REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE

Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei magistrati

Dott. Maria Casaregola Presidente
Dott. Maria Di Lorenzo Consigliere
Dott. Stefano Celentano Consigliere rel.

ha emesse la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenzioni al nr.
4023 /2021, vertente tra

) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), rappresentati e difesi dall'avv. SPENA FRANCESCO C.F._2
), giusta delega in atti C.F._3
Appellante
e
), rappresentata e difesa dall'avv. CHIANESE CP_1 C.F._4
MICHELE ), giusta delega in atti C.F._5
Appellata Conclusioni di parte appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Napoli, contrariis reiectis :
1) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della Sentenza n. 1901, pubblicata in data
26.02.2021, emessa dalla 11^ Sezione Civile del Tribunale di Napoli in persona del Giudice Dr.
Fabio Perrella e non notificata, nel giudizio recante R.G. 15609/2017, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano: -
2) ACCERTARE e DICHIARARE l'illegittimità della condotta tenuta dalla convenuta Signora
per le causali di cui alla premessa;
CP_1
3) ACCERTARE e DICHIARARE la nullità del contratto di compravendita ai sensi degli articoli 17 e 40 della legge 47/1985 e articolo 15 legge 10/1977 per illiceità dell'oggetto;
4) DICHIARARE l'annullamento del contratto per errore essenziale, determinato dal dolo di parte venditrice, la quale ha falsamente dichiarato ai sensi degli articoli 4 e 6 del contratto di compravendita la legittimità della costruzione dell'unità abitativa;

5) In subordine, Piaccia all'Onorevole Signor Magistrato adito
DICHIARARE la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1453 Codice Civile per grave inadempimento di parte venditrice, la quale aveva trasferito aliud pro alio;
6) CONDANNARE la Signora alla restituzione del prezzo della somma CP_1 complessiva di € 80.000,00, in favore dei Signori e , quale Parte_1 Parte_2
somma concordata per la vendita, e da quest'ultimi versata, in luogo degli accordi contrattuali intercorsi;
e per l'effetto CONDANNARE la Signora al rimborso delle spese CP_1
sostenute dagli istanti per l'acquisto, maggiorati di interessi e rivalutazione, nella somma complessiva di € 15.000,00;
7) CONDANNARE la Signora al pagamento della somma di € 40.000,00 oltre CP_1
interessi legali dalla mora al soddisfo, a titolo di risarcimento danni, patrimoniali e non patrimoniali o in quella somma maggiore o minore che risulterà di giustizia;

8) CONDANNARE la Signora al pagamento delle spese, diritti ed onorari con CP_1
attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario ex articolo 93 Legge Professionale;

9) Conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato/a dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;

10) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre I.V.A.
e C.P.A. come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. Conclusioni di parte appellata:
A) “Rigettare in ogni sua parte l'appello proposto da e con Parte_1 Parte_2
atto notificato il 24.9.2021 avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 1901/2021 del
25.2.2021;
B) Con vittoria di spese e competenze del giudizio di appello da porre a carico degli appellanti, con rimborso forfettario spese generali, Iva e cpa come per legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il giudizio di primo grado.
Con atto di citazione ritualmente notificato, e convenivano Pt_1 Parte_2 CP_1
dinanzi al Tribunale di Napoli, esponendo: 1) che, con atto di compravendita del 5.1.2010, essi avevano acquistato dalla convenuta due immobili, e nella specie una unità abitativa in corso di costruzione, con annessa zona di terreno, al prezzo di compravendita complessivo di € 80.000,00, di cui € 75.000,00 per l'immobile ad uso abitativo ed € 5.000,00 per l'annesso terreno, importo integralmente corrisposto;
2) che, a seguito di controlli effettuati successivamente, gli immobili risultavano gravemente viziati, in quanto realizzati in assenza di titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme ed alle prescrizioni urbanistiche;
3) che al contratto di compravendita non era stata allegata alcuna domanda di sanatoria. Sulla scorta di tale prospettazione in fatto, gli attori concludevano affinchè il Tribunale, accertata la condotta illecita della dichiarasse la nullità o CP_1
l'annullamento del contratto, o in subordine lo dichiarasse risolto, con condanna della convenuta alla restituzione del prezzo corrisposto ed al risarcimento dei danni subiti.
Costituitasi, la convenuta si opponeva alle avverse domande. CP_1
Il giudizio veniva istruito documentalmente, ed alla udienza del 3.12.2020, la causa veniva riservata in decisione previa concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.
Con sentenza n. 1901/2021 pubblicata il 26.2.2021, il Tribunale rigettava la domanda proposta. A sostegno della propria decisione, il Giudice di prime cure in primo luogo evidenziava la infondatezza della domanda di nullità del contratto, atteso che nel corpo dello stesso si era fatta esplicita menzione sia della assenza della concessione edilizia abilitativa per la costruzione dell'edificio, che della esistenza della domanda di sanatoria presentata ai sensi della L. 326/2003, previo pagamento della relativa oblazione per € 8.300,00, il cui pagamento era attestato da una serie di bollettini postali, e che tali elementi erano ostativi rispetto alla possibilità di dichiarare la nullità del contratto, non sussistendone i presupposti, né essendo possibile ipotizzare una condotta illecita della venditrice o la mancata consapevolezza dell'acquirente rispetto all'effettivo stato dell'immobile. Il Giudice rilevava altresì come gli abusi denunciati erano risultati pienamente condonabili, atteso che l'immobile era stato dissequestrato all'esito del procedimento penale a carico della (conclusosi dichiarativa della prescrizione), e che, con ordinanza del 30.6.2005, il CP_1
Consiglio di Stato aveva annullato la ordinanza di demolizione delle opere realizzate, ritenendole pienamente condonabili, e sospendendo qualsiasi ulteriore procedimento sanzionatorio. Al rigetto delle domande attoree, conseguiva altresì l'ordine alla agenzia del territorio di cancellazione della domanda giudiziale.
Il giudizio di appello
Con atto di citazione ritualmente notificato, e proponevano gravame Pt_1 Parte_2
avverso la predetta sentenza, ritenendo – in estrema sintesi, e secondo quanto si dirà in seguito più diffusamente – che il Tribunale adito fosse incorso in un grave errore di valutazione nel ritenere sussistenti le allegazioni indicate al contratto di compravendita, atteso che invece al contratto stesso non era mai stata allegata alcuna copia conforme della domanda in sanatoria, né era mai stato indicato alcun estremo del titolo in sanatoria (poiché non esistente), e che dunque il contratto andava considerato affetto da nullità testuale. Gli appellanti censuravano altresì la pronuncia nella parte in cui aveva ritenuto i vizi della cosa passibili di condono, attraverso il mero richiamo della pronuncia del Consiglio di Stato intervenuta sulla vicenda in esame, non avvedendosi invece della circostanze per cui, non essendo l'opera ultimata prima del 31.3.2003, non poteva essere condonata,
e che pertanto la venditrice aveva proposto una domanda di condono pur sapendo che la stessa non fosse accoglibile, circostanza poi effettivamente verificatasi atteso che dopo la decisione del
Consiglio di Stato, che invero era intervenuto solo sulla richiesta di sospensiva dell'ordine di demolizione, la domanda in sanatoria era stata definitivamente rigettata, con conferma dell'ordine di demolizione.
Ciò posto, gli appellanti concludevano per l'integrale riforma della pronuncia impugnata, con integrale accoglimento delle domande proposte in primo grado.
Costituitasi, la appellata si opponeva a tutti i motivi di appello proposti, evidenziando come la normativa applicabile al caso di specie (art. 2, comma 58 L 662/96) imponeva, per la stipula del contratto di compravendita, la indicazione degli stremi della domanda di condono con gli estremi del versamento effettuato a titolo di oblazione, tutti elementi documentali presenti nel contratto in questione, senza che vi fosse alcuno specifico onere di documentazione o allegazione ulteriore, come erroneamente sostenuto dalla parte appellante. Chiedeva dunque il rigetto integrale dell'appello.
La causa veniva istruita con produzione documentale, ed alla udienza del 16.10.2024, la Corte la tratteneva in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., nella misura ordinaria.
Entrambe le parti depositavano comparse conclusionali.
ANALISI DEI MOTIVI DI APPELLO

