REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
TERZA SEZIONE CIVILE
Così composta:
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere rel.
Dott. Pasquale Cabato Giudice aus. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento civile in grado di appello iscritto al n. 2875/2019 R.G., riservata in decisione in data 12.12.2024 all'esito della trattazione scritta disposta ai sensi dell'art. 221, comma 4, della legge 17.07.2020 n. 77 e vertente
TRA
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Benedetto Cimino (c.f. ed elettivamente domiciliato presso il suo C.F._2
Studio in Roma alla Via Fulcieri Paulucci de Calboli, n.9, come da procura in atti appellante
E
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv.to Controparte_1 C.F._3
Leopoldo Aperio Bella (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il C.F._4
suo studio in Roma alla Via Giuseppe Avezzana n. 51, come da procura in atti. appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 5708/2019 emessa in data
11.03.2019, pubblicata in data 15.03.2019 nel procedimento con R.G. 13647/2015.
Conclusioni: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso per decreto ingiuntivo il SI. ha esposto che in data 29.07.2005 Parte_1
ha concluso con i SI.ri un contratto preliminare di compravendita relativo a suoli Pt_2
edificatori nel Comune di Campagnano, loc. Monte Cuculo.
Ha dato atto che il prezzo stabilito era stato fissato a € 750.000, 00 e che contestualmente alla stipula del preliminare è stata versata una caparra confirmatoria pari ad 75.000,00.
1 La stipula del definitivo è stata sottoposta alla condizione dell'approvazione del relativo piano di lottizzazione da parte della competente Autorità amministrativa.
Con successivo atto il SI. è stato autorizzato alla cessione a terzi del preliminare. Pt_1
Il SI. in data 17.10.2005 ha pertanto sottoscritto un contratto di cessione di vendita Pt_1 in qualità di promittente cedente nonché quale proprietario compromissorio dell'area, mentre parte subentrante promissaria acquirente risultava la SI.ra , la quale si Controparte_1
impegnava a sua volta per persona, anche giuridica, da nominare poi individuata nella Società
AF Costruzioni, di cui era amministratrice.
Il prezzo di cessione del contratto era stato fissato in € 1. 300.000,00 ed anche tale accordo era subordinato alla approvazione del piano di lottizzazione.
La condizione fissata dalle parti per la stipula del contratto definitivo si sarebbe, poi, verificata il 04.05.2006 con approvazione del Piano di lottizzazione del Monte Cuculo mediante delibera commissariale.
Pertanto, lo stesso giorno (04.05.2006), la soc. con atto per Notar Controparte_2 Per_1 ha perfezionato l'acquisto dei terreni.
Sempre in data 04.05.2006 la SI.ra , in proprio e n.q. di legale rappresentante Controparte_1
della A.F. Costruzioni, in ogni caso garantendo il buon esito del credito, si è riconosciuta debitrice nei confronti del SI. del residuo credito pari ad € 501.000,00, per i quali Pt_1 sono stati emessi 3 assegni bancari a garanzia, rispettivamente della somma di € 150.000,00, €
150.000,00 ed € 201.000,00 depositati presso il Notaio e da svincolare alla definitiva Per_1
sottoscrizione della convenzione di lottizzazione con il Comune di Campagnano.
La convenzione è stata regolarmente sottoscritta, con intervento nel proseguo di tutti gli ulteriori atti autorizzatori necessari al buon esito dell'operazione.
La A.F. Costruzioni ha chiesto e ottenuto, inoltre, altre due varianti al Piano di Lottizzazione perfezionando il programma edilizio originariamente previsto.
Nelle more, il SI. ha ricevuto una prima tranche di pagamenti per un totale di € Pt_1
200.000,00.
Il residuo debito, a detta del , non sarebbe mai stato saldato. Pt_1
Da ciò ne è derivato che lo stesso era ancora creditore della A.F. Costruzioni per un totale di
301.000,00.
