R.G. 12138/2024
TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE SECONDA CIVILE Il Giudice Sara Monteleone, in esito alle note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. il cui deposito era stato disposto in luogo dell'udienza del 6 febbraio 2025; nel procedimento cautelare iscritto al n. R.G. 12138/2024 promosso da:
Parte_1 Avv. Gloria Vitale contro
Controparte_1 Avv. Gaetano La Venuta ha pronunciato la seguente ORDINANZA Con ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. ritualmente notificato, ha chiesto ordinarsi “a Parte_1 CP_1
nato a [...] il [...], C.F.: , l'immediato rilascio dell'immobile sito in
[...] C.F._1 Terrasini (PA) alla Via Benedetto Saputo n. 84, primo piano, libero da persone, vuoto di cose, arredi e corredi e nella piena disponibilità della locatrice Sig.ra nata a [...] il [...], C.F.: , al fine di Parte_1 C.F._2 consentire a quest'ultima, con urgenza, l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria necessari all'immobile anzidetto, descritti nella perizia del 03.07.2024, nell'integrazione di perizia del 09.10.2024, entrambi a firma del Geometra CP_2
e nel preventivo redatto dall'impresa EDIL DUVINA di Pellerito IU del 05.07.2024, tutti allegati al presente
[...] ricorso, nonché ogni altro lavoro si rendesse necessario al fine di preservare la stabilità e sicurezza dell'immobile anzidetto e, comunque, emettendo ogni altro provvedimento d'urgenza che appaia, secondo le circostanze, più idoneo ad eliminare il pregiudizio subito e subendo dalla ricorrente per tutti i motivi dedotti nel corpo dell'atto”; rilevato che a sostegno della propria domanda la ricorrente ha dedotto: di essere proprietaria dell'edificio sito in Terrasini (PA) alla Via Benedetto Saputo n. 84, catastalmente identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 1, particella 95, sub 2 e particella 98, sub 2; di avere concesso in locazione a Controparte_1
l'appartamento dell'edificio (particella 98, sub 2) con contratto dell'1/01/2020 registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 21/01/2021 al n. 001072 serie 3T; che il predetto appartamento e la scala di accesso allo stesso necessitano di urgenti lavori di manutenzione per il pericolo imminente di crolli e per la presenza di muffe che rendono insalubre l'ambiente; che per tale ragione è stato intimato al conduttore odierno convenuto di rilasciare l'appartamento ma che quest'ultimo si è rifiutato nonostante gli svariati e informali solleciti della proprietaria;
di avere, in data 17/07/2024, trasmesso al conduttore formale diffida al rilascio dell'appartamento, allegando una perizia tecnica ed un preventivo di spesa, con previsione di durata semestrale dei lavori necessari alla messa in sicurezza dell'immobile; di non avere ottenuto, ciononostante, l'invocato rilascio dell'appartamento da parte del conduttore;

considerato che

alla luce di tali allegazioni la ricorrente ha dedotto di avere invocato la tutela cautelare al fine di esercitare il suo diritto di proprietà ex art. 832 c.c., recuperando “la piena disponibilità dell'immobile al fine di eseguire tutte le opere di manutenzione straordinaria del medesimo, perseguendo la finalità di conservazione del medesimo bene, quale contenuto tipico del diritto di proprietà”, individuando il periculum in mora nell'esigenza tanto di evitare il degrado edilizio del fabbricato di sua proprietà quanto di scongiurare il prodursi di pregiudizio al nucleo familiare del conduttore, comprendente due figli di minore età; rilevato che con memoria di costituzione e risposta dell'11/12/2024, il conduttore convenuto ha contestato variamente la fondatezza del ricorso eccependo l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 700 c.p.c., e ribadendo la propria disponibilità ad agevolare lo svolgimento dei lavori di manutenzione all'interno dell'immobile locatogli con conseguente riduzione del canone ex art. 1584 c.c.; egli ha altresì allegato una perizia di parte, a firma del Geometra in base alla quale “l'immobile è perfettamente agibile ed abitabile e non vi Persona_1 sono problemi di gravità strutturale”, richiedendo lo stesso solo di interventi di manutenzione compatibili con il permanere dell'inquilino e della sua famiglia;
considerato infine che, senza alcuna attività istruttoria, all'udienza del 6 febbraio 2025 - sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. - la causa è stata trattenuta in riserva per la decisione.