Con il primo motivo di appello, gli appellanti censurano la motivazione della pronuncia impugnata nella parte in cui non ha considerato – ai fini della richiesta declaratoria di nullità de contratto di compravendita – che la parte venditrice , in sede di stipula, si è limitata alla sola dichiarazione della esistenza di una domanda di sanatoria sull'immobile, senza invece produrre la copia conforme della stessa;
tale circostanza, a dire degli appellanti, avrebbe viziato irrimediabilmente tutto l'iter logico della motivazione, avendo il Tribunale ritenuto invece conforme al disposto normativo, nonchè sufficiente rispetto a quanto disciplinato dalla norma di cui all'art. 2, comma 58 L. 662/96, la mera dichiarazione della parte venditrice circa la avvenuta presentazione della domanda in sanatoria, e l'indicazione dei bollettini di pagamento utilizzati per il versamento di parte, o del totale, dell'importo dovuto a titolo di oblazione. Nello specifico, gli appellanti hanno prospettato la tesi per cui, laddove il legislatore abbia imposto l'onere di allegazione della domanda in sanatoria, abbia effettivamente posto a carico del venditore lo specifico adempimento di produrre la copia conforme della relativa domanda, e non semplicemente di dichiararne l'esistenza con la indicazione degli estremi della presentazione.
Il motivo è infondato.
In primo luogo, deve rilevarsi come all'art. 6 del contratto di compravendita degli immobili (cfr. in atti), vi è riportata la dichiarazione della parte venditrice circa la costruzione dell'immobile in assenza di concessione edilizia, e la presentazione al comune di BA , in data 9.12.2004 (prot.
021958) della domanda di sanatoria ai sensi della L. 326/2003, con integrale pagamento della oblazione sul conto corrente postale intestato all' – oblazione abusivismo Controparte_2 edilizio, per l'importo di € 8.300,00, con la specifica indicazione di tutti i bollettini postali utilizzati per tali pagamenti, corredata dei relativi importi, delle date dei versamenti e degli uffici Postali ove sono stati effettuati nell'arco temporale tra il 29.11.2004 e l'11.10.2005.
Nel merito della censura, come correttamente dedotto dalla parte appellata, va invece rilevato che l'art. 2, comma 58 della L. 662/1996 (che regola la fattispecie in esame), prevede testualmente che
“Gli atti di cui al secondo comma dell'art. 40 L. 47/1985, aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricati costruiti senza concessione edilizia sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultino gli estremi della domanda di condono con gli estremi del versamento, in una o più rate, dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio, nonché, per i fabbricati assoggettati ai vincoli di cui all'art. 32, terzo comma, della L. 47/85, introdotto dalla comma 44 del presente articolo, l'attestazione dell'avvenuta richiesta alle autorità competenti dell'espressione del parere di cui alla citata disposizione”. Ciò detto, alla luce di quanto disposto dalla norma in esame, il contratto – quanto alle dichiarazioni rese dalla venditrice – risulta corredato di ogni necessario elemento per evitare la sanzione della nullità, essendo presenti sia la indicazione degli estremi della domanda di condono, sia l'indicazione di tutti gli estremi dei pagamenti effettuati a titolo di oblazione e di contributi concessori, nonché anche la attestazione della avvenuta richiesta al comune di BA del parere richiamato dalla norma medesima, quanto ai vincoli ex art. 32 L. 47/85.
Ed ancora, la Corte osserva , ai fini della infondatezza del motivo di appello in esame, che la
Suprema Corte , con la pronuncia n. 8230/2019 ha stabilito che: “la nullità de qua non ha carattere sostanziale, bensì testuale, dovendo essere ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, così che, in stretta adesione al dato normativo, la nullità colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.”
