N. 1839/2023 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Sigg. Magistrati:
Dott.ssa Rita Rigoni Presidente Relatrice
Dott.ssa Barbara Gallo ConIGliera
Dott.ssa Silvia Franzoso ConIGliera
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello promossa con atto di citazione datato 13.10.2023
DA
(C.F. , con il proc.dim. avv. DAL BEN MARCO Parte_1 C.F._1
ANTONIO ( , per mandato allegato all'atto di citazione d'appello C.F._2
Appellante
CONTRO
(C.F. ), con gli avv.ti GLODER VALERIA CP_1 C.F._3
( ) e ZACCARIA ANTONIO ( ), quest'ultimo C.F._4 C.F._5
anche domiciliatario, per mandato allegato alla comparsa di risposta con appello incidentale condizionato
E contro

C.F. ), in persona del Controparte_2 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, con il proc.dom. avv.ti PESERICO PATRIZIA
( , per mandato depositato telematicamente C.F._6
E contro
C.F. ), con il proc.dom. avv. TESSARI RINALDO CP_3 C.F._7
( ), per mandato agli atti C.F._8
E contro
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_4 P.IVA_2
tempore, non costituita, contumace
E contro
(C.F. ), in persona del Controparte_5 P.IVA_3
Curatore, non costituito, contumace
Appellati
Oggetto: Vendita di cose immobili - appello avverso la sentenza n. 1723/2023 del 20-21/09/2023
del Tribunale di EN
rimessa al Collegio in decisione all'udienza del 14.4.2025, sulle seguenti conclusioni:
Per l'appellante:
“Nel merito: in radicale riforma della sentenza impugnata, nr. 1723/2023 del 21.09.2023 del
Tribunale di EN, in persona del Giudice dott.ssa Elisa Zambelli, depositata in data 21
settembre 2023 e notificata in data 22 settembre 2023, accogliere le conclusioni della nota di precisazione del giudizio di primo grado che qui di seguito si trascrivono:
“Nel merito: Accertare e dichiarare la nullità dell'atto di compravendita del 29 aprile 2014
stipulato con rogito a Ministero del Notaio dott. (rep. 58.365; racc. 16.813) con il Persona_1
quale l'attrice ha acquistato dal convenuto la piena proprietà dell'immobile sito CP_1
in , via CP_2
pagina 2 di 35 Amerigo Da Schio n. 2, censito al foglio 8 particelle numero 1442 sub 30 via Da Schio p- 2-3,
Cat. A/2 cl. 1, vani due, RCER149,77;
numero 1442 sub 8 via Da Schio p.t. , cat. C/6 cl. 1 mq 12, RCE 17,35;
numero 1442 sub 18, via da Schio pS1, cat. C/6 cl.4, mq 22, via Da Schio p S1, cat. C/6, cl. 4 mq
22, RCE 52,27.
Condannare quindi il venditore a restituire all'acquirente il CP_1 Parte_1
prezzo versato in adempimento della compravendita, importo maggiorato di interessi fino alla
data dell'effettiva restituzione. Condannare in conseguenza della nullità dell'atto di
compravendita e comunque dell'inadempimento del mediatore rispetto alle proprie obbligazioni,
la convenuta a restituire alla IGnora la provvigione da quest'ultima CP_2 Pt_1
pagata al mediatore, somma maggiorata degli interessi dal pagamento all'effettiva restituzione.
In via alternativa: laddove fosse esclusa la nullità dell'atto dichiarare la risoluzione del
contratto di compravendita per cui è causa, per esser stato alienato un bene immobile affetto da
un grave vizio edilizio e/o urbanistico e comunque per essere stato alienato un bene immobile
con caratteristiche del tutto difformi rispetto a quelle garantite e promesse. Condannare
conseguentemente il venditore a restituire all'acquirente il prezzo CP_1 Parte_1
incassato per effetto della compravendita, importo maggiorato di interessi fino alla data
dell'effettiva restituzione. Condannare, in ragione della risoluzione del contratto di
compravendita e comunque dell'inadempimento del mediatore alle proprie obbligazioni, la
convenuta a restituire alla IGnora la provvigione da quest'ultima CP_2 Pt_1
pagata, somma maggiorata degli interessi dal pagamento all'effettiva restituzione.
In ogni caso: condannare il IG. , e la società ciascuno in CP_1 Controparte_2
ragione del loro specifico titolo di responsabilità, ed eventualmente in via solidale fra loro, a
pagina 3 di 35 risarcire all'attrice tutti i danni patrimoniali, a titolo di danno emergente e di Parte_1
lucro cessante, e tutti i danni non patrimoniali, subiti e subendi per effetto dei fatti oggetto di
causa, oltre ad interessi e rivalutazione, danni da liquidare secondo le risultanze della CTU
(pag. 9 e ss) ovvero da determinare, anche in via equitativa, secondo il prudente apprezzamento
del Giudicante.
* * *
Disporre la trascrizione dell'emananda sentenza di dichiarazione di nullità e/o di risoluzione
dell'atto di compravendita stipulato il 29.04.14 a Ministero del Notaio dott. (rep. Persona_1
58365 racc 16813) e avente ad oggetto le unità immobiliari site in e censite al foglio 8 CP_2
part. 1442 sub 30 sub 8 e sub 18, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari con esonero
del Conservatore da ogni responsabilità.
Sempre nel merito: nell'ipotesi in cui l'appello incidentale condizionato dovesse essere ritenuto
coltivato pur non essendo stato richiamato nelle conclusioni della comparsa di costituzione del
IGnor , rigettare tutti i motivi di appello incidentale condizionato in quanto infondati in CP_1
fatto e in diritto;

