Pubblicato il 28/01/2026

N. 01666/2026 REG.PROV.COLL.

N. 13618/2024 REG.RIC.

N. 13649/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13618 del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto da Immobiliare ES s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Giovanni Valeri e Sergio Gostoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio del primo in RO, viale G. Mazzini, 11;

contro

RO TA, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Aurora Francesca Sitzia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Ministero della cultura, in persona del Ministro pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso i cui uffici è domiciliato ex lege in RO, via dei Portoghesi, 12;

sul ricorso numero di registro generale 13649 del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto da Immobiliare ES s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Giovanni Valeri e Sergio Gostoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio del primo in RO, viale G. Mazzini, 11;

contro

Ministero della cultura, in persona del Ministro pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso i cui uffici è domiciliato ex lege in RO, via dei Portoghesi, 12;

per l’annullamento

quanto al ricorso n. 13618 del 2024

1) per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

a) della nota del 31.10.2024, prot. 143386 (doc. 1), trasmessa in pari data alla ricorrente, con la quale il Municipio II di RO TA ha inviato la comunicazione di inefficacia ex art. 19, commi 3 e 4, L. 241/90 della CI alternativa al p.d.c. prot. n. CB/2024/32608 del 5.3.2024, riguardante l’intervento di ristrutturazione edilizia in corso di esecuzione sull’immobile ubicato in RO, Via Sgambati n. 4;

b) della nota del 30.10.2024, prot. 40210 (doc. 2), allegata alla comunicazione di inefficacia della CI, con la quale la Sovrintendenza capitolina ha richiesto al Municipio II di RO TA di valutare la validità del predetto titolo edilizio;

c) del provvedimento del Ministero della cultura del 30.10.2024, prot. 58090-P (doc. 3), notificato alla ricorrente il 5.11.2024, con il quale è stata altresì comunicata la sospensione, ex art. 28 comma 3, d.lgs 42/04, dei lavori di cui alla richiamata CI del 5.3.2024;

d) di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale, ivi compresa, per quanto occorrer possa, la delibera di Assemblea capitolina n. 60 del 27.6.2024 con la quale RO TA ha proceduto alla revisione e all’adeguamento degli elaborati gestionali G1 “ Carta per la qualità ” e G2 “ Guida per la qualità degli interventi ” del vigente PRG;

2) per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da Immobiliare ES s.r.l. il 4 marzo 2025:

a) della delibera di Assemblea capitolina n. 60 del 27.6.2024, pubblicata sull’albo pretorio in data 9.7.2024, con cui RO TA ha proceduto alla revisione e all’adeguamento definitivo degli elaborati gestionali G1 “ Carta per la qualità ” e G2 “ Guida per la qualità degli interventi ” del vigente PRG e i relativi allegati (doc. 1);

b) di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale tra cui, in particolare, i) la nota della Sovrintendenza capitolina del 28.10.2022, prot. 34567 (doc. 2), trasmessa alla ricorrente in data 21.01.2025 (doc. 3), avente ad oggetto la “ proposta di deliberazione di adeguamento e aggiornamento degli elaborati gestionali G1 – Carta della Qualità, ai sensi dell’art. 16 comma 12 NTA ”, ii) le schede di censimento territoriale dell’immobile ubicato in RO, via Sgambati n. 4 (docc. 4 e 5);

3) per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da Immobiliare ES s.r.l. il 17 aprile 2025:

a) della determinazione dirigenziale prot. n. CB/32636/2025 del 17.3.2025 (doc. 1), notificata in data 19.3.2025, con la quale la Direzione tecnica del Municipio II di RO TA ha ingiunto alla ricorrente “ il ripristino dello stato dei luoghi presso l’u.i. sita RO, in Via Pinciana n. 31-Via Sgambati 4, distinto in Catasto fabbricati al foglio 556, part. 66 sub. 501 ”, assegnandole il termine di 60 giorni, con l’avvertenza che, in difetto “… senza pregiudizio dell’azione penale, si procederà alla demolizione coattiva ”;

b) di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale, ivi compresa la nota del 31.10.2024, prot. 143386, con la quale il Municipio II di RO TA ha inviato la comunicazione di inefficacia ex art. 19 commi 3 e 4 L. 241/90 della CI alternativa al p.d.c. prot. n. CB/2024/32608 del 5.3.2024, riguardante l’intervento di ristrutturazione edilizia in corso di esecuzione sull’immobile ubicato in RO, Via Sgambati n. 4;

quanto al ricorso n. 13649 del 2024

1) per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

a) della comunicazione del 29.11.2024, prot. 0064439-P (doc. 1), trasmessa in pari data alla ricorrente, con la quale il Ministero della cultura, Soprintendenza speciale archeologia belle arti e paesaggio di RO, ha avviato il procedimento di dichiarazione dell''interesse culturale, ai sensi degli articoli 13 e 14 del D.lgs. 42/2004 e ai sensi degli artt. 7 e 8 della L. 241/1990, sull''immobile ubicato in RO, Via Sgambati n. 4;

b) di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale;

2) per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati dalla Immobiliare ES s.r.l. il 23 maggio 2025:

a) del decreto n. 45 del 14.3.2025 (doc. 1), notificato in data 26.3.2025 (doc. 2), con il quale il Ministero della cultura ha dichiarato di interesse culturale particolarmente importante, ai sensi dell’art. 10, comma 3 lett. a) del d.lgs 42/04, l’immobile distinto in catasto del Comune di RO al foglio n. 556, part. 66 sub. 502 di proprietà della ricorrente;

b) di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale tra cui, in particolare, la nota della Soprintendenza speciale archeologia, belle arti e paesaggio di RO dell’11.2.2025, prot. 8183-p (doc. 3) contenente la proposta di provvedimento di tutela diretta dell’immobile sopraindicato e la Relazione storico-critica (doc. 4) allegate al citato decreto, nonché la nota del 13.1.2025, prot. 1870-p (doc. 5) con la quale la suddetta Soprintendenza ha controdedotto alle osservazioni presentate dalla Società.

Visti i ricorsi i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di RO TA e del Ministero della cultura;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 11 novembre 2025 la dott.ssa NI IO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con l’atto introduttivo del ricorso R.G. n. 13618/2024, notificato il 4 dicembre 2024 e depositato il 16 dicembre 2024, la società Immobiliare ES s.r.l., proprietaria del fabbricato sito in via Pinciana n. 31 – via G. Sgambati 4 (foglio 556, particella 66, sub 501), noto anche come “IL Pincherle” o “IL Sgambati” e avente destinazione turistico-ricettiva (d’ora in avanti, per brevità, anche solo “il IL”), è insorta avverso i seguenti provvedimenti:

- nota n. 143386 del 31 ottobre 2024 con cui RO TA, Municipio II, ha dichiarato “ nulla e priva di efficacia ” la CI alternativa al permesso di costruire del 5 marzo 2024 relativa all’intervento di ristrutturazione edilizia di detto fabbricato, con demolizione e ricostruzione, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (“Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, d’ora in avanti, per brevità, anche solo “TUED”), nonché dell’art. 6 della l.r. Lazio 18 luglio 2017, n. 7, disponendo, per l’effetto, il divieto immediato di prosecuzione dell’attività edilizia e “ la rimozione di tutti gli effetti dannosi e lavori realizzati ”;

- nota di RO TA, Sovrintendenza capitolina, n. 40210 del 30 ottobre 2024 (allegata al predetto provvedimento inibitorio), con cui quest’ultima ha invitato il Municipio II a valutare l’opportunità di una verifica dell’attuale validità della suddetta CI e ciò alla luce del fatto che, per effetto dell’aggiornamento della Carta per la qualità approvato con deliberazione dell’Assemblea capitolina n. 60 del 27 luglio 2024, l’immobile in questione risulta censito tra gli “ Edifici e complessi edilizi moderni - Opere di rilevante interesse architettonico, urbano e ambientale ” (in luogo della precedente classificazione nell’ambito degli “ Edifici con tipologia edilizia Speciale - Ad impianto seriale - Albergo denominazione ”), con conseguente preclusione alla realizzazione di interventi demolizione e ricostruzione;

- nota della Soprintendenza speciale archeologia, belle arti e paesaggio di RO (d’ora in avanti, per brevità, anche solo “Soprintendenza ministeriale”) n. 58090-P del 30 ottobre 2024, recante, ai sensi dell’art. 28, comma 2, del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (“ Codice dei beni culturali e del paesaggio ”, d’ora in avanti, per brevità, anche solo “Codice”), l’ordine di sospendere i lavori di cui alla ridetta CI alternativa al permesso di costruire, “ in considerazione della qualità architettonica del villino in oggetto e del contesto urbano in cui esso si inserisce ” e con la precisazione che “ la Scrivente sta avviando il procedimento di dichiarazione di cui all’art. 28 c. 3 del D.Lgs. 42/04 ”.

Oltre ai suddetti atti, il ricorso è proposto avverso “ ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale, ivi compresa, per quanto occorrer possa, la Delibera di Assemblea Capitolina n. 60 del 27.06.2024 con la quale RO TA ha proceduto alla revisione e all’adeguamento degli elaborati gestionali G1 «Carta per la Qualità» e G2 «Guida per la Qualità degli interventi» del vigente PRG ”.

