N. R.G. 8709/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8709/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZIGNI Parte_1 C.F._1
SILVIO MARIA, elettivamente domiciliata in VIA MONTE ROSA 15 20066 MELZO presso il difensore avv. ZIGNI SILVIO MARIA
ATTRICE contro
(C.F. ) CP_1 C.F._2
(C.F. Controparte_2 C.F._3
CONVENUTI CONTUMACI
OGGETTO: locazione – risoluzione per inadempimento

CONCLUSIONI della RICORRENTE:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previe le più opportune statuizioni e declaratorie, così giudicare: Nel merito: accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti, il grave inadempimento di parte conduttrice e, per l'effetto, pronunciare la risoluzione del contratto di locazione avente ad oggetto l'appartamento di proprietà della ricorrente sito in Cassano d'Adda (Mi) piazza Garibaldi 4 piano primo scala B (censito al C.F. del predetto Comune al Foglio 17, particella 227, sub. 755, piano 1, cat. A/3, classe 3, vani 4, rendita catastale €
150,81, condannando i convenuti al rilascio del predetto immobile, libero da persone e cose, fissando un termine breve per l'esecuzione. Con vittoria di spese e compensi di causa e di quelli della mediazione obbligatoria. In via istruttoria: […]”


pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con ricorso ex art. 447bis c.p.c. agiva in giudizio per chiedere la Parte_1
risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 11.7.2022 con e CP_1 [...]
e, per l'effetto, ottenere il rilascio dell'immobile sito in Cassano d'Adda, Piazza CP_2
Garibaldi n. 4, oggetto del contratto in questione.
A fondamento della domanda, la parte ricorrente deduceva che i conduttori, trascorsi solo pochi mesi dall'inizio del contratto di locazione, avevano cominciato a tenere comportamenti arrecanti, da un lato, disturbo agli altri inquilini dello stabile e, dall'altro, danno allo stabile. In particolare, i vicini si lamentavano con l'odierna ricorrente di rumori e schiamazzi provenienti frequentemente dall'immobile per cui è causa durante le ore notturne, di oggetti lanciati dal balcone nel cortile comune, a tal punto che in più occasioni erano intervenuti i Carabinieri. La parte ricorrente si lamentava, inoltre, del fatto che i conduttori avevano imbrattato il muro della facciata condominiale con disegni e scritte offensive nei confronti della proprietà.
All'udienza del 22.5.2024, la ricorrente chiedeva disporsi interrogatorio formale dei convenuti e prova per testi sulle circostanze di fatto indicate nel ricorso. Il Giudice, verificata la regolarità delle notifiche, dichiarava la contumacia di e e, per il resto, si CP_1 Controparte_2
riservava.
Il Giudice, a scioglimento della riserva ivi assunta, accoglieva la richiesta di interrogatorio formale dei convenuti, i quali non si presentavano per rendere l'interrogatorio formale.
Quindi, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione all'udienza del 13.3.2025.
In detta udienza, sostituita da note scritte, la causa, discussa mediante il deposito di note scritte, è stata decisa mediante lettura della sentenza, avendo la parte costituita dichiarato espressamente di rinunciare alla lettura del dispositivo e della sentenza nelle forme orali di cui all'art. 429 c.p.c..

Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
In via preliminare si ricorda che è assolutamente consolidato quell'orientamento della S.C. che statuisce che “la contumacia del convenuto, di per sé sola considerata, non può assumere alcun significato probatorio in favore della domanda dell'attore, perché, al pari del silenzio in campo
pagina 2 di 5 negoziale, non equivale ad alcuna manifestazione di volontà favorevole alla pretesa della controparte, ma lascia del tutto inalterato il substrato di contrapposizione su cui si articola il contraddittorio”
(Cass. 2003, n. 10948); non è, pertanto, sufficiente la mancata contestazione dei fatti dedotti, posto che l'art. 115, comma 1 c.p.c. precisa che la relevatio ab onere probandi, che consegue alla non contestazione dei fatti affermati dalla controparte, opera solo con riguardo alla parte costituita. Al riguardo, si applica il principio per cui “l'esclusione dei fatti non contestati dal “thema probandum” per il principio della non contestazione, non può ravvisarsi in caso di contumacia del convenuto, non potendo la sua mancata costituzione in giudizio essere equiparata, quanto ad effetto probatorio, ad una confessione o ammissione di essi, con conseguente assoluzione dell'attore dall'onere di dimostrarli e del giudice dal potere-dovere di verificare tale assolvimento e comunque dall'accertamento dell'inesistenza di essi se risultante dal materiale probatorio acquisito” (Cass.
n.14623 del 23.6.2009).
La contumacia non determina, quindi, la decisione della controversia, dovendo, comunque, il giudice di merito valutare se il fatto dedotto dall'attore sia inquadrabile nell'astratto parametro normativo.
Ciò premesso, la domanda di risoluzione del contratto di locazione, con condanna al rilascio dell'immobile oggetto dello stesso, merita accoglimento stante il grave inadempimento dei conduttori.
L'art. 10 del contratto di locazione stipulato tra le parti espressamente prevede il divieto, per il conduttore, “di compiere atti e tenere comportamenti, che possono recare molestia agli altri abitanti dello stabile” (doc. 1). Sul conduttore grava un'obbligazione di contenuto negativo: è fatto a lui divieto di porre in essere comportamenti che possano arrecare disturbo agli altri abitanti dello stabile.
A questo proposito, si osserva che, secondo quanto statuito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite nella sentenza n. 13533/2001, il principio statuito secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione del contratto deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, potendosi limitare ad allegare l'inadempimento della controparte trova un'eccezione qualora l'obbligazione di cui si lamenta l'inadempimento sia un'obbligazione a contenuto negativo;
infatti, “ove sia dedotta la violazione di una obbligazione di non fare, la prova dell'inadempimento è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per l'adempimento. Il diverso regime è giustificato dalle seguenti considerazioni. Ai sensi dell'art. 1222 c.c., ogni fatto compiuto in violazione di obbligazioni di non fare costituisce di per sé inadempimento. L'inadempimento di siffatte obbligazioni integra un fatto positivo e non già un fatto negativo come avviene per le obbligazioni di dare o di fare. Comune presupposto dei rimedi previsti dall'art. 1453 c.c. è quindi un inadempimento costituito da un fatto positivo (l'esecuzione di una costruzione, lo svolgimento di una attività)”.
pagina 3 di 5 Nel caso di specie, la parte ricorrente ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione, sottoscritto in data in data 11.7.2022 e regolarmente registrato il 12.7.2022. Ha altresì fornito la prova dell'inadempimento dell'obbligazione gravante sui conduttori in forza del contratto validamente stipulato con l'odierna ricorrente.
La parte ricorrente ha così assolto l'onere probatorio incombente sulla stessa in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate.
Dalle prove documentali offerte dalla parte ricorrente emerge, poi, che i convenuti hanno frequentemente tenuto comportamenti gravemente disturbanti la quiete degli altri abitanti dello stabile.
In particolare, come risulta dalle e-mail intercorse fra l'agenzia immobiliare che si occupa – congiuntamente alla figlia della proprietaria – della gestione degli immobili dello stabile (tutti di proprietà dell'odierna ricorrente) e la convenuta, i vicini si sono frequentemente lamentati dei comportamenti tenuti dai conduttori, soprattutto di urla e schiamazzi provenuti dall'appartamento durante le ore notturne (docc. 6 – 7). La convenuta, restando contumace, non ha contestato la provenienza delle e-mail. La stessa figlia della proprietaria, che, come già evidenziato, si occupa della gestione degli immobili, risulta aver chiamato i carabinieri (docc. 14 – 16).
In aggiunta, i conduttori hanno imbrattato in diversi momenti la facciata dello stabile condominiale, con disegni e scritte di natura offensiva rivolti alla proprietaria dell'immobile (docc. 8 – 9).
Riguardo a ciò, i convenuti non si sono presentati per rendere l'interrogatorio formale all'udienza del
12.11.2024, nonostante la regolarità della notifica.
In sede di interrogatorio formale, ai convenuti voleva essere richiesta conferma del fatto che gli stessi avessero imbrattato il muro della facciata condominiale, in prossimità del loro terrazzo, non essendo possibile scrivere su questo muro da altri immobili, la prima volta il 21/06/23, quando veniva disegnata una faccia con la linguaccia (v. doc. 8) e l'ultima, ai primi di ottobre 2023, quando veniva scritto “ladra” (v. doc. 9).
Possono, dunque, darsi per ammessi i fatti dedotti nell'interrogatorio, ai sensi dell'art.232 comma 1 cpc che dispone che “Se la parte non si presenta o rifiuta di rispondere senza giustificato motivo, il collegio, valutato ogni altro elemento di prova, può ritenere come ammessi i fatti dedotti nell'interrogatorio”.
Si osserva che il conduttore, a norma dell'art. 1587, n. 1) c.c., deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso determinato in contratto. In altri termini, il conduttore è tenuto a custodire ed a usare il bene con la diligenza propria dell'uomo medio, secondo le regole di comune esperienza. pagina 4 di 5 Il diritto di godimento del conduttore non è, pertanto, illimitato, ma va esercitato entro l'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale (C. Cass. civ. 11/05/2007, n. 10838).
In proposito, il Tribunale ricorda l'orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui le molestie ai vicini costituiscono abuso del bene locato in violazione dell'articolo 1587 c.c. ed è pertanto ravvisabile un inadempimento contrattuale qualora, anche in assenza di modificazione di fatto dell'immobile o cambio della destinazione d'uso, l'utilizzo pregiudica il valore dell'immobile stesso (Cass., Ordinanza,
n. 22860/2020).
Pertanto, stante il grave inadempimento dell'art. 10 del contratto di locazione, nonché dell'art. 1587
c.c., deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione inter partes e, per l'effetto, si condannano i resistenti al rilascio dell'immobile.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività svolta in concreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara la risoluzione, per grave inadempimento dei conduttori, del contratto di locazione sottoscritto fra le parti in data 11.7.2022, avente ad oggetto l'immobile sito in Cassano d'Adda,
Piazza Garibaldi n.4, primo piano, scala B (censito al NCEU del predetto Comune al Foglio 17, particella 227, sub. 755, piano 1, cat. A/3, classe 3, vani 4, rendita catastale € 150,81) e, per l'effetto, condanna i resistenti e al rilascio dell'immobile CP_1 Controparte_2
predetto a favore della ricorrente;

- fissa per l'esecuzione la data del 13.4.2025;
- condanna e , in solido, al pagamento, in favore di CP_1 Controparte_2
, delle spese processuali, che liquida in € 515,68 per spese esenti Parte_1
ed € 3387 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre euro 400 per i compensi della fase di mediazione, CPA ed IVA come per legge.
Milano, 13 marzo 2025
Il Giudice
Caterina Canu
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