N. 288/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 288/2019 R.G. vertente tra
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: , rappresentati e difesi dall'Avv. Luca
[...] C.F._2
Messina; appellanti
e
Controparte_1
(C.F.: ), in persona del Presidente
[...] P.IVA_1 pro-tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Laura Carratelli;
appellata

Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1806/2018 del Tribunale di Cosenza pubblicata il 22.08.2018, avente ad oggetto azione ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per gli appellanti: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Catanzaro, contrariis reiectis, per i motivi tutti dedotti in narrativa, in accoglimento del proposto gravame, riformare, previa sospensione della sua efficacia esecutiva anche inaudita altera parte,
1 la sentenza n. 1806/2018 emessa dal Tribunale di Cosenza, G.U. Dott.ssa Marzia
Maffei, in data 22/08/18 nell'ambito del giudizio n. 3547/2016 R.G.A.C., depositata in pari data, ed emettere pronuncia costitutiva che, ai sensi dell'art. 2932, produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e, pertanto, operare il trasferimento del diritto di proprietà in favore degli appellanti delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio sito in alla ex Via Roma n. 125 (oggi Via Riccardo Misasi), CP_1 precisamente l'appartamento identificato come interno 3, piano 2° della scala C, composto di numero tre vani effettivi oltre servizi e soffitta (5,5 vani legali), riportato al Catasto Fabbricati del Comune di al foglio 12 Part. 128 sub. 25, e il CP_1 cantinato-magazzino, sito alla ex Via Roma al n. 123, piano terreno, riportato al
Catasto Fabbricati del Comune di al foglio 12 Part. 128 Sub. 6, unitamente a CP_1 tutti i connessi diritti, accessioni e pertinenze, ordinando alla
[...]
di provvedere alla cancellazione di Controparte_1 ipoteche e di ogni altro vincolo pregiudizievole gravanti sui citati immobili ed al
Conservatore dei Registri Immobiliari di di trascrivere l'emananda sentenza, CP_1
e di effettuare ogni ulteriore trascrizione, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità. Condannare, inoltre, l'appellata al risarcimento dei danni da mancato
o ritardato adempimento nella misura che l'On. Collegio adito riterrà di giustizia con valutazione equitativa. Il tutto con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio da distrarre in favore del sottoscritto procuratore”.
Per l'appellata: “Voglia l'ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, dichiarare inammissibile ovvero rigettare l'avverso appello;
con vittoria di spese e competenze del grado”.
FATTO e DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato i signori e Parte_3 [...]
quali eredi di (dipendente della di CP_2 Persona_1 Controparte_1
, chiedevano pronunciarsi sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., che tenesse CP_1 luogo del contratto di trasferimento dell'alloggio economico “camerale” sito nel
Comune di Via Riccardo Misasi (già Via Roma) 125, angolo via Simonetti, CP_1
Scala C interno 3, con annesso locale commerciale sito al numero civico 123, piano terra, censiti al Catasto Fabbricati del detto comune rispettivamente nel foglio 12 particella 128 subalterno 25, categoria A/3 (l'appartamento) e nel foglio 12 particella
128 subalterno 6, categoria C/1 (il locale commerciale) costruiti con il concorso dello
2 Stato, con i benefici della legge n. 408 del 02.07.1949 ed in ossequio al piano finanziario approvato dal Ministero dei LL.PP., previa concessione dei mutui di finanziamento della allora Cassa di Risparmio di Calabria e di Lucania e concessi in locazione con patto di futura vendita da parte della di Controparte_1 CP_1 giusta contratto del 4 agosto 1956. A sostegno della domanda deducevano e documentavano: che la durata della locazione era prevista in anni 25 a partire dall'01.09.1956 e, quindi, fino al giorno 31.08.1981, con obbligo per la Camera di
