N. 2992/2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Cosenza, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa
Lucia Angela Marletta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2992 del R.G.A.C. dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del
04.03.2025, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., rimessa per la decisione il
22.11.2024, vertente
TRA
C.F. in persona dell'amministratore p.t., rappresentato Parte_1 P.IVA_1
e difeso dall'Avv. Santo Rogato;

OPPONENTE
E
IG.ra , , rappresentata e difesa dall'Avv. Cavalcanti CP_1 C.F._1
Marco;
OPPOSTA
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n. 712/2021/domanda riconvenzionale di restituzione per inadempimento mandato amministratore di condominio;

Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato l'1.08.2021, il sito in Cosenza alla Trav. Parte_2
, n. 26-28, in persona del suo amministratore p.t., ha proposto opposizione avverso il Parte_3
pagina 1 di 21

decreto ingiuntivo n. 712/2021, emesso in data 21.06.2021 e notificato il 23 successivo, all'esito del procedimento iscritto al numero di ruolo 2294/2021 R.G.A.C., con il quale il Tribunale di Cosenza gli ha ingiunto di pagare, in favore della SI.ra la somma complessiva di € 10.598,85, oltre CP_1
interessi e spese legali.
Stando al ricorso per decreto ingiuntivo, il credito trarrebbe origine dall'espletamento, da parte della SI.ra , del mandato professionale conferitole quale amministratrice del Condominio opponente, CP_1 dal 31 marzo 2017 al 06 ottobre 2020, allorquando veniva revocata dall'assemblea condominiale, ancor prima della scadenza naturale del mandato, prevista per il 31 dicembre 2020.
Nel dettaglio, la somma di € 6.140,00, sarebbe dovuta a titolo di compensi al 31 dicembre 2019; €
2.158,85, quali anticipazioni di cassa al 31 dicembre 2019; ed € 2.300,00, quali compensi per il periodo gennaio / dicembre 2020, per un totale complessivo di € 10.598,85.
Con la spiegata opposizione, il opponente ha dedotto, in primo luogo, la mancanza in capo Parte_1 alla SI.ra , dei requisiti di legge previsti dall'art. 71 bis disp. att. c.c., nonché il mancato CP_1
assolvimento dei successivi obblighi formativi, con conseguente nullità della deliberazione di nomina e dell'incarico conferitole.
In secondo luogo, l'opponente ha eccepito che l'amministratrice sarebbe stata del tutto inadempiente, violando le norme della diligenza del buon padre di famiglia con cui il mandatario è tenuto ad adempiere al proprio mandato, nonché tutti gli specifici obblighi – anche fiscali - ex lege connessi all'incarico di amministratore di condominio. In particolare, l'opposta non avrebbe curato la contabilità, non avrebbe manutenuto e conservato le cose e gli impianti comuni, pagato i fornitori, riscosso i contributi nei confronti dei morosi, reso il conto annuale della gestione e, quando lo ha fatto, seppur con un unico rendiconto pluriennale relativo all'intero suo mandato, avrebbe rappresentato una situazione economica e finanziaria non veritiera, dannosa per gli interessi del e strumentale Parte_1 all'ingiusto pagamento di somme non dovutele, per compensi legati ad attività mai svolte o svolte in gravissima violazione di legge e per anticipazioni del tutto inesistenti e non provate.
In ogni caso, osserva l'opponente, il credito per cui è causa dovrebbe considerarsi inesistente in ragione della mancata registrazione e della omessa contabilizzazione in entrata di tutte le somme effettivamente incassate, nonché dalla mancata indicazione, fra le passività della situazione patrimoniale, dei debiti realmente accertati. Ne consegue che, anche la delibera assembleare del 18.08.2020 con la quale sono pagina 2 di 21 stati approvati il bilancio consuntivo 2019 ed il bilancio preventivo 2020, in corso di revoca, deve considerarsi nulla.
A seguito di tutte le sopra esposte argomentazioni, l'opponente ha formulato le sue richieste: “Voglia
l'On.le Tribunale adito, disattesa e respinta ogni contraria istanza ed in accoglimento delle spiegate eccezioni, anche di nullità della delibera del 18/8/2020, difese e deduzioni, revocare il decreto ingiuntivo n. 712/2021, emesso dal Tribunale di Cosenza in data 21.06.2021 nell'ambito del procedimento monitorio iscritto al n. 2294/2021 RGAC e, quindi, rigettare, per tutti i motivi esposti in premessa, l'avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto. In via riconvenzionale, accertata e dichiarata la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale conseguente all'inadempimento, da parte della SInora , degli obblighi contrattuali assunti nonché CP_1 alle illegittime ed illecite condotte poste in essere nell'espletamento del mandato e dettagliatamente descritte e rappresentate in premessa, condannare la stessa alla restituzione in favore del condominio della somma complessiva di €. 16.890,94 ovvero di quella maggiore o minore che risulterà Pt_2
di giustizia. In via subordinata, revocare in ogni caso il decreto ingiuntivo opposto e, previa predisposizione di consulenza tecnica diretta alla ricostruzione della situazione economica e finanziaria per gli esercizi contabili relativi alla gestione della SInora , compensare in CP_1
tutto od in parte i contrapposti crediti e/o determinare la minor somma dovuta dal per Parte_1
l'attività di gestione. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di giudizio da liquidare ex art. 93 cpc. con distrazione in favore del procuratore costituito”.
