N. R.G. 1912/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
[...]
Parte_1
PARTE ATTRICE
e
Controparte_1
PARTE CONVENUTA
Oggi 20 marzo 2025 ad ore 12,57 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. MASCIA DANTONA anche in sost avv. PESENTI ELENA per gli attori, di cui è presente personalmente il sig Pace
l'avv. BRINI ANDREA con la sigra personalmente Controparte_1
Il Giudice invita le parti alla discussione.
I procuratori delle parti discutono brevemente la causa, riportandosi agli atti e rinunciano a presenziare alla lettura del provvedimento, allontanandosi.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
1 OGGETTO: servitù

Con atto di citazione ritualmente notificato i sigg.ri e Parte_1 Parte_1
hanno convenuto in giudizio la sig.ra al fine di far accertare l'esistenza di Controparte_1
servitù di passo in favore del fondo dominante, identificato al NCEU del Comune di Firenze al foglio 7 particella 617 sub. 520 categoria F/1, mq 20 privo di rendita, di proprietà dei Sigg.ri e Parte_1 [...]
sul fondo servente identificato al NCEU del Comune di Firenze al foglio 7 Parte_1 particella 617 in porzione dell'attuale subalterno 523, porzione da individuarsi nell'ex subalterno 521 sempre al foglio 7 particella 617, attualmente di proprietà di;
con condanna della Controparte_1
convenuta a cessare e/o fare cessare gli impedimenti e le turbative alla servitù di passo, nonché a rimuovere ciò che attualmente ostacola il passaggio nella misura sufficiente e necessaria a garantire ai proprietari del fondo dominante il diritto di passo attraverso il fondo servente;
il tutto con richiesta di emissione di ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti dei titolari della servitù e di rimessione in pristino ex art. 2933 c.c..
A fondamento delle domande gli attori hanno allegato che:
1) Gli stessi sono comproprietari in ragione del 50% ciascuno di immobile ad uso civile abitazione facente parte di un più ambio fabbricato sito a Firenze in via Reginaldo Giuliani n. 599/B, rappresentato al NCEU del Comune di Firenze al foglio 7 particella 617 sub. 514 categoria A/7 classe
3, vani 7, rendita catastale € 1229,17; foglio 7 particella 617 sub. 504 categoria C/6 classe 7, mq 18, rendita catastale € 117,75; foglio 7 particella 617 sub. 517 categoria F/1, mq 12 privo di rendita, foglio
7 particella 617 sub. 520 categoria F/1, mq 20 privo di rendita.
2) Detto sub. 520 della particella 617 è area urbana posta al piano terreno con diritto di passo attraverso l'area urbana (originariamente) identificata al subalterno 521 della particella 617 foglio 7, attualmente di proprietà della Sig.ra Controparte_1
3) Tale servitù di passo era stata costituita come risultava dagli atti di provenienza del 2002/03
'per la vendita frazionata degli immobili e per destinazione del padre di famiglia';
4) a seguito di variazione del 16/5/2014 pratica FI0077594 n. 25060.1/2014, l'originario subalterno 521 era stato variato catastalmente ed è stato unito al subalterno 502 per creare un unico subalterno 523;
5) allo stato attuale, il diritto di passo insiste su porzione dell'attuale subalterno 523 della particella 617 foglio 7, porzione da individuarsi nell'ex subalterno 521.
6) Anni fa la Sig.ra aveva piantato delle piante di tipo photinia al centro del Controparte_1
terreno di sua proprietà (originariamente) subalterno n. 521 e oggi porzione del subalterno 523.
2 7) Con gli anni le piante erano cresciute, occupando interamente la porzione di terreno della convenuta gravata da servitù, così di fatto impedendo l'esercizio della servitù di passo a piedi attraverso il fondo servente per come sopra individuato.
8) Vane erano state le richieste stragiudiziali finalizzate al ripristino di agevole passaggio;

