REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Luca Venditto, all'esito dell'udienza del 27/03/2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127- ter c.p.c., ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-quinquies, secondo comma, c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3432 R.G. Cont. dell'anno 2021
TRA
- C.F. , elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Piazza Giacomo Matteotti n.

5 - Marino (RM) presso lo studio degli avv.ti Damiano
MERETA, Alberto CAMPEGIANI e Matteo CAMPEGIANI, dai quali è rappresentato e difeso, giusta procura apposta in calce all'atto di citazione;

PARTE ATTRICE
E
- C.F. elettivamente Controparte_1 C.F._2
domiciliato in via Montesanto n. 46 - Latina presso lo studio dell'avv. Stefano
REALI, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
OGGETTO: azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. - riconvenzionale di usucapione di beni immobili.
1

CONCLUSIONI: per parte attrice (comparsa conclusionale del 17/02/2025):
“Nel merito, si chiede l'accoglimento delle domande precisate in citazione e nelle memorie ex art. 183 co. 6 n. 1 e n. 2 c.p.c. nonché di seguito formulate: (a) rigettare la richiesta di sospensione del giudizio ex art. 295 c.p.c. avanzata dal convenuto per insussistenza dei presupposti;
(b) dare atto che è proprietario dei Parte_1
terreni siti in Latina, località Torre Astura, distinti al Catasto Terreni al foglio 44 particella 85 e particella 71, meglio descritti in citazione, e quindi accertare e dichiarare che detiene detti immobili senza alcun titolo e quindi Controparte_1
abusivamente; in ragione di ciò, dichiarare improcedibile e/o inammissibile e/o comunque rigettare la domanda riconvenzionale proposta da tesa Controparte_1
all'accertamento dell'acquisto della proprietà dei predetti terreni in forza della scrittura privata del 09/02/1984, per invalidità e inopponibilità di tale atto nei confronti del sig. e dei di lui danti causa, in ragione del Parte_1
disconoscimento operato ai sensi dell'art. 214 co. 2 c.p.c., nonché rigettare la domanda/eccezione di usucapione per carenza dei presupposti di legge e infondatezza;
(c) per l'effetto di quanto precede, condannare al Controparte_1
rilascio immediato dei terreni siti in Latina, località Torre Astura, distinti al Catasto
Terreni al foglio 44 particella 85 e particella 71, meglio descritti in citazione, liberi da persone, cose e opere illegittimamente poste e/o realizzate, manlevando il sig.
da qualsivoglia responsabilità derivante dalle attività compiute dal Parte_1
convenuto e per ogni danno dallo stesso cagionato in dipendenza dell'illegittima occupazione dei terreni;
condannare inoltre , con decorrenza dalla Controparte_1
pubblicazione dell'emananda sentenza, al pagamento di una somma di denaro equitativamente determinata per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento di rilascio dei terreni oggetto di causa, ai sensi dell'art. 614 bis co. 1
c.p.c.; (d) condannare inoltre al risarcimento del danno subito da Controparte_1
per l'occupazione senza titolo dei terreni per cui è causa in misura Parte_1 pari a € 15.000,00, come da valutazione catastale o nella diversa misura ritenuta equa e di giustizia secondo apposita valutazione del Giudice, previa consulenza tecnica d'ufficio; (e) infine, condannare al rimborso delle spese e Controparte_1
dei compensi di difesa sostenuti dall'attore, oltre spese generali, oneri fiscali e previdenziali come per legge”;
2 per parte convenuta (comparsa conclusionale del 14/02/2025): “Conclude
Perché il Tribunale: - ritenuta infondata la domanda di rivendicazione dei terreni esercitata dall'attore ai sensi dell'art. 948 c.c., la rigetti, e per l'effetto Parte_1
rigetti la domanda di rilascio dei medesimi;
in via riconvenzionale - accerti, ai sensi dell'art. 1158 c.c., che ha il possesso pacifico, pubblico, Controparte_1
ininterrotto ed ultra ventennale dei terreni per cui è causa - siti in Latina, località
Torre Astura, distinti in Catasto Terreni del Comune di Latina al foglio 44, particella
85 (seminativo si classe 2, are 15,33, r.d. € 22,54, r.a. € 14,44,) e particella 71 (prato di classe 1, are 2,10, r.a. € 0,38) - possesso caratterizzato dall'animo di tenere la cosa come propria, e pertanto emetta sentenza dichiarativa che ne confermi
l'acquistato della proprietà a titolo originario per usucapione disponendone la trascrizione presso l'Agenzia del Territorio;
- rigetti la domanda di risarcimento del danno;
- Condanni l'attore al pagamento delle spese di lite in favore Parte_1 del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato in data 14/06/2021, ha Parte_1
convenuto in giudizio al fine di sentir accertare e dichiarare la Controparte_1
piena proprietà dei terreni siti in Latina, località Torre Astura, censiti al Catasto al foglio 44, p.lla 71 e p.lla 85, detenuti senza alcun titolo dal convenuto e, per l'effetto, condannare lo stesso, ai sensi dell'art. 948 c.c., al rilascio immediato dei beni immobili, liberi da persone, cose e opere illegittimamente poste e realizzate nonché al risarcimento del danno da occupazione sine titulo in misura pari a € 15.000,00 o nella diversa misura ritenuta di giustizia.
A sostegno della domanda, parte attrice, premesso di essere proprietaria dei terreni come sopra identificati, ha dedotto che tali beni immobili le sarebbero pervenuti a seguito dell'accettazione della donazione eseguita da e CP_2
con atto del 24/07/2020 (rep. n. 9323 - racc. n. 7574), a rogito del CP_3
Notaio , trascritto nei registri immobiliari di Latina il 30/07/2020 (reg. Persona_1
gen. n. 14878 - reg. part. n. 10584); che tali terreni sono stati originariamente acquistati da (nonno Persona_2
dell'attore e padre dei donanti) in forza di una compravendita conclusa con la Nuova
3 Immobiliare Torre Astura S.r.l. (N.I.T.A.) a mezzo scrittura privata autenticata e trascritta nei registri immobiliari di Roma 3 il 07/03/1967 (reg. gen. n. 20386 - reg. part. n. 13339); che successivamente i medesimi beni di cui si discute sono pervenuti a
[...]
e (danti causa dell'attore) a seguito di accettazione di eredità CP_2 CP_3
di (fratello dei danti causa dell'attore), con atto del 13/11/2018 a Persona_3
rogito del Notaio (rep. n. 6888 - racc. n. 5552). Persona_1
Sulla scorta di tali premesse, l'attore ha proposto azione di rivendicazione di cui all'art. 948 c.c. al fine di conseguire il possesso materiale dei terreni sopra descritti, occupati sine titulo da e da quest'ultimo utilizzati come Controparte_1
rimessa per imbarcazioni, destinazione non consentita dalla natura dei beni, dallo strumento urbanistico vigente e dal regolamento del che Parte_2
vieta lo svolgimento di attività commerciali sui lotti del , che risulterebbe in Parte_2
violazione anche degli artt. 423 e 452 c.p..
Ha altresì rilevato parte attrice che il gli ha intimato di rimuovere le Parte_2
imbarcazioni ivi custodite e lo ha diffidato dall'accensione di fuochi, attività in realtà ascrivibili al convenuto che detiene illegittimamente il bene.
Dedotta l'inoppugnabilità dei propri titoli di acquisto dei terreni occupati dal convenuto e l'illegittimità del possesso dello stesso, ha agito ai fini del Parte_1
rilascio dell'immobile e del conseguente risarcimento del danno da occupazione sine titulo.
Sulla scorta di tali considerazioni nel merito, l'attore ha chiesto che fosse disposto in via immediata il sequestro ai sensi dell'art. 670, n. 1, c.p.c. dei terreni oggetto di causa.

