n. 664/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai Signori:
1) Dott. Francesco Antonio Esposito - Presidente
2) Dott.ssa Raffaella Brocca - Consigliere rel.
3) Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere sciogliendo la riserva di cui all'udienza del 4.04.2024 ,rito lavoro,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 664/2023 R.G., promossa da
(P.IVA ) in persona del Curatore Parte_1 P.IVA_1
Fallimentare Dott. rappresentata e difesa dall'avv. Silvio Verri Parte_2
APPELLANTE
contro
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Antonio De Mauro e Giovanni Caprioli
APPELLATA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni da intendersi qui per integralmente riportate. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 1284 emessa il 27.04.2023, il Tribunale di Lecce, all'esito del giudizio sommario di sfratto per morosità ed intimazione di pagamento con contestuale domanda di risoluzione del contratto promosso da con atto di citazione Controparte_1
Pa notificato nei confronti di . così provvedeva “Dichiara cessata la materia del CP_2 contendere in ordine alla domanda di rilascio;
Rigetta la domanda risarcitoria avanzata da parte resistente;

Spese compensate”.
Con atto di citazione del 20.02.2019, conveniva in giudizio, Controparte_1 dinanzi al Tribunale di Lecce, per ivi sentire convalidare l'intimazione di sfratto Parte_1 per morosità di un immobile ad uso commerciale, di sua proprietà, sito in Maglie, alla via
Montegrappa n. 42, concesso in locazione con contratto del 21.12.2003, a seguito della mancata corresponsione del canone pattuito per i mesi di aprile, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2018, gennaio e febbraio 2019, per un totale di € 23.625,00, di cui chiedeva la condanna al pagamento con interessi legali e costo annuo di registrazione del contratto, oltre al risarcimento del danno subito.
Si costituiva tempestivamente in giudizio SE. proponendo opposizione alla CP_2 convalida dello sfratto intimato e spiegando domanda riconvenzionale per il risarcimento del danno subito a causa del grave inadempimento contrattuale della locatrice.
Deduceva la società conduttrice, infatti, che in data 16.01.2018 il Comune di Maglie, con ordinanza di sgombero e messa in sicurezza notificato in pari data anche a SE. CP_2 dichiarava inagibile il locale oggetto del contratto inibendone l'uso sino agli esiti della verifica statica e l'esecuzione delle opere necessarie al consolidamento strutturale dell'edificio e, pertanto, dal mese di gennaio 2018 il locale risultava inutilizzabile per circa il
50% della superficie locata causa l'esecuzione dei test statici, mentre l'accesso alla restante parte rimaneva inibita.
In conseguenza di ciò, SE. si vedeva costretta a rilasciare l'immobile nel mese di CP_2 aprile, chiudendo l'attività di vendita al pubblico in Maglie per trasferirla in Casarano ove stipulava un nuovo contratto di locazione commerciale con terzi. Tale chiusura, coincidente con l'inizio della stagione di vendite primavera-estate 2018, determinava alla società conduttrice un drastico calo degli introiti portandola ad una grave crisi finanziaria che la costringeva, successivamente, a ricorrere alla procedura di concordato preventivo. pag. 2/10 Eccepiva, pertanto, il grave inadempimento della locatrice che non solo aveva omesso di effettuare per tempo i lavori di ristrutturazione dell'edificio (iniziati solo dal mese di maggio-giugno 2018) ma aveva anche causato l'interruzione dell'attività commerciale di Pa Co vendita della . presso il locale di Maglie con un danno conseguente pari ad €
700.000,00 nonché l'interruzione dell'attività di e-commerce per un danno di € 752.000,00, oltre l'ulteriore somma di € 15.000,00 per i canoni di locazione del locale sito in Casarano per i mesi da maggio a settembre 2018, e il danno all'immagine commerciale, il tutto per un totale complessivo di € 1.467.000,00.