9) era fallito il tentativo di mediazione tra le parti esperito prima del giudizio.
Con comparsa di risposta si è costituita la sig.ra chiedendo di accertarsi la pacifica CP_1
esistenza della servitù di passo alla pedona vantato dagli attori, ma con rigetto di ogni altra domanda.
La stessa ha evidenziato che:
a) le piante erano state piantate in accordo con i proprietari dei vari subalterni in modo tale da creare di fatto un'unica siepe uniforme lungo tutta la striscia di terreno formata dalle suddette particelle, così da tutelare la privacy del condominio ed evitare l'ingresso di persone non autorizzate;

b) mai prima dell'ottobre 2022 gli attori avevano lamentato alcunché in relazione alle piante messe a dimora, alla cui manutenzione provvedevano tutti i condomini, ripartendo in parti uguali le relative spese;

c) Come si evinceva dai rilievi sul posto e dalle risultanze e superfici indicate nel rispettivo titolo di acquisto il subalterno numero 521, fondo servente, ricomprendeva oltre all'area ove è stata piantumata la siepe anche una striscia adiacente dell'area verde esterna attualmente destinata ad uso pubblico;

d) quindi il diritto di passo poteva agevolmente esercitarsi per raggiungere il subalterno numero
520, percorrendo l'area esterna al muretto che delimita la striscia di terreno piantumata ovvero percorrendo la sommità del muretto esterno avente larghezza di 45 cm;

e) Nessun ostacolo era stato costituito dalla signora né la siepe in questione impediva, CP_1
ancorché cresciuta negli anni, l'agevole raggiungimento a piedi del subalterno n. 520.
Dopo lo scambio delle memorie ex articolo 183 cpc la causa è stata istruita in via documentale e con consulenza tecnica d'ufficio, disposta al fine di “descrivere lo stato dei luoghi, tenendo conto dell'estensione delle relative proprietà e le modalità di esercizio del passo pedonale oggetto di causa”.
Precisate le conclusioni come da rispettivi atti introduttivi, la causa, dopo il deposito di note conclusive autorizzate, è stata trattenuta in decisione all'udienza odierna a seguito di discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
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1) Lo stato dei luoghi e la domanda di accertamento della servitù di passo pedonale sulla particella sub 521
3 Gli attori hanno promosso azione di confessoria servitutis al fine di far accertare l'esatta ubicazione della servitù di passo che grava sul subalterno numero 521 di proprietà della convenuta a vantaggio del subalterno 520 di proprietà degli attori, con domande consequenziali di riduzione in pristino e cessazione di ogni turbativa che ostacola il comodo esercizio del passo.
Va detto che nessun problema particolare si pone circa l'esistenza di servitù di passo pedonale gravante sul subalterno 521, oggi porzione del subalterno 523.
In proposito vi sono le chiare indicazioni dei rispettivi titoli di acquisto.
In particolare, non solo rileva l'atto di compravendita degli odierni attori, ma anche e soprattutto il rogito di compravendita del 19 novembre 2002 con cui la signora acquistava insieme al di lei CP_1
coniuge l'area urbana situata al piano terreno identificata dal subalterno 521, sulla quale è stata costituita in conseguenza della vendita frazionata degli immobili e per destinazione del padre di famiglia servitù di passo a favore dell'area urbana identificata al subalterno 520.
La causa verte infatti più che sull'accertamento della esistenza della citata servitù sulla individuazione della striscia di terreno su cui la stessa deve essere esercitata e quindi in sostanza sulle modalità di esercizio del relativo diritto.
In proposito occorre senz'altro prendere ancora le mosse dai rispettivi titoli di acquisto, da interpretarsi avuto riguardo anche a quello che era e che è l'effettivo stato dei luoghi, l'ubicazione reciproca dei fondi e quindi la loro naturale destinazione.
Si è già detto che i rispettivi atti di compravendita danno ampiamente conto della esistenza della citata servitù di passo gravante sul fondo 520 a vantaggio del 521.
Guardando all'effettiva consistenza dello stato dei luoghi, e quindi all'ubicazione reciproca dei fondi e alla loro naturale destinazione, risulta dalle note tecniche e dal materiale fotografico in atti nonché da quanto accertato direttamente dal CTU, che i subalterni nn 519, 520 e 521 costituiscono sostanzialmente un'unica striscia di terreno al piano terra, originariamente di proprietà della società
FR, società costruttrice, che ha poi provveduto alla vendita degli immobili frazionati.
Per quanto riguarda le modalità di accesso ai singoli subalterni da parte dei rispettivi proprietari nessun problema si pone per quanto riguarda il subalterno 521 che si trova ad una delle estremità della striscia di terreno ed a cui si accede sempre dal piano terreno dalle scale condominiali provenienti dal resede, attualmente adibito ad area di parcheggio delle autovetture dei condomini.
Quanto all'accesso al subalterno 520, che è quello degli attori, l'originario venditore aveva per l'appunto previsto l'imposizione di una servitù di passo sul subalterno 521.
Da precisare che entrambi i subalterni si trovano a piano terreno. Essi sono delimitati, da un lato da un muretto avente altezza di circa 80 cm, oltre il quale vi è un'area ad uso pubblico e, dall'altro lato, da
4 un muro in cemento armato a retta che delimita l'area di parcheggio condominiale che si trova al sottostante piano seminterrato.
Tale essendo l'ubicazione e lo stato dei luoghi dei subalterni in questione ben si comprende la ragione per cui l'originario costruttore nel frazionare la proprietà abbia previsto la costituzione della servitù di passo oggetto di causa a carico del fondo 521 è a vantaggio del 520. Questo perché per accedere alla porzione di striscia di terreno rappresentata dal subalterno 520 non poteva che attraversarsi il subalterno 521.
Né a diversa conclusione può giungersi per il solo fatto che le superfici dei subalterni oggetto di causa indicate nei rispettivi titoli di acquisto sono diverse e maggiori rispetto a quelle accertate sul posto dal CTU.
Tale maggiore superficie, infatti, non deve indurre a ritenere che i suddetti subalterni si estendano anche all'interno dell'area condominiale di parcheggio, come invece ipotizzato dal CTU in due delle tre ipotesi da egli avanzate avanzate.
Invero, se a suo tempo le parti avessero ritenuto la suddetta circostanza, non vi sarebbe stata alcuna necessità di costituire la servitù di passaggio sul subalterno 521, in quanto il subalterno 520 sarebbe stato accessibile direttamente dall'area condominiale. Al fine di superare il dislivello esistente tra i due fondi verosimilmente sarebbe stata quindi prevista la realizzazione di una scala per salire e scendere dal piazzale condominiale sito al piano seminterrato alla quota della striscia di terreno su cui insiste la siepe oggi in discussione (piano terreno),
All'opposto è anche da escludere che la superficie dei suddetti subalterni si estenda oltre il muretto di 80 cm di altezza che delimita l'adiacente area comunale destinata ad uso pubblico. Tale soluzione in effetti è stata prospettata dalla convenuta, la quale ritiene che la servitù di passo possa essere esercitata proprio sulla porzione esterna del subalterno 521, oltre il muretto, con conseguente necessità per raggiungere l'area dove si trova la siepe di scavalcare il muretto medesimo (alto 80 cm).
Al di là della scarsa comodità di tale soluzione, che appunto presuppone lo scavalco di un muretto, la tesi va ampiamente disattesa, perché come verificato dal CTU, a seguito di rilievo topografico, il confine tra la striscia di terreno che integra i subalterni oggetto di causa e l'area comunale in effetti coincide con il muretto alto 80 cm che delimita le due aree.
In conclusione, va escluso che i subalterni oggetto di causa si estendano oltre l'area delimitata dal muretto con conseguente impossibilità di esercizio del passo utilizzando la striscia di terreno immediatamente adiacente.
Irrilevante è poi che l'accesso al subalterno 520 possa di fatto avvenire con le modalità suddetta anche percorrendo l'area adiacente ad uso pubblico.
5 Così ragionando infatti si andrebbe di fatto ad invalidare le stesse clausole contrattuali che hanno previsto la costituzione della servitù.
D'altra parte, nella fattispecie non viene in rilievo alcuna eventuale estinzione della servitù per non uso ultraventennale e quindi per prescrizione, questione peraltro non sollevata e che non può essere rilevata d'ufficio stante il divieto di cui all'articolo 2938 del codice civile.
Ne segue che l'accesso sulla striscia di terreno corrispondente al subalterno 520 non può che avvenire attraversando per tutta la sua lunghezza il subalterno 521, cui si accede agevolmente percorrendo la scala condominiale che porta all'area condominiale di parcheggio.
Il percorso va identificato in quello adiacente la ringhiera in ferro che è stata posta sulla sommità del muro a retta in cemento armato.
Questo giudice è ben consapevole che, riportando sul terreno le superfici dei vari subalterni così come indicate nei rispettivi titoli di acquisto, l'area dei subalterni non sarebbe limitata a quella che oggi è la striscia di terreno delimitata da una parte dal muretto di 80 cm e dall'altra dal muro a retta in cemento armato, ma occuperebbe anche una parte dell'attuale piazzale di parcheggio posto al piano sottostante.
In effetti come evidenzia il CTU vi è contrasto tra le risultanze dei rispettivi titoli di acquisto, nella parte in cui indicano le dimensioni dei vari subalterni, e l'effettivo stato dei luoghi.
La conclusione è che, diversamente da quanto scritto nella compravendita, la superficie dei rispettivi subalterni è di circa 10 m² ciascuno, essendo chiaramente erronea, e quindi improduttiva di effetti, la diversa e maggiore superficie contenuta nei rispettivi atti di compravendita.
Si ripete, se i subalterni, così come risultanti dalla planimetria allegata agli atti di compravendita fossero da posizionare sul terreno ricomprendendo anche una parte dell'area condominiale adibita a parcheggio autoveicoli, la costituzione della servitù sarebbe stata sostanzialmente inutile, vuoi perché
l'accesso al subalterno 520, nella parte bassa (piano seminterrato), ben avrebbe potuto avvenire attraversando l'area condominiale, vuoi per la mancanza di una scala per l'accesso alla parte alta del subalterno 520, cioè a quella dove si trova la striscia di terreno oggi con la siepe.
Alla luce di quanto sopra va accolta la domanda attorea, perché le piante a suo tempo messe a dimora sono negli anni cresciute in modo tale da impedire l'esercizio del passo e ciò malgrado che la convenuta abbia nel corso del 2023 sottoposto la porzione di siepe di sua competenza a potatura.
Tale operazione ha senz'altro migliorato la situazione, come si evince dalle effigi fotografiche in atti, ma non ha reso comunque possibile un comodo passaggio a piedi nello spazio rimanente tra la ringhiera in ferro e la siepe stessa.
6 Al fine di ripristinare il passo dovrà quindi procedersi, se non alla totale estirpazione della siepe messa a dimora sul subalterno 521, a un opportuno lavoro di potatura, in modo tale cioè da assicurare l'esistenza di uno spazio residuo di almeno 60 cm tra il lato della siepe che guarda l'edificio e il corrimano in acciaio posto sulla sommità del muro a retta in cemento armato.
Circa le modalità di esercizio del passo va, quindi, condivisa la prima delle tre ipotesi indicate dal ctu in sede di conclusioni, disattendendo per le ragioni dette le altre, che invece postulano l'estensione del subalterno 520 sul sottostante resede condominiale.
2) La richiesta di cessazione delle molestie
Segue da quanto sopra l'accoglimento anche della presente domanda accessoria nel senso sopraindicato.
3) spese di lite
Le spese di lite vengono regolate facendo applicazione di quanto disposto dall'art. 91 c.p.c. e liquidate come specificato nel dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 e ss. mm. (Scaglione 0 - 1.100/00, come da dichiarazione attorea in calce all'atto di citazione).
In considerazione della complessità della controversia si giustifica liquidazione del compenso sopra i parametri medi.
Per le stesse ragioni le spese di CTU, liquidate come in atti, sono da porre a carico della convenuta la quale deve farsi carico anche delle spese di CTP nei limiti di cui al dispositivo,