In via istruttoria: si chiede di essere abilitati alla prova per testimoni con i capitoli già dedotti
nella memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c., non ammessi, e che qui di seguito si trascrivono:
1.“Vero che la realizzazione della compravendita per cui è causa è stata perfezionata tramite la
mediazione dell'agenzia immobiliare “Creazzo Case srl di IA EA & Co.” con sede in
alla Via Italia n. 153”; CP_2
2.“Vero che la IG.ra ha corrisposto, a titolo di provvigione per l'attività di mediazione, Pt_1
in favore dell'Agenzia “Creazzo Case srl di IA EA & co.” la somma di € 2.500,00
(duemilacinque/00) con assegno bancario tratto su Banca Artigiana e Rurale di Brendola n.
pagina 4 di 35 0005104761/12, a fronte della fattura (doc. 8) che si esibisce al teste”; “Vero che le fotografie
prodotte sub doc. 2 attoreo e sub doc. 9, che si esibiscono al teste, rappresentano lo stato
dell'unità immobiliare per cui è causa al momento dell'acquisto della stessa da parte della IG.ra
”; Parte_1
3.“Vero che l'attrice per la stipula dell'atto di compravendita dell'immobile per cui è causa ha
corrisposto al Notaio, dott. , la somma di € 2.500,00, come da doc. 7 che si esibisce Persona_1
al teste”;
4.“Dica il testimone se la IG.ra abbia apportato modifiche all'immobile per cui è causa Pt_1
in epoca successiva alla stipula della compravendita con il IG. intervenuta in data 29 CP_1
aprile 2014”;
5.“Vero che nei primi mesi del 2018, la IG.ra si è rivolta all'agenzia immobiliare Parte_1
“Katoikia - Studio Italia s.r.l.” con sede in al Viale Italia n. 82 per poter vendere CP_2
l'immobile sito in alla via Almerigo da Schio n. 2 di sua proprietà'; CP_2
6.“Vero che l'agente immobiliare incaricato dall'attrice, IG. ha effettuato Testimone_1
una visita presso l'immobile ed ha acquisito l'atto di provenienza dell'immobile nonché la
documentazione catastale ed edilizia relativa all'unità della IG.ra ”; Pt_1
7.“Vero che il IG. dopo aver esaminato la documentazione di cui al Testimone_1
capitolo che precede, ha evidenziato alla IG.ra l'esistenza di una difformità edilizia Pt_1
rappresentata dal fatto che il soppalco risultava realizzato con dimensioni ben piu' ampie
rispetto a quanto assentito dal permesso di costruire e dalle successive DIA in variante del
settembre 2004 e dell'agosto 2005”;
pagina 5 di 35 8.“Vero che la IG.ra , a fronte delle informazioni ricevute di cui ai capitoli nn. 7 Parte_1
e 8 dall'agente immobiliare incaricato di “Katoikia - Studio Italia s.r.l.” si è rivolta per
verificare lo stato dell'immobile all'arch. ”; Persona_2
9.“Vero che l'arch. ha confermato che il soppalco è difforme rispetto al permesso Persona_2
di costruire e alle successive varianti e viola l'art. 87 del regolamento edilizio comunale”;
10.“Vero che la IG.ra nei primi mesi del 2018 aveva manifestato al testimone la Parte_1
propria volontà di provvedere, celermente, alla vendita dell'immobile di sua proprietà sito in
alla via Almerigo da Schio n. 2 e di volerne acquisire un altro di piu' ampie dimensioni CP_2
ove potersi trasferire con il proprio compagno”;
11.“Vero che la IG.ra , dopo le informazioni apprese dall'agente immobiliare di Parte_1
“Katoikia - Studio Italia s.r.l.” e dall'arch. ha deciso di non dare corso alla Persona_2
vendita dell'immobile di sua proprietà sito in alla via Almerigo da Schio n. 2”. CP_2
Si indicano come testimoni: la IG.ra , l'arch. di Testimone_2 CP_2 Persona_2
EN, il dott. di , il IG. dell'agenzia Testimone_3 CP_2 Testimone_1
“Katiokia” di , il IGnor già titolare della ditta “Rossetto CP_2 Testimone_4
Climatizzazione” di EN, il IGnor di EN ed il IG. , Testimone_5 Testimone_6
residente quest'ultimo in Saletto di DA (PD) alla Via Marconi n.22.
I testimoni sopraindicati vengono fin d'ora indicati anche a prova contraria sui capitoli che
fossero indicati dalle controparti e che venissero ritenuti ammissibili e rilevanti.”
Condannare i convenuti a restituire tutte le somme che l'attrice ha medio tempore loro versato in adempimento della sentenza di I grado.
Con vittoria di spese e onorari di entrambi i gradi di giudizio”.
Per : CP_1
pagina 6 di 35 “Nel merito in via principale: respingere l'appello dispiegato dalla IG.ra in quanto Pt_1
infondato, confermando integralmente la sentenza di I grado;

Nel merito in via subordinata: respingere, per effetto dell'appello incidentale proposto, l'appello dispiegato dalla IG.ra in quanto infondato, confermando integralmente la sentenza di I Pt_1
grado;
In via residuale: ex art. 346 c.p.c., si ripropongono le domande e le richieste istruttorie come dispiegate in I grado, che qui si trascrivono.
In via riconvenzionale subordinata:
in ogni caso, nell'ipotesi di accoglimento delle domande attoree, si chiede di accertare e
dichiarare l'occupazione senza titolo da parte della IGnora dell'immobile per Parte_1
cui è causa e per l'effetto condannare quest'ultima al pagamento di un indennizzo pari ad €
500,00 mensili, o nella diversa anche maggiore somma che dovesse risultare in corso di causa,
dal 29/04/2014, data di stipula del contratto di compravendita e di immissione nel possesso
dell'immobile per cui è causa, sino all'effettiva liberazione dell'immobile stesso.
In via istruttoria:
previa revoca dell'ordinanza del 26/03/2021 e, senza che ciò costituisca inversione dell'onere
della prova, ammettersi interrogatorio formale delle parti e prova per testi sulle circostanze di
seguito indicate:
1) Vero che il IGnor con contratto di compravendita 18 ottobre 2007 a ministero CP_1
Notaio di Barbarano Vicentino n. 12.516 Rep. e n.

1.565 Racc., acquistava Persona_3
dalla società in persona del legale rappresentate pro-tempore IGnor CP_5 Parte_2
per il prezzo di € 114.000,00, l'abitazione ai piani secondo e terzo, composta da un vano
monolocale e da anti e WC, al piano secondo e da soppalco, al piano terzo, con scale interne di
pagina 7 di 35 esclusiva pertinenza che collegano i due piani, del posto auto scoperto, al piano terra e del
garage al piano interrato, facenti parte del Residence, sito in Comune di Creazzo (VI), Via
Amerigo Da Schio, denominato “Il Palazzon”, insistente sull'area urbana m. n. 1442, il tutto
censito in catasto del Comune di come segue: foglio 8, m.n. 1442 sub 30 – Via Almerigo CP_2
da Schio – p. 2-3 – Cat. A/2 – Cl. 1 – vani 2 – RCE 149,77 abitazione;
m.n. 1442 sub 8 – Via
Almerigo Da Schio – p.T – Cat. C/6 – Cl. 1 – mq. 12 – RCE 17,35 – posto auto scoperto;
m.n.
1442 sub 18 – Via Almerigo Da Schio – p.S1 – Cat. C/6 – Cl. 4 – mq 22 – RCE 52,27 – garage
per il prezzo di € 114.000,00 coma da doc. 2 che si mostra la teste;

2) Vero che dopo avere acquistato l'immobile descritto al capitolo precedente il IGnor CP_1
provvedeva ad arredare lo stesso come da doc. 8 che si mostra la teste;

3) Vero che l'immobile descritto al capitolo 1 al momento dell'acquisto da parte del IGnor
in data 18/10/2007 era provvisto di soppalco e che detto soppalco aveva le medesime CP_1
dimensioni di quelle che lo stesso aveva al momento della vendita dell'immobile alla IGnora
avvenuta in data 29/04/2014 con atto Notaio di Lonigo n. 58.365 Parte_1 Persona_1
Rep. e n. 16.813 Racc.;
4) Vero che la superficie commerciale lorda dell'immobile oggetto di causa è pari a circa 60 mq;

5) Vero che il valore di mercato dell'immobile oggetto di causa alla data di acquisto del
medesimo da parte della IGnora 29/04/2014 in base alle tabelle OMI per il Parte_1
primo semestre 2014 variava da un minimo di € 1.500,00/mq ad un massimo di € 2.000,00/mq
come da doc. 14 che si mostra al teste;

6) Vero che il valore di mercato dell'immobile oggetto di causa alla data di notifica dell'atto di
citazione luglio 2018 in base alle tabelle OMI per il secondo semestre 2018 variava da un
minimo di € 1.200,00/mq ad un massimo di € 1.400,00/mq come da doc. 15 che si mostra al teste;

pagina 8 di 35 7) Vero che il canone di locazione di un immobile quale quello oggetto di causa in base ai valori
di mercato è pari a 500,00 euro mensili;