La causa è stata iscritta al numero di ruolo 2992/2021 R.G.
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Costituitasi in giudizio tempestivamente, con comparsa di costituzione e risposta depositata il
10.11.2021, la SI.ra dopo aver chiarito di possedere tutti i requisiti previsti ex lege per il corretto CP_1
e legittimo svolgimento dell'incarico affidatole quale amministratrice di condominio, ha ribadito che il credito per cui è causa trova fondamento nel rendiconto consuntivo al 31 dicembre 2019 e nel bilancio preventivo esercizio 2020, entrambi approvati all'unanimità e senza riserva alcuna da parte dall'assemblea condominiale, in data 18 agosto 2020.
Pur respingendo tutte le eccezioni e contestazioni della parte avversa, l'opposta ha evidenziato che, comunque, l'eventuale non veridicità dei dati riportati in bilancio configurerebbe, al più, un errore contabile e/o di redazione del documento, che, come tale, comporterebbe la possibilità di ottenere pagina 3 di 21 l'annullamento del deliberato- e non la nullità dello stesso, come preteso dall'opponente - mediante apposita domanda riconvenzionale, tuttavia non formulata dall'opponente nel caso di specie.
Quanto all'eccepito inadempimento degli obblighi rivenienti dal mandato, l'opposta ha ribadito di aver sempre espletato con la prescritta diligenza le funzioni ed attribuzioni proprie del mandato ricevuto, attenendosi scrupolosamente alle previsioni di legge e di non aver mai, nel corso della sua gestione, ricevuto alcuna contestazione in ordine al suo operato;
né tanto meno i bilanci in specie (rendiconto
2019; preventivo 2020) sono mai stati oggetto di censure.
Da ultimo, ha eccepito la totale infondatezza della domanda riconvenzionale diretta alla restituzione della somma di € 16.890,94.
Ha, quindi, chiesto “….declarata l'infondatezza e/o l'inammissibilità e/o decadenza e/o improcedibilità della domanda giudiziale afferente la delibera assembleare del 18 agosto 2020 per i motivi addotti in premessa e rigettata l'avversa istanza restitutoria spiegata in via riconvenzionale in quanto infondata ed improvata per le ragioni esplicitate in narrativa, confermare appieno il decreto ingiuntivo opposto”.
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Alla prima udienza di trattazione, l'opposta ha chiesto la concessione della provvisoria esecuzione del decreto, alla quale ha resistito l'opponente; ha chiesto, altresì, in subordine, la concessione dei termini per esperire tentativo di mediazione obbligatoria. Entrambe le parti hanno chiesto la concessione dei termini ex art. 183, comma 6 c.p.c.
Con provvedimento del 21.12.2021 è stata rigettata l'istanza di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo e - rilevando che la materia per cui è causa rientra fra quelle per cui la legge prescrive il tentativo obbligatorio di mediazione- è stato assegnato alle parti il termine di quindici giorni per esperire detto tentativo.
All'udienza del 14.06.2022, preso atto dell'esito negativo della mediazione, questo Giudice ha concesso alle parti i termini perentori di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c.
Con la prima memoria, l'opponente ha reiterato le medesime richieste, tuttavia precisando, alla stregua della CTP tecnico-contabile che il si è riservato di depositare con la successiva memoria Parte_1
istruttoria, che la somma pretesa in via riconvenzionale nei confronti della SI.ra ammonta CP_1 complessivamente ad € 27.293,36.
pagina 4 di 21 Con la seconda memoria istruttoria, il ha depositato copia del verbale del Parte_1
23.02.2022 con il quale l'assemblea condominiale ha revocato la delibera posta a fondamento dell'azione monitoria, nonché consulenza tecnico – contabile e relativi allegati, a firma del dott.
[...]
il quale è stato altresì indicato quale teste da escutere sui capitoli di prova formulati. Tes_1
L'opponente ha chiesto altresì, qualora ritenuto necessario, ammettersi CTU al fine di ricostruire l'attività amministrativa e contabile relativa alla gestione della SI.ra a decorrere CP_1 dall'esercizio 2017 fino al 09/11/2020, data del passaggio di consegne al nuovo amministratore, dopo la sua revoca.
All'udienza cartolare del 22.11.2022, ritenuto superfluo procedere alla prova testimoniale sull'esito della CTP svolta per il condominio, è stato disposto procedersi a CTU, all'uopo nominando il dr affinché rispondesse al seguente quesito: “Accerti il CTU se le spese, gli anticipi di Persona_1
cassa ed i prelievi oggetto di contestazione in sede di opposizione al decreto ingiuntivo con domanda riconvenzionale ed annotati sui bilanci relativi agli anni di gestione 2017, 2018, 2019 e 2020 del
Condominio “ ” trovino riscontro e giustificazione documentale e se siano state interamente Parte_1
annotate in bilancio le entrate ed i versamenti effettuati a titolo di oneri condominiali dai condomini come documentati in atti;
Provveda a ricostruire il rapporto intercorso tra le parti, quantificandone il dare-avere”.
In data 25.05.2023, il Consulente ha depositato la propria relazione tecnica d'ufficio, poi successivamente integrata con relazione depositata il 02.10.2023.
All'udienza del 03.07.2024, questo Giudice ha trattenuto la causa in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. Le parti si sono scambiate comparse conclusionali e memorie di repliche con le quali hanno insistito nelle medesime richieste ed eccezioni.
