N. R.G. 722/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria Filomena De Cecco all'udienza del 20.3.2025 ha pronunciato mediante lettura del dispositivo, ex artt. 429 e 447 bis c.p.c., la presente
SENTENZA nella causa civile di I grado promossa dalla impresa individuale (p. IVA ), con sede Parte_1 P.IVA_1 legale in Firenze, via P. Fanfani nn. 10/12, in persona dell'omonima titolare , con il Parte_1 patrocinio dell'Avv. ANDREA CIANCHI, presso il cui studio è elettivamente domiciliata;

RICORRENTE contro
(C.F. ), con sede in Firenze, via Fiesolana, in persona del legale CP_1 P.IVA_2 amministratore pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. NICCOLO' VANZI, presso il cui studio è elettivamente domiciliata;

RESISTENTE/I
CONCLUSIONI per la ricorrente: voglia l'Eccellentissimo Tribunale di Firenze, contrariis reiectis, in accoglimento del presente ricorso, accertato e dichiarato l'inadempimento di nelle obbligazioni assunte CP_1
con i due contratti di locazione soggetti ad IVA del 24.02.2003 e del 10.11.2008 ed i conseguenti danni patiti dalla ES VI , in persona dell'omonima titolare e Parte_1 legale rappresentante : condannare la all'esecuzione, a sua cura e spese, Parte_1 CP_1
delle opere necessarie ad emendare le problematiche generate dalle infiltrazioni di umidità di risalita presenti negli immobili siti in Firenze, Via Pietro Fanfani nn. 10 e 12 ovvero, in alternativa, al pagamento a favore della ES VI in persona dell'omonima Parte_1 titolare e legale rappresentante delle somme necessarie per l'esecuzione di dette Parte_1
opere; condannare altresì al pagamento a favore della ES VI di CP_1 Parte_1
pagina 1 di 5 in persona dell'omonima titolare e legale rappresentante , a titolo di Parte_1 Parte_1
risarcimento danni, della somma di €.99.106,41, di cui €.20.000,00 a titolo di perdite patrimoniali subite ed €.79.106,41, quale danno emergente, rappresentato dalle spese sostenute per i locali e i suoi componenti, ovvero quella diversa, maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese e compensi professionali;
per la resistente: in via preliminare di merito: per le ragioni meglio sopra indicate, accerti e dichiari
l'inammissibilità e/o improcedibilità dell'azione per la violazione del principio dell'immodificabilità del giudicato e del principio del ne bis in idem;
in via principale: respingere tutte le domande avanzate dalla ricorrente in quanto, come meglio sopra argomentato, prescritte e comunque illegittime, infondate in fatto ed in diritto, ovvero non provate;
con vittoria delle spese di lite.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 13.01.2025 l'impresa individuale di Parte_1 Parte_1
deduceva che con due distinti contratti di locazione, stipulati il 24.2.2003 e il 10.11.2008 e
[...] regolarmente registrati presso l'Agenzia delle Entrate di Firenze (docc. 2 e 3), le aveva CP_1
concesso in locazione gli immobili posti in Firenze, Via Fanfani n. 10/B, 10/C (primo contratto) e
12A/B (secondo contratto); che fin da subito iniziavano a verificarsi rilevanti episodi di infiltrazioni e di umidità nei locali, che danneggiavano gli intonaci, il mobilio e gli strumenti lavorativi;
che la causa di dette infiltrazioni doveva essere individuata in una mancata o inadeguata impermeabilizzazione delle fondazioni;
che vani erano stati i solleciti alla società locatrice perché intervenisse;
che anche il procedimento di mediazione aveva avuto esito negativo;
concludeva come sopra riportato.
2. si costituiva in giudizio eccependo preliminarmente l'inammissibilità e/o improcedibilità CP_1 dell'azione per la violazione del principio dell'immodificabilità del giudicato e del principio del ne bis in idem, stante il passaggio in giudicato della sentenza del 08.06.2023 con cui la Corte d'Appello di
Firenze, confermando la decisione di primo grado, aveva accertato la responsabilità esclusiva della signora per le lamentate infiltrazioni (dovute, precisamente, all'installazione e all'utilizzo di Pt_1 una vasca idromassaggio). Nel merito contestava l'assenza di vizi nei locali del civico n. 10/B, sintomo della non riconducibilità delle infiltrazioni ad un difetto di impermeabilizzazione delle fondazioni, quanto piuttosto alle perdite della già ricordata vasca idromassaggio e ad una cattiva cura e aerazione dei locali. Eccepiva inoltre la previsione, all'art. 10 del contratto del 2003 e all'art. 8 del contratto del
2008, di un'espressa clausola di esonero da responsabilità del locatore per danni provocati da umidità; rilevava altresì come le scarse condizioni dell'immobile, compresi visibili fenomeni di infiltrazione, fossero già note alla conduttrice all'epoca della stipula del contratto, che le accettava e si impegnava a pagina 2 di 5 mettere a norma i locali (opere di cui non vi sarebbe traccia); eccepiva infine l'intervenuta prescrizione dell'azione di risarcimento, per non essere stata proposta nei precedenti giudizi, nonostante la chiamata in causa di e comunque per essere ormai decorsi i termini prescrizionali rispetto ai primi CP_1
fenomeni di infiltrazione, risalenti al 2003. Proponeva inoltre domanda riconvenzionale per ottenere la condanna della conduttrice ad effettuare le opere necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni e al ripristino delle parti danneggiate. Chiedeva infine autorizzarsi la chiamata in causa del Condominio di
Via Fanfani n. 12, per essere da questo tenuta indenne in ipotesi di accoglimento delle domande di parte ricorrente.
