N. 10309/2024 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice preso atto che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che le modalità di svolgimento dell'udienza in “forma scritta” disposte dal giudice risultano in realtà pienamente conformi alla celebrazione dell'udienza di discussione, che “certamente non è tra quelle che richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti” (di recente, Cass. civ., sez. III, 19/12/2022, n. 37137); è stato pure sottolineato che in caso di udienza a trattazione scritta o cartolare il deposito telematico del dispositivo a seguito della camera di consiglio è equivalente alla lettura in udienza (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza; viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

N. 10309/2024 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 10309/2024 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to in Gricignano di Aversa Parte_1 C.F._1
(CE) alla via Dante Alighieri n. 9 presso lo studio dell'Avv. TO ND (c.f.:
dal quale è rappr.to e difeso in virtù di procura resa nella fase C.F._2
sommaria,
- RICORRENTE
E
(c.f.: ), elett.te dom.to in Mugnano di Napoli Controparte_1 C.F._3
alla Via Napoli n. 257 presso lo studio dell'Avv. MIGLIACCIO DANIELA (c.f.:
) dal quale è rappr.to e difeso in virtù di procura in calce alla comparsa C.F._4
di costituzione e risposta
- RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo .
CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, la domanda è fondata e va accolta.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato intimava nei confronti Parte_1
di sfratto per finita locazione evidenziando: - di essere proprietario Controparte_1
di un immobile sito in Gricignano di Aversa (CE) alla via I. Silone 18; - che detto immobile veniva concesso in locazione alla intimata, con contratto sottoscritto il 17.02.2014 e regolarmente registrato presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate il 20/02/2014, per la durata di anni 4 con decorrenza dal 01.02.2014 al 31.01.2018; - che il canone di locazione convenuto era di € 250,00 mensili;
- che con lettera racc. a/r del 16/06/2021 (not. Il 21.06.2021) il locatore ha manifestato la propria volontà contraria alla rinnovazione tacita del contratto;
-
che, ad oggi, la conduttrice non ha liberato il locale.
Ha quindi richiesto la convalida dell'intimazione, con il favore delle spese di lite.
Si è costituita in giudizio opponendosi alla convalida Controparte_1
evidenziando come il rapporto si sia tacitamente prorogato per accordo verbale delle parti, ed in particolare di aver continuato ad abitare il suddetto immobile con il consenso del sig.
per un lungo periodo successivo alla scadenza del secondo quadriennio contrattuale Pt_1 e, precisamente, per almeno due anni e nove mesi dopo la scadenza del detto contratto,
corrispondendo un canone di locazione mensile extracontratto di €. 350,00.
Ella ha quindi concluso “Affinchè l'Ill.mo Tribunale Adito voglia così provvedere: 1)
In via principale, rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per finita locazione e la
richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, essendo la presente opposizione
fondata prova scritta della avvenuta rinnovazione tacita del contratto di locazione a diverse
condizioni, essendo previsto un canone mensile di €.350,00. 2) In via riconvenzionale, mutato
il rito, rigettare la domanda di risoluzione per scadenza contrattuale della parte locatrice ed
accertare e dichiarare la avvenuta rinnovazione tacita del contratto di locazione relativo
all'immobile di Via I. Silone n.18 in Gricignano di Aversa (CE) a diverse condizioni con
decorrenza dal 01.04.2022 almeno per un ulteriore quadriennio fino al 31.03.2026 con
canone mensile di €.350,00, contestualmente accertando la assenza di disdetta per tale
contratto rinnovato. 3) Condannare la controparte al pagamento delle spese del giudizio”.
Denegata la convalida, con ordinanza del 12/12/2024 si disponeva il mutamento del rito e contestualmente, in accoglimento della domanda di provvisorio rilascio del bene locato,
ex art. 665 c.p.c.; si ordinava a parte intimata, , di rilasciare, libero da Controparte_1
persone e cose, in favore dell'intimante, l'immobile oggetto del contratto di locazione dedotto in lite, meglio descritto in citazione e nel medesimo contratto di locazione in atti, fissando per l'esecuzione dell'ordinato rilascio la data del 28 febbraio 2025.