8) Vero che l'eventuale irregolarità edilizia è sanabile sulla base dello strumento urbanistico
vigente in Comune di;
CP_2
9) Vero che la sanzione pecuniaria per la sanatoria dell'eventuale irregolarità edilizia è pari ad
€ 516,00.
Si indicano a testi Sigg.ri , e geom. residenti Testimone_7 Testimone_8 Testimone_9
tutti a Creazzo (VI), e l'arch. residenti a [...]. Testimone_10 Tes_11
Si chiede sin d'ora abilitazione alla prova contraria, diretta ed indiretta, su tutti i capitoli di
prova avversari che verranno eventualmente ammessi con i testi già indicati a prova diretta.
Si dichiara sin d'ora di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove che
venissero formulate dalle controparti e si chiede la concessione dei termini massimi di legge ex
art. 190 c.p.c. per il deposito di comparsa conclusionale e memoria di replica.
In ogni caso: con vittoria di spese e competenze professionali, oltre accessori di legge, per entrambi i gradi di giudizio”.
Per CP_2
“Piaccia all'Ecc.ma Corte adita, rigettata ogni contraria domanda o deduzione, anche istruttoria:
NEL MERITO:
Rigettarsi l'appello e le domande tutte formulate dall'appellante IG.ra perché Parte_1
infondate in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte nella parte narrativa degli atti e verbali di causa, confermandosi, per l'effetto, la sentenza appellata n. 1723/2023 emessa dal Tribunale di
EN il 20.09.2023, pubblicata in data 21.09.2023 e notifica in data 22.09.2023.
pagina 9 di 35 Spese e competenze di I° e di II° grado interamente rifuse, oltre al rimborso forfettario spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Si ripropongono, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 346 c.p.c., le seguenti domande ed eccezioni formulate in primo grado e segnatamente:
Nel merito:
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui parte attrice provasse i fatti e le ragioni poste a sostegno della propria domanda e venisse quindi, in accoglimento dell'appello, accertata e dichiarata la nullità dell'atto di compravendita del 29.04.2014 redatto dal Notaio dott. (rep. Per_1
n. 58.365 e racc. 16.813) ovvero accertata e dichiarata la risoluzione del medesimo contratto,
perché vendita di aliud pro alio o per altra causa, ovvero fosse comunque accolta la richiesta attorea di risarcimento dei danni, comunque e in ogni caso dichiarare che la convenuta
[...]
(ora Creazzo Case s.r.l.) è esente da colpa e responsabilità Controparte_2
professionale e che non vi è alcun inadempimento, inesatto adempimento o violazione dei doveri professionali addebitabile alla convenuta, e, per l'effetto, rigettarsi le domande ed eccezioni attoree tutte, sia risarcitorie che restitutorie, svolte nei confronti della Controparte_2
(ora Creazzo Case S.r.l.) perché infondate in fatto e in diritto per tutte le
[...]
ragioni esposte negli atti e verbali di causa.
In ogni caso, spese e competenze di I° e II° grado interamente rifuse.
In via istruttoria:
In merito alla Relazione Peritale depositata dal CTU Arch. si richiamano le osservazioni Per_4
svolte dal CTP della (ora Creazzo Case s.r.l.) Geom. , Controparte_2 Persona_5
allegate sub doc. n. 9 dal CTU.
pagina 10 di 35 Si insiste, se reputato di necessità dal Giudicante e previa modifica dell'Ordinanza emessa dal
Tribunale di EN in data 26.03.2021, per l'ammissione delle prove orali formulate da parte convenuta (ora Creazzo Case s.r.l.) nella II° memoria ex art. 183 - VI° Controparte_2
comma - c.p.c. depositata in data 31.01.2020 e non ammesse: Capitoli da n. 1 a n. 20, che ivi integralmente si trascrivono:
“si chiede ammettersi prova per interpello della IG.ra e del IG. , e Parte_1 CP_1
per testi sui seguenti capitoli:
1) Vero che la sedente in Creazzo (VI), Viale Italia Controparte_2
n. 153, svolge attività di intermediazione immobiliare ed è iscritta al Registro delle Imprese
tenuto dalla CCIAA di EN al REA n. VI – 327521 come risulta da Visura camerale
[...]
(doc. n. 01) – che si rammostra? CP_2
2) Vero che il legale rappresentante e socio accomandatario della IG. Controparte_2
, è iscritto quale agente immobiliare nell'apposito Ruolo degli Agenti di Affari in Controparte_2
mediazione, sezione Agenti Immobiliari – Agenti con mandato a titolo oneroso, tenuto presso la
Camera di Commercio di EN (doc. n. 02 – che si rammostra)?
3) Vero che nel secondo semestre dell'anno 2013, il IG. incaricò l' CP_1 [...]
di porre in vendita l'immobile di sua proprietà sito Parte_3
in Comune di Creazzo (VI), Via Almerigo da Schio n. 2 così catastalmente individuato: Foglio 8
– M.N. 1442 sub 30, M.N. 1442 sub 8 e M.N. 1442 sub 18, costituto da un appartamento al
secondo piano con locale soppalco al terzo piano, garage al piano interrato e posto auto
scoperto al piano terra, oltre alle parti comuni della struttura condominiale ove è inserito?
4) E' forse vero che il IG. aveva altresì conferito uno specifico incarico alla CP_1
di effettuare ricerche di natura tecnico-giuridica sulla regolarità Parte_3
pagina 11 di 35 edilizia ed urbanistica dell'immobile sito in Creazzo (VI), Via Almerigo da Schio n. 2, oggetto
prima della Proposta di acquisito del 24.03.2014 (doc. n. 5 attrice - che si rammostra) e poi
dell'Atto di compravendita in data 29.04.2014 - n. 58.365 Rep. e n. 16.813 Racc. Notaio Per_1
(doc. n. 1 attrice – che si rammostra)?
(Il presente capitolo è stato formulato in positivo stante il noto divieto di provare fatti negativi,
fermo restando che l'Agenzia convenuta intende dimostrare di non avere mai ricevuto alcun incarico di effettuare ricerche di natura tecnico-giuridica sulla regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile in oggetto).
5) Vero che in occasione del conferimento di incarico a vendere, il IG. consegnò CP_1
alla l'atto di compravendita con cui aveva acquistato l'immobile per Parte_3
cui è causa dalla società (vedasi Atto di compravendita notaio Dott.ssa CP_5 Persona_6
in Barbarano Vicentino del 18.10.2007 – n. 12.516 Rep. n. 1565 Racc. sub doc. n. 03) – che si
rammostra?
6) Vero che le planimetrie catastali allegate all'atto di compravendita – del CP_5 CP_1
18.10.2007 (doc. n. 03 convenuta – che si rammostra) rappresentano il medesimo stato dei
luoghi di quelle allegate all'atto di compravendita – del 29.04.2014 (doc. n. 01 CP_1 Pt_1
attrice – che si rammostra)?
7) Vero che nel mese di gennaio 2014 l'Agenzia è stata contattata dalla Controparte_2
madre della IG.ra in quanto la figlia era interessata all'acquisto dell'immobile Parte_1
sito in Creazzo (VI), Via Almerigo da Schio n. 2?
8) Vero che, verso la fine del mese di gennaio 2014, il IG. , quale collaboratore Testimone_12
all'uopo incaricato dall' accompagnò la IG.ra a Parte_3 Parte_1
pagina 12 di 35 visitare l'immobile di proprietà del IG. sito in Creazzo (VI), Via Almerigo da CP_1
Schio n. 2?
9) Vero che dopo apposita trattativa, gestita dal IG. quale incaricato della Testimone_12
e direttamente dal legale rappresentante IG. , le Parte_3 Controparte_2
parti venditrice da un lato (IG. ) e acquirente dall'altro (IG.ra ) raggiunsero CP_1 Pt_1
una intesa in ordine al prezzo di acquisito dell'immobile di proprietà del IG. sito CP_1
in Creazzo (VI), Via Almerigo da Schio n. 2, per l'importo di euro 111.000,00?
10) Vero che le parti venditrice da un lato (IG. ) e acquirente dall'altro (IG.ra CP_1 Pt_1
concordarono che nel prezzo di vendita dell'immobile per cui è causa erano compresi anche gli
arredi, siccome descritti nella scrittura privata predisposta dal IG. della Controparte_2
e dagli stessi sottoscritta in data 19.03.2014 (doc. n. 2 attrice) – che Parte_3
si rammostra?
11) Vero che la IG.ra , dopo aver visionato l'immobile di proprietà del IG. Parte_1 CP_1
sito in Creazzo (VI), Via Almerigo da Schio n. 2 e ritenutolo conforme all'uso cui era
[...]
destinato, ha sottoscritto in data 24.03.2014 la Proposta di acquisito (doc. n. 5 attrice), che si
rammostra?
12) Vero che in data 24.03.2014 il IG. , previa ricezione dell'assegno di euro CP_1
5.000,00 emesso a suo favore dalla IG.ra a titolo di caparra confirmatoria, ha Parte_1
sottoscritto per accettazione la Proposta di acquisito (doc. n. 5 attrice), che si rammostra?
13) Vero che in data 24.03.2014 la IG.ra ha ricevuto copia della Proposta di Parte_1
acquisito accettata e sottoscritta dal IG. quale promittente venditore - (doc. n. 5 CP_1
attrice) che si rammostra?
pagina 13 di 35 14) Vero che in data 29.04.2014 i IGg.ri e la IG.ra stipularono CP_1 Parte_1
avanti al Notaio Dott. Avv. in Lonigo Atto di compravendita n. 58.365 Rep. e n. Persona_1
16.813 Racc. (doc. n. 1 attrice – che si rammostra) con cui il venditore IG. vendette alla CP_1
IG.ra per il prezzo di euro 111.000,00 la piena proprietà dell'immobile sito in Comune Pt_1
di Creazzo (VI), Via Almerigo da Schio n. 2 così catastalmente individuato: Foglio 8 – M.N.
1442 sub 30, M.N. 1442 sub 8 e M.N. 1442 sub 18?
15) Vero che la compravendita di cui al cap. che precede si perfezionò senza la necessità per la
parte acquirente IG.ra di stipulare un contratto di mutuo? Parte_1
16) Vero che per l'attività di intermediazione svolta, il IG. , come dichiarato CP_1
avanti al notaio in Lonigo nell'Atto di compravendita n. 58.365 Rep. e n. 16.813 Racc. Per_1
(doc. n. 1 attrice – che si rammostra), corrispose alla a titolo di Parte_3
provvigione l'importo di euro 1.000,00 mediante assegno circolare N.T. 0406126218/04 datato
26.03.2014?
17) Vero che per l'attività di intermediazione svolta, la IG.ra , come dichiarato Parte_1
avanti al notaio in Lonigo nell'Atto di compravendita n. 58.365 Rep. e n. 16.813 Racc. Per_1
(doc. n. 1 attrice – che si rammostra), corrispose alla a titolo di Parte_3
provvigione l'importo di euro 2.500,00 mediante assegno circolare N.T. 0005104761 12 datato
24.03.2014?
18) Vero che la prima richiesta di risarcimento danni e di restituzione della versata provvigione,
per la compravendita per cui è causa, da parte della IG.ra all'Agenzia Parte_1
immobiliare è avvenuta con l'atto di citazione introduttivo del presente Controparte_2
giudizio notificato in data 12.07.2018?
pagina 14 di 35 19) E' forse vero che, fra gennaio e aprile 2014, la IG.ra aveva conferito uno Parte_1
specifico incarico alla di effettuare ricerche di natura tecnico- Parte_3
giuridica sulla regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile sito in Creazzo (VI), Via Almerigo
da Schio n. 2, oggetto prima della Proposta di acquisito del 24.03.2014 (doc. n. 5 attrice - che si
rammostra) e poi dell'Atto di compravendita in data 29.04.2014 - n. 58.365 Rep. e n. 16.813
Racc. Notaio (doc. n. 1 attrice – che si rammostra)? Per_1
(Il presente capitolo è stato formulato in positivo stante il noto divieto di provare fatti negativi,
fermo restando che l'Agenzia convenuta intende dimostrare di non avere mai ricevuto alcun incarico di effettuare ricerche di natura tecnico-giuridica sulla regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile in oggetto).
20) Vero che l' è venuta a conoscenza dell'esistenza di asserite Parte_3
irregolarità edilizie/urbanistiche dell'immobile sito in Creazzo (VI), Via Almerigo da Schio n. 2,
oggetto prima della Proposta di acquisito del 24.03.2014 (doc. n. 5 attrice - che si rammostra) e
poi dell'Atto di compravendita in data 29.04.2014 - n. 58.365 Rep. e n. 16.813 Racc. Notaio
(doc. n. 1 attrice – che si rammostra), solo a seguito del messaggio inoltrato via Per_1
Messenger dalla IG.ra al IG. , collaboratore della Parte_1 Testimone_12 [...]
in data 21.06.2018 (doc. n. 05 - che si rammostra)? Parte_3
Si indicano a testi i IG.ri:
, residente in [...]. Testimone_12
, residente in [...]. CP_6
Ci si oppone, all'ammissione delle prove orali articolate da parte attrice nella II° memoria ex art. 183 - VI° comma c.p.c. - depositata in data 30.01.2020 e non ammesse, per tutte le ragioni esposte nella III° memoria ex art. 183 c.p.c. di parte convenuta;
in caso di loro denegata pagina 15 di 35 ammissione, si chiede di essere abilitati alla prova contraria sui capitoli eventualmente ammessi,
con i nominativi dei testi già indicati. Si ribadisce l'opposizione all'ammissione del IG. CP_7
, quale teste a prova diretta per parte attrice, in quanto il nominativo corretto è stato
[...]
indicato dal proc. attoreo solo nella III° memoria ex art. 183 VI° comma c.p.c., e quindi tardivamente.
L'Avv. Peserico dichiara, infine, di non accettare il contraddittorio in ordine ad eventuali domande nuove formulate dalle controparti”.
Per : CP_3
“Rigettarsi le domande formulate in via principale dall'attrice in quanto infondate per le motivazioni di cui alla narrativa;