Per quanto riguardava gli assegni, inoltre, gli stessi erano stati ritirati senza autorizzazione dell'intestatario, e senza esito era rimasta anche la diffida di pagamento.
2 Da ultimo, il ha evidenziato come fosse intervenuto un esplicito riconoscimento di Pt_1
debito in forza di una proposta unilaterale del 20.12.2007 trasmessa dalla A.F. a , e mai Pt_1
accettata mediante la quale la società aveva proposto una datio in solutum nei seguenti termini: cessione di una delle unità immobiliari realizzate il cui valore veniva stimato in € 270.000.00, già versate “a compenso delle prestazioni già ricevute dalla società in Controparte_2
merito alla consulenza tecnico amministrativa nonché come intermediazione per l'acquisto del terreno di cui in premessa”.
Alla luce di quanto esposto è stato, pertanto, ottenuto il decreto ingiuntivo n. 28470/2014 in data 17.12.2014 nei confronti della SI.ra e nei confronti della CP_1 Controparte_2
Avverso il decreto ingiuntivo la SI.ra ha proposto formale opposizione Controparte_1
offrendo una ricostruzione dei fatti parzialmente diversa rispetto a quella prospettata dall'opposto.
Ebbene, ha esposto l'opponente che al momento del sorgere delle trattative, il CP_1 Pt_1
non era proprietario del terreno e, non essendo stato ancora autorizzato alla cessione del contratto, non sarebbe stato in grado di definire le modalità dell'operazione.
Dopo l'accordo del prezzo della cessione pari ad € 1.300.000,00, le parti hanno sottoscritto un contratto preliminare il 17.10.2005 nel quale il si dichiarava proprietario. Pt_1
Ha sostenuto l'opponente in primo grado che il contratto di cessione facesse riferimento falsamente all'avvenuta autorizzazione, poiché quest'ultima è intervenuta in data successiva a quella del contratto di cessione.
L'autorizzazione, inoltre, non avrebbe esplicitato la cessione come onerosa e proprio per tale ragione allorquando la società ha richiesto la stipula anticipata del contratto preliminare, si era posto il problema dell'autorizzazione.
La complessa operazione negoziale, allora, si sarebbe conclusa con una conclusione di contratto preliminare direttamente tra la A.F. Costruzioni e i proprietari del terreno, per un prezzo par ad
€ 750.000,00 senza menzione della cessione, nonché con la sottoscrizione di una scrittura ricognitiva in favore del in relazione al saldo prezzo fino ad € 1.300.000.00. Pt_1
La società, pertanto si trovava costretta a stipulare il rogito in data 04.05.2006 con i proprietari al prezzo previsto dall'originario preliminare con il e a sottoscrivere tre assegni per € Pt_1
501.000,00 all'ordine del , oltre alla scrittura ricognitiva. Pt_1
Ha specificato la che con la scrittura del 04.05.2006 aveva garantito solo il buon esito CP_1 dei titoli e, comunque, aveva sottoscritto l'atto solo in qualità di legale rappresentante della società con firma vergata sopra il timbro.
3 Viste le problematiche fiscali dell'operazione, non potendosi giustificare l'uscita di somme ingenti in favore del , la società aveva previsto la corresponsione dilazionata di € Pt_1
200.000,00 sottoscrivendo con questi un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile da costruire sui terreni in questione, dando atto che l'importo di €
310.000,00 oltre IVA sarebbe andato a decurtazione del debito che la società aveva nei confronti del per i terreni di cui è causa. Pt_1
Pertanto, la società, ferma l'adesione del , aveva provveduto al ritiro dei titoli depositati Pt_1
presso il notaio.
L'opponente, inoltre, ha disconosciuto tutte le firme apposte sulla scrittura privata contenente l'asserita proposta di datio in solutum prodotta dal , in quanto recante firme illeggibili. Pt_1
Da ultimo, pertanto, l'opponente ha dichiarato che la scrittura del 04.05.2006 e tutti i derivanti obblighi si era estinta per intervenuta novazione, all'atto della corresponsione di € 200.000,00
e con la stipula del contratto preliminare del 15.06.2007 non prodotto e non richiamato dal ricorrente.