1.1. La società ricorrente, dopo aver premesso che l’immobile per cui è causa, composto di cinque piani fuori terra e un livello interrato, risale ai primi anni del 1900 ed è stato in passato adibito ad albergo ma “ risulta ad oggi, ed orami da molti anni, in stato di completo abbandono ”, espone in fatto le seguenti circostanze: (i) con istanza n. RI/20365 del 1° agosto 2017 e successiva proposta di variante n. RI/6942 del 12 marzo 2021, la stessa ha presentato alla Sovrintendenza capitolina richiesta del parere preventivo di cui all’art. 16, comma 10, delle NTA del vigente PRG per la realizzazione – in relazione al fabbricato di cui trattasi e in considerazione della sua ricomprensione nella Carta per qualità tra gli “ Edifici con tipologia edilizia Speciale - Ad impianto seriale - Albergo denominazione ” – di opere di ristrutturazione edilizia della categoria “RE2”, per come individuata all’art. 9, comma 5, delle medesime NTA, nonché di ripristino della destinazione d’uso abitativa; (ii) in ordine a tale istanza la Sovrintendenza capitolina si è pronunciata con nota n. 37566 del 3 dicembre 2021, affermando di aver “ valutato positivamente il progetto ” e di non avere “ nulla da opporre alla sua realizzazione, considerato che la variante proposta conferma i caratteri e l’impianto generale del progetto originario, e che il previsto incremento di SUL è ricavato interamente nel piano interrato, non apportando modifiche allo sviluppo fuoriterra del fabbricato, ferma restando ogni altra valutazione in merito alla compatibilità dell'intervento proposto con la normativa urbanistica ed edilizia vigente ”; (iii) solo in data 5 marzo 2024, poi, la società ha presentato la richiamata CI alternativa al permesso di costruire oggetto del gravato provvedimento inibitorio, cui è seguito, in data 11 ottobre 2024, l’avvio dei lavori; (iv) è quindi intervenuta la nota della Soprintendenza ministeriale n. 57803 del 29 ottobre 2024, con cui tale organo, nel riferirsi ad alcuni articoli di stampa che davano notizia di lavori in corso nell’immobile in questione, ha domandato alla Sovrintendenza capitolina e al Municipio II se per gli stessi risultassero rilasciati, rispettivamente, il parere ex art. 16 delle NTA e il titolo edilizio; (v) in esito a tale richiesta, infine, sono intervenuti il provvedimento del Municipio II recante l’ordine inibitorio relativo alla CI, oggetto dell’odierna impugnativa insieme alla presupposta nota della Sovrintendenza capitolina n. 40210 del 2024, nonché il parimenti gravato provvedimento cautelare della Soprintendenza ministeriale.

1.2. A sostegno dell’impugnazione del provvedimento comunale di dichiarazione di inefficacia della CI e di inibizione dei relativi lavori, la società ricorrente ha articolato cinque motivi di ricorso così rubricati:

- “ I – Violazione e falsa applicazione degli artt. 19 e 21-nonies della L. n. 241/1990; violazione dell’art. 23 comma 6 DPR 380/01; violazione del principio del legittimo affidamento e certezza dei rapporti giuridici; difetto di istruttoria e di motivazione ”;

- “ II – Violazione e falsa applicazione dell’art. 21 nonies della l. 241/90; violazione del principio del legittimo affidamento e certezza dei rapporti giuridici; eccesso di potere per carenza dei presupposti di fatto e di diritto nonché per insussistenza delle ragioni di interesse pubblico ”;

- “ III – Violazione e falsa applicazione dell’art. 23 bis comma 4 del D.P.R. 6.6.2001 n. 380 (T.U. Edilizia). Eccesso di potere per travisamento ed erronea valutazione dei fatti. Eccesso di potere per contraddittorietà tra gli atti del procedimento ”;

- “ IV – Violazione e falsa applicazione dell’art. 3 comma 1 lett. d) del D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 6 L.R. n. 7/2017; eccesso di potere per carenza dei presupposti di fatto e di diritto ”;

- “V – Violazione a falsa applicazione dell’art. 16 comma 10 NTA PRG di RO; difetto assoluto di istruttoria e motivazione ”.

1.3. L’impugnazione della nota della Soprintendenza ministeriale adottata ex art. 28 del Codice è invece affidata al seguente motivo di censura: “ VI – Violazione e falsa applicazione dell’art. 28 comma 2 del D.lgs. 22.01.2004 n. 42; eccesso di potere per carenza dei presupposti; eccesso di potere per irragionevolezza e contraddittorietà ”.

2. Con il distinto ricorso R.G. n. 13649/2024, notificato e depositato il 16 dicembre 2024, la stessa Immobiliare ES s.r.l. è insorta avverso la nota n. 64439-P del 29 novembre 2024, con cui la Soprintendenza ministeriale, facendo seguito al citato provvedimento di natura cautelare, ha comunicato, ai sensi dell’art. 14 del Codice, nonché degli artt. 7 e 8 della legge 7 agosto 1990, n. 241, l’avvio del procedimento di imposizione del vincolo culturale sul “IL Pincherle”, quale immobile di interesse particolarmente importante ex art. 10, comma 3, lett. a), del Codice, “ per quanto riguarda la conservazione dei prospetti e delle volumetrie originarie ”.

2.1. La ricorrente precisa, in fatto, che il procedimento di tutela è stato avviato nonostante, in sede di sopralluogo svolto presso l’immobile in data 26 novembre 2024, fosse stata “ illustrata ai funzionari della Soprintendenza la situazione di evidente precarietà statica dell’edificio conseguente alle demolizioni legittimamente eseguite, oltre al generale stato di degrado dello stesso ”.

2.2. Articola, quindi, due motivi di diritto così rubricati:

- “ I - Violazione e falsa applicazione degli artt. 10, 13 e 14 D.Lgs. 42/04; eccesso di potere per travisamento ed erronea valutazione dei presupposti in fatto; eccesso di potere per irragionevolezza del provvedimento; difetto di istruttoria e motivazione ”;

- “ II – Reiterata violazione e falsa applicazione degli artt. 10, 13 e 14 D.Lgs 42/04; difetto assoluto di istruttoria e motivazione; eccesso di potere per carenza dei presupposti di fatto e di diritto nonché per irragionevolezza e contraddittorietà ”.

3. In data 17 dicembre 2024 RO TA si è costituita nel giudizio R.G. n. 13618/2024, depositando, poi, in vista della camera di consiglio fissata per l’esame della relativa domanda cautelare, alcuni documenti e una memoria difensiva con cui, prim’ancora di controdedurre nel merito alle doglianze avversarie, eccepisce in rito l’irricevibilità del ricorso nella parte in cui è diretto avverso la citata deliberazione dell’Assemblea capitolina n. 60 del 2024 di aggiornamento della Carta per la qualità, nonché l’inammissibilità dello stesso in relazione all’impugnazione della nota della Sovrintendenza capitolina n. 40210 del 30 ottobre 2024.

4. Il Ministero cultura, dal canto suo, costituitosi in entrambi i giudizi con atto di stile, in data 7 gennaio 2025 ha depositato nel fascicolo R.G. n. 13618/2025 alcuni documenti, tra cui una relazione della competente Soprintendenza sulla vicenda.

5. All’esito della camera di consiglio dell’8 gennaio 2025, in cui sono state discusse le domande cautelari presentate in via incidentale nei due ricorsi, la Sezione, con ordinanze n. 50 e n. 53 del 9 gennaio 2025, ha fissato, ai sensi dell’art. 55, comma 10, c.p.a., l’udienza pubblica del 15 aprile 2025 per la trattazione nel merito di entrambi.

6. A seguito, poi, dell’ostensione, da parte di RO TA, in accoglimento di apposita istanza di accesso proposta il 9 dicembre 2024, della documentazione relativa alla revisione per la Carta della qualità attuata con la ridetta delibera dell’Assemblea capitolina n. 60 del 27 giugno 2024, la ricorrente, con un primo atto per motivi aggiunti proposti in seno al ricorso R.G. n. 13618/2024, notificati il 3 marzo 2025 e depositati il 4 marzo 2025, ha impugnato tale delibera in via diretta, nonché, quali atti presupposti, la nota della Soprintendenza capitolina n. 34567 del 28 ottobre 2022, avente ad oggetto la “ proposta di deliberazione di adeguamento e aggiornamento degli elaborati gestionali G1 – Carta della Qualità, ai sensi dell’art. 16 comma 12 NTA ” e le schede di censimento territoriale dell’immobile in questione.

7. In data 10 aprile 2025 la società ricorrente ha depositato in ciascuno dei due fascicoli processuali una nota con cui, nel dare conto degli sviluppi della complessiva vicenda intervenuti medio tempore , ha chiesto il rinvio della discussione della causa fissata per il 15 aprile 2025 in ragione della preannunciata proposizione di motivi aggiunti.