- in subordine, per il caso di accoglimento totale o parziale delle stesse,
• - rigettarsi le domande formulate dalla nei confronti dell'ing. in CP_5 CP_3
quanto destituite di ogni fondamento;

- spese e competenze di causa rifuse.
In via istruttoria si chiede l'ammissione dei capitoli di prova a contrario articolati nella memoria n. 3, con il teste ivi indicati, e che qui si ripropongono:
1) Vero che, a partire dal 01/01/2005 la direzione dei lavori venne assunta dalla CP_4
subentrata all'ing. ?
[...] CP_3
2) Vero che, all'epoca del subentro, i lavori di ristrutturazione interna dell'immobile erano da poco iniziati?
3) Vero che, in particolare, non era ancora stato realizzato il soppalco presso l'appartamento attualmente in proprietà dell'attrice ?” Parte_1
Ragioni della decisione pagina 16 di 35 1-Con atto di citazione notificato del 12.7.2018, evocava in giudizio avanti il Parte_1
Tribunale di EN e deducendo che CP_1 Controparte_2
con contratto di compravendita del 29.04.2014 aveva acquistato dal , per il prezzo di € CP_1
111.000,00, con l'intermediazione di cui aveva corrisposto una provvigione di € CP_2
2.500,00, un immobile sito in , consistente in un appartamento posto al piano secondo, CP_2
con locale soppalco al piano terzo, garage al piano interrato e posto auto scoperto al piano terra;

che, intendendo addivenire alla vendita dell'appartamento, aveva constatato che il locale soppalco presentava dimensioni più ampie rispetto a quelle previste in progetto ed assentite dal
Comune, tali da pregiudicare la libera commerciabilità dell'immobile; che il contratto di compravendita era nullo sia ai sensi dell'art. 40, co. 2 della L. n. 47/1985, sia ai sensi dell'art. 29,
c. 1 bis della L. n. 52/1985 e che esso, in via gradata, doveva essere dichiarato risolto trattandosi di vendita di aliud pro alio;
che aveva patito danni per “le spese per l'agenzia immobiliare, le
spese notarili e per le imposte, le spese di trasloco, i costi per l'accertamento della difformità
edilizia e urbanistica dell'immobile”; sia “la perdita della possibilità di acquistare altra diversa
unità immobiliare (…) in ragione della impossibilità di cedere a terzi” l'appartamento per cui è
causa; sia, infine, il “danno morale (…) conseguente al turbamento derivato dalla
consapevolezza di aver ricevuto false attestazioni circa la regolarità urbanistica ed edilizia
dell'immobile e di essere divenuta proprietaria di un bene” non commerciabile;
che CP_2
per effetto della nullità dell'atto, doveva anche restituire la provvigione percepita.
[...]

