Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Quarta Sezione Civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Rosanna De Rosa – consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa n. 1944/2020 RG in materia di occupazione senza titolo di immobile (appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli 22.04.2020 n. 2895), vertente tra
, c.f. rappresentato e difeso dall'avv. Claudio Parte_1 C.F._1
Cretella, c.f. in virtù di procura in calce all'atto di appello, C.F._2 appellante e
c.f. in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore , rappresentato e difeso dall'avv. Stefano CP_2
Esposito, c.f. , appellato C.F._3
Conclusioni
Come da note di trattazione scritta per l'udienza del 21.01.2025.
Ragioni della decisione
Trattenuta la causa in decisione all'esito dell'udienza cartolare del 21.01.2025 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di sessanta giorni per le comparse conclusionali e di ulte- riori venti giorni per le memorie di replica, la Corte osserva quanto segue.
1. Il Condominio di , in con ricorso possessorio al Tri- Controparte_1 CP_1 CP_1 bunale di denunciò lo spoglio di un vano già destinato a ospitare la caldaia CP_1 dell'impianto di riscaldamento centralizzato (poi dismesso), perpetrato in suo danno dal condomino , accertato da alcuni condomini in data 19.10.2015, allor- Parte_1 ché le due porte di accesso dei locale, in precedenza sempre aperte, risultarono invece chiuse con catena e catenaccio e all'interno del vano erano allocate delle biciclette.
Nel contraddittorio delle parti, il Tribunale accolse l'eccezione di decadenza formulata da , per essere stato il ricorso depositato dopo oltre un anno dal denunziato spo- Pt_1 glio.
1 2. Il agì quindi in petitorio e convenne in giudizio dinan- CP_1 Parte_1 zi al Tribunale di Napoli, domandando che fosse accertato e dichiarato che il convenuto stava occupando senza titolo il bene condominiale (ex vano caldaia) e che lo stesso fosse condannato al rilascio immediato nonché al risarcimento dei danni.
3. Si costituì ed eccepì la legittimità della sua detenzione in quanto Parte_1 compatibile con l'uso condominiale, onde l'infondatezza della domanda: non poteva con- figurarsi, a suo dire, un'occupazione senza titolo essendo pacifica la sua qualità di com- proprietario, sicché l'uso del locale da parte sua esprimeva la sua legittima facoltà di go- dimento delle porzioni comuni del fabbricato.
4. Con sentenza del 22.04.2020 n. 2895, il Tribunale di Napoli ha accertato l'occupa- zione senza titolo, da parte di , del locale condominiale di mq.35 sito nella parte Pt_1 sottostante l'androne del fabbricato;
ha condannato il convenuto all'immediato rilascio del vano e al pagamento di un indennizzo per complessivi € 2.560,00 oltre interessi, non- ché alle spese di lite.
In motivazione, il Tribunale ha osservato che il ha dimostrato la proprietà CP_1 del locale condominiale oggetto di causa (contratto di compravendita). Le prove raccolte nel giudizio possessorio dimostrano, poi, l'illegittimità della detenzione di , il qua- Pt_1 le, in sede di libero interrogatorio, dichiarò: “occupo questo locale dall'inizio di dicembre
2014; l'impianto di riscaldamento centralizzato era già stato dismesso da qualche anno;
lo utilizzo come deposito e vi ho apposto una catena con lucchetto”. Sempre nel giudizio possessorio, sentito come informatore, l'ex amministratore dichiarò: Persona_1
“l'impianto è stato dismesso nel 2013 e il locale è stato sempre nell'utilizzo del condomi- nio;
c'era solo la caldaia;
la caldaia è stata rimossa intorno al 2014/2015; la destinazione finale (dopo tale eliminazione del servizio di riscaldamento) sarebbe dovuta essere quella di sala riunioni… nell'ottobre/novembre 2015 un condomino mi segnalò che entrambe le porte di accesso erano state chiuse con catene e catenacci (…)”.
Degli altri informatori, e confermarono la de- Testimone_1 Persona_2 tenzione da parte di dello scantinato in parola;
così : ”il locale me lo
Pt_1 Tes_1 fece vedere a fine 2014 perché voleva ristrutturarlo;
poi nel 2015 fu tolta la cal-
Pt_1 daia, sono ritornato nel 2015 e il locale era utilizzato dall come cantinola;
sono
Pt_1 sceso più volte successivamente, sempre nel 2015 per dare una mano all'Esposito a por- tare oggetti pesanti”. Così l'altro informatore:”ho visto più volte il locale in parola;
la prima volta l'ho visto nell'ottobre-novembre 2014, l' mi chiese il favore di pren-
Pt_1 dere dei faldoni da lì e andammo insieme;
l'accesso era chiuso da un catenaccio con luc- chetto e le chiavi le aveva il mio amico” (cfr. verbali di causa e ordinanza conclusiva del giudizio possessorio).
Quanto innanzi dimostra che ha apposto catena e catenaccio al locale di cui si Pt_1 discute, senza fornire copia delle chiavi a nessun'altro condomino e tantomeno all'ammi-
2 nistratore, occupando il locale con proprie esclusive masserizie.
