REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BOLOGNA
SEZIONE TERZA nella persona del giudice Dr.ssa Anna Lisa Marconi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa RG 12406/2023 promossa da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MIRAGLIA PASQUALINO Parte_1 C.F._1
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIANI LEONARDO CP_1 C.F._2
CONVENUTO conclusioni delle parti rese all'udienza del 29.4.25 ex art. 281 sexies c.p.c.
- parte attrice: in via istruttoria, si riporta alle note conclusive e, in subordine, precisa le conclusioni come da memoria ex art. 171 ter n.1 c.p.c..
- parte convenuta: conclude come in comparsa di costituzione riportandosi alla note conclusive depositate. concisa esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato l'attrice lamenta di aver sottoscritto in data 23/03/2019 una proposta irrevocabile di acquisto per un terreno in parte agricolo ed in parte edificabile sito in
Comune di Castelfranco Emilia (MO), distinto presso il catasto di detto Comune al Foglio 15 con il mappale 195, poi acquistato con atto di compravendita del 03/07/2019 al prezzo di euro 60.000,00, di cui 20.000 per il terreno agricolo ed euro 40.000 per la parte edificabile. L'attrice riferisce di aver incaricato il Geom. che aveva presentato una offerta, in data 25/03/2019, comprendente CP_1
“prestazioni professionali per la realizzazione di una villetta residenziale disposta su due livelli fuori terra per un superficie di circa 150/160 mq., doc. 4: pratica edilizia con permesso di costruire, computo metrico generale, contratto di appalto e subappalti, direzione dei lavori generale e strutturale, coordinamento della sicurezza, accatastamenti, chiusura dei lavori con contabilizzazione
pagina 1 di 14 finale delle lavorazioni effettivamente realizzate, presentazione della conformità edilizia ed agibilità finali”. CP_ Afferma l'attrice che il convenuto Geom. relazionava alla Monte Paschi di Modena per l'ottenimento del mutuo rappresentando la capacità edificatoria del terreno senza però avvedersi che sul terreno edificabile insisteva una servitù di conduzione idrica conseguendone l'inedificabilità di fatto del terreno acquistato.
Lamenta la Sig.ra che l'esistenza e la consistenza della servitù avrebbe ben potuta essere Parte_1
ricavata dal professionista così da evitare i seguenti danni di cui chiede il risarcimento:
-€ 5.600,00 per l'opera di mediazione immobiliare della società-STUDIO PANARO S.R.L.,
-€ 8.200,00 per il Notaio Persona_1
-€ 75.920,00 per acconto inizio lavori alla società appaltatrice " , Parte_2
-€ 11.241,50 per acconto lavori alla Parte_2
-€ 600,00 per diritti di segreteria presentazione pratica di Permesso di Costruire,
-€ 150,00 per "Rimborso forfettario per istruttoria del deposito delle Strutture - Edificio ubicato nel
Comune di Castelfranco Emilia Foglio 15 Mapp 195”
-€ 390,00 per valutazioni "acustiche", Tecnico e pagata con accluso bonifico bancario Persona_2
-€ 392,00 per consulenza e "valutazioni acustiche" all'Ing. Persona_3
-€ 29.529,00 per "Oneri di urbanizzazione" corrisposti al Comune di Castelfranco Emilia
-€ 1.921,50 per attività di consulenza svolta dal Geom. Per_4
-€ 60.000,00 pari al prezzo corrisposto per il terreno.
Per un complessivo importo di € 192.023,00.
L'attrice rassegna le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: -accertare e dichiarare la sussistenza del grave inadempimento del Geom.
per le ragioni di fatto e di diritto enunciate in narrativa in questo scritto, come corroborate CP_1
dal compendio documentale versato in atti, e risultanti all'esito del giudizio, non avendo riscontrato la servitù passiva di acquedotto insistente sul lotto di terreno sito in Castelfranco Emilia – MO, Via E.
Toti distinto presso il Catasto dei Terreni di detto Comune al Foglio 15 Mappale 195, che per collocazione ed estensione ne compromette la capacità edificatoria;
-per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di prestazione d'opera intellettuale tra il Sig. Geom. e la Sig.ra con CP_1 Parte_1
ogni conseguente provvedimento di legge, se del caso anche restitutorio;
-in ogni caso, accertare che il
Sig. Geom. è tenuto al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dalla Sig.ra CP_1 Parte_1
e, conseguentemente, condannare il primo a pagare in favore di quest'ultima, per i titoli e le ragioni pagina 2 di 14 indicate in narrativa e come risultanti all'esito del giudizio, ovvero gradatamente - per il denegato caso di rigetto della domanda di inadempimento contrattuale come spiegata in giudizio - anche a titolo extracontrattuale assumendo sussistere i presupposti di fatto e di diritto pure dell'azione aquiliana ex art. 2043 c.c., la somma di € 192.023,00, o nella diversa somma maggiore o minore che verrà ritenuta determinata in corso di causa o ritenuta di giustizia, oltre interessi al tasso legale e maggior danno da svalutazione monetaria, dal dì del dovuto al saldo effettivo. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.”

