REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace, Avv. Carmen Nacci, presso la I° Sezione Civile del Tribunale
Ordinario di AN, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4963 del Ruolo Generale dell'anno 2023 del Tribunale Ordinario di
AN avente per oggetto: risoluzione contratto /risarcimento danni
TRA
(C.F. rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
Alessandro Vairo giusta mandato ad litem posto in calce al ricorso
- ricorrente -
CONTRO
( ) rappresentato e difeso dall'Avv. Gianfranco CP_1 CodiceFiscale_2
Muschio Schiavone in forza di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta presente atto - resistente-
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso notificato in data 27.10.2023 la sig.ra sosteneva di aver alienato in Parte_1 data 19.5.2020, per rogito del Notaio di AN (Rep. 12424; Racc. 9680), registrato Persona_1 in AN il 21.5.2020, al sig. l'appartamento di sua proprietà sito in AN alla Via CP_1
Diego Peluso nr.40, piano 4, catastalmente individuato al foglio 244; particella 370, sub.10, di mq.
79 con n.4 vani, per un corrispettivo di Euro 48.000,00 da versarsi da parte del compratore, in n. 160 rate mensili (senza interessi) di Euro 300,00 cada uno, con scadenza il giorno 3 di ogni mese a decorrere dal giugno 2020;
Era accaduto, però, che il sig. a partire dal mese di settembre 2021 aveva smesso di CP_1 eseguire il pagamento dei ratei che ad ottobre 2023 era pari a Euro 7.500,00.
Palese era, quindi, l'inadempimento del sig. CP_2
, ancora, il ricorrente che il sig. aveva goduto dell'immobile e continuava a
[...] CP_1 goderlo nonostante da, oltre due anni, non versasse più il corrispettivo della compravendita, per cui oltre alla risoluzione del contratto, stante la gravità dell'inadempimento perpetrato ai suoi danni, richiedeva anche una indennità di occupazione a far data dall'effettiva immissione nel possesso
(maggio 2020 come da contratto) e fino all'effettivo rilascio dell'immobile da quantificarsi in Euro
500,00 mensili, in relazione al presumibile canone locativo degli immobili ad uso abitativo.. Stante il mancato pagamento la ricorrente promuoveva la procedura della mediazione che aveva, però, esito negativo per il mancato accordo tra le parti sostenendo un esborso di Euro 201,75 ed ulteriori € 643,05 a titolo di onorari per il procedimento stragiudiziale.
Per tali motivi la sig.ra evocava in giudizio, dinanzi al Tribunale di AN, il sig. Parte_1
per sentir accogliere le seguenti conclusioni: CP_1
1-) Accertare l'inadempimento del Sig. e di conseguenza dichiarare la risoluzione CP_1 contrattuale per inadempimento ex art. 1453 c.c.; 2-) Per l'effetto, condannare il convenuto, al rilascio e restituzione dell'immobile sito in AN alla Via Diego Peluso n.40 (foglio 244; particella
370, sub.10); 3-) Ordinare al conservatore dei registri immobiliari all'annotamento dell'emananda sentenza;
5 4-) Condannare al pagamento di una indennità di occupazione a far data CP_1 dall'effettiva immissione nel possesso (maggio 2020 come da contratto) e fino all'effettivo rilascio dell'immobile pari ad € 500,00 mensili, ovvero nell'altra minor somma ritenuta di giustizia;
5-) Condannare il convenuto alle spese di mediazione per complessivi € 844,80 ; 5-) Dichiarare la compensazione dell'indennità di occupazione richiesta con il corrispettivo della compravendita che la ricorrente sarà tenuta a restituire alla convenuto in ragione della risoluzione contrattuale;
6-)
Condannare parte resistente alle spese e competenze di lite.
Notificato il ricorso con il pedissequo decreto di comparizione non si costituiva il resistente e pertanto, all'udienza del 19.1.2024, veniva dichiarata la sua contumacia.
Con ordinanza del 09.03.2024 veniva ammessa ed espletata una ctu richiesta dalla ricorrente per determinare della quantificazione dell'indennità di occupazione da lui richiesta.
Con comparsa di costituzione e risposta del 25.09.2024 si costituiva il sig. il quale CP_1 impugnava e contestava l'avverso dedotto eccependo che:
- il mancato pagamento dei ratei era da considerarsi di scarsa importanza rispetto al valore complessivo del negozio per cui non giustificava la richiesta declaratoria di risoluzione del contratto;

- la morosità era dovuta alle sue precarie condizioni di salute essendo affetto da deficit cognitivo invalidante che determinava un parziale stato di incapacità per cui era evidente che al momento dell'acquisto che non era pienamente in grado di comprendere l'impegno economico che comportava. Tale situazione era a conoscenza della Sig.ra Parte_1
a cui aveva rappresentato le proprie difficoltà a pagare il rateo e al contempo, la sua necessità di usufruire dell'appartamento al fine di garantire alla propria famiglia un'esistenza decorosa.
Per tali motivi il sig. così concludeva: CP_1
1) accertare e dichiarare che l'inadempimento del Sig. è stato determinato da una CP_1 parziale infermità ed è pertanto incolpevole e, comunque di scarsa importanza e, per l'effetto;
2) rigettare la domanda giudiziale ex adverso formulata perché inammissibile, improcedibile nonché infondata in fatto e diritto
In subordine:
3) nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda della ricorrente, rideterminare il rateo mensile di pagamento nell'importo di € 150,00 mensili con compensazione delle spese di giudizio;

