REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Torre Annunziata, in composizione monocratica, I sezione civile, nella persona del
Giudice dott.ssa Maria Rosaria Barbato, ha pronunziato, la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3857/2020 R.G.
OGGETTO: revisione tabelle millesimali vertente
TRA
in persona del l.r.p.t. con Parte_1 Controparte_1
sede in Sorrento alla via B. Capasso n.1 (P. IVA ), elettivamente domiciliata in P.IVA_1
Sorrento alla via Fuorimura n. 20 presso lo studio degli avv.ti Corrado Fattorusso e Virginia
Ruggiero, che la rappresentano e la difendono in virtù di procura in calce all'atto di citazione
ATTORE
(C.F. ), in persona dell'amministratore p.t. rapp.to Controparte_2 P.IVA_2
e difeso, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e riposta, dall' avv. Massimo
Mandara, presso il quale elettivamente domicilia in Sorrento al Corso Italia n. 198,
CONVENUTO

CONCLUSIONI come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 17.06.2024
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ex art. 69 disp. Att. c.c. - esperito inutilmente il tentativo di conciliazione obbligatoria presso l'organismo Fosviter di Piano di Sorrento prot. 51/2020 - la
[...]
, in persona del legale rappresentante p.t., premesso di essere Parte_1
proprietaria di quattro locali terranei siti in Sorrento, facenti parte del Parte_2
, identificati con i seguenti dati catastali, il primo al fgl.2 particella 151 sub 10, categoria C1,
[...]
1 classe 10, mq 45, via B. Rota n. 21, il secondo al fgl.2 particella 151 sub 9, categoria C1, classe 10, mq 39, via B. Rota n.19, il terzo al fgl.2 particella 151 sub 8, categoria C1, classe 10, mq 35, via B.
Rota n. 17, il quarto al fgl.2 particella 151 sub7, categoria C1, classe 10, mq 20, viale Nizza n. 66; e premesso altresì che la quota millesimale complessiva per detti locali terranei è pari a 147,933 millesimi, deduceva che a seguito di verifica tecnica aveva accertato che nella predisposizione dell'originario riparto millesimale vi era stata l'erronea applicazione ai detti terranei di un coefficiente di destinazione pari a 2, in contrasto con la regola consolidata di attribuire ai negozi un coefficiente di valutazione compreso tra 1 e ½; che era emerso altresì che nella redazione delle tabelle millesimali oggetto di contestazione erano state computate alcune aree esterne in proprietà esclusiva quali terrazzi di copertura e ed i terrazzi al piano nonché i giardini al piano terra;
che in considerazione dei predetti motivi i millesimi da attribuire alla proprietà attorea ammonterebbero a
80,800, come da perizia allegata.
Pertanto l'attrice conveniva in giudizio il , in Controparte_3 persona dell'amministratore p.t., chiedendo di dichiarare il suo diritto ad ottenere la revisione o la modifica delle suddette tabelle millesimali;
disporre la revisione delle tabelle millesimali sulla base delle risultanze istruttorie e/o di quanto ritenuto di giustizia, il tutto con vittoria di spese e competenze professionali.
Il convenuto , in persona dell'amministratore p.t., si costituiva in Controparte_2
data 25.11.2020, impugnava la domanda e ne chiedeva il rigetto integrale con conseguente condanna di parte attrice alla refusione di spese di lite e competenze con attribuzione anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
Il convenuto condominio in particolare deduceva che la società aveva partecipato a tutte le riunioni e sedute assembleari in proprio e per delega concorrendo attivamente all'approvazione delle delibere volte all'approvazione dei lavori e della correlativa spesa sulla base della ripartizione millesimale vigente che la stessa società non era venuta mai a contestare in quelle sedi;
che le tabelle millesimali del erano allegate al regolamento di condominio Parte_2 dell'edificio ed anzi ne costituivano parte integrante – giusta quanto prescrive l'art. 68 disp. att. c.c.
