Pubblicato il 30/05/2025

N. 00957/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00960/2020 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 960 del 2020, proposto da
Catone Immobiliare S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Antonella Vergine, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Firenze, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso la Direzione Avvocatura comunale in Firenze, Palazzo Vecchio, piazza Signoria;

per l'accertamento

e la declaratoria del diritto della parte ricorrente a vedersi restituire dal Comune di Firenze tutto quanto frattanto versato in esubero rispetto al dovuto, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, con riferimento agli oneri di urbanizzazione/costi di costruzione relativi al Permesso di Costruire n. 2972/2019 del 10.12.2019 avente ad oggetto "lavori di nuova costruzione di edificio residenziale previa demolizione di immobili esistenti a parità di sul e volume", relativo all'immobile di proprietà della ricorrente sito in Firenze, via Corelli n. 77;

previo accertamento e declaratoria

che le tariffe applicabili alla fattispecie sono quelle relative agli interventi di “Ristrutturazione Edilizia”, già integralmente versati dalla ricorrente;

e per la condanna

del Comune di Firenze in persona del Sindaco p.t. a restituire alla ricorrente medesima tutto quanto frattanto versato in esubero rispetto al dovuto, oltre interessi legali e rivalutazione

previo, per quanto occorrer debba o possa, annullamento o disapplicazione

- del provvedimento protocollo GP 402250/2019 del 11/12/2019 della Direzione Urbanistica - Servizio Edilizia Privata del Comune di Firenze (doc. 1), nella parte in cui l'Amministrazione Resistente ha comunicato alla ricorrente quanto a suo dire dovuto a titolo di oneri di urbanizzazione, e cioè Euro 349.902,16, in riferimento al Permesso di Costruire n. 2972/2019 del 10.12.2019 avente ad oggetto l'intervento edilizio de quo;

- del provvedimento protocollo GP 171174/2020 del 6/07/2020 della Direzione Urbanistica - Servizio Edilizia Privata del Comune di Firenze (doc. 2), con cui l'Amministrazione resistente, rigettava l'istanza di revisione della ricorrente del provvedimento sopra indicato e confermava la quantificazione in esso operata;

- di ogni altro atto preparatorio, presupposto, collegato, connesso e consequenziale, ancorché allo stato ignoto alla Società ricorrente, ed in ogni caso lesivo dei propri diritti.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 9 aprile 2025 il dott. Marco Rinaldi e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La società ricorrente è titolare del permesso di costruire n. 2972/2019 rilasciato dal Comune di Firenze il 10 dicembre 2019 per la realizzazione di una «nuova costruzione di edificio residenziale previa demolizione di immobili esistenti a parità di SUL e volume da eseguirsi in Via Arcangelo Corelli n. 77, Quartiere 5».

In data 11 dicembre 2019, con nota prot. n. GP402250/2019, l’Ente Civico comunicava alla ricorrente il calcolo degli oneri di urbanizzazione (€ 349.902,16.), al cui pagamento era subordinato il rilascio del permesso di costruire.

Con nota prot. n. GA144495/2020 del 10 giugno 2020, la società ricorrente trasmetteva un’istanza di revisione con cui richiedeva il ricalcolo degli importi dovuti (in misura pari ad € 97.538,00) in quanto - a suo dire - l’Amministrazione avrebbe erroneamente qualificato l’intervento come sostituzione edilizia anziché ristrutturazione edilizia, indicando un coefficiente di calcolo maggiore rispetto a quello che avrebbe dovuto applicarsi al caso concreto.

Il 6 luglio 2020, con nota prot. n. GP171174/2020, il Comune di Firenze confermava l’importo dovuto, già indicato nella nota dell’11 dicembre 2019.

Avverso la nota prot. n. GP402250/2019 del dì 11 dicembre 2019 e la nota prot. n. GP171174/2020 del 6 luglio 2020, il 30 settembre 2020 la società Catone Immobiliare s.r.l. - che, non avendo ottenuto il ricalcolo degli oneri, aveva già versato la somma complessiva di €116.634,00 - notificava il presente ricorso con il quale chiedeva accertarsi l’illegittimità della quantificazione degli oneri di urbanizzazione operata dal Comune e la condanna alla restituzione delle somme che riteneva non dovute (€ 19.096,00).