2. Si è costituito il convenuto Geom. contestando le responsabilità addebitategli siccome il CP_1
suo ruolo nella vicenda prendeva avvio successivamente alla compilazione della proposta irrevocabile di acquisto del terreno per il quale non aveva reso alcun parere né valutazione preventiva.
CP_ Eccepisce il Geom. di aver ricevuto l'incarico professionale limitato alla redazione del progetto, direzione lavori, coordinamento sicurezza, accatastamenti e chiusura lavori, consultando le mappe cartacee conservate presso il Comune ove non vi era evidenza di condutture passanti nel terreno in parola.
Eccepisce, altresì, il convenuto che la propria relazione illustrativa veniva redatta successivamente alla stipula del rogito e non poteva essere in nesso causale con l'attività di acquisto del terreno che avveniva CP_ su mera iniziativa dell'attrice senza alcun coinvolgimento del Geom.
Il convenuto allega, inoltre, che le responsabilità in ordine all'omessa informazione sulla esistenza e consistenza della servitù di acquedotto - causalmente rilevanti ai fini della induzione in errore dell'attrice al momento dell'acquisto del terreno - erano da addebitarsi all'agenzia immobiliare, al
Notaio rogante e al Comune di Castelfranco Emilia che non conservava mappe aggiornate del territorio.
Il convenuto, infine, contesta la quantificazione del danno operata da parte attrice non ritenendo danni conseguenti all'allegato inadempimento del professionista i costi della intermediazione immobiliare, del Notaio, della impresa appaltatrice che non ha mai iniziato i lavori, per l'ottenimento del permesso a costruire che è stato effettivamente ottenuto dal geometra, delle spese tecniche sostenute innanzi al
Tribunale di Modena e del costo del terreno che rimarrebbe, comunque, in proprietà all'attrice, mentre CP_ Pt_ gli acconti percepiti dal Geom. non potevano essere restituiti alla Sig.ra in quanto il geometra era stato pagato dalla ditta appaltatrice.
La parte convenuta rassegna, pertanto, le seguenti conclusioni: “Voglia l'ill.mo Tribunale di Bologna, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare: nel merito: respingere tutte le domande formulate nei confronti del geom. siccome del tutto infondate in fatto e in diritto;
in CP_1
subordine: nella denegata ipotesi in cui dovesse ritenersi fondata, in tutto o in parte, la domanda di pagina 3 di 14 Pt_ CP_ risarcimento proposta dalla signora nei confronti del Geom. accertare e dichiarare la quota di CP_ responsabilità direttamente attribuibile al Geom. in considerazione dell'efficienza causale degli CP_ altri soggetti coinvolti nella vicenda e, per l'effetto, contenere la condanna del geom. entro tale quota anche ai fini dell'azione di regresso. In ogni caso: con vittoria di spese ed onorari.”

3. Parte attrice in seno alla prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. contesta le allegazioni del convenuto, affermando che era compito del geometra, prima di procedere con la redazione dei progetti, verificare la sussistenza delle condizioni per procedere con l'edificazione ed ha precisato le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: -accertare e dichiarare la sussistenza del grave inadempimento del Geom. per le ragioni di fatto e di diritto enunciate CP_1
in narrativa in questo scritto, come corroborate dal compendio documentale versato in atti, e risultanti all'esito del giudizio, non avendo riscontrato la servitù passiva di acquedotto insistente sul lotto di terreno sito in Castelfranco Emilia – MO, Via E. Toti distinto presso il Catasto dei Terreni di detto
Comune al Foglio 15 Mappale 195, che per collocazione ed estensione ne compromette la capacità edificatoria;
-per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di prestazione d'opera intellettuale tra il Sig.
Geom. e la Sig.ra con ogni conseguente provvedimento di legge, se del caso CP_1 Parte_1
anche restitutorio;

-in ogni caso, accertare che il Sig. Geom. è tenuto al risarcimento di tutti i danni patiti e CP_1
patiendi dalla Sig.ra e, conseguentemente, condannare il primo a pagare in favore di Parte_1
quest'ultima, per i titoli e le ragioni indicate in narrativa e come risultanti all'esito del giudizio, ovvero gradatamente -per il denegato caso di rigetto della domanda di inadempimento contrattuale come spiegata in giudizio- anche a titolo extracontrattuale assumendo sussistere i presupposti di fatto e di diritto pure dell'azione aquiliana ex art. 2043 c.c., la somma di € 192.023,00, o nella diversa somma maggiore o minore che verrà ritenuta determinata in corso di causa o ritenuta di giustizia, oltre interessi al tasso legale e maggior danno da svalutazione monetaria, dal dì del dovuto al saldo effettivo. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.”

4. Parte attrice con la seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c. ha richiesto prova per testi (“1. Riconosce il contenuto dei messaggi di cui al doc. 27 che si mostrano al test? 2. vero che in data 24 maggio 2019
CP_ ad ore 10 si è incontrato con la sig.ra ed il geometra 3. Vero che in data 24 maggio Parte_1
2019, all'esito dell'incontro di cui al capitolo precedente, ha scritto il seguente messaggio whatsapp Pt_ alla sig.ra buonasera tutto a posto la casa viene com'è piace a te girata verso la strada cmq Pt_1 ok”, come da doc. 27 che si mostra al test? Sui capitoli da 1 a 3 si indica quale testimone il sig.
, quale rappresentante legale della ditta BF Costruzioni SRL con sede in via Ferrarese 30/a- Tes_1
pagina 4 di 14 44042 Cento (FE), (P.I. ).