Tale indirizzo risulta peraltro confermato da nutrita e successiva giurisprudenza (cfr. Cass. n.
23394/2023, n. 30425/2022, n. 15587/2022, n. 538/2020).
Ciò detto, la suggestiva opzione interpretativa fornita dall'appellante, secondo cui in capo alla venditrice vi sarebbe stato l'onere specifico non solo di indicare in modo completo e coerente gli estremi della domanda in sanatoria, ma di produrre copia conforme della stessa, non risulta avere alcun riscontro testuale nella norma, né tantomeno nella giurisprudenza formatasi sulla stessa, dovendosi invece ritenere che le ipotesi di nullità connesse al mancato rispetto della disciplina in esame, attengono in modo esclusivo a quelle indicate come “nullità testuale” , come indicato dalla stessa pronuncia a Sezioni Unite testè citata, e riferibili solo a quanto testualmente contemplato dall'art. 46 del DPR 380/2001, vale a dire alla mancata indicazione nell'atto degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, oppure alla indicazione di titoli fittizi, non residuando invece spazio per nullità di altro genere, sia di tipo strutturale che di tipo virtuale. Il motivo in esame risulta dunque infondato, e la motivazione del Tribunale,, rispetto al rigetto della domanda di nullità sulle medesime considerazioni sin qui esposte, risulta di fatto immune da censure di sorta.
Con il secondo motivo di appello, gli appellanti hanno censurato la pronuncia di primo grado nella parte in cui si è ritenuta infondata la domanda di annullamento o di risoluzione contrattuale, sulla base di un ragionamento, a loro dire, errato nei presupposti in fatto. La pronuncia in esame ha infatti rigettato le predette domande, unitamente a quella risarcitoria comunque proposta, sulla base del riscontro della piena consapevolezza degli acquirenti, al momento della stipula, delle condizioni dell'immobile, della assenza del titolo abilitativo , della presentazione della istanza di sanatoria, ritenendo che le dichiarazioni della venditrice, conformi alla realtà dei fatti, rese conosciute agli acquirenti e trasfuse altresì nell'atto pubblico, fossero di ostacolo sostanziale a qualsiasi ipotetica censura che si potesse muovere alla stessa sotto il profilo della buona fede e della correttezza al momento della stipula. Il Tribunale ha altresì evidenziato la sostanziale assenza di pregiudizio alcuno per gli acquirenti, atteso che, con ordinanza n. 3066/2005, il Consiglio di Stato si era altresì espresso sulla piena condonabilità degli immobili, revocando l' ordinanza di demolizione delle opere nelle more emessa da altra autorità amministrativa.
A dire degli appellanti, a contrariis, sarebbe stata chiara la mala fede della nel tacere CP_1
circostanze che, se conosciute dagli stessi e dal notaio rogante, non avrebbero condotto le parti a stipulare il contratto di compravendita, né tantomeno a corrisponderne alla venditrice il relativo importo;
nello specifico, dalla documentazione agli atti, sarebbe emerso, nel corso del giudizio di primo grado, che l'immobile non era condonabile ai sensi della L. 326/2003, poiché non ultimato entro e non oltre la data del 31.3.2003 (requisito sostanziale di legge per ottenere la sanatoria richiesta), e che tale circostanza emergeva da un verbale della Polizia municipale di BA, datato
27.12.2003, in cui gli stessi agenti constatavano la presenza di lavori in corso sul manufatto, in assenza di permessi a costruire, provvedendo al relativo sequestro.; ciò posto, secondo la tesi degli appellanti, la avrebbe poi proposto istanza di sanatoria in data 9.12.2004, consapevole della CP_1
assenza dei presupposti per il suo utile accoglimento, tacendo in sede di stipula che infatti, tale istanza, in data 4.8.2005, era oggetto di un parere preventivo e negativo da parte del Comune di
BA.