1.1 Con atto depositato telematicamente in data 25/10/2021 si è costituito in giudizio , il quale ha confermato la proprietà in capo a Controparte_1 Persona_2
(nonno dell'attore e padre dei danti causa dell'attore) dei terreni per cui è causa (oggi censiti al CT del Comune di Latina al foglio 44, p.lle 71 e 85), rilevando, tuttavia, che tali beni sono stati ad esso venduti dallo stesso , con scrittura privata del Persona_2
09/02/1984, il quale lo ha immesso nel possesso dei beni. Condizione che, dall'epoca, sarebbe rimasta immutata.
4 Il convenuto ha altresì rilevato che, perfezionata la vendita, le parti dell'accordo si erano accordate per dare alla scrittura privata una forma che ne consentisse la trascrizione, mediante autenticazione delle firme o redazione di atto pubblico;
che, deceduto l'alienante in data 20/07/1988, con Persona_2
raccomandate del 22/12/2005 e del 19/01/2006, rimaste privo di riscontro, ha invitato gli eredi dello stesso a formalizzare l'atto di vendita;
che in data 30/04/2015 gli è stato notificato preavviso di rilascio del lotto di terreno, fondato su ordinanza di convalida di sfratto per morosità resa nel procedimento R.G. n. 269/2015; che, proposta opposizione tardiva alla convalida di sfratto per morosità, l'intestato
Tribunale, con sentenza n. 2503/2016 ha accolto l'opposizione e revocato l'ordinanza di convalida di sfratto;
che con atto notificato il 09/12/2016, ha CP_2
proposto appello avverso la suindicata sentenza, giudizio pendente e prospettato dal convenuto come pregiudiziale, il quale ha richiesto anche la sospensione del processo ai sensi dell'art. 295 c.p.c..
Dedotta la mancata titolarità del diritto di proprietà in capo all'attore, che avrebbe acquistato a non domino il terreno per cui è causa (non essendo i donanti i proprietari dell'immobile alienato dal loro padre, , a Persona_2 Controparte_1
con la citata scrittura privata del 09/02/1984), parte convenuta ha chiesto il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'acquisto del diritto di proprietà in forza della scrittura privata del 09/02/1984, disponendo la relativa trascrizione, nonché, dedotto il possesso pacifico, pubblico, ininterrotto e ultra ventennale, l'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione del terreno oggetto di rivendica.

1.2 All'esito dell'udienza del 16/11/2021, tenutasi nel giudizio nelle forme previste dall'art. 221, comma 4, del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, ratione temporis vigente, rilevato d'ufficio il mancato esperimento del procedimento di mediazione, che costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale in materia di diritti reali, il giudice ha assegnato alle parti termine di gg. 15 per la presentazione della domanda di mediazione.
Dato atto dell'esito negativo della procedura di mediazione, all'udienza del
21/03/2022, il g.i. ha autorizzato parte convenuta a depositare l'originale della
5 scrittura privata esibita in originale e datata 9/2/1984, disposto la custodia in cassaforte della stessa a cura della cancelleria nonché, sull'istanza formulata dalle parti, assegnati i termini di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c..
Con ordinanza del 16/05/2022, ritenuti non sussistenti il fumus bonis iuris e il periculum in mora, è stata rigettata la domanda cautelare di sequestro giudiziario.
Con ordinanza del 16/11/2022 il g.i. ha ammesso la prova per testi articolata da parte convenuta e la documentazione tempestivamente allegata dall'attore nei termini delle preclusioni istruttorie, respingendo, invece, la prova contraria articolata dalla parte attrice nella memoria ex art. 183, sesto comma, n. 3), c.p.c..
Istruita la causa mediante l'espletamento della prova orale ammessa, è stata fissata l'udienza per la precisazione delle conclusioni.
Con ordinanza del 19/12/2024, accolta la richiesta di parte attrice concernente la decisione della causa ai sensi dell'art. 281-quinquies, secondo comma, c.p.c., sono stati assegnati alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. (ante riforma ex d.lgs. n.
149/2022) per lo scambio delle sole comparse conclusionali e fissata per la discussione l'udienza del 27/3/2025.

2. Preliminare all'esame del merito delle questioni sottoposte all'attenzione del tribunale, va richiamato e confermata la decisione, sulla ammissibilità delle prove orali dedotte da parte attrice, assunta dal giudice istruttore con ordinanza del
16/11/2022 e di cui l'attore reitera la richiesta di revoca e modifica.
La prova contraria articolata da parte attrice nella terza memoria istruttoria è stata giudicata irrilevante ed inconferente dal g.i. nella richiamata ordinanza.
In realtà essa si prospetta altresì inammissibile sotto due profili.
Con i capitoli di prova contraria articolati nella predetta terza memoria istruttoria (depositata in data 9/6/2022), l'attore mira a dimostrare che Parte_1
(suo dante causa) abbia concesso in godimento al convenuto il terreno CP_2
oggetto di causa mediante l'instaurazione di un rapporto di comodato e che inoltre lo stesso avesse continuato ad atteggiarsi come proprietario del predetto CP_2
terreno.
Le circostanze non sono spate mai dedotte specificamente prima della predetta memoria;
ne consegue dunque l'inammissibilità già in termini di tardiva allegazione.
6 Sotto altro profilo va osservato che la prova contraria va identificata nella semplice (e sola) 'controprova' rispetto alle richieste probatorie e al deposito di documenti compiuto con la seconda memoria istruttoria della controparte;
pertanto, è già il secondo termine di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c. nel vecchio rito quello entro cui la parte interessata ha l'onere di richiedere la prova in relazione ai fatti allegati dalla controparte e definitivamente fissati nel thema decidendum, ai sensi dell'articolo 183, sesto comma, n. 1), c.p.c. (il principio, applicabile anche alla fattispecie qui in decisione è desumibile da Cass. civ. sez. I, 22/06/2018, n.16562).

3. Parte attrice ha agito in rivendica, ponendo a fondamento della propria pretesa la titolarità del diritto di proprietà di terreni siti in Latina, località Torre
Astura, censiti al Catasto al foglio 44, p.lla 71 e p.lla 85, allo stesso pervenuti in virtù di atto di donazione di e del 24/07/2020 (rep. n. 9323 - CP_2 CP_3
racc. n. 7574), a rogito del Notaio . Persona_1

