N. R.G. 1642/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di Pesaro
Il Tribunale, nella persona del Giudice Unico dott. Emanuele Mosci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1642/2024 promossa da:
rappresentata e difesa dall'Avv. LORETTA LANCIA e Parte_1 dall'Avv. PAOLO PAZZI (domicilio telematico) PARTE RICORRENTE contro rappresentata e difesa dall'Avv. FRANCESCO BATTAGLIA e Controparte_1 dall'Avv. MASSIMO CICCHIELLO (domicilio telematico)
rappresentata e difesa dall'Avv. PAOLO DI Controparte_2
LORETO (domicilio telematico)
PARTE RESISTENTE
OGGETTO: VENDITA DI COSE IMMOBILI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte di precisazione delle conclusioni depositate in data 26-
28/2/2024.
In fatto ed in diritto
Con ricorso ex art. 281 undecies cpc -depositato in data 27/9/2024- i fratelli e Parte_1 Pt_1 hanno formulato domanda nei confronti di e
[...] Controparte_1 CP_2 CP_2 affinchè il Tribunale (1) accertasse ai sensi e per gli effetti degli artt . 1768, 1771 e Controparte_2
1772 cc il grave inadempimento alle obbligazioni contrattuali assunte da con il contratto CP_2 di cui all'Incarico di mediazione per vendita immobiliare del 9/5/2023; (2) accertasse altresì il grave inadempimento di ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 e segg. cc in merito alla Controparte_1 proposta di acquisto del 7/9/2023; (3) dichiarasse la risoluzione di entrambi i contratti di cui ai precedenti punti 1 e 2 e conseguentemente condannasse i convenuti al risarcimento dei danni subiti dai ricorrenti e nella misura della caparra confirmatoria per la quota di loro Parte_1 Parte_1 spettanza di euro 52.000,00.
Si sono ritualmente costituite in giudizio entrambe le società resistenti le quali si sono opposte all'accoglimento della domanda previo mutamento del rito ed accoglimento delle istanze istruttorie. pagina 1 di 3 Il giudice, all'esito della prima udienza e dello scambio di memorie difensive, ritenuto che i capitoli di prova avrebbero dovuto trovare riscontro scritto non ha ammesso la prova per testi ed ha fissato udienza per la discussione della causa.
***
La Proposta di acquisto, datata 7/9/2023 -atto successivo all'Incarico di mediazione immobiliare conferito dai ricorrenti a in data 9/5/2023- è un atto formato contestualmente tra i CP_2 promittenti venditori , e Parte_1 Controparte_3 Parte_1 Controparte_4 [...]
, da un lato, e rappresentata da . Per_1 Controparte_1 Persona_2
Si discute delle conseguenze del mancato avveramento della condizione apposta nella Proposta di acquisto del 7/9/2023 (art. 3), condizione qualificata dalle parti quale sospensiva ed inserita nell'esclusivo interesse della parte acquirente.
La questione per cui è causa è sorta poichè e il fratello (collegato Parte_1 Parte_1 telefonicamente) pur avendo presenziato ad una riunione del 12/2/2024 insieme alle parti ponenti l'acquisto ed alla parte acquirente non avevano apposto la loro firma di adesione alla risoluzione consensuale.
Il prezzo (pari ad €450.000,00) era regolato quanto ad €150.000,00 con assegno bancario da consegnarsi al verificarsi della condizione (indicata come sospensiva) di cui al punto 3; detto assegno era stato consegnato anche a titolo di caparra confirmatoria.
e titolari a seguito di successione da per la quota di Parte_1 Parte_1 Persona_3
1/3, hanno, dunque, formulato domanda ai sensi dell'art. 1385 II comma cc.
L'assegno, infatti, era stato restituito da a seguito della risoluzione del contratto sottoscritta CP_2 da e dai comproprietari diversi dai ricorrenti. Controparte_1
*** si era impegnata all'acquisto dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui Controparte_1 si trovava e si era riservata la facoltà di presentare il progetto (di demolizione e ricostruzione) in base alle proprie valutazioni (art. 2) con spese a suo carico.
La parte promittente la vendita aveva espresso consenso (preventivo) alla immediata sottoscrizione dei progetti.
Se entro il 30/6/2024 il permesso di costruire non fosse stato rilasciato, il contratto doveva intendersi risolto con contestuale restituzione dell'assegno senza nulla a pretendere da tutte le parti in causa.
Erano stati convenuti ulteriori termini: entro il 31/12/2024 il pagamento del saldo del prezzo contestualmente all'atto di vendita;
la facoltà per i venditori di prorogare al 30/6/2025 la data dell'atto di vendita e, per quello che interessa, la validità della proposta alla data del 8/9/2023, data oltre la quale avrebbe perso ogni effetto.
Questo ultimo termine, da leggersi in relazione alla data di sottoscrizione della Proposta (7/9/2023), ed al termine apposto alla condizione sospensiva 30/6/2024 depone per far ritenere che i promittenti venditori si erano riservati la facoltà di liberarsi dal vincolo contrattuale così come gli interessati all'acquisto si erano riservati la facoltà di liberarsi dal medesimo vincolo nel caso in cui la condizione sospensiva -posta nell'interesse esclusivo della parte promessa acquirente- non si fosse avverata.
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La circostanza -in particolare- che la promessa aveva avuto ad oggetto un bene conosciuto da parte promittente l'acquisto quanto allo stato materiale e giuridico come graficamente identificato nella planimetria catastale;
che le eventuali irregolarità urbanistiche non sarebbero state imputabili a CP_2 pagina 2 di 3 in qualità di agente immobiliare;
che il progetto poteva essere realizzato indifferentemente anche prima del rogito notarile;
che, infine, le parti avevano qualificato la condizione come sospensiva, sono tutti elementi che devono far propendere per ritenere che le parti avessero rimesso alla volontà della resistente quella di dare seguito alle attività necessarie al fine dell'ottenimento dei progetti di demolizione e ricostruzione.
Il pagamento parziale del prezzo mediante la consegna di un assegno €150.000,00 sarebbe avvenuto, infatti, solo a seguito dell'avveramento della condizione.
Non vi sono, pertanto, circostanze contrarie per ritenere che la Proposta di acquisto non fosse stata intesa quale contratto preliminare di vendita (suscettibile si esecuzione in forma specifica).
Il mancato avveramento della condizione (potestativa) alla data della domanda deve ritenersi, dunque, fatto impedivo all'accoglimento della domanda formulata da parte ricorrente.
La circostanza che, nell'accordo, le parti si fossero riservata la facoltà di liberarsi dal vincolo, consiglia la compensazione delle spese tra le medesime.
Le spese debbono essere compensate anche tra i ricorrenti e poiché quest'ultima ha restituito CP_2
l'assegno prima del termine fissato per l'avveramento della condizione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Rigetta tutte le domande.
Spese interamente compensate tra le parti.
Pesaro, 27 marzo 2025
Il Giudice
Emanuele Mosci
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