N. R.G. 2017/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SASSARI SEZIONE CIVILE

nella persona del G.O.P. dottor Salvatore Barmina, in funzione di giudice unico, ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 2017 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2023, discussa e decisa, con lettura del dispositivo, all'udienza del 17/10/2024 e vertente
TRA
e , elettivamente domiciliate in Sassari, alla via Parte_1 Parte_2 Asproni n. 10, presso e nello studio dell'avv. Cesare Boschi, che le rappresenta e difende giusta procura in atti.
RICORRENTI

CONTRO

in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Controparte_1 Sassari, alla via Roma n. 73, presso e nello studio dell'avv. Daniela Pinna Vistoso, che la rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente all'avv. Giovanni Ruiu, giusta procura in atti. RESISTENTE

OGGETTO: inadempimento contrattuale
CONCLUSIONI: all'udienza del 17/10/2024 la causa è stata discussa e decisa, con lettura del dispositivo, sulle conclusioni precisate a verbale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato alla società in data 08/05/2023, Controparte_1
e , allegavano che: Parte_1 Parte_2

1. con contratto del 01.01.2013, avevano concesso in locazione, ad uso diverso, l'immobile sito in
Sassari tra le vie Chiarini e Bianchi, distinto in catasto al F. 53, mapp. 312, sub 20-23, alla BE S.r.l. (per il prosieguo solo BE);

2. la BE successivamente, nell'anno 2016, aveva concesso in affitto alla Controparte_2 Con (per il prosieguo solo il ramo azienda esercitata nell'immobile locato dalle
[...] odierne ricorrenti;

pagina 1 di 7 3. il rapporto locatizio non era regolato dal contratto del 2013, in quanto successivamente le attrici, con contratto del 01.01.2019, avevano concesso in locazione, ad uso diverso, il medesimo Con immobile, ma per un canone maggiore, alla

4. in data 22.02.2021 la BE era fallita;
Con

5. in data 06.10.2022 era fallita anche la

6. il Fallimento Ses, nel novembre del 2022, aveva retroceduto al Fallimento BE il ramo di azienda in precedenza affittato da BE;

7. sempre nel novembre del 2022 il Fallimento BE aveva affittato il medesimo ramo d'azienda Contro alla società (per il prosieguo soltanto Controparte_1 Contro

8. la ra subentrata nel contratto di locazione, Contro

9. la inizialmente aveva versato il canone mensile di € 6.500 pattuito nel contratto di Con locazione intercorso tra le odierne ricorrenti e la nel febbraio del 2023 aveva provveduto, invece, a versare il canone mensile di 5.500,00 euro, previsto nel primo contratto intercorso con la BE, per poi non versare alcunché dal mese di marzo 2023.
Ciò premesso, parte attrice intimava sfratto per morosità alla conduttrice, chiedendo:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis
1)-convalidare lo sfratto per morosità, ordinando alla in persona del legale Controparte_1 rappresentante, il rilascio immediato dell'immobile de quo, fissando la data per l'esecuzione;
2)-nel merito, in caso di opposizione: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione o dei contratti di locazione, per inadempimento grave della conduttrice;

3)-pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per l'esecuzione;
4)-in ogni caso con vittoria di spese e competenze”.
La parte convenuta, ritualmente costituita in giudizio, si opponeva alla convalida, allegando che:

1. il aveva le concesso in affitto un ramo aziendale costituito da Controparte_4
n.12 supermercati e che tra questi era ricompreso quello sito nell'immobile per cui è causa;

2. il Fallimento BE aveva dichiarato di utilizzare detto immobile in forza del contratto di locazione del 01.01.2013;
3. “avendo ricevuto la disponibilità dell'immobile direttamente dal Fallimento della società COBEC S.R.L. in liquidazione, non ha avuto la possibilità di visionarlo precedentemente alla sua consegna, di verificarne l'idoneità e di valutare la convenienza economica dell'importo richiesto per la sua locazione”; Contro