4. Vero che il 3 luglio 2019 si è recato presso il notaio P.IVA_1 Per_1
di San Giovanni in Persiceto (BO) per il rogito/compravendita di un terreno sito a Rastellino tra
[...]
Pt_ la sig.ra ed i sig.ri ed ? 5. Vero che la sig.ra aveva Parte_1 Parte_3 Parte_4
deciso di acquistare quel terreno al fine di poter ivi costruire una determinata villetta, come da planimetria allegata al rogito che si mostra quale doc. 3? 4. Vero che durante la lettura dell'atto di
CP_ vendita il notaio chiese al Geometra se la servitù era presente sul lotto acquistato? 5. vero Per_1
CP_ che il Geometra disse che nell'area del terreno come identificata dalla planimetria allagata al rogito – che si mostra - (DOC. 3) si poteva costruire? 6. Vero che i rapporti tra la sig.ra ed Parte_1
CP_ il geometra iniziarono nel corso del mese di maggio 2019; 7. Vero che solo dopo 3 giorni dal
CP_ rogito, ovvero in data 6 luglio 2019, il geometra ha inviato al Comune di Castefranco Emilia la richiesta di permesso di costruire? 8. vero che la planimetria allegata all'atto di vendita (DOC. 3) è CP_ stata predisposta dal geometra 9. vero che la presenza di una servitù di acquedotto risultava
Pt_ documentata rispetto al terreno di cui al rogito del 3.7.2019 tra la sig.ra ed i signori e Pt_3
e ripetto ai precedenti atti di acquisto?”). Pt_4

5. Parte convenuta nella propria seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c. ha contestato che il vincolo giuridico della servitù di condotta costituisse un vincolo alla edificazione sicché non poteva rientrare nella sfera delle verifiche preliminari del geometra rispetto all'attività di progettazione. L'esistenza della conduttura non emergeva nemmeno a seguito dell'indizione della conferenza dei servizi convocata dal Comune di Castelfranco Emilia prima di rilasciare la concessione edilizia. Procura convenuta ha chiesto prova per testi.

6. Nella terza memoria ex art. 171 ter c.p.c. ambo le parti hanno chiesto ammettersi prova contraria.

7. Ammessa CTU tecnica, all'udienza del 9/05/2024 è stato conferito l'incarico come da seguente quesito: “verifichi il CTU, alla luce delle difese delle parti e della documentazione in atti relativa all'incarico assunto e svolto da parte convenuta, il rispetto della lex artis -tenuto conto anche dei doveri integrativi informativi, oltre che esecutivi, nei confronti del committente, ex artt. 1175 e 1375
c.c., oltre che ex art. 1176 e 2236 c.c.- da parte del convenuto, con specifica valutazione della doverosità (e livelli di difficoltà/esigibilità) dell'accertamento e rappresentazione al cliente dell'esistenza della servitù oggetto di causa, in sede di espletamento del mandato. Laddove necessario con accesso ai pubblici uffici. Riferisca altresì ogni elemento utile ai fini di giustizia”.

7.1 Nell'elaborato finale (v. p. 18 e ss. della CTU) si legge: “Va particolarmente evidenziato, in relazione allo scopo della presente relazione peritale, quanto richiesto in sede di procedimento di CP_ Conferenza di Servizi, dal Comune al geom. , come integrazione documentale (vedi documentazione di accesso atti comunale pratica 32/2019, pag.22/493 del PDF ricevuto), e cioè: (...)
pagina 5 di 14 la segnalazione di eventuali vincoli di rispetto e di eventuali servitù di uso pubblico (devono essere riportate le servitù di uso pubblico rilevabili dagli strumenti urbanistici o dagli inventari del patrimonio comunale o dagli elenchi comunali delle strade vicinali, nonché, in ogni caso, le servitù costituite su passaggi di accesso a beni demaniali). Le informazioni sullo stato di fatto possono anche essere desunte dalla Carta Tecnica regionale o dal Data Base Topografico”. In sostanza viene
CP_ richiesto al geom. di produrre una planimetria generale di inquadramento del lotto, riportante tra l'altro l'esistenza di eventuali servitù di uso pubblico. Su questo e sulla parte evidenziata dal sottoscritto in colore giallo si tornerà nel prosieguo della presente relazione, al punto 5.3.1. Le integrazioni risultano depositate dal geom. Sola in data 22/10/2019 e 04/11/2019 (vedi documentazione di accesso atti comunale pratica 32/2019, pag.337/493 del PDF ricevuto), tuttavia dette integrazioni non sono presenti tra la documentazione trasmessa dal Comune al sottoscritto
C.T.U. a seguito dell'accesso agli atti. Successivamente, per quanto di interesse della presente relazione, la Conferenza di Servizi si conclude con un parere favorevole, ed il Comune procede in data
24/01/2020 al rilascio del PdC n.32/2019 di cui trattasi, come da comunicazione comunale Prot. 3640 del 28 gennaio 2020 (vedi doc. accesso atti del Comune, dalla pag.329 alla pag.336 del file pdf ricevuto). Detto PdC n.32/2019 (vedi doc. accesso atti del Comune, dalla pag.365 alla pag.371 del file pdf ricevuto), non contiene prescrizioni che possano avere attinenza alla questione del rilevamento CP_ della tubazione acquedottistica di cui trattasi. Ancora successivamente, il geom. comunica al
Comune, mediante la modulistica di rito (vedi doc. accesso atti del Comune, dalla pag.379 alla pag.371 del file pdf ricevuto), che i lavori di costruzione avranno inizio in data 13/05/2020. A lavori appena iniziati, risulta effettuato in data 14/05/2020 un verbale di sopralluogo del , nella CP_2
sua qualità di direttore dei lavori, alla presenza dei tecnici della ente gestore della Pt_5
tubazione acquedottistica di cui trattasi, che lo aveva richiesto, in occasione del quale viene comunicata la presenza nel terreno di sedime dell'erigendo fabbricato della condotta dell'acquedotto.
Da qui l'interruzione dei lavori e la comunicazione al Comune da parte dell'Attrice, in data
27/10/2023, di richiesta di archiviazione del PdC e restituzione dei contributi di costruzione versati.


