N. R.G. 1995/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1995/2024
Tra
Parte_1 ricorrente e
CP_1 resistente
Oggi 13 marzo 2025 alle ore 09,30 innanzi al dott. Bruno Capodaglio, sono comparsi:
l'avv. AMATI EMANUELE per il ricorrente il quale si riporta alle note difensive l'avv. Thomas Coppola sostituto dall'avv. Davide Denaci per l'ingiunto il quale si riporta alla memoria depositata e alla richiesta di sospensione dello sfratto per motivi di urgenza.
Il giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
Alle ore 18,00 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Bruno Capodaglio ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1995/2024 promossa da:
) rappresentato e difeso dall'avv. AMATI Parte_1 C.F._1
EMANUELE, elettivamente domiciliato presso il suo Studio. ricorrente contro
) rappresentato e difeso dall'avv. THOMAS CP_1 C.F._2
COPPOLA, elettivamente domiciliato presso il suo Studio.
resistente

La causa è iscritta ruolo in data 17.07.2024 proveniente da sfratto per morosità RG 1708/2024 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 13.03.2025. La natura delle questione ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Sentita l'esposizione delle parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
___________________________MOTIVI IN FATTO E DIRITTO___________________________

Con atto di citazione ritualmente notificato, , proprietario dell'immobile uso Parte_1
abitazione sito in Rimini (RN), loc. San Giuliano Mare, Via Ortigara n.3, intimava sfratto per finita locazione e morosità nei confronti di , essendo terminato il contratto sottoscritto in data CP_1
15.02.2024 per finalità turistica in data 15.03.2024 e non avendo rilasciato l'immobile alla scadenza, accumulando una morosità di euro 1.950,00 per i mesi di marzo, aprile e maggio 2024.
pagina 2 di 6 Si costituiva in giudizio il conduttore opponendosi allo sfratto ed eccependo in primo luogo che il conduttore avrebbe concesso l'immobile in oggetto al conduttore sin dal 15.10.2023, imponendo al conduttore la finalità transitorie;
a fronte delle rimostranze relative alla simulazione del contratto, in data 30.04.2024 veniva sottoscritto un nuovo contratto di locazione con un canone ridotto della metà, rispetto a quello depositato dal ricorrente, il quale in udienza ne ha disconosciuto la sottoscrizione.
Eccepisce peraltro il conduttore di aver corrisposto tutti i canoni di locazione, tranne quello di aprile per il quale chiedeva concederei, se del caso, il termine di grazie e comunque accertarsi la natura del contratto di locazione prodotto.
Il giudice si riservava e con ordinanza resa in data 16.07.2024 osservava: “Considerato che il rapporto contrattuale, a prescindere dall'ultimo contratto di locazione prodotto dal conduttore ed oggetto di contestazione, ha origine sin dall'ottobre 2023 con una serie di contratti identici stipulati tutti per fini transitori (vedi contratto 17.10.2023-16.11.2023, contratto 15.11.2023-16.11.2023, contratto 16.12.2023-15.01.2024, contratto 16.01.2024-15.02.2024, contratto 16.02.2024-15.03.2024).
Rilevato come tali rapporti contrattuali “a cascata” non paiono rispondenti alle finalità della normativa delle locazioni in relazione alle condizioni straordinarie per le quali tali contratti vengono stipulati.
Considerato che allo stato attuale l'ultimo contratto di locazione prodotto dal conduttore appare in questa fase speciale formalmente valido ed efficace, demandando alla fase di merito ogni più opportuna valutazione circa la sua liceità.
Ritenuto che circa la richiesta del conduttore di concessione del termine di grazia limitatamente alla morosità di aprile 2024, questa non appare possibile proprio in virtù della causa petendi
(accertamento della natura del rapporto e della conseguente durata alla luce del contratto dell'aprile
2024), antitetica con la finalità della richiesta del termine di grazia, la quale presuppone acquiescenza su tutto, anche sulla qualità del rapporto giuridico, controverso in questa situazione.
Considerato che la morosità allo stato di fatto persista anche se limitatamente ad un unico rateo di locazione, potendosi concedere il provvedimento di condanna al rilascio dell'immobile, ma delegando alla fase di merito l'accertamento del rapporto voluto tra le parti con la serie di contratti sottoscritti da ottobre ad oggi”.
Per tali motivi veniva concesso il provvedimento anticipatorio del rilascio dell'immobile, veniva mutato il rito con assegnazione dei termini per il deposito delle memorie integrative e invitate le parti alla mediazione obbligatoria.
pagina 3 di 6 Alla prima udienza del 03.10.2024 il giudice ammetteva la produzione documentale di parte ricorrente a confutazione del doc. n.5 di parte resistente. Non ammetteva l'interrogatorio formale in quanto è su circostanza da provare documentalmente. Respingeva l'istanza di modifica dell'ordinanza di mutamento di rito in quanto non modificabile dal giudice del merito.
Preliminarmente circa l'istanza depositata dal nuovo procuratore in data 13.02.2025 nella quale insisteva per la sospensione dell'esecuzione del rilascio dell'immobile in oggetto, si precisa che il giudice di merito non può né modificare l'ordinanza di mutamento di rito, la quale di per sé non è neppure reclamabile ma unicamente ricorribile in appello, né sospendere il procedimento di esecuzione già iniziato, compiuto eventualmente del giudice dell'esecuzione.
Nel merito il ricorso appare fondato e va accolto.
Ancora in via preliminare va valutata la produzione documentale di parte resistente, ovvero il contratto di locazione abitativa ordinaria asseritamente sottoscritto in data 30.04.2024 con decorrenza
03.06.2024 registrato dall'Agenzia delle Entrate (alln.2 resistente).