4. con nota in data 12.12.2022, indirizzata anche a le attrici avevano contestato sia al
Fallimento Ses sia a quello BE l'efficacia del contratto di locazione del 01.01.2013 “perché superato dal punto di vista soggettivo dal contratto di locazione dell'1.1.2019… che vede come locatrici le prefate Signore e e come conduttore (non già la BE S.r.l., ma) la Pt_1 Pt_2

Controparte_2

5. nella predetta comunicazione le attrici avevano e dichiarato che “...quanto da ultimo versato da viene allo stato imputato dalle locatrici ad indennità di occupazione e non a CP_1 canone locazione...”. Contro

6. con nota in data 17 maggio 2023, la veva riscontrato la suddetta nota, prendendo atto di
“non essere intestataria di un rapporto di locazione con le signore e , non Pt_1 Pt_2 essendovi titolo giuridico civilistico valido ed efficace atto a giustificare la detenzione del bene...”;

7. era, dunque, pacifico che tra le odierne parti processuali non sussistesse alcun rapporto contrattuale di locazione valido e produttivo di effetti;

pagina 2 di 7 8. le attrici “lamentando l'inadempimento del contratto di locazione in data 01.01.2013 stipulato con COBEC S.r.l. (ora Fallimento COBEC S.r.l. in liquidazione) o l'inadempimento del contratto di locazione in data 01.01.2019 stipulato con Controparte_2
(ora hanno convenuto in giudizio la sola Parte_3
nella sua qualità di sub-conduttore dell'immobile in forza ed in virtù del Controparte_1 suddetto contratto di affitto di ramo d'azienda di proprietà del Fallimento COBEC S.r.l. in liquidazione”; Parte intimata eccepiva, quindi, il difetto di legittimazione passiva con riferimento ad entrambi i contratti di locazione.
La convenuta, inoltre, relativamente al contratto di locazione stipulato con la BE, rilevava, comunque, che l'ammontare del canone richiesto si appalesava eccessivamente oneroso e che l'incidenza del costo per l'utilizzo dell'immobile fosse assolutamente insostenibile. La stessa, poi, dava atto che occorresse ricondurre l'importo per l'occupazione dell'immobile ad equità e riequilibrarne il sinallagma, riducendo il costo, in misura economicamente sostenibile, ad una somma non superiore a €
3.000,00 mensili.

Ciò posto, la società intimata, così concludeva:
“Voglia, l'Ill.mo Tribunale, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione, In via principale
1) accertare e dichiarare l'improcedibilità dell'avversa domanda proposta con rito locatizio in quanto inapplicabile in assenza di un valido contratto di locazione tra le parti, efficace e registrato;

2) conseguentemente rigettare l'avversa domanda non convalidando lo sfratto intimato per le motivazioni esposte;

In via subordinata
3) accertare e dichiarare, per i motivi esposti, il difetto di legittimazione passiva di in CP_1 relazione alla proposta domanda di risoluzione del contratto, non convalidando per l'effetto lo sfratto intimato.
4) con vittoria in ogni caso di spese e compensi di causa”.
Chiusa la fase speciale, senza l'emissione di provvedimenti interinali, veniva disposta la trasformazione del rito ordinario in rito locativo, ex artt. 667 e 426 c.p.c., con assegnazione di termine sia per l'esperimento del tentativo di mediazione, ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010, sia per l'integrazione degli atti introduttivi, mediante il deposito in cancelleria di memorie e documenti, nel caso di insuccesso della mediazione.
Nella fase a cognizione piena la parte ricorrente, nelle note integrative, concludeva chiedendo:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis: 1)-in via principale
a)-accertare e dichiarare che gli immobili posti in Sassari tra le censiti in Parte_4
Catasto al F. 53, mapp. 342, sub 20, 21, 22 e 23, sono detenuti dalla in persona del Controparte_1 legale rappresentante, in mancanza di un titolo idoneo a giustificare detta deten-zione (sine titulo); b)-per l'effetto, condannare la medesima alla restituzione immediata dei predetti Controparte_1 immobili in favore delle ricorrenti;
c)-condannare la al pagamento di un'indennità risarcitoria in favore delle ricorrenti Controparte_1 per la perdita del godimento dei beni, dall'occupazione fino alla loro effettiva resti-tuzione, da determinarsi anche in via equitativa avendo riferimento al loro valore locatizio mensile come espresso nel contratto di locazione dell'1.1.2019 registrato il 18.1.2019 (doc. 4 in atti: € 6.500 mensili;
con indennità al corrente mese di giugno 2024 pari ad € 105.000) o, in subordine, nel contratto di
pagina 3 di 7 locazione dell'1.1.2013 registrato il 22.4.2013 (doc. 1 in atti: € 5.500 mensili;
con indennità al corrente mese di giugno 2024 pari ad € 88.000); 2)-in alternativa e subordine (fatto salvo il gravame):
a)-valutata la persistenza della morosità e quindi la gravità dell'inadempimento della conduttrice
in persona del legale rappresentante, all'obbligo di pagamento del corrispettivo per Controparte_1 la locazione ad uso diverso, come determinato dal contratto dell'1.1.2019 regi-strato il 18.1.2019 applicato tra le parti, degli immobili ad uso commerciale posti in Sassari tra le Parte_4 censiti in Catasto al F. 53, mapp. 342, sub 20, 21, 22 e 23, accertare e/o dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento grave della conduttrice;