Commercio di di trasferire, appunto alla scadenza di suddetto termine, la CP_1 proprietà dei citati immobili in favore dell'affittuario/assegnatario; che con deliberazione della Giunta Camerale n. 275 del 25.07.1956 veniva approvata la graduatoria definitiva con individuazione degli alloggi e degli assegnatari, tra i quali figurava il Sig. , assegnatario dell'alloggio sopra indicato, con i relativi Persona_1 accessori soffitta e magazzino-cantinato; che il canone d'affitto era fissato provvisoriamente in Lire 180,000 annue, con riserva di stabilire quello definitivo entro un mese dalla stipula del medesimo contratto preliminare, alla luce dei conguagli di dare e avere fra le parti;
che, dunque, il prezzo complessivo dell'alloggio con soffitta più magazzino-cantinato veniva stabilito in Lire 7.678.847 (€ 3.965,79) quale importo totale delle quote di affitto pro riscatto interamente versate da , e suoi Persona_1 eredi, in rate mensili alle relative scadenze d'uso, e corrispondente all'ammortamento dell'importo pro-quota dei mutui ipotecari (di Lire 60.000.000 e di Lire 32.835.285) concessi a suo tempo - come sopra anticipato - dalla Cassa di Risparmio di Calabria e di Lucania per il finanziamento della costruzione degli stessi alloggi camerali, come da deliberazione n. 45 del 30.07.1982; che al Sig. , e per questi ai suoi eredi, Persona_1 sulla base di atto ricognitivo dei documenti contabili, veniva pertanto rilasciata quietanza, di cui alla deliberazione n. 45 del 30.07.1982 del complessivo importo di
Lire 7.678.847 pattuito ed interamente corrisposto appunto a titolo di canoni di fitto pro riscatto equivalenti alle rate di mutuo;
che l'alloggio camerale identificato come interno n. 3 piano 2° scala C di cui alla ex Via Roma n. 125, riportato al Catasto
Fabbricati del Comune di al fg. 12 Part. 128 sub. 25 con inclusa soffitta, veniva CP_1 consegnato al Sig. in data 04.08.1956 come da verbale di consegna e di Persona_1 consistenza di pari data, conformemente ed in ossequio al relativo contratto preliminare di locazione con patto di futura vendita;
che, parimenti, al Sig. veniva Persona_1 consegnato, a seguito di sorteggio, il magazzino-cantinato di un vano, quale accessorio del summenzionato alloggio, sito in alla ex Via Roma n. 123, piano terreno, CP_1
3 riportato al Catasto Fabbricati del Comune di fg. 12 Part. 128 Sub. 6, come da CP_1 relativo verbale di consegna e di consistenza dal medesimo sottoscritto a conferma dell'avvenuta immissione in possesso;
che con nota del 07.10.1982 prot. n. 24710 la
Camera di Commercio di comunicava agli eredi la decisione della CP_1 Per_1 giunta camerale di trasferire loro la proprietà dell'appartamento e relativi accessori, giusta deliberazione n. 44 del 30 luglio 1982; che, da ultimo, con Determinazione
Commissariale n. 9 del 20.02.2014, immediatamente esecutiva pubblicata all'Albo
Camerale dal 20.02.2014 al 04.03.2014, si autorizzava ulteriormente il Presidente pro tempore dell'ente a stipulare con gli assegnatari, eredi di , il contratto di Persona_1 trasferimento della proprietà; che con ripetute diffide gli eredi del avevano Per_1 sollecitato la a concludere la procedura di riscatto mediante Controparte_1 stipula del definitivo atto di trasferimento della proprietà dell'alloggio camerale de quo
e relativi accessori soffitta e cantinato-magazzino, richiamati nel contratto preliminare, nei verbali di consegna e di consistenza degli stessi, nel piano di ammortamento del
13.09.1973, nelle deliberazioni n. 44 e n. 45 del 30.07.1982, nonché, da ultimo, nella summenzionata determinazione commissariale n. 9 del 2014; che tuttavia la stipula della compravendita non era mai avvenuta, senza giustificato motivo, di talchè si era reso necessario incardinare la domanda giudiziale di esecuzione coattiva del patto di futura vendita, oltre a quella risarcitoria collegata al ritardato o mancato adempimento.