2-Si costituiva che chiedeva il rigetto delle domande attoree. Esponeva di avere CP_1
acquistato l'appartamento nel 2007 da senza successivamente eseguire presso CP_5
l'appartamento alcun intervento edilizio;
che nell'atto di compravendita concluso con CP_5
il , aveva rilasciato quanto all'epoca di costruzione del fabbricato e alla sua conformità le CP_1
pagina 17 di 35 medesime dichiarazioni che il aveva poi rilasciato nell'atto di compravendita concluso CP_1
nel 2014 con la che la sin dal 2014 aveva abitato nell'appartamento senza Pt_1 Pt_1
nulla contestare;
che, in ogni caso, la non conformità denunciata dall'attrice era sanabile rendendo inaccessibile la porzione di soppalco presentante un'altezza inferiore a metri 2,40.
Rilevava, poi, l'infondatezza della domanda di nullità avanzata non vertendosi in ipotesi di nullità
c.d. testuale e non sussistendo vendita di aliud pro alio, poiché le parti avevano compravenduto un bene immobile “perfettamente idoneo ad essere abitato” (ed in effetti per lungo tempo abitato dall'attrice), dotato di certificato di agibilità e, tutt'al più, affetto da una lieve irregolarità,
agevolmente sanabile. Contestava la domanda risarcitoria. Chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa la propria dante causa per sentir dichiarare, in caso di accoglimento CP_5
della domanda attorea di nullità, la nullità dell'atto di compravendita concluso nel 2007 con condanna di alla restituzione del prezzo ricevuto, pari ad € 114.000,00. In via gradata, CP_5
in caso di accoglimento della domanda attorea di risoluzione, chiedeva la declaratoria di risoluzione del contratto di compravendita concluso con nel 2007 e, in ogni caso, in CP_5
ipotesi di accoglimento della domanda attorea di risarcimento del danno, la condanna di CP_5
al ristoro di tutti i danni “patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi in conseguenza dei fatti
oggetto di causa”; in via sempre gradata, ma riconvenzionale, in ipotesi di accoglimento delle domande attoree di nullità o risoluzione, la condanna dell'attrice al pagamento di una indennità
per l'occupazione dell'immobile, pari ad € 500,00 mensili, calcolata dalla data di conclusione dell'atto di compravendita e sino alla liberazione dell'immobile.
chiedeva a sua volta il rigetto delle domande attoree. Rilevava che, dopo CP_8
“trattativa lunga e impegnativa”, e avevano raggiunto un'intesa per la Pt_1 CP_1
compravendita dell'appartamento e che all'esito della conclusione dell'atto di compravendita pagina 18 di 35 nulla più aveva saputo quanto all'appartamento. Negava in ogni caso di dover restituire la provvigione, in assenza dei presupposti ( non aveva ricevuto l'incarico di procedere CP_2
alla verifica della conformità urbanistico-edilizia e catastale dell'immobile). Contestava, infine,
nell'an e nel quantum la domanda attorea di risarcimento del danno.

4-La terza chiamata si costituiva in giudizio sostenendo che nel corso Controparte_5
del 2005 aveva affidato all'ing. e alla società l'incarico di curare CP_3 Controparte_4
il rilascio di “tutti i necessari permessi e licenze urbanistiche al fine di progettare e
successivamente dirigere i lavori di ristrutturazione” del fabbricato di via Almerigo da Schio e che a seguito della diffida del , inoltratale a seguito della ricezione della notificazione CP_1
dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, con diffida datata 05.09.2018 CP_5
aveva notiziato l'ing. e la che chiedeva di essere autorizzata a chiamare CP_3 Controparte_4
in causa per essere dagli stessi manlevata. Eccepiva la prescrizione “del diritto alla garanzia per i
vizi preteso” dal convenuto , stante il fatto che tra la data di conclusione dell'atto di CP_1
compravendita intervenuto tra e il e la data della prima chiamata in manleva da CP_5 CP_1
parte del medesimo erano decorsi più di dieci anni. Contestava, poi, nel merito la pretesa CP_1
attorea.

5-Il terzo chiamato , costituendosi in giudizio, eccepiva in via preliminare il CP_3
proprio difetto di legittimazione passiva rispetto alle domande spiegate da atteso che CP_5
nessun addebito poteva essergli mosso quanto alla difformità lamentata da parte attrice, giacché
essa, a tutto voler concedere, non dipendeva né dal contenuto dei progetti da lui predisposti, né
dalle opere svolte nel corso del periodo in cui egli aveva svolto l'incarico di Direttore dei Lavori.
Contestava in ogni caso la fondatezza delle domande attoree.

6-La terza chiamata rilevava l'infondatezza delle domande Controparte_9
pagina 19 di 35 attoree di nullità e di risoluzione. Affermava che il soppalco (che presentava una porzione praticabile profonda metri 1,30, come da progetto), presentava poi una porzione prevista in progetto e non praticabile, avente la funzione di copertura del bagno sottostante, ed un'ulteriore porzione di mq 3,96, che era stata realizzata “per autonoma decisione della committente CP_5
, che “aveva impartito le istruzioni direttamente all'impresa costruttrice, con l'intento di
[...]
uniformare le dimensioni del mezzanino”.

7-La causa era istruita documentalmente e tramite espletamento di CTU ed era decisa con sentenza n. 1723/2023, con la quale le domande attoree erano respinte e la era Pt_1
condannata a rifondere le spese di lite a e a CP_1 Controparte_2
tra le altre parti le spese erano compensate e gli oneri di CTU erano posti a carico della Pt_1
7.1-Osservava il giudice di primo grado che non sussisteva l'invocata nullità del contratto in quanto nel caso di specie nessuna nullità – testuale – era ravvisabile dal momento che nel contratto di compravendita del 29.04.2014 il venditore aveva rilasciato, in aderenza al CP_1
dettato normativo, sia la dichiarazione di cui all'art. 40, co. 2 della L. n. 85/1987, sia la dichiarazione di cui all'art. 29, co. 1 bis della L. n. 52/1987.
Quanto alla domanda di risoluzione escludeva che l'attrice avesse proposto in corso di causa domande nuove, avendo ella pur sempre richiesto la risoluzione del contratto (ed in ciò andava ravvisato il petitum della sua domanda) in ragione dell'esistenza della irregolarità lamentata in atto di citazione (nella quale va ravvisata la causa petendi della sua domanda): la riconduzione di tale sua domanda all'art. 1453 c.c. letto in uno all'art. 1455 c.c. o all'art. 1490 c.c. o, ancora,
all'art. 1489 c.c. costituiva “una operazione di qualificazione dell'unica domanda proposta in
giudizio, quella di risoluzione”.
Non ricorreva l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, poiché il contratto di compravendita aveva in pagina 20 di 35 effetti avuto ad oggetto un appartamento posto al piano secondo, dotato di soppalco al piano terzo
(oltre che di garage e posto auto scoperto), tale essendo l'appartamento di via Almerigo da Schio,
pacificamente abitato dalla a far data dal 2014. Inoltre la irregolarità era pacificamente Pt_1
sanabile.
Non poteva essere invocato (peraltro in maniera perplessa) l'art. 1490 c.c. non facendosi questione di una imperfezione o di un difetto di produzione o di fabbricazione o di conservazione del bene.
Non meritava accoglimento la domanda ex art. 1989 c.c. dal momento che l'attrice non aveva né
allegato, né offerto di provare che nel 2014 non avrebbe acquistato l'appartamento di via
Almerigo da Schio, se esso avesse avuto un soppalco meno profondo di quello che presentava allo stato.
Quanto alla domanda risarcitoria rilevava che per talune voci di danno patrimoniale l'attrice non aveva fornito prova documentale, né quantificazione alcuna, mentre le ulteriori poste di danno dovevano ritenersi insussistenti.