Inoltre, l'attribuzione di cui il chiedeva il pagamento, a detta dell'opponente era priva Pt_1
di causa o avente causa illecita, in quanto l'opposto mai era stato autorizzato alla cessione e mai aveva provveduto al perfezionamento del contratto trilaterale.
Ha pertanto concluso chiedendo l'accoglimento dell'opposizione proposta e per l'effetto la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Si è costituito in giudizio il , chiedendo la concessione della provvisoria esecuzione del Pt_1
decreto ingiuntivo e la conferma.
Nel merito ha richiesto di accertare e dichiarare la validità dei contratti intercorsi tra le parti e l'inadempimento della SI.ra , nonché di accertare e dichiarare che la SI.ra CP_1 CP_1 fosse debitrice per la somma di € 301.000,00 nei confronti del , oltre interessi. Pt_1
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 5708/2019 ha accolto l'opposizione e revocato il decreto ingiuntivo, condannando il SI. al pagamento delle spese di lite in favore Pt_1 dell'opponente.
Avverso la suddetta sentenza ha interposto appello il SI. rassegnando le seguenti Pt_1
conclusioni:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, Sez. e C.I. designandi, accogliere l'appello e, nell'integrale riforma della Sentenza n. 5708/2019, resa dal Tribunale Ordinario di Roma, Sez.
X Civile, G.U. Dott.ssa Dott.ssa Giovanna Schipani e pubblicata il 15.03.2019, rigettare
l'opposizione spiegata dalla SI.ra , provvedendo come segue: Controparte_1
4 a) accertare e dichiarare la validità dei contratti intercorsi tra le parti e l'inadempimento della
SI.ra ; CP_1
b) accertare e dichiarare che la SI.ra è debitrice del SI. della somma CP_1 Pt_1
complessiva di 301.000 euro, oltre interessi moratori;

c) per l'effetto, confermare il Decreto ingiuntivo n. 28470 del 2014 emesso dal Tribunale di
Roma in data 12 - 17 dicembre 2014 (R.G. n. 77525/2014)
d) in ogni caso, accertare il diritto del SI. all'assegnazione di una somma a ristoro Pt_1 della lesione dell'onorabilità, ai sensi e per gli effetti dell'art. 89 c.p.c., per le ragioni di cui in narrativa”.
Si è costituita in giudizio la SI.ra contestando quanto esposto Controparte_1 dall'appellante e chiedendo il rigetto dell'appello in via principale e in via subordinata la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
All'udienza del 12.12.2024 tenutasi nelle forme della trattazione scritta la causa è stata riservata in decisione con concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Così esposta la vicenda in fatto, ritiene la Corte che la stessa debba essere analizzata avendo a riferimento il titolo dal quale l'appellante assume esistente l'obbligazione.
Dalla documentazione prodotta si ricava che il SI. ha stipulato in data 17.10.2005 due Pt_1 contratti: un primo contratto denominato “Cessione di vendita” del 17.10.2005 intercorso tra il
SI. e la SI.ra e un secondo contratto denominato “Preliminare di Pt_1 CP_1 compravendita” concluso tra le medesime parti contrattuali.
Il contratto di cessione di vendita aveva ad oggetto la proprietà, comprensiva del diritto di edificare dell'area sita in Comune di Campagnano loc. Monte Cuculo.
Nel contratto di cessione intercorso tra il e la è stato specificato che il SI. Pt_1 CP_1
“è stato autorizzato dai proprietari dei lotti di cui al punto a) a trasferire o cedere il Pt_1
compromesso di vendita dei lotti sopradetti sottoscritto in data 29.07.2005 a terze persone o società”.
