REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati: dott.ssa Silvana Ferriero Presidente dott. Biagio Politano Consigliere dott.ssa Alessia Dattilo Consigliere rel.
Ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile n. 436/2025 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, vertente
TRA
(C.F. ) elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Decollatura, via Carducci n. 8, presso lo studio dell'avv.to Giuseppe Sacco, che la rappresenta e difende in forza di procura allegata all'atto di citazione in appello.
APPELLANTE
E

(C.F.: ,elettivamente Parte_2 C.F._2
domiciliata in Catanzaro, via Tommaso Gullì, presso lo studio dell'avv.to Dario
Fabiano che la rappresenta e difende giusta procura in atti.
-APPELLATA-

Conclusioni delle parti:
1

il difensore dell'appellante chiede: “ in via preliminare accogliere l'istanza di sospensiva anche inaudita altera parte;

- accertare e dichiarare la violazione del diritto di difesa per i motivi espressi in narrativa;

- accogliere le istanze istruttorie formulate in primo grado consistenti in nomina CTU, interrogatorio formale della signora prova per testi e Parte_2
produzione video;

- nel merito, modificare totalmente/parzialmente la sentenza di primo grado n.
269/2025 con accoglimento di tutte le doglianze della parte appellante qui riportate e già formulate in primo grado e da intendersi qui integralmente trascritte.
- In estremo subordine in caso di soccombenza totale della parte appellante voglia il giudice compensare le spese di lite tenuto conto del comportamento della signora
in fase di mediazione. Parte_1
- Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio da distrarre in favore dell'avvocato antistatario. il difensore dell'appellata chiede : “ rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza oggi oggetto di gravame richiesta dall'attore appellante, in quanto infondata in fatto e in diritto;
rigettare, in quanto inammissibili e infondati, tutti i motivi di appello proposti dalla
SI.ra , confermando la sentenza appellata e tutte le statuizioni in essa Pt_3
contenute; respingere, con la miglior formula, le domande svolte dall'attore contro la SI.ra
, per i motivi esposti in narrativa;
Pt_2
con vittoria di spese e competenze di legge di entrambi i gradi di giudizio;

Causa decisa all'esito dell'udienza del 25 giugno 2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.

2 MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Sintesi del giudizio di primo grado.
1.Con atto di intimazione per convalida di sfratto ha chiesto che Parte_2
fosse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti per inadempimento del conduttore, con immediato rilascio dell'immobile locato ed emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento della somma di € 1.500,00 dovuta a titoli di canoni di locazione. Per il caso di opposizione e di conversione del rito ha chiesto l'emissione di ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva e nel merito che fosse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, con condanna della stessa al pagamento dei canoni scaduti. Il tutto con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Con comparsa di costituzione e risposta si è opposta alla convalida dello Parte_1
sfratto chiedendo nel merito e in via riconvenzionale, previo mutamento del rito, che fosse accertata e dichiarata la nullità del contratto di locazione e per l'effetto che fosse ordinato a la restituzione di tutti canoni pagati in mancanza Parte_2
di regolare contratto di locazione ad sustantiam;
in via subordinata per il caso di produzione di un valido contratto di locazione, ha chiesto che fosse accertato e dichiarato che ha correttamente corrisposto i canoni pattuiti;
in tutti i casi, ha chiesto di accertare e dichiarare la presenza di un unico contatore elettrico e di una sola utenza elettrica e per l'effetto condannare la signora al risarcimento dei Parte_2
danni da determinarsi per equivalente. Ha ulteriormente chiesto sempre in via subordinata alla produzione del contratto, di accertare e dichiarare che la è Pt_2
inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria, con obbligo ad eseguirli nei modi che verranno accertati in corso di causa, nonché di dichiarare che l'immobile
è affetto dai vizi e pertanto ridurre il canone convenuto, a far data da quella dell'allagamento dell'immobile, avvenuta presumibilmente tra gennaio e febbraio
2023, fino ad effettivo ripristino delle condizioni dell'immobile, con conseguente condanna alla restituzione del canone percepito in più.
3 In via subordinata per il caso che il contratto non fosse ritenuto nullo, ha chiesto di accertare e dichiarare che non ha potuto correttamente usufruire del suo appartamento nei mesi estivi e risarcire la signora con la somma di euro 1.000,00 o Parte_1
altra somma ritenuta di giustizia dal giudice.
Il tribunale con ordinanza del 6.10.2023 ha rigettato l'eccezione preliminare di nullità della citazione formulata dall'intimata, ha disposto il mutamento del rito e l'esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, dando alle parti termine per il deposito di memorie integrative.
All'esito ritenute irrilevanti e superflue le richieste di prova formulate sia da parte ricorrente che da parte resistente, nonché esplorativa la richiesta di ctu il giudice del primo grado ha rinviato per la discussione.
1.2.Con sentenza del 12.02.2025 il tribunale di Catanzaro ha accolto la domanda proposta in primo grado dall'odierna appellata e per l'effetto ha dichiarato risolto il contratto di affitto stipulato tra le parti in data 17.12.2020, condannando Parte_1
al rilascio dell'immobile di proprietà della , nonché al pagamento dei canoni Pt_2
di locazione scaduti dal febbraio 2023 fino all'effettivo rilascio. Ha altresì rigettato le domande riconvenzionali proposte dall'intimata condannandola al pagamento delle spese di lite.
In sintesi il giudice di primo grado ha ritenuto che l'intimata non abbia provato il pagamento del canone, in quanto le quietanze depositate erano riferite ad annualità diverse dal 2023, anno della morosità.
Quanto alla domanda riconvenzionale di accertamento della nullità del contratto, il tribunale l'ha rigettata ritenendo che il contratto transitorio allegato non poteva essere dichiarato nullo perché, mancando alcuna indicazione e prova delle esigenze transitorie, si è convertito automaticamente in un contratto di locazione ordinaria, cd.
4+4.
Ha poi ritenuto generiche e non circostanziate le circostanze volte a provare per testi che l'immobile veniva lasciato nei mesi estivi e che era stato oggetto di fenomeni infiltrativi.
4 Per ciò che attiene alla richiesta di restituzione di quanto indebitamente pagato a titolo di utenza luce per la presenza di un supposto contatore unico, il giudice di prime cure ha evidenziato che l'intimata ha allegato solo qualche bolletta, rendendo impossibile determinare l'entità del pagamento indebito.
Il giudizio di secondo grado.