b)-condannare la predetta al pagamento in favore delle ricorrenti delle mensilità di Controparte_1 canone non corrisposte fino a giugno 2024 per la somma di € 105.000, pari ad una porzione della mensilità di febbraio 2023 (€ 1.000) ed all'intero canone (€ 6.500) da marzo 2023 a giugno 2024 (16 mensilità), nonché al pagamento delle somme per canoni futuri fino all'effettiva restituzione dei beni e/o al risarcimento per la loro illegittima occupazione ragguagliato a tali canoni conseguente alla pronuncia di risoluzione fino all'effettivo rilascio;
ovvero in subordine
c)-valutata la persistenza della morosità e quindi la gravità dell'inadempimento della conduttrice
in persona del legale rappresentante, all'obbligo di pagamento del corrispettivo per Controparte_1 la locazione ad uso diverso, come determinato dal contratto dell'1.1.2013 regi-strato il 22.4.2013 ad essa ceduto ex art. 36 L. 392/1978 dal Fallimento BE, degli immobili ad uso commerciale posti in
Sassari tra le censiti in Catasto al F. 53, mapp. 342, sub 20, 21, 22 e 23, Parte_4 accertare e/o dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento grave della conduttrice;
d)-condannare la predetta al pagamento in favore delle ricorrenti della somma di € Controparte_1
88.000, pari a 16 mensilità di canone (€ 5.500 ciascuna) non corrisposte da marzo 2023 a giugno 2024, nonché al pagamento delle somme per canoni futuri fino all'effettiva restituzione dei beni e/o al risarcimento per la loro illegittima occupazione ragguagliato a tali canoni conseguente alla pronuncia di risoluzione fino all'effettivo rilascio;
e)-in ogni caso, condannare la medesima alla restituzione immediata dei predetti Controparte_1 immobili in favore delle ricorrenti, o se del caso pronunciare ordinanza di restituzione e rilascio alle ricorrenti dei predetti immobili immediatamente esecutiva con fissazione della data per l'esecuzione; 3)-in ogni caso

a)-accertare e dichiarare che la in persona del legale rappresentante, ha resistito in Controparte_1 giudizio con mala fede e colpa grave per i motivi meglio espressi in espositiva e per l'effetto condannarla al risarcimento dei danni in favore delle ricorrenti ex art. 96, co. 1, c.p.c. da liquidarsi d'ufficio; in subordine, al pagamento in favore delle ricorrenti di una somma equitativamente determinata ex comma 3 della predetta norma;

b)-con vittoria di spese e competenze, ivi incluse quelle della procedura di mediazione. Si produce nota delle spese e competenze”.
La parte resistente, nelle note integrative, concludeva chiedendo:
“1) accertare e dichiarare l'improcedibilità dell'avversa domanda proposta con rito locatizio in quanto inapplicabile in assenza di un valido contratto di locazione tra le parti, efficace e registrato;