Il ricorrente asserisce trattarsi di contratto falso, in quanto mai sottoscritto dal locatore e mai da lui registrato e ciò in quanto si evince come sia stato presentato attraverso una società la Dokidoc s.r.l. per conto del sig. il quale non ne conserva neppure una copia originale. CP_1
A prescindere dalla bontà o meno di tale contratto ciò che conta è l'adempimento delle obbligazioni che scaturiscano dai due contratti prodotti, il primo di uso transitorio da parte del ricorrente ed il secondo da parte del resistente. La questione circa la legittimità o meno del secondo contratto appare di secondaria importanza rispetto al pagamento dei canoni di locazione, avendo il locatore agito in giudizio per l'inadempimento contrattuale.
Ed invero, ricostruendo la morosità del conduttore risulta per tabulas come egli non abbia corrisposto i seguenti importi: marzo, aprile, maggio, giungo, luglio, agosto e settembre 2025 accumulando un debito di euro 4.550,00, il cui importo è stato parametrato dal locatore in base al contratto oggetto di intimazione che prevedeva un canone di euro 650,00 mensili. A tali somme si aggiungono poi quelle successivamente maturate, essendo il resistente ancora all'interno dell'immobile e non avendo corrisposto nulla nelle more del procedimento.
Il resistente ha di fatto prodotto in giudizio alcune distinte bancarie e precisamente riferite ai mesi di maggio (bonifico del 12.07.2024 per euro 650,00), giugno (bonifico del 15.07.2024 per euro
300,00), agosto (bonifico del 02.10.2024 di euro 300,00) e settembre (bonifico del 02.10.2024 di euro
300,00), a fronte dei quali il ricorrente eccepisce di non aver ricevuto in accredito tali somme, tranne gli importi di euro 650,00 del 12.07.2024 e di euro 300,00 del 15.07.2024.
pagina 4 di 6 Rilevato come in tema di prova dell'adempimento di un'obbligazione: “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero dalla non imputabilità dell'inadempimento (cfr., ex plurimis, Cass. Sez. Un.
30.10.2002, n. 13.533)”.
Nel nostro caso il ricorrente ha prodotto in giudizio il contratto di locazione ed allegando di non aver avuto il pagamento dei canoni di locazione o indennità, mentre l'onere di confutare tale affermazione spetta al resistente, il quale avrebbe dovuto dimostrare il corretto adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto di locazione, cosa che non è avvenuta se non limitatamente ai due bonifici citati dal ricorrente.
A questo punto che esista un nuovo contratto di locazione ordinario poco importa in quanto l'inadempimento al adempimento al pagamento dei canoni travolgerebbe anche tale nuovo negozio giuridico prodotto in giudizio dal resistente. Assumendo infatti la bontà di tale atto, il resistente risulta parimenti inadempiente anche agli obblighi da questo scaturenti, dato che il contratto sarebbe stato sottoscritto con decorrenza 03.06.2024 (art.3), prevedendo un canone di locazione di euro 300,00 al mese (art.6) e dato che risutla che quantomeno il resistente non paga alcunché dal mese di luglio 2024.
In secondo luogo, appare del tutto superfluo analizzare la disciplina secondo il profilo della simulazione dato che è lo stesso conduttore che produce in giudizio un contratto di locazione ordinario
4+4, lasciando intendere che la questione della simulazione si sia definitivamente risolta con tale ultimo contratto.
Il problema è che il resistente produce anche un contrato ordinario ma non prova di aver adempiuto al pagamento del canone di locazione di tale ultimo atto, il quale quantunque valido, dovrebbe quanto meno dichiararsi risolto per inadempimento. Senza analizzare infatti la bontà di tale atto, oggetto di querela da parte del ricorrente, basterà affermare come sebbene ipoteticamente produttivo di effetti giuridici deve essere caducato dall'inadempimento al pagamento del canone di locazione.
Per tali motivi il ricorso va accolto e va ordinato il rilascio dell'immobile con pagamento della indennità di occupazione non corrisposta dal resistente che si liquida in via equitativa in euro 300,00 per ogni mensilità da luglio 2024 alla data della presente sentenza e così per euro 2.700,00.
Le spese legali seguono la soccombenza e vengono liquidate in accordo con il D.M. 55/14- sulla base degli artt.4, comma 5 (scaglione di valore da 1.101,00 a 5.200,00); i compensi del presente pagina 5 di 6 giudizio vengono di conseguenza contenuti nei medi tariffari tenendo conto della contenuta durata del procedimento e dell'assenza di istruttoria.
____________________________________P.Q.M._________________________________________
Il giudice onorario del Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da contro ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, Parte_1 CP_1
così provvede:
- Accoglie il ricorso e per l'effetto convalida definitivamente lo sfratto per finita locazione e comunque per morosità e per l'effetto risolve il contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
- Ordina a l'immediata restituzione dell'immobile sito in Rimini (RN), Via CP_1
Ortigara n.3/A (censito al NCEU di Rimini al f.59, part.2363, sub.35) in capo al legittimo proprietario, libero da cose e persone.
- Condanna al pagamento dell'indennità di occupazione per euro 2.700,00 CP_1 oltre a quelli che matureranno alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile.
- Condanna al pagamento delle spese processuali in favore del ricorrente CP_1
che liquida in euro 1.700,00 per onorari, euro 76,00 per spese, oltre spese generali 15%, IVA e
CPA. Pone a carico della parte soccombente le spese relative alla mediazione.
- Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 13 marzo 2025
Il giudice
Dott. Bruno Capodaglio

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