È però opportuno evidenziare che non è stata provata dall'appellante l'operatività di tale preventiva autorizzazione da parte dei contraenti ceduti, circostanza che avrebbe reso effettive le obbligazioni scaturenti dallo stesso alla luce dei rapporti tra cedente e cessionario.
Contestualmente, in data 17.10.2005, il SI. e la SI.ra hanno stipulato il Pt_1 CP_1
contratto preliminare di compravendita, mediante il quale il SI. , dichiarandosi CP_1
5 proprietario del terreno sito in Campagnano ha promesso di vendere la suddetta unità immobiliare.
Tale secondo contratto avrebbe rappresentato per l'appellante un alternativo percorso negoziale posto che in luogo della cessione della posizione contrattuale il si era riservato di Pt_1
acquistare in proprio con successiva rivendita alla i terreni di cui sopra. CP_1
Giova evidenziare che entrambe le parti richiamano il contratto definitivo del 04.05.2006 costituente il rogito di compravendita con gli originari proprietari del terreno in Campagnano loc. Monte Cuculo, al prezzo previsto di € 750.000,00 e alla contemporanea scrittura ricognitiva mediante la quale la SI.ra ha depositato presso il Notaio i tre assegni bancari CP_1 Per_1 all'ordine del SI. per un valore di 501.000,00. Pt_1
In tale scrittura privata la SI.ra in proprio e qualità di amministrazione unica della CP_1
Società ha garantito in proprio e nella qualità il buon esito dei titoli ivi Controparte_2
indicati.
Da ultimo non è contestato che il SI. abbia percepito pagamenti da parte della SI.ra Pt_1
per un totale di € 200.000,00. CP_1
Anzitutto, si rileva l'inadempimento della SI.ra per il residuo credito di € 301.000,00 CP_1 del quale se ne accerta l'esistenza alla luce della validità del titolo dal quale è scaturita l'odierna obbligazione.
Ebbene, la documentazione agli atti rileva chiaramente che l'atto dal quale è scaturito il titolo dell'obbligazione principale deve rinvenirsi nel contratto preliminare del 17.10.2005, unico correttamente richiamato dalla scrittura ricognitiva del 04.05.2006.
Con tale contratto il SI. nel dichiararsene proprietario si è obbligato a vendere alla Pt_1
SI.ra il terreno edificabile sito in Campagnano di Roma località Monte Cuculo. CP_1
Il suddetto contratto, denominato dalle parti “preliminare di vendita”, deve essere correttamente qualificato quale contratto preliminare di cosa altrui.
Il nomen iuris assegnato dalle parti, infatti, è sempre superabile in presenza di effettive, univoche, diverse modalità di adempimento della prestazione.
La giurisprudenza maggioritaria, supportata dalla prassi contrattuale, riconosce che esistono casi di contratti preliminare di cosa altrui e, pertanto ad efficacia meramente obbligatoria, alla luce di quanto disposto dall'art. 2932 c.c. che contiene al primo comma un generico riferimento all'obbligo di concludere un contratto.
Se ne deduce che la specificazione al secondo comma dei contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un
6 altro diritto, confermi che il preliminare ad effetti reali sia solo una species di una più ampia categoria che conosce anche il preliminare ad effetti obbligatori.
Per quanto poi concerne la questione attinente all'adempimento del promittente venditore, è ben noto che la giurisprudenza di legittimità abbia aderito all'orientamento in virtù del quale lo stesso possa adempiere mediante la vendita diretta della cosa operata dal terzo proprietario a favore del promissario acquirente.
Le Sezioni Unite con sentenza n. 11624/2006 hanno respinto la tesi della necessità del doppio trasferimento statuendo che il preliminare di vendita di cosa altrui con dichiarazione che il bene
è proprio è valido e la prestazione può essere eseguita indifferentemente sia attraverso l'acquisto del promittente dal proprietario ed il successivo ritrasferimento o attraverso l'acquisto diretto dal proprietario da parte del promissario acquirente.