* * * Il ricorso proposto è radicalmente infondato. Il provvedimento cautelare d'urgenza di cui all'art. 700 c.p.c. è caratterizzato dal tratto della sussidiarietà (l'esigenza tutelata non deve poter essere assicurata con altro provvedimento cautelare tipico o nominato) e dell'atipicità (il contenuto del provvedimento non è predeterminato dalla legge, ma deve essere adeguato a garantire gli effetti della decisione di merito). Per la sua concessione si richiedono, in quanto requisiti tipicamente propri di ogni misura cautelare, una approssimativa verosimiglianza circa l'esistenza del diritto che si intende tutelare (cd. fumus boni iuris) e la sussistenza di un pericolo cui è esposto tale diritto (cd. periculum in mora). Più precisamente, il presupposto del periculum in mora, comune a tutte le misure cautelari tipiche, assume nei provvedimenti d'urgenza di cui all'art. 700 c.p.c. una connotazione più incisiva, in quanto alla atipicità del contenuto del provvedimento – e dunque delle concrete cautele adottabili dal giudicante – fa da contraltare la necessità che si accerti un pericolo ulteriormente qualificato dalla “imminenza” e dalla “irreparabilità”. A tal fine, il potere decisionale del giudice è orientato dalla domanda cautelare, che onera l'istante di prospettare e dimostrare la sussistenza di elementi di fatto circostanziati e tali da consentire un giudizio, seppur sommario, di titolarità del diritto azionato e di non evitabilità altrimenti del pericolo cui questo è esposto. Tutto ciò premesso nel caso di specie come si è detto, il fumus boni iuris invocato dalla ricorrente consisterebbe nel suo diritto di proprietà ex art. 832 c.c., e nella conseguente facoltà di recuperare “la piena disponibilità dell'immobile al fine di eseguire tutte le opere di manutenzione straordinaria del medesimo, perseguendo la finalità di conservazione del medesimo bene, quale contenuto tipico del diritto di proprietà”, mentre il periculum in mora è stato dalla stessa individuato nell'esigenza tanto di evitare il degrado edilizio del fabbricato di sua proprietà quanto di scongiurare il prodursi di pregiudizio al nucleo familiare del conduttore, comprendente due figli di minore età. La domanda cautelare è infondata sotto entrambi i dedotti presupposti. La ricorrente ha sostenuto l'urgenza di procedere alle opere di manutenzione dell'appartamento individuate nella perizia di parte e l'impossibilità di eseguire i relativi lavori senza prima sgomberare totalmente l'immobile, di cui essa pretende il rilascio immediato senza tuttavia neppure indicare un termine di durata compatibile con gli obblighi che sulla stessa incombono in forza del contratto di locazione tuttora vigente e con il conseguente diritto del conduttore. Essa sostanzialmente invoca il diritto di proprietà del bene a sostegno della propria pretesa di recuperarne la piena disponibilità, senza tuttavia tenere minimamente conto degli obblighi che con analoga imperatività sulla stessa discendono dal contratto di locazione cui si è vincolata e, dunque, in totale spregio del correlativo diritto del conduttore di continuare a fruire dell'immobile destinato (tra l'altro) ad abitazione della propria famiglia. Le norme che disciplinano la materia sono gli artt. 1583 e 1584 c.c. a norma dei quali, rispettivamente, “se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazioni del godimento di parte della cosa locata” e “se l'esecuzione delle opere si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti gironi, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento”, salvo il diritto del conduttore di ottenere lo scioglimento del contratto se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile l'immobile destinato ad alloggio suo e della sua famiglia. Nel caso di specie, le opere indifferibili da eseguire sull'immobile, secondo le conclusioni rassegnate dallo stesso perito di parte della ricorrente, consisterebbero sostanzialmente in quelle banali lavorazioni che si è soliti effettuare per il