In via ulteriormente subordinata: 4) alla luce della documentazione medica versata in atti e della documentata incolpevolezza del resistente per l'inadempimento contestato, rigettare la richiesta di indennità di liquidazione formulata dalla ricorrente o, in caso di accoglimento, contenere la stessa nell'importo massimo di € 50,00 mensili;

5) in ogni caso con compensazione delle spese di lite.
All'udienza del 13.12.2024 veniva revocata la contumacia del convenuto e le parti chiedevano che il procedimento fosse rinviato per la decisione ex art. 281 sexies cpc.
La causa, istruita con la prova documentale e la CTU e, all'udienza del 10.01.2025, dopo la precisazione delle conclusioni e discussione orale veniva decisa, ai sensi dell'art 281 sexies cpc, dandosi lettura del dispositivo in udienza
MOTIVI DELLA DECISIONE
In materia contrattuale, nell'applicazione dei principi di cui agli artt. 1218, 1453 e ss. e 2697 c.c., il creditore deve provare la fonte contrattuale e allegare l'inadempimento del debitore.
Il debitore, invece, deve provare la sussistenza di elementi estintivi dell'obbligazione asseritamente inadempiuta, in conformità al principio di riferibilità o di vicinanza della prova.
In virtù di tale principio, l'onere della prova viene ripartito tenuto conto, in concreto, della possibilità per l'uno o per l'altro soggetto di provare fatti e circostanze che ricadono nelle rispettive sfere di azione
Appare, altresì, coerente alla regola dettata dall'art. 2697 c.c., che distingue tra fatti costitutivi e fatti estintivi, ritenere che la prova dell'adempimento, fatto estintivo del diritto azionato dal creditore, spetti al debitore convenuto, che dovrà, quindi, dare la prova diretta e positiva dell'adempimento, trattandosi di fatto riferibile alla sua sfera di azione.
A tal proposito, si segnala che la Corte di Cassazione ha statuito che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass., SS.UU., sent.
13533/2001).
Nel caso di specie la ricorrente ha prodotto il titolo di proprietà costituito dal contratto di compravendita per rogito notar Notaio di AN da cui scaturisce il credito da lei Persona_1 vantato ed ha dedotto il mancato pagamento del resistente dei concordati ratei di E. 300,00 cadauno a partire dal mese di settembre 2021.
Il sig. costituendosi non ha fornito la prova dell'esatto adempimento che su di lui CP_1 incombeva ma, anzi, ha ammesso la sua morosità come si legge a pag. 2 della comparsa di costituzione risposta.
Per granitica Giuriprudenza si deve ritenere che “il fatto non contestato non ha bisogno di prova perché le parti ne hanno disposto, vincolando il Giudice a tenerne conto senza alcuna necessità di convincersi della sua esistenza”(Cassazione civile, sez. III, sentenza 10/11/2010 n° 22837 conf. Cassazione civile, sez. III, 21 maggio 2008, n. 13078). Si osserva, ancora, che in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, il rimedio di cui all'art. 1453 c.c. presuppone che l'inadempimento soddisfi il connotato della non scarsa importanza di cui all'art. 1455 c.c.; in particolare, con specifico riferimento al concetto di non scarsa importanza, il giudice deve tener conto di tutte le circostanze oggettive e soggettive dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale. La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito. Nel caso di specie l'inadempimento non può essere ritenuto di scarsa importanza, come asserito dal resistente, considerato il sig. , immesso nel possesso dell'immobile sin dalla stipula del CP_1 rogito, ha assolto al pagamento di soli 16 ratei mensili dei n.160 previsti per soddisfare il pattuito prezzo di E. 48.000,00 della vendita e non ha dimostrato di aver rappresentato alla ricorrente la sua impossibilità di assolvere al pagamento per le difficoltà economiche né per i suoi problemi di salute prima dell'intrapresa azione giudiziaria. Né a giustificare il suo inadempimento ed a paralizzare la richiesta declaratoria di risoluzione del contratto di compravendita de quo è sufficiente la dedotta incapacità a contrarre da lui rappresentata nella comparsa di costituzione, non potendosi valutare, in questa sede, eventuali profili di annullamento dell'intercorso contratto, a causa della tardività della sua costituzione.
Pertanto la domanda della ricorrente di risoluzione del contratto ex art.1453 c.c. per la gravità dell'inadempimento merita di essere accolta e da essa scaturisce il conseguenziale ordine al resistente di restituzione l'immobile de quo alla ricorrente libero da persone e da cose.
E' risultata, altresì, dimostrata dalla sig.ra l'illegittima condotta del sig. Parte_1 CP_1 per aver occupato, unitamente alla sua famiglia, il suo appartamento.
Tale prova, risiede ancora una volta nell' ammissione del resistente di continuare ad occupare la casa con il proprio nucleo familiare senza nulla pagare, riportata nel suo libello introduttivo per cui costituisce anch'essa “fatto non contestato” ex art.115 cpc come stabilito dalla sentenza n. 761/02, resa a Sezioni Unite dalla Corte di Cassazione, con cui si è così imposto all'attenzione degli interpreti il principio di non contestazione con maggiore ampiezza applicativa, ossia il principio per il quale sono espunti dal thema probandum anche i fatti su cui la controparte è rimasta silente i fatti esplicitamente o implicitamente ammessi e i fatti sui quali il convenuto ha mantenuto il silenzio.
Vertendosi, pertanto, di un caso di occupazione di un immobile "sine titulo" oltre alla tutela reale di restituzione dell'immobile in favore del proprietario è stata prevista dal legislatore una tutela risarcitoria per il mancato godimento dell'immobile , come chiarito da ultimo anche dalla Corte di Cassazione a Sezione Unite con la pronuncia n. 33645 del 15.11.2022, affermandosi che “ nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”.
Orbene in ordine alla quantificazione dell'indennità di occupazione illegittima essendo il danno già provato dal fatto stesso la sua determinazione può essere operata facendo riferimento al valore locativo dell'immobile occupato.
Condivide codesto giudicante la valutazione di detta indennità in Euro 360,52 mensili operata dal
CTU nel suo elaborato peritale secondo i valori estrapolati dalle quotazioni della banca dati OMI dell'agenzia delle entrate avuto riguardo alle caratteristiche dell'immobile, del contesto urbano in cui
è allocato etc.
Da quanto sopra esposto anche la domanda proposta dalla ricorrente di corresponsione della indennità di occupazione abusiva merita accoglimento e, di conseguenza, il sig. deve CP_1 essere condannato a pagare, in favore della sig.ra la somma di Euro 360,52 Parte_1 mensili a partire da maggio 2020, oltre interessi legali, al soddisfo.
Quanto, infine, alle spese del giudizio considerato che tutte le domande della sig.ra Parte_1 hanno trovato accoglimento devono essere poste a carico del resistente e liquidate in favore della ricorrente, come da pedissequo dispositivo secondo, però, i valori minimi ( considerato che la era causa di facile trattazione avuto riguardo al comportamento processuale del resistente) dello scaglione compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00.
Anche le spese di mediazione obbligatoria, per il principio della soccombenza ritenuti esborsi, come previsto dall'articolo 91 c.p.c. ( Tribunale di Livorno nella sentenza n.1032/2024-) sono poste a carico del resistente, in quanto trattandosi il presente giudizio di controversia soggetta a mediazione obbligatoria, dove, peraltro, è necessaria l' assistenza di un legale, l'istante ha dovuto, in effetti, sostenere delle spese per la procedura di mediazione che si è conclusa negativamente non essendosi il resistente neppure presentato al primo incontro (Tribunale di Treviso, sentenza n. 1741 del
20.10.2021).
Deve, perciò, essere liquidato, in favore della ricorrente, l' importo di euro ad E. 152,95 giusta fatt.
Nr.733/23 quale spesa sostenuta per la mediazione, oltre alla somma di euro 322,47 a titolo di compenso per il suo procuratore di cui alla tabella allegata al D.M. n. 37/2018 nel valore minimo come sopra specificato oltre accessori come per legge ed alle spese della ctu.