In via subordinata, la società chiedeva il ridimensionamento dei canoni di locazione a causa del mancato utilizzo totale e /o parziale dell'immobile, nonché la compensazione tra il credito relativo ai canoni insoluti, così come rideterminati, e la maggior somma di cui la andava creditrice nei confronti della locatrice per effetto della condotta Parte_1 inadempiente di quest'ultima.
All'udienza del 22.07.2019, il giudice rigettava l'istanza ex art. 665 c.p.c., essendo l'opposizione fondata su prova scritta, disponendo il mutamento del rito ai sensi degli artt.
667 e 426 c.p.c.
Interrotto il giudizio a seguito del fallimento del convenuto, e riassunto da Parte_4
[...
. la causa veniva decisa con la sentenza in epigrafe. CP_2
Il primo giudice, attesa la consegna dell'immobile avvenuta in data 5.08.2020 da parte della del Fallimento in favore della proprietaria, dichiarava cessata la materia del CP_3 contendere in ordine alla domanda di rilascio.
Rilevava, con riferimento alla domanda di risoluzione per inadempimento della conduttrice, che, come emergeva dalla documentazione in atti, parte intimante avesse assolto l'onere probatorio che le incombeva producendo in giudizio il contratto di locazione dell'immobile e deducendo il mancato pagamento dei canoni di locazione relativamente ai mesi di aprile, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2018, gennaio e febbraio 2019 pur permanendo, il conduttore, nella disponibilità dell'immobile locato.
Rilevava, altresì, con riferimento all'onere probatorio incombente sul conduttore che aveva eccepito l'inefficacia, la modificazione o l'estinzione dei fatti posti a fondamento dell'avversa pretesa, che risultava provato che l'immobile oggetto del contratto, per provvedimenti comunali, aveva subito interventi riparatori che ne avevano inibito la pag. 3/10 utilizzabilità durante la esecuzione degli stessi, se pur era rimasto nella detenzione della locataria anche durante la esecuzione dei lavori. L'impossibilità, sin da subito, di utilizzare il locale nella sua interezza era stata altresì confermata dai testi escussi.
Riteneva, pertanto, giustificato il totale inadempimento dell'obbligo di pagamento del canone da parte della resistente atteso che l'immobile, pur rimanendo nella disponibilità della stessa, era rimasto di fatto inutilizzabile e ciò almeno fino al provvedimento del
24.05.2019 del Responsabile 5° settore Urbanistica, Patrimonio ed Edilizia Privata, che aveva attestato l'esito positivo del controllo effettuato sulla documentazione presentata ai fini della segnalazione certificata di agibilità dell'immobile, mentre per i canoni successivi a detto provvedimento, nessuna domanda era stata avanzata dalla ricorrente.
Rigettava, infine, la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno perché smentita dallo stesso bilancio del 2017 della società fallita, chiuso con un passivo di € 1.790.969 e dalla stessa relazione del curatore del 29.07.2019.
In ragione del rigetto delle reciproche domande, compensava tra le parti le spese di lite.
Avverso la suddetta sentenza ha proposto appello . con ricorso Parte_4 CP_2 depositato il 4.08.2023, articolando diversi motivi di gravame, più avanti sintetizzati, e insistendo nelle originarie deduzioni e richieste.
L'appellata costituendosi con comparsa di costituzione e Controparte_1 risposta del 3.11.2023, ha chiesto il rigetto dell'appello perché ritenuto infondato e la conferma della sentenza appellata.
All'udienza cartolare del 4.4.2024, la causa è stata decisa come da dispositivo comunicato alle parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di appello l'appellante censura la sentenza impugnata per omessa valutazione del materiale istruttorio e violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cpc, nella parte in cui il primo giudice ha rigettato la domanda risarcitoria avanzata da parte resistente in quanto non provata e, anzi, smentita dal bilancio dell'anno 2017 della società fallita e dalla relazione del Curatore fallimentare.
L'appellante lamenta la lettura distorta e parziale della documentazione in atti, dal momento che, se è vero che il bilancio del 2017 si è chiuso con una perdita di esercizio, il bilancio dell'anno successivo, in cui vi è stato a partire dal mese di gennaio 2018 il mancato pag. 4/10 utilizzo dell'immobile condotto in locazione a causa dei lavori di consolidamento del solaio e la conseguente chiusura dell'attività commerciale, si è chiuso con una perdita d'esercizio ancora più netta, pari ad €
2.776.645,00.
