R. G. 115/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE III CIVILE
Composta dai magistrati
Dott. Rossella Atzeni Presidente rel.
Dott. Marcello Castiglione ConSIliere
Dott. Franco Davini ConSIliere
ha pronunciato la seguente
Sentenza
nella causa civile d'appello avverso la sentenza n. 383/2023 emessa dal Tribunale di Massa
promossa da
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Fontana, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Massa, Via
Dorsale n. 23/A, come da procura in atti
APPELLANTE
Contro (C.F. , rappresentata CP_1 C.F._2
e difesa dall'Avv. Giovanni Battista Bertocchi ed elettivamente domiciliata presso il suo Studio in Massa, Viale Eugenio Chiesa
n. 17, come da procura in atti
APPELLATA
CONCLUSIONI
Per l'appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis:
– in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 383/2023 emessa dal Tribunale di Massa,
Sezione Civile, Giudice Dott. Vincenzo Macera, nell'ambito del giudizio N.R.G. 1979/2021, depositata in cancelleria in data
30/06/2023, mai notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito disattesa e reietta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: in via preliminare: concedersi ex art. 648 c.p.c. la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo n. 568/2021; nel merito, in via principale: I) rigettare tutte le deduzioni, eccezioni e domande avversarie perché indeterminate, infondate in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare il Decreto Ingiuntivo n. 568/2021 del 30.07.2021
(R.g.n. 1428/2021- G.I. Dott. Provenzano); in via riconvenzionale si chiede che l'Ill.mo Tribunale adito voglia: II) accertare e dichiarare che l'accordo concluso tra la SI.ra
[...]
e la SI.ra costituisce contratto CP_1 Parte_1 preliminare valido ed efficace e pertanto idoneo a spiegare effetti obbligatori e vincolanti rispetto alla conclusione del definitivo;
III) accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della SI.ra rispetto agli impegni CP_1
assunti dalla stessa nel succitato contratto e per l'effetto condannare la stessa al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dalla SI.ra quantificati nella somma pari ad Pt_1
euro 7.440,00 o in quella maggiore o minore che risulterà di giustizia. in via subordinata: IV) nel denegato e non creduto caso in cui l'accordo concluso tra la SI.ra e la CP_1
SI.ra sia privo di effetti obbligatori tra le Parte_1
parti, accertare e dichiarare l'ingiustificato recesso dalle CP_ trattative da parte della SI.ra e per l'effetto condannare quest'ultima al pagamento di tutti i danni subiti e subendi dalla
SI.ra quantificati nella somma pari ad euro 7.440,00 Pt_1
o in quella maggiore o minore che risulterà di giustizia in conseguenza della condotta contraria a buona fede tenuta dalla stessa. V) in via ulteriormente subordinata e gradata nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale ritenesse applicabile l'art. 1326 ultimo comma c.c. richiamato da controparte, si chiede l'accertamento della legittima ritenzione da parte della SI.ra della somma data in garanzia Pt_1
della proposta d'acquisto formulata dalla emessa a CP_1
mezzo assegno bancario Monte dei Paschi di Siena n.
0946978712-04 per l'importo pari ad euro 5.000,00. IV) in ogni caso con vittoria di compensi, spese ed accessori di legge da liquidarsi in favore del procuratore distrattario” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
In ogni caso: CO , la quale senza motivo CP_1
non ha aderito alla proposta giudiziale al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. comma primo e terzo a favore dell'odierna comparente nella misura del triplo di quanto liquidato per spese, competenze professionali o, comunque nella misura in cui il
Giudice vorrà determinare anche in via equitativa.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
Per l'appellata:
“In via preliminare: Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, dichiarare l'appello manifestamente inammissibile o comunque inammissibile per i motivi indicati nel presente atto.
In via principale: Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, rigettare l'appello ex adverso promosso confermando integralmente la decisione del Tribunale di Massa oggetto di impugnazione sentenza n. 383/2023.
Con vittoria di spese e competenze del presente grado di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.- In data 29.4.2021 formulava una proposta di CP_1
acquisto avente ad oggetto l'immobile sito in Massa, Via Casellotto di Sotto n. 81, di proprietà di , Parte_1
venditrice.
L'art. 4 della proposta d'acquisto prevedeva la seguente condizione sospensiva: “qualora entro la data del 15 giugno
2021, salvo proroga da concordare tra le parti, non sia stata regolarmente effettuata la vendita dell'immobile di proprietà della SI.ra (parte proponente l'acquisto), la CP_1
suddetta proposta verrà di fatto risolta e la somma di euro
5.000,00 (cinquemila/00) lasciata a garanzia, dovrà essere restituita per intero alla parte proponente”.