Di tutte tali circostanze, ben evidenziate nei propri scritti difensivi in primo grado, il giudice – secondo la tesi degli appellanti – non avrebbe tenuto conto, giungendo ad una pronuncia di rigetto della domanda di annullamento o di risoluzione, sulla base di un esame solo parziale della documentazione ritualmente prodotta.
Il motivo è infondato. In primo luogo, deve rilevarsi che agli atti del giudizio non vi è traccia alcuna dell'asserito provvedimento del Comune di BA, con il quale, in data 4.8.2005, secondo il tenore letterale dell'atto di appello si sarebbe espresso “parere di diniego alla istanza in sanatoria” , ragion per cui non è stato evidentemente possibile in primo grado, nè lo è dinanzi a questa Corte, vagliare in concreto tale elemento, sul quale si fonda l'architettura portante del motivo di appello. Al contrario, risultano ritualmente allegati al giudizio di primo grado sia il provvedimento del Consiglio di Stato, reso in data 30.6.2005, con cui la disposta demolizione del manufatto viene sospesa in attesa dell'esito della istanza di sanatoria presentata dalla quanto la pronuncia del Tribunale di CP_1
Napoli, resa in data 2.5.2008, con cui viene dichiarato non doversi procedere nei confronti della per l'intervenuta prescrizione in relazione alle condotte di abusivismo edilizio, ed il CP_1
conseguente dissequestro e restituzione all'avente diritto dei manufatti, avvenuto in data 23.6.2008, come da verbale del Comando della Polizia municipale (anch'esso allegato agli atti), ultimo atto nella sequenza temporale a disposizione del materiale probatorio.
Ciò detto, l'assunto di parte appellante – prima ancora di valutare la qualificazione della domanda e l'ascrivibilità della prospettazione ai fini dell'annullamento o della risoluzione del contratto – è minato nel suo presupposto fattuale: la possibilità di vagliare in concreto la doglianza proposta dall'appellante, non essendovi prova alcuna dell'esito negativo della istanza di condono, e dunque della esistenza concreta di anomalie sull'immobile oggetto di compravendita astrattamente valutabili quali vizi o difetti, ai sensi della norma invocata dagli appellanti sin dal primo grado, a sostegno della domanda di annullamento e/o risoluzione, nonché di quella risarcitoria. La decisione del Tribunale, sotto tale profilo, è dunque immune da censure.
L'appello è dunque nel complesso infondato e va integralmente respinto.
Le spese di lite.
Le spese di lite del secondo grado di giudizio seguono la soccombenza, ex art. 91 c.p.c.
In particolare, i compensi professionali spettanti al difensore della parte appellata vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla non rilevante difficoltà e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri poco superiori ai minimi, per tutte le fasi
(cfr. Cass. civ., Sez. 6 - 2, Ord. n. 34575 del 16/11/2021; cfr. anche Cass. civ., Sez. VI, Ord.,
29/09/2022, n. 28325) di cui al D.M. n. 55/2014 per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab.
n.12), con riferimento con riferimento allo scaglione da €.52.000,01 ad €.260.000,00, in base al valore della controversia, in relazione alla domanda di restituzione del prezzo. .
Sussistono, infine, quanto all'appello proposto, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Napoli - 3^ sezione civile - definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 4023/2021 R.G.A.C., così provvede:
1. Rigetta l'appello avverso la sentenza n. 1901/2021 emessa dal Tribunale di Benevento e pubblicata il 26.2.2021.
3. Condanna gli appellanti, in solido tra loro, al pagamento, in favore della parte appellata dei compensi professionali del secondo grado di giudizio, liquidati complessivamente in euro
12.500,00, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
4. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1- quater, D.P.R. n. 115 del 2002, per il pagamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per l'appello proposto.
Napoli, 8.1.2025
Il Presidente
Dott. Maria Casaregola
Il Consigliere est.
Dott. Stefano Celentano