REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Magistrati:
Dott. RE Grillo - Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia - Consigliere relatore
Dott. Antonello Vitale - Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. R.G. 73/2021, avverso la sentenza n. 1018/2020 del 20.7.2020 emessa dal Tribunale di Foggia tra

e , rappresentate e difese Parte_1 Parte_2
dall'avv. AN Maria Tatarella, presso il cui studio, in Foggia alla Via Gramsci
73/A, sono elettivamente domiciliate, appellanti
e

, in Controparte_1 persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv.
AN RE, presso il cui studio, in Foggia, alla via M. Pagano n.9, è elettivamente domiciliato, appellato
pagina 1 di 19
OGGETTO: condominio - impugnazione di delibera assembleare
CONCLUSIONI: le parti costituite hanno concluso come da scritti difensivi depositati telematicamente al fascicolo d'Ufficio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.1 Con atto di citazione del 19 maggio 2014, e Parte_1 Pt_2
, in qualità di condomine del sito in Foggia in
[...] Parte_3
, adivano il Tribunale di Foggia al fine di ottenere Controparte_1
l'accertamento e declaratoria di nullità delle delibere condominiali adottate dall'assemblea in data 16.2.2012 per l' approvazione dei bilanci 27.11.2009-
31.12.2009 e 1.1.2010-31.12.2010, e in data 26.2.2013 per l'approvazione del bilancio 1.1.2011-31.21.2011, e, inoltre, accertare che nulla era loro dovuto per le spese non riconducibili al Condominio e che nulla era dovuto dalla per Parte_1 le spese di lite straordinarie afferenti ai giudizi e Controparte_2
infine chiedevano di espungere le spese relative al Controparte_3 compenso dell'amministrazione del sig. (amministratore nel periodo Per_1 delle due delibere impugnate) e di condannare il alla restituzione CP_1 nei confronti della di €776,30, oltre interessi, pari a quanto versato in Parte_1 ottemperanza del provvedimento monitorio n. 248/2013 emesso dal Giudice di pace di Foggia, in forza dell'impugnata delibera del 16.2.2012.
Secondo le attrici, in particolare, le delibere erano affette da nullità in quanto i rendiconti non sarebbero in alcun modo intellegibili e l'amministratore, anche a fronte di esplicita richiesta, non avrebbe posto a loro disposizione la completa e chiara documentazione relativa ai rendiconti dei suddetti periodi (più precisamente, la chiedeva copia, in data 10.2.2012, di tutta la Parte_1
documentazione contabile afferente alla gestione del in quel lasso CP_1
temporale).
Sostenevano inoltre che:
-alcune spese condominiali trovavano giustificazione in scontrini fiscali che, per loro natura, risultano anonimi e, di conseguenza, privi di qualunque oggettiva riferibilità al CP_1
pagina 2 di 19 -nella documentazione prodotta dall'amministratore era presente una ricevuta di pagamento per € 1.500,00, in favore del Condominio “in generale” (essendo, il
Condominio, parte del giudizio, una parte di un supercondominio) e sottoscritta dal ricevente dott. il quale, tuttavia, aveva disconosciuto Persona_2
l'autenticità del documento;

-in aggiunta, erano presenti n.2 fatture emesse dalla ditta , che avrebbe CP_4
dovuto effettuare lavori straordinari nel Condominio, ma che, oltre a non aver mai eseguito i suddetti lavori, risulta essere cessata ad agosto 2011 (con le fatture datate 23.3.2011 e 15.12.2011).
1.2 Con comparsa di costituzione e risposta ritualmente depositata si costituiva il il quale chiedeva il rigetto della domanda contestando le CP_1
allegazioni attoree e, in particolare, sostenendo che quest'ultime non costituissero motivi di nullità delle delibere e, quindi, eccependo l'inammissibilità dell'azione. Inoltre, veniva eccepita la carenza di interesse delle attrici, poiché non risultava impugnata la delibera condominiale del 17.2.2014, avente ad oggetto proprio le due delibere sicché la loro azione risulterebbe improcedibile.
1.3 Con sentenza n. 1018/2020 del 20/07//2020 il Tribunale di Foggia così statuiva: “[…] ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la domanda. Condanna altresì la parte ricorrente a rimborsare alla parte resistente le spese di lite, che si liquidano in € 2.792,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e
15 per spese generali con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario”.
2. Con atto del 13.1.2021, hanno proposto tempestivo appello – per i motivi di seguito meglio precisati – e , al fine di sentire Parte_1 Parte_2
accogliere le seguenti conclusioni: “Riformare la sentenza dichiarando al nullità delle delibere del 16.02.2012 e i bilanci 2009 e 2010 , nonché la nullità della delibera del
26.02.13 e del bilancio 2011 del condominio di viale Europa n. 32 lotto 10
Conseguentemente disporre le restituzioni di tutte le somme versate in forza dei predetti
pagina 3 di 19 bilanci ivi comprese quelle portate dal decreto ing. n. 248/2013 Spese di lite come per legge”.