Il giorno successivo la RA sottoscriveva la Pt_1
proposta e inseriva un'integrazione del seguente tenore: “Accetto con riserva come da integrazione del 29/04/2021”, e allegava un'ulteriore pagina contenente la seguente integrazione: “la parte venditrice dichiara che nell'eventualità si rendesse necessaria la presentazione di una pratica di condono/sanatoria, ovviamente le tempistiche sarebbero legate all'ottenimento del suddetto condono/sanatoria producendo di fatto un eventuale ritardo rispetto alla scadenza per il rogito fissata per il 15 giugno 2021. In questo caso tutte le spese necessarie all'ottenimento o alla regolarizzazione dell'immobile dal punto di vista urbanistico resterebbero a totale carico dei venditori”.
CP_ In data 27.5.2021 la vendeva l'immobile di sua proprietà e, di conseguenza, la adiva il Tribunale di Massa Pt_1
chiedendo che fosse ingiunto a di pagare la somma CP_1
di euro 5.000,00 atteso che l'assegno emesso dalla promissaria acquirente in favore della venditrice non era stato consegnato a quest'ultima. Il Tribunale di Massa accoglieva la richiesta monitoria ed emetteva il decreto ingiuntivo n. 568/2021 per l'importo di euro
5.000,00, oltre interessi e spese.
Con atto di citazione in opposizione, conveniva in CP_1
giudizio chiedendo di sentir dichiarare che Parte_1
nessun contratto si era concluso tra le parti per mancata CP_ accettazione della controproposta da parte della e, per l'effetto, sentir revocare il decreto ingiuntivo opposto.
si costituiva in giudizio chiedendo la Parte_1
conferma del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, di sentir dichiarare che l'accordo concluso tra le parti costituiva contratto preliminare valido ed efficace;
pertanto, chiedeva di CP_ sentir dichiarare l'inadempimento contrattuale della RA
e condannarla al risarcimento di tutti i danni patiti dalla
. Pt_1
Il Tribunale di Massa, istruita la causa mediante produzioni documentali e prove per testi, con sentenza n. 383/2023, così statuiva:
“In accoglimento dell'opposizione, REVOCA il decreto ingiuntivo n. 568/2021 emesso in data 30/07/2021 dal Tribunale di Massa nella procedura n.1428/21
RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta opposta . Parte_1
CONDANNA a rifondere a Parte_1 [...]
le spese di lite che liquida in complessivi € 5.077,00 CP_1 oltre 15% spese forfettarie e accessori di legge, oltre spese per iscrizione a ruolo e notifica della citazione”.
In particolare, il Tribunale riteneva che l'integrazione allegata alla proposta di acquisto da parte della rappresentava Pt_1
un'accettazione non conforme alla proposta, equivalente a una nuova proposta ai sensi dell'art.1326 c.c., che deve essere a sua volta accettata.
Anche l'istruttoria, tra l'altro, aveva evidenziato l'espressa volontà di non accettazione da parte della promissaria acquirente, perché intimorita dalla possibilità di dover attendere i tempi lunghi necessari per le pratiche di condono o sanatoria.
Il Tribunale rigettava altresì la domanda riconvenzionale ritenendo imputabile alla sola la responsabilità di aver Pt_1
assunto iniziative economiche senza prima appurare
CP_ l'accettazione della RA non sussistendo un nesso di causalità tra il comportamento della opponente e il lamentato danno di cui si chiede il risarcimento.
Infine, il primo Giudice non ravvisava la responsabilità di parte opponente a titolo di responsabilità precontrattuale ex art. 1337 CP_ c.c., non ritenendo che la opponente si fosse sottratta alle trattative.
2.- Avverso detta sentenza proponeva appello Parte_1
, affidando il gravame ai seguenti motivi:
[...]
2.1- Sulla asserita non conformità dell'accettazione.
Ad avviso dell'appellante il contratto si sarebbe concluso posto che, a seguito dell'integrazione apportata dalla RA , l'originaria proponente avrebbe dato luogo ad Pt_1
un'accettazione per fatti concludenti.
CP_ Infatti, la RA avrebbe dimostrato l'intenzione di voler proseguire nella trattativa vendendo l'immobile di sua proprietà, andando nuovamente a visitare l'immobile della e Pt_1
comunicando a quest'ultima di non essere più interessata al rogito notarile un mese dopo l'accettazione della proposta da parte della venditrice.
