REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati:
dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 535/2020 vertente
TRA
C. F.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 con l'Avv. Davide Ciccarone
Appellante
E
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante pro tempore, con l'avv. Francesco Piselli
Appellato
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- ha proposto appello avverso la sentenza n. 22659/2019 con cui il Parte_1
Tribunale ordinario di Roma ha rigettato tutte le domande della ricorrente con condanna alle spese di lite.
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con ricorso iscritto a ruolo il 02.03.2019 la ha chiesto di vocare in giudizio la Parte_1 Controparte_1 rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Roma, in
[...] accoglimento delle domande proposte dalla ogni contraria istanza, Parte_1 eccezione, deduzione, conclusione disattesa e reietta: A) accertare e/o dichiarare l'inadempimento della , in Controparte_1 persona del l.r.p.t., ai contratti di locazione meglio descritti in narrativa e nel senso e nei termini
1 pure meglio descritti in narrativa;
B) per l'effetto: B1) condannare la
[...]
, in persona del l.r.p.t., a procurare, mediante il Controparte_1 rilascio dei necessari titoli urbanistico/edilizi anche in sanatoria, la destinazione degli immobili locati – meglio descritti in narrativa e nei contratti di locazione allegati – idonea a consentirne l'uso pattuito e concesso, ossia, e fissare – nell'importo di €. 20.000,00= o in quello maggiore o minore ritenuto di giustizia – la somma di denaro dovuta dalla
[...]
per ogni mese di ritardo, dalla presente domanda e sino Controparte_1 al predetto rilascio, del rilascio, appunto, dei necessari titoli urbanistico/edilizi anche in sanatoria;
B2) comunque, accertare e/o dichiarare e/o determinare anche, ove occorra, con statuizione costitutiva, la riduzione del canone di locazione all'importo di €. 650,00=/mese, in riferimento alla c.d. Palazzina Pamphilj di cui al contratto di locazione sub doc. n. 2, ed €. 900,00=/mese in riferimento alla c.d. di cui al contratto di locazione sub doc. Controparte_2
n. 3; B3) comunque, condannare la Controparte_1
in persona del l.r.p.t., al risarcimento del danno subito e subendo dalla
[...] [...]
Da liquidarsi in separato procedimento;
C) con vittoria dei compensi (oltre IVA e Pt_1 CAP) e delle spese del presente giudizio”. Si è costituita la Controparte_1 con memoria depositata il 18.06.2019 nella quale ha rassegnato le seguenti
[...] conclusioni: “Voglia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni altra istanza rigettata e disattesa: - in via preliminare, dichiarare la cessazione della materia del contendere e/o l'inammissibilità delle richieste di rilascio dei titoli urbanistico/edilizi e di riduzione del canone stante l'intervenuta risoluzione dei contratti di locazione in data 15.01.2019; - in via principale, qualora l'eccezione preliminare innanzi spiegata non fosse accolta, rigettare le avverse domande in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni esposte in narrativa;
-in via subordinata, dichiarare l'infondatezza della determinazione dei danni effettuata dalla ricorrente e, conseguentemente, rigettare le avverse richieste ovvero liquidare il risarcimento nella minor somma che sarà ritenuta di giustizia, tenuto conto delle contestazioni evidenziate in narrativa e della responsabilità ex art. 1227, commi 1 e 2, c.c. della - condannare la al Parte_1 Parte_1 risarcimento dei danni per lite temeraria per la somma che il Giudice riterrà di liquidare in via equitativa;
Con vittoria di spese e compensi professionali da liquidarsi in base al Regolamento recante la determinazione dei parametri ex D.M. n. 37/18”. Espone la ricorrente di aver sottoscritto due distinti contratti di locazione (il primo del 26.01.2016, il secondo del
18.11.2016), con la per la concessione della Controparte_1 porzione di immobile della palazzina denominata Palazzina Pamphili e per quella denominata
. La locazione è avvenuta per le finalità, espresse in entrambe i contratti “ad uso Controparte_2 di struttura turistica a carattere ricettivo, servizi turistici connessi ed organizzazione di eventi”. La riferisce di aver ricevuto, il 12.12.2018, la Determina Dirigenziale n. 56820 Parte_1 del 12.12.2018 di con la quale è stata disposta l'interdizione per le attività di CP_3