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La spiegata opposizione e la domanda riconvenzionale proposte da parte opponente meritano accoglimento nei limiti di seguito indicati.
§ 1. L'eccezione di nullità della delibera assembleare di nomina quale amministratore del condominio la IG.ra e di nullità della delibera assembleare del 18 Parte_1 CP_1
agosto 2020.
Preliminarmente, l'opponente ha eccepito la nullità della delibera di nomina della SInora quale CP_1 amministratrice del atteso che, al momento dell'assunzione dell'incarico, la Parte_2 pagina 5 di 21 medesima non sarebbe stata in possesso dei requisiti di legge previsti dall'art. 71 bis disp.att. c.c., né avrebbe poi adempiuto ai successivi obblighi formativi.
E difatti, “è affetta da nullità la delibera assembleare che deSIni quale amministratore di condominio un soggetto carente dei requisiti di professionalità e onorabilità prescritti dall' art. 71-bis disp. att. c.c. Tale invalidità deriva dalla violazione di una norma imperativa, in quanto i suddetti requisiti: sono posti a presidio di interessi generali della collettività; incidono direttamente sulla capacità del soggetto a contrarre quale amministratore” Cassazione civile, sez. II,
31/10/2024, n. 28195.
Tuttavia, nel caso di specie, se da un lato il opponente si è limitato ad asserire - e non Parte_2 anche a dimostrare - il difetto dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp.att. c.c. in capo alla SI.ra , CP_1 dall'altro, quest'ultima, si è premurata di smentire la sollevata eccezione, mediante una puntuale produzione documentale, attestante la frequenza di un corso di formazione iniziale e la partecipazione a corsi di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, in forza dei quali devono ritenersi assolti i pretesi obblighi formativi.
Per quanto qui interessa, il credito azionato in via monitoria è portato dal rendiconto consuntivo al 31 dicembre 2019 e dal bilancio preventivo esercizio 2020, entrambi approvati all'unanimità con delibera assembleare del 18 agosto 2020, della quale, tuttavia, nel presente giudizio il Condominio eccepisce la nullità.
Per inciso, vale la pena evidenziare che, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto (Cass. SS.UU. 9839/2021).
In proposito le SS.UU. ora citate hanno evidenziato che “risulta arduo sostenere che il giudice dell'opposizione possa confermare il decreto ingiuntivo senza verificare la validità del titolo (nella specie, la deliberazione assembleare) posto a fondamento dell'ingiunzione, non potendo ritenersi consentito, in assenza di previsione di legge, creare uno ius singulare per la materia condominiale.
Invero, la validità della deliberazione posta a fondamento della ingiunzione costituisce il presupposto necessario per la conferma del decreto ingiuntivo;
non può, pertanto, precludersi al giudice pagina 6 di 21 dell'opposizione di accertare, ove richiesto o dovuto, la sussistenza del presupposto necessario per la pronuncia di rigetto o di accoglimento della opposizione…….(….)… Non vi sono neppure valide ragioni per negare al giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo il potere di verificare l'esistenza di una causa di "annullabilità" della deliberazione posta a fondamento del decreto, ove dedotta dall'opponente nelle forme di legge, e di provvedere al suo annullamento” anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo mediante proposizione di apposita domanda riconvenzionale, con la precisazione che, “la domanda di annullamento della deliberazione assembleare può essere proposta
"in via principale", nell'ambito di autonomo giudizio, o "in via riconvenzionale", anche nell'ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. La domanda in via principale può precedere il giudizio instaurato con l'opposizione al decreto ingiuntivo, ma può anche seguirlo, purché sia osservato il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 cod. civ. (….). Quando invece la domanda di annullamento sia proposta in seno al giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, essa assumerà la veste di domanda riconvenzionale, che l'opponente (nella sua sostanziale posizione di convenuto) ha l'onere di proporre, a pena di decadenza, con l'atto di citazione in opposizione, che corrisponde alla comparsa di risposta del convenuto di cui all'art. 167 cod. proc. civ. (Cass., Sez. 3, n. 22528 del
20/10/2006; Cass., Sez. L, n. 13467 del 13/09/2003, in motiv.). La decadenza che - ai sensi dell'art. 167, secondo comma, cod. proc. civ. - segue all'inosservanza di tale onere, essendo dettata nell'interesse pubblico all'ordinato sviluppo del processo, è rilevabile d'ufficio dal giudice (Cass., Sez.
2, n. 4901 del 02/03/2007; Cass., Sez. 2, n. 17121 del 13/08/2020)”.
Le Sezioni unite, con la medesima decisione, superando, in parte, quanto espresso sul punto in precedente arresto (SS.UU. sentenza n. 4806 del 2005), hanno inoltre chiarito la distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale, evidenziando che, al fine di consolidare gli effetti delle delibere assembleari, con l'art. 1137 cod. civ., il legislatore ha eletto la categoria della annullabilità a "regola generale" di invalidità delle dette delibere “confinando così la nullità nell'area della residualità e della eccezionalità”, ed hanno enunciato, fra gli altri, il seguente principio di diritto:
“- «In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"; al pagina 7 di 21 di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 cod. civ.»;”.