Concessi i termini per memorie integrative, le parti insistevano nelle domande già
proposte.
***
Va dato atto anzitutto della procedibilità della domanda.
Si premette, in diritto, che il creditore che agisce in giudizio, sia per l'adempimento del contratto sia per la risoluzione ed il risarcimento del danno, deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento. Peraltro, eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione (cfr.
Cass., sez. un., sent. n. 13533 del 2001, cui adde Cass. sent. n. 13925 del 2002; n. 17626 del
2002; n. 2647 del 2003; n. 5135 del 2003; n. 15249 del 2003; n. 18315 del 2003; n. 2387 del
2004; n. 6395 del 2004; n. 20073 del 2004; n. 8615 del 2006; n. 13674 del 2006; n. 1743 del
2007; n. 9351 del 2007; n. 26953 del 2008; n. 15677 del 2009; n. 936 del 2010).
Orbene, parte ricorrente ha prodotto in giudizio il contratto di locazione stipulato inter partes in data 17.02.2014 e debitamente registrato il 20.02.2014, allegando poi l'inadempimento della conduttrice, che pur essendo trascorsi più di 2 anni dall'ultimo rinnovo e nonostante la rituale disdetta (immotivata, poiché attinente alla seconda scadenza) a mezzo di lettera raccomandata a/r del 21/06/2021 non ha liberato l'immobile.
Da parte sua, parte intimata si è limitata ad asserire di aver convenuto con il locatore verbalmente l'importo complessivo di € 350,00 a titolo di canone extralegale a fronte della proroga della scadenza del contratto per altri 4 anni, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo, a sua volta, domanda riconvenzionale volta da un lato all'accertamento dell'avvenuta proroga tacita del rapporto contrattuale e dall'altro lato alla condanna del ricorrente, nella impossibilità di ripristinare il rapporto locativo, al pagamento di tutti i danni cagionati alla conduttrice dal prematuro sfratto e consistenti in spese di trasloco quantificabili sin d'ora in €.2.000,00 con riserva di deposito delle fatture, e nelle differenze tra il canone di locazione pagato al sig. e quello da pagarsi al nuovo locatore per il periodo dal Pt_1
28.02.2025 al 31.03.2026, da quantificarsi in prosieguo all'atto del rinvenimento di nuovo alloggio.
Depositava, a supporto della tesi da lei sostenuta, documentazione attestante l'esecuzione di un Bonifico eseguito in data del 13.12.2023 (cfr.all.2) in favore del locatore per l'importo di €. 370,00 (di cui €. 350,00 di canone ed €. 20,00 per striscia parcheggio)
recante la causale “regalo”, nonché alcuni messaggi whatsapp dai quali inferire la maggiorazione del canone di locazione, concludendo: “1) In via principale, previa revoca
dell'ordinanza provvisoria di rilascio del 12.12.2024 per tutti i motivi di cui in premessa,
accertare e dichiarare la avvenuta rinnovazione tacita del contratto di locazione tra il sig.
e la sig.ra a diverse condizioni, essendovi un accordo tra le parti di rinnovare Pt_1 CP_1
il contratto di locazione per un ulteriore quadriennio e, cioè dal 01.04.2022 al 31.03.2026 al
canone mensile di €.350,00 e per l'effetto ordinare il ripristino del rapporto locativo con
scadenza al 31.03.2026 presso l'immobile di Via Silone n.18 in Gricignano di Aversa (CE).