2.Avverso la predetta sentenza ha proposto appello eccependo in via Parte_1
preliminare l'erroneità della sentenza appellata nella parte in cui ha ritenuto che, tra le parti, l'originario contratto transitorio, privo dei requisiti previsti dalla legge, si sia convertito in un'ordinaria locazione ad uso abitativo della durata 4 più 4. Sul punto ha precisato di aver avuto un rapporto giuridico, volgarmente detto affitto in nero, tra il primo gennaio 2021 e il 31 luglio 2021, perché la non ne aveva mai chiesto Pt_2
stipula e registrazione fino alla data del 27.07.2023.
Ha evidenziato che quando ha richiesto alla locatrice di rientrare di nuovo nell'abitazione per cui è causa il primo contratto era sicuramente concluso, essendo passati dei mesi prima che riportasse il proprio domicilio a Catanzaro Lido, avendo dovuto attendere anche il rinnovo del contratto di docenza.
Senonché il secondo contratto, sempre transitorio, non è mai stato stipulato dalle parti e la ha preferito un accordo non registrato e solo orale. Pt_2
In ogni caso ha dedotto che l'adempimento tardivo dell'imposta di registro produce effetti solo a livello fiscale e non civilistico, per cui il contratto di affitto resta nullo e tale nullità non consente alla locatrice, di ottenere il diritto a riscuotere i canoni richiesti.
Ha inoltre lamentato che, trattandosi di nullità di protezione, la stessa non avrebbe potuto essere pronunciata in mancanza di una sua richiesta in qualità di conduttrice.
Quale ulteriore motivo di appello ha reiterato l'eccezione di nullità della citazione per convalida e intimazione di sfratto, trattandosi di data di citazione e intimazione indeterminata e indeterminabile, con conseguente mancanza dei requisiti di cui agli artt. 38, 166 e 167 c.p.c.
5 In merito alla carenza di prova dell'adempimento al pagamento dei canoni richiesti dall'intimante, ha dedotto di non aver ricevuto alcun sollecito al pagamento ed in ogni caso di aver pagato i canoni dovuti anche in contanti, pur non avendo sempre ricevuto le quietanze di pagamento da parte della locatrice ed essendo, alcune di esse, andate distrutte a causa di un allagamento dell'immobile locato.
Altro motivo di doglianza è quello afferente alla mancata ammissione della prova testimoniale richiesta, volta a provare che tra le parti non esisteva alcun contratto, essendo il primo scaduto e sussistendo solo un successivo accordo verbale di rinnovo.
Peraltro il rilascio dell'abitazione se confermato dai testimoni dimostrerebbe e avrebbe dimostrato inequivocabilmente la cessazione degli effetti del primo contratto registrato.
Ha ulteriormente dedotto di aver disconosciuto il contratto successivamente registrato e che non lo avrebbe mai firmato nella forma 4+4, avendo ella già un'abitazione in
Decollatura, rilevando che l'azione esperita dalla è errata perché andava Pt_2
proposto il giudizio più lungo e tortuoso volto a far valere l'occupazione abusiva dell'immobile.
Quanto alla mancata prova dell'adempimento, ove fosse stata ammessa la prova testi, ha evidenziato che avrebbe potuto provare il pagamento in contanti alla e Pt_2
che la mancanza di quietanza è dipesa, in parte dal mancato rilascio della locatrice e in parte dall'allagamento dell'immobile, che ha determinato la distruzione della prova scritta, con conseguente ammissibilità della prova testimoniale ai sensi dell'art. 2724
c.c.
Sul punto ha contestato la decisione del giudice di prime cure che ha ritenuto generiche le circostanze formulate per i testi, in quanto la Cassazione ha più volte ribadito che l'esigenza di specificazione dei fatti sui quali i testimoni devono deporre è soddisfatta se, ancorché non precisati in tutti i loro minuti dettagli, tali fatti siano esposti nei loro elementi essenziali.