Si costituiva in giudizio l’Ente Civico, chiedendo dichiararsi l’inammissibilità o infondatezza del ricorso. In particolare eccepiva la tardività delle contestazioni circa la legittimità del provvedimento prot. n. GP402250/2019, notificato in data 11 dicembre 2019 e non impugnato nei termini, e l’inammissibilità di quelle riferite alla nota prot. n. GP171174/2020 del 6 luglio 2020 meramente confermativa del precedente provvedimento.

All’udienza pubblica straordinaria in epigrafe indicata la causa è passata in decisione.

DIRITTO

Le eccezioni preliminari di rito svolte dal Comune sono infondate.

La giurisprudenza è, infatti, consolidata nel ritenere che le controversie in tema di determinazione del contributo per gli oneri di urbanizzazione, riservate alla giurisdizione esclusiva del G.A. ex art. 133, comma 1, lett. f), c.p.a., concernono diritti soggettivi, hanno per oggetto l’accertamento di un rapporto obbligatorio a carattere paritetico (vengono in considerazione posizioni di credito-debito), a prescindere dall’esistenza di atti della P.A., e non sono soggette alle regole delle azioni impugnatorie-annullatorie degli atti amministrativi e ai rispettivi termini di decadenza, bensì all’ordinario termine di prescrizione decennale (cfr., ex plurimis, Consiglio di Stato, Sez. IV, 30 agosto 2018, n. 5096; id., Sez. VI, 7 maggio 2015, n. 2294; T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. II, 20 maggio 2020, n. 858; id., 10 maggio 2018, n. 31242).

Occorre, pertanto, scrutinare nel merito il primo e unico motivo di ricorso, con cui la società ricorrente deduce i seguenti vizi: «Violazione e falsa applicazione artt. 16 DPR n. 380/2001 e artt. 183 – 185 L.R.T. n. 65/2014. Violazione art. 3 DPR n. 380/2001 e art. 134 L.R.T. 65/2014. Eccesso di potere per errore di fatto, travisamento, illogicità, difetto di presupposti. Violazione art. 2033 c.c. Violazione del principio di irretroattività e della successione di leggi nel tempo».

Con tali censure, la società odierna istante contesta l’erroneità del calcolo del contributo di costruzione in quanto l’Amministrazione comunale avrebbe utilizzato - ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione - i coefficienti riferiti agli interventi di sostituzione edilizia, laddove l’opera, oggetto del permesso di costruire, rientrerebbe nella differente categoria della ristrutturazione edilizia.

Il motivo è infondato per le ragioni di seguito sinteticamente esposte.

Giova premettere che il meccanismo di computo degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione ha un fondamento normativo distinto dalla disciplina che regolamenta la tipologia degli interventi edilizi.

Infatti, l’intervento riconducibile alla fattispecie della ristrutturazione edilizia può essere considerato tale ai fini del rilascio del titolo abilitativo e, contestualmente, rappresentare un intervento di sostituzione edilizia, secondo la definizione contenuta nella legge regionale 1/2005, ai soli fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione.

È quanto si verifica nella presente fattispecie, in cui le opere oggetto del permesso di costruire sono state qualificate come ristrutturazione edilizia ai fini del rilascio del titolo abilitativo, mentre configurano una sostituzione edilizia ai diversi fini del calcolo degli oneri e del costo di costruzione.

Ciò in quanto l’intervento per cui è causa è consistito nella realizzazione (previa integrale demolizione del complesso edilizio commerciale preesistente i cui locali erano «adibiti a vendita e commercio di prodotti in legno e bricolage»), di ventitré alloggi in un edificio di sei livelli fuori terra.