Con comparsa depositata in data 16 dicembre 2016, si costituiva la Camera di
Commercio, che contestava l'avversa domanda eccependo: 1) l'inadempimento contrattuale degli attori ex art. 9 n. 3, richiamato dall'art. 11, per non aver abitato l'alloggio fino all'avvenuto passaggio di proprietà, come da risultanze anagrafiche allegate;
2) la risoluzione del contratto ex art. 9 n. 5, richiamato dall'art. 11, anche relativamente all'alloggio, per aver il al tempo subaffittato lo Persona_1 scantinato-magazzino; 3) l'intervenuta prescrizione di ogni pretesa attorea di procedere al trasferimento di proprietà, quanto meno in relazione allo , Parte_4 essendo decorsi oltre 10 anni dalla scadenza del periodo di locazione e, comunque, dall'invito rivolto con la nota del 07.10.1982 di comunicare i dati anagrafici ed i codice fiscale dei beneficiari interessati alla stipula del contratto di trasferimento della proprietà, senza che fosse sopraggiunto alcun atto interruttivo. Concludeva chiedendo al Tribunale adito di dichiarare inammissibile ovvero rigettare la domanda attrice ed, in via riconvenzionale, domandava la risoluzione del contratto oggetto di causa, con conseguente rilascio delle unità immobiliari in questione e condanna degli attori al
4 risarcimento di tutti i danni determinati dall'occupazione abusiva dei medesimi, in misura pari al valore locativo di mercato degli stessi, oltre rivalutazione ed interessi di legge, con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Istruita la causa in via documentale, con sentenza n. 1806/2018 il Tribunale così statuiva: “rigetta la domanda attorea;
in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta, dichiara la risoluzione del contratto inter partes – indicato negli atti di causa - e per l'effetto ordina agli attori l'immediato rilascio dei beni di cui trattasi liberi da persone e da cose in favore della parte odierna convenuta;
respinge ogni ulteriore domanda;
compensa integralmente le spese di lite”.
In particolare, il giudice di prime cure, dopo aver premesso che “il potere dell'ente gestore di disporre la revoca o la decadenza dell'assegnazione, nel caso del venir meno dei suoi presupposti o di inadempienze dell'assegnatario, deve essere riconosciuto pure nei confronti dell'assegnatario con patto di futura vendita, indipendentemente dalla maturazione dei presupposti della relativa domanda e fino a quando non si perfezioni l'acquisto stesso con il trasferimento del bene, atteso che il patto di futura vendita in favore dell'assegnatario accede, comunque, al rapporto di locazione e non si sostituisce allo stesso, nè anticipa gli effetti della eventuale futura cessione in proprietà (Cass. n.
25545/2006). Infatti, il trasferimento della proprietà si realizza non quando sia stato completato il pagamento del prezzo, bensì soltanto allorchè sia stata perfezionata l'attività negoziale che implica il riconoscimento, da parte dell'istituto, dell'esistenza dei presupposti fissati dalla normativa per l'esercizio del diritto dell'assegnatario al trasferimento, con la conseguenza che l'ente proprietario o gestore, prima di trasferire la proprietà dell'alloggio, può ancora rilevare ragioni di decadenza o di revoca dell'assegnazione preclusive del successivo passaggio in proprietà dell'alloggio (v.