Ciò precisato, il opponente ha contestato alla parte opposta di avere omesso e violato i Parte_1
doveri previsti agli artt. 1129, 1130, 1130 bis c.c., connessi al mandato fiduciario conferitole, ed ha dedotto la nullità della delibera del 18.8.2020 di approvazione dei bilanci consuntivi per gli anni 2017,
2018 e 2019 e del bilancio preventivo per l'anno 2020 e relativo riparto di spesa, contestando alla
IG.ra di non avere reso il conto annuale della gestione e di avere presentato e sottoposto CP_1 all'approvazione dell'assemblea dei condomini “un unico rendiconto pluriennale relativo all'intero suo mandato” con il quale “ha rappresentato una situazione economica e finanziaria non veritiera, dannosa per gli interessi del mandante e strumentale all'ingiusto pagamento di somme Parte_1
non dovuteLe, per compensi legati ad attività mai svolte o svolte in gravissima violazione degli obblighi generali e specifici di legge e per anticipazioni del tutto inesistenti e non provate….. il documento posto a fondamento della domanda monitoria risulta privo degli elementi strutturali necessari che ex lege dovrebbero comporlo oltre che in disaccordo con le risultanze della documentazione di entrata e di spesa …..” ed evidenziando la violazione dell'art. 1130 bis c.c. e la mancanza di un registro della contabilità, donde “in mancanza del prescritto registro di contabilità - che riporta le entrate e le uscite EFFETTIVE della gestione secondo il principio di cassa - e del riepilogo finanziario che dovrebbe contenere l'indicazione dell'avanzo o del disavanzo di cassa oltre alla stessa situazione patrimoniale, non è dato sapere quali importi – fra quelli ripartiti nel bilancio consuntivo dalla IG.ra – siano stati erogati effettivamente e quali costituiscano invece un debito CP_1 per il alla chiusura dell'esercizio, né quali importi siano stati eccezionalmente anticipati, Parte_1
per quale ammontare e per quale ragione.- Sicchè il debito verso l'ex amministratore che compare nella situazione patrimoniale si risolve in una mera dichiarazione unilaterale sfornita di qualsivoglia elemento, anche solo formale, in grado di riscontrarla ed insuscettibile di essere anche solo valutata ai fini di un'approvazione da parte del mandante.- La mancanza dei suddetti imprescindibili elementi unitamente alla nota sintetica esplicativa con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti per gli anni 2017, 2018 e 2019, è causa di nullità della eventuale delibera di approvazione, trattandosi di requisiti minimi di forma, aventi natura strutturale….”.
pagina 8 di 21 Ritiene questo giudice che l'eccezione di nullità della delibera assembleare del 18.8.2020 sia infondata, non ricorrendo, nell'ipotesi di rendiconto che, per come dedotto da parte opponente nell'atto di citazione, esponga una situazione contabile non veritiera e tale da non consentire l'intellegibilità della situazione patrimoniale del , un'ipotesi di nullità (non riscontrandosi nel caso di specie Parte_1
difetto di elementi costitutivi essenziali della delibera;
non riguardando la delibera un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico e non ricorrendo pertanto "difetto assoluto di attribuzioni"; non avendo la delibera un contenuto illecito) bensì di annullabilità della detta delibera, che, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, deve essere fatta valere mediante proposizione di apposita domanda in via riconvenzionale, nel rispetto del termine previsto all'art. 1137 comma 2 c.c. e non può essere dedotta in via di eccezione (cfr. Cass. 33038/2018: “dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130 bis c.c. (……), perché non composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, obbliga il giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame il profilo oggetto di doglianza. Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente io scopo di soddisfare l'interesse del ad una Parte_2
conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può Parte_1
discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione”.
§ 2. La domanda riconvenzionale proposta dal Condominio di restituzione in favore del condominio del saldo-cassa
Risulta parzialmente fondata la domanda formulata in via riconvenzionale dal condominio nei confronti della IG.ra per la restituzione delle somme, “indebitamente percepite mediante bonifici CP_1 in proprio favore e prelievi di cassa, nell'arco dell'esercizio contabile 2019… nell'arco dell'esercizio contabile 2020” sia della “somma accreditata sul conto corrente condominiale per il pagamento di una pagina 9 di 21 ricarica telefonica relativa alla propria utenza;
” sia della somma “accreditata sul conto corrente condominiale per il pagamento di una bolletta Telecom relativa ad utenza di cui non usufruisce il condominio” sia della somma “pari alla differenza tra quanto versato e quanto contabilizzato relativamente alla posizione dei condomini , Puzzo, Trento, Milano, Per_2 Per_3 Per_4 Per_5
Nedelecu e ” sia della somma quale attivo di cassa del condominio, alla data del Per_6 Per_7

9.11.2020 di passaggio delle consegne al nuovo amministratore (cfr. sul punto il verbale del 9.11.2020 di consegna della documentazione da parte della IG.ra al nuovo amministratore del condominio CP_1
a seguito della delibera dell'assemblea condominiale del 6.10.2020 con la quale la stessa veniva revocata e veniva nominato il nuovo amministratore) sia della somma di “€. 1220,60 pari alla somma pagata dalla alla società per interessi di mora Italia Power spa a titolo di penalità CP_1
contrattualmente stabilite, nonché spese di distacco e riattivazione su tutti e tre i contatori di cui il condominio è munito, rispettivamente per le parti generali, la scala A, la scala B, oltre naturalmente ai danni conseguenti ai disservizi”.