Risultano, in particolare, adottati i seguenti nuovi provvedimenti:

- determinazione dirigenziale prot. n. CB/32636/2025 del 17 marzo 2025, con la quale RO TA, Municipio II, nel rilevare che, secondo quanto accertato in esito ai sopraluoghi svolti il 31 ottobre 2024 e il 5 novembre 2024, i lavori presso il IL non erano in più corso, ha ingiunto alla Immobiliare ES s.r.l. il ripristino dello stato dei luoghi, da eseguire entro sessanta giorni dalla notifica del provvedimento, in relazione alle seguenti opere realizzate in asserita carenza di CI ex art. 22, comma 1, lett. c), del TUED e del parere preventivo della Sovrintendenza capitolina di cui all’art. 16, comma 10, delle NTA del PRG: “ demolizione di un corpo scala posto in adiacenza al fabbricato nel cortile retrostante Via Pinciana ”; “ demolizione di un manufatto posto in adiacenza al fabbricato, nel cortile retrostante Via Pinciana, delle dimensioni di circa 19,00 mq, oggetto di concessione edilizia in sanatoria n. 96369 del 1998 ”; “ rimozione della copertura del fabbricato originario costituita da travi in legno e copertura in laterizi, le originarie travi risultavano depositate nell’area cortilizia ”; “ aperture di asole sui solai, probabilmente finalizzate al passaggio di materiale edile ”;

- decreto n. 45 del 14 marzo 2025, con cui il Ministero della cultura, Commissione regionale per il patrimonio culturale del Lazio, ha dichiarato il “IL Pincherle” di interesse culturale particolarmente importante ai sensi dell’art. 10, comma 3, lett. a), del Codice, “ ai fini della conservazione della tipologia originaria delle facciate, con particolare riferimento agli elementi caratteristici e alle finiture materiche delle stesse, nonché ai fini della conservazione dei rapporti volumetrici, spaziali, dimensionali ed estetici che contraddistinguono il villino in oggetto, anche in relazione al contesto urbano e al rapporto con l’antistante IL ES ”.

8. All’udienza pubblica del 15 aprile 2025, in accoglimento della predetta istanza della parte ricorrente, è stato disposto il rinvio della trattazione di entrambe le cause all’11 novembre 2025.

9. La citata ingiunzione ripristinatoria adottata da RO TA è stata quindi impugnata con un ulteriore atto per motivi aggiunti nel giudizio R.G. n. 13618/2024, notificato e depositato il 17 aprile 2025.

9.1. Tale gravame è affidato a quattro motivi di ricorso rubricati come segue:

- “ 1. Illegittimità in via derivata e riflessa ”;

- “ 2. Violazione e falsa applicazione degli artt. 7, 8 e 10 della L 241/90; violazione del principio di buon andamento della pubblica amministrazione; violazione del principio di buona fede e leale collaborazione; violazione del principio del contraddittorio; eccesso di potere per difetto d’istruttoria ”;

- “ 3. Violazione e falsa applicazione dell’art. 38 DPR 380/01; e degli artt. 19 e 20 L.R. 15/08; eccesso di potere per carenza dei presupposti; difetto di motivazione ”;

- “ 4. In subordine, reiterata violazione e falsa applicazione dell’art. 37 DPR 380/01 e dell’19 L.R. 15/08; eccesso di potere per carenza dei presupposti; difetto di istruttoria e motivazione ”.

10. La domanda cautelare proposta in seno a tale secondo atto per motivi aggiunti nel giudizio R.G. n. 13618/2024 è stata accolta dalla Sezione con ordinanza n. 2668 del 16 maggio 2025, al fine di conservare la res adhuc integra sino alla decisione nel merito della causa, per la cui discussione risultava già fissata la data dell’11 novembre 2025.

11. Con atto per motivi aggiunti nel giudizio R.G. n. 13649/2024, notificato e depositato il 23 maggio 2025, è stato infine impugnato anche il menzionato decreto di vincolo n. 45 del 14 marzo 2025.

11.1. Dopo aver richiamato in fatto i contenuti delle osservazioni presentate in sede endoprocedimentale e delle controdeduzioni della Soprintendenza ministeriale, la società ricorrente affida l’ulteriore gravame ai seguenti motivi di censura:

- “ I – Illegittimità in via derivata e riflessa ”;

- “ II – Reiterata violazione e falsa applicazione degli artt. 10, 13 e 14 D.Lgs. 42/04; eccesso di potere per travisamento ed erronea valutazione dei presupposti in fatto; eccesso di potere per irragionevolezza del provvedimento; difetto di istruttoria e motivazione ”;

- “ III – Violazione e falsa applicazione degli artt. 13, 14 e 15 D.lgs. 42/2004, degli artt. 3 e 7 L. 241/1990 e dell’art. 97 Cost.; difetto di istruttoria e motivazione; Contraddittorietà ”;

- “ IV – Reiterata violazione e falsa applicazione degli artt. 13, 14 e 15 D.Lgs. 42/2004; eccesso di potere per carenza dei presupposti di fatto e di diritto nonché per irragionevolezza e contraddittorietà ”.

12. In vista della trattazione di merito, tutte le parti hanno presentato documenti e memorie ex art. 73, comma 1, c.p.a. in entrambi i giudizi.

Nell’ambito, in particolare, della memoria presentata il 9 ottobre 2025 per il giudizio R.G. n. 13649/2025, la società ricorrente ha formulato un’istanza istruttoria, chiedendo la “ nomina di un CTU, ai sensi dell’art. 67 C.P.A., al fine di valutare lo stato di degrado dell’immobile, nonché le reali possibilità di garantirne la conservazione e la valorizzazione attraverso la realizzazione di interventi di ripristino del tetto, dei solai e di quanto eventualmente rimosso con i lavori di demolizione già eseguiti ”.

13. All’udienza pubblica dell’11 novembre 2025, previo avviso a verbale, ex art. 73, comma 3, c.p.a., riguardo a possibili profili di improcedibilità del ricorso R.G. n. 13618/2024 nell’ipotesi di rigetto del ricorso R.G. n. 13649/24, le cause sono state discusse e trattenute in decisione.

DIRITTO

1. I ricorsi all’esame del Collegio sono rivolti avverso i provvedimenti adottati da RO TA e dal Ministero della cultura in relazione ad un fabbricato, individuato come “IL Pincherle” o “IL Sgambati”, situato nel territorio di RO TA, con doppio ingresso da via Pinciana n. 31 nonché da via G. Sgambati n. 4, e ricompreso, secondo il vigente PRG, nel sistema insediativo della Città Storica - Tessuti di espansione otto-novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme - T5.

L’immobile, che ha destinazione d’uso “turistico-ricettiva” (nell’ambito delle “strutture ricettive alberghiere”), è censito nella Carta per la qualità di cui all’art. 16 delle NTA del PRG vigente.

1.1. L’oggetto di ciascuno dei due ricorsi, così come integrati dai relativi motivi aggiunti, può essere così riepilogato:

(A) ricorso R.G. n. 13618/2024

- ricorso introduttivo: (i) provvedimento di RO TA n. 143386 del 31 ottobre 2024 di dichiarazione di inefficacia della CI alternativa al permesso di costruire presentata dalla ricorrente per l’intervento di demolizione e ricostruzione del IL, nonché di inibizione dei relativi lavori (unitamente alla presupposta nota della Sovrintendenza capitolina n. 40210 del 30 ottobre 2024); (ii) provvedimento cautelare della Soprintendenza ministeriale adottato ai sensi dell’art. 28, comma 2, del Codice, recante l’ordine di sospendere i lavori di cui alla ridetta CI alternativa al permesso di costruire;

- primi motivi aggiunti: (i) delibera dell’Assemblea capitolina n. 60 del 27 giugno 2024 di aggiornamento della Carta per la qualità, in forza della quale il IL, già censito tra gli “ Edifici con tipologia edilizia Speciale - Ad impianto seriale - Albergo denominazione ”, è stato ricompreso tra gli “ Edifici e complessi edilizi moderni - Opere di rilevante interesse architettonico, urbano e ambientale ”; (ii) nota della Soprintendenza capitolina n. 34567 del 2022 e schede di censimento territoriale dell’immobile quali atti presupposti a tale delibera;

- secondi motivi aggiunti: ordine di rispristino dello stato dei luoghi rispetto alle opere realizzate sulla base della CI alternativa al permesso di costruire dichiarata inefficace, adottato con determinazione del Municipio II prot. n. 3236/2025 del 17 marzo 2025;

(B) ricorso R.G. n. 13649/2024

- ricorso introduttivo: comunicazione di avvio del procedimento di tutela del IL ai sensi degli artt. 14 e 28, comma 3, del Codice, nonché dell’art. 7 della legge n. 241 del 1990;

- motivi aggiunti: decreto di apposizione del vincolo culturale ai sensi dell’art. 10, comma 3, lett. a), del Codice, ai fini della conservazione della tipologia originaria delle facciate e della conservazione dei rapporti volumetrici, spaziali, dimensionali ed estetici che lo contraddistinguono.

2. Ciò premesso, il Collegio ritiene di disporre, ai sensi dell’art. 70 c.p.a., la riunione del ricorso R.G. n. 13649/2024 al ricorso R.G. n. 13618/2024.

Sussistono, infatti, evidenti ragioni di connessione sia sotto il profilo soggettivo, stante la parziale identità delle parti, sia sotto quello oggettivo, atteso che gli atti impugnati con il ricorso più recente – i.e., la comunicazione di avvio del procedimento di tutela e il decreto di vincolo – sono stati adottati dal Ministero della cultura, secondo il modello delineato dall’art. 28, commi 2 e 3, del Codice, all’esito dell’esercizio del potere cautelare concretizzatosi nell’ordine di sospensione dei lavori gravato con il ricorso introduttivo del giudizio R.G. n. 13618/2024.

3. Quanto all’ordine di esame dei ricorsi, il Collegio, pur in presenza di possibili profili di improcedibilità del ricorso introduttivo del giudizio R.G. n. 13618/2024 (nella parte in cui è rivolto avverso il provvedimento inibitorio della CI) e dei secondi motivi aggiunti, in relazione all’esito del ricorso R.G. n. 13649/2024, come da avviso dato alle parti ex art. 73, comma 3, c.p.a. e come adombrato dalla stessa ricorrente nell’istanza di riunione depositata il 17 dicembre 2024, ritiene di prescindere dal vaglio di tali profili in ragione dell’infondatezza nel merito del ricorso introduttivo (in detta parte) e dei secondi motivi aggiunti.

