R.G. 2368/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
VERBALE D'UDIENZA
MEDIANTE COLLEGAMENTI AUDIVISIVI

Oggi 11/12/2025, alle ore 11:06, innanzi al Giudice dott. GI Rocchetti, sono collegati nella stanza virtuale di udienza:
Per , l'avv. DANZI ENRICO. Parte_1
Per , già contumace, nessuno. Controparte_1
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità del procuratore di parte ricorrente, il quale dichiara che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, il difensore si impegna a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
Il Giudice
Invita l'avv. Danzi a precisare le conclusioni e discutere oralmente.
L'Avv. Danzi si riporta alle conclusioni di cui all'ultima memoria, dichiara che la morosità persiste e si
è incrementata di ulteriori 400 euro per la mensilità di novembre, oltre quelle a scadere per il mese corrente e fino al rilascio. Si riporta altresì alla tabella della morosità, anche per quel che concerne le utenze, allegata alla memoria integrativa. Chiede pertanto accogliersi le conclusioni con vittoria di spese e compensi, come richieste.
Dopo breve discussione orale, si ritira in camera di consiglio per la decisione, autorizzando il difensore a disconnettere il collegamento dalla stanza virtuale.
Avverte che verrà data lettura della sentenza in coda di udienza, indicativamente alle ore 19:00, al quale può accedersi sempre tramite il link di collegamento alla presente stanza virtuale.
L'Avv. Danzi rinuncia sin da ora al collegamento per la lettura della sentenza.
Il difensore dichiara di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente. pagina 1 di 8 Il giudice dà lettura del verbale di udienza.
Verbalizzazione sospesa alle ore 11:12.
Riaperto il verbale alle ore 19:00, dato atto che nessuna richiesta di accedere alla stanza virtuale del giudice è pervenuta dal difensore della parte costituita, pronuncia sentenza scritta in calce al processo verbale, dandone lettura e provvedendo al contestuale deposito in cancelleria per la pubblicazione.
Pavia, 11.12.2025 Il Giudice
dott. GI Rocchetti
pagina 2 di 8 N.R.G. 2368/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. GI Rocchetti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 2368/2025 promossa da:
(C.F: ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. ENRICO DANZI del Foro di Milano;

RICORRENTE contro
(C.F: ); Controparte_1 C.F._1
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo.
Conclusioni: “ dichiarare il contratto di locazione per cui è causa risolto per inadempimento della parte conduttrice (c.f. , e conseguentemente Controparte_1 C.F._1 condannarla al rilascio e alla riconsegna immediati, a favore della parte locatrice, dell'unità immobiliare (con relative pertinenze), libera e vuota di persone e cose, unità sita nell'edificio in Zibido
San GI, frazione , via Marconi 10, costituita da appartamento censito nel Parte_1 relativo Catasto urbano al foglio 4, particella 177 sub. 703, cat. A/7, classe 3, oltre cantina particella
177 sub. 702, oltre cortile particella 177 sub. 705 cat. C/21, condannare la stessa al pagamento in favore dell'intimante: (-) della somma di 24.421,00€, corrispondente al credito dedotto nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio (-) dei canoni e degli oneri accessori successivi, a scadere, sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile; (-) dei relativi interessi moratori al tasso convenzionale (3% annuo -art. 7 contratto-), dalle singole scadenze all'effettivo pagamento;
con il favore di spese (anche
pagina 3 di 8 generali forfetarie) e compensi di procedimento e successivi;
e con sentenza provvisoriamente esecutiva.”.
Concisa esposizione del fatto e svolgimento del processo
Con atto di intimazione del 01.03.2025 e contestuale citazione per la convalida al 04.04.2025, la
, in persona del presidente pro-tempore, intimava ad lo Parte_1 Controparte_1 sfratto per morosità dall'immobile sito nel Comune di Zibido San GI (MI), frazione Parte_1
, Via Marconi n. 10, esponendo:
[...]
- di avere concesso in locazione ad per uso abitativo, l'immobile sito in Zibido Persona_1
San GI (MI), frazione , Via Marconi n. 10, giusto contratto stipulato in Parte_1 data 06.07.2020 e registrato telematicamente il 21.07.2020 all'Agenzia delle Entrate, Ufficio territoriale di Milano 5 al n. 006498 – Serie 3T (doc. 1a e 1b);
- che il canone di locazione annuo veniva pattuito all'art. 6 nell'importo di € 4.800,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 400,00 ciascuna;

- che in caso di ritardo nel pagamento dei canoni, veniva altresì previsto all'art. 7 come dovuto dal conduttore in mora un tasso di mora corrispondente al 3% degli interessi annui;