Cass. n. 6123/2001, n. 6923/1997). In altri termini, l'effetto traslativo della proprietà è prodotto non già dal patto di futura vendita per il mero avveramento delle condizioni, bensì a seguito della successiva attività negoziale, previa ricognizione della sussistenza dei presupposti, trattandosi appunto di assegnazione con promessa di vendita o con patto di futura vendita (il principio è stato applicato anche in caso di stipulazione di un contratto preliminare di compravendita con l'assegnatario, dove si è ribadito il potere dell'ente gestore di disporre la revoca o decadenza dell'assegnazione nel caso in cui siano venuti meno i suoi presupposti o in presenza di inadempienze dell'assegnatario,
v. Cass. n. 8822/2007, Cass. n. 3330/2015)” (cfr. pag. 5 della sentenza), riteneva che in base alle emergenze processuali acquisite doveva escludersi che la parte attrice
5 avesse provato l'esistenza dei requisiti personali legittimanti il godimento del cespite, che dovevano permanere anche in capo all'erede, al momento dell'assegnazione ed in costanza del rapporto, non essendo il mero subentro nella posizione del genitore assegnatario sufficiente a far sorgere la ragionevole pretesa alla stipula del contratto. In particolare il Tribunale evidenziava che dalle risultanze istruttorie era emerso in primo luogo che, decorso il termine di 25 anni della locazione (termine massimo di durata del rapporto, ai sensi dell'art. 3 d.lgs 1029/1948, applicabile ratione temporis), gli eredi non avevano ottemperato all'invito loro rivolto dall'ente camerale di procedere Per_1 alla stipula del contratto e soltanto dopo circa 30 anni si erano riattivati per completare la procedura di riscatto.
Inoltre era la stessa parte attrice ad affermare di aver trasferito - una volta contratto matrimonio - la residenza altrove, dopo aver vissuto per diversi anni in quell'immobile.
Tale ultima circostanza, ad avviso del Tribunale, integrava di per sè inadempimento al contratto, ed in particolare alla previsione di cui all'art. 9 n. 3, richiamato dall'art. 11 del contratto di locazione, rendendo superflua la delibazione dell'ulteriore profilo di inadempimento lamentato dalla Camera di Commercio relativo al subaffitto del locale uso magazzino, atteso che a mente dell'art. 18 del contratto inter partes “l'inosservanza anche solo di una di esse (“pattuizioni” ndr) darà diritto all'Ente locatore alla immediata risoluzione del contratto, per fatto e colpa dell'affittuario inadempiente”.
Il Tribunale rigettava quindi la domanda attorea ed accoglieva la domanda di risoluzione contrattuale promossa dalla parte convenuta e di conseguente rilascio degli immobili de quibus.
Respingeva invece la domanda risarcitoria spiegata dall'ente convenuto in quanto formulata in termini assolutamente generici, in difetto persino di allegazione del valore locativo dell'immobile cui parametrare il pregiudizio derivante dall'occupazione sine titulo.

1.2. Avverso detta sentenza proponevano appello, con citazione notificata il
04.02.2019, e lamentandone l'erroneità nella parte Parte_3 Controparte_2 in cui il giudice di prime cure aveva rigettato la propria domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, in accoglimento dell'avversa domanda riconvenzionale, aveva dichiarato la risoluzione del contratto inter partes, con ordine d'immediato rilascio dei beni. Deducevano, innanzitutto, che il Tribunale aveva fondato il proprio convincimento esclusivamente su una considerazione del tutto personale ed erronea, ovvero che il Commissario dell'ente, con la determinazione n. 9 del 20.02.2014, “pur
6 prendendo atto della possibilità (astratta) di completare la procedura di riscatto, ha onerato gli eredi i reperire tutta la documentazione amministrativa non più in Per_1 possesso della evidentemente al fine di verificare la Controparte_1 permanenza dei presupposti per il trasferimento”; ciò che, viceversa, non rispecchiava affatto il tenore del summenzionato provvedimento, nel quale era dato leggersi che i presupposti per il trasferimento dell'immobile e, di conseguenza, per l'adozione della relativa determina, erano stati ovviamente già verificati dai competenti uffici;
che dunque era evidente ed inconfutabile che, per stessa dichiarazione dell'ente camerale, sussistevano tutti i presupposti per concludere la procedura di riscatto, non essendo stato mai contestato alcun inadempimento o fatto ostativo agli eredi di , Persona_1
i quali avevano pure ottemperato all'onere di reperire la documentazione amministrativa inerente il trasferimento di proprietà. Denunciavano, poi, la violazione dell'art. 112 c.p.c. per essersi il giudice di prime cure pronunciato su una eccezione di inadempimento mai sollevata dalla convenuta che aveva solo formulato eccezione di prescrizione, peraltro infondata alla luce della determinazione commissariale n. 9 del
20.02.2014 che dimostrava l'intenzione dell'ente di non volersi avvalere della prescrizione. Rilevavano che, in ogni caso, non sussistevano i fatti che ad avviso del
Tribunale integravano inadempimento;
che in particolare l'alloggio era stato abitato e, dunque, utilizzato esclusivamente ad uso abitativo, dal suo assegnatario Sig.