Hostello. La ricorrente evidenzia di aver adempiuto, in sede amministrativa, ad ogni onere su di sé gravante ma di trovarsi, ciò nonostante, nell'impossibilità di utilizzare i locali per l'uso pattuito nel contratto di locazione. Da qui il lamentato inadempimento del locatore visto che il mancato rilascio degli atti amministrativi dipende da carenze intrinseche dell'immobile. Ciò perché l'astratta destinazione urbanistico edilizia del bene locato costituisce necessariamente obbligazione del locatore. La conduttrice, allora, agisce ai sensi dell'art. 1578 c.c. chiedendo, in primo luogo, che la sia condannata ad Controparte_1 ottenere il rilascio dei necessari titoli urbanistici onde consentire l'uso pattuito dell'immobile. Viene, inoltre, richiesta la riduzione del canone di locazione da € 13.000,00 per la Palazzina Pamphili, ad € 650,00 e da € 18.000,00 mensili, per la , ad € 900,00. Viene, Controparte_2 inoltre, chiesto un provvedimento di condanna al risarcimento dei danni da quantificarsi in separata sede. Si è costituita la sostenendo Controparte_1 che i contratti si sarebbero risolti con dichiarazione unilaterale della locatrice resa con pec del 15.01.2019 stante la morosità della ricorrente. Nel merito la resistente evidenzia che, all'art. 10
2 del contratto di locazione, le parti hanno espressamente esonerato la locatrice da ogni responsabilità per difetto, diniego o revoca di autorizzazioni o licenze amministrative anche se dipendenti dalla cosa locata. Da qui l'assenza di qualsivoglia inadempimento. Inoltre la resistente precisa che la Determina Dirigenziale che ha inibito lo svolgimento dell' attività turistico ricettiva si fonda su un errore causato proprio dalla In particolare Parte_1 quest'ultima avrebbe presentato S.C.I.A. quando, invece, sarebbe stato necessario avanzare domanda di permesso a costruire. Di poi la Controparte_1 eccepisce l'inadempimento al pagamento del canone di locazione da parte della ricorrente nonché quello dell'obbligo di non realizzare opere senza il consenso della proprietà. In particolare viene contestato che il 23.05.2019 sarebbe stata emessa una Determina Dirigenziale
n. CA/1592/2019 da parte di di avvio di una procedura per il mancato rispetto CP_3 degli spazi interni all'edificio e il mancato rilascio dell'autorizzazione del MIBAC. Infine viene eccepita la indeterminatezza della domanda di risarcimento e l'invalidità della mediazione. Con istanza del 27.06.2019 la ha chiesto l'autorizzazione alla produzione, ex art. Parte_1
420, comma 5, c.p.c., della documentazione relativa all'adempimento dell'obbligo di pagamento del canone nonché della regolarità amministrativa delle opere realizzate. Con istanza del 03.07.2019, contestuale all'udienza, la ha chiesto l'autorizzazione Parte_1 alla produzione dell'atto di avente prot. 136414 del 03.07.2019. Con successive CP_3 memorie del 09.09.2019 e del 12.09.2019 le parti hanno interloquito sulle diverse questioni di diritto e di fatto della controversia di fatto anticipando le memorie conclusionali di cui all'art. 429 c.p.c. All'udienza del 03.07.2019 è stato disposto rinvio per l'esame della documentazione prodotta dalla ricorrente. La causa è stata, poi, rinviata per la discussione.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “In ordine all'istanza del 27.06.2019 del ricorrente si evidenzia come, effettivamente, la necessità di produrre documentazione relativa alla regolarità delle opere edilizie effettuate e dei pagamenti dei canoni di locazione è emersa, per la solo a seguito delle eccezioni sollevate dalla Parte_1 [...] nella memoria di costituzione. Dunque la relativa Controparte_1 documentazione deve essere ammessa nel giudizio. Parimenti deve essere ammesso il provvedimento di avente prot. 136414 del 03.07.2019 in quanto di formazione CP_3 successiva, cioè del 03.07.2019. Devono, inoltre, essere ammesse le memorie prodotte da entrambe le parti con i depositi del 09.09.2019 e del 12.09.2019. Di poi, devono essere dichiarate ammissibili le memorie prodotte dalla Controparte_1 con il deposito del 18.09.2019 in quanto non contestate da controparte. Invece, non
[...] può trovare ingresso nel presente giudizio la produzione documentale effettuata dalla
[...] solo all'udienza di discussione del 22.11.2019. In primo luogo la documentazione
Parte_1 risale al 14.04.2016, non è di formazione successiva e, anzi, avrebbe potuto essere ottenuta semplicemente presentando una richiesta di accesso agli atti addirittura prima di iniziare il presente giudizio. Per tale ragione le richieste istruttorie volte a dimostrare l'impossibilità oggettiva di conseguire il documento, oltre che irrituali, appaiono del tutto irrilevanti. Peraltro la avrebbe potuto presentare istanza ex art. 210 c.p.c. avente ad oggetto lo
Parte_1 specifico documento prodotto. Inoltre la produzione appare violativa dell'art. 16 bis del D.L. 179/2012. 3. Nel merito In via preliminare deve essere affrontata la questione relativa alla domanda di esatto adempimento avanzata dalla nel proprio ricorso. In
Parte_1 particolare, con le proprie domande principali, la chiede la condanna della
Parte_1