In via preliminare, le appellanti lamentano la nullità della sentenza per mancata indicazione di una delle parti, in particolare di , giacché, financo Parte_2
assente nell'intestazione del predetto provvedimento decisorio, il giudice di primo grado si riferisce, nella motivazione, a volte alla e a volte alla Parte_1
, tuttavia formulando frasi sempre al singolare, invece che al plurale. Nel Pt_2
dispositivo, invece, condanna solo la A dire delle appellanti, non Parte_1
trattasi di mera svista, in quanto la pluralità delle parti non sarebbe
“univocamente evincibile dal contesto della motivazione” del giudizio del magistrato.
Nel merito, viene dedotto che il giudicante si sarebbe meramente adeguato ai motivi addotti dal resistente nella relativa comparsa di costituzione, posto che la sentenza si fonderebbe sulla “contestazione di tardività dell'impugnazione e sulla strumentale parcellizzazione e separazione dei motivi di impugnazione”, e si censurano i seguenti aspetti.
Rispetto alla tardività dell'impugnazione della delibera, sostengono che, avendo l'assemblea condominiale, con delibera adottata all'unanimità in data 4.7.2013, dichiarato che i bilanci precedentemente approvati (id est, quelli oggetto dell'azione) rimanevano “contestati”, in attesa di sottoposizione ai revisori contabili, ciò avrebbe contenuto sospensivo delle previe approvazioni, con sanatoria di qualsivoglia tardività della notifica delle delibere. Ad ogni modo – continuano le appellanti – la domanda di impugnazione delle delibere condominiali riguardava la loro nullità, sulla base di una falsa e/o inesistente rappresentazione dei fatti oggetto di approvazione suffragata da documentazione
“extracondominiale”, che avrebbe determinato una volontà assembleare viziata.
Infatti, i rendiconti condominiali sarebbero carenti del requisito di intellegibilità
e risulterebbero contaminati dall'introduzione di spese non attinenti al condominio, di talché essi non sarebbero idonei “a raggiungere lo scopo per il quale sono preposti”. Rispetto a ciò – a dire delle appellanti – il giudice di prime cure avrebbe richiamato l'art. 1137 c.c., riguardante l'annullabilità delle delibere condominiali, escludendo la sussistenza di un'ipotesi di nullità delle stesse, con pagina 4 di 19 una motivazione completamente insufficiente sul punto. Precisano che, essendo tali delibere, nella sostanza, dei negozi giuridici, la “inintelligibilità della materia oggetto del regolamento negoziale dei condomini manifestatosi nella delibera assembleare, si atteggia e si determina come vizio allo stesso tempo nelle declinazioni di errore, impossibilità dell'oggetto e dolo”: nel caso di specie, i rendiconti approvati con le delibere sarebbero un mero elenco di somme, quindi inadeguati ad assurgere al proprio scopo, ed indecifrabili. Seguitamente, vengono elencate diverse asserite anomalie dei rendiconti dei periodi oggetto delle delibere de quibus.
Rispetto alla riunione, viene lamentata la ristrettezza dei tempi di convocazione dell'assemblea, in particolare di quella del 26.2.2013, la cui tardività di convocazione fu anche prontamente eccepita dalla In aggiunta, la Parte_1
circostanza secondo cui la non si sia opposta alla delibera condominiale Parte_1
adottata in data 16.2.2012 sarebbe smentita dal contenuto della raccomandata a/r, a firma del suo procuratore, con la quale dimostrava anticipatamente il dissenso all'approvazione degli atti della riunione stessa e manifestava l'esigenza di consultare la relativa documentazione.
Rispetto alla documentazione trasmessa dall'amministratore ai tempi delle impugnate delibere, sig. si eccepisce la produzione di scontrini, non Per_1
presenti agli atti, ma la cui esistenza è stata riconosciuta dal Condominio, quali giustificativi inidonei a rappresentare le spese condominiali, atteso che essi sono, per loro natura, anonimi. Pertanto si tratterebbe di spese estranee al
Condominio, con conseguente impossibilità dell'oggetto delle delibere, poiché esulante la materia condominiale, e – si aggiunge – “la suggestione operata dall'amministratore in assemblea circa la validità e/o equivalenza degli scontrini si appalesa invece come vizio della manifestazione della volontà indotta dall'errore e dal dolo dell'amministratore”.