Nel merito, quanto all'eccepito inadempimento della SI.ra , in primo luogo, si osserva che CP_1
l'amministratore di condominio che, come nel caso di specie, sia stato revocato dall'assemblea o dall'autorità giudiziaria ha l'obbligo, ai sensi dell'art. 1713 c.c., di rendere il conto della sua gestione e di rimettere al mandante (ossia ai condomini) tutto ciò che ha ricevuto per conto del condominio, atteso che, una volta revocato, il mandatario non ha più titolo per trattenere quanto gli è stato somministrato dal mandante.
L'amministratore revocato, quindi, è chiamato a giustificare in che modo abbia svolto la sua opera attraverso i necessari documenti giustificativi che consentano di stabilire se il suo operato sia stato conforme ai criteri di buona amministrazione.
Il opponente, oltre ad eccepire la nullità della predetta delibera assembleare, ha lamentato Parte_1 che la SI.ra “non ha curato la contabilità, non ha manutenuto e conservato le cose e gli impianti CP_1
comuni, non ha pagato i fornitori, non ha riscosso i contributi nei confronti dei morosi, non ha reso il conto annuale della gestione e, quando finalmente sembrava averlo fatto, seppur con un unico rendiconto pluriennale relativo all'intero suo mandato ha rappresentato una situazione economica e finanziaria non veritiera, dannosa per gli interessi del condominio mandante e strumentale all'ingiusto pagamento di somme non dovuteLe, per compensi legati ad attività mai svolte o svolte in gravissima pagina 10 di 21 violazione degli obblighi generali e specifici di legge e per anticipazioni del tutto inesistenti e non provate”.
Nel dettaglio, l'opponente ha riferito che i debiti maturati dal nel corso degli esercizi Parte_1
precedenti, nella situazione patrimoniale dei bilanci presentati dalla IG.ra , non risulterebbero CP_1
riportati - come invece avrebbero dovuto essere – fra le passività; ha altresì riferito che la situazione patrimoniale del - peraltro presente nel solo bilancio 2019 - è del tutto errata e non Parte_1
veritiera, perché carente della registrazione delle somme versate alla precedente amministrazione e non contabilizzate nei bilanci approvati con la delibera dell'agosto 2020; come già detto, ha altresì dedotto la mancanza del riepilogo finanziario/situazione patrimoniale/nota sintetica per ciascun anno, rinvenendosi solo la situazione patrimoniale esercizio 2019 nella quale non risultano giustificati, nè provati in alcun modo i debiti per le anticipazioni ivi riportate a favore della . CP_1
La Corte di Cassazione in ordine all'obbligo del rendiconto previsto a carico dell'amministratore all'art. 1130 bis c.c. ha rilevato: “L'art. 1130-bis c.c., stabilisce che: “il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica;
deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;
l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;
i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese;
le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
Quanto al contenuto ed ai criteri di redazione, il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del , i fondi disponibili e le eventuali riserve, "in Parte_1
modo da consentire l'immediata verifica". Il riferimento alle "voci di entrata e di uscita", SInifica, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché "ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio", con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione "anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti", avendo qui riguardo al risultato pagina 11 di 21 economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (cfr. Cass. n. 33038 del 2018).
Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. E' piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del
2023). Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore. La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.
Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono pertanto ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'eSIenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione” (Cassazione civile sez. II, 09/10/2023, (ud. 04/10/2023, dep.
09/10/2023), n.28257).
Sul punto, il CTU incaricato, dr ha rilevato che “la documentazione presente in atti relativa Per_1
ai Bilanci degli anni 2017-2018-2019-2020, non è conforme al dettato normativo poiché non è presente la nota sintetica esplicativa della gestione e il registro di contabilità mentre le situazioni patrimoniali risultano presenti solo per alcune annualità. In generale la documentazione pagina 12 di 21 giustificativa presente in atti, ovvero le fatture, ricevute fiscali, F24 di versamento delle ritenute, quietanze di pagamento delle polizze assicurative, ecc. risulta largamente incompleta e tale da non permettere la verifica di corrispondenza con le voci di spesa riportate nei bilanci e negli estratti di conto corrente”; pertanto, “non risulta possibile riscontrare se gli anticipi di cassa, genericamente indicati nei bilanci senza il riferimento al loro destinazione ed i prelievi oggetto di contestazione trovino riscontro e giustificazione documentale”.
Per quel che concerne il 2017 ed il 2018 il CTU ha evidenziato che “nel rendiconto annuale non è riportata la situazione patrimoniale del condominio e non si evincono anticipi di cassa;
[..]-invero gli anticipi di cassa pretesi con il ricorso monitorio sono quelli relativi all'anno 2019, ndr.- dall'analisi dell'estratto conto bancario non si rilevano prelevamenti per cassa”; tuttavia – nel 2017 - sono presenti due bonifici di €100,00 disposti in favore della SI.ra , rispettivamente in data CP_1
08/11/2017 e in data 05/10/2017, recanti quale causale “acconto amministratore”; nel 2018, si rileva un “PRELIEVO SPORTELLO” eseguito in data 21/11/2018, di importo pari ad €300,00, nonché tre bonifici eseguiti in favore della SI.ra , rispettivamente di € 200,00 in data 04/10/2018, € CP_1
100,00, il 19 successivo ed € 150,00, il 29/10/2018, tutti recanti quale causale la dicitura di “acconto”, per un totale di € 450,00.