- che la conduttrice ometteva la quasi totalità del corrispettivo locativo, accumulando alla data dell'intimazione una morosità di complessivi € 24.421,00 (di cui € 16.700,00 a titoli di canoni arretrati ed € 7.721,00 per utenze e spese di registrazione, come da “estratto conto” sub. doc. 3), oltre interessi moratori al tasso convenzionale pattuito;

- che nonostante i ripetuti solleciti, la conduttrice non aveva mai provveduto al pagamento del dovuto.
Previo rinnovo della notificazione, il Giudice della fase preliminare, all'udienza del 19.06.2025, dato atto della irreperibilità dell'intimata, non convalidava lo sfratto e disponeva il mutamento del rito ex art. 426
c.p.c., concedendo i termini per il deposito delle memorie integrative e per la notifica del verbale alla parte intimata (R.G. n. 1211/2025).
Il giudizio proseguiva, nel merito, con il tempestivo deposito della memoria integrativa della sola parte ricorrente-intimante.
Verificata la regolare notificazione dell'ordinanza di mutamento del rito alla convenuta, eseguita ai sensi dell'art. 143 c.p.c. con deposito presso la Casa Comunale di Zibido San GI (MI) in data
11.07.2025, alla prima udienza ex art. 420 c.p.c. del 19.11.2025 si procedeva in sua contumacia con l'acquisizione dei documenti prodotti e rinvio per discussione orale.
Quindi, all'udienza del 11.12.2025, tenuta ai sensi dell'art. 127-bis c.p.c., la causa veniva discussa oralmente come da verbale e decisa con sentenza, letta e pubblicata in coda di udienza. pagina 4 di 8 Ragioni giuridiche della decisione
§1. Giova premettere che la convalida di sfratto per morosità e la richiesta di condanna al pagamento dei canoni “scaduti e a scadere” sottende, anche implicitamente, un'azione di risoluzione per grave inadempimento del conduttore (cfr. Cass. n. 5566/1983), sicché la controversia locatizia che si instaura a seguito della opposizione dell'intimato (o della necessaria conversione del rito per irreperibilità dell'intimato) legittima il locatore a richiedere, con la memoria integrativa di cui all'art. 426 c.p.c., la condanna al pagamento dei canoni maturati successivamente all'intimazione di sfratto per morosità (cfr.
Cass. n. 7423/2017; Cass. n. 18686/2007).
1.1 Nel merito la domanda è fondata sia pure in parte e merita accoglimento nei limiti che seguono.
1.2 La ricorrente ha assolto l'onere probatorio richiesto ai sensi dell'art. 2697 c.c., Parte_1 producendo ritualmente in giudizio:
- il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato tra le parti e sottoscritto in data 06.07.2020, avente ad oggetto l'appartamento sito in Zibido San GI (MI), frazione , Parte_1 via Marconi n. 10, identificato al C.F. del medesimo Comune al foglio 4, particella 177 sub. 703, cat. A/7, classe 3, oltre cantina particella 177 sub. 702, oltre cortile particella 177 sub. 705 cat.
C/21, per la durata di anni quattro, tacitamente rinnovabili salvo disdetta (cfr. doc. 1a);
- prova della registrazione telematica del contratto presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio territoriale di Milano 5 al n. 006498 - Serie 3T (cfr. doc. 1b). ed allegato l'inadempimento reiterato della conduttrice nel pagamento del canone dovuto alle scadenze previste (€ 400,00 mensili) - come nel prospetto richiamato [i.e. saldo canone 2020: € 1.700,00; saldo canone 2021: € 2.800,00; saldo canone 2022: € 1.400,00; saldo canone 2023: € 4.800,00; saldo canone al 30/11/2024: € 4.400,00, oltre € 400,00 mensili per i mesi successivi e fino al rilascio] – oltreché nel pagamento delle utenze di acqua, luce e gas, interessi moratori sullo scaduto e quota spese di registrazione del contratto.
1.3 Mette conto ricordare che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, è principio assolutamente consolidato in giurisprudenza quello secondo cui: “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass., Sez. Un., n. 13533/2001; v. tra le tante, Cass. n. 22244/2022; Cass. n.
127/2022; Cass. n. 3587/2021; Cass. n. 17403/2020; Cass. n. 13685/2019; Cass. n. 25584/2018; Cass. n.
826/2015). pagina 5 di 8 Il medesimo principio è applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto o tardivo adempimento (cfr. da ultimo,
Cass. n. 2554/2023).
1.4 Va altresì osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo si applica l'art. 5 della L. n. 392 del 1978, ai sensi del quale: «Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.».
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo: infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della L. n. 392 del 27 luglio 1978 (cfr. Cass.
23257/2010), mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore. È stato altresì affermato che “l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento” (cfr. Cass.
n. 4096/1978).