Rispetto alle fatture riconducibili alla società , di cui si contesta la CP_4
legittimità, le appellanti rilevano la superficialità del ragionamento del giudice di prime cure, in quanto, posto che quest'ultimo ha osservato che “non è dato evincere l'annotazione e la spesa in contabilità né l'addebito di detta spesa a parte
pagina 5 di 19 attrice”, per comprendere l'esatto stato del si sarebbe dovuta CP_1
ordinare una perizia contabile, anche considerato che il Condominio ha dichiarato che i lavori astrattamente riconducibili alla (società cessata CP_4
ad agosto 2011) sono stati eseguiti da altra ditta, che avrebbe regolarmente rilasciato quietanza. Da quanto esposto, si evincerebbe, parimenti, il profilo di nullità delle delibere impugnate.
Rispetto al rapporto di debito verso il Condominio generale (facendo parte il convenuto, come anticipato, di un supercondominio), si ribadisce CP_1
che l'amministratore (dell'epoca) di quest'ultimo, dott. ha Per_2
esplicitamente disconosciuto una ricevuta prodotta dall'amministratore Per_1
(dell'11.5.2011 e dell'importo di 1.500,00€), per cui non sarebbe un reale giustificativo di spesa per il Condominio. Inoltre, nel bilancio impugnato, relativo all'anno 2011, sarebbe stata inserita una spesa di 2.000,00€ verso il
Condominio generale, la quale, però, non risulterebbe nelle relative scritture contabili. Dunque, tali produzioni documentali illegittime integrerebbero gli estremi del dolo quale vizio di manifestazione della volontà espressa nell'approvazione della delibera condominiale.
In ultima istanza, le appellanti, domandando la restituzione di quanto conferito in forza delle delibere impugnate, contestano consequenzialmente anche il compenso riconosciuto all'amministratore negli stessi termini di cui Per_1
innanzi ed in ragione della sent. 2845/2018, emessa dal Tribunale di Foggia, con la quale veniva annullato l'atto di affidamento dell'appalto alla per i CP_5
lavori straordinari sul Condominio ed in conseguenza della quale rimarrebbero
“privi di efficacia nei confronti delle attrici e quindi anche gli Parte_1 Pt_2
emolumenti scaturiti in favore dell'amministratore e inseriti nel bilancio 2011”.
Le appellanti, conclusivamente, richiamano il contenuto della memoria istruttoria di primo grado, del 24.05.2015 (soprattutto la richiesta di CTU tecnico-contabile).
Con memoria del 23.1.2024, nonché con comparse conclusionali e memorie di replica successive, le appellanti reiterano le richieste istruttorie e richiedono l'acquisizione agli atti delle circostanze sopravvenute nel corso del processo e di pagina 6 di 19 talune evidenze prodotte nel parallelo procedimento penale avente ad oggetto la suddetta ricevuta contraffatta: si è chiesto, tra l'altro, l'acquisizione della perizia contabile espletata nel citato procedimento penale, da cui si evincerebbe che tutte le fatture prodotte dal (quelle di 1500,00€, di 2174,10€ e di Per_1
674,00€) sarebbero artefatte, anche con l'eventuale prova testimoniale del perito ed interrogatorio formale del sig. Per_1
2.1 Con comparsa di costituzione del 30.4.2021, si è costituito il CP_1
contestando, in primo luogo, la censura di nullità della sentenza di primo grado, in quanto la presenza di entrambe le parti attrici sarebbe comunque evincibile dal provvedimento, il quale è stato, tra l'altro, oggetto di correzione di errore materiale con ordinanza del 28.1.2021.
In secondo luogo, l'appellato deduce la novità, nel presente grado di giudizio, della deduzione di controparte afferente ai vizi della formazione della volontà condominiale e dell'oggetto impossibile dei deliberati assembleari, di cui non si fa alcun cenno nel giudizio di primo grado;
viene dedotta anche la novità della questione sulla ristrettezza dei tempi di convocazione dell'assemblea e quella concernente le anomalie dei bilanci, così come evidenziate dalle e Parte_1
nel loro atto di appello. Inoltre, si eccepisce la modifica della domanda Pt_2
di restituzione, che, in primo grado, aveva ad oggetto unicamente le somme corrisposte al a seguito del ricorso per decreto ingiuntivo di CP_1
quest'ultimo (n. 248/2013), mentre in questo grado sarebbe estesa a tutte le somme che le appellanti avrebbero corrisposto al in forza dei CP_1
bilanci contestati. Rispetto all'eccezione di non debenza dei compensi riconosciuti all'amministratore, sig. invece, la domanda risulterebbe Per_1
integrata con elementi nuovi, atteso che in precedenza si deduceva solamente la sua mala gestio, mentre nel presente giudizio ciò sarebbe giustificato dalla dichiarazione giudiziale di invalidità degli atti di aggiudicazione del contratto di appalto concluso fra il Condominio e la (di cui alla sent. 2845/2018 CP_5
emessa dal Tribunale di Foggia).