Quanto alla verifica delle spese oggetto di specifica contestazione in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, il CTU ha osservato che “agli atti è presente il documento denominato bilancio consuntivo per tabella. Per l'anno 2017, “il saldo finale del documento è indicato in euro 17.990,08”. Per l'anno
2018, “è indicato in euro 13.625,60”.
Per come evidenziato in premessa, la documentazione giustificativa relativa alle spese dell'anno 2017
(e 2018, ndr.) presente in atti, è incompleta e non è presente alcun dettaglio relativo all'imputazione dei pagamenti ai fornitori, se non le indicazioni desumibili dagli estratti conto”.
Ed ancora, quanto alla verifica dei versamenti effettuati di condomini, nella CTU si legge che, “nel documento denominato consuntivo, la ripartizione per anagrafica relativa all'anno 2017, sono riportati versamenti effettuati dai condomini per un importo pari ad euro 9.734,55; per l'anno 2018, i versamenti sono invece pari ad € 11.525,61.
“Nella tabella riepilogativa sono riportati i versamenti rilevati dalla documentazione in atti, ricevute di pagamento e dell'estratto conto. Dall'analisi di questi documenti è stato possibile verificare che per alcuni condomini, non è stato contabilizzato correttamente l'importo versato”. In particolare, “per pagina 13 di 21 l'anno 2017 risultano versate quote condominiali per euro 11.005.02, con una differenza rispetto al prospetto consuntivo di euro 1.270,47”; [..] “Per l'anno 2018 risultano versate quote condominiali per euro 16.190,23 con una differenza rispetto al prospetto consuntivo di euro 4.664,62” (ved. relazione tecnica d'ufficio pagg. 5-12).
Detto ciò, per come meglio chiarito nella relazione integrativa depositata in data 02.10.2023, “nella determinazione delle ENTRATE per il periodo 01/01-31/12/2017, alle somme accertate quali Entrate per versamenti eseguiti dai condomini vada sommato anche l'avanzo di cassa di € 787,01 risultante quale saldo iniziale attivo del conto corrente condominiale al 01/01/2017 come da estratto conto in atti” (ved. pag. 2 della relazione integrativa del CTU depositata il 2.10.2023).
Venendo all'analisi del 2019, quanto alla verifica degli anticipi di cassa, il CTU ha osservato che, solo
“per l'anno 2019 nel rendiconto annuale è riportata la situazione patrimoniale del condominio, da cui si evincono anticipi di cassa riportati sotto la voce C/anticipo amministratore CF – per CP_1 euro 2.158,55”.
Dalla documentazione presente in atti risultano effettuati pagamenti in contanti per un totale di €
2.359,68.
Dall'analisi degli estratti conto scalare per valuta presenti nella documentazione relativa al Conto corrente è emerso che “alla data dei pagamenti, eccezion fatta per i pagamenti fatti in data 07/06/2019 per l'importo di euro 708,51, il conto corrente risultava capiente per l'importo dei pagamenti da effettuare, per tale ragione si ritiene che gli anticipi di cassa effettivamente giustificabili siano pari all'importo complessivo di euro 708,51”.
Per l'anno 2019, dall'analisi dell'estratto conto bancario, risultano eseguiti prelievi sportello per un complessivo importo di euro 6.961,00, nonché 5 bonifici eseguiti in favore della SI.ra CP_1 per un totale di € 750,00, recanti la causale di “acconto”.
Quanto alla verifica delle spese oggetto di specifica contestazione in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, il CTU, in relazione all'anno 2019, ha osservato che “agli atti è presente il documento denominato bilancio consuntivo per tabella. Il saldo finale del documento è indicato in euro 14.476,79.
[..] La documentazione giustificativa relativa alle spese dell'anno 2019 presente in atti, è incompleta, non è presente alcun dettaglio relativo ai servizi prestati dai fornitori”.
Inoltre, “nel documento denominato consuntivo, la ripartizione per anagrafica relativo all'anno 2019, sono riportati versamenti effettuati dai condomini per un importo pari ad euro 10.059,69. [..] pagina 14 di 21 Dell'analisi di questi documenti è stato possibile verificare che per alcuni condomini, non è stato contabilizzato correttamente l'importo versato. [..] In particolare, “per l'anno 2019 risultano versate quote condominiali per euro 11.528,73 con una differenza rispetto al prospetto consuntivo di euro
1.469,04”.
Da ultimo, per quel che concerne il 2020, il CTU ha osservato che “è riportato in atti il solo bilancio preventivo, non si evincono anticipi di cassa da altra documentazione presente in atti”. Dall'analisi dell'estratto conto bancario risultano eseguiti prelievi sportello per un totale di euro sono stati di €
3.000,00 (ved. pag. 44 della relazione tecnica d'ufficio), nonché bonifici in favore della SI.ra per CP_1 un importo complessivo di euro 2.040,00, recanti la dicitura di “acconto”.
Quanto alle spese oggetto di specifica contestazione in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, ha osservato che “agli atti è presente il documento denominato bilancio preventivo per tabella. Il saldo finale delle spese preventivate nel documento è indicato in euro 13.701,10”.