Si procederà, pertanto, a scrutinare innanzitutto il ricorso R.G. n. 13618/2024, con i relativi primi e secondi motivi aggiunti, e successivamente il ricorso R.G. n. 13649/2024, anch’esso integrato da motivi aggiunti.

4. Il ricorso introduttivo del giudizio R.G. n. 13618/2025 è infondato nella parte in cui è diretto avverso il provvedimento di RO TA inibitorio della CI alternativa al permesso di costruire e improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse nella parte in cui ha ad oggetto l’ordine di sospensione dei lavori adottato dalla Soprintendenza ministeriale ex art. 28 del Codice.

5. Sotto il primo profilo, occorre preliminarmente ricostruire l’impianto motivazionale di detto provvedimento inibitorio.

5.1. Al riguardo, il Collegio rileva che il Municipio II, nell’ingiungere alla società ricorrente “ il divieto immediato dell’attività di cui alla CI in oggetto e la rimozione di tutti gli effetti dannosi e lavori realizzati sulla base della CI presentata ”, la quale viene dichiarata “ nulla e priva di efficacia ”, evidenzia che la CI alternativa al permesso di costruire di cui all’art. 23 del TUED risulta un titolo “ inidoneo per le opere che si intende realizzare ” e ciò sulla scorta delle seguenti considerazioni:

- “ L’intervento proposto, come illustrato da relazione tecnica allegata, comporta modifiche alla sagoma dell’edificio rispetto la sagoma preesistente ”;

- “ Ai sensi dell’art. 23-bis comma 4 del D.P.R. 380/01, nelle zone omogenee A) non trova applicazione la segnalazione certificata di inizio attività per interventi di demolizione e ricostruzione che comportano modifica della sagoma ”.

Se queste sono le motivazioni sulla base delle quali la CI in oggetto è stata ritenuta da RO TA “ non conforme alla normativa urbanistica-edilizia ”, va dato altresì conto del fatto che, da un lato, nelle premesse del provvedimento viene evidenziato “ È stata aggiornata la Carta della Qualità con DAC 60/2024 ” e, dall’altro, che allo stesso è allegata la più volte citata nota della Sovrintendenza capitolina n. 40210 del 2024.

Sulla base del complessivo contenuto del provvedimento, si può dunque affermare che esso presenta, nella sostanza, natura di atto plurimotivato.

La ragione fondamentale della dichiarazione di inefficacia della CI alternativa presentata dalla società ricorrente risiede, infatti, nella inutilizzabilità – ai sensi dell’art. 23- bis , comma 4, ultimo periodo, del TUED – dello strumento della CI per la realizzazione di interventi di demolizione e ricostruzione che, come quello di cui si discute, riguardino immobili situati nella zona omogenea “A” di cui al d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 e comportino modifica della sagoma.

L’ulteriore profilo motivazionale, adombrato ma non esplicitato, consiste, poi, nell’avvenuto aggiornamento, con delibera dell’Assemblea capitolina n. 60 del 2024, della Carta per la qualità, nell’ambito della quale il IL è ora censito tra gli “ Edifici e complessi edilizi moderni ” di cui all’art. 16, comma 1, lett. d), delle NTA al PRG, il che comporta, ai sensi del successivo comma 4 della medesima disposizione, l’inammissibilità di interventi di demolizione e ricostruzione (sono invero consentiti esclusivamente le categorie di intervento MO, MS, RC e RE1 come definite dall’art. 9 delle stesse NTA).

5.2. Ciò posto, nel passare ad esaminare le censure svolte a supporto dell’impugnazione del provvedimento in questione, ritiene il Collegio che, per ragioni logico-espositive, sia opportuno principiare dal terzo motivo del ricorso introduttivo, che riguarda il primo dei sopra illustrati elementi motivazionali.

5.2.1. La Immobiliare ES deduce, al riguardo, che il progetto di cui alla CI alternativa al permesso di costruire dichiarata inefficace “ non prevede alcuna alterazione della sagoma dell’edificio ”, con conseguente difetto del presupposto in presenza del quale il richiamato art. 23- bis , comma 4, ultimo periodo, del TUED stabilisce l’inutilizzabilità della CI per gli interventi di demolizione e ricostruzione in zona omogenea A.

Nello specifico, l’intervento – secondo la ricorrente – comporta soltanto “ trascurabili modifiche ”, le quali sono “ finalizzate unicamente al riallineamento dell’immobile nel rispetto delle distanze degli edifici contigui ”, consistendo, in particolare, nella eliminazione, in primo luogo, di “ una superfetazione (consistente in volume ubicato) al piano terra, realizzata presumibilmente in assenza di titolo edilizio (ed in seguito oggetto di concessione in sanatoria prot. n. 96369 del 7.3.1998) ” e, in secondo luogo, di “ un piccolo volume collocato al piano terra e al primo piano sul lato est del fabbricato ”.

5.2.2. Il motivo è infondato.

5.2.3. L’art. 23- bis , comma 4, del TUED (introdotto dall’art. 30, comma 1, del d.l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito dalla legge 9 agosto 2013, n. 98,) dopo aver disposto, al primo periodo, che “ All’interno delle zone omogenee A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e in quelle equipollenti secondo l’eventuale diversa denominazione adottata dalle leggi regionali, i comuni devono individuare con propria deliberazione, da adottare entro il 30 giugno 2014, le aree nelle quali non è applicabile la segnalazione certificata di inizio attività per interventi di demolizione e ricostruzione, o per varianti a permessi di costruire, comportanti modifiche della sagoma ”, conclude, all’ultimo periodo, che “ Nelle more dell’adozione della deliberazione di cui al primo periodo e comunque in sua assenza, non trova applicazione per le predette zone omogenee A) la segnalazione certificata di inizio attività con modifica della sagoma ”.

5.2.3.1. Ebbene, nel caso di specie è incontestato, da un lato, che il IL – in quanto ricadente nella “Città Storica” - Tessuti T5, dunque in una componente diversa dagli “Ambiti di valorizzazione” – si trovi, ai sensi dell’art. 107, comma 1, lett. a), delle NTA del PRG, in zona territoriale omogenea “A” e, dall’altro lato, che RO TA non abbia adottato la deliberazione di cui al primo periodo della disposizione in commento (cfr. pag. 10-11 del ricorso). Risulta, pertanto, decisivo, ai fini della valutazione di fondatezza della censura, verificare se l’intervento di cui al progetto presentato dalla ricorrente comporti o meno una modifica della sagoma, dovendosi intendere per sagoma, secondo la definizione consolidata in giurisprudenza (sostanzialmente recepita nel “Quadro delle definizioni uniformi” di cui all’allegato A alla Intesa 20 ottobre 2016 tra il Governo, le Regioni e i Comuni concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo) “ la conformazione planivolumetrica della costruzione, ossia il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio nella sua struttura fuori terra (esclusa, quindi, la parte interrata), ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti ” (cfr., ex multis , Cons. St., Sez. VI, 19 luglio 2019, n. 5087).

5.2.3.2. Rileva sul punto il Collegio che nella relazione tecnica allegata alla CI (allegato 11 al ricorso), l’ingegnere di fiducia della ricorrente si esprime nei seguenti termini: “ Pur essendo un intervento di ristrutturazione integrale che prevede la demolizione e la ricostruzione dell’intero edificio, è stato attentamente e sostanzialmente mantenuto il volume esistente sia in termini planimetrici, sia di altezza complessiva e sia di tipologia edilizia. Il nuovo volume riedificato è contenuto quindi interamente entro la sagoma dell’edificio preesistente (vedi TAV.09) e mantiene le caratteristiche tipologiche e formali del villino originario . Al piano terra è stato riproposto l’aggetto (solo quale caratteristica formale, priva di funzione e spazialità interna, mentre la superficie utile degli ambienti al livello terra mantiene il filo di allineamento dei piani superiori) rispetto ai piani superiori e lasciato inalterato il posizionamento della sagoma su via Pinciana e via Sgambati. Il profilo dell’edificio è stato invece regolarizzato sui due prospetti interni, eliminando il volume più vicino al confine dell’edificio limitrofo sul lato di Via Pinciana e le superfetazioni sul retro e sulla via Sgambati ”.

Da tale descrizione del progetto emerge, a ben guardare, che la sagoma del nuovo edificio, per quanto contenuta entro quella dell’edificio preesistente, presenta rispetto a questa alcune modifiche, consistenti, come del resto riportato anche nel testo del ricorso, nella eliminazione sia di un volume posto al confine con l’edificio limitrofo su via Pinciana sia di superfetazioni presenti sul retro e su via Sgambati. Tanto è sufficiente, ad avviso del Collegio, a ritenere integrata la fattispecie di cui al richiamato art. 23- bis , comma 4, ultimo periodo, del TUED, disposizione che, coerentemente con la ratio di tutela degli edifici storici ad essa sottesa, deve essere interpretata nel senso di escludere l’utilizzabilità dello strumento della CI in presenza di ogni alterazione della sagoma, non essendovi spazio per l’introduzione di valutazioni discrezionali in ordine all’entità di tale alterazione.