In aggiunta, il deduce l'inammissibilità della produzione CP_1
documentale e delle richieste istruttorie, in particolare del decreto ingiuntivo in pagina 7 di 19 favore del nei confronti del Controparte_6 Controparte_1
trattandosi di un provvedimento del 2014 che si sarebbe dovuto produrre già nel giudizio di primo grado. D'altronde – aggiunge il - le prove CP_1
rinnovate non potrebbero trovare spazio, poiché le odierne appellanti non le avrebbero reiterate in primo grado dopo la decisione di inammissibilità del giudice di prime cure. Inoltre, non risulterebbero parimenti acquisibili la sent.
2845/2018 citata, già tardivamente depositata con le memorie di replica in primo grado, e gli atti del procedimento penale a carico dell'amministratore Per_1
prodotti in primo grado con memoria ex art. 184 bis c.p.c., non esplicitamente ammessa dal giudice di prime cure: quindi, risulterebbe violato l'art. 345 c.p.c., sull'allegazione dei nuovi documenti in appello.
Per quanto concerne la domanda di nullità, essa sarebbe infondata, in quanto, fermo l'inquadramento nella categoria dell'annullabilità, effettuato dal
Tribunale, le censure, oltre che inammissibili ex art. 345 c.p.c., richiamano il genus della nullità che, tuttavia, sarebbe solo residuale e non verrebbe integrato, come si ha nel caso di specie, dalla mancanza della volontà così prospettata dalle appellanti. Infatti, – continua – non ci si troverebbe né nell'ipotesi di impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione, né nell'impossibilità giuridica dell'oggetto, anche considerato che si trattava dell'approvazione di bilanci consuntivi e preventivi inerenti alla gestione del condominio. Parimenti, la sussistenza di reati e/o di comportamenti illegittimi integrerebbe unicamente un vizio di annullabilità, non di nullità.
I fatti dedotti dalle appellanti a sostegno della domanda – aggiunge il
– sarebbero non provati, nonché irrilevanti ai fini di una CP_1
declaratoria di nullità, e avrebbero carattere meramente esplorativo. Peraltro, in mancanza di documentazione contabile, financo dei citati scontrini (messi, all'epoca dell'approvazione, a disposizione della da parte Parte_1
dell'amministratore), sarebbe impossibile espletare la perizia tecnico contabile per accertare le anomalie non dimostrate. Il rileva che sarebbero CP_1
ininfluenti, ai fini del bilancio dell'anno 2011, le fatture di , mai CP_4
consegnate alle attrici, perché non risulterebbero annotate nella contabilità del pagina 8 di 19 In relazione alla documentazione consegnata dal alla CP_1 Per_1
non si apprezzerebbe alcuna violazione del diritto di quest'ultima ad Parte_1
esaminarla, anche considerata la possibilità di poter chiedere un rinvio della riunione, ovvero di partecipare direttamente all'assemblea imputata, durante la quale i documenti sono stati esibiti agli altri condomini. Dopodiché, riguardo alle spese legali dei contenziosi e si Controparte_2 Controparte_3
deduce che le prime non sarebbero state poste a carico della a Parte_1
differenza delle seconde, posto che per questa non è pervenuto alcun dissenso nei termini di legge: di conseguenza, la relativa ripartizione dei costi sarebbe corretta.
Dall'inammissibilità in appello degli atti del suddetto procedimento penale – precisa l'appellato – deriverebbe anche una carenza di supporto probatorio in merito alle dichiarazioni del consigliere come dimostrazione del fatto CP_7
che il avrebbe inviato la ricevuta, disconosciuta da a Per_1 Per_2
giustificazione delle spese del bilancio dell'anno 2011 (di cui a pagg. 18-19 dell'atto di appello).
Riguardo al rapporto di debito con il l'appellato Controparte_6
sottolinea di aver pagato regolarmente la somma di 2174,10€ (così come da contabilità in entrata del primo e in uscita del secondo). Quanto al compenso dell'amministratore, viene rilevato che l'atto di approvazione del corrispettivo costituisce esercizio della discrezionalità del e che la CP_1
summenzionata sent. 2845/2018 (oltreché depositata tardivamente dalla parte) non lo travolge.