3. All'udienza del 20.3.2025 rinunciava alla domanda riconvenzionale e il Giudice, rigettate CP_1
le prove richieste dalla ricorrente e la richiesta della resistente di chiamata in causa del Condominio, invitava le parti alla discussione orale. Ritiratosi in camera di consiglio sulle conclusioni sopra riportate, dava poi lettura del dispositivo della presente sentenza, con termine di sessanta giorni il deposito della motivazione.
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4. Le domande dell'attrice sono infondate e devono essere rigettate.
5. I contratti di locazione per cui è causa, stipulati tra le parti ai sensi della L. 392/1978, il 24.2.2003 e il 10.11.2008, si sono più di una volta tacitamente rinnovati, ad ogni scadenza del termine legale di sei anni.
La Corte di legittimità ha ben evidenziato che il conduttore che accetti il rinnovo automatico del contratto implicitamente rinuncia a far vale i vizi del bene locato emersi in precedenza (vedi Cass.
2023/21845 e pronunce ivi richiamate).
Da ciò discende che per i vizi emersi prima del 23.2.2021, quanto ai civici 10/B e 10/C, o del
31.10.2019, quanto ai civici 12A/B, date nelle quali sono intervenuti gli ultimi rinnovi dei contratti, la conduttrice deve intendersi rinunciante a farli valere. E tale implicita rinuncia compre senza dubbio le infiltrazioni lamentate in questa sede: le quali infatti, per ammissione della stessa ricorrente, avrebbero cominciato a manifestarsi subito dopo la stipula dei contratti.
6. Ad abundantiam si rileva che devono in ogni caso ritenersi valide ed operanti le già menzionate clausole di esonero da responsabilità della locatrice per i danni cagionati da umidità: pacifica è infatti la riconducibilità del caso concreto alla fattispecie prevista dalle clausole in questione, né queste ultime risultano incorrere in alcuno dei limiti previsti dall'art. 1579 c.c., atteso che le infiltrazioni, vista la durata dei contratti e i rinnovi intervenuti, non erano evidentemente tali da rendere impossibile il godimento della cosa. Né può affermarsi che il locatore avesse in mala fede taciuto detti vizi alla pagina 3 di 5 conduttrice: i contratti prevedevano infatti un canone calmierato (di € 650,00 al mese il primo e di €
750,00 al mese il secondo) proprio in considerazione dello stato dell'immobile definito in un caso
“scadente” e nell'altro “mediocre”, stato di fatto che la conduttrice dichiarava di conoscere e di fare la propria offerta tenendone conto, e gli artt. 10 e 8 richiamavano proprio la tipologia di problemi lamentati in questa sede.
La Corte di legittimità ha, al riguardo, ripetutamente chiarito che “In tema di locazione di immobile adibito ad uso diverso, nel caso in cui il conduttore abbia in contratto riconosciuto il bene locato idoneo all'uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, è irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte dello stesso conduttore. Conseguentemente, in tal caso, deve escludersi la risoluzione del contratto, essendo, in base alla relativa valida clausola contrattuale, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione dei detti vizi e all'autonomia delle parti la valutazione dei vizi che non rendono impossibile il godimento del bene, non potendosi escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso” (così Cass. 2008/8303).
7. Sempre ad abundantiam, deve rilevarsi che le doglianze della ricorrente si pongono in contrasto con gli accertamenti, ormai definitivi, contenuti nella sentenza di questo Tribunale n. 2419/2019, confermata in Appello, che ha accertato che le infiltrazioni occorse al Condominio ove si trovano gli immobili condotti in locazione dall'odierna ricorrente sono da ascrivere a responsabilità esclusiva di quest'ultima per l'installazione e l'utilizzo di una vasca idromassaggio nel suo centro estetico.
8. In forza del principio di soccombenza le spese di lite gravano sulla ricorrente e sono liquidate come in dispositivo, in base ai valori medi dei paragrafo 2 e 25 bis delle tabelle allegate al DM 147/2022, per lo scaglione da € 52.000,01 ad € 260.000,00, come da domanda della ricorrente, per le fasi di attivazione della mediazione, di studio della controversia e introduttiva del giudizio, e prossimi ai minimi per la fase istruttoria e decisoria, non essendo stata svolta istruttoria orale ed essendosi la causa esaurita in un'unica udienza, senza il deposito di ulteriori memorie rispetto agli atti introduttivi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
RIGETTA tutte le domande proposte dalla ES individuale Parte_1
e la CONDANNA a rifondere a e spese del presente giudizio che liquida in € 10.500,00 CP_1
pagina 4 di 5 per onorari, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Firenze, 7 aprile 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
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