5.3 VERIFICA DEL RISPETTO DELLA LEX ARTIS
Al fine di verificare il rispetto della lex artis da parte del geom. Sola, così come richiesto dal quesito giudiziale, il sottoscritto C.T.U. ha approfondito i seguenti elementi di valutazione:


1. La presenza della condotta acquedottistica era indicata nelle tavole del piano urbanistico comunale, ed in particolare nelle tavole descriventi i 'vincoli' esistenti?


2. Il Comune, in sede di istruttoria in sede di rilascio del titolo edilizio, poteva/doveva acquisire il parere/consenso SORGEA relativo all'intervento edilizio richiesto?
pagina 6 di 14 CP_ 3. Doveva/poteva il geom. procedere, come ipotizzato da Parte Attrice nella Memoria n.1, ad una ispezione telematica presso 'l'Ufficio Provinciale di Bologna sul mappale 96 (antecedente topografico degli attuali mappali 194 e 195) e/o verificare i contenuti del rogito precedente d'acquisto Notaio di Castelfranco Emilia del 18/07/2007? Per_5
CP_ 4. Quali altri elementi conoscitivi aveva il geom. per ipotizzare la presenza della tubazione acquedottistica di cui trattasi?
Si espongono di seguito i relativi approfondimenti.


5.3.1 PRESENZA DELLA CONDOTTA NEGLI ELABORATI DI PIANO URBANISTICO COMUNALE
Il sottoscritto C.T.U. ha esaminato le planimetrie del piano urbanistico vigente all'epoca della
CP_ pratica edilizia di PdC a firma del geom. , dalle quali non emerge la presenza/rappresentazione della tubazione acquedottistica di cui trattasi.
Sul punto convengono anche i CC.TT.PP. delle Parti, nelle loro risposte alla specifica richiesta del
C.T.U. del 12/07/2024 (vedi All.02 memorie CC.TT.PP.).
Distinta invece è la posizione dei CC.TT.PP. circa l'obbligo o meno per il Comune di detta rappresentazione.
Per il C.T.P. di Parte Attrice, ... - in sintesi - non vi era l'obbligo di rappresentazione da parte del
Comune, né in cartografia né nel certificato di destinazione urbanistica, in quanto rete secondaria ed in quanto data in gestione ad un ente terzo, presso cui era disponibile il tracciato della Pt_5
condotta.
Per quanto riguarda invece il C.T.P. di Parte Convenuta, ...in sintesi, la condotta non solo non è menzionata nelle tavole degli strumenti urbanistici, ma neanche nel certificato di destinazione urbanistica (rilasciato all'atto del rogito). Per cui il C.T.P. ritiene che, a prescindere dall'obbligo o meno della rappresentazione della tubazione acquedottistica di cui trattasi, detta mancata rappresentazione si è ripercossa negativamente sulla collettività in quanto ne è scaturito un contenzioso tra le parti.
Dal contraddittorio dei CC.TT.PP. non sono pertanto emersi elementi oggettivi/normativi per poter affermare che l'accertata assenza della rappresentazione della condotta interrata di cui trattasi nelle planimetrie del piano urbanistico comunale e/o nel rilasciato certificato di destinazione urbanistica
CP_ possa – da sé sola – costituire un assolvimento del dovere di diligenza da parte del geom. .
D'altra parte, uno specifico accertamento tecnico-giuridico del C.T.U. su questo particolare aspetto potrebbe risultare non necessario ai fini della risposta al quesito, alla luce di quanto esposto al precedente paragrafo 5.2, ed in particolare dalla richiesta di documentazione integrativa SUAP prot.40235 del 15/10/2019, riportata in estratto. In tale documento infatti viene richiesto al geom. Sola
pagina 7 di 14 di produrre ad integrazione, in ossequio a quanto all'uopo previsto dalla Delibera Assemblea
Legislativa Regionale n.279/2010, allegato A, punto 1.12.2.9, nel quale si riporta la necessità, da parte dell'Istante un PdC, di “la segnalazione di eventuali vincoli di rispetto e di eventuali servitù di uso pubblico rilevabili dagli strumenti urbanistici”.
Un utile riferimento legislativo sull'entità di approfondimento richiesta al tecnico libero professionista
è contenuto nel comma 3-bis (introdotto dalla L.R. 15/2013) della Legge 20/2000 e s.m.i.,” Disciplina generale sulla tutela e l'uso del territorio”, dove all'art.19 comma 3-bis è riportato quanto segue: “3 bis. Allo scopo di assicurare la certezza della disciplina urbanistica e territoriale vigente e dei vincoli che gravano sul territorio e, conseguentemente, semplificare la presentazione e il controllo dei titoli edilizi e ogni altra attività di verifica della conformità degli interventi di trasformazione progettati, i
Comuni si dotano di un apposito strumento conoscitivo, denominato "Tavola dei vincoli", nel quale sono rappresentati tutti i vincoli e le prescrizioni che precludono, limitano o condizionano l'uso o la trasformazione del territorio, derivanti oltre che dagli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti, dalle leggi, dai piani sovraordinati, generali o settoriali, ovvero dagli atti amministrativi di apposizione di vincoli di tutela. Tale atto è corredato da un apposito elaborato, denominato "Scheda dei vincoli", che riporta per ciascun vincolo o prescrizione, l'indicazione sintetica del suo contenuto e dell'atto da cui deriva.”.
In forza del combinato disposto delle sopra riportate normative regionali si ritiene che la sola consultazione della tavola dei 'vincoli' del piano urbanistico comunale possa essere considerata come assolvimento del dovere di 'normale' diligenza art. 1176 c.c. da parte del professionista incaricato, al fine di reperire informazioni circa la presenza di eventuali 'servitù' pubbliche, in assenza di altri elementi conoscitivi/indizi a disposizione del tecnico.


