REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
PRIMA SEZIONE nella persona del Giudice dott. Vittorio Todisco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 3769/2024 pendente tra:
(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
Filomeno Fabio (C.F. ); C.F._2
ATTRICE

(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Iazzetta Controparte_1 C.F._3
Cristiano (C.F. ); C.F._4
CONVENUTA

OGGETTO: Locazioni
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti di causa e da verbale dell'udienza del 10.04.2025.

RAGIONI DELLA DECISIONE
1 – Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida,
ha evocato in giudizio , esponendo quanto segue: Parte_1 Controparte_1
• con contratto di locazione ad uso abitativo del 29.02.2020, stipulato in forma scritta e registrato presso l'Agenzia delle Entrate, ha concesso in locazione al convenuto l'immobile sito in Castello di Cisterna, alla Via XI Settembre, n. 13;
• tale contratto è stato stipulato “su esigenza del conduttore, ad uso temporaneo, per la durata di
18 mesi a decorrere dal 01.03.2020”;
1 • considerato che esso prevede, dunque, una durata inferiore a quella prevista dalla legge
431/1998, esso deve considerarsi stipulato per la durata di anni quattro, con scadenza al
01.03.2024;
• la locatrice ha espresso la volontà di adibire l'immobile in parola a propria abitazione, per cui, con missive del 10.11.2022 e 13.06.2023, ha comunicato al conduttore il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza;

• cionondimeno, l'odierno convenuto non ha provveduto al rilascio dell'immobile.
1.1 – si è opposto all'intimato sfratto, evidenziando i seguenti motivi: Controparte_1
• il contratto di locazione stipulato tra le parti ha una durata di 18 mesi, essendo stato concluso ad uso transitorio, atteso che il convenuto, all'interno dell'immobile per cui è causa, assiste tre cani ricevuti dall'Associazione per la difesa dei randagi, di cui è socio e fondatore, unitamente alla moglie;

• le esigenze poste dalla controparte a sostegno del diniego di rinnovo non sono state espresse chiaramente, né provate;

