REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 3959/2022
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati              Presidente
Dr.ssa Assunta Marini        Consigliere
Avv. Paolo Caliman      Cons. Ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
Parte_1
(cf ), in persona del Presidente in
[...] P.IVA_1 carica dott. , con sede in Roma Viale Beethoven n. 48, CP_1 rappresentata e difesa, in virtù di procura redatta su file digitale, dall'Avv.
MA TE ( ed elettivamente domiciliata presso C.F._1 il suo studio sito in Roma alla Via Francesco Denza n.52, P.e.c.
; Ricorrente - appellante Email_1
e ditta individuale, (cf con sede in Controparte_2 C.F._2
Roma alla Via Tina Pica n. 10, in persona della titolare , Controparte_2 elettivamente domiciliata in Roma, Via F. Denza n. 3 presso lo studio dell'Avv. Emanuela Origlia (cf ) che la rappresenta e C.F._3 difende giusta procura alle liti rilasciata in calce alla Comparsa di
Costituzione; p.e.c. ; Email_2
Resistente appellata
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso d'appello e per parte appellata quelle rese nella memoria di costituzione;
nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., del 15.10.2025. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 9009/2022 il Tribunale di Roma nel procedimento Rg.
69321/2020 avente ad oggetto pagamento indennità locazione ha emesso il seguente dispositivo: “Il tribunale di Roma, sez. 6° civile, …………………., definitivamente pronunciando, così provvede: respinge la domanda, condanna la parte attrice ricorrente alla rifusione delle spese di questa fase di giudizio in favore di parte resistente, determinate in €.13.430,00 onnicomprensive, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%; Roma, data del deposito . Il Giudice” .
Il procedimento di I grado è stato così narrato dal Tribunale: “ …… 1) La
SI.ra deduceva che in data 29/10/2015 dopo aver Controparte_2 visionato l'immobile sito in Roma alla Via Tina Pica n.22/24 di proprietà della formulava a mezzo mail una richiesta di Parte_1 locazione del locale commerciale;
2) Con successiva comunicazione del
03/11/2015 inviata a mezzo raccomandata a/r la Parte_1 forniva alla un dettagliato elenco della documentazione che la CP_2 medesima avrebbe dovuto fornire alla Locatrice (Certificati Camerali e
Fiscali). -una polizza assicurativa per la responsabilità civile di €
187.000,00 da accendersi presso primaria compagnia per la durata di sei anni e due mesi e rinnovabile in caso di rinnovo del contratto di locazione. - una polizza assicurativa per danni verso terzi contro gli incendi da accendersi presso primaria compagnia con vincolo a favore di Parte_1
per € 82.000,00, per la durata di sei anni e due mesi e rinnovabile
[...] in caso di rinnovo del contratto di locazione;
Veniva inoltre avvisata la della necessità di operare il versamento, sempre conte-stualmente CP_2 alla consegna delle chiavi, della somma di € 2.358,00 a titolo di deposito cauzionale, oltre al deposito di una polizza a garanzia del pagamento dei canoni per un importo di € 9.432,00, qualora il reddito societario presentato dalla conduttrice non avesse raggiunto l'importo di € 23.800,00. 3)A fronte delle richieste di chiarimenti pervenute dalla , con comunicazione CP_2 mail del 13/11/2015 la inviava alla stessa una bozza del Parte_1
pag. 2/9 vincolo da sottoscrivere a favore della medesima da utilizzare Parte_1 per la polizza a garanzia del rischio incendio e del pagamento dei canoni, entrambe ritenute indispensabili dalla locatrice per la stipula del contratto, in quanto, come riferito dalla alla conduttrice nella stessa Parte_1 comunicazione “la Sua Società è di nuova costituzione e non è in possesso di un bilancio consolidato”. La SI.ra domandava, a quel punto, CP_2 una proroga per reperire i documenti richiesti.
A seguito di un esame della bozza (rilasciata dal ) Controparte_3 presentata dalla SI.ra , in data 19/01/2016 la CP_2 Parte_1 comunicava alla odierna ricorrente la validità della stessa ed evidenziava la necessità di provvedere quanto prima alla stipula del contratto, anche a fronte della opportunità di avviare i lavori di ristrutturazione posti a carico dell'Ente medesimo. La ribadiva alla SI.ra che al Parte_1 CP_2 momento della consegna delle chiavi la stessa conduttrice avrebbe dovuto depositare le ulteriori polizze contrattualmente pattuite agli articoli 17, 18 e
20/B oltre ad un assegno circolare ed alla copia del bonifico relativo alla mensilità anticipata del mese di Aprile;

Il contratto di locazione veniva sottoscritto dalle parti in data 25/01/2016, con decorrenza dal 01/04/2016 e prevedeva espressamente all'articolo 20/B che - il locatario, a garanzia del pagamento dei canoni di locazione, si obbliga a depositare presso la locatrice, contestualmente alla consegna delle chiavi, idonea fidejussione bancaria o assicurativa con primaria compagnia italiana, per la somma di Euro 9.432,00 pari a dodici mensilità del canone di cui al precedente articolo 5-.