Ha contestato il rigetto della domanda volta alla riduzione del canone per mancato godimento dell'immobile, causa le infiltrazioni provocate dalle piogge a far data da
6 gennaio 2023, nonché la mancata restituzione dell'importo pagato in eccedenza a titolo di utenza luce, circostanze che avrebbero dovuto essere provate con l'ammissione della richiesta CTU.
Ha aggiunto che la si è sempre rifiutata di provvedere a riparare il tetto/solaio Pt_2
e le pareti interne dell'immobile, ritenendo che ad allagare i locali e bagnare i muri non fossero state le piogge, ma un uomo con un secchio di acqua con cui lei ha avuto problemi e/o ha litigato in passato: anche sul punto era stata chiesta prova testi, non ammessa di cui ha reiterato la richiesta nella presente fase.
Da ultimo ha impugnato la sentenza nella parte in cui non ha compensato le spese di lite, non avendo tenuto conto della condotta tenuta dalla locatrice in sede di mediazione.
Si è costituita in giudizio l'appellata evidenziando la piena validità ed efficacia del contratto concluso tra le parti.
In particolare ha chiarito che la circostanza che la firma della conduttrice sia stata apposta solo in calce al secondo foglio non ne inficia la validità.
Ha dedotto la correttezza della decisione assunta dal giudice di prime cure che ha ritenuto il contratto stipulato come transitorio, non valido poiché privo dei presupposti di legge, ove si consideri che la proroga di un contratto transitorio non può superare la durata massima complessiva di 18 mesi e che la causa della transitorietà non solo deve essere indicata in contratto, ma anche adeguatamente documentata.
Pertanto previo rigetto della richiesta di sospensiva della sentenza appellata ha chiesto il rigetto dell'appello, con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio.
Il collegio ha rigettato l'istanza di sospensiva della sentenza impugnata con ordinanza del 3.06.2025.
All'esito della trattazione dell'udienza del 25.06.2025 sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., le parti hanno depositato note, richiamandosi alle conclusioni di cui ai rispettivi atti difensivi e la causa è stata decisa mediante il deposito del dispositivo di sentenza entro il giorno successivo alla scadenza del termine, ai sensi dell'art. 127-ter, comma 5°, c.p.c.
7 3.Tanto premesso l'appello deve essere rigettato per le ragioni di seguito evidenziate.
Le parti hanno dato vita ad un rapporto contrattuale che pur nella palesata volontà di un uso transitorio, almeno nelle sue fasi iniziali, ha perso queste caratteristiche per aver la continuato a fruire dell'appartamento di proprietà della ben oltre il Pt_1 Pt_2
termine di proroga di 18 mesi, legalmente fissato per i contratti ad uso transitorio.
Le stesse circostanze di cui la in primo grado ha chiesto l'ammissione nella loro Pt_1
formulazione costituiscono l'ammissione che la ha fruito dell'immobile con Pt_2
continuità a far data dal 2021. In particolare tale dato emerge in maniera incontrovertibile dalla circostanza n. 7 della comparsa di risposta della convenuta odierna appellante che si riporta testualmente 7) Vero che la signora Parte_1
risiede da almeno 3 anni nello stabile e non ha mai creato alcun problema ai vicini?
La circostanza ove ammessa avrebbe provato e non smentito che il contratto per cui è causa ha avuto una natura non transitoria.
Anche la circostanza (indicata al numero 4 della comparsa di costituzione e risposta) che la affittava l'immobile nei mesi estivi ad una famiglia del Nord è stata Pt_2
formulata genericamente, soprattutto alla luce delle prove documentali allegate dalla stessa intimata che ha provato di aver pagato i canoni di luglio 2021 e 2022, a dimostrazione che ha fruito dell'immobile senza soluzione di continuità (vedi quietanze allegate alla comparsa di costituzione e risposta del primo grado).