Pertanto, si deduce, se pur la società conduttrice attraversava un periodo di difficoltà economica già dal 2017, è risultata provata la circostanza dell'inutilizzabilità dell'immobile già dal gennaio 2018 e che la stessa ha avuto diretta ripercussione sull'attività commerciale dell'odierna appellante.
L'aggravamento importante dello stato di dissesto dell'azienda nel 2018, risulta altresì dalla relazione ex art.172 L. Fall., in cui il Curatore dà atto della circostanza che l'inutilizzo del locale commerciale nel 2018 aveva costretto la società conduttrice a vendere sottoprezzo la merce acquistata e a prendere in locazione altro locale (in Casarano) (con perdita di avviamento e della clientela fidelizzata), causando le perdite in bilancio e la crisi della società stessa.
Specifica il Curatore che “Nell'esercizio 2018, a fronte di un fatturato di €.1.338.833, scontava una nuova perdita per €.

2.776.645. Il patrimonio netto negativo cresceva in misura Pt_1 esponenziale, raggiungendo la cifra di €.4.266.920, con aggravamento significativo del dissesto”.
Limitandosi a constatare che il bilancio della società era già in perdita nel 2017, il primo giudice avrebbe, a dire dell'appellante, omesso la valutazione dell'intero corredo probatorio Pa Co acquisito, la documentazione prodotta da . e le dichiarazioni testimoniali, da cui sarebbe emersa, invece, la prova del nesso causale tra il danno lamentato e la condotta della proprietaria.
La prova della perdita economica relativa al 2018 risulterebbe per tabulas dal bilancio del
2018, così come risulta dall'ordinanza sindacale di inibizione all'uso del 16.01.2018 nonché dalle fotografie dello stato dei luoghi, l'inutilizzabilità del locale dal gennaio 2018.
Dalle dichiarazioni dei testi escussi, si deduce, è risultato che l'esecuzione dei lavori di consolidamento, con la rottura di campioni del solaio e con montaggio di puntelli di sostegno dei soffitti e installazione di una griglia metallica, aveva determinato fin da subito la materiale impossibilità di uso e godimento di circa il 50% della superficie locata, mentre per la restante parte del locale l'accesso era vietato dalla ordinanza sindacale e che a causa PartCo di ciò, era stata costretta a chiudere l'attività di vendita al pubblico a Maglie e pag. 5/10 trasferirla temporaneamente a Casarano stipulando altro contratto di locazione di immobile con terzi. In particolare, il primo giudice avrebbe omesso di considerare quanto riferito dai testi e in merito al necessitato trasferimento nel nuovo punto vendita in Tes_1 Tes_2
Casarano, che oltre ad aver comportato ingenti spese per er costi di trasferimento Pt_1
e ulteriori canoni di locazione, aveva determinato la paralisi dell'attività commerciale con conseguente drastico calo del fatturato nel 2018 rispetto al 2017.
Con il secondo motivo di appello si censura l'omessa pronuncia sul capo della domanda riconvenzionale relativa alla richiesta di risarcimento della somma di € 15.000,00 per i canoni di locazione del locale sito in Casarano per i mesi da maggio a settembre del 2018, oltre quelli a scadere nonché la violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c.
Si deduce che il trasferimento del punto vendita in Casarano è stato necessitato dall'inagibilità e inutilizzabilità dell'immobile locato, per come provato dalla documentazione in atti e dall'istruttoria espletata, pertanto, dal comportamento inadempiente della locatrice che non effettuando tempestivamente i lavori, non ha consegnato l'immobile al conduttore in tempo utile da consentirgli di evitare il trasferimento del punto vendita. I costi sostenuti dalla conduttrice per il trasferimento del punto vendita ed in particolare i canoni di locazione del negozio in Casarano, devono, quindi, gravare sulla locatrice.