– e, pertanto, risultavano di origine “contrattuale” e non “deliberativa”, che tenuto conto dei presupposti richiesti dall'art. 69 disp att c.p.c. per procedere alla revisione delle tabelle millesimali, nella fattispecie risultava che ad eventuali modifiche aveva semmai dato luogo la stessa società attrice che aveva realizzato una soppalcatura per i 2/3 dell'intera area dei negozi su cui essa società ha creato ulteriori uffici, servizi, locali tecnici ed igienici;
circostanza quest'ultima che semmai avrebbe potuto e dovuto legittimare il convenuto o altro condomino alla pretesa di CP_2
2 revisione delle tabelle millesimali in danno dello stesso attore per l'eventuale eccedenza 1/5 di cui al citato art. 69 co. 1 punto 2 disp. att. c.c.
Ancora il convenuto deduceva in ordine all'asserito errore di cui all'art. 69 disp. att. c.c. co. 1, n. 2, che nella fattispecie vi era l'insussistenza di errori oggettivi di cui al punto 1) dell'art. 69 disp. att. perché le tabelle millesimali erano state redatte all'epoca della edificazione dallo stesso costruttore che le aveva allegate al regolamento di condominio.
Concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c., espletata ctu, la causa veniva rinviava all'udienza del 17.6.2024 per la precisazione delle conclusioni.
Alla predetta udienza sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. il giudice riservava la causa in decisione, assegnando alle parti giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e giorni 20 per il deposito delle memorie di replica.
Merito.
La domanda è meritevole di accoglimento per le ragioni che seguono.
Le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 68 disp.att.c.c. riportano in millesimi il valore proporzionale che è attribuito a ciascuna delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dei condomini che costituiscono l'edificio condominiale, ai fini della ripartizione delle spese comuni e del riscontro dei quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea dei condomini.
Ai sensi dell'art. 69 disp.att. c.c. (come novellato dall'art. 23, co. 1, l. n. 220/2012, in vigore dal
18.6.2013), le tabelle in esame sono sempre suscettibili di revisione, sia cioè che sia previsto che le spese comuni debbano essere ripartite secondo i criteri di legge, sia che sia previsto che esse debbano essere ripartite secondo criteri convenzionali, a mente dell'art. 1123, co. 1, c.c. (co. 3, art. 69 cit.); e però, sempreché ricorra almeno uno dei seguenti presupposti: 1) che le tabelle siano conseguenza di una erronea valutazione, in fatto o in diritto, degli elementi che determinano il calcolo del valore delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva;
ovvero che siano sopravvenute modifiche strutturali, dell'intero stabile o di singole unità immobiliari esclusive, tali da modificare di oltre un quinto il valore proporzionale originario anche di una sola delle unità immobiliari esclusive (co. 1, art. 69 cit.).
La domanda di revisione può essere proposta anche soltanto nei confronti dell'amministratore del condominio e non è invece necessario che siano individualmente chiamati in causa tutti i condomini
(co. 2, art. 69 cit.) (come del resto già affermato dalla Suprema con riferimento alla disciplina previgente, trattandosi di controversia che ricade tra le attribuzioni allo stesso riconosciute dall'art. 1130 c.c. e nei correlati poteri rappresentativi processuali (Cass. 1896/2023 in data
23.01.2023; Cass. n. 2635 del 04/02/2021).
3 Come chiarito dalla Suprema Corte, gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, oltre a essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad esempio: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad esempio, d'ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disposizioni attuazione Cc. Inoltre, siffatta notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali (Cassazione civile sez. II, 23/01/2023, n.1896 nella fattispecie, ha osservato la Suprema Corte, la pronuncia impugnata ha dato sufficiente contezza della ricorrenza di una notevole alterazione dei valori dei piani o delle porzioni di piano per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza delle innovazioni apportate, considerate di vasta portata).
La notevole alterazione tra i valori di piano" non si identifica con l'alterazione per più di un quinto e detto riferimento quantitativo rappresenta solo un criterio orientativo o di esplicitazione della
"notevole" alterazione, spettando, il giudizio sulla consistenza del mutamento e ai fini della emenda delle tabelle, alla discrezionalità dell'autorità giudiziaria, che deve accertare quando il divario è
"notevole" (cfr Cassazione civile sez. II, 23/01/2023, n.1896).
La legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l'incidenza di determinati fattori.
L'art. 68 disp. att. c.c. , infatti, nel prevedere nel regolamento di condominio la redazione di tabelle millesimali per gli effetti indicati dagli articoli 1123,1124,1126 e 1136 c.c., assume come parametro di riferimento "i valori di piano o delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell'intero edificio", ed aggiunge che ai fini di tale accertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio, del miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
Come chiarito dalla giurisprudenza della Suprema Corte ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che quelli estrinseci (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come i giardini, poiché consentono un migliore godimento degli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del loro valore patrimoniale (cfr Cass. 21043/2017).