• sussistono difficoltà del conduttore nel reperire un nuovo alloggio.
1.2 – All'esito della prima udienza, emessa l'ordinanza di provvisorio rilascio, è stato disposto il mutamento del rito, assegnando alle parti i termini per l'espletamento del procedimento di mediazione e per il deposito di memorie integrative.
All'udienza del 18.02.2025, ritenuti irrilevanti ai fini della decisione i mezzi di prova richiesti dalle parti, il Giudice ha invitato le stesse a precisare le conclusioni e discutere la causa, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.; alla stessa udienza, su richiesta delle parti, ha assegnato alle stesse un termine per il deposito di note conclusive e ha rinviato la causa al 04.03.2025. In tale data, la causa è stata nuovamente rinviata per le conclusioni delle parti e la discussione all'udienza del 10.04.2025, su richiesta delle parti, per consentire il bonario componimento della lite.
All'udienza del 10.04.2025, dando atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile per cui è causa, le parti hanno discusso la causa e il Giudice ha definito il giudizio, dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
2 – In via del tutto preliminare, deve darsi atto della procedibilità della domanda, ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010, atteso che è stato regolarmente esperito il procedimento obbligatorio di
2 mediazione, che ha avuto esito negativo, come risulta del verbale del 06.09.2024, depositato da parte attrice (allegato n. 10 della memoria integrativa di parte attrice).
3 – Nel merito, occorre rilevare che sussistono i presupposti per la declaratoria della cessazione della materia del contendere, alla luce dell'avvenuto rilascio dell'immobile per cui è causa.
3.1 – Tale situazione, secondo la giurisprudenza di legittimità, si verifica per effetto della sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio, postulando che siano accaduti nel corso del processo fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e da rendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante alla richiesta pronuncia di merito, senza che debba sussistere un espresso accordo delle parti anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni originarie nel giudizio (Cassazione civile sez. I, 07/05/2009, n. 10553; Cassazione civile sez. II, 31/10/2023, n. 30251).
Con particolare riferimento alle ipotesi di finita locazione, è stato precisato che la cessazione della materia del contendere può essere dichiarata dal giudice d'ufficio quando sia sopravvenuta una situazione riconosciuta da entrambe le parti che ne abbia eliminato il contrasto anche circa la rilevanza giuridica delle vicende sopravvenute ed abbia perciò fatto venire meno la necessità della pronuncia del giudice sull'oggetto della controversia;
tale situazione non ricorre nell'ipotesi in cui, nelle more del giudizio per finita locazione di un immobile, quest'ultimo sia stato riconsegnato dal conduttore se, pur dopo la consegna, perduri tra le parti contrasto in relazione alla fondatezza della pretesa fatta valere dal locatore (cfr. Cassazione civile sez. III, 22/08/2007,
n. 17861).
3.2 – Nel caso di specie, nel corso del presente giudizio, il conduttore ha provveduto al rilascio dell'immobile per cui è causa;
non sussiste alcun ulteriore contrasto tra le parti in merito alla fondatezza della pretesa fatta valere dal conduttore, atteso che l'intimato, all'odierna udienza, ha concluso chiedendo la declaratoria della cessazione della materia del contendere, non insistendo per il rigetto dell'avversa domanda e implicitamente ammettendo, quindi, la fondatezza della stessa.
In questa prospettiva, il rilascio dell'immobile condotto in locazione può essere qualificato come comportamento concludente del conduttore, indicativo della sua volontà di sciogliere il contratto di locazione;
quest'ultimo, quindi, deve intendersi risolto per comune volontà delle parti.
3 Lo scioglimento del contratto di locazione e il rilascio dell'immobile per cui è causa impongono, quindi, di dichiarare la cessazione della materia del contendere.
4 – Cionondimeno, occorre considerare che la cessazione della materia del contendere, che sopravviene nel corso del processo, non esonera il giudice dal provvedere sulle spese dell'intero giudizio, anche in mancanza di istanza di parte, valutando, al riguardo, se sussistano giusti motivi di totale o parziale compensazione, sui quali il giudicante deve adeguatamente motivare, ovvero addossando dette spese all'una o all'altra parte secondo il criterio della soccombenza virtuale
(cfr. Cassazione civile sez. I, 16/06/2023, n. 17256).
Nel caso di specie, si ritiene che sussistano gravi ed eccezionali ragioni per disporre l'integrale compensazione delle stesse, ai sensi dell'art. 92 comma 2 c.p.c., alla luce dell'oggettiva controvertibilità della questione oggetto di giudizio.
4.1 – In effetti, occorre rilevare, in primo luogo, che il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 29.02.2020, pur essendo stato concluso a uso transitorio, non indica alcuna esigenza di transitorietà; inoltre, al medesimo contratto non risulta allegata alcuna documentazione idonea a provare la sussistenza di una esigenza di transitorietà del contratto. Pertanto, alla luce dell'art. 5 della legge n. 431/1998 e delle coordinate ermeneutiche delineate dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cassazione civile sez. III, 20/02/2014, n. 4075), occorre affermare la fondatezza della prospettazione attorea, secondo cui la locazione in esame ha una durata di quattro anni, rinnovabili per altri quattro, ai sensi dell'art. 2 della legge 431/1998: la clausola che determina la durata di diciotto mesi, infatti, è nulla perché contrasta con la citata disposizione normativa e, dunque deve essere sostituita ex art. 1339 c.c.. In questa prospettiva, accogliendo la prospettazione dell'intimante, la prima scadenza contrattuale deve essere fissata al 01.03.2024.
4.2 – In secondo luogo, è necessario verificare se la locatrice ha provveduto tempestivamente alla comunicazione del diniego del rinnovo del contratto, che deve essere effettuata con preavviso di sei mesi ed è legittima soltanto nel caso in cui venga indicate una delle motivazioni elencate dall'art. 3 coma 1 della legge 431/1998.
La stessa ha evidenziato, all'interno dei propri atti processuali, di aver comunicato il diniego del rinnovo del contratto, dovendo destinare l'immobile locato a propria abitazione. Ha prodotto, in effetti, due missive recapitate al conduttore rispettivamente in data 10.11.2022 e 13.06.2023, nel rispetto del termine di preavviso di sei mesi previsto dall'art. 3 della legge 431/1998.
4 All'interno di tali missive, è stata manifestata la volontà dell'odierna attrice di ottenere il rilascio dell'immobile locato alla successiva scadenza contrattuale “avendo necessità di usufruire di detto immobile personalmente”. La locatrice, dunque, ha fatto riferimento all'ipotesi prevista dall'art. 3 comma 1 lettera a) della legge 431/1998, che consente lo scioglimento del rapporto contrattuale
“quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”; cionondimeno, la motivazione indicata all'interno delle missive non specifica la destinazione che la locatrice intende attribuire all'immobile locato.
Alla luce delle indicazioni fornite dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cassazione civile sez.
VI, 09/02/2023, n. 3938; Cassazione civile sez. III, 16/01/2013, n. 936) e da quella di merito (cfr.
Tribunale Napoli sez. IX, 11/09/2023, n. 8306; Tribunale Roma sez. VI, 21/06/2023, n. 999;
Tribunale Napoli Nord sez. II, 28/11/2019, n. 3222; Tribunale Genova sez. III, 19/02/2016, n.
614), risulta oggettivamente controversa l'idoneità di tale motivazione a consentire la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza.
Tale incertezza interpretativa impone di disporre la compensazione delle spese di lite, a prescindere da ogni valutazione relativa alla fondatezza della domanda.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, Prima Sezione Civile, nella persona del Giudice dott. Vittorio Todisco, definitivamente pronunciando, nella causa promossa come in narrativa, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede:
• dichiara la cessazione della materia del contendere, conseguente alla risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti e al rilascio dell'immobile locato;

• compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Nola, 10/04/2025
Il Giudice
Dott. Vittorio Todisco
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