre l'ambito della doglianza alla pratica differenza tra la modalità di calcolo del volume virtuale rispetto a quella del volume reale, Il CTU ha spiegato (punto E pag.12) Di pagina 18 di 24 avere effettuato la verifica di attendibilità delle attuali tabelle millesimali sulla base del volume virtuale in quanto si tratta dello stesso riferimento quantitativo utilizzato dal precedente tecnico redattore delle tabelle millesimali esistenti;
inoltre ha adottato i medesimi coefficienti utilizzati dal tecnico redattore per il calcolo degli ordini virtuali relativi agli immobili ai quali non ha avuto accesso durante le operazioni peritali.
XXII. La legittimità della procedura di calcolo del "volume virtuale" per la revisione delle tabelle millesimali è un argomento tecnico e giuridico che ha trovato riscontro nella prassi e, indirettamente, nella giurisprudenza. La legge non prescrive un unico metodo di calcolo per le tabelle millesimali, ma si limita a stabilire il principio fondamentale: la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese e alle decisioni assembleari è proporzionale al valore della sua unità immobiliare (art. 1118 c.c.). L'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che il valore di ogni piano o porzione di piano deve essere determinato tenendo conto di "tutti gli elementi intrinseci ed estrinseci, anche con riferimento all'unità immobiliare, che ne accrescono o ne diminuiscono il valore". Il metodo del "volume virtuale" (o "superficie virtuale") è una delle procedure tecniche più utilizzate per tradurre in numeri questo principio. Si basa sul calcolo del volume (o della superficie) di ogni unità immobiliare, applicando una serie di coefficienti correttivi. Questi coefficienti tengono conto delle caratteristiche specifiche di ciascun vano o porzione dell'immobile che ne influenzano il valore, come il coefficiente di destinazione per distinguere tra abitazioni, cantine, soffitte, negozi, box auto, ecc.; il coefficiente di esposizione per tenere conto dell'affaccio (es. sud, nord, ecc.); il coefficiente di piano per valutare la posizione del piano (es. piano terra, interrato, ultimo piano); il coefficiente di luminosità/ventilazione per considerare la presenza e la dimensione di finestre e balconi;
l'altezza utile dei vani per calcolare il volume.Tali coefficienti non sono arbitrari, ma si basano su criteri tecnici consolidati, spesso derivanti dalla Circolare del Ministero dei pagina 19 di 24 Lavori Pubblici n. 12480 del 26/03/1966, che fornisce delle indicazioni di massima, fermo restando che il redattore deve motivare l'applicazione di ciascun coefficiente in base alle specifiche caratteristiche del condominio.
XXIII. La giurisprudenza di legittimità non si è soffermata sulla validità del metodo del volume virtuale in sé, ma sulla correttezza del suo utilizzo.
Il punto cruciale è che il calcolo deve riflettere in modo oggettivo e coerente il valore effettivo delle singole unità immobiliari sancendo che l'errore che può giustificare la revisione delle tabelle millesimali (e quindi, nel caso di riferimento, l'invalidità di una delibera di approvazione) non è tanto l'utilizzo di un metodo piuttosto che un altro, ma l'obiettiva divergenza tra il valore effettivo dell'immobile e il valore millesimale ad esso attribuito (Cass. Sez. Un. n. 18477 del
2010). Se, ad esempio, i coefficienti correttivi sono stati applicati in modo non corretto o se sono stati ignorati elementi rilevanti, la tabella può essere considerata viziata.
XXIV. Ne consegue che la procedura di calcolo basata sul volume virtuale può considerarsi legittima e ampiamente accettata, a condizione che sia applicata in modo coerente e oggettivo a tutte le unità immobiliari, che i coefficienti correttivi utilizzati siano adeguatamente giustificati e riflettano le effettive differenze di valore tra le varie proprietà, e che il risultato finale non presenti una divergenza manifesta e ingiustificata rispetto ai valori reali delle unità immobiliari.
XXV. Nel caso in esame, risulta che il consulente OM. ha Per_1 adottato per il calcolo dei dati riferibili alle unità immobiliari non ispezionate i medesimi criteri che erano stati adottati dal redattore originario delle tabelle millesimali, quindi si tratta di criteri pacificamente accolti e adottati da tutti i condomini, tant'è che addirittura il ed il condomino , quest'ultimo CP_1 CP_3 mutando poi la propria conclusione, si sono costituiti chiedendo il rigetto della domanda anche nel merito, quindi implicitamente ritenendo del tutto congrue le tabelle esistenti ed i parametri di calcolo pagina 20 di 24 su di esse adottati.
XXVI. Il CTU ha così operato per uniformare le modalità di calcolo dei dati metrici rilevati rispetto a quelli non rilevati: in pratica nella determinazione del volume reale degli immobili ispezionati il CTU egli ha moltiplicato il volume reale per i coefficienti identici a quelli adoperati dal tecnico redattore iniziale quindi il volume reale è stato calcolato direttamente adoperando la misura rilevata per gli immobili ai quali c'è stato l'accesso; Si è invece riferito ai dati riportati nelle precedenti tabelle per gli immobili non misurati;
per quanto attiene invece le unità non abitative si è basato sul calcolo grafico.
XXVII. Le parti non deducono che dalle modalità di calcolo adottate dal CTU siano risultate difformità che comportino risultati non congrui, o lesivi, argomentando in termini ipotetici circa differenze di risultato che potrebbero esitare dalla diversa soluzione proposta. Sull'argomento, per un ragionevole vaglio delle ipotesi di presunta lesività si deve comunque tenere a riferimento il parametro dell'art.69 delle disposizioni di attuazione del CC, che – nel regolare la possibilità di modificare le tabelle con le maggioranze di cui all'art.1136CC, quindi derogando al criterio dell'unanimità, non attribuisce rilevanza alle alterazioni dei valori proporzionali inferiori ad 1/5 del valore della singola unità immobiliare;
nel caso in esame a fronte della evidente sproporzione, e conseguente erroneità riscontrata in relazione ai parametri applicati per l'immobile dell'attore, non emergono invece discrepanze di analoga incidenza in relazione ad altre unità componenti il condominio.
XXVIII. Il CTU ha altresì verificato l'effettivo ammontare del debito condominiale di per gli oneri di gestione, procedendo Parte_1 alla rettifica del calcolo, alla rideterminazione del debito effettivo ad al riparto della differenza tra gli altri condomini sulla base delle nuove tabelle. Le parti convenute non hanno contestato rispondenza dei calcoli ai nuovi riparti millesimali. Le somme sono quindi ricalcolate in dispositivo sulla base delle conclusioni del CTU.
pagina 21 di 24 XXIX. Ne consegue che la domanda va integralmente accolta
XXX. Le spese di lite da liquidarsi al ricorrente vanno a carico del condominio;
Le spese tra le altre parti sono integralmente compensate. Le spese sono liquidate come segue secondo tabella allegata al DM 147/2022 (si applicano le tabelle vigenti al momento della liquidazione giudiziale) per controversia di valore indeterminato e tenuto conto dell'attività svolta;