[...]
dal momento dell'assegnazione fino alla data del suo decesso, ovvero il Per_1
23.07.1966, per stessa ammissione di controparte, nonché dalla Sig.ra
[...]
coniuge del Sig. e, dunque, sua erede, nonché madre degli Per_2 Persona_1 appellanti, sempre dal momento dell'assegnazione fino alla data del 07.11.2013, giorno del proprio decesso;
circostanza, quest'ultima, non contestata dalla Camera di
Commercio e, anzi, riscontrabile nel suo allegato n. 3 “certificato stato di famiglia storico ”, oltre che provata documentalmente dagli stessi deducenti a Persona_1 mezzo del certificato di residenza storico della Sig.ra dalle allegate (svariate) Per_2 fatture delle utenze relative all'immobile che, appunto, ne attestavano i consumi nel corso degli anni, oltre che dai modelli di pagamento IMU e altri tributi locali che riportavano il suo domicilio fiscale di Via Riccardo Misasi n. 125 (già Via Roma n.
125), coincidente per le persone fisiche con la residenza anagrafica;
che era dunque inoppugnabile la circostanza che la Sig.ra avesse abitato Persona_2 ininterrottamente l'alloggio camerale fino a tre mesi prima della summenzionata determina commissariale del 20.02.2014, ovvero fino alla sua morte avvenuta il
7 07.11.2013, cui aveva fatto seguito la “nota acquisita al protocollo camerale n. 31072 del 11.12.2013” con la quale gli appellanti avevano richiesto il trasferimento di proprietà dell'immobile con i suoi accessori. Deducevano, ancora, che in capo agli eredi non era contrattualmente previsto l'obbligo di abitare l'alloggio fino al momento dell'avvenuto passaggio in proprietà, atteso che l'art. 9 co. 3 del contratto, allorquando stabiliva che “il presente contratto è stipulato col patto di risoluzione espressa ipso jure e ipso facto..., anche quando l'Affittuario:..3) non abiti i locali”, faceva esclusivo riferimento all'assegnatario/affittuario e non ai suoi eredi e successori, mancando una specifica previsione in tal senso;
che, in ogni caso, il successivo art. 11 non richiama affatto l'art. 9 numero 3 come sostenuto in modo del tutto erroneo dall'ente camerale e, altrettanto erroneamente, dal primo giudice;
che infatti, l'art. 11 richiamava espressamente l'art. 9 co. 4 e prevedeva che la risoluzione “ipso jure e ipso facto del contratto di acquisto dell'alloggio...è fin d'ora stabilita pel periodo dell'avvenuto passaggio in proprietà dell'alloggio stesso, tanto nei confronti dell'affittuario che dei suoi eredi, successori e aventi causa...quando il proprietario possessore dell'alloggio, chiunque egli sia: 1) non usi della cosa locata da buon padre di famiglia oppure se ne serva, o permetta che altri se ne serva, per uso diverso da quello di abitazione o contrario alla moralità, alla decenza e al decoro...”, e giammai nel caso in cui gli eredi non abitassero l'alloggio medesimo fino al momento dell'avvenuto passaggio in proprietà; che inoltre, non richiamando il numero 3 dell'art. 9 ma il numero 4, non stabiliva in capo agli eredi e successori dell'affittuario l'obbligo di abitazione dell'alloggio fino al momento del passaggio in proprietà, bensì l'obbligo di usarlo o servirsene da buon padre di famiglia esteso espressamente anche agli “aventi causa” in generale, ovvero agli eventuali acquirenti dell'immobile, una volta avvenuto il trasferimento di proprietà; che non a caso, la conferma dell'inesistenza di un siffatto obbligo in capo ai suddetti e, pertanto, dell'esatto