Da ultimo, in ordine alla verifica dei versamenti effettuati dai condomini, il CTU ha evidenziato che
“nel documento denominato preventivo ripartizione per anagrafica relativo all'anno 2020 sono riportati le ripartizioni delle spese preventivate condomini per un importo pari ad euro 13.701,10
Agli atti è presente la tabella riepilogativa relativa ai versamenti effettuati ed allegata al verbale consegna documenti del 09/11/2020. Il documento pur essendo un mero prospetto riepilogativo, [..], consente di riscontare sino alla data del 09/11/2020 la corretta imputazione di eventuali versamenti,
[..]. Dall'analisi di questi documenti è stato possibile verificare che per alcuni condomini, non è stato contabilizzato correttamente l'importo versato”. In particolare, “per l'anno 2020 risultano versate quote condominiali per euro 10.627,57 con una differenza rispetto al prospetto riepilogativo di euro
3.362,50”.
A questo punto, il CTU, ricostruendo il rapporto intercorso tra le parti, quantificandone il “dare-avere” sulla scorta della documentazione in atti, ha rilevato che, dal 2017 al 2020, sono stati eseguiti dalla SI.ra i seguenti movimenti: CP_1
“1)Prelievi in contanti dal c/c intestato al condominio per un importo totale di euro 9.361,00;
2)Bonifici a suo favore per l'importo di euro 3.340,00;
3)Mancata contabilizzazione sino al 09/11/2020 di versamenti effettuati dai condomini per euro
10.766,63.
4)La stessa ha sostenuto anticipazioni giustificabili per euro 708,51”. pagina 15 di 21 E difatti, “in ordine all'azione per restituzione di somme che si assume che l'amministratore condominiale abbia indebitamente percepito, la fondatezza della domanda - salvo il caso in cui si contesti all'amministratore di avere eseguito specifici prelievi o bonifici a proprio favore, dovendo in tal caso essere l'amministratore a dimostrare che l'abbia fatto per vedersi rimborsate pregresse anticipazioni - deriva dal positivo accertamento che, a fronte di incassi per quote condominiali di un certo ammontare e di uscite parimenti determinate, non emerga un consequenziale avanzo o disavanzo di cassa. Si eSIe cioè una ricostruzione contabile che permetta di acclarare che l'amministratore abbia trattenuto parte delle somme incassate dalla riscossione degli oneri condominiali” (Tribunale Roma sez. V, 23/07/2020, n.10904).
A questo punto, traendo le fila dell'analisi contabile eseguita, il CTU ha concluso che, “l'importo dei compensi (ndr. € 2.300,00 indicato per ciascuno degli anni 2017/2018/2019 e di € 2.108,33 per il
2020), dedotto dalla documentazione in atti e in particolare dai bilanci presenti nel fascicolo processuale, così come il riconoscimento delle anticipazioni di euro 708,51, per come argomentato nella bozza della relazione, appare coerente con l'obiettivo di determinare l'esatto dare ed avere tra le parti. [..] Di seguito si procederà alla redazione di una doppia ipotesi dei conteggi, la prima in cui verrà evidenziato la determinazione del dare ed avere tra le parti tenendo in considerazione il compenso dell'amministratore ed il riconoscimento delle anticipazioni di euro 708,51, per come argomentato nella bozza della relazione, ed una seconda ipotesi in cui la determinazione del dare ed avere non tiene conto del sopracitato compenso e delle anticipazioni riconosciute”.
Si specifica, inoltre, che i suddetti conteggi sono stati aggiornati dal consulente nella relazione integrativa, tenendo conto dell'avanzo di cassa di € 787,01 risultante quale saldo iniziale attivo del conto corrente condominiale al 01/01/2017, come da estratto conto in atti.
Si riportano i conteggi eseguiti dal CTU nella relazione integrativa:
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pagina 16 di 21 “Dalla prima ipotesi di conteggio (ndr. quella che tiene in considerazione il compenso di euro
2.300,00 annui e delle anticipazioni riconosciute e del saldo iniziale del C\C) emerge che il condominio risulta a credito di euro 16.145,89 nei confronti della IG.ra ”; CP_1
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pagina 17 di 21 “Dalla seconda ipotesi di conteggio (ndr. quella che NON tiene in considerazione il compenso di euro
2.300,00 annui e delle anticipazioni riconosciute e del saldo iniziale del C\C) emerge che il condominio risulta a credito di euro 25.941,23 nei confronti della SI. ”. CP_1
Nella relazione integrativa il CTU ha confermato inoltre le carenze documentali in ordine ai conteggi portati da parte opposta: “L'Avv. Cavalcanti ha insistito nelle sue osservazioni in quanto, al fine della compiutezza della consulenza tecnica, occorre verificare anche le uscite riferite agli anni di gestione oggetto di indagine, al fine di avere un saldo completo tra gli incassi e le spese.
Lo stesso ha chiesto di potere verificare tali uscite sulla base della documentazione depositata da controparte e che il non contesta. Parte_1
Il Giudice ha invitato il CTU ad effettuare queste verifiche anche sulla base del prospetto contabile fornito dalla SI.ra in sede di osservazioni e riportato a pag. 8 della relazione del CTU, sotto il CP_1
vincolo della formula di impegno già prestata.
Risposta :
Preliminarmente viene riportato il dettaglio della pag. 8 per come di seguito:
pagina 18 di 21 La tabella riporta nella colonna “Entrate da Riscontro” le somme incassate dal condominio a titolo di quote condominiali per come determinate dallo scrivente CTU nella relazione finale, ed i cui esiti non sono stati contestati dalle parti.