Fasi attivazione e integraz. mediazione 1.800,00
Fase studio 1.500,00
Fase introduttiva 2.900,00
Fase istruttoria - trattazione 4.500,00
Fase decisionale 4.500,00
Vanno poste a definitivo carico del anche le spese liquidate in CP_1 favore del CTU con l'ordinanza del 14/05/2025, ferma la solidarietà Per_1 esterna delle parti nei confronti del CTU il quale anche dopo l'emissione della sentenza che ponga definitivamente le spese di causa a carico della parte soccombente, conserva il diritto di azionare pure nei confronti della parte risultata vittoriosa l'anteriore decreto di liquidazione che le abbia poste a carico solidale delle parti. (Tribunale Milano, 13/07/2015 - Cassazione civile sez. VI, 08/11/2013, n.25179) Sul punto si rileva che la richiesta di esclusione delle convenute dalle spese liquidate al consulente può essere tenuta in considerazione solo nell'ambito della regolazione delle spese processuali, e quindi assorbita, fermo il richiamo alla solidarietà esterna, dalla declaratoria di compensazione, mentre non rientra nell'odierno ambito decisorio l'esclusione delle convenute dal riparto interno tra i condomini derivante dalla soccombenza del . Nei rapporti interni vige la CP_1 regola dettata dall'art. 1132 C.C., per la cui applicazione al caso non si ravvedono presupposti, sia in quanto non v'è notizia di intervenuto dissenso da parte di alcuno dei condomini, sia per l'intrinseca inconciliabilità di questa norma con l'intervenuta costituzione in giudizio, seppure in adesione alla domanda. Secondo la richiamata disposizione normativa, qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di pagina 22 di 24 resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza, con atto da notificare all'amministratore entro trenta giorni da quello in cui il ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. Tale norma, ove ne sussistano i presupposti, è quindi destinata a regolare i rapporti interni tra il ed i suoi singoli CP_1 componenti e ad assumere rilievo nella successiva fase di riparto delle spese conseguenti il contenzioso.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Rileva che l'unità immobiliare urbana di proprietà dell'attore Parte_1
censita in Catasto Fabbricati al Fg3 P.lla 620 sub 8 Cat.A3 del
[...]
Comune di Fossacesia è composta da ingresso-corridoio, una camera da letto, un bagno, una cucina ed un balcone, con superficie complessiva netta di mq 36, di cui mq 6 la superficie del balcone scoperto;
pertanto il volume virtuale della unità immobiliare non è conforme a quello posto a base di calcolo dei suoi attuali millesimi condominiali risultando rilevati in relazione alla suddetta unità immobiliare 67,39 m³ in luogo dei 132,60 riportati in tabella;

2. Dichiara per l'effetto erronea la tabella millesimale attualmente in uso al convenuto e la sostituisce con quella ricalcolata dal CP_1
CTU OM nel suo elaborato peritale datato Persona_1
04/02/2025 con i relativi allegati;

3. Ordina al condominio l'immediata adozione delle nuove tabelle millesimali

4. Preso atto dei conguagli calcolati dal CTU dichiara che il Per_1 debito nei confronti del Persona_4 Controparte_1 pagina 23 di 24 per oneri di gestione condominiale ammonta ad € 10.560,93 alla data cui si riferiscono i rilievi del CTU, e conferma il riparto della differenza di € 8.542,50 a carico degli altri condomini secondo le nuove tabelle

5. Condanna il condominio a rimborsare al le spese di Parte_1 lite, che liquida in € 1.588,65 per esborsi, € 15.200,00 per compensi, oltre 15 % per spese generali, oltre CPA ed IVA con distrazione in favore dell'avv. Giuseppe Natarella dichiaratosi antistatario

6. Pone definitivamente a carico del il compenso liquidato al CP_1
CTU con decreto del 14/05/2025, confermando la solidarietà esterna nei confronti del CTU.

7. Sentenza provvisoriamente esecutiva (art.282 cpc)
Lanciano, 6 agosto 2025
Il Giudice On.
Avv. Cesare D'Annunzio

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