significato della previsione contrattuale, si riscontrava proprio nella consapevolezza dell'ente camerale che, attraverso il suo Commissario, “determina di prendere atto della necessità del trasferimento in proprietà dell'alloggio...agli assegnatari eredi del dipendente camerale ” una volta “ritenuto necessario procedere al trasferimento Persona_1 in proprietà dell'immobile, tenuto conto dell'acquisizione del diritto maturato dagli eredi di , nonché dell'avvenuto possesso uti dominus ultra trentennale Persona_1 maturato”. Evidenziavano che il fatto che essi appellanti avessero regolarmente adempiuto alle obbligazioni contrattuali, la Camera di Commercio lo aveva già
8 attestato, terminata la durata della locazione, con la deliberazione n. 44 del 30.07.1982
(all.to n. 2 del fascicolo di primo grado di parte attrice), la quale riportava infatti che gli eredi di “hanno integralmente fatto fronte agli obblighi contrattuali Persona_1 ed hanno integralmente corrisposto le relative quote di riscatto previste nel piano finanziario approvato dal Ministero dei LL.PP. … ed indicate nei rispettivi contratti di fitto con patto di futura vendita a suo tempo stipulati e regolarmente registrati” e, di conseguenza, “autorizzava il trasferimento in loro favore della proprietà dell'alloggio
e relativi accessori” soffitta e magazzino-cantinato, a suo tempo assegnati”; che coeva alla suddetta era stata la delibera n. 45 del 30.07.1982, che costituiva espressa quietanza di Lire 7.678.847 quale importo pagato pro riscatto e detta delibera, che richiamava integralmente la deliberazione n. 44, rilevava quale prova provata del diritto maturato dagli appellanti, quali eredi dell'assegnatario , di vedersi trasferita la Persona_1 proprietà degli immobili già riscattati attraverso il pagamento del citato importo comprensivo del costo dell'alloggio con relativa soffitta di £ 6.738.893 e del costo del magazzino-cantinato di £ 939.954, per come esplicitato proprio dall'ente camerale nel piano di ammortamento, prot. n. 26093 del 13 settembre 1973, a firma del suo
Presidente pro tempore. Sottolineavano che comunque non si potevano non tenere conto delle seguenti circostanze oggettive: la Sig. coniuge Persona_2 dell'assegnatario e dunque suo erede, aveva abitato l'alloggio camerale Persona_1 fino alla determina commissariale n. 9 del 20.02.2014, per come sopra anticipato;
la
Sig.ra appellante, l'aveva abitato fino al 25.10.1981, ovvero per Controparte_2 oltre venticinque anni (29.08.1956 – 25.10.1981) per come risultava dal già richiamato
“certificato stato di famiglia storico ” prodotto proprio dalla Camera di Persona_1
Commercio e, quindi, per un tempo addirittura superiore alla durata della locazione, contrattualmente stabilita proprio in anni 25 a far data dal 01.09.1956 fino al
31.08.1981 (art. 3 del contratto). Contestavano, infine, anche l'ulteriore inadempimento lamentato dalla in relazione al subaffitto del Controparte_1 locale uso magazzino e ritenuto superfluo dal giudice di prime cure.
Con comparsa depositata in data 03.05.2019 si costituiva la Controparte_1 che chiedeva il rigetto dell'appello in quanto infondato in fatto e in diritto.
Con ordinanza del 5 giugno 2019, resa a scioglimento della riserva assunta alla prima udienza del 28.05.2019, la Corte disponeva la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e fissava l'udienza del 24.05.2022 per la precisazione delle conclusioni.