3.1. Ai fini della disamina del merito della domanda attorea, occorre preliminarmente osservare che parte attrice ha correttamente qualificato la domanda in termini di azione di rivendicazione, stante la richiesta di accertamento del diritto di proprietà e rilascio dei beni immobili come sopra individuati asseritamente occupati sine titulo dal convenuto.
Deve essere, in generale, rimarcata la differenza tra l'azione reale di rivendica e quella personale di restituzione, con conseguente differenziazione dell'onere della prova a carico di chi agisce con l'una o l'altra delle azioni.
Si può affermare che, in tema di azioni a difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico, ovverosia il recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi.
Ed invero, con la prima azione, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà.
Ne deriva che la prova dell'azione di rivendicazione della proprietà è molto rigorosa.
7 Viceversa, con l'azione di restituzione, avente natura personale, colui che agisce in giudizio mira solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, sì da potersi limitare alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di quest'ultimo per qualsiasi causa.
Si è posto il problema se a fondamento dell'azione personale di restituzione del bene - per la quale l'onere probatorio a carico di chi agisce è certamente meno gravoso - sia possibile allegare l'insussistenza ab origine di qualsiasi titolo (come ritenuto da una parte della giurisprudenza).
La questione, unitamente ad altre, è stata risolta dalla nota pronuncia a sezioni unite della Cassazione n. 7305 del 2014.
È stato affermato che “l'azione diretta ad ottenere la consegna o il rilascio del bene nei confronti di chi ne dispone di fatto, in assenza anche originaria di ogni titolo, deve essere qualificata come azione di rivendicazione e non di restituzione.
L'azione personale di restituzione non può surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna venga chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo. In questo caso, infatti, la domanda è da qualificarsi come di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica.
Non è azione di restituzione ma di rivendicazione quella con cui l'attore chieda di dichiarare abusiva ed illegittima l'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni da essa derivanti, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato la consegna della cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto”
(Cass. civile, sez. un., 28/03/2014, n. 7305).
Pertanto, tenuto, peraltro, conto della causa petendi ed del petitum della domanda effettivamente proposta, in conformità al principio di diritto richiamato,
l'attore ha correttamente qualificato la domanda in termini di azione di rivendicazione.
8 3.2. Pare opportuno richiamare i seguenti principi che fondano l'esercizio dell'azione di rivendicazione in tema di proprietà e azioni a tutela della stessa.
L'azione di rivendicazione, come già osservato, è l'azione di carattere reale mediante la quale il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene, a prescindere dalla sussistenza di un'obbligazione restitutoria in capo al possessore od al detentore.
Essa ha finalità reintegratoria, diretta ad ottenere la condanna al rilascio della cosa sulla quale sia accertato il diritto di proprietà dell'attore, e la legittimazione attiva spetta a chi assume di essere proprietario del bene senza trovarsi nel possesso della res.
La questione della prova rappresenta il capitolo cruciale delle trattazioni sulla rivendicazione, oltre che il maggiore scoglio nella proposizione dell'azione.
Il rivendicante che fonda la propria domanda sul diritto di proprietà è tenuto, in conformità dell'ordinaria ripartizione dell'onere della prova, a dimostrare di esserne titolare.
Secondo la tradizione romanistica la prova deve rivestire carattere assoluto con la dimostrazione quindi, nel caso di acquisto derivativo, anche della proprietà in capo al dante causa e così via di seguito fino alla dimostrazione di un acquisto a titolo originario o dell'usucapione secondo il noto schema della probatio diabolica di epoca romana.
Nel nostro ordinamento, a differenza di altri di analoga matrice, la giurisprudenza e la dottrina prevalenti hanno continuato a dichiararsi fedeli alla più rigorosa tradizione romanistica richiedendo la prova della effettiva proprietà dell'attore.
Affermazioni nel senso che «l'attore ha l'onere di provare il suo diritto di proprietà anche se il convenuto non vanti di avere su di essa (= cosa) un proprio diritto» e che neppure se il convenuto abbia invocato «un proprio diritto sulla cosa e la sua prova sia fallita vien meno l'onere dell'attore di provare il diritto dominicale» e che la prova dev'essere fornita «risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino ad un acquisto a titolo originario, o dimostrando che l'attore stesso o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo» sono fra le più ricorrenti.
9 Di analogo tenore sono le proposizioni della prevalente dottrina che nega l'esistenza nel nostro sistema di un'azione basata sulla dimostrazione di un titolo prevalente o migliore in quanto essa tutelerebbe «non il diritto di proprietà ma il diritto di possedere» aggiungendo che la prova dev'essere positiva non essendo sufficiente che l'attore dimostri la mancanza di proprietà del convenuto o di avere un titolo a proprio favore più forte di quello che vanta il convenuto.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato che: L'azione di rivendicazione, con cui si aspira ad una pronuncia giudiziale che dichiari la proprietà rispetto ad un bene, impone all'attore di provare il proprio titolo, cosa che può fare dando prova di un acquisto a titolo originario, eventualmente risalendo al titolo originario dei propri danti causa, o mediante prova del possesso continuato del bene conforme al titolo protratto per il tempo necessario all'usucapione del bene (Cass. civ., sez. II,
19/03/2021, n. 7883).
Il fondamento di tale assunto sta nel fatto che la domanda di rivendica, tendendo al riconoscimento del diritto di proprietà ed al conseguimento del possesso sottrattogli contro la sua volontà, esige la prova della proprietà della cosa da parte dell'attore e la prova del possesso di essa da parte del convenuto.
Tale prova della proprietà si dà mediante dimostrazione della titolarità del diritto, e quindi in via alternativa o mediante la prova di un acquisto a titolo originario, eventualmente risalendo al titolo originario dei propri danti causa, o mediante prova del possesso continuato del bene conforme al titolo, da parte del proprietario ed eventualmente dei suoi danti causa, protratto per il tempo necessario all'usucapione del bene.
Discende da quanto sopra che particolarmente rigorosa e puntuale dev'essere l'allegazione della documentazione posta a sostegno della dedotta titolarità del bene rivendicato.
Si legge costantemente nella giurisprudenza di legittimità che in tema di azione di rivendicazione, ai fini della 'probatio diabolica' gravante sull'attore,
(questi è) tenuto a provare la proprietà risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino all'acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell'usucapione (che egli stesso o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene
10 per il tempo necessario ad usucapirlo) (Cass. civ., 10/09/2018, (ord.) n. 21940; Cass. civ., sez. II, 21/11/1997, n. 11605).
L'attore deve, dunque, fornire la prova «rigorosa» della proprietà, dimostrando un titolo di acquisto originario o, nel caso di titolo derivativo, risalendo fino al dante causa che abbia acquistato a titolo originario, senza che alcun onere gravi sul convenuto, il quale può trincerarsi sul commodum possessionis, limitandosi ad eccepire il principio possideo quia possidio.