Tanto premesso, emerge dal contratto concluso tra il SI. e la SI. che Pt_1 CP_1 quest'ultimo nel dichiararsi proprietario, ha promesso il trasferimento del terreno in favore della che a sua volta ha promesso di acquistare per sé o per persona giuridica da nominare. CP_1
Aderendo alla tesi avallata dalle Sezioni Unite per la quale l'obbligazione del promittente venditore può essere adempiuta mediante alienazione diretta da parte del terzo proprietario, la
Corte ritiene che il successivo contratto definitivo del 04.05.2006 concluso tra la
[...]
e i proprietari del terreno, risulti regolare e produttiva di effetti, pur non Controparte_2
essendo mai stato parte il SI. . Pt_1
D'altronde, nel caso di vendita diretta della cosa dal terzo proprietario al promissario acquirente, è necessario che tale trasferimento anche se il promittente venditore non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia avuto luogo in conseguenza di una attività svolta dal promittente e dell'adempimento da parte del terzo proprietario del bene e in conseguenza dell'adempimento da parte di quest'ultimo degli obblighi assunti nei confronti del promittente venditore.
L'operazione negoziale, pertanto, non può e non deve essere trilaterale.
In particolare, nel caso di specie, i contratti in essere sono due: un primo contratto preliminare di cosa altrui intercorso tra il e la del 17.10.2005, e un secondo contratto Pt_1 CP_1
definitivo del 04.05.2006 tra i terzi proprietari del terreno e la Controparte_2
All'esito di tale complessa operazione, peraltro, occorre rammentare la scrittura privata ricognitiva del debito gravante sulla società del 04.05.2006, valida ed efficace e, rispetto alla quale, giova specificare che la SI.ra nel riconoscersi debitrice del SI. ha CP_1 Pt_1
richiamato i contratto preliminare del 17.10.2005 e non anche, il contratto di cessione.
7 Tale scrittura privata, tenuto conto della validità del preliminare di cosa altrui del 17.10.2005 e della regolarità degli effetti giuridici da esso scaturiti, costituisce pacificamente fonte dell'obbligazione e, in particolare, del credito vantato dall'appellante nei confronti dell'appellata pari ad € 301.000,00.
Così identificato il titolo dell'obbligazione della SI.ra nei confronti del SI. CP_1 Pt_1
nella scrittura ricognitiva del 04.05.2006 all'esito della stipula del preliminare di cosa altrui del
17.10.2005, è opportuno analizzare la natura giuridica del contratto preliminare del 15.06.2007, concluso tra il e la SI.ra . Pt_1 CP_1
Tale contratto preliminare è stato concluso a definizione dei rapporti intercorrenti tra le parti, a seguito di una prima tranche di pagamento del debito di 501.000,00 oggetto di riconoscimento da parte della SI.ra nella scrittura privata del 04.05.2006 (contestuale al contratto CP_1
definitivo).
Sul punto non appare corretta la ricostruzione del primo giudice che ha ritenuto sostituito e superato dal contratto preliminare del 15.06.2007 e nemmeno dal contratto preliminare del
20.12.2007, la scrittura privata del 04.05.2006 attuale oggetto di pretese creditorie da parte del
. Pt_1
Ed infatti, la vicenda in esame non sembra sussumibile entro lo schema della novazione, né oggettiva né causale.
A tal proposito, per quanto riguarda il primo profilo, si legge nell'art. 4 del contratto del
15.06.2007 richiamato dal Tribunale che le parti hanno “convenuto il prezzo della futura compravendita nella somma complessiva di € 310.000,00. Quanto al pagamento le parti convengono che l'importo della compravendita di cui sopra andrà a decurtazione del debito che la soc. ha nei confronti del SI. , in riferimento alla Controparte_2 Parte_3
vendita del terreno sito in Campagnano di Roma, Loc. Monte Cuculo DEL 04.05.2006”.