Tanto premesso in diritto si osserva in fatto che sono pacifiche tra le parti le seguenti circostanze:
4 a) La società è proprietaria, di quattro locali terranei siti in Sorrento (NA) identificati con i Pt_1
seguenti dati catastali , il primo al fgl.2 particella 151 sub 10, categoria C1, classe 10, mq 45, via B.
Rota n. 21, il secondo al fgl.2 particella 151 sub 9, categoria C1, classe 10, mq 39, via B. Rota n.19, il terzo al fgl.2 particella 151 sub 8, categoria C1, classe 10, mq 35, via B. Rota n. 17, il quarto al fgl.2 particella 151 sub7, categoria C1, classe 10, mq 20, viale Nizza n. 66; il tutto per una quota millesimale complessiva pari a 147,33 millesimi.
b) La società ha sempre ottemperato alle spese ordinarie di sua spettanza in ossequio alla tabella millesimale vigente secondo la propria sopra citata quota millesimale.
c) le tabelle millesimali del sono allegate al regolamento di condominio Parte_2 dell'edificio ed anzi ne costituiscono parte integrante – giusta quanto prescrive l'art. 68 disp. att.
c.c. – e, pertanto, risultano di origine “contrattuale” e non “deliberativa”.
Dalla stessa produzione di parte attrice, tra gli atti di provenienza della proprietà, può evincersi il richiamo al regolamento condominiale: l'atto per Notar del 18.6.1998 che all'art. 2 opera Per_1
il richiamo al <regolamento condominiale depositato unitamente alle annesse tabelle millesimali negli atti del Notaio da Napoli con verbale in data 29 giugno 1978, registrato in Persona_2
Napoli il 7 luglio 1978 al n. 4342 ed ivi trascritto il 14 luglio 1978 ai nn. 16053/14820 e con il quale le venditrici hanno loro riservato l'esclusiva proprietà del marciapiede antistante i locali di cui sopra, gravato da servitù di pubblico passaggio a favore del , diritto che Controparte_4
viene trasferito in uno ai locali terranei.>>.
Ciò posto, va in primo luogo disattesa l'eccezione del convenuto condominio di acquiescenza dell'attrice alle tabelle in essere, nell'assunto desumibile dall'approvazione delle precedenti delibere assembleari e dal pagamento delle quote condominiali da parte della come Pt_1
ripartire alla luce delle predette tabelle.
L'accettazione delle tabelle millesimali - desumibile anche da fatti concludenti, come il costante pagamento delle quote condominiali in base ad esse dovuta - non ne esclude l'impugnabilità, ex art. 69, disp. att. cod. civ., ove ne sussistano i presupposti ( cfr Cass,
Sez. 2, Sentenza n. 1367 del 10/02/1994 la quale pur in presenza di accettazione delle tabelle ne ha affermato l'impugnabilità per errore ai sensi dell'art. 69 disp att. c.p.c. per obiettiva divergenza del valore considerato rispetto a quello reale, sempre che questa discenda da errori di fatto, attinenti alle caratteristiche degli elementi necessari, ex art. 68 disp. att. cod. civ., per la valutazione, o di diritto, in ordine alla identificazione degli elementi stessi, restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza di apprezzamenti soggettivi nella stima commerciale di questi ultimi, con la conseguenza che non costituisce errore idoneo a fondare la suddetta impugnativa l'attribuzione alle unità immobiliari del piano terreno - obiettivamente destinate, per conformazione strutturale ad attività
5 commerciali - di un valore più elevato rispetto a quello derivante dal mero calcolo della superficie
o della cubatura).
Per quanto attiene poi alla dedotta, ed invero non contestata, natura contrattuale delle tabelle in oggetto, si rileva che come chiarito dalla Suprema Corte: “in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite
l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano
(come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito” (cfr Cass. Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 1848 del 25/01/2018).
Nella sentenza richiamata la Corte precisa altresì' che: “sussistendo una qualsiasi obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente determinato, è obbligo del giudice di eliminare l'errore riscontrato”.