5.3.3 ISPEZIONE TELEMATICA DA PARTE GEOM. SOLA
CP_ Parte Attrice, nella Citazione, a pag.3, sostiene che il geom. avrebbe dovuto rinvenire la consistenza della servitù passiva di acquedotto in quanto documentalmente ricostruibile in base all'atto di provenienza, cioè il (precedente) rogito notaio del 18/07/2007, ed all'atto Per_5
Per_ autenticato notaio del 1974, come meglio illustrato dalla Parte in atti.
Per avere tale conferma, sempre secondo l'Attrice, sarebbe stato sufficiente effettuare una ispezione telematica presso il competente Ufficio Provinciale di Bologna, per visionare la trascrizione del suddetto rogito presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Per rispondere compiutamente al quesito, si precisano di seguito, in via sintetica, le operazioni tecniche di indagine che sarebbero state necessarie per l'accertamento e la rappresentazione al cliente
pagina 8 di 14 della riscontrata servitù, come del resto per il reperimento di ogni altra servitù eventualmente presente.
Preliminarmente è bene effettuare una ricerca catastale finalizzata ad individuare le eventuali variazioni di denominazione nel tempo delle particelle dell'immobile, per frazionamenti od altro. Ai fini della suddetta indagine, in genere poi si esaminano, a partire dal più recente ed a ritroso nel tempo, i vari rogiti di compravendita (od altri atti registrati, quali successioni, donazioni, etc.) relativi all'immobile oggetto dell'indagine, al fine di verificare se in un qualche atto sia stato o meno esplicitata una qualche servitù, così da avere un primo quadro di partenza.
Nel caso di presenza di servitù e di atti notarili redatti secondo le indicazioni del Notariato (note all'epoca della redazione dell'atto) in genere le servitù emergono già in questa prima fase di studio.
Tuttavia, l'unica fonte certa di questi tipi di indagine è la Conservatoria dei Registri Immobiliari
(ora anche “Servizio di pubblicità immobiliare” dell'Agenzia delle Entrate), presso la quale i vari rogiti vengono allibrati, corredati di apposite 'note di trascrizione', nelle quali vengono riportati gli atti costitutivi delle servitù.
Pertanto, solo una accurata indagine presso la Conservatoria, sia con accesso fisico sia con accesso telematico (questo ove e da quando possibile), può considerarsi atto tecnico diligente, nel caso in cui si debba espletare tale tipo di indagine.
L'accesso e la consultazione sono possibili anche ai tecnici dotati di titolo di geometra, come nel caso CP_ del geom. , e non sono da considerarsi atto tecnico di speciale difficoltà, nell'accezione dell'art.2236 c.c.
Peraltro, l'esecuzione di detta indagine non rientra tra quelle comprese negli incarichi di progettazione e direzione lavori urbanistica e edilizia di edifici residenziali del tipo di quello di cui trattasi.
CP_ Nel caso di cui trattasi, e per quanto in atti, non risulta che al geom. sia stata specificatamente affidata l'esecuzione di detta indagine da Parte Attrice.