In relazione alla domanda di restituzione di 776,30€, il precisa che CP_1
detta somma è comprensiva anche delle spese del decreto ingiuntivo e della relativa opposizione, conclusasi con sentenza di conferma, sulla quale competente a decidere è unicamente il giudice dell'opposizione e costituisce questione separata rispetto alle delibere impugnate;
tra l'altro – continua – la somma dovuta dalle appellanti sussisterebbe a prescindere dalla validità delle delibere, che attribuiscono al credito solamente il carattere della liquidità e della esigibilità.
pagina 9 di 19 Conclusivamente, l'appellato ripropone le eccezioni mosse in primo grado che il giudice di prime cure avrebbe omesso di prendere in considerazione e rassegna le seguenti conclusioni: “Tutto ciò premesso, il esponente, come in atti CP_1
rappresentato e difeso, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e difesa, chiede rigettarsi l'appello, con distrazione delle spese a favore dei sottoscritti difensori”.
Con successivi atti, il eccepisce l'inammissibilità delle prove CP_1
scaturenti dal procedimento penale e insiste nell'irrilevanza di qualsivoglia contraffazione sulle fatture del posto che la somma di 2174,10€ è stata Per_1
realmente corrisposta al che l'ha ricevuta e iscritta nelle Controparte_6
scritture contabili (tant'è che il ha affermato di non aver ricevuto la Per_2
somma di 1500,00€, disconoscendone la ricevuta, ma nulla ha affermato rispetto all'altra somma). Infatti, si tratterebbe di un eventuale falso materiale, non ideologico. In aggiunta, anche l'ulteriore somma di 2000,00€, relativa al bilancio condominiale del 2011, impugnato, è stata inserita quale “contributo spese condominio generale”, poiché si trattava di una somma realmente dovuta, al punto che è stato instaurato un procedimento monitorio in relazione ad essa.
Sulle presunte spese nei confronti della cancellata , inoltre, non vi è CP_4
alcuna voce corrispondente nel bilancio, per cui le fatture sarebbero, eventualmente, falsi non incidenti sui bilanci.
2.2 Con ordinanza di questa Corte del 16.6.2021 è stata rigettata l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata, avanzata dalle appellanti.
All'udienza telematica del 26.3.2025, il Collegio ha riservato la causa in decisione assegnando alle parti i termini di legge di cui all'articolo 190 c.p.c. per il deposito di memorie conclusionali e di eventuali repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE

3. L'appello non merita accoglimento.
3.1 Il primo motivo di gravame è teso ad ottenere la dichiarazione di nullità della sentenza di primo grado per la violazione dell'art. 132 n. 2 c.p.c., relativo pagina 10 di 19 all'indicazione delle parti e dei loro difensori. Come già indicato nell'ordinanza di rigetto dell'istanza di inibitoria ex art. 283 c.p.c., la Corte ribadisce, seguendo consolidata giurisprudenza di legittimità, come la mera mancata indicazione di tutte le parti, laddove non risulti leso il contraddittorio (art. 101 c.p.c.), non è causa di nullità della sentenza, quanto di errore materiale emendabile ai sensi dell'art. 287 c.p.c.
Nella parte motiva della sentenza in questione si fa riferimento alla Sig.ra
(non indicata tra le parti dopo l'intestazione), tanto da escludere che il Pt_2
giudice non abbia considerato, nell'adozione della decisione, la presenza e le difese della stessa. A conferma di quanto detto basta leggere lo stesso motivo di appello, nel quale, citando la sentenza e contraddicendo il proposito di ottenere la dichiarazione di nullità, c'è scritto: < testualmente dichiara “Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1
e quali proprietarie di unità abitative facenti parte del
[...] Parte_2
condominio di Europa 32 in Foggia impugnavano le delibere delle CP_1 CP_1
assemblee…”>>.
Ne deriva che anche la parte appellante è consapevole, leggendo la motivazione della sentenza impugnata, che il giudice di prime cure abbia preso in dovuta considerazione la presenza di entrambe le parti attrici.
Da ultimo, ed anche in base a quanto detto, si ritiene sempre affetta da errore materiale il frammento, contenuto nel capo di condanna alle spese, in cui il giudice parla di “parte ricorrente” e non di parti attrici ovvero non utilizza espressioni tali da indicare come l'atto introduttivo non sia stato un ricorso, quanto un atto di citazione.
L'aver scritto "parte ricorrente” e non parti attrici non elude nessuna valutazione di rito e/o di merito, dato che, nel capo oggetto dell'errore materiale, il giudice di primo grado ha semplicemente applicato il principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., quale conseguenza immediata e diretta del rigetto integrale della domanda presentata da entrambe le attrici.
pagina 11 di 19 Infatti, che si tratti di ricorso o di atto di citazione, quale atto introduttivo del giudizio, a seguito di rigetto, segue la condanna alle spese dei soccombenti, anche in solido tra loro, ex art. 97 c.p.c., senza che l'una o l'altra espressione linguistica possano portare a pensare che alla base vi siano valutazioni o giudizi discrezionali omessi.