Tale impostazione è coerente, sul piano sistematico, con il disposto di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del TUED, che, nella formulazione vigente a seguito delle modifiche introdotte dal d.l. 16 luglio 2020, n. 76, convertito, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, estende ai fabbricati ubicati nelle zone omogenee “A” – seppure con la salvezza di eventuali diverse previsioni legislative e degli strumenti urbanistici (su cui vedi infra ) – la norma, già stabilita per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, secondo cui “ gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria ”. A partire dalle modifiche introdotte nel 2020, quindi, il Legislatore, ai fini della riconducibilità a ristrutturazione edilizia dell’intervento di demolizione e ricostruzione in dette zone (così come in caso di immobili vincolati) ha richiesto “ una ricostruzione assolutamente fedele all’edificio preesistente ” (Cons. St., Sez. VI, 18 gennaio 2023, n. 616).

5.2.3.3. Mette conto precisare, inoltre, che le pronunce del Consiglio di Stato richiamate dalla ricorrente al fine di sostenere che la variazione della sagoma rilevante a fini dell’art. 23- bis , comma 4, ultimo periodo, del TUED sarebbe solo quella che incide “ in modo significativo sulla forma esterna e sul profilo volumetrico dell’edificio ” si rivelano palesemente inconferenti: in particolare, la sentenza n. 2113 del 26 marzo 2020 riguarda un intervento di demolizione e ricostruzione non già di un edificio ubicato in zona A, né di un edificio vincolato, bensì di fabbricati rurali nella vigenza della formulazione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del TUED anteriore alle modifiche apportate dal citato art. 30, comma 1, del d.l. n. 69 del 2013 (che per gli immobili diversi da quelli vincolati ha eliminato, ai fini della qualificazione come ristrutturazione edilizia, il requisito dell’identità di sagoma); la sentenza n. 306 del 25 gennaio 2017, poi, concerne una fattispecie completamente diversa da quella per cui è causa (riconducibilità di una struttura realizzata in assenza di titolo alla nozione di pergolato, gazebo, veranda o pergotenda).

5.2.4. Quanto alla nota Sovrintendenza capitolina n. 37566 del 2021, nella quale si legge che “ Il progetto in variante prevede il riallineamento dell’immobile nel rispetto delle distanze dagli edifici contigui, conservando, nella sostanza, la sagoma volumetrica fuori terra preesistente ”, occorre considerare che, ferma la necessaria acquisizione del parere di tale struttura per i profili attinenti alle prescrizioni della Carta per la Qualità, la valutazione in ordine al generale rispetto della normativa urbanistica ed edilizia è di spettanza del Municipio. La Sovrintendenza capitolina, del resto, con la nota in questione, cui la ricorrente attribuisce particolare rilevanza quale elemento a supporto delle proprie ragioni, non si è pronunciata sull’idoneità del titolo a legittimare l’intervento e fa espressamente salva “ ogni altra valutazione in merito alla compatibilità dell’intervento proposto con la normativa urbanistica ed edilizia vigente ”.

5.3. Definito il terzo motivo del ricorso introduttivo, rileva il Collegio che anche il quarto è diretto a censurare la ragione giustificatrice del provvedimento inibitorio della CI che fa leva sulla previsione di cui all’art. 23- bis , comma 4, ultimo periodo, del TUED. Deduce, in particolare, la società ricorrente che, anche a voler ammettere che l’intervento preveda una modifica della sagoma, esso sarebbe comunque consentito in forza dell’art. 6, comma 1, della citata l.r. Lazio n. 7 del 2017, e dell’art. 24, comma 5, delle NTA al PRG, disposizioni applicabili sulla base della clausola di salvezza di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), ultimo periodo, del TUED.

5.3.1. Il motivo non coglie nel segno.

5.3.2. È ben vero che, come sopra accennato, tale ultima disposizione, nello stabilire che nelle zone omogenee “A” gli interventi di demolizione e ricostruzione “ costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria ”, fa salve le “ previsioni legislative e degli strumenti urbanistici ”, tanto che la Circolare ministeriale del 2 dicembre 2020, prodotta dalla parte ricorrente (allegato 17 al ricorso), afferma, al paragrafo 2.4., che l’equiparazione degli edifici ubicati nelle zone omogenee “A” al regime degli edifici vincolati è “ solo tendenziale ”.

Tuttavia, l’art. 6, comma 1, della l.r. Lazio n. 7 del 2017 richiede, per gli interventi di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria “ l’acquisizione di idoneo titolo abilitativo previsto nel d.P.R. 380/2001 ”, non costituendo, quindi, una norma idonea a superare la previsione di cui all’art. 23- bis , comma 4, ultimo periodo dello stesso TUED, su cui si basa il provvedimento recante la declaratoria di inefficacia della CI oggetto di impugnazione.

Si appalesa poi inconferente il richiamo, svolto sempre nell’ambito del motivo di ricorso in rassegna, ad altra clausola dello stesso art. 3, comma 1, lett. d), del TUED, quella secondo cui “ L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana ”, trattandosi di previsione riferita ad immobili diversi da quelli situati in zona omogenea “A”.

Nemmeno può essere attribuita portata derogatoria dell’art. 23- bis , comma 4, ultimo periodo, del TUED all’invocato art. 24, comma 5, delle NTA al PRG, dato che quest’ultimo riguarda le categorie di intervento ammesse sugli edifici esistenti di Città storica e non il titolo necessario per la loro realizzazione.

5.4. Il quinto motivo di ricorso riguarda, invece, l’aggiornamento della Carta per la qualità approvato con deliberazione dell’Assemblea capitolina n. 60 del 2024, sulla cui base il IL è ora classificato tra gli “ Edifici e complessi edilizi moderni - Opere di rilevante interesse architettonico, urbano e ambientale ””, per i quali, come rappresentato dalla Sovrintendenza capitolina nella nota n. 40210 del 2024 allegata al provvedimento inibitorio della CI, l’art. 16, comma 4, delle NTA esclude gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Deduce, al riguardo, la ricorrente che detta modifica della classificazione non sarebbe idonea ad incidere sull’efficacia della CI alternativa al permesso di costruire di cui si discute in quanto intervenuta successivamente alla sua presentazione.

Stante la natura di provvedimento plurimotivato del provvedimento impugnato, la cui motivazione fondamentale – costituita dalla inapplicabilità nelle zone omogenee “A”, in carenza della delibera comunale di cui all’art. 23- bis , comma 4, ultimo periodo, del TUED, dello strumento della CI per interventi di demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma – resiste, per quanto esposto, alle censure formulate, il motivo in questione può essere assorbito (cfr., ex plurimis , Cons. St., Ad. Plen., 27 aprile 2015, n. 5; Cons. St., Sez. VII, 5 giugno 2025, n. 4896; Cons. St., Sez. IV, 31 luglio 2023, n. 7405; T.A.R. Lazio, Sez. II quarter, 16 gennaio 2025, n. 807; id., 11 dicembre 2024, n. 22399).

5.5. Vengono infine in rilievo, per quanto riguarda le censure svolte avverso il provvedimento inibitorio della CI, il primo e il secondo motivo del ricorso introduttivo, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto entrambi diretti a denunciare la violazione dei principi e delle disposizioni della legge n. 241 del 1990 in materia di esercizio del potere di autotutela.

5.5.1. Evidenzia sul punto la ricorrente che, essendo al momento dell’adozione del provvedimento già decorso il termine di trenta giorni dalla presentazione della CI, previsto per l’esercizio in via ordinaria del potere inibitorio tanto dall’art. 19, commi 3 e 6- bis , della legge n. 241 del 1990 quanto dall’art. 23, commi 1 e 6, del TUED, “ l’Amministrazione avrebbe dovuto ricorrere agli strumenti di autotutela, eventualmente annullando la CI secondo le previsioni dell’art. 21 nonies L. 241/90 ”.

Il provvedimento impugnato, invece, nella prospettiva attorea, non può in alcun modo essere qualificato come atto di autotutela, atteso che esso “ si limita a inibire la prosecuzione dell’attività edilizia oggetto della CI, senza considerare che quest’ultima si è ormai perfezionata ”, così violando l’art. 21- nonies della legge n. 241 del 1990 che richiede l’esplicitazione delle ragioni di pubblico interesse sottese all’annullamento e la ponderazione di queste con l’interesse del privato a conservare l’assetto di interessi consolidatosi. La violazione del principio del legittimo affidamento sarebbe, ad avviso della ricorrente, vieppiù rilevante se si considera che la Sovrintendenza capitolina, con la citata nota n. 37566 del 2021, aveva espresso parere favorevole alla realizzazione dell’intervento.

5.5.2. Tal censure non meritano condivisione.

5.5.3. Nella vicenda in esame, infatti, RO TA ha ritenuto – con valutazione che, per quanto sopra chiarito, non è inficiata dalle denunciate illegittimità – che la CI fosse titolo inidoneo a legittimare le opere di cui al progetto, il che rende l’atto del privato improduttivo di effetti ed esclude l’applicabilità dell’art. 19, comma 4, della legge n. 241 del 1990 (con il relativo richiamo ai presupposti del successivo art. 21- nonies ) in tema di esercizio “tardivo” del potere inibitorio. Tanto è stato ribadito dal Consiglio di Stato, Sez. IV, nella sentenza n. 181 del 13 gennaio 2025, ove si legge che “ la CI, affinché possa produrre gli effetti giuridici tipizzati dal legislatore, deve rispondere al modello delineato dal legislatore, occorrendo, tra l’altro, che le attività in concreto avviate siano riconducibili alle fattispecie astratte per cui è ammesso l’utilizzo del relativo strumento giuridico ”, di talché “ la presentazione di una CI afferente a un intervento edilizio sottratto al suo ambito applicativo – perché subordinato al diverso strumento del permesso di costruire ovvero perché precluso in astratto e a priori – è destinata a rimanere improduttiva di effetti, non essendo invocabile il relativo regime giuridico ”. Ne deriva, secondo la ricostruzione dello stesso Giudice d’appello, che “ nei casi come quello qui in esame, non trova applicazione l’invocato articolo 21 nonies, comma 1, della legge n. 241 del 1990, che, contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, è deputato a disciplinare esclusivamente la diversa fattispecie di esercizio dei poteri inibitori in relazione ad una CI efficace. Di qui l’infondatezza anche del motivo con il quale si è dedotta la violazione dei presupposti legali per l’adozione del provvedimento di annullamento d’ufficio ” (in termini e con specifico riferimento alla CI alternativa al permesso di costruire, cfr. anche T.A.R. Lombardia, Sez. II, 20 novembre 2023, n. 2721).