ripristino delle parti di soffitto ammalorate dalle infiltrazioni - che nell'appartamento per cui è causa hanno riguardato in particolare la cucina, un angolo del salone e il bagno - quali l'asportazione delle parti degradate di intonaco, anche attorno alle barre dei ferri di armatura, l'asportazione della ossidazione dei ferri di armatura mediante spazzolatura, la ricostruzione dello strato di malta copri ferro e il ripristino dell'intonaco e della pittura. Né dal ricorso né dalla perizia di parte o dalla documentazione fotografica prodotta emergono elementi che depongano per la dedotta necessità di sgomberare l'appartamento e per l'impossibilità dunque di eseguire gli interventi in modo da arrecare il minor pregiudizio possibile al conduttore come previsto dalla disciplina del codice civile. Secondo le stesse allegazioni di parte ricorrente nell'appartamento si sono verificati fenomeni di infiltrazione - che hanno provocato “il deterioramento superficiale” del soffitto della cucina, di un angolo del salone e del bagno - provocati da criticità dell'impianto idraulico dell'appartamento situato al piano di sopra, di proprietà della medesima ricorrente, la quale, dunque, ben avrebbe potuto intanto procedere all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni intervenendo nell'appartamento di sua proprietà (a tale riguardo deve osservarsi che totalmente sfornita di prova oltre che inverosimile è risultata l'affermazione secondo cui la riparazione dell'impianto idraulico al piano di sopra avrebbe potuto provocare crolli al piano di sotto). Davvero non si ravvedono ragioni che giustifichino il rilascio dell'immobile locato, conducendo piuttosto tutti gli elementi fattuali offerti al procedimento alla conclusione che ben sarebbe possibile effettuare le opere di messa in sicurezza e “tolettatura” del soffitto dell'appartamento condotto in locazione dal convenuto in modo compatibile con le esigenze abitative di quest'ultimo, procedendo gradualmente prima in un ambiente e poi in un altro. In tal modo, verosimilmente, soltanto per il tempo necessario al ripristino del soffitto del bagno l'appartamento sarebbe sotto questo profilo inagibile (trattandosi dell'unico bagno dell'immobile), ma si tratterebbe di alcuni giorni, ferma la possibilità comunque di trovare soluzioni che consentano l'utilizzo dei sanitari in alcune fasce orarie di chiusura del cantiere. Neppure appare seriamente sostenibile l'affermazione della ricorrente relativamente alla pericolosità dello stato in cui si troverebbe la scala di accesso all'appartamento, che risulta platealmente smentita dalla documentazione fotografica dalla stessa prodotta che ritrae una scala in perfetto stato di manutenzione, il cui sottoscala, allo stato grezzo e privo di rifiniture, richiede forse lavori di ripristino che non sembrano affatto compromettere la parte superiore della pedata, né tanto meno richiedere l'interdizione dell'uso della scala. Gli elementi che emergono dalla perizia di parte e dalla documentazione fotografica e video in atti sembrano dunque confermare la tesi del convenuto, secondo cui l'ammaloramento grave riguarderebbe soltanto il soffitto del bagno che come si è detto potrebbe facilmente ripristinarsi in pochi giorni e senza necessità di sgomberare l'immobile (fermo il diritto del conduttore alla riduzione del canone proporzionata all'intera durata delle riparazioni e all'entità del mancato godimento ai sensi dell'art. 1584 c.c.), mentre la restante parte delle opere oggetto del preventivo prodotto sembrano piuttosto riguardare parti dell'edificio non riferibili all'appartamento locato, come il sottoscala e gli impianti idrici dell'appartamento del secondo piano. La domanda cautelare proposta dalla ricorrente risulta in conclusione radicalmente infondata e addirittura temeraria. Invero, alla luce dei fatti allegati dalla ricorrente e di quelli che emergono dalla perizia di parte dalla stessa prodotta, risulta oltremodo generica e priva del benché minimo substrato probatorio