3.2 La restante parte dell'appello consente una trattazione unitaria.
Preliminarmente occorre osservare che nel mondo delle delibere degli enti complessi, come il condominio o le società, si ha uno scostamento rispetto a quello che il diritto civile prevede a livello contrattualistico, per dare tutela alle esigenze di certezza dei rapporti giuridici maggiormente pregnanti in ambito assembleare.
Precisamente, per i contratti l'art. 1418 c.c., oltre alle ipotesi di nullità strutturale
(comma 2) e nullità testuale (comma 3), prevede la nullità virtuale (primo comma), quando il contratto è contrario a norme imperative salvo sia diversamente previsto dalla legge, lasciando -con una clausola generale- ampio margine di apprezzamento al giudice e dando vita, quindi, alla cd. atipicità delle cause di nullità. Sempre per i contratti, l'annullabilità, invece, è tipica, poiché risulta possibile solo nei casi previsti dalla legge e non si rintraccia alcuna forma di annullabilità virtuale, proprio perchè ad essere protetti non sono interessi super-individuali tutelati da norme imperative.
Al contrario, per le delibere degli enti complessi, il legislatore -per evitare che l'ipotesi della nullità virtuale possa, con estrema facilità, porre nel nulla le delibere e compromettere la citata esigenza di certezza giudico-economico- prevede che la regola per aggredire le delibere sia l'annullabilità e la nullità risulta essere solo residuale e fortemente tipizzata.
Difatti, l'art. 1137 c.c. prevede che “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente, o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i pagina 12 di 19 dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
Senonchè tale articolo creò un contrasto interpretativo poiché taluni ritenevano che il legislatore avesse escluso la categoria della nullità in materia condominiale.
Sul punto intervennero le SS.UU. (sent. n. 4806 del 2005), chiarendo come la categoria giuridica della nullità non sia a disposizione del legislatore, ma rappresentando uno schema giuridico pre-legislativo, esiste in ogni ordinamento giuridico.
Chiarito questo aspetto e ravvisato che per le delibere degli enti complessi la nullità sia eccezionale, la Suprema Corte individuò i casi di nullità delle delibere condominiali tra quelli relativi alla mancanza degli elementi essenziali;
all'impossibilità materiale e/o giuridica dell'oggetto; alla contrarietà all'ordine pubblico, buon costume e norme imperative (che in materia condominiale sono quelle previste al comma 4 dell'art. 1138 c.c.).
Per mancanza degli elementi essenziali si richiama l'art. 1325 c.c. in quanto compatibile: volontà assembleare (al posto dell'accordo), causa, oggetto, forma.
In base a quanto ricostruito, sarebbe possibile affermare la nullità delle delibere assembleari contestate (quella del 16/02/2012 di approvazione dei bilanci
27/11/2009- 31/12/2009 e 01/01/2010-31/12/2010 e del 26/02/2013 di approvazione del bilancio consuntivo anno 2011), soltanto nel caso in cui manchino gli elementi essenziali, vi sia l'impossibilità dell'oggetto, ovvero il contrasto con l'art. 1138 comma 4 c.c., l'ordine pubblico, il buon costume. Ricadendo in tutti gli altri casi nell'ipotesi di annullabilità di cui all'art. 1137 c.c.
Ebbene, tanto chiarito, e venendo al caso di specie, le parti appellanti, lamentano, in maniera confusionaria, la non intelligibilità, l'incompletezza, la mancanza di documenti giustificativi del bilancio, l'introduzione di spese non attinenti al , ossia tutte ipotesi che correttamente il giudice di primo CP_1
grado ha inquadrato tra le cause di annullabilità e come tali soggette al termine di decadenza di 30 gg., inutilmente decorso. pagina 13 di 19 La delibera del 16/02/2012 è stata notificata, alla Sig.ra con lettera a/r il Parte_1
3 marzo 2012 , mentre la Signora era presente alla riunione ed ha votato Pt_2
a favore dell'approvazione del bilancio, neanche potendo così impugnarlo nei
30 gg., dato che l'art. 1137 c.c. consente l'impugnazione soltanto agli assenti, dissenzienti o astenuti. La delibera del 26/02/2013 è stata notificata con lettera a/r alla Sig.ra in data 9/3/13 ed alla Sig.ra in data 6/4/2013. Pt_2 Parte_1
L'atto di citazione è stato notificato il 20 maggio 2014, un anno dopo e ben oltre i
30 gg. indicati dal codice, assorbendo così anche il rilievo del mancato potere della Sig. di impugnare la prima delibera visto il suo voto favorevole Pt_2
alla riunione, fatto mai contestato dalla stessa.