1.5 Orbene, l'omessa totale corresponsione del canone di locazione di un immobile abitativo negli ultimi due anni, oltre al pagamento parziale dei canoni scaduti nel primo triennio di vigenza del contratto, per l'importo rilevante di € 16.700,00 (alla data dell'atto di intimazione), costituisce senz'altro un inadempimento imputabile al conduttore, in ordine al quale al giudice è precluso il giudizio sulla gravità
o importanza dell'inadempimento, determinando inevitabilmente la risoluzione del contratto.
1.6 In ragione del mancato rilascio spontaneo e della protratta occupazione del bene, trova dunque applicazione l'art. 1591 c.c.
1.7 Ne consegue che va condannata alla liberazione e restituzione dell'immobile ex Controparte_1 art. 1590 c.c. e al pagamento in favore della dei seguenti importi: Parte_1
pagina 6 di 8 - € 16.700,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati o pagati parzialmente dal
06.07.2020 al 31.03.2025;
- € 3.200,00 a titolo di “canoni” scaduti dalla intimazione e nel corso del processo (incluso novembre 2025);
- € 400,00 mensili commisurato all'entità dei canoni convenuti dalla data di pubblicazione della sentenza e fino all'effettivo rilascio;
il tutto oltre interessi convenzionali di mora, calcolati sulle singole scadenze fino al soddisfo effettivo.
1.8 Visto l'art. 56 della legge n. 392 del 1978, tenuto conto della durata, dell'entità della morosità e della irreperibilità della convenuta, deve disporsi l'immediato rilascio del bene, libero da cose e persone, anche interposte, in favore della parte ricorrente.
1.9 Invece, non può trovare accoglimento la domanda di ripetizione dell'importo quantificato dalla ricorrente in € 7.911,00 a titolo di “spese utenze” (acqua, luce, gas), non essendo sufficiente la produzione di una mera tabella riepilogativa in luogo della documentazione comprovante l'esborso che dà diritto al rimborso, in difetto di una predeterminazione forfetaria della quota delle utenze ed oneri accessori da porsi a carico del conduttore.
1.10 Restano a carico della conduttrice l'imposta di bollo per il contratto e l'imposta di registro (doc. 1a, art. 15), pari ad € 112,00 come risulta dalla ricevuta di registrazione (doc. 1b).
§2. Le spese del giudizio seguono la soccombenza della convenuta ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come nel dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m. dal D.M. 147/2022 (rito locatizio;
scaglione di valore da € 5.201,00 a € 26.000,00; tutte le fasi con i valori minimi, tenuto conto della semplicità della questione studiata e trattata ed in proporzione alla effettiva attività difensiva e processuale svolta, data la natura documentale e la breve discussione orale).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda disattesa o assorbita, così dispone:
• dichiara risolto il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti in data 06.07.2020 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio territoriale di Milano 5 al n. 006498 – Serie 3T, avente ad oggetto l'immobile sito in Zibido San GI (MI), frazione , via Parte_1
Marconi n. 10, identificato al C.F. del medesimo Comune al foglio 4, particella 177 sub. 703, cat.
A/7, classe 3, oltre cantina particella 177 sub. 702, oltre cortile particella 177 sub. 705 cat. C/21, per grave inadempimento imputabile al conduttore Controparte_1
• condanna al rilascio immediato dell'immobile indicato al capo che precede, Controparte_1 libero da cose e persone, anche interposte, in favore della , in Parte_1
pagina 7 di 8 persona del presidente e legale rappresentante pro tempore;
• condanna al pagamento in favore della dei Controparte_1 Parte_1 seguenti importi:
- € 16.700,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati o pagati parzialmente dal
06.07.2020 al 31.03.2025;
- € 3.200,00 a titolo di canoni scaduti dalla intimazione e nel corso del processo (incluso novembre
2025);
- € 400,00 mensili commisurato all'entità dei canoni convenuti dalla data di pubblicazione della sentenza e fino all'effettivo rilascio;

il tutto, oltre interessi convenzionali di mora dalle singole scadenze fino al saldo effettivo;

- € 112,00 a titolo di spese di registrazione del contratto;

• condanna la parte convenuta soccombente al rimborso delle spese del giudizio in favore della parte ricorrente vittoriosa, che si liquidano in € 492,58 per anticipazioni e spese esenti, € 2.695,00 per compensi di giudizio (così determinati: € 919,00 fase studio, € 389,00 fase intr.; € 586,00 fase tratt., € 809,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA se dovute come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. scritta in calce al verbale di udienza, pubblicata mediante lettura in coda di udienza e contestualmente depositata in Cancelleria.
Così è deciso in Pavia, lì 11 dicembre 2025 Il Giudice dott. GI Rocchetti
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