6. Esaurito, dunque, il vaglio dei motivi del ricorso introduttivo del giudizio R.G. n. 13618/2024 rivolti avverso il provvedimento inibitorio della CI (e la presupposta nota della Sovrintendenza capitolina n. 40210 del 30 ottobre 2024), va rilevata l’improcedibilità per sopravvenuto difetto di interesse del medesimo ricorso nella parte in cui ha ad oggetto l’ordine di sospensione dei lavori emesso dalla Soprintendenza ministeriale con nota n. 58090-P del 30 ottobre 2024.

L’efficacia di tale provvedimento è infatti cessata, ex art. 28 del Codice, con l’adozione della comunicazione di avvio del procedimento di vincolo (atto impugnato con il ricorso R.G. n. 13649/2024), del che dà atto anche la ricorrente laddove, nella memoria del 9 ottobre 2025, dichiara di rinunciare alla definizione del sesto motivo, diretto, per l’appunto, a contestare l’ordine di sospensione adottato in via cautelare.

7. Con il primo atto per motivi aggiunti nel giudizio R.G. n. 13618/2024, proposto avverso la delibera dell’Assemblea capitolina n. 60 del 27 giugno 2024, la Immobiliare ES s.r.l. articola quattro motivi di censura che possono essere così sintetizzati: (i) illegittimità in via derivata; (ii) violazione delle garanzie partecipative di cui agli artt. 7, 8 e 10 della legge n. 241 del 1990 per avere RO TA omesso la comunicazione di avvio del procedimento, che era dovuta trattandosi di variazione dello strumento urbanistico che ha inciso direttamente sull’immobile e tenuto conto dell’avvenuta espressione del precedente parere positivo nell’anno 2021; (iii) violazione delle disposizioni relative all’esercizio del potere di autotutela e del principio del legittimo affidamento, per non avere RO TA considerato l’adozione di detto parere favorevole; (iv) difetto di motivazione in ordine al valore architettonico dell’edificio, essendosi l’Amministrazione limitata ad affermare che lo stesso sarebbe stato realizzato dall’architetto CA Pincherle, padre dello scrittore Alberto Moravia, senza riferimenti a dati obiettivi ed elementi storici concreti.

7.1. Il ricorso, come da eccezione della difesa di RO TA, è irricevibile per tardività della notifica.

7.2. La delibera dell’Assemblea capitolina n. 60, recante modifiche all’elaborato gestionale G1 - Carta per la qualità, è stata approvata dall’Assemblea capitolina in data 27 giugno 2024 e pubblicata all’Albo pretorio on line di RO TA dal 9 luglio 2024 al 23 luglio 2024 (cfr. referto di pubblicazione, doc. 5q depositato da RO TA il 21 marzo 2025), sicché, ai sensi del combinato disposto degli artt. 29 e 41, comma 2, c.p.a., trattandosi di atto per il quale non è richiesta la notificazione individuale, il termine per la relativa impugnazione è venuto a scadere il 22 ottobre 2024, vale a dire sessanta giorni dopo la scadenza del termine della pubblicazione. L’atto introduttivo del giudizio R.G. n. 13618/2024, nell’ambito del quale la delibera in questione era stata già impugnata quale atto presupposto, per essere poi impugnata in via diretta con i primi motivi aggiunti in esito all’evasione dell’istanza di accesso, è stato notificato solo il 4 dicembre 2024 ed è dunque tardivo.

È appena il caso di precisare, al riguardo, che l’immediata lesività della previsione della Carta per la qualità concernente il IL di proprietà della società ricorrente è da quest’ultima espressamente riconosciuta laddove, al fine di supportare la censura incentrata sull’omissione della comunicazione di avvio del procedimento, ha evidenziato che la “ variazione dello strumento urbanistico […] ha inciso direttamente sul bene in questione, pregiudicandone e comunque alterandone la trasformabilità ”.

7.3. Del resto, il procedimento di modifica della Carta per la qualità, disciplinato dall’art. 2 delle NTA, è articolato in modo tale da assicurarne la piena conoscibilità da parte dei cittadini che possono intervenirvi presentando memorie e osservazioni. E infatti, la gravata delibera dell’Assemblea capitolina è stata preceduta dalla pubblicazione della delibera di avvio del procedimento, mediante avviso pubblicato sull’Albo Pretorio on line e sul portale di RO TA il 3 luglio 2023, e dall’assegnazione del termine di trenta giorni per la presentazione di memorie o osservazioni scritte da parte dei soggetti interessati, poi prorogato al 31 agosto 2023 (per un’ampia ricostruzione della natura della Carta per la qualità quale strumento di attuazione del PRG “ volto in particolare all’attuazione del profilo pianificatorio conservativo e di tutela del patrimonio esistente ”, nonché del procedimento di relativo aggiornamento, cfr. T.A.R. Lazio, Sez. V quater, sentenza 14 marzo 2025, n. 5365).

8. Il secondo ricorso per motivi aggiunti, avente ad oggetto l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi adottato da RO TA con riferimento alle opere eseguite dalla società ricorrente in forza della CI dichiarata inefficace, è infondato per le ragioni di seguito illustrate.

8.1. Innanzitutto, dall’infondatezza – nei termini sopra illustrati – del ricorso introduttivo nella parte in cui è diretto avvero il provvedimento inibitorio della CI deriva il rigetto delle censure di illegittimità derivata dedotte a mezzo del primo motivo di censura.

8.2. Con il secondo motivo la società ricorrente deduce la violazione delle garanzie procedimentali, che, in tesi, non avrebbero potuto essere pretermesse tenuto conto, da un lato, della “ particolare complessità della vicenda in esame ” e, dall’altro, del procedimento di dichiarazione di interesse culturale nel contempo avviato dal Ministero della cultura sul IL.

8.2.1. La doglianza non merita positivo apprezzamento.

8.2.2. A fronte dell’avvenuta adozione del precedente provvedimento con cui il Municipio II aveva già disposto “ la rimozione di tutti gli effetti dannosi e lavori realizzati sulla base della CI presentata ”, dichiarata “ nulla e priva di efficacia ”, nonché dell’accertamento tecnico in ordine allo stato dei luoghi di cui alla nota n. CB148850 del 14 novembre 2024, il successivo ordine ripristinatorio costituiva esercizio di un potere repressivo rigorosamente vincolato, per cui la mancata comunicazione di avvio del procedimento non ne infirma la validità (cfr., da ultimo, Cons. St., Sez. V, 4 novembre 2025, n. 8543)

La circostanza della contestuale pendenza del procedimento di tutela da parte del Ministero della cultura, del resto, sarebbe stata indubbiamente rilevante in sede di esecuzione dell’ordine ripristinatorio, ma non era certamente idonea a rappresentare una causa ostativa all’adozione del provvedimento.

8.3. Con il terzo motivo del secondo atto per motivi aggiunti, la società ricorrente si duole della mancata applicazione da parte dei RO TA dell’art. 38 del TUED, disposizione che riguarda gli interventi eseguiti in base a titolo abilitativo annullato (d’ufficio o in via giurisdizionale), evidenziando come gli interventi eseguiti “ non risultassero abusivi, fondandosi invero su titoli edilizi inizialmente assentiti, e solo in seguito oggetto di un provvedimento inibitorio da parte del Comune (peraltro tardivo e privo dei necessari presupposti previsti dagli art. 19 e 21 nonies della L. 241/90, come ampiamente illustrato nel I e nel II Motivo del ricorso principale al quale si rinvia espressamente) ”.

8.3.1. La censura poggia su un presupposto errato, vale a dire quello per cui il provvedimento inibitorio impugnato con l’atto introduttivo sia stato emanato nell’esercizio del potere di autotutela, peraltro in asserita carenza dei relativi presupposti. In realtà, nel caso di specie, atteso che la CI alternativa al permesso di costruire era inefficace per essere stata presentata al fine di realizzare un intervento non ricompreso nell’ambito applicativo di tale strumento (cfr. punto 5.5. della presente parte in diritto), le opere eseguite sulla base di essa dovevano considerarsi ab origine prive di titolo, con conseguente inapplicabilità dell’invocato art. 38 del TUED.

8.4. Con il quarto motivo di ricorso, formulato in via subordinata, la società ricorrente deduce che, anche a voler ritener applicabile, l’art. 19 della l.r. Lazio 11 agosto 2008, n. 15, la sanzione ripristinatoria sarebbe stata comunque illegittimamente comminata, in quanto non è stato acquisito il parere vincolante della Soprintendenza ministeriale previsto dai commi 2 e 3 di detto art. 19 nonché dall’art. 37, comma 3, del TUED per l’ipotesi di immobili situati nelle zone “A” di cui al d.m. n. 1444 del 1968.