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze in composizione monocratica, Seconda Sezione Civile, ogni altra domanda rigettata e/o assorbita, definitivamente pronunciando così provvede:
1) ACCERTA l'esistenza di servitù di passo in favore del fondo dominante identificato al NCEU del
Comune di Firenze al foglio 7 particella 617 sub. 520 categoria F/1, mq 20 (in realtà mq 10 circa) privo di rendita di proprietà dei Sigg.ri e , su fondo servente Parte_1 Parte_2 identificato al NCEU del Comune di Firenze al foglio 7 particella 617 in porzione dell'attuale subalterno 523, porzione da individuarsi nell'ex subalterno 521 sempre al foglio 7 particella 617, attualmente di proprietà di;
Controparte_1
2) CONDANNA a rimuovere ciò che attualmente ostacola il passaggio come meglio Controparte_1
indicato in parte motiva;

3) CONDANNA a rifondere agli attori le spese di lite liquidate in Euro 200/00 per Controparte_1
studio della controversia, Euro 200/00 per fase introduttiva, Euro 300/00 per fase istruttoria, Euro
300/00 per fase decisionale, € 200,00 per la mediazione, oltre rimborso forfettario 15%, Cpa ed Iva di legge ed esborsi di € 170,00.
7 4) CONDANNA a rifondere attori le spese di CTP nella misura ritenuta congrua di € Controparte_1
1.500,00 omnia;

5) PONE le spese di CTU liquidate come in atti definitivamente a carico di parte convenuta.
Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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