8-Avverso tale sentenza proponeva appello con atto di citazione del 20.9.2023, Parte_1
nel quale erano articolati i seguenti motivi di impugnazione:
8.1-violazione e/o falsa applicazione della disposizione normativa di cui agli artt. 1453 -1477 -
1489 - 1490 c.c. - errata valutazione del materiale probatorio - errata applicazione dell'aliud pro alio.
L'esito della perizia è stato frainteso da parte del tribunale, laddove il primo giudice ha sostenuto che la irregolarità edilizia avrebbe un modesto rilievo, dal momento che la stessa risulta sanabile soltanto a patto di trasformare in modo IGnificativo lo stato di fatto dell'unità immobiliare per cui è causa: per conseguire la sanatoria si deve procedere ad una trasformazione della pagina 21 di 35 conformazione dell'immobile, privando di effettiva utilizzabilità il soppalco, che non potrebbe più ospitare la camera da letto ma al più occupare una zona deposito/ripostiglio; il bilocale, in sostanza, diverrebbe monolocale. Dunque tali trasformazioni dimostrano che le condizioni nelle quali lo stesso è stato venduto non sono legittime sotto il profilo edilizio ed urbanistico e che il certificato di agibilità del bene, alla luce della conformazione attuale, non avrebbe dovuto essere rilasciato ex art. 24 co. 3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, con ciò configurandosi la fattispecie dell'aliud pro alio;

8.2- violazione e/o falsa applicazione della norma di cui all'art. 1489 e di quelle di cui all'art. 1490 e all'art. 1492 c.c. - errata valutazione delle risultanze istruttorie acquisite nel corso del giudizio.
Non si tratta di modesta difformità sanabile e il rimedio di cui all'art. 1489 c.c. non richiede, ai fini della pronuncia di risoluzione, che l'attore abbia dedotto e dimostrato che egli, in assenza della irregolarità, non avrebbe acquistato il bene immobile, ma, attraverso il richiamo al disposto di cui all'art. 1480 c.c., impone soltanto di considerare la gravità della difformità, e ciò per determinare, secondo le circostanze e secondo una complessiva valutazione del contratto, se la difformità sia o meno rilevante nel contemperamento degli interessi delle parti. Inoltre il tribunale ha errato nel sostenere che la non avrebbe dedotto che non avrebbe acquistato Pt_1
l'immobile laddove ne avesse conosciuto le caratteristiche;

8.3-violazione e/o falsa applicazione della disposizione di cui all'art. 1494 c.c. - errata valutazione del materiale probatorio.
Le voci di danno emergente dedotte in citazione sono state tutte documentate in corso di causa e quelle di danno non patrimoniale sono state puntualmente dedotte, senza poter essere, data la loro pagina 22 di 35 natura, documentate in modo scientifico e il tribunale avrebbe dovuto ricorrere alla prova per presunzioni e/o al criterio equitativo nella liquidazione.
Il tribunale ha poi errato nell'escludere la responsabilità colposa del per avere acquistato CP_1
l'immobile nelle condizioni in cui lo ha rivenduto, poiché egli avrebbe dovuto dimostrare di aver diligentemente operato, al momento della compravendita in favore dell'attrice, acquisendo tutte le cognizioni sulla regolarità del bene, da lui fornita, prima della compravendita;

8.4-violazione e/o falsa applicazione della disposizione di cui agli artt. 1754-1759-1760 c.c. -
errata valutazione del materiale probatorio.
Compete al mediatore l'onere di dimostrare di aver svolto il proprio incarico CP_2
contrattuale nel rispetto del dovere di diligenza qualificata da cui è gravato e, dunque, di aver acquisito tutte le conoscenze disponibili circa le condizioni e le caratteristiche dell'immobile che egli ha proposto in vendita. La verifica delle caratteristiche dell'immobile proposto in vendita,
sotto il profilo tecnico – giuridico non deve essere oggetto di uno specifico incarico al mediatore.
D'altra parte, nel caso di specie, il contratto preliminare, redatto con la partecipazione del mediatore, aveva espressamente indicato che il bene fosse in regola sotto il profilo edilizio.

9-Si costituiva che chiedeva il rigetto dell'appello e proponeva appello incidentale CP_1
condizionato in ordine a:
9.1-individuazione della causa petendi attorea, conseguenze sulla/e domanda/e di risoluzione dispiegata/e. Viene censurata l'affermazione secondo cui la causa petendi va individuata nell'”esistenza della irregolarità lamentata in atto di citazione” e, come tale, idonea a sostenere la risoluzione sia per aliud pro alio, sia per esistenza di vizi, sia ex art. 1489 c.c.: la ragione delle domande avanzate dall'attrice non può ravvisarsi nella “mera” esistenza della irregolarità, quanto nel fatto che tale difformità è non sanabile e come tale idonea a rendere non commerciabile il pagina 23 di 35 bene, di talché si sarebbe dovuta qualificare la stessa come domanda di risoluzione per aliud pro alio, con conseguente declaratoria di inammissibilità, per tardività, delle domande di risoluzione fondate sull'esistenza di vizi (ex art. 1490 c.c.) o proposte ai sensi dell'art. 1489 c.c. o, in subordine, il loro rigetto in quanto l'attrice, a fondamento della propria richiesta pone l'insanabilità di difformità edilizie;

9.2-l'accertamento peritale della difformità concernente la larghezza della scala: insussistenza di domande sul punto o, in subordine, appello incidentale condizionato/riproposizione. L'ambito della cognizione del Consulente era espressamente limitato alle difformità lamentate in citazione,
che riguardavano solo ed esclusivamente il “soppalco” e non la scala.
9.3-Il riproponeva, poi, ex art. 346 c.p.c. le domande nei confronti di e nei CP_1 CP_5
confronti della , oltre che le richieste istruttorie. Pt_1
10-Si costituivano altresì e che a loto volta chiedevano il rigetto CP_2 CP_3
dell'appello.
11-Rimanevano contumaci e il Fallimento, nel frattempo dichiarato, di Regia srl Controparte_4
in liquidazione.
l'istanza di inibitoria proposta dall'appellante, la causa era trattenuta in decisione CP_10
senza ulteriore istruttoria, sulle conclusioni rassegnate dalle parti e riportate in epigrafe,
all'udienza del 14.4.2025 (tenutasi con modalità di trattazione scritta), previa concessione dei termini di cui all'art. 352 cpc.
* * * * * *
13-L'appello è infondato.
Si ha fattispecie di vendita di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente pagina 24 di 35 eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione,
cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita
(Cass. n. 13214 del 14/05/2024). In particolare, poi, per quanto attiene la vendita di immobili destinati ad abitazione, si configura l'ipotesi in esame qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, ricadendo, invece, nell'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili (Cass.
n. 23604 del 02/08/2023).
Nella fattispecie in esame il giudice di primo grado correttamente ha rigettato la domanda di risoluzione contratto per insussistenza dell'ipotesi di vendita di aliud pro alio rilevando che il contratto di compravendita aveva avuto ad oggetto un appartamento posto al piano secondo,
dotato di soppalco al piano terzo (oltre che di garage e posto auto scoperto) e “l'appartamento di
via Almerigo da Schio è, esattamente, un appartamento posto al piano secondo e dotato di
soppalco al piano terzo, pacificamente munito di certificato di abitabilità e, in effetti,
pacificamente abitato dalla a far data dal 2014, prima della promozione del presente Pt_1
giudizio e, per quanto consta, anche nel corso del giudizio medesimo”. Ha, poi, rilevato che “nel
caso di specie non può dunque asserirsi né che l'appartamento manchi in maniera assoluta della
licenza di abitabilità, né che in ragione di “insanabili violazioni della legge urbanistica”
difettino in radice le condizioni necessarie per il rilascio in suo favore di un certificato di
abitabilità”.
Nell'atto di appello la , a sostegno della propria tesi, ha valorizzato il fatto che, secondo Pt_1
quanto emergerebbe dall'espletata CTU, la difformità edilizia risulta sanabile soltanto a patto di trasformare in modo IGnificativo lo stato di fatto dell'unità immobiliare dal momento che “