Con il terzo motivo di appello si impugna, in conseguenza di quanto sostenuto con i precedenti motivi di appello e del richiesto accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dalla il capo della sentenza che ha statuito la compensazione delle spese di Pt_1 lite in ragione della reciproca soccombenza, di cui si chiede la riforma con condanna della appellata alle spese del doppio grado di giudizio.
L'appellata resiste chiedendo l'integrale rigetto del gravame ex adverso proposto in quanto infondato in fatto e in diritto, con vittoria di spese del secondo grado di giudizio.
Ritiene il Collegio che l'appello non possa trovare accoglimento per le ragioni che si espongono di seguito.
Con riferimento al primo motivo di appello, la censura è infondata.
Deve rilevarsi, infatti, che è vero che dall'istruttoria espletata è emersa l'inutilizzabilità dell'immobile oggetto di locazione durante l'esecuzione degli interventi di consolidamento strutturale conseguenti ai provvedimenti comunali, ma non vi è in atti la prova del nesso di pag. 6/10 Pa causalità tra la perdita economica subita da con il conseguente dissesto CP_2 finanziario, e la detta inutilizzabilità.
Ed, invero, se pur il bilancio in atti, di cui l'appellante lamenta una valutazione parziale, registra per l'anno 2018, anno in cui dal gennaio l'immobile è stato inutilizzabile, una perdita di esercizio anche maggiore rispetto a quella dell'anno 2017, non è revocabile in dubbio però che già dall'anno 2017 la società conduttrice attraversasse una situazione di crisi economica, come provato dalla relativa perdita di bilancio (€ 1.800.000,00).
Più specificatamente, non è contestabile che nell'anno 2018 vi fosse una situazione di crisi economica della società conduttrice, ma altrettanto incontestabile è, dall'analisi del bilancio in atti, che tale situazione si protraesse dal 2017, con la conseguenza di non pater far discendere, come pretende parte appellante, in termini di causalità diretta ed esclusiva la crisi finanziaria dalla inutilizzabilità dell'immobile, tantomeno dalla necessità di trasferire il punto vendita da Maglie a Casarano.
Anche nella Relazione del Curatore fallimentare del 29.07.2019, vi è il riferimento alla crisi economica già in essere dal 2017, protrattasi per l'anno successivo e in seguito fino alla richiesta di concordato preventivo.
Il trasferimento, inoltre, dell'attività commerciale in altro luogo lontano dalla sede originaria, in particolare a Casarano, cui l'appellante imputa la perdita di clientela e le difficoltà connesse ad una nuova piazza, non può essere imputata alla mancata disponibilità dell'immobile, rientrando essa, se pur necessitata dalla inutilizzabilità del locale commerciale, in una scelta imprenditoriale della società conduttrice. Nella relazione del curatore, si fa espresso riferimento alla circostanza che già nel 2017 la società pur di procurarsi velocemente liquidità, cominciava vendere merci sottocosto e nell'esercizio
2018, le merci erano vendute ancora sottocosto con un abbattimento del 44% circa rispetto al costo di acquisto. Si tratta di una strategia commerciale posta in essere dalla società sin dall'anno precedente alla inagibilità del locale e quindi l'esito negativo di tale scelta non può essere in alcun modo ricollegato ai fatti successivi.
Tantomeno il trasferimento può aver inciso sulle vendite on line, trattandosi di attività che prescinde dalla localizzazione fisica del negozio.
Conclusivamente, condivisibile è, per quanto sin qui osservato, la valutazione per la quale, in difetto di prova offerta dalla resistente, non può attribuirsi in termini causali il danno pag. 7/10 Pa lamentato da . all'inadempimento della conduttrice. CP_2
Parimenti condivisibile è la valutazione in termini di insufficienza probatoria in tal senso delle dichiarazioni rese dai testi escussi che hanno riferito dell'inutilizzabilità del locale commerciale nel periodo indicato dal resistente e del conseguente trasferimento dell'attività di vendita in Casarano, ma nulla hanno provato in termini di efficacia causale tra le riferite circostanze e la condotta del locatore.