PQM

Il Giudice Onorario di Pace, Avv. Carmen Nacci, presso la I° Sezione Civile del Tribunale Ordinario di AN, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, così provvede:
- accoglie la domanda della sig.ra e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del Parte_1 contratto di compravendita a rogito Notaio di AN (Rep. 12424; Racc. Persona_1 9680), registrato in AN il 21.5.2020 per grave inadempimento del resistente;

- ordina al sig. di restituire nella disponibilità della sig.ra CP_1 Parte_1 l'appartamento sito in AN alla Via Diego Peluso nr.40, piano 4, catastalmente individuato al foglio 244; particella 370, sub.10, di mq. 79 con n.4 vani , libero da persone e da cose;

- ordina al Conservatore dei registri immobiliari di AN di eseguire le dovute annotazioni/trascrizioni della presente sentenza con esonero da ogni sua responsabilità;
- accoglie la domanda della ricorrente di corresponsione della indennità di occupazione sine titulo e, per l'effetto condanna il sig. al pagamento in suo favore della somma CP_1 di Euro 360,52 mensili dal maggio 2020 sino alla data di restituzione dell'immobile maggiorata degli interessi legali dalla suddetta data al soddisfo;

- condanna il resistente al pagamento delle spese del presente giudizio che liquida in favore della ricorrente in complessivi Euro 2.540,00 per compensi professionali oltre 15% RGS,
Cap ed Iva sulle voci gravate nonché complessivi E 475,42 per le spese della mediazione obbligatoria;

- pone definitivamente a carico del resistente le spese della CTU;

- visto ed applicato l'art. 133 dpr 115/2022 ordina che il pagamento avvenga a favore dello
Stato.
AN lì 10.01.2025 Il G.O.d.P.
Avv. Carmen Nacci