5.3.4 ALTRI EVENTUALI ELEMENTI CONOSCITIVI A DISPOSIZIONE DEL GEOM. SOLA
CP_ A margine si segnala che nelle fotografie depositate in atti dal geom. , appare una palina in prossimità del passaggio della rete idrica.
Tale palina risulta visibile anche nelle viste GOOGLE STREET VIEW del gennaio 2012, vista più recente disponibile nell'applicazione e di data alquanto antecedente alla vicenda tecnica di cui si tratta, di cui si riporta di seguito immagine fotografica d'insieme Tale palina oggi, come da rilievi fotografici effettuati dal C.T.U. in data 16/07/2024 e condivisi con i CC.TT.PP. (vedasi immagini che si
pagina 9 di 14 riportano di seguito) non è presente e non è possibile dalle foto disponibili comprendere a cosa si riferisse in quanto non risulta leggibile il cartello (già nell'anno 2012).
Non è possibile quindi poter valutare questo aspetto.


5.3.5 CONSIDERAZIONI FINALI CIRCA LA VERIFICA EFFETTUATA
Per quanto sopra riportato, il sottoscritto C.T.U. può affermare che Parte Convenuta, nell'espletare
l'incarico affidatogli dall'Attrice, ha operato rispettando i limiti della 'normale' diligenza di cui all'art.1176 c.c.
Le problematiche tecniche che il professionista ha affrontato nello svolgimento dell'incarico non sono inoltre caratterizzate dalla speciale difficoltà di cui all'art.2236 del c.c., trattandosi di incombenze tecniche coerenti con il titolo di studio e l'abilitazione professionale posseduti.
Il C.T.U., infine, in base agli elementi in atti ed acquisiti, non ha reperito elementi per poter ipotizzare una mancata correttezza (art. 1175 c.c.) o una assenza di buona fede (art. 1375 c.c.) da parte del
CP_ geom. nello svolgimento dell'incarico ricevuto. Con riferimento poi all'indagine di ricerca servitù di cui si è trattato al precedente punto 5.3.3, non sono emersi - da quanto esaminato e potuto
CP_ consultare dal sottoscritto C.T.U. – elementi tali da ipotizzare la conoscenza da parte del geom. di indizi o sospetti dell'esistenza della tubazione dell'acquedotto e/o della relativa servitù, tali da imporre allo stesso – a prescindere dall'esistenza o meno di uno specifico incarico - l'obbligo di diligenza di eseguire tale tipo di indagine o per lo meno di consigliarla alla committenza, e ciò sino alla data di inizio dei lavori, quando venne segnalata l'esistenza della tubazione”(enfasi dell'estensore).
Prosegue il CTU a p. 31 dell'elaborato in replica alle osservazioni del CTP di parte attrice rilevando che: “l'art.19 comma 3-bis, introdotto dalla L.R.45/2013 nella L.R. 20/2000, prevede che i comuni, nella apposita “Tavola dei vincoli” dei piani urbanistici, debbano inserire tutti i vincoli e le prescrizioni in grado di precludere, limitare o condizionare l'uso e la trasformazione del territorio, anche al fine di semplificare la presentazione ed il controllo dei titoli edilizi.” (...) il C.T.U. aggiunge che sono necessarie per disposizioni normative, mentre l'ispezione telematica presso la Conservatoria non è specificatamente disposta da alcuna normativa edilizia/urbanistica, e pertanto da effettuarsi in genere solo se opportunamente richiamata nella proposta/conferma di incarico professionale.
Il C.T.U. aggiunge che dette ispezioni telematiche presso la Conservatoria vengono in effetti effettuate in via ordinaria anche da geometri, ma generalmente (per non dire esclusivamente) non nell'ambito della loro attività di progettisti edilizi, ma nell'ambito di specifici incarichi affidati da notai o da venditori/acquirenti in previsione di una compravendita, in quanto è quest'ultima la sede usualmente deputata alla ricerca di eventuali vincoli.
pagina 10 di 14 7.2. Ritiene in conclusione il CTU che: “Per quanto riguarda l'incarico professionale conferito CP_ dall'Attrice al Convenuto geom. , esso si può riassumere come incarico di progettazione edilizia ed urbanistica del nuovo fabbricato ad uso residenziale, da erigersi sul lotto di terreno da poco acquisito dall'Attrice, incarico che nel dettaglio – come usuale in questa tipologia di incarichi - non prevedeva accertamenti specifici (quali ad esempio visure telematiche presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari) circa la sussistenza di eventuali servitù per sottoservizi insistenti sul lotto ed ostativi alla realizzazione dell'edificio.
Per quanto riguarda il rispetto nello svolgimento dell'incarico da parte del professionista Convenuto della lex artis, tenuto conto dei doveri di correttezza, buona fede e diligenza previsti dal C.C., effettuati gli opportuni riscontri anche con accesso alle pratiche comunali, non sono emersi elementi oggettivi di un mancato rispetto della stessa, pur nell'assenza di problematiche/tematiche tecniche e professionali comportanti una 'speciale difficoltà'.
In particolare, si è accertato che la presenza della condotta acquedottistica per cui è causa non era rappresentata nella 'Tavola dei vincoli' del piano urbanistico comunale, tavola alla quale lo stesso CP_ SUAP comunale, in una comunicazione al geom. in data 15/10/2019, fa riferimento – richiamando una norma regionale - come fonte principale di verifica di sussistenza di eventuali vincoli per sottoservizi e/o servitù di uso pubblico” ”(enfasi dell'estensore).