a procurare, mediante il rilascio dei necessari Controparte_1 titoli edilizi, la destinazione degli immobili locati. Addirittura la ricorrente chiede l'emissione di un provvedimento ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. in tema di obblighi di fare infungibili. 6 6
Deve evidenziarsi come la giustamente, si avvalga della garanzia di cui all'art. Parte_1
3 1578 c.c. Come noto tale articolo recita che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna”. Tale norma è pacificamente intesa dalla giurisprudenza della Suprema Corte nel senso di attribuire al conduttore le sole azioni di riduzione del canone o di risoluzione del contratto ma non anche quella di esatto adempimento. D'altra parte la stessa dizione normativa consente di comprendere la previsione dei soli predetti rimedi senza che sia prevista la facoltà di esatto adempimento. Sul punto si legge che “Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 24459/2011). Dunque la prima azione di esatto adempimento della deve essere rigettata in quanto priva di Parte_1 fondamento giuridica poiché non prevista dal legislatore. Con la seconda domanda la
[...] chiede, avvalendosi della medesima garanzia di cui all'art. 1578 c.c., la riduzione del Parte_1 canone di locazione ad € 650,00 al mese per la Palazzina Pamphili e ad € 900,00 al mese per la
. In particolare la ricorrente chiede l'accertamento dell'inadempimento della Controparte_2 per impossibilità di utilizzare gli immobili Controparte_1 locati all'uso pattuito per le caratteristiche intrinseche degli immobili che hanno impedito il rilascio delle autorizzazioni necessarie. Sul punto la 7 7 produce i due contratti Pt_1 Parte_1 di locazione (cfr. allegati 2 e 3 al ricorso e allegati 3 e 4 alla memoria di costituzione) sottoscritti il 26.01.2016 per la Palazzina Pamphili e il 18.11.2017 per la . Effettivamente Controparte_2 all'art. 2 di entrambe gli accordi viene espressamente statuito che “la locazione avviene ad uso di struttura turistica a carattere ricettivo, servizi turistici connessi ed organizzazione di eventi con le modalità descritte nel Regolamento della Regione Lazio n. 8 del 7 agosto 2015 pubblicato sul bollettino ufficiale della Regione Lazio n. 73 del 1/09/2015”. La conduttrice lamenta che con Determina Dirigenziale del 12.12.2018 (cfr. allegato 4 al ricorso), le ha CP_3 interdetto lo svolgimento dell'attività turistico ricettiva. Entrambe le circostanze sono dimostrate per tabulas. D'altra parte deve evidenziarsi, però, che non possa essere ravvisato un inadempimento da parte della locatrice proprio in virtù del tenore letterale dei contratti sottoscritti. Invero all'art. 10.1 di entrambe i contratti prevede che “La parte conduttrice, a seguito della visita dall'immobile, dichiara che la cosa locata trovasi in buono stato locativo, adatta all'uso convenuto, compresi gli impianti esistenti, e di prenderne la consegna per ogni effetto con il ritiro delle chiavi. La parte locatrice resta esonerata per ogni responsabilità per difetto, diniego o revoca di autorizzazioni o licenze amministrative anche se dipendenti dalla cosa locata”. Come noto la disciplina per vizi è derogabile anche secondo quanto statuito dall'art. 1579 c.c. Certamente tra i vizi di cui all'art. 1578 c.c. devono essere ricomprese anche quelle caratteristiche amministrative dell'immobile che possono condizionarne l'uso. Sul punto la Suprema Corte appare oscillare tra due orientamenti. Secondo il primo, più rigoroso, “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente
4 necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, 8 8 tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (Corte di
Cassazione, Sez. III, ord. n. 14731/2018). Dunque, secondo tale filone esegetico, la semplice indicazione di una specifica destinazione d'uso non rileverebbe quale assunzione di espresso obbligo da parte del locatore. Inoltre il conduttore avrebbe l'onere di verificare se le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi. Secondo altra interpretazione “Su tale specifico punto, la giurisprudenza di questa Corte, pur a seguito di talune oscillazioni nel tempo, si è da ultimo attestata nell'affermazione del principio in forza del quale il locatore è chiamato a rispondere del mancato conseguimento dei titoli amministrativi e/o abilitativi per l'esercizio dell'attività dedotta in contratto esclusivamente nel caso in cui abbia espressamente assunto l'impegno di conseguire detti titoli, ovvero nel (solo) caso in cui il conseguimento di tali titoli debba ritenersi totalmente e definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento (Sez. 3, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014, Rv. 631823-01; Sez. 3,
Sentenza n. 26907 del 19/12/2014, Rv. 633840-01; Sez. 3, Sentenza n. 666 del 18/01/2016, Rv.