Ne consegue che la conversione del rapporto contrattuale in una normale locazione ad uso abitativo nella formula 4 + 4, operata dal giudice di prime cure, è corretta perché la locazione conclusa tra le parti nel corso del rapporto ha perso la sua natura di transitorietà.
Risulta corretta la decisione del giudice di primo grado anche in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale formulata dalla . Pt_1
Sul punto come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza di legittimità con la sentenza n. 2154/2021 Con riferimento al contratto di locazione immobiliare, ai sensi dell'art. 1460 c.c., il conduttore è legittimato a sollevare l'eccezione di inadempimento, non solo quando la controprestazione del locatore sia rimasta
8 integralmente inadempiuta, ma anche in presenza di un inadempimento parziale inidoneo ad escludere integralmente il godimento dell'immobile. In tal caso, la sospensione/riduzione del pagamento del canone deve essere proporzionata al parziale inadempimento del locatore in ossequio al canone di buona fede che pervade anche la fase esecutiva del contratto.
Tanto premesso l'applicazione dei seguenti principi al caso di specie portano ad escludere che possa esservi stato un inadempimento che, pur parziale, abbia escluso l'integrale godimento dell'immobile da parte della conduttrice.
In particolare la circostanza volta a provare che la non abbia potuto fruire Pt_1
dell'immobile per diversi mesi, perché allagato, non è stata ammessa dal giudice di primo grado perché generica.
Il collegio concorda anche in merito a tale valutazione ed all'uopo si riporta testualmente la circostanza 6) Vero che la signora per diversi mesi non ha Pt_1
potuto usufruire dell'immobile a causa dell'umidità successiva alle infiltrazioni
d'acqua?
Ed invero la non ha specificato in quali mesi sia stata impossibilitata a fruire Pt_1
dell'immobile e non ha provato per tabulas, né ha chiesto di provare per testi di aver sollecitato la locatrice a porre rimedio alle lamentate infiltrazioni e che questa non vi abbia dato corso.
Né tantomeno ha provato di aver chiesto la riduzione del canone per mancato godimento dell'immobile locato.
Quanto infine alla circostanza che il contatore fosse unico per due immobili, pur fruendo la conduttrice di uno solo di essi, il pagamento dei canoni e delle utenze nell'arco dei tre anni, comprova che la conduttrice pur a conoscenza di tale circostanza l'abbia accettata senza riserve, che non risultano mai essere state previamente formulate se non al momento dell'intimazione per convalida di sfratto.
3. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 147/2022, con la precisazione che in base al valore della
9 controversia è stato applicato lo scaglione compreso € 1.101,00 ed € 5.200,00 nei valori medi.
L'appellante soccombente deve versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ex art. 13, comma 1-quater,
d.P.R. n. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, sull'appello proposta da avverso la sentenza in epigrafe indicata così decide: Parte_1
1) rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza impugnata;

2) condanna al pagamento delle spese di lite del presente giudizio in Parte_1
favore di , liquidate in complessivi euro 2.915,00 oltre rimborso Parte_2
forfettario spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
3) Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.
Così deciso in data 25.06.2025
Il Consigliere rel. Il Presidente
Dr.ssa Alessia Dattilo dr.ssa Silvana Ferriero

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