2) conseguentemente rigettare l'avversa domanda per le motivazioni esposte;

3) accertare e dichiarare, per i motivi esposti, il difetto di legittimazione passiva di in CP_1 relazione alla proposta domanda di risoluzione del contratto:
4) con vittoria in ogni caso di spese e compensi di causa”.
pagina 4 di 7 La causa, senza alcun approfondimento istruttorio, è pervenuta udienza di discussione e decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Va in primis considerato, che l'azienda è l'organizzazione dei beni finalizzata all'esercizio dell'impresa, intesa come opera unificatrice dell'imprenditore, funzionale alla realizzazione di un rapporto di complementarietà strumentale tra beni destinati alla produzione. L'azienda infatti - quale complesso dei beni (mobili ed immobili, materiali ed immateriali, fungibili ed infungibili) organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa - comprende non solo i macchinari necessari per l'espletamento dell'attività imprenditoriale, ma anche il mobilio, l'avviamento dell'attività e l'organizzazione della stessa, i rapporti con i fornitori, nonché i contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda.
Va considerato, altresì, che, ai sensi dell'art. 36 della l. 392/1978, “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.
Va considerato, inoltre, che, ai sensi degli artt. 2558 c.c., l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa, che non abbiano carattere personale. La cessione, difatti, è un'operazione unitaria, generalmente finalizzata a permettere ad un terzo la continuazione dell'impresa ed è, pertanto, obbligo del cedente mettere il cessionario nella condizione di poter proseguire l'esercizio dell'attività.
Va considerato, ancora, che: “La disciplina dettata dall'art. 2558 cod. civ., in tema di subentro dell'affittuario dell'azienda nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale, trova applicazione anche con riguardo agli aspetti collegati alla restituzione dell'azienda dall'affittuario al locatore a seguito di cessazione dell'affitto” (Cass., n. 11318/2004).
Consegue a quanto sopra, che con la retrocessione del ramo di azienda da parte del Fallimento Ses al Con Fallimento BE il contratto di locazione, concluso tra le odierne ricorrenti e la nel 2019, in essere al momento della retrocessione, è stato automaticamente “trasferito” al Fallimento BE.
Il Fallimento BE, titolare dal lato passivo del rapporto locatizio, per effetto della predetta retrocessione, ha esercitato, quindi, uno tra i diritti contrattuali che le competevano, ovverosia, quello Contro di affittare nuovamente il ramo di azienda alla Quest'ultima, perciò, nella sua qualità di cessionaria del ramo aziendale, in assenza di diversa pattuizione, in virtù del disposto del citato art. 2558 c.c., è subentrata nel contratto di locazione del 01.01.2019; a nulla rilevando nella specie, che il Contro Fallimento BE abbia dichiarato a el contratto di affitto, di utilizzare detto immobile in forza del contratto di locazione del 01.01.2013.
Alla luce di quanto sopra deve ritenersi priva di pregio l'eccezione di carenza di legittimazione passiva svolta dalla odierna resistente.
Parimenti privo di pregio deve ritenersi quanto allegato dalla resistente in ordine all'incidenza del costo per l'utilizzo dell'immobile, trattasi, infatti, di una circostanza rientrante nell'alea normale del contratto.
pagina 5 di 7 Ciò posto, la domanda, subordinata, di risoluzione del contratto di locazione del 01.01.2019, in cui si è trasformata l'intimazione di sfratto per morosità in seguito all'opposizione, è fondata e meritevole di accoglimento.
Al riguardo si deve osservare che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., n. 13533/2001).
Tanto premesso in iure, si osserva in facto che con la produzione del contratto di locazione, posto a fondamento della pretesa, dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone, nella misura indicata, la parte ricorrente ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697, 1° co., c.c. La parte conduttrice, invece, si è opposta allo sfratto, muovendo le eccezioni sopra indicate.
Ciò detto, occorre a questo punto valutare se, in conformità del disposto degli artt. 1453 e 1455 c.c.