638364-01; Sez. 3, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016, Rv. 641148-01)” (Corte di Cassazione,
Sez. III, sen. n. 20796/2018, parte motiva). Anche aderendo a tale ultima esegesi, più favorevole per il conduttore, deve evidenziarsi come, nel caso di specie, non vi sia alcuna espressa assunzione di impegno da parte della di Controparte_1 conseguire i titoli abilitativi necessari all'attività turistico ricettiva. Anzi, come visto, all'art. 10 il contratto di locazione espressamente esonera la locatrice dal mancato rilascio o dalla revoca di autorizzazioni o licenze amministrative. Inoltre, nel caso di specie, deve prendersi atto che il conseguimento dei titoli non appare totalmente e definitivamente impossibile. Ciò sulla scorta di una duplice 9 9 considerazione. In primo luogo è la stessa a chiedere che la Parte_1
sia condannata al rilascio dei titoli abilitativi, Controparte_1 che, quindi, per sua stessa ammissione sono ottenibili. In secondo luogo deve evidenziarsi come la Determina Dirigenziale del 12.12.2018 (cfr. allegato 4 al ricorso) di
[...]
e s.m.i. il Parte_2Parte_3 passaggio dalla funzione “servizi” (o dalla funziona abitativa collettiva-convenuto) alla funzione turistico ricettiva costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ed è soggetto al Permesso a Costruire;
che la S.C.I.A. edilizia prot. CA/62189 dell'11/04/2017 in oggetto non costituisce titolo edilizio idoneo per il cambio di destinazione d'uso da “servizi” ad attività “turistico-ricettiva” di Hostel o Ostello”. Dunque la stessa P.A. non delibera la definitiva impossibilità di adibire gli immobili a struttura turistico-ricettiva ma, semplicemente, precisa che deve essere utilizzata la diversa procedura del permesso a costruire. Insomma non viene dimostrata né dedotta la oggettiva impossibilità ad ottenere i permessi richiesti che potrebbe configurare un inadempimento della Controparte_1
Ciò comporta la infondatezza della ulteriore domanda di riduzione del canone e la
[...]
5 conseguente di risarcimento del danno, non essendo configurabile un inadempimento della locatrice. Restano assorbite le eccezioni sollevate dalla resistente stante il rigetto delle domande di parte ricorrente. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M.
55/2014 con riguardo ai procedimenti di cognizione innanzi al Tribunale di valore indeterminabile a complessità bassa (come dichiarato dalla ricorrente) eliminando la fase istruttoria che non si è tenuta e applicando i parametri medi. Pertanto la deve Parte_1 essere condannata alla rifusione delle spese di lite in favore della Controparte_1 che si liquidano in € 5.534,00 per compensi ed € 830,10 per spese
[...] generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge. 10 10 Infine deve essere rigettata la domanda di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. avanzata dalla resistente. Invero la ricorrente ha agito in giudizio a tutela di quello che riteneva essere un proprio diritto. L'infondatezza della domanda non determina necessariamente la condanna per lite temeraria se non all'esito della dimostrazione, omessa dalla di un'azione Controparte_1 esercitata con dolo o colpa grave. Circostanze non ravvisabili nel caso di specie.”
3.- ha proposto appello per i motivi che di seguito si enunciano mentre Parte_1
ha chiesto rigettarsi CP_1 CP_1 CP_1 Controparte_1 integralmente il gravame condannando l'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari.