Ne discende che la natura contrattuale delle tabelle in esame, non ne esclude la possibilità di revisione ai sensi e per gli effetti dell'art. 69 disp. att. c.p.c.
Il convenuto ha poi eccepito che parte attrice non ha depositato memoria di cui al CP_2 primo termine dell'art. 183 co. 6 c.p.c. incorrendo pertanto nelle relative preclusioni assertive limitandosi a produrre a sostegno del proprio assunto un elaborato di parte, sulla scorta del quale ha sostenuto l'erroneità di calcolo delle tabelle millesimali in mancanza del ricorrere dei presupposti applicativi.
6 Anche tale eccezione va disattesa, in quanto, come innanzi rilevato, l'attrice oltre ad invocare l'erronea applicazione di un maggiore coefficiente di destinazione nella valutazione dei locali terranei, ha anche allegato l'esistenza di una difformità delle tabelle rispetto ai valori di piano, integrata dalla mancata inclusione di aree in proprietà esclusiva (cfr punto 10 atto di citazione).
Si aggiunge che lo stesso convenuto, in tal modo contribuendo a definire il thema decidendum, ha allegato l'esistenza di sopravvenienze edilizie (anche da parte dell'attrice) tali da aver comportato una modifica dello stato dei luoghi.
Delineato il thema decidendum si osserva che la parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del . Il giudice, a sua volta, sia CP_2
per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. 21950/2013).
Si è dunque reso necessario il ricorso all'ausilio di un tecnico al fine di accertare la fondatezza o meno delle doglianze di parte attrice, con l'incarico di verificare: a) la sussistenza di eventuali erronee applicazioni dei coefficienti di calcolo nella redazione delle tabelle millesimali del condominio di;
b) la sussistenza di eventuali errori nella misurazione delle Controparte_2
consistenze delle singole unità immobiliari, anche in considerazioni delle modifiche intervenute nel tempo;
c) Ove sussistenti gli errori di cui ai precedenti punti predisporre un nuovo riparto millesimale.
Il nominato ctu, nella persona dell'ing. nella consulenza tecnica d'ufficio ha Persona_3 premesso che entrambe le parti in lite hanno fatto concordemente richiesta di un'eventuale rettifica delle tabelle millesimali vigenti allegate al regolamento contrattuale dello condominio risalenti all'anno 1978, evidenziando all'uopo l'impossibilità di procedere in tal senso non essendo a conoscenza dei criteri utilizzati dal costruttore per la redazione delle predette tabelle - redatte unitamente al regolamento di condominio presso il Notaio con verbale del Persona_2
29.06.1978- evidenziando che alle stesse non risulta allegato alcun grafico attestante lo stato dei luoghi al momento della loro redazione.
Dunque per poter fornire riposta ai quesiti oggetto dell'incarico peritale il consulente tecnico d'ufficio ha dovuto redigere le planimetrie dello stato attuale del fabbricato dal piano interrato al lastrico solare.
7 Le predette planimetrie sono state redatte dal ctu alla luce dei rilievi planimetrici e fotografici eseguiti nel corso dei numerosi accessi effettuati in loco, all'esito dei quali l'ing. ha Per_3
evidenziato che dal raffronto tra i grafici di rilievi eseguiti dallo stesso e quelli visionati presso il
Comune di Sorrento in quanto allegati alla licenza edilizia del 1964 e successiva variante del 1966 sono emerse numerose differenze.
In particolate allo stato attuale rispetto a quello di progetto si riscontra:
1) la diversa posizione e dimensione dei due vani scala principali e del vano ascensore;

2) la mancanza di qualche vano scala “interno” al piano terra del fabbricato;

3) la presenza di unità immobiliari al piano interrato (piano mancante nel progetto del 1964 e nella variante del 1966), con la precisazione che attualmente al piano interrato sono stati rilevati n. 9 cantine., n. 2 locali condominiali vuoti ed un locale caldaia condominiale;

4) una diversa distribuzione planimetrica degli ambienti costituenti le unità immobiliari sia al piano terra che al cosiddetto “piano tipo in elevazione”;
5) una diversa posizione e dimensione di alcuni balconi e di alcune finestre. In particolare alcuni balconi hanno sostituito le previste finestre e viceversa alcuni vani finestra hanno preso il posto dei balconi ivi previsti;
alcuni balconi presentano una dimensione ed uno sviluppo planimetrico diversi da quelli previsti in progetto, in particolare una buona parte dei balconi al piano primo prospicienti su e via Rota non presentano soluzione di continuità.; CP_2
6) Il piano interrato con dodici locali complessivi non era previsto in progetto.