2.2- Sulla asserita non conformità dell'accettazione sotto altro profilo – difetto di motivazione.
Con il secondo motivo di impugnazione l'appellante lamenta che il primo Giudice avrebbe erroneamente ritenuto che la propria proposta “lungi dall'essere una mera “integrazione” rappresenta un'accettazione non conforme alla proposta che equivale a nuova proposta ai sensi del già citato art.1326 c.c. e che, come tale deve essere a sua volta accettata”.
Vi sarebbe, infatti, un filone giurisprudenziale che ritiene che
“attraverso l'interpretazione si deve accertare se la modifica dell'accettazione sia riconducibile agli stessi termini della proposta”.
Inoltre, secondo l'appellante la dottrina riterrebbe che l'accettazione può essere formulata in modo da correggere errori materiali contenuti nella proposta e anche apportando precisazioni sul modo di intendere formulazioni ambigue.
2.3- Sulla domanda riconvenzionale della creditrice opposta. Ad avviso dell'appellante la sua accettazione con integrazione CP_ sarebbe stata accettata dalla RA per fatti concludenti, pertanto quest'ultima sarebbe venuta meno agli impegni assunti nel contratto preliminare e sarebbe tenuta a risarcire la Pt_1
di tutti i danni dalla stessa subiti.
La , infatti, in previsione della conclusione del Pt_1
contratto definitivo, avrebbe sottoscritto a sua volta un preliminare per la compravendita di un altro immobile. Tuttavia, ritiratasi dall'affare a fronte della mancata vendita dell'immobile CP_ di sua proprietà alla RA avrebbe perso la somma di euro
5.000,00 corrisposta a titolo di caparra e avrebbe dovuto versare una penale di euro 2.440,00 per essersi sottratta alla stipula del rogito.
L'appellante afferma altresì di avere diritto al pagamento di una somma a titolo di danno morale, avendo la stessa provveduto a liberare l'immobile prima della data prevista per il rogito.
2.4- Sulla responsabilità precontrattuale.
Con l'ultimo motivo di appello la allega che Pt_1
l'appellata si sarebbe sottratta dalle trattative a causa del mancato gradimento dell'immobile da parte del figlio, come sarebbe emerso dalle dichiarazioni dei testi e dall'interrogatorio formale CP_ della RA
Pertanto, l'appellata sarebbe responsabile a titolo di responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. per essersi sottratta dalle trattative con grave nocumento all'affidamento ingenerato nella venditrice. 3.- si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto CP_1
dell'appello avversario ed eccependo, in via preliminare,
l'inammissibilità dell'appello per mancanza dei requisiti di cui all'articolo 342 c.p.c..
Nel merito l'appellata deduceva che:
- la proposta di acquisto non sarebbe stata accettata “puramente e semplicemente” dalla , avendo questa dato luogo ad Pt_1
una controproposta che inficiava elementi essenziali del contratto come l'alienabilità dell'immobile, il valore dello stesso e la data del rogito, e che doveva essere a sua volta accettata espressamente e per iscritto;

- l'aver visitato nuovamente l'immobile e l'aver comunicato il proprio disinteresse all'acquisto un mese dopo la controproposta della venditrice non sarebbero comportamenti equivalenti all'accettazione di tale controproposta;

CP_
- i testi avrebbero confermato la volontà della di non accettare la controproposta per il rischio di dover attendere i tempi delle pratiche di condono o sanatoria;

- il primo Giudice avrebbe correttamente ritenuto insussistente alcun nesso di causalità tra i danni lamentati dall'appellante e la CP_ non accettazione della controproposta da parte della RA
4.- All'esito dell'udienza del 13.3.2025, sostituita dal deposito di note scritte, la causa veniva rimessa al Collegio per la decisione
(previa concessione dei termini di legge per la precisazione delle conclusioni, per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica). 5.- Deve preliminarmente ritenersi ammissibile l'appello ex art. 342 c.p.c. essendo facilmente evincibile dal corpo dell'atto d'impugnazione i motivi di gravame e le parti della sentenza impugnata di cui si chiede la riforma, nonché le specifiche domande.
6.- Tanto premesso, l'appello non è meritevole di accoglimento.
6.1- La Corte ritiene di trattare congiuntamente i primi due motivi d'impugnazione in quanto afferenti a questioni tra loro strettamente connesse.
Dagli atti di causa e dalla documentazione prodotta dalle parti CP_ risulta che in data 29.4.2021 la RA aveva formulato una proposta di acquisto dell'immobile di proprietà della RA
(doc. 3 parte appellata). Pt_1
Risulta altresì che in data 30.4.2021 la RA aveva Pt_1
CP_ sottoscritto per accettazione la proposta di acquisto della aggiungendo però la seguente dichiarazione: “accetto con riserva come da integrazione del 29/04/21 allegata” (doc. 4 parte appellata).
La suddetta integrazione, allegata in calce alla proposta di acquisto, prevedeva che “la parte venditrice dichiara che nell'eventualità si rendesse necessaria la presentazione di una pratica di condono/sanatoria, ovviamente le tempistiche sarebbero legate all'ottenimento del suddetto condono/sanatoria producendo di fatto un eventuale ulteriore ritardo rispetto alla scadenza per il rogito fissata per il giugno
2021. In questo caso tutte le spese necessarie all'ottenimento o alla regolarizzazione dell'immobile dal punto di vista urbanistico resterebbero a totale carico dei venditori” (doc. 4 parte appellata).
Questo Collegio ritiene che il Tribunale di Massa abbia correttamente osservato come l'accettazione così formulata, non CP_ essendo conforme alla proposta della equivalga a una nuova proposta ai sensi dell'art. 1326, comma 5, c.c..
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha precisato che l'art. 1326, ultimo comma, c.c., ai sensi del quale l'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta “è stata ritenuta applicabile dalla giurisprudenza di questa S.C., anche quando le modifiche richieste in sede di accettazione siano di valore secondario. Infatti, in ipotesi di contratti a formazione progressiva, nei quali l'accordo delle parti su tutte le clausole si raggiunge gradatamente, il momento di perfezionamento del negozio è di regola quello dell'accordo finale su tutti gli elementi principali ed accessori, salvo che le parti abbiano inteso vincolarsi negli accordi raggiunti sui singoli punti, riservando la disciplina degli elementi secondari. Ne consegue che l'ipotesi prevista dall'ultimo comma dell'art. 1326 c.c. – secondo cui un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta – ricorre anche quando le modifiche richieste in sede di accettazione siano di valore secondario (Cass. nn. 16016/03,
2472/99 e 77/93)” (v. Cass., sez. II Civile, Ordinanza n.
18010/2017 in motivazione v. pag. 5).
Pertanto, per poter considerare validamente formato il contratto preliminare di compravendita, la promissaria acquirente avrebbe dovuto a sua volta accettare la controproposta della RA
, promittente venditrice. Pt_1 Inoltre, trattandosi di compravendita di un bene immobile, per l'accettazione della controproposta è richiesta la forma scritta
“ad substantiam” si sensi del combinato disposto degli artt. 1350
e 1351 c.c., non potendosi implicitamente desumere tale accettazione da atti o fatti concludenti.
Non sono, quindi, rilevanti i comportamenti tenuti dalla RA CP_ quali l'aver venduto un immobile di sua proprietà e l'aver nuovamente visitato l'immobile dell'appellante, risultando CP_ provato dall'istruttoria svolta in primo grado che la ha scelto di non accettare la controproposta della venditrice in quanto non disposta ad attendere i tempi di un condono/sanatoria.
In particolare, il teste , sentito sul capo n. 6 di Testimone_1
CP_ deduzione di parte opponente (“Vero che sottoposto tale CP_ documento alla SI.ra la stessa le riferì di non essere interessata all'immobile perché non voleva attendere le tempistiche di un condono/sanatoria e comunque perché non interessata ad un immobile da condonare o sanare”) ha risposto:
“È vero confermo il capitolo precisando che la RA non voleva più comprare anche perché avendo venduto la sua casa non aveva tempo per le sanatorie che se ben ricordo non potevano avvenire nei tempi utili” (v. verbale udienza del
30.1.2023).
Il teste ha così risposto al medesimo capo Testimone_2
n. 6: “è vero quanto riportato nel capitolo;
la SI.ra peraltro aveva anche il problema relativo alla vendita del suo appartamento solo a seguito del quale poteva soddisfare” (v. verbale udienza del 5.12.2022). È infatti chiaro che - come concordemente dichiarato dai testi e , risultati precisi e puntuali sul punto - la Tes_2 Tes_1
promissaria acquirente ha deciso di non accettare la controproposta della in quanto, avendo già venduto Pt_1
l'immobile di sua proprietà, non poteva permettersi di attendere le tempistiche di un'eventuale condono o sanatoria che, come ammesso dalla stessa venditrice nell'integrazione allegata alla proposta, avrebbero potuto produrre un ulteriore ritardo rispetto alla data fissata per il rogito.
D'altra parte, si può facilmente comprendere come la non accettazione della controproposta fosse motivata anche dalla possibile irregolarità dell'immobile da un punto di vista urbanistico.
Gli ulteriori testi escussi non hanno fornito elementi rilevanti ai fini del decidere . In particolare non rileva quanto affermato dal teste il quale ha riferito che durante un'ulteriore Testimone_3
CP_ visita dell'immobile da parte della quest'ultima disse che la casa non piaceva al figlio.
Infatti, è risultato dimostrato che difetta la prova dell'accettazione della controproposta della RA , Pt_1
con conseguente mancata conclusione di un contratto preliminare di compravendita tra le parti, e insussistenza del diritto dell'appellante di ottenere quando richiesto in sede monitoria.
Pertanto non assume rilevanza dirimente, anche qualora si CP_ ritenesse accertata, la circostanza che al figlio della non piacesse l'immobile di proprietà dell'appellante. 6.2- Non è poi meritevole di accoglimento il terzo motivo di impugnazione.
L'appellante parte dall'errato presupposto dell'accettazione CP_ della controproposta da parte della RA mediante comportamenti concludenti, e della conseguente sottrazione di quest'ultima agli impegni assunti con il contratto preliminare.
Tuttavia, alla luce di quanto suesposto, questa Corte ritiene che il Tribunale di Massa abbia correttamente ritenuto inesistente il nesso di causalità tra il comportamento della odierna appellata e il lamentato danno di cui l'appellante chiede il risarcimento.
Il fatto che la RA , in previsione della conclusione Pt_1
del contratto definitivo, si fosse impegnata nella sottoscrizione di un contratto preliminare per l'acquisto di un altro immobile, e che la stessa avesse già provveduto a liberare l'appartamento in CP_ vista del rogito con la RA costituisce responsabilità esclusiva dell'appellante che, non avendo provato il nesso di causalità tra l'evento e il danno, non ha diritto al risarcimento del danno patrimoniale e del danno non patrimoniale.
Infatti la SI.ra era libera di accettare o no la controproposta CP_1
della SI.ra , per cui è quest'ultima deve imputare solo Pt_1
a sé l'aver concluso iniziative economiche prima di sincerarsi dell'effettiva accettazione da parte della Iorio della controproposta effettuata in data 30.04.2021.
6.3- Infine, non è meritevole di accoglimento neppure il quarto motivo di impugnazione. L'appellante, al riguardo sostiene la responsabilità di parte appellata a titolo di responsabilità precontrattuale ex art. 1337
c.c..
Ad avviso di questa Corte, però, non si può ritenere che la CP_ RA nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, non si sia comportata secondo buona fede.
Infatti, come già rilevato in relazione ai primi due motivi di appello, la promissaria acquirente, di fronte ad una nuova proposta, ha esercitato il proprio diritto di non accettarla, non essendo la stessa tenuta a fornire una giustificazione in ordine alla mancata conclusione del contratto.
In ogni caso, nella fattispecie concreta è risultato dimostrato che CP_ la SI.ra avendo venduto la sua casa non poteva attendere i tempi di eventuali condoni e/o sanatorie dell'immobile della
. Pt_1
7.- L'appello deve quindi essere respinto.
A ciò consegue la condanna dell'appellante alla rifusione alla parte appellata delle spese processuali del presente grado di giudizio, liquidate in dispositivo, secondo il valore della causa
(parametri minimi attesa la semplicità della causa), ai sensi del
D.M. 13.8.2022 n. 147.
Si dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre
2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma 1 quater nel DPR
115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello è stato integralmente rigettato.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza:
- Rigetta l'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza n. 383/2023 emessa dal Tribunale di Massa che per l'effetto conferma;

- Condanna l'appellante alla rifusione in favore di CP_1
delle spese di lite del presente grado di giudizio, che liquida in euro 2.906,00 oltre spese generali al 15% e accessori di legge;

- Dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre
2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma 1 quater nel DPR
115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello è stato integralmente rigettato.
Genova, 19/3/2025
Il Presidente Est
Dott.ssa Rossella Atzeni