8.4.1. La censura non coglie nel segno.

8.4.2. Tali ultime disposizioni, infatti, si riferiscono entrambe testualmente agli “ interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui alla lett. c) dell’articolo 3 ” del TUED, mentre nel caso di specie RO TA, con il gravato provvedimento ripristinatorio, ha contestato opere qualificate in termini di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), dello stesso TUED.

9. Nel passare all’esame del ricorso R.G. n. 13649/2024, ritiene il Collegio che il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti siano entrambi infondati, potendosi conseguentemente prescindere dalla improcedibilità per sopravvenuto difetto di interesse del primo, avente ad oggetto la comunicazione di avvio del procedimento di tutela, in ragione dell’avvenuta adozione del definitivo provvedimento di vincolo impugnato con i secondi.

10. Il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti possono essere vagliati congiuntamente, atteso che con questi ultimi sono state riproposte ed integrate le censure già svolte con il primo atto.

In particolare, quanto ai motivi aggiunti:

- il primo motivo denuncia l’illegittimità derivata del decreto di vincolo dai vizi della comunicazione di avvio del procedimento dedotti con l’atto introduttivo;

- il secondo motivo ripropone sostanzialmente le doglianze svolte con il primo motivo dell’atto introduttivo;

- il terzo motivo è sovrapponibile al secondo motivo dell’atto introduttivo;

- il quarto motivo riguarda specificamente il decreto di vincolo, venendo contestati i contenuti della Relazione storico-critica posta alla base del provvedimento (di seguito, per brevità, anche solo “la Relazione”).

11. Con il primo motivo del ricorso introduttivo e il secondo dei motivi aggiunti la Immobiliare ES s.r.l. lamenta, in sostanza, la mancata considerazione ad opera della Soprintendenza ministeriale dello “ stato di fatiscenza dell’immobile ” nonché della “ sua parziale demolizione intervenuta a seguito dell’avvio delle lavorazioni legittimamente eseguite all’esito della presentazione della CI del 5.03.2024 ”, fino al punto di dover ritenere il IL “ non più esistente nella propria consistenza originaria ” e, comunque, “ in una condizione di precarietà statica tale da renderne altamente probabile il totale collasso ”. Tale situazione, nella prospettiva attorea, svuoterebbe di significato l’imposizione del vincolo rivelando una concezione “vuota” e “astratta” del bene oggetto di tutela, il quale non potrebbe essere, a causa delle condizioni in cui versa, effettivamente salvaguardato e valorizzato.

11.1. La censura non persuade.

11.2. È indubbio, infatti, che l’immobile si trovi attualmente in uno stato di abbandono e che abbia subito alcune demolizioni, riguardanti, in particolare, la copertura (costituita, nella sua struttura portante, da travi in legno), una superfetazione che occupava parte dell’area di pertinenza del IL nonché la scala d’ingresso ingresso addossata alla facciata principale.

Tale condizione, tuttavia, è stata ben considerata dalla Soprintendenza, la quale, nella Relazione ha ragionevolmente precisato che “ Considerando che l’immobile ha subito demolizioni recenti, potranno essere presi in considerazione accorgimenti architettonici da apportare al sistema delle bucature esterne ai fini della valorizzazione e potranno essere valutati minimi interventi per i nuovi elementi da ricostruire purché ben inseriti e compatibili con l’uniformità del linguaggio architettonico che caratterizza il villino ”.

Da un lato, quindi la Soprintendenza ha ritenuto che, nonostante lo stato di degrado e le demolizioni subite, il IL, oltre ad aver mantenuto, per quanto riguarda gli esterni, “ pressoché inalterate le sue peculiarità architettoniche e stilistiche nel corso degli anni ”, “ conserva ancora delle caratteristiche storico-artistiche afferenti al linguaggio architettonico dei prospetti meritevoli di restauro, affinché possa essere conservata la qualità urbana dell’area in argomento ”, con ciò esprimendo una valutazione di natura spiccatamente tecnico-discrezionale che, tenuto conto dei limiti che il sindacato giurisdizionale incontra in questa materia (cfr., ex plurimis , Cons. St., Sez. VI, 7 ottobre 2025, n. 7840; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 7 aprile 2025, n. 6958), appare plausibile e non manifestamente illogica. La documentazione fotografica riportata nella Relazione, nonché quella prodotta dalla stessa ricorrente in data 23 maggio 2025 (doc. 6) mostrano, ad avviso del Collegio, un edificio che non ha affatto perduto la propria identità storica ma che, al contrario, rivela in modo evidente l’appartenenza ad un’epoca ed è apprezzabile nei suoi tratti originari.

Dall’altro lato, poi, le condizioni in cui versa il IL sono state considerate dalla Soprintendenza sia nel senso di limitare il vincolo ai soli prospetti esterni, risultando gli interni, oltre che notevolmente rimaneggiati, in uno stato di conservazione tale da non consentirne la valorizzazione, sia nel senso di prospettare, per la parte assoggettata a tutela, l’adozione di interventi ricostruttivi, purché nel rispetto del “ linguaggio architettonico che caratterizza il villino ”.

11.3. La ricorrente, del resto, anche a mezzo della “ Perizia sulla situazione generale dello stabile a seguito della demolizione ” prodotta agli atti, incentra la censura sulle condizioni di staticità dell’immobile e sul grave stato di ammaloramento delle murature e di alcuni elementi strutturali, ma non si sofferma sui prospetti, che costituiscono l’oggetto del provvedimento di vincolo.

Al riguardo, la perizia si limita ad affermare che la facciata non ha “ alcun valore architettonico ” – il che costituisce l’esito di una valutazione puramente soggettiva e opinabile che non può essere sovrapposta a quella dell’Ente competente, così come non lo può essere la valutazione del giudice o del consulente tecnico (cfr., ex multis , Cons. St., Sez. VI, 7 ottobre 2025, n. 7840; T.A.R. Lazio, Sez. II-quater, 18 giugno 2025, n. 11948) – nonché, in termini del tutto generici, che la stessa “ risulta ammalorata in più zone e non recuperabile ”. Vengono riportate, a tale ultimo proposito, due fotografie che mostrano però unicamente la facciata principale, su cui era addossata la scalinata di accesso che è stata demolita, e non anche le due facciate visibili dall’incrocio tra via Pinciana e via Sgambati, vale a dire ponendosi sulla via Pinciana con IL ES alle spalle, che non hanno subito demolizioni.

D’altra parte, va rilevato che la pronuncia del Consiglio di Stato citata dalla ricorrente si riferisce ad un’ipotesi “limite” in cui le condizioni del fabbricato oggetto del provvedimento di vincolo erano tali da richiedere “ l’astensione da qualsiasi intervento ” a tutela della pubblica incolumità nel breve periodo e da escludere “ prospettive di conservazione del bene nel lungo periodo ”, ciò che non risulta dimostrato nel caso di specie, anche tenendo conto, lo si ripete, che la tutela interessa unicamente le facciate del fabbricato di proprietà della ricorrente.

Lo stesso Consiglio di Stato, in altre pronunce, ha affermato che “ lo stato di abbandono e degrado in cui versa un bene non esclude che esso possa essere assoggettato a vincolo culturale e non comporta, per ciò solo, il venir meno della relativa tutela ” (così Cons. St., Sez. VII, 27 febbraio 2023, n. 1966). Nello stesso senso è stato chiarito che “ l’Amministrazione statale ben [può] imporre il vincolo culturale anche quando un manufatto – risalente nel tempo e di pregio - risulti oggetto di parziale o anche di quasi totale rovina (per fenomeni naturali o per manum hominis) e si intenda comunque tutelarne le vestigia, sia quando la ricostruzione per un qualsiasi accadimento non abbia luogo, sia quando essa abbia luogo.

Poiché i beni aventi un rilievo artistico, storico o archeologico nel corso del tempo subiscono lenti degradi ovvero traumatiche rovine per eventi naturali o altre cause, è del tutto ragionevole che l’Amministrazione statale imponga il vincolo su ciò che resta ovvero su ciò che è stato ripristinato o ricostruito.

Inoltre, in occasione dei lavori di ricostruzione anche totale di beni artistici, storici o archeologici, ben può l’Amministrazione – con le cautele del caso – consentire la realizzazione di quei lavori e di quelle modifiche che consentano di ridurre i rischi per la pubblica incolumità, anche se non è ripristinata l’assoluta identità dei beni preesistenti ” (Cons. St., Sez. VI, 10 luglio 2017, n. 3382).

Ritiene, pertanto, il Collegio che, non costituendo lo stato di degrado dell’immobile, di per sé considerato, un elemento ostativo all’apposizione del vincolo, la richiesta istruttoria avanzata dalla ricorrente nella memoria del 9 ottobre 2025 non debba essere accolta.

12. Il secondo motivo dell’atto introduttivo e il terzo dei motivi aggiunti sono incentrati sull’asserita contraddittorietà dell’azione della Soprintendenza ministeriale che, dopo aver escluso in passato la rilevanza culturale del bene, avrebbe ora apposto il vincolo diretto senza motivare adeguatamente in ordine agli elementi di novità che giustificherebbero il revirement rispetto alla precedente valutazione.