9 Seguivano rinvii per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 05.03.2025 il Consigliere Istruttore assegnava alle parti i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza dell'08.07.2025 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le valutazioni della Corte

2.1. L'appello è infondato.
Con il primo motivo gli appellanti lamentano che il Tribunale avrebbe fondato il proprio convincimento su una “considerazione personale e, per altro, assolutamente erronea”, per aver ritenuto che il passaggio di proprietà dell'alloggio sarebbe stato impedito proprio da una loro condotta, comportante la decadenza dell'assegnazione da parte dell'ente gestore, in quanto con il Commissario dell'ente, con la determinazione n.9 del 20.2.2014, avrebbe onerato gli eredi di reperire tutta la documentazione Per_1 amministrativa necessaria, “evidentemente al fine di verificare la permanenza dei presupposti per il trasferimento”. Secondo gli appellanti, al contrario, con il predetto provvedimento l'ente avrebbe dichiarato che sussistevano tutti i presupposti per concludere la procedura di riscatto, giammai avendo contestato alcun inadempimento o fatto ostativo agli eredi di , i quali avevano depositato la Persona_1 documentazione richiesta.
Il motivo è infondato.
Ed invero, il primo Giudice ha motivato il rigetto della domanda non già sul dictum della predetta determina commissariale, bensì sulla effettiva verifica della sussistenza dei requisiti personali legittimanti il godimento del cespite, che “devono permanere anche in capo all'erede, al momento dell'assegnazione e in costanza di rapporto”. E ciò in base al principio, correttamente applicato dallo stesso giudice, secondo il quale l'ente proprietario o gestore, prima di trasferire la proprietà dell'alloggio, può ancora rilevare ragioni di decadenza o di revoca dell'assegnazione preclusive del successivo passaggio in proprietà dell'alloggio.
10 2.2. Passando all'esame dei motivi involgenti l'inadempimento accertato dal
Tribunale, ritiene innanzitutto la Corte che non sia ravvisabile la violazione dell'art. 112 c.p.c. denunciata dagli appellanti sul rilievo che il giudice di prime cure si sarebbe pronunciato su un'eccezione di inadempimento mai sollevava dalla convenuta. A pag.
8 della comparsa di costituzione in primo grado della si legge Controparte_1 infatti testualmente: “..molteplici sono le ragioni che impediscono all'ente convenuto di dar corso al chiesto trasferimento: 1) in primo luogo, gli attori non risiedono, peraltro da tempo, nell'alloggio de quo, per come – si ripete- risulta dalla prodotta certificazione anagrafica. Ciò comporta, in virtù delle espresse clausole contrattuali di cui agli artt. n. 9, n. 11e 15, la risoluzione del contratto di locazione con patto di futura vendita, atteso che fino all'avvenuto passaggio di proprietà dell'alloggio, sia
l'affittuario che gli eventuali suoi eredi, successori e aventi causa, sono tenuti ad abitare nell'alloggio (art. 9 n. 2 richiamato dall'art. 11); 2) e non solo a causa di tale lapalissiana inadempienza, la Camera di Commercio ha legittimamente rifiutato il trasferimento, ma anche per avere l'assegnatario ceduto a terzi lo scantinato- magazzino, con ciò incorrendo nella violazione di cui al n. 5 dell'art 9 del contratto
(come detto, richiamato anche dall'art. 11)..”.

2.3. Ciò chiarito, rileva innanzitutto la Corte che dallo stato di famiglia storico prodotto dall'ente convenuto emerge che, deceduto il sig. nel 1966, la Persona_1 figlia ha abitato nell'alloggio sino al 15.10.1981 e il figlio ha CP_2 Parte_3 creato un proprio nucleo familiare in altro immobile. Risulta dunque ex actis che gli appellanti, eredi dell'originario assegnatario, non hanno abitato nell'appartamento fino alla domanda giudiziale di trasferimento di proprietà (a nulla rilevando che la loro madre vi sia rimasta fino al 2013), nè hanno utilizzato il magazzino.