Da ciò se ne ricava che il creditore non abbia inteso liberare la debitrice della vecchia obbligazione con una nuova obbligazione avente oggetto diverso.
Non sembrerebbe deporre in favore dell'avvenuta novazione nemmeno la pattuizione attinente al villino da costruire sul terreno oggetto di causa.
Ed infatti la cessione dell'immobile in luogo del pagamento del credito residuo, pur essendo leggermente superiore, deve considerarsi quale una prestazione in luogo di adempimento disciplinata dall'art. 1197 c.c.
La norma determina le condizioni necessarie perché la prestazione dell'aliud pro alio provochi l'estinzione della obbligazione.
8 Invero, la volontà della società debitrice deve essere letta, nel caso di specie, come quella di effettuare la prestazione dell'aliud per estinguere l'obbligazione, e non a diverso titolo, prescindendo anche dall'oggetto in quanto le parti hanno statuito che l'importo della compravendita sarebbe andato a decurtazione del debito originario della società A.F. nei confronti del . Pt_1
Qualificandosi la datio in solutum quale mezzo di estinzione dell'obbligazione, che esclude la liberazione del debitore dall'obbligazione originaria fin quando non sia adempiuta la diversa prestazione, è compatibile con l'istituto una clausola contenuta in un preliminare di compravendita che prevede l'imputazione del prezzo della compravendita a un debito preesistente, previa autorizzazione del creditore.
Peraltro, è del tutto evidente che dal tenore del contratto l'effetto solutorio si ha solo con l'esecuzione della prestazione.
Il consenso all'accettazione di una prestazione diversa da quella originaria pattuita non è sufficiente ad estinguere l'obbligazione: si limita ad attribuire al debitore la facoltà di estinguere l'obbligazione con una prestazione diversa da quella originaria, che rimane pur sempre quella dovuta.
Ed infatti, come emerge dagli atti, l'estinzione dell'obbligazione si sarebbe determinata solo con la stipula del contratto definitivo che non si è mai concluso tra le parti.
Medesimo ragionamento deve esporsi in merito al contratto preliminare del 20.12.2007, dello stesso tenore e rispetto al quale non si ritiene sussistente la vicenda novativa.
Con terzo motivo, l'appellante lamenta utilizzazione di espressioni sconvenienti ed offensive ad opera dei difensori della controparte negli scritti di cui al primo grado.
Sul punto ritiene la Corte che il motivo non merita accoglimento, in quanto non supportato dalla prova di un'effettiva lesione della dignità umana o del corretto svolgimento del processo (Cass., sent. n. 14942/2000).
Le stesse, infatti, si ritengono pertinenti e continenti, esplicitate negli scritti difensivi nei limiti di quanto impone il corretto esercizio del diritto di difesa e in coerenza con il principio del contraddittorio.
L'appello, pertanto, deve essere accolto.
Le spese del presente grado di giudizio, nonché quelle del giudizio di primo grado, seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/2014 con riferimento allo scaglione di cause di valore da € 260.000,00 ad € 520.000,00 come dichiarato da parte appellante nell'atto introduttivo della presente fase di giudizio.
9

PQM

La Corte, pronunciando sull' appello formulato da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Roma n. 5708/2019, ritenuta assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così decide:
- Accoglie l'appello e in riforma della sentenza impugnata rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo opposto;

- Condanna parte appellata al pagamento delle spese del primo grado di giudizio in favore di che si liquidano in € 22.457, oltre a rimborso forfetario 15% e ad oneri Parte_4
accessori (IVA e CPA) come per legge
- Condanna parte appellata al pagamento del presente grado di giudizio in favore di Parte_4 che si liquidano in € 20.119, oltre a rimborso forfetario 15% e ad oneri accessori (IVA
[...]
e CPA) come per legge
Roma, lì 19.03.2025
Il consigliere estensore Il presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Dott.ssa Silvia Di Matteo
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