Mentre nella colonna “Uscite da riscontro” sono indicati gli importi relativi alle uscite determinate nella CTP allegata agli atti da parte del . Parte_1
La parte evidenzia che dall'analisi delle entrate e delle uscite si evince che il condominio , a Pt_2 fronte di un versamento di quote da parte dei singoli condomini di € 49.351,55, ha sostenuto uscite per
€ 51.346,05; la differenza tra importi incassati e spese sostenute pari a € 1.994,50 sono state anticipate dall'amministratore . CP_1
I documenti allegati risultano essere una estrapolazione della documentazione agli atti ed allegati alla
CTP redatta a favore del dal dott. pertanto, l'aver allegato quanto già Parte_1 Tes_1 presente in atti, non sana le carenze riscontrate”.
Alla luce di tanto, in assenza di riscontro documentale e di tracciabilità circa le spese sostenute, devono ritenersi corrette le conclusioni cui è pervenuto il CTU, in quanto coerenti con i dati contabili analizzati sulla base della documentazione allegata dalle parti.
Orbene, “la figura dell'amministratore di condominio è equiparabile, ex articolo 1129, comma 15, del
Cc a un mandatario con rappresentanza, sicché l'adempimento dell'incarico gestorio dev'essere valutato alla luce delle regole sulla responsabilità contrattuale e, in particolare, alla luce delle disposizioni che regolano la diligenza nell'adempimento (articolo 1176 del Cc) e di quelle che disciplinano il riparto dell'onere probatorio (articolo 1218 del cc)” (Tribunale Livorno, 14/10/2024, n.
1032).
Esclusa, per quanto sopra ritenuto, la nullità della delibera assembleare che aveva approvato il rendiconto consuntivo al 31 dicembre 2019 ed il bilancio preventivo esercizio 2020, ai fini della verifica del rapporto dare-avere e, quindi della determinazione del saldo-cassa che l'opposta è tenuta a pagina 19 di 21 restituire, deve tenersi valido il primo conteggio effettuato dal CTU nella relazione integrativa in cui si
è tenuto conto dei compensi spettanti all'amministratrice del odierna opposta. Parte_1
Ed in merito non incide l'intervenuta delibera assembleare del 23.2.2022 di revoca della delibera del
18.8.2020 di approvazione dei bilanci per le annualità 2017, 2018 e 2019 all'esito della consulenza del revisore contabile nominato con delibera assembleare del 14.7.2021, che rileva semmai quale espressione della facoltà, prima ricordata, prevista all'art. 1130 bis c.c. dell'assemblea condominiale di verifica “in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate”, procedendo alla nomina di un revisore, della contabilità del . Parte_1
Pertanto, nel caso di specie, deve ritenersi provato l'inadempimento dell'amministratrice opposta rispetto al mandato gestorio ricevuto, e ciò anche con riguardo al ritardo, imputabile a chiara negligenza, nel pagamento delle bollette emesse da Italia Power, che hanno determinato a carico del
Condominio il pagamento, circostanza rimasta non specificamente contestata e che si deve porre a base della decisione ex art. 115 c.p.c., di importi a titolo di mora per complessivi euro 1.220,60 (cfr. le bollette allegato 15 all'atto di citazione), con conseguente obbligo a suo carico di risarcire il danno per pari importo.
§ 3. La decisione.
In conclusione, parte opposta deve essere condannata alla restituzione delle somme sopra quantificate, comprensive altresì dell'attivo di cassa del condominio, alla stregua della prima ipotesi di conteggio effettuata dal CTU nella relazione integrativa, pari ad € 16.145,89, che tiene conto del compenso dell'amministratore e delle anticipazioni di cassa effettuate (queste ultime pari ad € 708,51), oltre euro
1.220,60 a titolo di risarcimento del danno e pertanto, risultando nel rapporto dare-avere fra le parti un credito in favore del Condominio opponente, l'opposizione al decreto ingiuntivo va accolta con revoca del decreto ingiuntivo e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal l'opposta IG.ra deve essere condannata al pagamento in favore Parte_2 CP_1
del della complessiva somma di euro 17.366,49, oltre interessi ex art. 1284 Parte_1
comma 1 c.c. decorrenti dalla domanda.
Le spese di lite seguono la soccombenza della parte opposta e si liquidano in base al decisum
(scaglione 5.201,00-26.000,00) per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, applicando i valori minimi della tariffa.
pagina 20 di 21 Le spese di CTU come liquidate con decreto del 12 aprile 2025 vanno poste definitivamente a carico di parte opposta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra diversa e contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
-Accoglie, per le ragioni di cui in parte motiva, l'opposizione spiegata dal in Parte_2 persona dell'amministratore p.t., e, per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo n. 712/2021, emesso dal
Tribunale di Cosenza in data 21.06.2021 (R.G. n. 2294/2021) e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale formulata in via principale da parte opponente, condanna parte opposta
IG.ra alla restituzione in favore del della somma di € 17.366,49, CP_1 Parte_1
oltre interessi ex art. 1284 comma 1 c.c. decorrenti dalla domanda;

-Condanna altresì la SI.ra a rifondere in favore del le spese di CP_1 Parte_2 lite che si liquidano in € 2.540,00 per competenze, oltre al 15% a titolo di rimborso spese generali, nonché CPA e IVA, come per legge, da distrarre in favore del procuratore dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c.;
-Pone definitivamente a carico di parte opposta le spese di CTU liquidate con decreto del 12.4.2025.
Cosenza, 12 aprile 2025
Il Giudice
Dott.ssa Lucia Angela Marletta
pagina 21 di 21