Come condivisibilmente ritenuto dal giudice di prime cure tale circostanza integra un inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto di locazione.
Nella fattispecie in esame, contrariamente a quanto assumono gli appellanti, il contratto di locazione con patto di futura vendita sancisce a carico degli eredi l'obbligo di abitare l'immobile sino al trasferimento di proprietà. Ed infatti l'art. 15 prevede che
“in caso di morte dell'affittuario sig. , i suoi eredi, successori ed aventi Persona_1 causa saranno pure essi tenuti solidalmente e indivisibilmente allo scrupoloso adempimento di tutti i patti stabiliti nel presente contratto” e dunque anche dell'obbligo sancito dall'art. 9 n. 3 di abitare l'alloggio, pena la risoluzione ipso iure del contratto di locazione.
11 Né al fine di affermare il diritto degli odierni appellanti al trasferimento di proprietà possono venire in rilievo la deliberazione della Camera di Commercio n. 44 del
30.07.1982 nella quale si attestava che gli assegnatari avevano fatto fronte agli obblighi contrattuali ed avevano integralmente corrisposto le relative quote di riscatto e si autorizzava il trasferimento di proprietà, nonché la deliberazione n. 9 del 20.02.2014 con la quale il Commissario pro-tempore autorizzava il Presidente dell'Ente a stipulare con gli eredi di il contratto di trasferimento della proprietà dell'alloggio. Persona_1
La Suprema Corte ha già avuto occasione, infatti, di precisare come, in linea di principio, in materia di edilizia popolare ed economica, il potere dell'ente gestore di disporre la revoca o la decadenza dell'assegnazione, nel caso di inadempienze dell'assegnatario ai suoi obblighi, debba essere riconosciuto anche nei confronti dell'assegnatario con patto di futura vendita, "indipendentemente dalla maturazione dei presupposti della relativa domanda e fino a quando non si perfezioni l'acquisto stesso con il trasferimento del bene" (cfr. Cass. n. 3777/2000; n. 25545/2006), ciò in quanto il patto di futura vendita in favore dell'assegnatario accede, comunque, al rapporto di locazione e non si sostituisce allo stesso, né anticipa gli effetti della eventuale futura cessione in proprietà. E non assume rilievo l'eventuale ritardo dell'amministrazione in ordine al perfezionamento di tale cessione, in quanto il trasferimento in proprietà degli alloggi di edilizia residenziale pubblica già assegnati in locazione semplice non consegue ipso iure all'esercizio da parte dell'assegnatario del diritto potestativo attribuitogli al riguardo dalla legge, ma si verifica solo con la stipulazione del contratto di cessione in proprietà (Cass. 27 gennaio 1997, n. 800).
Le delibere sopra citate non hanno, dunque, alcuna efficacia preclusiva rispetto al potere dell'ente di rilevare ragioni di decadenza o revoca dell'assegnazione, quali l'inadempimento dell'assegnatario all'obbligo di occupare stabilmente l'alloggio, poiché fino alla stipula del contratto di vendita il rapporto tra l'assegnatario e la
[...]
deve ritenersi soggetto alle norme contenute nel contratto di locazione. CP_1
Correttamente, dunque, è stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento degli eredi dell'originario assegnatario, con conseguente rigetto della domanda ex art. 2932 c.c..
La sentenza impugnata deve essere, pertanto, integralmente confermata.
12 § 3. Le spese processuali

3.1. Le spese di lite del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, sulla base dei parametri minimi, stante la semplicità delle questioni trattate.
Ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002 per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
e nei confronti di Parte_3 Controparte_2 [...]
, avverso la sentenza del Tribunale di Cosenza n. Controparte_1
1806/2018 pubblicata il 22.08.2018, così provvede:
a) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

b) condanna gli appellanti, in solido tra di loro, al pagamento in favore della Camera di Commercio, delle spese di lite del presente grado che liquida in €4.996,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, CPA ed IVA come per legge.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 16.07.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo
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