Al momento della sottoscrizione del contratto le chiavi dell'immobile non venivano consegnate alla conduttrice, in quanto subordinata alla consegna, delle polizze richieste dalla locatrice.
Solo in data 21/03/2016, ovvero in costanza della data di decorrenza del contratto di locazione, la SI.ra trasmetteva alla locatrice una CP_2 nuova bozza di polizza fideiussoria a garanzia del pagamento dei canoni di locazione, asserendo l'esaurimento del plafond di emissione della Società
; la nuova polizza veniva rilasciata da una diversa Società CP_3
pag. 3/9 (Finprogress Italia); quest'ultima polizza non veniva ritenuta idonea dalla
, che comunicava, lo stesso giorno della ricezione, il proprio Parte_1 parere negativo alla . CP_2
La il 13.4.2016 comunicava che non essendo stata ancora CP_2 convocata per la consegna delle chiavi ed avendo urgenza di iniziare l'attività, si vedeva costretta a formulare richiesta di revoca del contratto;
che, il successivo 11.5.2016, contestava la comunicazione, CP_4 affermando che la conduttrice non poteva recedere anticipatamente dal contratto ed era tenuta, a mente dell'art. 4, a pagare il canone sino al dodicesimo mese successivo al rilascio del bene, avvenuto per suo fatto o colpa e concludeva chiedendo: 1)In via principale: a) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data
01/04/2016 e registrato in data 19/04/2016 al N. 003041 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma alla Via Tina Pica n 22 –24; 2) condannare la conduttrice Impresa Individuale al Controparte_2 pagamento di tutti i canoni dovuti e già scaduti per la somma totale di €
52.045,03, oltre al risarcimento del danno. 3) In via subordinata: per l'effetto ed in virtù di quanto disposto all'articolo 4 del contratto di locazione, condannare a titolo di penale la al pagamento in Controparte_2 favore della del complessivo importo di € 12.694,62 Parte_1
o di quella diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori e legali sulla somma rivalutata fino all'effettivo pagamento.
Si è costituita parte resistente concludendo per la reiezione delle domande ed effettuava eccezione riconvenzionale per l'accertamento della vessatorietà della clausola.
All'udienza del. 01.12.2021 la controversia è stata trattenuta in decisione e decisa ai sensi dell'art.419 c.p.c.”.
Seguiva sentenza gravata.
L' proponeva gravame avverso detta sentenza contestandola sotto Pt_1 diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio.
pag. 4/9 Si costituiva che impugnava il ricorso d'appello chiedendone Controparte_2 il rigetto infondato in fatto e diritto, con vittoria di spese.
All'udienza del 18.01.2023 la Corte, non essendoci richieste sull'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, rinviava per le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del 15/10/2025 fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ., riservandosi all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è articolato nei seguenti motivi.
§.

1- Violazione del principio ne bis in idem ai sensi degli artt. 324 cpc e
2909 C.C. Nullità della sentenza impugnata.
L'appellante si duole che il Tribunale non ha tenuto conto che la responsabilità del mancato avveramento della condizione e, quindi dell'esecuzione del contratto, è dipesa totalmente dall'inadempimento della sig.ra , ovvero la conduttrice. CP_2
Deduce ancora che la questione della risoluzione del contratto e la mancata immissione nel possesso della conduttrice, invero, è stata già ampiamente decisa da una sentenza passata in giudicato del Tribunale di Roma: sentenza n. 12067/2019 pronunciata il 07.06.2019 che rigettava il ricorso presentato dalla sig.ra col quale la stessa chiedeva la risoluzione CP_2 del contratto per la mancata immissione in possesso nell'immobile oggetto di locazione.
Si aggiunga che le parti hanno dapprima rispettando i presupposti e requisiti previsti dall'istituto della locazione ed ulteriormente regolato consensual- mente le condizioni del contratto e che la ha accettato CP_2 specificatamente tutte le clausole ivi contenute.
Dunque, la sentenza emessa dal Tribunale di Roma deve considerarsi affetta da vizio insanabile di nullità per aperta violazione dell'art. 2909 c.c. e 324
c.p.c. che avrebbe implicitamente accertato un inadempimento della
. CP_2
§. 2— Violazione dell'art. 36 c.p.c. e dell'art. 112 c.p.c..
pag. 5/9 L' con il secondo motivo di gravame, impugna la sentenza di Parte_1 primo grado nella parte in cui fa discendere, il rigetto della domanda riconvenzionale della , avente ad oggetto l'accertamento della CP_2 vessatorietà delle clausole contrattuali, riqualificandola come eccezione riconvenzionale.