Più nel dettaglio, l'appellante sostiene che l'amministratore, Sig. tra il Per_1
2009 ed il 2013, abbia creato una falsa rappresentazione della realtà, tale da generare vizi del consenso (errore e dolo) e che, quindi, la successiva manifestazione di volontà dell'assemblea, in quanto viziata, sia nulla.
L'appellante ben definisce il dolo (pag. 20 atto di citazione in appello), affermando a gran voce la sua presenza nel caso di specie, sennonché il dolo, come l'errore e la violenza, sono causa di annullabilità del negozio giuridico e non di nullità come voluto dallo stesso appellante, ex art. 1427 c.c.
Il giudice di primo grado ritenendo ormai decorso il termine per impugnare le delibere (delibere del 2012-13, mentre atto di citazione del 2014) ha assorbito ogni questione, statuendo la tardività e, quindi, il rigetto della domanda.
Tale soluzione è condivisibile, purché si escluda la ricorrenza dei casi di nullità
(già richiamati con la sent. 4806/2005 delle SS.UU.), analisi non esplicitata dal giudice di prime cure e che qui si effettua:
1) Mancanza della volontà. Le delibere sono state il frutto dell'applicazione del principio maggioritario alle assemblee all'uopo convocate, sia pure tardivamente (la doglianza di intempestiva convocazione è, nel caso, causa di annullabilità).
pagina 14 di 19 2) Violazione della forma. La Cassazione introduce un certo formalismo delle delibere, e si ritiene che con ciò si intenda la presenza del verbale in forma scritta, che è, nel caso di specie, non contestato.
3) Mancanza dell'oggetto ed oggetto impossibile. L'oggetto delle delibere sono i bilanci del 2009 e 2010, quindi non è mancante. Inoltre, partendo dalla distinzione tra impossibilità materiale (delibera non suscettibile di esecuzione) e di impossibilità giuridica (delibera avente ad oggetto materie non di competenza dell'assemblea, cd. “difetto assoluto di attribuzioni”), si osserva come una delibera che approva un bilancio, anche se non completo e non intelligibile, non rientra in nessuno dei due casi. Da un lato ben può darsi esecuzione chiedendo il pagamento delle quote, anche rivolgendosi all e dall'altro lato viene in gioco la competenza principe CP_8
dell'assemblea, che è l'unica a poter approvare il rendiconto condominiale.
4) Assenza della causa e causa illecita ex. art. 1343 c.c. La Suprema Corte sul punto chiarisce che deve intendersi la ricorrenza di un contenuto, della delibera, contrario all'ordine pubblico, al buon costume ed alle norme imperative (limitate al comma 4 dell'art. 1138 c.c.).
Tutte le doglianze delle appellanti non sono in grado di mostrare la presenza di delibere tali da realizzare una lesione dell'ordine pubblico, del buon costume e neanche delle norme imperative, perchè la Cassazione, richiamata, le limita a quelle cui il comma 4 dell'art. 1138 c.c. rinvia: artt. 1118 comma 2, 1119,
1120,1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c.
Nessuna delle norme imperative appena citate, in materia di condomino, è relativa alla composizione del bilancio, la cui correttezza, verità, intellegibilità - richiamati dalla giurisprudenza prima ancora dell'introduzione dell'art. 1130bis
c.c. (Cass. 9099/2000 e 1405/2007)- si ritiene posta a tutela non di un interesse pubblico e sovra-individuale, ma dell'interesse particolare, collettivo, dei condomini a prendere cognizione della gestione del condominio (Cass. civ., sez.
II, 09/10/2023, n. 28257, par. 5.3), con la conseguente annullabilità in caso di violazione di tali criteri, così come consacrato dall'art. 1137 c.c. pagina 15 di 19 Peraltro, l'approvazione di un bilancio che presenta delle irregolarità, è una scelta di opportunità, insindacabile dal giudice e rimessa alla volontà assembleare, costituendo ratifica dell'operato dell'amministratore, secondo lo schema del mandato, il quale si ritiene sussistente tra amministratore e condomini.
Quanto appena detto riguarda anche la doglianza relativa al compenso dell'amministratore, ritenuto dalle appellanti come semplicemente non dovuto, ma che è stato approvato dalla maggioranza dell'assemblea regolarmente costituita e come tale vincolante per tutti i condomini ai sensi dell'art. 1137 c.c. comma 1, salvo tempestiva impugnazione agli effetti del comma 2 del medesimo articolo.
Le SS.UU. citate (sentenza fondamentale in materia di nullità/annullabilità delle delibere) sono state confermate da più recenti arresti del Giudice di legittimità, ribadendo come la falsa rappresentazione della realtà realizzata mediante la formazione non veritiera del bilancio è causa di annullabilità e non di nullità della delibera.