4.- Con il primo motivo l'appellante adduce “L'errore di impostazione del Tribunale di Roma”.
Il giudice avrebbe confuso “i titoli amministrativi e/o abilitativi per l'esercizio dell'attività dedotta in contratto” e “l'idoneità urbanistica del bene locato all'esercizio dell'attività commerciale per cui è stato locato”. Secondo l'appellante la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico, come la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica i rimedi di cui all'art. 1578 c.c.; al contrario, non vi sarebbe nessun inadempimento del locatore per il mancato rilascio dei titoli autorizzatori all'attività commerciale. L'inidoneità urbanistica, dunque, integrerebbe l'inadempimento del locatore.
Con il secondo motivo, l'appellante eccepisce “La violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1578 c.c.”. Questa sarebbe diretta conseguenza dell'errore di impostazione eccepito con il primo motivo. L'appellante afferma che, se il giudice non avesse confuso i titoli abilitativi all'esercizio dell'attività commerciale con l'idoneità urbanistica del bene, avrebbe riconosciuto l'inadempimento del locatore.
Con il terzo motivo l'appellante contesta “La violazione e la falsa applicazione degli artt. 1362
c.c., 1363 c.c. e 1366 c.c”. Secondo la parte, il Tribunale si sarebbe erroneamente soffermato sulle clausole negoziali per le quali il rilascio dei titoli abilitativi all'esercizio dell'attività commerciale de qua sarebbe stato a cura, onere e responsabilità di con il correlativo Parte_1
e speculare esonero della da ogni responsabilità. L'appellante osserva che tali CP_1 clausole non attengono alla doglianza giudiziale che, invece, si appunta sulla circostanza che gli immobili locati non sono idonei urbanisticamente all'esercizio dell'attività commerciale per il quale sono stati locati.
Invero, il giudice non avrebbe considerato l'art. 6 del contratto di locazione, con cui il locatore dichiarava l'idoneità urbanistica degli immobili all'esercizio dell'attività commerciale per il quale sono stati locati. Secondo l'appellante, il giudice avrebbe dovuto interpretare tale dichiarazione come un'espressa e formale assunzione da parte della della garanzia CP_1 circa l'idoneità urbanistica. La parte afferma che ai sensi dell'art. 1366 c.c. e in ossequio al
6 principio di buona fede, il conduttore, nell'esegesi delle clausole, avrebbe fatto affidamento nella dichiarazione della e, dunque, nel fatto di prendere in locazione beni idonei CP_1 all'esercizio dell'attività commerciale. Secondo l'appellante il Tribunale, in ossequio al principio della ragione più liquida, avrebbe dovuto accertare e dichiarare l'inadempimento della per aver disatteso la garanzia assunta con la dichiarazione contrattuale. CP_1
L'appellante con il quarto motivo si sofferma “Sull'inadempimento della (Ancora) CP_1 violazione e falsa applicazione dell'art. 1578 c.c.” Secondo l'appellante la possibilità di procurare l'idoneità urbanistica degli immobili non escluderebbe l'inadempimento della ma acquisterebbe rilievo nel contesto CP_1 dell'azione di adempimento e/o in quella di risarcimento del danno per ridurre eventualmente la misura dello stesso.
Il quinto motivo di gravame è rubricato “Sulla domanda di adempimento. Violazione e falsa applicazione degli art. 1578 c.c. e 1362 c.c.”
Il giudice avrebbe errato nel ritenere inammissibile l'azione di adempimento, in quanto la all'art. 6 di entrambi i contratti, avrebbe assunto la garanzia della idoneità CP_1 urbanistica degli immobili all'esercizio dell'attività commerciale per il quale sono stati locati. Dunque, l'ammissibilità dell'azione di adempimento risiederebbe nella dichiarazione contrattuale. Pertanto, la parte richiede l'adempimento della locatrice dell'obbligazione assunta con i contratti di locazione, procurando, mediante il rilascio dei necessari titoli urbanistico/edilizi anche in sanatoria, la destinazione degli immobili locati idonea all'esercizio dell'attività commerciale. Una volta ammessa la domanda di adempimento, secondo l'appellante ad essa dovrebbe conseguire ex art. 614-bis c.p.c. l'irrogazione delle c.d. . CP_4
Inoltre, la parte sostiene che i titoli urbanistici non devono essere conseguiti dal conduttore ma sussisterebbe l'esclusiva legittimazione attiva del proprietario dell'immobile alla domanda di modifica della destinazione urbanistica per la quale è richiesto il rilascio del permesso di costruire.