A giudizio di parte appellante il Giudice di prime cure avrebbe errato nel trasformare la domanda riconvenzionale della resistente in eccezione riconvenzionale e, soprattutto, avrebbe errato nel non riconoscere una soccombenza reciproca, avendo di fatto, a suo dire, rigettato la suddetta eccezione nel merito. Inoltre, parte appellante, con lo stesso motivo di appello, eccepisce anche la violazione dell'art. 112 c.p.c. avendo il Giudice di primo grado omesso di pronunciarsi sulla richiesta applicazione della clausola penale ex art. 4 del contratto di locazione. Da ciò ne discenderebbe quindi una nullità della sentenza ex art. 161 1° comma c.p.c.
§.3-- Errata applicazione dell'art. 1227 c.c.
Infine, l'ultimo motivo di appello indicato da si duole della Parte_1 sentenza del tribunale laddove si afferma una specifica responsabilità dell'appellante per non aver reperito un nuovo conduttore, violando espressamente il dovere di diligenza che grava sul creditore ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1227 c.c. Da ciò sarebbe quindi derivato il rigetto della domanda formulata dalla ricorrente in primo grado volta ad ottenere la condanna della conduttrice al pagamento di tutti i canoni di locazione da aprile 2016 ad oggi, oltre al risarcimento del danno, e della domanda formulata in via subordinata di pagamento della penale di cui all'art. 4 del contratto di locazione.
L'appellante conclude chiedendo che la Corte d'Appello in riforma della sentenza impugnata provvedesse: “1) in via principale: a) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 01/04/2016 e registrato in data 19/04/2016 al n. 003041 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma alla Via Tina Pica n. 22-24; b)
pag. 6/9 condannare la conduttrice Impresa Individuale al Controparte_2 pagamento di tutti i canoni dovuti e già scaduti per la somma totale di €
52.045,03 o a quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre al risarcimento del danno interessi moratori e legali sulla somma rivalutata fino all'effettivo pagamento. 2) in via subordinata: per l'effetto ed in virtù di quanto disposto all'articolo 4 del contratto di locazione, condannare a titolo di penale al pagamento in favore della Controparte_2 [...] del complessivo importo di €12.694,62 o di quella diversa Parte_1 somma maggiore o minore ritenuta di giustizia oltre interessi moratori e legali sulla somma rivalutata fino all'effettivo pagamento. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre IVA e
CPA.”
La Corte così ragiona. ln via preliminare, quanto alla tesi difensiva del dedotto vizio di inammissibilità dell'appello per genericità dei motivi, osserva il Collegio che, dall'esame della prospettazione dell'appello e dell'argomentazione ivi richiamate, il dedotto vizio non sussiste;
in tal senso l'orientamento della Cass. Civ. Sez. Unite del
16/11/2017, n. 27199.
L'eccezione va quindi disattesa.
In motivi d'appello sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.
In via sempre preliminare, in ordine all'eccezione di giudicato formulata dall'appellante con la sentenza del Tribunale di Roma n.12067/2019, la stessa va disattesa in quanto attiene la fase del perfezionamento del contratto e della sua conclusione, mentre questo giudizio riguarda la fase dell'esecuzione del contratto circa la mancata consegna della chiavi da parte della locatrice e la mancata consegna della documentazione (polizze fideius- sorie e assicurative) da parte della conduttrice.
L'eccezione va disattesa confermando la motivazione del Tribunale che ha ritenuto che la prospettazione delle parti riguardasse la fase dell'esecuzione del contratto ritenendolo sottoposto a condizione risolutiva;
tale motivazione va rettificata ed integrata in quanto l'attività da svolgersi dalle pag. 7/9 parti deve intendersi come obbligazione ai fini dell'esecuzione e del perfezionamento del contratto che, non avendo le parti adempiuto agli obblighi imposti (deposito documentazione e consegna chiavi), non ha avuto esecuzione in modo compiuto.
Il recesso effettuato dalla conduttrice, , il 13.04.2016 prima Controparte_2 di avere ottenuto la consegna delle chiavi, mancata immissione nel possesso ed utilizzo del bene, non può essere inteso come inadempimento, ma al più come domanda di responsabilità precontrattuale non formulata in primo grado.
La parte locatrice non ha mai perso il possesso del bene ed il suo godimento non sussistono pertanto gli estremi del risarcimento del danno per mancato utilizzo, ex art. 1227 c.c., di cui difettano i presupposti (diligenza locatore per reperimento nuovo conduttore).
L'appello è infondato e deve essere rigettato e dichiara assorbiti i rimanenti motivi.
La Corte ritiene che le spese di lite, attesa la particolarità della questione giuridica trattata, vadano compensate tra le parti.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla
Parte_1
nei confronti di
[...]
, , avverso la sentenza del Controparte_2 Controparte_5
Tribunale di Roma n. 9009/2022 così provvede:
1) Rigetta l'appello
2) Dichiara tra le parti la compensazione delle spese di lite del presente grado.
3) Dichiara la tenuta al versamento, in favore Parte_1 dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
pag. 8/9 Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
15/10/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente
Estensore / Relatore dottor Franco Petrolati
Avv. Paolo Caliman
pag. 9/9