2) In via gradata, poichè nelle more del presente giudizio sarà comunque eseguito lo sfrattto,
previo accertamento dell'avvenuto rinnovo tacito del contratto alle diverse condizioni di cui
al maggiorato canone di locazione, condannare il sig. nella impossibilità di Pt_1
ripristinare il rapporto locativo, al pagamento di tutti i danni cagionati alla conduttrice dal
prematuro sfratto e consistenti in spese di trasloco quantificabili sin d'ora in €.2.000,00 con
riserva di deposito delle fatture, e nelle differenze tra il canone di locazione pagato al sig.
e quello da pagarsi al nuovo locatore per il periodo dal 28.02.2025 al 31.03.2026, da Pt_1
quantificarsi in prosieguo all'atto del rinvenimento di nuovo alloggio. 3) In via ulteriormente
gradata, accertato l'avvenuto pagamento del canone mensile in €.350,00 dal 01.04.2022 al
12.12.2024, laddove il Giudice non ritenga di ricostituire il rapporto di locativo ovvero di
ritenere accertato il rinnovo tacito del contratto, condannare il sig. alla restituzione Pt_1 di €.3.000,00 quale somma della maggiorazione di €.100,00 mensili illecitamente corrisposta
dalla sig.ra rispetto a quanto fissato in contratto. 4) Vinte le spese”. CP_1
La domanda principale, come anticipato, è fondata.
Conviene tuttavia ripercorrere brevemente le questioni di diritto sottese alla fattispecie in esame.
Ebbene, secondo quanto previsto dall'art. 13 legge 431/1998 “1. È nulla ogni
pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello
risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla
registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione,
nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai
fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo
1130, numero 6), del codice civile;

2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con
azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può
chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal
contratto scritto e registrato”.
Deve quindi ritenersi affetta da nullità la pattuizione di un canone mensile maggiore rispetto a quello previsto nel contratto di locazione registrato quale separatamente intervenuta tra le parti in causa nella stessa data di sottoscrizione di quest'ultimo, prima ancora e a prescindere dalla sua mancata registrazione, in dipendenza della violazione dell'art. 79 della
Legge n. 392 del 1978.
E' noto che in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente;
il patto occulto, in quanto nullo, non è
sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica (Cass. civ., Sez. Un., 17/09/2015, n. 18213).
Secondo la S.C. la sostituzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione,
dell'oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto)
contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, e pertanto lascia integra la
(unica) convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione.
E' dunque la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro ad essere espressamente sanzionata di nullità dalla previsione legislativa, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle: nel caso di specie, l'effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa,
sì che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità
di quella sostituenda (il canone apparente) e dell'intero contratto.
Tale principio è stato esteso anche alle locazioni per uso diverso da quello abitativo, a ciò conseguendo la nullità del patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione (Cass. civ., Sez. Un., 09/10/2017, n. 23601)
Va dunque valorizzata la emersa mancata formalizzazione tra le parti di alcun accordo negoziale volto alla stipulazione di un ulteriore contratto di locazione con conseguente pattuizione di un canone maggiorato, come asseritamente concordato tra le parti oralmente.
Ed invero, in disparte ogni valutazione circa l'(in)idoneità delle schermate di cellulare allegate agli atti e il bonifico bancario (recante, peraltro, la causale “regalo” e quindi del tutto inidoneo a sostenere la tesi di parte intimata), la prova testimoniale non è stata ammessa in quanto affetta da genericità e, comunque, inconferente ai fini del decidere, atteso che con la medesima di intende provare, appunto, la mancata formalizzazione per iscritto di un ipotetico accordo verbale che, per quanto detto, alcuna efficacia vincolante può assumere per le parti.
Si consideri, infatti, che la suddetta prova era protesa alla dimostrazione che “nel mese
di maggio del 2022, scaduto il contratto precedente, ci fu un colloquio tra la sig.ra
[...]
ed il sig. circa la possibilità di restare in casa e di stipulare nuovo CP_1 Parte_1
contratto”, ad un canone maggiorato, ed ancora che “la sig.ra accettò la modifica CP_1
economica e iniziò sin dal mese di maggio 2022 a corrispondere €.350,00 al mese oltre
€.20,00 per la disponibilità della striscia di parcheggio nel cortile”.