L'acquisto a titolo derivativo (il contratto o la successione ereditaria, che viene in rilievo nel caso di specie,) è indice soltanto dell'esistenza di un atto di trasmissione del diritto di cui era titolare il dante causa.
Poiché secondo l'antico brocardo nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habeat, il rivendicante che esibisce un titolo derivativo non dimostra di essere effettivamente proprietario, ma solo di avere ricevuto la legittimazione a possedere che era vantata dal suo predecessore.
Ed è in ciò che si riscontra la ragion d'essere dell'onere probatorio gravante sull'attore, il quale deve risalire ad un acquisto a titolo originario ovvero dimostrare di avere posseduto (direttamente o sommando il proprio possesso a quello dei suoi predecessori per effetto dell'accessione o successione del possesso ex art. 1146 c.c.) per il tempo necessario al compimento dell'usucapione (cfr. parte motiva Cass. civ.,
Sez. II, 19/10/2021, n. 28865, ricognitiva di un orientamento giurisprudenziale consolidato).
La prima indagine da compiere concerne l'esistenza, la validità e la rilevanza del titolo dedotto dall'attore a fondamento della sua pretesa.
Tale accertamento prescinde da qualsiasi eccezione del convenuto, giacché la dimostrazione del titolo, investendo uno degli elementi costitutivi della domanda, deve essere fornita dall'attore.
In difetto di tale prova la domanda va rigettata, anche laddove il convenuto si sia limitato ad affermare, senza offrirne concreta prova, l'esistenza di un proprio diritto di proprietà prevalente su quello dedotto dall'attore in rivendica (cfr. parte motiva, Cass. civ., sez. II, 12/10/2022, n. 29848).
11 A ciò si aggiunga che l'eventuale domanda o eccezione di usucapione da parte del convenuto non implica un automatico riconoscimento del diritto di proprietà in capo al rivendicante.
Invero, la proposizione della domanda, o eccezione, di usucapione, infatti, comporta l'affievolimento della cd. probatio diabolica che grava sull'attore in rivendicazione soltanto quando il convenuto, che agisce o eccepisce in via riconvenzionale l'usucapione del bene controverso, non disconosca l'originaria provenienza del fondo controverso dallo stesso avente causa della parte che ha agito in rivendicazione. Infatti il rigore della regola secondo cui chi agisce in rivendicazione deve provare la sussistenza del proprio diritto di proprietà o di altro diritto reale sul bene anche attraverso i propri danti causa, fino a risalire ad un acquisto a titolo originario o dimostrando il compimento dell'usucapione, non riceve attenuazione per il fatto che la controparte proponga domanda riconvenzionale ovvero eccezione di usucapione, in quanto chi è convenuto nel giudizio di rivendicazione non ha l'onere di fornire alcuna prova, potendo avvalersi del principio possideo quia possideo, anche nel caso in cui opponga un proprio diritto di dominio sulla cosa rivendicata, dal momento che tale difesa non implica alcuna rinuncia alla più vantaggiosa) posizione di possessore (Cass. civ., sez. II,
12/10/2022, n. 29848).
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, essendo l'usucapione un titolo d'acquisto a carattere originario, la sua invocazione, in termini di domanda o di eccezione, da parte del convenuto con l'azione di rivendicazione, non suppone, di per sé, alcun riconoscimento idoneo ad attenuare il rigore dell'onere probatorio a carico del rivendicante, il quale, anche in caso di mancato raggiungimento della prova dell'usucapione, non è esonerato dal dover provare il proprio diritto, risalendo, se del caso, attraverso i propri danti causa fino ad un acquisto a titolo originario o dimostrando che egli stesso o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo. Il rigore probatorio rimane, tuttavia, attenuato quando il convenuto, nell'opporre l'usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l'appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti causa all'epoca in cui assume di avere iniziato a possedere. Per contro, la mera deduzione,
12 da parte del convenuto, di un acquisto per usucapione il cui dies a quo sia successivo al titolo del rivendicante o di uno dei suoi danti causa, disgiunta dal riconoscimento
o dalla mancata contestazione della precedente appartenenza, non comporta alcuna attenuazione del rigore probatorio a carico dell'attore, che a maggior ragione rimane invariato qualora il convenuto si dichiari proprietario per usucapione in forza di un possesso remoto rispetto ai titoli vantati dall'attore” (Cass. civ.,sez. II,
19/10/2021 n. 28865).
Tale rigore probatorio trova, dunque, una deroga nell'ammissione del convenuto, quando l'acquisto della proprietà sia un fatto pacifico fra le parti o il convenuto si affermi avente causa dello stesso autore da cui l'attore deriva il suo diritto, o quando si riconosca che il dante causa è comune o il convenuto riconosca la proprietà in capo ad alcuno dei danti causa dell'attore (cfr. parte motiva Cass. Civ.
Sez. II, 19/10/2021, n. 28865)
Del resto è principio acquisito nella giurisprudenza di legittimità che, anche in caso di azione di rivendica, la intensità e la estensione della prova a carico dell'attore devono stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola controversia, cosicché il criterio di massima secondo cui l'attore deve fornire la prova rigorosa della proprietà sua e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per la usucapione, può subire opportuni temperamenti secondo la linea difensiva adottata dal convenuto (Cass. n 305/1964; n. 1873/1985; n. 6592/1986; n. 8394/1990) (Cass. civ. sez. VI, 19/01/2022, (ord.) n.1569).
Si tratta di un limite logico all'onere della prova, che deve essere sempre valutato in relazione alle pretese delle parti. (Cass. civ. sez. II, 19/10/2021, n.28865).
L'onere della prova che grava sull'attore si attenua, dunque, nel caso in cui l'originaria appartenenza del bene rivendicato ad un comune dante causa non sia contestata dal convenuto non contesti.
Pertanto, in tale ipotesi, chi agisce in rivendica non ha l'onere di provare il diritto dei suoi autori sino ad un acquisto a titolo originario, ma solo che il bene abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto e di quello dei suoi danti causa, sino al proprietario comune autore tra i contendenti.
13 La ratio a ciò sottesa risiede nella “contraddizione che nol consente” di negare la titolarità del rivendicante comune alla controparte (Cass. civ., sez. II,
21/03/2024, n. 7539 in motivazione).
Invero, qualora il titolo di uno dei danti causa dell'attore sia riconosciuto come valido ed efficace dal convenuto in rivendica, sarebbe inutile risalire ad un acquisto a titolo originario.
A ciò si aggiunga che l'attenuazione della regola probatoria dovuta alla comunanza del dante causa non costituisce oggetto d'una eccezione in senso stretto, bensì conseguenza della corretta interpretazione della regola iuris cui il giudice è tenuto.
Va, a tal proposito, richiamato il principio di diritto, correlato al configurarsi del predetto onere nel caso in cui vi sia comunanza di dante causa, alla stregua del quale: “ove ricorra l'ipotesi della comunanza del dante causa, che, secondo il diritto vivente, attenua la 'probatio diabolica', compete al giudice, sulla base delle evidenze probatorie di causa, trarne la conseguenza in ordine al soddisfacimento dell'onere della prova. La verifica di una tale ipotesi non è, pertanto, dipendente da eccezione, costituendo invece applicazione della corretta regola 'iuris', che compete al giudicante;
di conseguenza, il rivendicante, che ne assuma la sussistenza, ignorata dal giudice, non introduce, con il gravame, un tema nuovo” (Cass. civ., sez. II,
21/03/2024, n. 7539).