8. In termini generali, l'attività professionale del geometra è inquadrabile nell'alveo del contratto d'opera intellettuale così come disciplinato dagli artt. 2222 e ss. c.c. e comporta, in caso di inadempimento, la responsabilità contrattuale tipica del professionista intellettuale.
Più nello specifico, il rapporto che lega professionista e committente è un contratto d'opera (art. 2222
c.c.), con cui egli si obbliga a compiere, a fronte di un corrispettivo, un'opera o un servizio con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente, sulla base del cd. intuitus personae, ossia sulla fiducia strettamente personale, che il primo ripone nella persona fisica del professionista.
Partendo dalla tradizionale (anche se in parte superata) suddivisione tra obbligazioni di mezzi e obbligazioni di risultato – ove, nelle prime, il debitore è tenuto a svolgere diligentemente la propria prestazione indipendentemente dal raggiungimento dello scopo prefissato dal creditore e, nelle seconde, il debitore è tenuto alla realizzazione dello scopo perseguito dal creditore – la giurisprudenza qualifica l'obbligazione del professionista come obbligazioni di mezzi, con la conseguenza che il debitore-incaricato è tenuto a svolgere una determinata attività, senza garantire che il creditore- committente consegua il risultato sperato.
pagina 11 di 14 Per quanto riguarda le obbligazioni relative all'esercizio di un'attività professionale, la diligenza del professionista deve valutarsi con riferimento alla natura dell'attività espletata, a norma dell'art. 1176 secondo comma c.c. (c.d. diligenza qualificata), ed il professionista risponde anche per colpa lieve;
di contro, se la prestazione implica la soluzione di problemi di speciale difficoltà, il professionista non risponde dei danni, se non per dolo o colpa grave (art. 2236 c.c.).
La Corte di Cassazione ha stabilito che, indipendentemente dal fatto che l'obbligazione del professionista tecnico sia considerata obbligazione di mezzi ovvero di risultato, il regime di responsabilità risulta essere sempre il medesimo per cui l'inadempimento, oltre che totale o dovuto a incuria o disattenzione, consiste generalmente nell'imperizia, ossia nell'errore determinato da ignoranza di cognizioni tecniche o da inesperienza professionale, sia quando il professionista risponde solo per dolo o colpa grave ex art. 2236 c.c., sia quando - secondo le regole comuni - deve rispondere anche di colpa ex art. 1176, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. un., 28 luglio 2005, n. 15782).
In ogni caso, sul piano dell'onere probatorio, il cliente che sostiene di aver subito un danno per l'inesatto adempimento del mandato professionale del professionista ha l'onere di provare: a)
l'avvenuto conferimento del mandato professionale;
b) la difettosa o inadeguata prestazione professionale;
c) l'esistenza del danno;
d) il nesso di causalità tra la difettosa o inadeguata prestazione professionale e il danno (Cass. Civ., sez. III, 18.04.2007, n. 9238 e Trib. Milano, sent. n. 8090 del
17.10.2023).