1. La
pagina 25 di 35 superficie usata come soppalco ha una ampiezza maggiore di circa 10 mq di quanto previsto a
progetto;

2. Tale superficie si estende al di sotto della quota di 2,40 m stabilita come altezza
minima per i soppalchi all'art. 87 del regolamento edilizio comunale … 3. La scala ha una
larghezza di 0,825 m minore dello 0,90 previsto dall'art. 91 del REC …' e che 'la difformità è
sanabile facendo valere tutte e tre le seguenti condizioni: a) riportandosi alla situazione di
progetto, fatta salva parte dell'eccedenza di superficie da considerare, dichiarare e rendere
superficie non accessibile;
b) impedendo l'accessibilità alla parte di soppalco al di sotto
dell'altezza di 2,40 metri …; c) correggendo la planimetria catastale, riportando la porzione di
soppalco non praticabile e indicandola come tale..', con 'un minor spazio calpestatile nell'area
del soppalco e di conseguenza una sua ridotta fruibilità…'. Inoltre “occorre operare una
traslazione in avanti della scala tanto da incidere 'sul vanno sottostante ad uso angolo cottura,
che non solo perde 1,80 mq di superficie a pavimento sotto la scala ma si trova a ingombrare
pressoché tutta la parete laterale (parete est). É vero che non vi è alcuna attribuzione di funzione
a questo spazio, né a progetto, nè catastalmente, ma il posizionamento degli allacci (acqua e
gas) e la conformazione delle altre pareti (finestrate) la rendono obbligatoria.'. Di talchè, a dire dell'appellante, “l'immobile, costituito da una stanza destinata a zona giorno e da un piccolo
soppalco destinato a zona notte (due locali), può essere sanato soltanto se il soppalco verrà
ridotto di dimensioni e reso in gran parte non fruibile. Si dovrà altresì spostare la scala di
accesso, così da far incidere la nuova posizione della stessa sulla concreta fruibilità del locale
che ospita la cucina. Di fatto, dunque, per conseguire la sanatoria si deve procedere ad una
trasformazione della conformazione dell'immobile, privando di effettiva utilizzabilità il soppalco,
che non potrebbe più ospitare la camera da letto ma al più occupare una zona deposito /
ripostiglio. Il bilocale, in sostanza, diverrebbe monolocale”.
pagina 26 di 35 Da ciò fa conseguire che “le trasformazioni che sono richieste per conseguire la sanatoria, e che
evidentemente incidono in modo importante sulla struttura dell'immobile, dimostrano che le
condizioni nelle quali lo stesso è stato venduto non sono legittime sotto il profilo edilizio ed
urbanistico e che il certificato di agibilità del bene, alla luce della conformazione attuale, non
avrebbe dovuto essere rilasciato” alla luce dell'art. 24 co. 3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.
I rilievi di parte appellante non valgono a superare quanto argomentato nella sentenza appellata.
Il CTU ha riferito che lo stato di fatto dell'appartamento e quello di progetto assentito sono chiaramente difformi secondo quanto sopra riportato e ha anche esposto che le difformità
risultano sanabili (sempre secondo quanto sopra riportato), riconducendo l'immobile almeno parzialmente allo stato di progetto. Ciò che ne risulterebbe sarebbe un appartamento regolarmente vendibile, ma compromesso nell'uso, del soppalco, in particolare e anche nella necessità di risistemare l'angolo cottura, con incidenza del valore dell'appartamento (come da progetto assentito oscilla tra i 60-65.000€, con computo però delle spese per la regolarizzazione;
come se lo stato di fatto fosse regolare e assentibile varia tra 74-79.000€).
E' dunque evidente, essendo il bene sanabile, che non si rientra nell'ipotesi di aliud pro alio.
D'altro canto il bene è stato utilizzato a fini abitativi dalla sin dal 2014 e solo nel Pt_1
momento in cui ha inteso porlo in vendita ha constatato le irregolarità ora denunciate.
Ancora, poi, va evidenziato che l'oggetto della vendita era un appartamento sito al piano secondo di un complesso condominiale, con locale soppalco al piano terzo, garage al piano interrato e posto auto scoperto al piano terra, laddove non risulta indicato il soppalco come stanza da letto.
Inoltre nell'atto di compravendita l'oggetto del contratto non era un bilocale, bensì un appartamento, munito di locale soppalco, come rimane dopo la sanatoria e non vi è
trasformazione di un bilocale in monolocale, dal momento che la CTU ha riferito che “Negli
pagina 27 di 35 elaborati di progetto assentiti, l'unità immobiliare è indicata come monolocale (cfr. allegato 04)
e del monolocale ha le caratteristiche dimensionalmente definite dallo stesso Regolamento
edilizio comunale”; inoltre, il REC del Comune di definisce il soppalco come “spazio CP_2
non abitabile”. In quanto tale è stata concessa l'abitabilità.
14-Infondato è anche il secondo motivo di appello.
La ha invocato l'applicazione dell'art. 1489 c.c. per essere l'appartamento “non Pt_1
liberamente commerciabile” in ragione delle sue “attuali condizioni” e che la sua regolarizzazione lo trasformerebbe “in un monolocale dotato di modesto soppalco non fruibile,
con conseguente importante riduzione del valore di mercato”.
Dunque anche l'azione ex art. 1489 c.c. si fonda, dal punto di vista fattuale, sull'irregolarità
edilizia e urbanistica dell'unità di cui si tratta.
Il giudice di primo grado ha rigettato la domanda in quanto si sarebbe in presenza di una difformità sanabile con esborsi contenuti e senza che intervenga una modificazione dello stato di fatto dell'appartamento. Inoltre in quanto l'attrice non avrebbe allegato né dimostrato che la stessa non avrebbe comprato il bene, laddove avesse conosciuto la difformità e avesse conosciuto le modifiche da apportare al bene.
Gli argomenti non sono convincenti.
Occorre allora rammentare, in primo luogo, che in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia, laddove si tratti di irregolarità sanabili, trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità
non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (da ultimo Cass. ord. n. 17148 21706/2024; Cass. n. 27559 del 28/9/2023).
pagina 28 di 35 Nella specie è pacificamente escluso che la conoscesse le irregolarità in questione e che Pt_1
il l'avesse messa al corrente, dal momento che egli stesso ha sostenuto di averle ignorate. CP_1
Occorre, però, considerare che, ai sensi dell'art. 1480 cc, richiamato dall'art. 1489 cc, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe altrimenti acquistato la cosa.
Solo qualora voglia ottenere la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno è esonerato dal fornire detta prova. La , però, non ha chiesto la riduzione del prezzo. Pt_1
Il giudice di primo grado ha dunque correttamente osservato che la non ha allegato, né Pt_1
provato e neppure offerto di provare (nessun capitolo di prova orale è diretto a fornire la prova in questione), che, all'epoca, non avrebbe acquistato l'immobile pur con le irregolarità (magari a un prezzo inferiore). Si tratta di un giudizio ex ante e dunque non possono essere valorizzati a tale fine le argomentazioni difensive richiamate dal Legale dell'appellante nel proprio atto introduttivo del giudizio di appello.
Ne consegue che necessariamente non può essere accolta la domanda di risoluzione del contratto.
15-Infondato è altresì il terzo motivo di appello con il quale è censurato il rigetto della domanda di risarcimento del danno che l'attrice ha formulato contro il . CP_1
Nei limiti di quanto devoluto (nessuna specifica censura è stata rivolta all'affermata tardività
della domanda di ristoro dei costi di regolarizzazione), va rilevato, in primo luogo, che la pretesa risarcitoria fondata sul presupposto della risoluzione del contratto non merita accoglimento,
essendo stata respinta la domanda di risoluzione.
Quanto, poi, alle voci di danno emergente dedotte in citazione che secondo l'appellante sarebbero state tutte documentate in corso di causa (doc. 1 e doc. 2 allegati alla citazione;
docc. 7 e segg.
allegati con la memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c.), va osservato che in atto di citazione la pagina 29 di 35 aveva chiesto il rimborso delle spese per l'agenzia immobiliare, le spese notarili e per le Pt_1
imposte, le spese di trasloco, i costi per l'accertamento della difformità edilizia e urbanistica dell'immobile nonché “la perdita della possibilità di acquistare altra diversa unità immobiliare
di interesse dell'attrice e che la stessa non può acquisire in ragione dell'impossibilità di cedere a
terzi la propria abitazione”.
Per quanto attiene le spese notarili ed imposte, ancorché documentate, come ha osservato il giudice di primo grado, non vanno rimborsate all'appellante in quanto il contratto è valido e non va risolto.
I costi per l'accertamento della difformità edilizia e urbanistica dell'immobile non risultano documentati (il doc. 1 allegato all'atto di citazione è l'atto notarile e la trascrizione;
il doc. 2 è un inventario di arredamento con accordo delle parti che nel prezzo di vendita dell'immobile erano compresi anche gli arredi indicati;
i docc.