l'affermazione secondo cui sarebbe necessario il rilascio dell'immobile e la domanda di parte ricorrente - la quale non lascia alcuno spazio alla possibilità di provvedere ai lavori di cui deduce la necessità ed urgenza senza prima avere recuperato la piena disponibilità dell'appartamento - risulta sotto questo profilo strumentale e tesa esclusivamente ad ottenere anticipatamente la disponibilità dell'appartamento. Sembrano deporre in tal senso, da un lato, la circostanza che la ricorrente si limita a chiedere il rilascio immediato senza limiti di tempo correlati alla presunta durata dei lavori e, dall'altro lato, anche la lettera del 5.2.2024 con cui la locatrice ricorrente ha chiesto il rilascio dell'immobile perché intendeva “destinarlo ad uso della figlia”, nonché il contenuto della diffida del 10.7.2024 con cui la locatrice odierna ricorrente è arrivata al punto di invitare il conduttore ad esercitare il proprio diritto di recesso, paventando la falsa circostanza che lo stesso avrebbe dovuto continuare a corrispondere il canone di locazione per intero durante tutta la durata degli imminenti lavori, durata individuata (in modo inverosimile) in sei o sette mesi. Le spese di lite – liquidate come in dispositivo, ai sensi del D.M. n. 147 del 13/08/2022, in considerazione del valore della causa (valore indeterminabile complessità bassa) – seguono la soccombenza e si pongono a carico della locatrice ricorrente. Sussistono altresì i presupposti per la condanna della ricorrente, ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., al pagamento in favore del convenuto della somma equitativamente determinata di € 1.500,00, nonché di identico importo a favore della cassa delle ammende ai sensi dell'art. 96, comma 4, c.p.c. Va al riguardo osservato che la responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., a differenza di quella di cui ai primi due commi della medesima norma, non richiede la domanda di parte né la prova del danno, ma esige pur sempre, sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda. Nel caso di specie tutte le circostanze del caso - la vigenza del contratto di locazione ad uso abitativo da poco rinnovatosi, l'esito della perizia di parte, la disponibilità del conduttore a consentire l'esecuzione dei lavori e a tollerare il relativo disagio, la provenienza delle infiltrazioni dall'appartamento del piano superiore di proprietà della medesima ricorrente - avrebbero dovuto consentire a quest'ultima di avvedersi che la propria pretesa di rilascio dell'immobile non trovava giustificazione nell'esigenza di eseguire i lavori di manutenzione dell'appartamento e si poneva in contrasto insanabile con i diritti del conduttore (che pure era suo compito garantire), discendenti dalle norme del codice civile e dal principio di buona fede nell'esecuzione del contratto. Si ravvisa dunque senz'altro a carico della ricorrente tanto un abuso dello strumento processuale, quanto la pretestuosità e la manifesta inconsistenza giuridica e strumentale infondatezza delle ragioni a sostegno dell'azione proposta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Palermo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, nella causa fra le parti di cui in epigrafe, contrariis reiectis, così provvede:
1) rigetta il ricorso proposto;

2) condanna la ricorrente alla rifusione, in favore dell'altra parte, delle spese di lite che si liquidano in €
5.213,00, oltre spese generali, Iva e Cpa se per legge dovuti, di cui si dispone la distrazione in favore del difensore del convenuto dichiaratosi antistatario;

3) condanna altresì la ricorrente al pagamento in favore del convenuto dell'importo di € 1.500,00 ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c. nonché, ai sensi dell'art. 96, comma 4, c.p.c., al pagamento in favore della Cassa delle Ammende della somma di € 1.500,00.
Palermo 10 marzo 2025 Il Giudice Sara Monteleone
Provvedimento redatto con la collaborazione del Magistrato Ordinario in Tirocinio, dott.ssa Angela Moscarelli