Contrariamente, quindi, alla tesi svolta dalla resistente nell'atto difensivo del presente procedimento, non si è in presenza di una “rinnovazione del contratto di locazione”, bensì
della stipula di un nuovo e diverso contratto di locazione in forma orale, in dispregio alla disciplina di settore, quando oramai il precedente contratto era ampiamente scaduto, in quanto tempestivamente disdettato.
Pertanto, non vi è prova, in atti, della corresponsione da parte dell'intimata di una somma a titolo di canone extracontratto superiore a quella dovuta e, per l'effetto, il contratto di locazione andrà dichiarato risolto alla data del 31.01.2022 per disdetta (tempestiva) del locatore intervenuta il 21.06.2021 quindi sei mesi prima della sua scadenza naturale.
Non può quindi darsi luogo alla tesi propugnata da parte intimata, atteso che ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o,
ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore (Cass. civ., sez. III, 06/05/2010, n.
10963). Quanto alla disdetta, va rilevato, brevemente, che l'art. 2 della legge n. 431 del 1998
legittima ciascuna delle parti alla seconda scadenza di rinunciare al rinnovo del contratto (cd.
disdetta “immotivata”) purché tale intendimento venga comunicato alla controparte almeno sei mesi prima della scadenza;
l'art. 2, comma 1, secondo inciso, della Legge n. 431 del 1998,
nel prevedere che la manifestazione della rinuncia al rinnovo (cd. disdetta immotivata) alla seconda scadenza dei contratti di cui alla norma debba compiersi con lettera raccomandata da inviarsi all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del secondo periodo di durata contrattuale, non prescrive a pena di nullità né il mezzo di compimento della manifestazione negoziale (la lettera e, dunque, la forma scritta) né quello della trasmissione (raccomandata),
a ciò conseguendo che l'uno e l'altro requisito ammettono equipollenti, purché idonei ad evidenziare la manifestazione all'altra parte della volontà negoziale sei mesi prima della scadenza (Cass. civ., sez. III, 09/06/2016, n. 11808).
Conseguentemente, va dichiarata la risoluzione del rapporto di locazione oggetto di lite alla predetta data.
Alla luce dell'accoglimento della domanda di provvisorio rilascio ex art. 665 c.p.c.
alcunché deve provvedersi in tal senso.
Quanto alla domanda genericamente formulata, solo in questa fase di giudizio, da parte ricorrente tendente al pagamento dei canoni ancora dovuti, essa deve ritenersi assorbita nella motivazione che precede, in difetto peraltro di una più precisa allegazione in ordine alla morosità della conduttrice.
Le spese di lite seguono la soccombenza della parte intimata e vengono liquidate come da dispositivo che segue tenuto conto dei parametri minimi previsti dal D.M. 55/2014, per lo scaglione di valore fino a e 5.200,00 (fissato in base al criterio del disputatum), in considerazione della non complessità delle questioni di fatto e di diritto sottese alla controversia. Sebbene la parte vittoriosa sia stata ammessa al beneficio del patrocinio a spese dello
Stato, il pagamento non dovrà essere corrisposto in favore dello Stato, in quanto soccombente all'esito del giudizio (cfr. l'art. 133 d.P.R. n. 115/2002).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda avanzata da e, per l'effetto, dichiara risolto il Parte_1
contratto di locazione oggetto di lite alla data del 31/01/2022, per le ragioni di cui in motivazione, con assorbimento delle altre domande proposte;

- condanna al pagamento in favore di delle Controparte_1 Parte_1
spese di lite che si liquidano in Euro 76,00 per spese ed Euro 1.030,00 per compensi professionali, oltre spese generali (15% sui compensi), CPA ed IVA come per legge.
Aversa, 18/04/2025.
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola )