N. R.G. 548/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
1 SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott. Annarita Donofrio Consigliere dott. Rosanna Scarano Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 548/2020 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CATALIOTTI LIBORIO Parte_1 C.F._1
APPELLANTE contro (C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._2 Controparte_2
) e (C.F. ), quali eredi di C.F._3 Controparte_3 C.F._4 (C.F. ), tutti con il patrocinio dell'avv. PERGETTI Persona_1 C.F._5 MASSIMILIANO e dell'avv. PONIS DANILO ( ), VIA FONTANELLI N. 3 C.F._6 42121 REGGIO NELL'EMILIA.
APPELLATI
IN PUNTO A: Appello avverso sentenza n. 242/2020 del Tribunale di Reggio Emilia.
Assegnata a decisione all'udienza collegiale del 24.09.2024, sulle seguenti
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione i coniugi e proprietari di un appartamento sito al Persona_1 CP_1 terzo piano del fabbricato sito in Reggio Emilia, via Emilia San Pietro n. 44, evocavano in giudizio
[...]
per sentirla condannare, ai sensi dell'art. 949, comma 2, c.c., a cessare il passaggio attraverso Pt_1
l'androne d'ingresso ed il vano scala del , utilizzato per Parte_2 accedere ai propri appartamenti, con ulteriore condanna della convenuta alla «eliminazione a sue cure e spese dell'apertura (porta) che collega il suo appartamento al pianerottolo del terzo piano del
pagina 1 di 8 » ed al pagamento, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., di una somma di denaro Parte_2 per ogni violazione.
Gli istanti premettevano che il Tribunale di Reggio Emilia, con sentenza n. 244/2008 (confermata dalla
Corte d'appello di Bologna, Sez. I, con sentenza n. 1444/2013) aveva dichiarato l'estinzione della servitù di passaggio concessa sull'androne e sul vano scala principale del suddetto fabbricato a favore dell'appartamento di proprietà di sito nel fabbricato medesimo e dalla stessa reso Parte_1 comunicante con un altro suo appartamento posto nel contiguo Condominio al civico n. 40.
Gli attori, in via subordinata, chiedevano la sola inibitoria al passaggio, sempre con condanna ex art. 614 bis c.p.c..
, costituitasi con comparsa del 17.04.2019, chiedeva il rigetto delle domande attoree, Parte_1 osservando come essa avesse diritto di utilizzare le parti comuni dell'edificio al civico 44 di via Emilia
San Pietro in quanto comproprietaria per la quota di 2/16 delle stesse in forza dei rogiti in data
12.01.1995, 02.03.1995 e 25.05.2010.
Il Tribunale di Reggio Emilia, con sentenza n. 242/2020 così disponeva “…

1. dichiara
l'inammissibilità della domanda principale ex art. 949 comma 2 c.c. per difetto di interesse attuale da parte degli attori e;

2. dichiara l'inammissibilità della domanda di Persona_1 CP_1 nullità del contratto di vendita in data 25.05.2010 proposta dagli attori;

3. Condanna a Parte_1 non passare attraverso l'androne principale e il vano scale del di Via Emilia San Piero n. Parte_2
44 per accedere alla propria unità immobiliare posta al terzo piano con annesso sottotetto;

4. condanna, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., a versare agli attori la somma di € 50,00 per Parte_1 ogni violazione del suddetto divieto di passaggio;

5. compensa interamente le spese di lite”.
Avverso la suddetta decisione proponeva appello censurando la stessa nella parte in cui Parte_1 aveva accertato la nullità dell'atto di vendita del 25.05.2010 - con cui il signor vendeva Persona_2
a la quota di comproprietà di 10/160 sulle parti comuni rappresentate dall'androne Parte_1
d'ingresso al fabbricato di via Emilia San Pietro n. 44 e dal vano scala principale - ed aveva condannato la stessa a non attraversare l'androne principale e il vano scale del suddetto Condominio.
A detta dell'appellante la motivazione del primo giudice doveva ritenersi viziata in quanto le scale e l'androne d'ingresso del di Via Emilia San Pietro 44 non potevano essere disciplinate Parte_2 dall'art. 1117 c.c., costituendo detti beni una distinta e autonoma unità immobiliare.
Si costituivano e che chiedevano il rigetto dell'atto di appello perché Persona_1 CP_1 infondato. Con appello incidentale impugnavano il capo della sentenza relativo alla compensazione delle spese del giudizio.
pagina 2 di 8 In data 3 dicembre 2023 veniva dichiarato il decesso del signor e la Corte dichiarava Persona_1
l'interruzione del procedimento.
L'appellante riassumeva il giudizio. Si costituivano in giudizio e eredi CP_2 Controparte_3 di richiamando integralmente le difese già svolte e le conclusioni già rassegnate nei Persona_1 precedenti scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Giova ribadire, per una migliore comprensione dei fatti di causa, la successione cronologica degli eventi.
Gli odierni appellati e sono proprietari di un appartamento sito al terzo Persona_1 CP_1 piano del Condominio di via Emilia San Pietro n. 44, che costituiva un'ala di un unico palazzo gentilizio.
L'appellante è invece proprietaria di un appartamento posto anch'esso al terzo piano del Parte_1 medesimo Condominio, reso dalla stessa comunicante con un altro appartamento posto al terzo piano dell'attiguo di via Emilia San Pietro n. 40. Parte_2
L'appartamento posto al terzo piano del , attualmente di Parte_2 proprietà della era l'unico rimasto di proprietà degli originari proprietari dell'intero palazzo che, Pt_1 avendo alienato tutte le altre unità immobiliari e le quote di comproprietà sull'androne e sul vano scale principale, avevano per tale motivo costituito una servitù di passaggio sull'androne d'ingresso sulla via
Emilia San Pietro n. 44 e sul vano scala principale di tale edificio a favore del suddetto appartamento, da esercitarsi mediante l'apertura di due porte, con la previsione che la servitù sarebbe cessata qualora l'appartamento e le soffitte fossero state alienate al proprietario del fabbricato confinante a ovest o al proprietario di porzioni dello stesso.
L'odierna appellante — dopo aver acquistato in forza di rogito in data 27.12.1985, Parte_1
l'appartamento sito al terzo e quarto piano del fabbricato di via Emilia San Pietro n. 44 — ha acquistato da con rogito in data 12.01.1995, un altro appartamento al terzo piano del civico n. 44 Persona_3
e la quota di parti comuni ad esso attribuite e ha poi acquistato da Immobiliare Miki S.r.l. in liquidazione, con rogito in data 02.03.1995, altre porzioni immobiliari del civico n. 44 e la quota di parti comuni ad esse attribuite.
Con procedimento n. 2426/96 R.G. i signori e convenivano Persona_1 CP_1 [...]
avanti il Tribunale di Reggio Emilia per sentir negare il diritto di passaggio nell'androne e vano Pt_1 scala del civico 44, a causa dell'estinzione della suddetta servitù, essendosi verificata la condizione cui la stessa risultava sottoposta e per domandare l'eliminazione delle aperture di collegamento con l'appartamento al civico 40. pagina 3 di 8 Il Tribunale di Reggio Emilia, con la già citata sentenza n. 244/2008 accoglieva la domanda proposta e dichiarava l'estinzione della servitù di passaggio sul vano scala e sull'androne d'ingresso del costituita a favore dell'appartamento posto al terzo piano del Parte_2 medesimo , stante l'avveramento della condizione cui era stata subordinata la servitù Parte_2 medesima.
Avverso tale decisione veniva interposto gravame e, prima che si concludesse il suddetto giudizio di appello, con rogito notarile del 25.05.2010, acquistava da la quota di Parte_1 Persona_2 comproprietà di 10/160 sulle parti comuni rappresentate dall'androne d'ingresso al fabbricato di via
Emilia San Pietro n. 44 e dal vano scala principale, che venivano espressamente destinate a pertinenza dell'appartamento della posto al terzo e quarto piano del medesimo fabbricato, ossia quello per cui Pt_1
è causa.
Questa Corte, prima sezione, con sentenza n. 1444/2013 confermava in appello la già citata sentenza n.
244/2008 che aveva dichiarato l'estinzione della servitù di passaggio sul vano scala e sull'androne per cui è causa, cosicché su tale circostanza si formava giudicato.
*****
Operata questa premessa si esamina l'unico motivo di gravame con cui deduce che la Parte_1 sentenza deve ritenersi viziata nella parte in cui ha accertato in via incidentale la nullità dell'atto di vendita del 25.05.2010 con cui vendeva a la quota di comproprietà di Persona_2 Parte_1
10/160 sull'androne d'ingresso al fabbricato di via Emilia San Pietro n. 44 e sul vano scala principale del medesimo fabbricato. Conseguentemente il Tribunale, ritenendo priva di titolo per Parte_1 accedere al proprio appartamento al terzo piano dall'ingresso al civico n. 44 sulla pubblica via Emilia
San Pietro, l'ha condannata a non passare dall'androne principale e dal vano scala per accedere alla suddetta unità immobiliare.
A detta dell'appellante, oggetto del suddetto contratto erano le scale e l'androne d'ingresso del condominio di Via Emilia San Pietro 44, costituenti una distinta e autonoma unità immobiliare. Di qui l'illegittima applicazione da parte del primo giudice dell'art. 1117 c.c.., recante disposizioni in materia di parti comuni degli edifici, e dell'art. 1118 c.c., sui diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il motivo è infondato.
Quanto al suddetto rogito del 25.05.2010 il Collegio condivide la motivazione del Tribunale che ha correttamente accolto la tesi della nullità del suddetto contratto così affermando:” …il NO
, proprietario di un'unità immobiliare partecipante al Persona_2 Parte_2
, ha venduto a soltanto una quota (pari a 10/160 della complessiva sua quota
[...] Parte_1 di 90/160) di comproprietà di tali parti comuni, rimanendo titolare sia dell'unità immobiliare sia della pagina 4 di 8 residua quota di comproprietà di 80/160 (il quindi, non ha venduto alla tutti i diritti di Per_2 Pt_1 comproprietà sull'androne principale e il vano scale ed ha conservato la proprietà dell'unità immobiliare)”.
Il Tribunale giunge ad affermare la nullità del suddetto contratto del 2010 seguendo un ineccepibile percorso argomentativo: “La questione di diritto che si pone è la seguente: se un NO possa validamente alienare soltanto una quota di comproprietà di alcune parti comuni in favore di un altro NO (già comproprietario o anche non comproprietario di quegli stessi beni condominiali), rimanendo titolare di una residua quota sulle medesime parti condominiali e riducendo dunque la propria quota di comproprietà.
In altri termini, occorre chiedersi se sia legittima la vendita (o rinuncia) parziale della quota di comproprietà di un bene condominiale. Al quesito va data risposta negativa.
La soluzione giuridica adottata dall'odierna convenuta (acquisto di una quota di comproprietà su androne principale e vano scale e contestuale destinazione a pertinenza dell'appartamento), è illegittima.
L'art. 1118 comma 2 c.c. impedisce che il NO possa rinunciare al suo "diritto" sulle parti comuni (l'utilizzo del singolare è già indicativo dell'indivisibilità del diritto) e quindi realizzare una vendita anche solo parziale della quota di comproprietà sul bene condominiale.
Le quote di un bene condominiale, infatti, non sono liberamente cedibili e diventano tali solo se il bene comune perde la sua connaturale destinazione all'uso collettivistico.
Nel caso di specie, l'androne principale ed il vano scale sono posti a necessario servizio delle singole unità immobiliari in quanto rappresentano l'unico accesso a tali unità immobiliari, essendo dunque beni essenziali ed indispensabili per la loro fruizione.
Il non poteva quindi alienare alla le quote di comproprietà delle parti comuni (androne Per_2 Pt_1 principale e vano scale) necessariamente condominiali, essendo preclusa la rinunzia al diritto sulle cose che inevitabilmente sono condominiali e tali restano, perché presentano quelle caratteristiche di accessorietà rispetto ai beni a proprietà esclusiva.” (pag. 11 sent. impugnata)
Il primo giudice, con motivazione esauriente ed assolutamente condivisibile, ha sostenuto che ove si ritenesse valida la vendita in esame, che vede la riduzione di un diritto condominiale, verrebbero a mutare le quote millesimali, in violazione dell'art. 1118 comma I c.c., che stabilisce che ciascun NO abbia un diritto di comproprietà sulle cose comuni proporzionato al valore del piano o porzione di piano in proprietà esclusiva.
Del pari condivisibile è la considerazione del primo giudice secondo cui l'atto di vendita in esame è stato considerato una compravendita avente ad oggetto una quota di comproprietà di beni in comunione pagina 5 di 8 ordinaria e non di parti condominiali “….tant'è che l'acquirente ha dovuto congegnare la creazione di un apposito vincolo di pertinenzialità, artificio che avrebbe potuto e dovuto essere evitato se fosse esistito un vincolo di asservimento della parte comune alla proprietà del bene singolo, che, tuttavia, non a caso l'unico originario proprietario del fabbricato aveva già deciso di escludere costituendo una servitù di passaggio (condizionata).
A tal riguardo, è decisivo rilevare che, stante l'alternatività tra la natura condominiale e pertinenziale, se è ammissibile una pertinenza in comunione al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa (cfr. Cass. 14528/2000 e Cass. 27302/2013), è invece inconcepibile, dal punto di vista logico-giuridico, che un bene sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune ed al contempo assolva all'esclusiva funzione di servire un singolo appartamento (e che dunque il medesimo bene abbia natura condominiale per alcuni condomini e pertinenziale per un altro), essendo altrimenti il medesimo bene assoggettato a due regimi giuridici (del e della pertinenza) diversi e tra Parte_2 loro incompatibili ed inconciliabili.” (pag. 11 sent. impugnata).
A parere di questa Corte il primo giudice ha correttamente considerato che se si ritenesse valida la vendita in oggetto, ciò comporterebbe il ripristino, di fatto, di una servitù di passaggio analoga a quella già estinta, in assenza del consenso di tutti i condomini, in senso contrario alla chiara ed univoca volontà dell'originario unico proprietario che, costituendo il condominio a seguito del trasferimento ad altri soggetti di alcune unità immobiliari, aveva riservato esclusivamente ad alcuni condomini la proprietà di dette parti ed escluso il proprietario del suddetto appartamento.
Il Collegio, infine, ritiene altresì corretto l'ampio richiamo che il primo giudice opera all'art. 1118, comma 2, c.c. ai sensi del quale il NO non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.
Sul punto si condivide l'orientamento consolidato della Corte di Cassazione ai sensi del quale, in tema di condominio, il singolo partecipante non può alienare separatamente la propria quota di comproprietà dei beni comuni, senza alienare la propria proprietà individuale a cui tali beni sono asserviti
Non vi è dubbio che il regime della indivisibilità ed inseparabilità, che è proprio delle parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c., impedisce al singolo NO di disporre di queste parti indipendentemente dalla sua proprietà esclusiva senza il consenso degli altri.
Si condivide sul punto il principio espresso dalla Suprema Corte che ha già affrontato la questione della validità, negli atti di trasferimento di singole unità immobiliari facenti parte di un condominio, della clausola di esclusione dalla vendita di alcune parti comuni dell'edificio condominiale, pervenendo alla conclusione che la suddetta clausola deve ritenersi nulla poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un NO ad alcune parti comuni trasferite, vietata dal capoverso dell'art 1118 c.c. (cfr. Cass. pagina 6 di 8 1680/2015; nello stesso senso si cita Cass. 20126/2017; 18344/2015; Cass. 6036/1995; Cass.
3309/1977).
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Resta da esaminare l'appello incidentale proposto dagli appellati con cui hanno impugnato il capo della sentenza relativo alla compensazione delle spese di lite del primo grado.
A parere di questa Corte la compensazione ex art. 92 cpc, ha trovato ampia giustificazione nella soccombenza reciproca, ovvero nella declaratoria di infondatezza e di inammissibilità di alcune domande proposte dagli attori, sia per carenza di interesse attuale che per tardività delle stesse.
Segnatamente, la declaratoria di inammissibilità della prima domanda, proposta ex art. 949 c.p.c., per carenza di interesse attuale da parte degli attori, odierni appellati, ha comportato il “….conseguente assorbimento delle domande collegate con cui è stata chiesta l'eliminazione, a cura e spese della convenuta, delle aperture (porte) che collegano il suo appartamento al pianerottolo del terzo e del quarto piano del condominio (…)” (pag. 6 sent. impugnata).
Inoltre la domanda di nullità del contratto di compravendita del 25.05.2010 è stata proposta dagli attori per la prima volta nella memoria ex art. 183 comma 6 n. I C.P.C. ed è stata dichiarata inammissibile.
In sostanza il Tribunale ha dichiarato l'inammissibilità della domanda pregiudiziale e principale degli attori, mentre ha accolto la sola domanda subordinata e quella ex art. 614 bis c.p.c..
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Al rigetto dell'appello consegue la condanna dell'appellante alle spese del grado che vengono liquidate come in dispositivo, secondo i parametri previsti dal DM 147/2022 e considerato il valore indicato nell'atto introduttivo, in € 3.966,00, oltre l'aumento del 20% (€ 2.379,60) in presenza di più parti aventi medesima posizione processuale, e così per complessive € 6.345,60 (esclusa fase istruttoria perché non svolta), oltre al rimborso forfettario ed accessori di legge.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 242/2020, emessa dal Tribunale di Parte_1
Reggio Emilia;

II – condanna alla refusione delle spese di lite in favore di Parte_1 CP_1 [...]
e che liquida in complessive € 6.345,60 per compenso, oltre CP_2 Controparte_3 anticipazioni ed oltre al 15% di spese forfettarie ed oltre accessori di legge.
III- Dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma
1 quater DPR 115/2002, ove dovuto. pagina 7 di 8 Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, del 28.02.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Rosanna Scarano dott. Giuseppe De Rosa
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