(applicabili al caso di specie, non versandosi in ipotesi di locazione ad uso abitativo e, dunque, non trovando applicazione il disposto dell'art. 5, l. 392/1978), sussistano gli estremi della risoluzione contrattuale per inadempimento. Sul punto è necessario tener conto del fatto che la giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 30730/2019) ha sostenuto che nel valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore di un immobile ad uso non abitativo il Giudice può, comunque, utilizzare, come parametro di orientamento, l'art. 5 della legge n. 392/1978, che stabilisce presuntivamente la gravità dell'inadempimento in corrispondenza del mancato pagamento – decorsi 20 giorni dalla scadenza – del canone. È necessario, finanche, considerare che la principale obbligazione che discende dal contratto di locazione a carico del conduttore consiste proprio nel pagamento del canone e pare coerente ritenere che anche il mancato pagamento di un'unica mensilità possa rappresentare per il locatore un inadempimento essenziale. Ora, nella specie, la parte conduttrice risulta essere ancora debitrice della locatrice della somma dovuta per canoni intimati. La morosità della parte conduttrice, peraltro, si è ulteriormente aggravata per le mensilità successive, nonostante il ricorso alle vie giudiziali, tanto che al mese di ottobre 2024, i canoni inevasi ammontano ad € 131.000,00. Il debito accumulato dalla parte resistente, pertanto, è di gran lunga superiore alla somma dovuta per ciascuna mensilità di canone, pari ad € 6.500,00.
Alla luce della giurisprudenza sopra richiamata e delle osservazioni fin qui svolte sembra, quindi, potersi dichiarare che l'inadempimento della resistente sia grave ai sensi dell'art. 1455 c.c. Il contratto di locazione in corso tra le parti, perciò, deve essere dichiarato risolto per grave inadempimento della parte conduttrice e la parte resistente va condannata al rilascio dell'immobile locato nella disponibilità della parte ricorrente, mentre la data dell'esecuzione ex art. 56 l. 392/78 - avuto riguardo ai contrapposti interessi delle parti ed alla circostanza che il contratto viene risolto per morosità - può essere fissata per il giorno 15 novembre 2024. La parte resistente va condannata, inoltre, a pagare alla parte ricorrente la somma di € 131.000,00, per i canoni scaduti fino al mese di ottobre 2024, oltre ai canoni da scadere fino al rilascio.
Va, invece, rigettata la domanda di condanna della resistente ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Il riconoscimento della responsabilità aggravata esige infatti, sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità delle argomentazioni difensive, non essendo sufficiente la mera infondatezza delle tesi prospettate.
pagina 6 di 7 Nell'odierno procedimento, invece, il comportamento della resistente è stato contenuto nei limiti di quello che è il legittimo diritto di resistere in giudizio, non ravvisandosi elementi riconducibili a mala fede o colpa grave.
Le spese di lite, visto il D.M. 55/2014, si liquidano, in aderenza ai valori medi, eliminando la fase istruttoria che nel caso di specie non si è tenuta, come segue: tabelle: 2022 (d.m. n. 147 del 13/08/2022) competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale valore della causa: da € 52.001 a € 260.000
fase compenso fase di studio della controversia, valore medio: € 2.552,00
fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.628,00
fase decisionale, valore medio: € 4.253,00 compenso tabellare (valori medi) € 8.433,00



P.Q.M.



Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. dichiara la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento della parte conduttrice;

2. condanna la parte resistente al rilascio, nella disponibilità della parte ricorrente, dell'immobile locato, fissando per l'esecuzione la data del 15 novembre 2024;

3. condanna la parte resistente al pagamento, in favore della parte ricorrente, della somma di € 110.000,00, per i canoni scaduti fino al mese di ottobre 2024, oltre ai canoni da scadere fino al rilascio;

4. condanna la parte resistente alla rifusione, in favore della parte ricorrente, delle spese di lite, che liquida in € 8.433,00 per compensi di avvocato, oltre ad € 690,00 per spese vive, agli accessori come per legge ed alle spese generali al 15%;

5. rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c.
Fissa il termine di giorni 60 per il deposito della sentenza.
Così deciso in Sassari il 17 ottobre 2024 Depositata in Cancelleria il 18 dicembre 2024
Il G.O.P. Salvatore Barmina
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