In ogni caso, la possibilità del conduttore di conseguire la modifica della destinazione d'uso degli immobili rileverebbe ex art. 1227 c.c. sulla misura del risarcimento del danno, non escludendo l'inadempimento del locatore.
Con l'ultimo motivo di gravame l'appellante si sofferma “Sulla domanda di riduzione del canone e sulla domanda di risarcimento del danno da liquidarsi in separato procedimento.”
Secondo la parte, al riconoscimento dell'inadempimento della dovrebbe seguire la CP_1 riduzione dei canoni di locazione ed il risarcimento del danno. Il conduttore sarebbe libero di chiedere la risoluzione o la riduzione del canone, indipendentemente dalla natura sia del vizio che dell'inadempimento del locatore.

Considerato che

i canoni di locazione mensili della c.d.
Palazzina Pamphilj e della c.d. sono rispettivamente euro 15.500,00 ed euro Controparte_2
18.000,00, secondo l'appellante sarebbe giustificata una riduzione dei predetti canoni all'importo di euro 650,00 per la c.d. Palazzina Pamphilj ed euro 900,00 per la locazione della c.d. . Controparte_2
La parte precisa che l'attuale destinazione urbanistica degli immobili è inidonea alla lucrosa attività turistico – ricettiva, attività al cui fine sono stati locati gli immobili. Sarebbe, invero, consentita la sola somministrazione di alimenti e, dunque, la avrebbe diritto anche Parte_1 al risarcimento del danno, da liquidarsi in separato procedimento. L'appellante afferma, altresì
7 il proprio diritto alla domanda di condanna generica, in quanto non sarebbe ancora possibile quantificare i danni subiti e subendi dalla conduttrice.
L'appello non è fondato per quanto di seguito si dirà. In via preliminare, non può essere accolta la richiesta dell'odierna appellata di declaratoria della cessazione della materia del contendere alla luce della risoluzione giudiziale per inadempimento dei contratti di cui è causa, dal momento che non v'è prova del passaggio in giudicato delle sentenze prodotte.
Il collegamento tra i vari motivi di gravame ne impone, poi, una trattazione congiunta. Le parti, con il contratto oggetto di giudizio, all'art. 2 hanno pattuito che “la locazione avviene ad uso di struttura turistica a carattere ricettivo ed organizzazione di eventi con le modalità descritte nel Regolamento della Regione Lazio n.8 del 7 agosto 2015”. Nel successivo art. 11.5 si dice anche “è fatto divieto assoluto di effettuare cambi di destinazione d'uso dell'immobile (B1) che, in caso di esercizio di attività ricettiva da parte conduttrice, può essere utilizzato solo ed esclusivamente secondo quanto disposto nel regolamento della Regione Lazio n. 8 del 7 agosto 2015”.
La conduttrice era dunque ben a conoscenza della categoria catastale dell'immobile nel quale ricadono anche i conventi , gestori di strutture recettive extralberghiere di alloggio collettivo ai sensi dell'art. 6, comma 3, del regolamento regionale n. 8 del 2015, ai sensi del quale:

3. Gli Hostel o Ostelli hanno la destinazione d'uso turistico ricettiva di alloggio collettivo e posseggono i requisiti minimi funzionali e strutturali di cui all'Allegato 3. Ritiene questa Corte che, alla luce dell'orientamento della Suprema Corte che, a partire dalla decisione n. 13651 del 2014, afferma: «Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), l'inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi,
l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, ovvero quando il locatore abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenerli» (Cass. Sez. 3, Sentenza n.15377 del 26/07/2016, in assenza di un obbligo specifico in tal senso del locatore e della possibilità di esercitare la (diversa) attività turistica recettiva extra- alberghiera, la domanda della sia da rigettare. Parte_1 Pertanto, considerato che l'inadempimento costituisce logica premessa dei restanti motivi di gravame, ne consegue che il mancato riconoscimento del verificarsi dello stesso travolge le residue ragioni addotte dall'appellante.
5.- In conclusione, l'appello di è infondato e deve essere rigettato. Parte_1
6.- Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza n. 22659/2019 del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento delle spese di lite, in favore dell'appellata Parte_1
che si liquidano in complessivi euro Controparte_1
3.500,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

8 3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il giorno 12.03.2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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