Indi il ctu, richiamata la normativa applicabile e precisato che la valutazione dei coefficienti deve essere fatta con riferimento agli articoli di codice civile (1117,1118,1123,1124 e 1125) ed ai valori stabiliti dalla Circolare n. 12480 del 26 marzo 1966 del Ministero LL. PP. partendo dai volumi reali ed utilizzando i coefficienti di riduzione come innanzi individuati, ottenuti i volumi convenzionali o ragguagliati di ciascuna unità immobiliare ha proceduto a calcolare i millesimi di ciascun immobile, redigendo nuove tabelle millesimali allegate alla ctu (cfr allegati e, f, g e h).
In particolare il ctu ha redatto le seguenti tabelle:
Tabella Millesimale Generale - Tabella A, detta anche Fondamentale, (allegato E alla ctu depositata in data 07.09.2023) serve per ripartire tutte le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni del in relazione al valore delle singole quote di proprietà CP_2 riferite al valore dell'intero edificio e comprende tutte le unità immobiliari facenti parte del
Condominio di Viale Nizza 50/62 Sorrento;
interessa tutte le unità immobiliari del fabbricato;
si utilizza per il riparto delle spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni e quanto ricorrono gli estremi di applicabilità degli artt. 1117, 1118, 1123, 1125 c.c. (i criteri utilizzati per il calcolo
8 dei valori millesimali sono indicati dal ctu da pag. 20 a pag. 26 della relazione depositata in data
07.09.2023);
Tabella Millesimale Scala - Tabella B, riferita ad un bene comune ad uso differenziato, (allegato F alla ctu depositata in data 07.09.2023), redatta alla luce dei criteri di cui all'art. 1124 c.c., con esclusine dei condomini proprietari dei locali commerciali al piano terra ed inclusione di quelli proprietari di locali al piano interrato;
il ctu ha precisato altresì che siccome il Condominio è articolato in due Scale ben distinte sono state redatte due Tabelle Scala, la Tabella B1 per la Scala
“A” e la tabella B2 per la scala “B”; ( i criteri utilizzati per il calcolo dei valori millesimali sono indicati dal ctu da pag. 27 della relazione depositata in data 07.09.2023
Tabella Millesimale di Riscaldamento Tabella C, non modificata, il ctu ha precisato di non aver provveduto a redigere nuova tabella, in quanto l'impianto di riscaldamento centralizzato del non risulterebbe essere adeguato alla normativa di cui al dlgs 120/2014 (cfr allegato G CP_2
alla ctu depositata in data 07.09.2023) ;
Tabella Millesimale Ascensore – Tabella D, (cfr allegato H alla ctu depositata in data 07.09.2023) ; redatta alla luce dei criteri di cui all'art. 1124 c.c.; il ctu ha precisato altresì che siccome il
è articolato in due Scale ben distinte sono state redatte due Tabelle Ascensore, la CP_2
Tabella D1 per la Scala “A” (civ. n. 50) e la tabella D2 per la scala “B (cfr allegato F alla ctu depositata in data 07.09.2023).
Entrambi i consulenti tecnici di parte hanno concordato con il consulente tecnico d'ufficio in ordine all'impossibilità di effettuare la verifica oggetto del mandato in relazione alle tabelle vigenti in quanto non vi è alcun elemento che testimoni i criteri utilizzati nella loro redazione, nonché sui criteri utilizzati dal ctu per il calcolo del valore dei millesimi dei condomini e dunque sulla modalità di redazione delle tabelle millesimali.
Per il resto i rilievi critici dei consulenti di parte posso dirsi superati alla luce delle controdeduzioni agli stessi formulate dal ctu che in questa sede si richiamano.
Invero parte convenuta insiste nell'evidenziare che la società istante realizzando essa stessa una modifica dello stato dei luoghi viene contra factum proprium avendo semmai originato la necessità di modifiche tabellari che, laddove si evidenzino necessarie, non possono che essere per essa in malam partem in conseguenza delle sopravvenienze edilizie cui essa stessa ha dato causa.