La inagibilità del locale in Maglie ha giustificato il mancato pagamento dei canoni, ma non ha imposto di aprire un nuovo locale in una piazza differente e distante. Non si nega che la scelta di aprire a Casarano possa avere influito negativamente sugli affari commerciali, ma non vi è nessuna prova che non esistesse un locale in Maglie che avrebbe consentito di continuare a sfruttare l'avviamento, la pubblicità e la clientela , invece che scegliere di allontanarsi tanto dalla sede storica del negozio. Anche in tal caso si è trattato di una scelta imprenditoriale rivelatasi infausta, ma non addebitabile alla locatrice.
Passando all'esame del secondo motivo di gravame, deve rilevarsi che il Tribunale non ha esplicitamente deciso in ordine alla domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per il pagamento dei canoni per l'immobile di Casarano. L'appellante ripropone in questa sede le proprie argomentazioni e pertanto la Corte , non ravvisandosi ipotesi di rimessione al primo giudice, deve esaminare la domanda ( Cass. Civ 2014 n 13733).
Nel merito , è importante sottolineare, in punto di fatto, che la conduttrice non ha restituito l'immobile se non in data 5.08.2021, non ha pagato i canoni da aprile 2018 e, soprattutto, non ha mai chiesto la risoluzione del contratto, avendo formulato domanda riconvenzionale di risarcimento del danno.
La inagibilità del locale in Maglie, non ha comportato , nel caso concreto, l'esborso di canoni per il locale non utilizzabile e non ha comportato la sospensione della attività commerciale, che per libera scelta imprenditoriale, è stata trasferita in altro comune non limitrofo, rinunciando all'avviamento.
Una volta che è stato giustificato il mancato pagamento dei canoni a favore della proprietaria del locale inagibile, in presenza della prosecuzione della attività commerciale, avvenuta in conformità alle scelte dell'imprenditore, il pagamento di un canone di locazione per il nuovo locale, in vigenza del precedente contratto con la non CP_1 può essere eziologicamente posto a carico del primo locatore.
pag. 8/10 Inoltre neanche si deduce la esosità del canone pagato per il locale di Casarano, rispetto a quello stabilito dalla locatrice per il negozio di Maglie e rispetto alla estensione e alle condizioni del nuovo punto vendita.
Pertanto , anche sotto il profilo del danno lamentato per i canoni relativi alla nuova locazione, la domanda di risarcimento è rimasta priva di riscontro probatorio e non può ritenersi raggiunta la prova del nesso di causalità della pretesa risarcitoria vantata.
Alla luce dell'accertato difetto di nesso di causalità tra l'inadempimento eccepito dalla resistente e il danno lamentato, ogni altra questione, incluso l'appello sulla compensazione delle spese e inclusa la eccezione di inammissibilità ex art. 1584 c.c. della domanda di risarcimento del danno, rimane assorbita.
Conclusivamente l'appello va rigettato con conseguente conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza dell'appellante e sono liquidate in dispositivo ai sensi del DM 55/2014, aggiornato al DM 147/2022.
Ai sensi art. 13, co.

1-quater, d.p.r. n. 115\2002 si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione a norma del comma 1 bis dello stesso articolo, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Lecce, sezione seconda civile, rito lavoro, definitivamente decidendo sull'appello proposto da . in persona del Curatore Parte_4 CP_2
Fallimentare, con ricorso depositato in data 4.08.2023, nei confronti di Controparte_1
avverso la sentenza di primo grado n. 1284/2023 del Tribunale di Lecce emessa
[...] il 27.04.2023, così provvede: rigetta l'appello; condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali a favore dell'appellata che liquida in euro 15.000,00 oltre IVA e CAP per legge e rimborso forfetario al 15%
Ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater, d.p.r. n. 115\2002, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, se dovuto.
Così deciso in Lecce nella Camera di Consiglio del 4.4.2024
pag. 9/10 Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Raffaella Brocca Dott. Antonio Francesco Esposito
pag. 10/10