3.3 Nel caso di specie, il convenuto, nel costituirsi in giudizio ha riscostruito cronologicamente la vicenda relativa ai beni per cui è causa, confermando la provenienza del bene in contestazione da un comune dante causa, Persona_2
(nonno dell'attore e padre dei donanti e ). CP_2 CP_3
L'attore ha dedotto di essere divenuto proprietario dei beni per cui è causa in virtù di atto di donazione in suo favore da e in data CP_2 CP_3
24/07/2020 (rep. n. 9323 - racc. n. 7574), ai rogiti del notaio , trascritto al Persona_1
numero 14878 di registro generale e al numero 10584 di registro particolare, danti causa ai quali i beni sarebbero pervenuti a seguito di accettazione di eredità di
[...]
e, dapprima, a seguito di accettazione di eredità di , che ha Per_3 Persona_2
acquistato il bene con atto di compravendita conclusa con la Nuova Immobiliare
14 Torre Astura S.r.l. del 07/03/1967 (scrittura privata autenticata trascritta al numero
20386 di registro generale e al numero 10584 di registro particolare).
Il convenuto, al fine di contrastare l'azione di rivendica esperita da parte attrice, ha addotto di aver acquistato i beni oggetto del presente giudizio da Per_2
con scrittura privata del 09/02/1984.
[...]
Ha, dunque, allegato documenti che consentono di risalire, anche per la sua posizione, a . Persona_2
Non sussisterebbe, pertanto, in applicazione dei principi di diritto richiamati, alcun conflitto in ordine all'anteriore appartenenza del bene, ma solo rispetto all'attualità; si potrebbe dunque affermare che, nel caso di specie, si verte in una situazione di fatto che consente l'attenuazione dell'onere probatorio peculiare dell'azione di rivendicazione.
Nell'ipotesi in cui il convenuto non contesti l'originaria appartenenza del bene conteso ad un comune dante causa, come già osservato, colui che agisce in rivendica non ha l'onere di provare il diritto dei suoi autori sino ad un acquisto a titolo originario, ma solo che il bene abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto e di quello dei suoi danti causa, sino al proprietario comune autore tra i contendenti
(Cass. civ., sez. II, 21/03/2024, n. 7539; Cass. civ., sez. II, 12/10/2022, n. 29848).
Va osservato come, nel caso di specie, parte attrice abbia versato in atti la donazione del 24/07/2020 (doc. 1 allegato all'atto di citazione), quale atto di acquisto più vicino nel tempo, nonché la scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Pers avente ad oggetto l'acquisto dei beni immobili tra e Nuova Persona_2
Immobiliare Torre Astura del 06/02/1967 (doc. allegato alle note del 15/09/2021).
Risulta altresì in atti una certificazione notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
A tal proposito, è opportuno rilevare che, in relazione ai titoli di provenienza, si fa riferimento a denunce di successione trascritte in data 16/06/2020.
La denuncia di successione - avente, di per sé, efficacia a soli fini fiscali e priva di rilevanza civilistica se non di tipo indiziario - è, tuttavia, inidonea a fornire la prova del diritto di proprietà di un determinato bene, così come, per converso, la mancata indicazione in essa di un bene non consente di desumere automaticamente il difetto del relativo diritto di proprietà (Cass. civ., sez. II, 29/07/2004, n. 14395).
15 Sebbene dalla certificazione notarile prodotta dall'attore risulti che i beni immobili siano menzionati in tali atti, non può non rilevarsi che, nell'atto di accettazione dell'eredità di (rep. n. 6888 - racc. n. 5552) del Persona_3
13/11/2018, a rogito del notaio , da parte di e Persona_1 CP_2 CP_3
(danti causa dell'attore), non vi è riferimento alcuno ai beni immobili per cui è causa.
Invero, si legge (doc. 3 allegato all'atto di citazione): “ai fini della trascrizione del presente atto i comparenti dichiarano che nel compendio dell'eredità di sono compresi i seguenti immobili siti nel Comune di Aprilia (LT): Persona_3
- piena proprietà di porzione di fabbricato censito nel Catasto Fabbricati di detto
Comune al foglio 68 (sessantotto), particella 489, sub 9 (nove), categoria C/2; nel
Comune di Colonna (RM): - piena proprietà di porzione di fabbricato censito nel
Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 3, particelle 932 sub 6, e particella 933
e 938, categoria A/7; - piena proprietà di porzione di fabbricato censito nel Catasto
Fabbricati di detto Comune al foglio tre, particella 932 sub 12 categoria C/6; nel
Comune di Frascati (RM): - piena proprietà di porzione di fabbricato censito nel
Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio MU particella 148 sub 3 categoria C/2;
- piena proprietà di porzione di fabbricato censito nel Catasto Fabbricati di detto
Comune al foglio MU particella 139 sub 501 categoria C/1; - piena proprietà di porzione di fabbricato censito nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio MU particella 148 sub 501 categoria C/1; - piena proprietà di porzione di fabbricato censito nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio MU particella 148 sub 4 categoria A/4; - piena proprietà di porzione di fabbricato censito nel Catasto
Fabbricati di detto Comune al foglio MU particella 148 sub 5 categoria A/4”.
I beni immobili per cui è causa sono siti in Latina, località Torre Astura, censiti al Catasto al foglio 44, p.lla 71 e p.lla 85.
Tale circostanza di fatto, unitamente a quella per cui le denunce di successione sono state tutte trascritte nello stesso giorno (16/06/2020, poco prima dell'atto di donazione in favore dell'odierno attore), ancorché riguardassero la successione ab intestato di soggetti deceduti nel 1988, nel 1990 e nel 2018, consente di dubitare della attendibilità dell'utile successione cronologica dei titoli di provenienza dedotti da parte attrice.
16 Ancorché risulti che i beni immobili siano inclusi nel titolo di acquisto dell'attore (atto di donazione del 2020), sulla scorta delle richiamate considerazioni, non può ritenersi assolto l'onere della prova (sia pure ritenuto attenuato) relativo al titolo di acquisto dei danti causa dell'odierno attore, sino al proprietario comune autore tra i contendenti ( ). Persona_2
L'assenza, dunque, di titoli idonei a dimostrare la proprietà del bene rivendicato, secondo gli stringenti oneri probatori richiamati, conduce a ritenere infondata la domanda di rivendica proposta dall'attore.

4. Parte convenuta, in via riconvenzionale, ha chiesto l'accertamento del suo diritto di proprietà pieno ed esclusivo sull'immobile per cui è causa per averlo acquistato a titolo derivativo da in forza di scrittura privata del Persona_2
09/02/1984, chiedendo anche di disporre la relativa trascrizione.

4.1. Si rende necessaria una premessa sulla rilevanza processuale di detta scrittura.
La scrittura privata del 09/02/1984, la cui copia è stata depositata unitamente alla comparsa di costituzione e risposta dal convenuto, è stata formalmente e tempestivamente disconosciuta dall'attore nella prima difesa utile.
Invero, nelle note scritte del 10/11/2021 relative alla prima udienza di comparizione del 16/11/2021 parte attrice ha dichiarato di non conoscere la sottoscrizione attribuita a . Persona_2
SC ribadito anche all'udienza del 21/03/2022.
Sul punto, si rileva che il disconoscimento di una scrittura privata ai sensi dell'art. 214 c.p.c., pur non richiedendo formule sacramentali o vincolate, deve comunque rivestire i caratteri della specificità e della determinatezza e non risolversi in espressioni di stile;
pertanto, la parte che intenda negare l'autenticità della propria sottoscrizione è tenuta a specificare, ove più siano i documenti prodotti e a quali di questi si riferisca. La relativa valutazione costituisce giudizio di fatto riservato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità (Cass. civ., Sez. II, 22/01/2018,
n. 1537).
Nel caso di specie, è indubbio, anche a fronte della richiesta di verificazione giudiziale avanzata da parte convenuta all'udienza del 21/03/2022, che vi sia stato un disconoscimento della scrittura in questione.
17 Va a questo punto osservato che, ai sensi dell'art. 2719 c.c., le copie fotografiche di scritture hanno la stessa efficacia probatoria delle originali, laddove la loro conformità all'originale sia attestata da pubblico ufficiale competente ovvero non sia stata espressamente disconosciuta.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente affermato che la norma di cui all'art. 2719 cod. civ. (che esige l'espresso disconoscimento della conformità con l'originale delle copie fotografiche, cui legittimamente vengono assimilate quelle fotostatiche) è applicabile tanto alla ipotesi di disconoscimento della conformità della copia al suo originale (che, pur tendente ad impedirne
l'attribuzione della stessa efficacia probatoria dell'originale, non impedisce al giudice di accertare tale conformità 'aliunde', anche tramite presunzioni), quanto a quella di disconoscimento della autenticità di scrittura o di sottoscrizione (che, invece, preclude definitivamente l'utilizzabilità del documento fotostatico come mezzo di prova, salva la produzione, da parte di chi ebbe a presentarlo ed intenda comunque avvalersene, del relativo originale, onde accertarne la genuinità all'esito della procedura di verificazione - non ammessa per le copie - di cui all'art. 216 cod. proc. civ.), (da ultimo Cass. 4461/02; Cass. 4476/09)” (Cass. civ. sez., VI-I,
13/06/2014, n.13425).
A fronte della contestazione della autenticità di una scrittura privata esibita in fotocopia in giudizio, la parte che intenda valersene deve produrre il documento originale, o indicare le ragioni per cui non ne sia in possesso, in modo da consentire alla controparte di valutare la reale natura della contraffazione e così di proporre la querela di falso, il cui giudizio di accertamento deve necessariamente svolgersi sull'originale (parte motiva Cass. civ. sez. III, 13/12/2018, n. 32219; conf. Cass. civ. sez. III, 30/09/2011, n. 19987).
Si afferma pacificamente in giurisprudenza che, a seguito del disconoscimento della fotocopia della scrittura privata, la parte che intende avvalersene è tenuta a produrre l'originale (e, in caso di ulteriore disconoscimento, a chiederne la verificazione), atteso che solo con l'originale si realizzano la diretta correlazione e
l'immanenza della personalità dell'autore della sottoscrizione, che giustificano la fede privilegiata che la legge assegna al documento medesimo, così da fondare una presunzione legale superabile dall'apparente sottoscrittore solo con l'esito
18 favorevole della querela di falso (Cass. civ. sez. I, 06/08/2015, n.16551), non potendo, invece che risultare inattendibile un esame grafico condotto su di una copia fotostatica, essendo questa inidonea a rendere percepibili segni grafici personalizzati ed oggettivi. […] ed invero, “solo se compiuta sul documento originale - in relazione al quale è configurabile l'accertamento dell'autenticità - la verificazione può utilmente condurre, in alternativa al riconoscimento, al risultato di attribuire la dichiarazione al suo apparente sottoscrittore” (Cass. civ., sez. VI, 29/09/2014, n.
20484).
Nel caso di specie, all'udienza del 21/03/2022 parte convenuta, a fronte del disconoscimento della scrittura privata proposto da parte attrice, ha formulato istanza di verificazione, e, contestualmente, depositato in giudizio l'originale della scrittura privata.
Parte attrice, tuttavia, né all'udienza del 21/03/2022, né nella prima difesa utile (prima memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.) ha disconosciuto l'originale della scrittura privata prodotta in giudizio e custodita in cassaforte.
L'attore nella memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1), c.p.c. ha sostenuto l'inopponibilità della scrittura privata non trascritta, “che ad ogni effetto di legge ha dichiarato di non conoscere la sottoscrizione attribuita al sig. (cfr note Persona_2
di trattazione scritta per l'udienza del 16/11/2021 e verbale dell'udienza del
21/03/2022)” (cfr. memoria del 20/4/2022).
L'attore ha, dunque, fatto riferimento al disconoscimento effettuato in relazione alla copia prodotta e non all'originale.
Il disconoscimento, ai sensi degli artt. 214 e 215, secondo comma, c.p.c., dell'autenticità della sottoscrizione di una scrittura privata, ammissibile anche relativamente a scrittura prodotta in copia fotostatica, non esime, qualora venga prodotto il documento originale, dall'onere di insistere nello stesso.
Tale assunto trova conferma nel principio di diritto alla stregua del quale “la parte che ha disconosciuto la sottoscrizione di una scrittura privata prodotta in copia fotostatica, ha l'onere di reiterare il disconoscimento con riferimento all'originale della scrittura medesima, successivamente acquisito in giudizio, per impedire che la predetta scrittura si abbia per riconosciuta in causa” (Cass. civ., sez. I, 06/08/2015,
n. 16551).
19 Ed ancora: “in caso di disconoscimento della sottoscrizione di scrittura privata prodotta in copia, la proposizione dell'istanza di verificazione non impedisce di far valere, dopo l'acquisizione in giudizio dell'originale del documento, il mancato rispetto dell'onere di reiterare il disconoscimento con riferimento all'originale, non potendosi configurare una rinuncia tacita ad eccepire una decadenza prima che questa si sia verificata. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che, in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo nel quale l'opponente aveva disconosciuto la copia del documento, aveva ritenuto fondata, indipendentemente dalla precedente istanza di verificazione, l'eccezione di decadenza sollevata dall'opposto con la memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. e, cioè, dopo la produzione, con la comparsa di costituzione, dell'originale della scrittura privata già disconosciuta in copia e la mancata reiterazione del disconoscimento entro la prima udienza di trattazione, momento in cui si era verificata la predetta decadenza) (Cass. civ., sez. III , 07/03/2022 , n. 7340).
Alla mancata reiterazione del disconoscimento del documento originale prodotto, come si evince dell'art. 215, primo comma n. 2, c.p.c., conseguirebbe il tacito riconoscimento della scrittura privata.
Tuttavia, va osservato come il riconoscimento tacito della scrittura privata sancito dall'art.215, primo comma, n.2 c.p.c., comporta la decadenza di natura sostanziale dalla facoltà di disconoscere la scrittura stessa, e come tale non opera
d'ufficio ma è rilevabile solo ad istanza di parte, non essendo posto in modo esplicito, né essendo desumibile dal sistema a tutela di un interesse generale (Cass.
Sez. 2, Sentenza n.6968 del 27/03/2006, Rv. 588463: Cass. Sez. L, Sentenza n.14475 del 19/06/2009, Rv. 608782) (Cass. civ., sez. VI, 23/07/2020, ord. n. 15676).
L'omesso assolvimento dell'onere di reiterazione del disconoscimento dell'originale postula, dunque, un'eccezione di parte che, nel caso di specie, non risulta formulata dal convenuto.
Ne consegue che, in assenza di istanza di verificazione (che, sebbene formulata all'udienza del 21/3/2022, risulta “rinunciata” nella memoria ex art. 183, sesto comma, primo termine, c.p.c., “non riteniamo necessario chiedere la verificazione della scrittura privata in quanto è sufficiente rilevare come la stessa non sia stata disconosciuta dal Sig. nel citato giudizio di opposizione CP_2
20 tardiva alla convalida di sfratto e quindi, costituisca prova dell'intervenuta vendita e del conseguente possesso del Sig. a far data quantomeno dal Controparte_1
09/02/1984 pur se la vendita stessa potrebbe considerarsi non opponibile, perché non trascritta, nei confronti del Sig. ”), la scrittura privata del 9/2/1984 non Parte_1
può ritenersi riconosciuta.
È d'altra parte noto (in relazione al dedotto riconoscimento della scrittura in altro giudizio) che il riconoscimento tacito della scrittura privata, secondo il modello previsto dall'articolo 215 del Cpc, opera esclusivamente nel processo in cui essa viene a realizzarsi, esaurendo i suoi effetti nell'ammissione della scrittura come mezzo di prova, con la conseguenza che la parte interessata, qualora, il documento sia prodotto in altro giudizio può legittimamente disconoscerlo, non operando al riguardo alcuna preclusione, diversamente dall'ipotesi in cui si sia provveduto all'accertamento specifico con valore di giudicato dell'autenticità della scrittura privata prodotta in precedente giudizio, che può però configurarsi solo attraverso il riconoscimento espresso della scrittura medesima, ovvero, mediante il giudizio di verificazione dell'autenticità della scrittura che sia stata ritualmente disconosciuta (Cass. civ., sez. II, 04/07/2018, n. 17469).

4.2. Posto quanto sopra, in relazione al merito della domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto si osserva quanto segue.
Va preliminarmente rilevato che l'art. 1350 c.c. individua tra gli atti che devono farsi per iscritto, a pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, che possono realizzarsi per il tramite di atto pubblico o scrittura privata.
La disciplina di cui all'art. 1350 consente, dunque, di ritenere la scrittura privata atto idoneo al trasferimento del diritto di proprietà.
Tuttavia, affinché detto trasferimento possa avere efficacia nei confronti dei terzi, è necessario che venga trascritto nei registri pubblici immobiliari, ciò che avviene necessariamente nei casi di scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale, obbligati alla trascrizione.
La giurisprudenza di legittimità, in materia, ha chiarito che colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi deve esperire l'azione di accertamento
21 giudiziale della autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652,
n. 3, ed ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c.c. presentandola in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c. (Cass. civ., sez.
II, 29/10/2020, n. 23945, analogamente Cass. civ., sez. I, 18/01/2018, n. 1190 e Cass. civ. Sez. II, 7711/2000, n. 14486)
Parte convenuta ha invocato la scrittura privata del 9/2/1984 quale preteso fondamento, in via piena ed esclusiva, del diritto di proprietà sull'immobile sopra indicato.
Tuttavia, non ha spiegato alcuna domanda di accertamento giudiziale della autenticità delle sottoscrizioni in vista della trascrizione, cosicché una siffatta domanda non può ritenersi implicitamente proposta, anche in relazione al fatto che andrebbe accertata la trascrivibilità della medesima scrittura in ragione del contenuto suo proprio.
Nella domanda, come formulata e articolata dal convenuto, emerge infatti la circostanza per cui esso sia nel possesso dell'immobile, in virtù di una scrittura privata, ma in assenza dell'esperimento di un accertamento giudiziale della autenticità delle sottoscrizioni, la scrittura privata difetta del requisito che consente la trascrizione nei registri immobiliari, e dunque, l'opponibilità a terzi.
Infatti, come già rilevato, la disposizione di cui all'art. 2657, co. 1, secondo cui la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, ha carattere tassativo.
Pertanto, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, l'unica via attraverso la quale l'interessato può conseguire la trascrizione è quella dell'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l'effetto dell'opponibilità della prima ai terzi. Peraltro, se la scrittura rechi due o più firme e queste, in quanto provenienti dalle parti contraenti, siano funzionali al raggiungimento dello scopo cui l'atto stesso è diretto, la domanda di accertamento giudiziale dell'autenticità della sottoscrizione deve estendersi a tutte le firme, ivi compresa quella della persona che propone la domanda ex art. 2652, n. 3
c.c. (Cass. civ. sez. I, 12/03/1996, n. 2033).
22 Ulteriormente chiarisce la giurisprudenza di legittimità che la sentenza di accoglimento della domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tale scrittura. Ne consegue che, in tale ipotesi, non può essere trascritta la pronuncia giudiziale, in quanto non rientrante in alcune delle fattispecie contenute nell'art. 2643 c.c., ma si può procedere alla trascrizione della scrittura privata ai sensi dell'art. 2657 c.c. (Cass. civ. sez. II, 25/09/2002, n. 13924; conf.
Cass. civ. Sez. II, 22/06/2011, n. 13695).
Si ha pertanto che l'accoglimento della domanda volta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà dell'immobile avvenuto mediante scrittura privata implica il presupposto accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni in calce alla scrittura privata. Domanda quest'ultima che non è stata spiegata dal convenuto e che, ove formulata, non sarebbe stata accolta atteso l'effetto del disconoscimento della medesima scrittura prodottosi nel presente giudizio e sopra illustrato.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda di parte convenuta, spiegata in via riconvenzionale, per come formulata, non può essere accolta.
5. , in via riconvenzionale, ha altresì agito ai fini Controparte_1
dell'accertamento e declaratoria dell'intervenuto acquisto per usucapione del bene immobile sito in Latina, località Torre Astura, censiti al Catasto al foglio 44, p.lla 71
e p.lla 85.
Tale domanda va esaminata in relazione alla sussistenza dei presupposti che, nell'interpretazione della giurisprudenza di legittimità, sono posti a fondamento della fattispecie di cui all'art. 1158 c.c..

5.1 Si ritiene preliminarmente che la domanda riconvenzionale per l'accertamento dell'avvenuto acquisto della proprietà in capo a ai Controparte_1
sensi dell'art. 1158 c.c. sia stata correttamente rivolta al legittimato passivo,
[...]
che risulta essere formalmente intestatario del bene in forza dell'atto di Pt_1
donazione del 24/7/2020.
Ed infatti la legittimazione passiva ad causam, rispetto alla domanda diretta all'accertamento dell'acquisto per usucapione della proprietà di un bene, va riconosciuta a chi contesti detta proprietà, vantando un diritto proprio, mentre ogni
23 questione sul fondamento della relativa pretesa attiene al merito, non alla legittimazione (Cass. civ., sez. II, 26/05/1990, n. 4907).

5.2 Per quanto attiene al merito della medesima domanda riconvenzionale, la stessa è infondata, atteso che non risultano integrati i presupposti che l'art. 1158 c.c. richiede ai fini dell'acquisto di proprietà per usucapione.
Come si desume dall'art. 1158 c.c., perché si abbia possesso ad usucapionem della proprietà di beni immobili o di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi,
è necessario un possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, esercitato con l' animus rem sibi habendi, vale a dire concretantesi in un potere che si manifesti in un'attività intenzionale del possessore corrispondente all'esercizio di un diritto dominicale sull'immobile o di altro diritto reale di godimento sullo stesso, nell'arco temporale di un ventennio.
Va osservato che l'animus possidendi non corrisponde alla convinzione di essere titolare del diritto di proprietà, bensì nell'intenzione di comportarsi come tale, agendo, dunque, uti dominus.
Ai fini della configurabilità del possesso ad usucapionem, un ulteriore requisito si rinviene nella continuità, che si fonda sull'esplicazione costante del potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto.
Tale potere deve essere manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto.
La continuità del possesso va valutata anche con riferimento alla natura del bene che si assume posseduto, atteso che non occorre che gli atti di esercizio del possesso siano continui e ininterrotti, essendo sufficiente che essi siano posti in essere ogni volta che il possessore lo voglia, quando l'intermittenza dei relativi atti di godimento, in relazione alle concrete e specifiche possibilità di godimento del bene medesimo, rivestono carattere di normalità.
Il possesso deve, peraltro, essere ininterrotto e non viziato da atti di violenza o clandestinità.
24 Ne consegue che l'acquisto debba avvenire pacificamente e che sia esercitato pubblicamente, in modo visibile ad un'apprezzabile ed indefinita generalità di soggetti e non al solo proprietario.

5.3. Va altresì osservato che è onere di chi chiede accertarsi l'intervenuta usucapione dimostrare di aver esercitato sul bene un potere di fatto che si è estrinsecato in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà. Lo stesso deve, infatti, provare non solo il corpus - dimostrando di essere nella disponibilità del bene - ma anche l'animus possidendi per il tempo necessario a usucapire. Ai fini dell'usucapione è, infatti, necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando
l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.
(Cass. civ., sez. II, 03/11/2021, n. 31238, che richiama Cass. civ., sez. II, 02/10/2018,
n. 23849).
Nel caso di specie, il convenuto ha dedotto il possesso uti dominus, esercitato sul bene immobile oggetto di causa in via esclusiva, continua, pacifica e pubblica da oltre venti anni.
Il possesso, come già precisato, si sostanzia in un potere di fatto, il cui contenuto è corrispondente a quello dell'esercizio di un diritto reale, ed è altresì contraddistinto dall'animus possidendi uti dominus (art. 1140 c.c.).
Chi intende acquistare un bene per usucapione deve dimostrare di aver manifestato con i propri comportamenti la volontà di possedere uti dominus, dovendo necessariamente, in primo luogo, allegare specificamente, ed in secondo luogo, fornire prova, di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva, tanto quello oggettivo quanto quello soggettivo (quest'ultimo può tuttavia “eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà”; Cass. civ., sez. II, 29/09/2017, n.
2267).
Ne consegue che l'attore, ai fini dell'accoglimento della domanda, ha l'onere di provare tanto il “corpus” quanto l'“animus”, atteso che solo la sussistenza del
“corpus”, accompagnata dall'animus possidenti, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o altro diritto reale, che si protrae per il tempo previsto per il
25 maturarsi dell'usucapione, costituisce l'elemento a cui la legge riconduce l'acquisto per usucapione del diritto di proprietà (Cass. civ., sez. II, 02/10/2018, n. 23849 richiamata da Cass. civ., sez. II, 19/06/2023, ord. n. 17469).
Chi agisce in giudizio per sentir dichiarare l'intervenuta usucapione in suo favore, deve, dunque, dare prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva a titolo originario, quali il momento iniziale del possesso ad usucapionem, la decorrenza del ventennio nonché l'acquisto pacifico, pubblico ed inequivoco del possesso e l'esercizio dello stesso in continuità, per almeno vent'anni, senza interruzione, ponendo in essere, come già osservato, le attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà o altro diritto reale, attraverso il compimento di atti tali da rivelare un'indiscussa e piena signoria sul bene.
A tal fine è quindi decisiva la specifica allegazione delle attività materiali in cui si sia sostanziato il potere di fatto asseritamente esercitato sul bene.
La qualificazione come “possesso” degli atti di ingerenza posti in essere da un soggetto su un bene si risolve infatti in un apprezzamento di carattere valutativo, per consentire il quale è necessario che l'attore fornisca prima allegazione e poi dimostrazione delle attività concretamente esercitate sul bene, del modo di apprensione del bene stesso, degli elementi dai quali desumere l'esistenza dell'animus, nonché - ai fini della verifica della fondatezza della domanda di usucapione - del tempo per il quale tali attività si sarebbero protratte.
Parte convenuta ha dedotto di aver goduto pacificamente, pubblicamente ed ininterrottamente del terreno per cui è causa sin dall'acquisto, nel 1984, della proprietà dell'immobile, in forza di scrittura privata sottoscritta da , Persona_2
recintandolo interamente su tutti i lati e dotandolo di cancello provvisto di lucchetto, con la precisazione che, trattandosi di lotto inserito nel , l'accesso è Parte_2
consentito ai soli proprietari.
Ha altresì dedotto di aver collocato sul terreno dei piccoli fabbricati rimovibili in lamiera e delle attrezzature varie, con le quali un tempo svolgeva attività di rimessaggio barche, e manutenzione di gommoni e motori marini e di avervi disposto la sede del club , associazione costituita nel 1986 di cui è presidente. Parte_3
Precisato che alcuna rilevanza assume nel presente giudizio la scrittura privata del 1984, come già in precedenza affermato, va osservato come, nel caso di specie, il
26 convenuto che agisce con domanda riconvenzionale non abbia sufficientemente provato i fatti che integrano i requisiti richiesti dalla la norma in commento affinché possa dirsi acquistato il diritto di proprietà sul bene per possesso ultraventennale.
Va rilevato che le testimonianze rese nel corso del giudizio non sono idonee a supportare la predetta domanda.
Invero, le dichiarazioni rese dal teste , escusso all'udienza del Testimone_1
24/10/2023, sono da considerarsi inattendibili, stante l'incapacità del teste (che asserisce di conoscere bene il luogo per avere lì una barca e di frequentare il luogo sin dal 1985) di riconoscere il luogo e di collocarlo topograficamente (confondendo il luogo stesso di ubicazione).
Sebbene non sia in discussione che il convenuto sia nell'attuale possesso del bene, come prospettato dalla stessa parte attrice e come risulta dalla documentazione in atti, non è possibile stabilire con certezza se sia decorso il termine ventennale.
La decorrenza del termine ventennale è, invero, ampiamente contraddetta dalla documentazione versata in atti da parte attrice.
In particolare, dalla relazione del Comando di Polizia locale di Latina (doc. 10 allegata alla memoria di replica di parte attrice del 20/05/2022), si evince che i manufatti (oggetto anche di ordinanza di demolizione n. 301 del 17/11/2021, cfr. doc.
7 allegato alla memoria di replica di parte attrice del 20/05/2022) sono stati abusivamente realizzati sul terreno per cui è causa a partire dal 2011.
Va altresì rilevato che l'allegazione della sussistenza di un animus possidenti è contraddetta dall'esistenza di un contratto di locazione dell'11/9/2006 intercorso tra e (contratto offerto in comunicazione da entrambe CP_2 Controparte_1
le odierne parti in giudizio).
Come già osservato, il possesso ad usucapionem presuppone la volontà
(animus possidenti) di comportarsi come titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale.
Tale elemento soggettivo manca nella detenzione, in quanto il presupposto è il riconoscimento dell'altrui proprietà (animus detinendi).
Sottesa al contratto di locazione è la detenzione.
27 Pertanto, ancorché il convenuto abbia la materiale disponibilità del bene, dal punto di vista soggettivo, non è riscontrabile, in virtù della sussistenza di un contratto di locazione, l'animus possidenti.
Anche laddove volesse ritenersi che l'apposizione di una recinzione e la realizzazione di manufatti abusivi siano indice di un'interversio possessionis
(circostanza, peraltro, in alcun modo allegata da parte convenuta), non risulta comunque provato (ed invero neppure dedotto) il momento in cui detta interversio si sia determinata, con la conseguenza che in alcun nodo risulta dimostrata la decorrenza del termine ventennale per l'acquisto a titolo originario del bene conteso.
Ne discende che, nel caso di specie, non è stata fornita alcuna prova di un utilizzo esclusivo protratto per il tempo richiesto dalla legge e che, in ogni caso, lo stesso sia stato assistito anche dal necessario requisito soggettivo dell'animus possidendi iure proprio, come già osservato.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto si rileva infondata e va, pertanto, rigettata.

6. Ai fini della regolazione delle spese, la soccombenza reciproca autorizza l'integrale compensazione tra le parti.

7. Ai sensi dell'art. 2668, secondo comma, c.c., la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di rivendica quale conseguenza del rigetto della domanda.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così decide:
- rigetta la domanda di rivendicazione proposta da;
Parte_1
- rigetta le domande spiegate in via riconvenzionale da;
Controparte_1
- compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

- ordina all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Latina-Territorio, già Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina, con esonero da ogni responsabilità, di provvedere, a seguito della presentazione del relativo titolo da parte dell'interessato ed al passaggio in giudicato della presente sentenza, la cancellazione
28 della trascrizione della domanda giudiziale di cui alla formalità del 18/1/2022 (reg. gen. 1054 - reg. part. 820).
Latina, lì 19/04/2025
Il giudice
Luca Venditto
29