5. ha proposto appello. Con il primo motivo, dopo aver condiviso la qualifica- Pt_1 zione data dal primo giudice alla domanda del come rivendicazione, l'appel- CP_1 lante deduce che l'attore non abbia fornito la probatio diabolica della proprietà del vano oggetto di causa e nega che l'onere probatorio possa essere attenuato dalla non conte- stazione del contratto di compravendita prodotto dal , il quale non menziona CP_1 espressamente il locale rivendicato, sulla cui identificazione sussiste peraltro oggettiva incertezza perché il rivendica un vano di 35 mq. mentre esso appellante ha CP_1 occupato e possiede un locale di appena 12 mq.
Con il secondo motivo di gravame, si dichiara possessore del locale e non Pt_1 semplice detentore, come, a suo dire, qualificato dal Tribunale, cosicché egli resta al ripa- ro da una eventuale pretesa di restituzione basata su un titolo personale.
5.1. I primi due motivi di appello, evidentemente connessi, possono essere esaminati congiuntamente e sono infondati.
Quale che sia l'esatta metratura del vano in contestazione (manca al riguardo la misu- razione di un tecnico imparziale), è comunque pacifico (e ammesso da nel giudi- Pt_1 zio possessorio e in primo grado) che si tratti del vano che in passato (fino al 2014) ospi- tava la caldaia e relativi accessori dell'impianto centralizzato condominiale di riscalda- mento, disattivato nel 2013. Ne consegue che l'omessa menzione di quel vano specifico nel titolo negoziale di acquisto del fabbricato condominiale (non contestato da ) è Pt_1 del tutto irrilevante perché il locale in questione rientra a pieno titolo tra le parti comuni dell'edificio (di proprietà condominiale) ai sensi dell'art. 1117 n. 3) c.c.. Del resto lo stes- so , in primo grado, rivendicava il diritto di usare della cosa comune uti condo- Pt_1 minus, al pari degli altri condomini, sull'ovvio presupposto di non dubitare della proprietà condominiale dell'ex vano caldaia. Né può giovargli il radicale mutamento di strategia di- fensiva in appello, una volta che abbia riconosciuto da un lato la validità del titolo nego- ziale di acquisto prodotto dal Condominio e dall'altro l'appartenenza comune – necessa- riamente comune ex art. 1117 c.c. – del vano conteso. In altri termini, la proprietà con- dominiale del locale discende dalla legge (per la sua destinazione a servizio comune) e non richiede alcuna probatio diabolica. Ed è poi fin troppo palese, e non più negato in ap- pello, che l'uso esclusivo che intendeva fare del locale, tanto da chiuderne gli Pt_1 accessi con catene e lucchetti senza darne le chiavi a chicchessia, non è in alcun modo compatibile con il pari uso degli altri condomini. Sicché i primi due motivi di appello van- no respinti senza che sia necessario approfondire la sorprendente eccezione sollevata in limine litis dal Condominio: che non sia più nemmeno condomino. Pt_1
5.2. Con il terzo motivo di appello, pur intitolato “errata quantificazione dell'indenniz- zo” con riferimento alla contestazione sull'esatta estensione del vano (minus dixit quam voluit), censura fugacemente la sentenza impugnata anche per l'assunto che il Pt_1
3 danno da occupazione senza titolo sia in re ipsa e vada perciò liquidato anche in assenza di specifica prova.
La censura è fondata. Per giurisprudenza consolidata, nel caso di occupazione illegitti- ma di un immobile, il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente in re ip- sa, atteso che tale concetto giunge a identificare il danno con l'evento dannoso e a confi- gurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegna- mento delle Sezioni Unite (sent. 26972/2008) secondo il quale quel che rileva ai fini ri- sarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. 16601/2017) che ha riconosciuto la compatibi- lità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione norma- tiva, in applicazione dell'art. 23 Cost.; ne consegue che il danno da occupazione sine titu- lo, in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'in- tenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto [ex plurimis, Cass. ord.
25.05.2021 n. 14268].
Nel caso in esame, il non ha mai allegato di voler mettere a frutto l'ex va- CP_1 no caldaia, destinato, secondo gli informatori escussi nel giudizio possessorio, a divenire sala riunioni. Né risulta che il non averne potuto ancora disporre abbia comportato delle spese.
In tali limiti l'appello va perciò accolto.
6. L'esito globale della lite tra primo e secondo grado e dunque la prevalente soccom- benza di ne giustifica la condanna alle spese processuali nella misura di tre Pt_1 quarti, con compensazione del residuo quarto.
7. Resta confermata la condanna di – di cui al punto 4) del dispositivo della Pt_1 sentenza impugnata – al versamento in favore dell'Erario di una somma corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio (€ 518,00) per aver disertato il procedimento di mediazione senza giustificato motivo (art. 8, 5° comma, d.lgs. n. 28/2010).


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'ap- pello proposto da nei confronti del Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Napoli 22.04.2020 n. 2895, così
[...] provvede:
a) in parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda del diretta a ottenere la condanna di al paga- CP_1 Pt_1 mento di un indennizzo o di un risarcimento per l'occupazione senza titolo del locale con- dominiale di cui in motivazione;

b) dichiara compensate per un quarto le spese di primo e secondo grado e condanna
4 alla rifusione di tre quarti delle spese di lite in favore del Parte_1 [...]
che liquida (già detratto un quarto) per il primo Controparte_1 grado in € 450,00 per esborsi, € 1.900,00 per compensi ed € 285,00 per rimborso forfe- tario di spese generali al 15%; per il presente grado in € 2.400,00 per compensi ed €
360,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15%; oltre IVA e CPA.
Così deciso in Napoli il 13 maggio 2025
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firme apposte in modalità digitale
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