Testualmente, la Suprema Corte così motiva: “Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell 'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall 'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del , e quelli di cui il CP_1
bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.” (Cass. civ., sez. II, 09/10/2023, n. 28257).
pagina 16 di 19 Detto in altri termini, tutte le divaricazioni tra le operazioni economiche sostanziali e quelle inserite nel bilancio, che non consentono una corretta individuazione della gestione del , sono contrarie alla legge e quindi CP_1
portano a delibere annullabili, in base all'art. 1137 comma 2 c.c., non alla nullità.
A nulla rileva l'indicazione fatta dalle appellanti, dell'esistenza di una delibera del 2013 in cui si afferma di contestare i precedenti bilanci (approvati e non impugnati!) e di sospendere il decorso del termine di 30 gg., in quanto l'impugnazione prevista dall'art. 1137 c.c. è rivolta all' d è ben diversa da CP_8
una semplice contestazione stragiudiziale. D'altra parte non si comprende, da dove derivi il potere di sospendere il decorso di un termine di decadenza quando lo stesso risulta scaduto da circa un anno. A tanto si aggiunga che il 17 febbraio 2014, con la delibera mediante la quale il condominio nomina gli avvocati per la mediazione attivata dalla e dalla , l'assembla Parte_1 Pt_2
esclude la contestazione (“si ritengono valide…”) svolta l'anno prima.
3.2 Le parti appellanti chiedono non solo la dichiarazione di nullità delle delibere, ma anche dei relativi bilanci e la condanna alle conseguenti restituzioni.
La Corte osserva come trattasi di domande nuove e come tali inammissibili.
3.3 Le appellanti, reiterano la richiesta istruttoria di CTU tecnico-contabile e chiedono per la prima volta l'ammissione della prova testimoniale della CTU
Dott.ssa e l'interrogatorio formale dell'attuale amministratore del Per_3
condominio di Viale Europa 32, lotto .
Tuttavia, la Corte ritiene superflua ed irrilevante l'ammissione di questi strumenti probatori, dato che qualunque fosse il loro esito, in base agli atti di causa, mai potrebbero portare ad un giudizio diverso da quello di annullabilità della delibera e, quindi, mai sarebbero in grado di far ritenere legittima e tempestiva l'impugnazione presentata dalle appellanti.
3.3 Da ultimo, le appellanti ripropongono la domanda, giustamente disattesa dal giudice di primo grado, di restituzione delle somme pagate a seguito della notifica del decreto ingiuntivo n. 248/2013, relativo al mancato pagamento, da pagina 17 di 19 parte della Sig.ra delle quote condominiali rivenienti Parte_1
dall'approvazione dei bilanci consuntivi contestati.
Come già correttamente osservato dal giudice di primo grado, la Corte evidenzia come il decreto ingiuntivo sia stato ritualmente opposto ed ha visto, con la sentenza n. 435/14 del Tribunale di Foggia, la soccombenza dell'opponente. Tale sentenza risulta essere l'esito di un diverso procedimento rispetto a quello qui trattato, con la conseguenza che questa Corte non ha nessuna competenza per decidere in merito. Le rimostranze, laddove ancora possibili, devono essere presentate in altra sede.

4. Al rigetto del gravame, le spese del presente grado di giudizio vanno poste a carico delle appellanti, in solido, e a favore del secondo il criterio CP_1
della soccombenza e vengono liquidate con le tariffe di cui al DM. 147/2022
(causa valore indeterminabile- complessità bassa - valori minimi, con esclusione della fase della trattazione).
5. Per effetto dell'odierna decisione (rigetto integrale d'appello), sussistono, inoltre, i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater D.P.R. 115/2002, per il versamento da parte delle appellanti, in solido, dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis D.P.R. 115/2002.


PQM



La Corte, come innanzi composta, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e nei confronti del Parte_1 Parte_2 [...]
sito in Foggia al Lotto , avverso la sentenza n. Parte_3 Controparte_1
1018/2020 del 20.7.2020 emessa dal Tribunale di Foggia, così provvede:
1) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata.
2) Condanna e al pagamento, in solido tra Parte_1 Parte_2
loro, delle spese di lite in favore del sito in Foggia Parte_3
pagina 18 di 19 in Viale Europa n. 32, lotto 10, spese che liquida in complessivi € 3500,00 per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali del 15%, I.V.A. e
C.P.A. come per legge;

3) Dichiara che per effetto dell'odierna decisione (rigetto integrale d'appello), sussistono, inoltre, i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater D.P.R.
115/2002, per il versamento a carico delle appellanti, in solido tra loro, dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis D.P.R.
115/2002
Così deciso in Bari, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile in data
22 ottobre 2025.
Il Consigliere estensore
Dott.ssa Paola Barracchia
Il Presidente
Dott. RE Grillo
pagina 19 di 19