9. Dalla ricostruzione della vicenda fattuale, attraverso l'analisi dei documenti, emerge che il Geom. CP_ veniva ingaggiato dalla Sig.ra successivamente alla sottoscrizione della proposta Parte_1
irrevocabile di acquisto del terreno quando già si era formata la volontà della odierna attrice di procedere all'acquisto del terreno in parte agricolo ed in parte edificabile.
In particolare, dalla lettura della proposta irrevocabile di acquisto prodotta al doc. 2 da parte attrice emerge che l'unica condizione cui era subordinata la proposta consisteva nell'ottenimento della concessione edilizia o della pre-concessione edilizia da parte del Comune di Castelfranco entro e non oltre il 30/07/2019.
La proposta di acquisto veniva accettata in data 5/04/2019 e le parti addivenivano successivamente a rogito.
CP_ L'incarico al Geom. veniva affidato dalla Sig.ra successivamente al 25/03/2019 (data Parte_1
della offerta di presentazione della offerta di prestazioni professionali per la realizzazione di una villetta residenziale) e comprendeva per quanto qui di interesse le seguenti attività: “Redazione e presentazione di progetto architettonico coordinato con il progetto delle strutture e degli impianti meccanici redatti da tecnici abilitati, completi di allegati obbligatori quali autorizzazione allo scarico
pagina 12 di 14 e quant'altro nel limite delle proprie competenze professionali, al fine del rilascio ufficiale del
Permesso di Costruire da parte della pubblica amministrazione, compreso di pertinenze esterne quali recinzioni perimetrali, disposizione delle pavimentazioni esterne, eventuale piscina e dei giardini”. CP_ Come condivisibilmente argomentato dal CTU, il Geom. non veniva incaricato antecedentemente all'acquisto per verificare lo stato di fatto e di diritto del terreno di interesse della Sig.ra sicché non può affatto presumersi che l'incarico affidato Parte_1
successivamente alla sottoscrizione della proposta di acquisto contenesse delle attività che sarebbero dovute essere preliminari alla manifestazione di volontà di acquistare.
CP_ 10. Escluso che l'incarico affidato al Geom. comprendesse le attività di ricerca dei precedenti titoli di acquisto della proprietà al fine di verificare la continuità delle trascrizioni e l'esistenza o meno di vincoli o servitù, lo scrivente magistrato ritiene che il canone della diligenza richiesta al professionista ex art. 1176 comma 2 c.c. nel caso di specie, ove veniva affidato il compito di redigere e presentare il progetto finalizzato all'ottenimento del permesso di costruire, sia da individuarsi nella normativa che regola il procedimento per il rilascio del permesso di costruire. CP_ In tale contesto il Geom. ha adempiuto alle verifiche imposte dalla Delibera Assemblea
Legislativa –DAL- Regionale n. 279/2010 (richiamata dalla richiesta di documentazione integrativa
SUAP prot.40235 del 15/10/2019), in combinato disposto con il comma 3 bis (introdotto dalla L.R.
15/2013) della Legge 20/2000 e s.m.i (” Disciplina generale sulla tutela e l'uso del territorio”) dell'art.19 (che recitava: “Allo scopo di assicurare la certezza della disciplina urbanistica e territoriale vigente e dei vincoli che gravano sul territorio e, conseguentemente, semplificare la presentazione e il controllo dei titoli edilizi e ogni altra attività di verifica della conformità degli interventi di trasformazione progettati, i Comuni si dotano di un apposito strumento conoscitivo, denominato
"Tavola dei vincoli", nel quale sono rappresentati tutti i vincoli e le prescrizioni che precludono, limitano o condizionano l'uso o la trasformazione del territorio, derivanti oltre che dagli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti, dalle leggi, dai piani sovraordinati, generali o settoriali, ovvero dagli atti amministrativi di apposizione di vincoli di tutela. Tale atto è corredato da un apposito elaborato, denominato "Scheda dei vincoli", che riporta per ciascun vincolo o prescrizione, l'indicazione sintetica del suo contenuto e dell'atto da cui deriva”) che limitava l'indagine del tecnico (v. allegato A, punto
1.12.2.9, della D.A.L. citata, nel quale si riporta la necessità, da parte dell'Istante un PdC, del “la segnalazione di eventuali vincoli di rispetto e di eventuali servitù di uso pubblico rilevabili dagli strumenti urbanistici”, enfasi dell'estensore e quindi) all'analisi della Tavola dei vincoli, da cui, nel caso in esame, non si ricava traccia di servitù di acquedotto insistenti sul terreno in parola.
pagina 13 di 14 Del resto nemmeno in seno alla Conferenza dei Servizi indetta dal Comune di Castelfranco Emilia emergevano rilievi da parte dei soggetti partecipanti, sicché l'iter del permesso di costruire aveva esito positivo.
11.1. Si esclude, pertanto, che sussista inadempimento del professionista convenuto, come tratteggiato CP_ da parte attrice nel proprio libello introduttivo, sia perché il Geom. non veniva coinvolto nella fase antecedente all'acquisto del terreno, sia perché le verifiche tecniche prodromiche all'ottenimento del permesso di costruire venivano eseguite con diligenza adeguata, conforme alle disposizioni normative richiamate.
11.2. Alla luce dell'adempimento del professionista all'incarico affidatogli si deve, altresì, rigettare la domanda di risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., formulata in via subordinata dall'attrice, poiché in assenza di colpa del geometra (da escludersi sulla scorta delle medesime considerazioni svolte per affermare la diligenza nell'espletamento dell'incarico) viene a mancare l'elemento soggettivo quale necessario presupposto dell'invocata azione.
12. In ragione della peculiarità del caso e della novità della questione giuridica trattata ricorrono giuste ragioni per disporre l'integrale compensazione delle spese processuali ai sensi dell'art. 92 comma 2
c.p.c., comprese le spese della CTU.
Assorbita ogni altra questione, sia di merito, che di rito, che di natura istruttoria (specificandosi che l'espletata CTU risulta esaustiva, ben argomentata e priva di errori logici e di fatto, per cui non vi è motivo di discostarsene o di integrarla e che le prove orali chieste dall'attrice risultano vertenti, in parte, su circostanza non contestate, in parte valutative, in parte documentali, in parte irrilevanti o superflue ai fini del decidere).

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna in persona della dott.ssa Anna Lisa Marconi, definitivamente pronunciando, assorbita, disattesa o, comunque, rigettata ogni altra questione, rigetta le domande proposte dalla Sig.ra contro il Geom. disponendo Parte_1 CP_1
l'integrale compensazione delle spese processuali, comprese le spese della CTU.
Così deciso in Bologna, lì 30.6.25
Il Giudice
Dott.ssa Anna Lisa Marconi
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