Tuttavia, come evidenziato dal ctu, le tabelle redatte nel 1978 non sono corredate da rilievi volumetrici, planimetrici delle proprietà condominiali;
le modifiche avvenute nel tempo sono state realizzate in maniera diffusa nel Condominio e non solo all'interno dei locali della società Pt_1
le modifiche interne alla proprietà dell'istante non incidono sul valore effettivo delle tabelle
[...]
redatte dal consulente.
9 La C.T.U., esente da vizi e meritevole di pieno consenso, ha posto in luce come le tabelle millesimali del 1978 non siano più rispondenti all'attuale stato dei luoghi.
Ritiene il Giudice che, pertanto, le conclusioni cui è pervenuto il consulente tecnico d'ufficio nella relazione definitiva risultano corrette e fondate su un'attenta disamina degli atti e dei luoghi di causa;
in particolare, il C.T.U. si è avvalso dei coefficienti unità (basati sulle caratteristiche generali dell'unità: coefficiente di destinazione, coefficiente di piano e veduta o affaccio) e sui coefficienti vani (basati sulle caratteristiche dei singoli vani: coefficiente di orientamento, coefficiente di utilizzo, coefficiente di coefficiente di luminosità).
Le tabelle redatte dal C.T.U. rispondono, pertanto, ai criteri indicati dalla giurisprudenza, ed innanzi richiamati, in maniera esaustiva e pienamente condivisibile (Cass.12018/2004).
Ebbene alla luce delle risultanze del ctu, pur dovendosi rilevare che di per sé solo il lamentato errore nella individuazione del coefficiente di calcolo nella valutazione del locale commerciale non ne determinava la revisione, deve al contempo evidenziarsi che la stessa è tuttavia giustificata e dovuta proprio per l'impossibilità di valutare la correttezza di quelle vigenti alla luce dell'assenza di oggettivi criteri di riscontro, mancando le vigenti di tabelle di supporto grafico/planimetrico, e dell'accertata modifica dello stato dei luoghi (cfr Cass. civ., sez. II, 10 maggio 2018, n.
11290; Cass. civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1848, “il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati).
All'esito dell'indagine compiuta, pertanto, la domanda attorea deve essere accolta e deve quindi disporsi che le nuove tabelle da adottarsi nel convenuto siano quelle allegate dal CTU CP_2
alla propria relazione definitiva, depositata in data 07.09.2023, allegati E) Tabella A, F) Tabella B –
B1 per scala “A” e B2 per scala “B”; G) tabella C, ed H) Tabella D, D1 per Scala “A” e D2 per scala “B”.
Naturalmente, trattandosi di pronuncia costitutiva, essa diverrà esecutiva al momento del passaggio in giudicato (in tal senso Corte di Cassazione, n. 7696/1994; 5690/2011, la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, vale a dire delle tabelle millesimali, nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., non ha, infatti, natura dichiarativa, ma costitutiva, in quanto ha la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini).
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza e si liquidano in applicazione dei parametri di cui al DM 147/2022 (valore indeterminabile basso da euro 26.000,00 ad euro 52.000,00 valori minimi).
10 Le spese di ctu, liquidate con separato decreto, si pongono in via definitiva a carico di parte convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, - definitivamente decidendo nella causa civile iscritta al n. 3857/2020 R.G.:
I) Accoglie la domanda di revisione delle tabelle millesimali spiegata dalla società
[...]
, in persona del legale rappresentante p.t., e determina la misura della Parte_1
contribuzione di ciascuno dei condomini nelle spese comuni secondo la ripartizione contenuta nelle tabelle millesimali predisposte dal CTU ed allegate alla relazione definitiva depositata in data
07.09.2023, allegati E) Tabella A, F) Tabella B – B1 per scala “A” e B2 per scala “B”; G) tabella
C, ed H) Tabella D, D1 per Scala “A” e D2 per scala “B”., da intendersi parte integrante del presente dispositivo;

II) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice, liquidate in complessivi euro 3.800,00, per compensi ed euro 125,00 per esborsi, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% ed oltre accessori come per legge;

III) pone le spese di CTU liquidate come da separato decreto in via definitiva a carico di parte convenuta.
Torre Annunziata, 01.12.2024
IL GIUDICE
dott.ssa Maria Rosaria Barbato
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