12.1. La doglianza è manifestamente infondata.

12.2. Le precedenti note della Soprintendenza citate dalla ricorrente, infatti, non recano alcuna valutazione di merito in ordine alle caratteristiche dell’edificio e al suo valore architettonico, storico e culturale, bensì si limitano ad attestare l’assenza di vincoli diretti imposti ai sensi del Codice al momento in cui sono rese le relative dichiarazioni (cfr. nota n. 27555 del 1997 secondo cui “ non risulta presente alcuna documentazione relativa all’esistenza di tutela monumentale, architettonica di competenza di questo Ufficio ”; nota n. 6918 del 1998 nella quale si evidenziava che “ per quanto riguarda agli atti di questo Ufficio, non risultano vincoli archeologici ”; nota n. A2006 del 2007 in cui si comunicava che “ attualmente l’immobile non risulta sottoposto a vincolo ai sensi del d.lgs. 22.01.2004 n. 42 ”).

Non si ravvisa, pertanto, alcun contrasto tra le note in questione, peraltro assai risalenti, e i provvedimenti oggetto dell’odierno gravame, senza contare, in ogni caso, che il giudizio sul rilevante interesse culturale di un edificio è connotato non soltanto da opinabilità ma anche da un significativo grado di mutevolezza nel tempo, in relazione, tra l’altro, per quanto attiene al caso di specie, all’evoluzione del tessuto urbano in cui esso si colloca. Resta ferma, evidentemente, la necessità di esplicitare compiutamente in motivazione i profili che denotano l’elevato pregio espresso dall’immobile, ciò che assume importanza centrale proprio in ragione del notevole tasso di discrezionalità tecnica sotteso alla valutazione dell’Amministrazione,

13. A tale ultimo riguardo, con il quarto motivo dell’atto motivi aggiunti la Immobiliare ES s.r.l. contesta la sussistenza dei presupposti necessari per l’apposizione del vincolo di interesse culturale particolare importante ai sensi dell’art. 10, comma 3, lett. a), del Codice.

Evidenzia, infatti, che le motivazioni illustrate nella Relazione storico-critica “ appaiono […] del tutto generiche, tanto da travalicare il confine della manifesta irragionevolezza ”, mancando “ totalmente una valutazione in concreto in ordine alla sussistenza di elementi distintivi e irripetibili: il riferimento ad un generico valore storico architettonico del fabbricato si traduce infatti in una sostanziale clausola di stile che ben potrebbe adattarsi a qualsiasi altro edificio ubicato nel tessuto in oggetto ”

13.1. La doglianza non è condivisibile.

13.2. Le ragioni sottese all’apposizione del vincolo, per come esposte dalla Soprintendenza nella Relazione, sono essenzialmente riconducibili a due distinti profili, i quali, ad avviso del Collegio, concorrono a formare un apparato motivazionale adeguato ed esaustivo.

In primo luogo, la Soprintendenza evidenzia che le facciate del IL, in stile neorinascimentale, presentano alcuni tratti specifici che valgono ad attribuire alle stesse “ unicità ed eclettismo compositivo ”. Assume rilevanza in tal senso, innanzitutto, la diversa morfologia delle bucature: per quanto riguarda la facciata prospiciente IL ES, le finestre “ al primo e al terzo piano sono sormontate da archi a sesto ribassato, mentre il secondo piano si contraddistingue per archi a tutto sesto, con l’unica eccezione di una portafinestra di forma rettangolare ”; il prospetto, principale, invece, al quale si accede da via Sgambati, “ si caratterizza per le finestre del secondo piano ad arco a tutto sesto; il terzo piano, invece, prevede finestre con archi a sesto ribassato ”. Vengono poi in considerazione, quali aspetti decorativi rilevanti per la loro eterogeneità, i balconcini delimitati da ringhiere in stucco sul prospetto principale (“ che dialogano compositivamente con tutto il sistema decorativo delle facciate ”) e i due balconcini con ringhiera in ferro nonché la terrazza a pianta trapezoidale al primo piano lungo il perimento di via Pinciana.

In secondo luogo, il giudizio espresso dalla Soprintendenza tiene conto del contesto urbano in cui si colloca l’edificio, nel quale sono presenti altri villini in stile Barocchetto di inizio Novecento, e, in particolare, dello stretto rapporto – “ non solo visivo-urbanistico, ma anche storico-culturale ” con IL ES, sorgendo esso proprio di fronte all’ingresso monumentale che conduce direttamente alla Galleria ES. Si tratta di un aspetto, questo, che, ad avviso del Collegio, riveste un’importanza decisiva ai fini della valutazione del particolare interesse culturale dei prospetti del IL, il cui carattere architettonico, come evidenziato dalla Soprintendenza, “ contraddistingue fortemente l’ambiente in cui si inserisce e ne aumenta il valore estetico mediante un’immagine storicizzata che, se modificata, andrebbe a determinare una perdita di valore per l’intero ambito nel quale è ubicato ”.

Né è condivisibile la ricostruzione operata, sul punto, dalla società ricorrente, secondo cui il contesto si connoterebbe “ per una sostanziale disomogeneità ampiamente testimoniata dall’imponente edificio in vetro di Via Sgambati n. 1 (sede della FNP – CISL), confinante con l’immobile di proprietà della ricorrente ”.

È ben vero, infatti, che sul lato di via Sgambati il IL confina con l’edificio in vetro cui si fa riferimento nel ricorso, ma, innanzitutto, tale edificio, trovandosi su una strada laterale, non è visibile uscendo da IL ES (cfr. fotografia a p. 2 della Relazione), né incide sulla “quinta prospettica” dell’ingresso alla IL medesima vista da via Sgambati (cfr. fotografia a p. 2 della Relazione); in ogni caso, poi, la sua presenza non è certo idonea a giustificare una compromissione dei tratti caratteristici della zona, i quali, secondo quanto si evince dalla documentazione fotografica agli atti, restano ben identificabili (cfr., in particolare, fotografia in alto a pag. 15 della Relazione).

13.3. La ricorrente lamenta altresì che la circostanza riportata dalla Soprintendenza ministeriale secondo cui “ al piano terra si trovava lo studio dell’Arch. Pincherle ” non troverebbe alcun riscontro, non essendo citata alcuna fonte bibliografica, e aggiunge che lo stesso architetto si sarebbe poco dopo trasferito con la famiglia in altra residenza.

Anche tale profilo di censura non coglie nel segno, atteso che l’elemento della destinazione di un ambiente del piano terra a studio del noto architetto non costituisce certamente un elemento decisivo nella valutazione globale compiuta dalla Soprintendenza, venendo evidenziato piuttosto per la rilevanza sotto l’aspetto architettonico della scelta di creare uno spazio in comunicazione diretta con il giardino e con ingresso indipendente. L’architetto CA Pincherle, del resto, secondo quanto affermato nella Relazione e non contestato, è l’autore del progetto del IL (cfr. disegni a pag. 6), presentato nel 1905 e approvato nel 1906, ciò che indubbiamente assume importanza nell’ottica di una ricostruzione del contesto storico in cui l’edificazione è stata ideata.

13.4. Quanto, infine, alla relazione dell’architetto RO Martines, prodotta dalla società ricorrente in risposta alla comunicazione di avvio del procedimento di tutela, si osserva che essa, per un verso, reca l’espressione di giudizi opinabili in ordine al pregio dell’immobile – i quali, come sopra evidenziato, non possono essere sostituiti a quelli resi dall’amministrazione istituzionalmente competente alla cura dell’interesse pubblico – e, per altro verso, si sofferma sulle caratteristiche del progetto presentato dall’odierna ricorrente per la realizzazione di un nuovo edificio in sua sostituzione, con ciò introducendo considerazioni che non rilevano ai fini del provvedimento di vincolo.

14. In definitiva, sulla scorta delle superiori considerazioni, disposta la riunione dei ricorsi in epigrafe, deve così concludersi:

- l’atto introduttivo del giudizio R.G. n. 13618/2024 è infondato e va respinto nella parte in cui è diretto avverso la nota di RO TA, Municipio II, n. 143386 del 31 ottobre 2024 (e la presupposta nota della Soprintendenza capitolina n. 40210 del 30 ottobre 2024), mentre deve essere dichiarato improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse ex art. 35, comma 1, lett. c), c.p.a. nella parte in cui ha ad oggetto la nota della Soprintendenza speciale archeologia, belle arti e paesaggio di RO n. 58090-P del 30 ottobre 2024;

- i primi motivi aggiunti al ricorso R.G. n. 13618/2024 vanno dichiarati irricevibili per tardività della notifica ex art. 35, comma 1, lett. a), c.p.a.;

- i secondi motivi aggiunti al ricorso R.G. n. 13618/2024 sono infondati e devono essere respinti;

- il ricorso R.G. n. 13649/2024 e i relativi motivi aggiunti sono infondati e vanno respinti.

15. La peculiarità della vicenda complessiva giustifica, per entrambi i ricorsi, l’integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sui ricorsi in epigrafe, li riunisce e così dispone:

- respinge l’atto introduttivo del giudizio R.G. n. 13618/2024 nella parte in cui è diretto avverso la nota di RO TA, Municipio II, n. 143386 del 31 ottobre 2024 e lo dichiara improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse nella parte in cui ha ad oggetto la nota della Soprintendenza speciale archeologia, belle arti e paesaggio di RO n. 58090-P del 30 ottobre 2024;

- dichiara irricevibili i primi motivi aggiunti al ricorso R.G. n. 13618/2024;

- respinge i secondi motivi aggiunti al ricorso R.G. n. 13618/2024;

- respinge il ricorso R.G. n. 13649/2024 e i relativi motivi aggiunti.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in RO nella camera di consiglio del giorno 11 novembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

NE NG, Presidente

Francesca Santoro Cayro, Primo Referendario

NI IO, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NI IO	NE NG

IL SEGRETARIO