Tale intervento ha determinato la completa e radicale trasformazione del lotto, precedentemente occupato da un’unica attività commerciale, mediante la costruzione di un edificio collocato al centro dell’area e sviluppato in altezza, con un cambio di destinazione d’uso (da commerciale a residenziale), idoneo ad incidere sensibilmente sul carico urbanistico dell’area: basti pensare alla domanda di una maggiore dotazione di servizi (rete viaria, fognature, ecc.), indotta dalla destinazione d'uso (residenziale) concretamente impressa all'immobile, di tal che l'entità degli oneri di urbanizzazione è stata in buona sostanza correlata alla variazione del carico urbanistico.

Orbene, come chiarito dalla giurisprudenza, ”Il permesso di costruire è oneroso e prevede il versamento di un contributo composto da oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. Gli oneri di urbanizzazione compensano la collettività per il carico urbanistico aggiuntivo causato dall'attività edificatoria, mentre il costo di costruzione rappresenta una compartecipazione comunale all'incremento di valore della proprietà immobiliare del costruttore. Gli oneri sono dovuti in base al carico urbanistico derivante dall'attività edilizia, che include la necessità di nuove opere di urbanizzazione e l'uso più intenso di quelle esistenti. Infine, è sufficiente che l'intervento edilizio modifichi la realtà strutturale e urbanistica per configurare un maggior carico urbanistico. (Consiglio di Stato sez. IV, 22/07/2024, n.6586; T.A.R. Marche Ancona, Sez. II, Sent. 26/10/2024, n. 816).

Ciò posto, la determinazione degli oneri di urbanizzazione effettuata dal Comune di Firenze risulta corretta.

Il Consiglio Comunale di Firenze ha, infatti, adottato, in applicazione dell’articolo 16, comma 4, del T.U. edilizia, la deliberazione n. 2007/C/00073 del 26 novembre 2007, recante «Determinazione dell'incidenza degli oneri di urbanizzazione, ed aggiornamento del costo base di costruzione degli interventi edilizi ai fini del contributo di costruzione dovuto per il rilascio del permesso di costruire e per le denunce di inizio attività», con allegate le tabelle indicative dei coefficienti per il calcolo degli oneri, distinti in base alla tipologia ed alla volumetria dell’intervento.

La predetta delibera consiliare del 2007, nell’individuare i coefficienti applicabili ai singoli interventi edilizi per la computazione degli oneri di urbanizzazione, fa espresso riferimento alle definizioni contenute nella legge regionale n. 1/2005, realizzando, di fatto, un vero e proprio rinvio materiale, di tipo fisso o statico, alla fonte normativa regionale, con specifico riferimento alle definizioni degli interventi edilizi ivi contemplate.

Tale circostanza è confermata dalla tabella allegata alla delibera consiliare del 2007, oltre che dagli indici tabellari indicati nel documento allegato alla successiva determinazione dirigenziale n. 2018/DD/08182 del 26 novembre 2018 di aggiornamento, ove è fatto espresso riferimento agli interventi di sostituzione edilizia a cui è applicato uno specifico coefficiente di calcolo per il computo degli oneri di urbanizzazione, oltre che per il costo di costruzione.

Dunque, sia la delibera consiliare, sia la determinazione dirigenziale di aggiornamento degli importi tabellari richiamano espressamente gli interventi di sostituzione edilizia, quale quello di cui si controverte.

Tali interventi sono definiti dall’articolo 134 della legge regionale toscana n. 64/2015 («Trasformazioni urbanistiche ed edilizie soggette a permesso di costruire o, in alternativa, a SCIA») che, alla lettera l), individua proprio «gli interventi di sostituzione edilizia, intesi come interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, eseguiti anche con contestuale incremento di volumetria complessiva, diversi da quelli di cui alla lettera h). Tali interventi non determinano modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale e non rendono necessari interventi, se non di adeguamento delle opere di urbanizzazione. Essi possono comportare una diversa collocazione dell'edificio ricostruito rispetto a quello preesistente».

Le considerazioni che precedono impongono il rigetto del ricorso.

Le spese di lite possono, tuttavia, essere compensate in ragione della problematicità delle questioni trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 9 aprile 2025 con l'intervento dei magistrati:

Alessandro Cacciari, Presidente

Marco Rinaldi, Consigliere, Estensore

Francesca Dello Sbarba, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Marco Rinaldi	Alessandro Cacciari

IL SEGRETARIO