7-14 allegati alla seconda memoria ex art. 186 cpc sono: 7) fattura Notaio dott. ; 8) fattura 9) inventario arredamento con Per_1 Controparte_2
fotografie a colori;
10) copia estratto Regolamento Edilizio Comune di;
11) permesso di CP_2
costruire rilasciato dal Comune di n. C0300085; 12) DIA R03/85/V01 del Parte_4
23/09/2004; 13) DIA R03/85/V02 del 02/08/2005; 14) DIA R03/85/V03 del 04/08/2005; 15)
Richiesta di dichiarazione di agibilità e comunicazione fine lavori;
16) Cartella che contiene gli elaborati grafici allegati al fascicolo edilizio depositato presso l'Ufficio Tecnico
dell'Amministrazione Comunale di e relativo all'immobile per cui è causa. Si tratta degli CP_2
elaborati oggetto del permesso di costruire e delle successive DIA di cui ai doc. 11 – 12 – 13 –
14).
Con riguardo alle spese di trasloco l'appellante non si è confrontato con la motivazione in sentenza (“…non ha ragion d'essere la richiesta…di addossare a chicchessia le spese di un
pagina 30 di 35 trasloco effettuato ancora nel 2014 e grazie al quale la , per altro, ha vissuto nel proprio Pt_1
appartamento per anni”) e comunque non è stata offerta prova alcuna degli esborsi.
Per le spese relative alla provvigione versata a € 2.500,00 (doc. 8 appellante) non CP_2
può che essere ribadito che il contratto è valido e non va dichiarato risolto e dunque la provvigione pagata al mediatore non può costituire voce di danno per la . Pt_1
Nulla può essere riconosciuto per danno non patrimoniale. Sul punto l'appellante neppure si confronta con la decisione di primo grado, laddove è affermato che la domanda si fonda su allegazioni generiche ed apodittiche, che rimangono tali anche nel presente grado. Ancorché il riconoscimento di tale voce di danno possa avvenire sulla base di presunzioni, la parte è
comunque tenuta ad allegazioni specifiche e circostanziate dalle quali evincersi l'asserito danno non patrimoniale. Invece anche in appello si fa riferimento ad “aspetti strettamente attinenti
all'assetto relazionale della vita dell'attrice, alla possibilità della stessa di godere di
un'abitazione confacente alle proprie necessità di vita”, quando, peraltro, è pacifico che ella ha vissuto nell'immobile per molti anni senza neppure sapere della sussistenza delle irregolarità (e dunque presumibilmente senza patire alcun danno non patrimoniale), venendone a conoscenza solo quando si è trattato di venderlo.
L'appellante ha poi aggiunto che “È infatti ovvio che i gravi difetti che attengono alla regolarità
edilizia della propria abitazione, alla conseguente minore commerciabilità della stessa e alla
necessità di ridurre in modo importante gli spazi ove svolgere la vita quotidiana, incidono in
modo importante sull'equilibrio morale e sulla serenità di vita della IG.ra ”. Non di Pt_1
ovvietà si tratta, ma di prova, anche presuntiva, che deve essere fornita.
Quanto sopra esposto esime questa Corte dal vagliare la doglianza relativa all'esclusione di responsabilità colposa del convenuto . CP_1
pagina 31 di 35 16-Il quarto motivo di appello è infondato. L'appellante si duole del fatto che non sia stata accolta la sua domanda risarcitoria nei confronti del mediatore immobiliare Controparte_2
ritenuta inadempiente alle proprie obbligazioni. Ha chiesto che venga condannata CP_2
al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali patiti e a restituirle la provvigione pagata, maggiorata degli interessi dal pagamento all'effettiva restituzione.
Sostiene che incombeva su detta società “dimostrare di aver svolto il proprio incarico
contrattuale nel rispetto del dovere di diligenza qualificata da cui è gravato e, dunque, di aver
acquisito tutte le conoscenze disponibili circa le condizioni e le caratteristiche dell'immobile che
egli ha proposto in vendita”. “La verifica delle caratteristiche dell'immobile proposto in vendita,
sotto il profilo tecnico – giuridico debba essere oggetto di uno specifico incarico al mediatore”.
Sottolinea che, nel caso di specie, il contratto preliminare, redatto con la partecipazione del mediatore, aveva espressamente indicato che il bene fosse in regola sotto il profilo edilizio.
ha eccepito la tardività della domanda di condanna alla restituzione della Controparte_11
provvigione “in ragione dell'inadempimento del mediatore alle proprie obbligazioni” in quanto svolta solo in sede di precisazione delle conclusioni.
16.2-La domanda non è nuova. Già nell'atto di citazione primo grado era scritto: “In ogni caso
l'attrice ha diritto a conseguire dal venditore il risarcimento dei danni subiti per effetto della
stipulazione dell'atto di compravendita per cui è causa: dovranno essere rimborsate le spese per
l'agenzia immobiliare…Di tali voci di danno dovrà rispondere, anche eventualmente in via
solidale con il IG. , la stessa agenzia a cui si era rivolta la IG.ra CP_1 Controparte_2
nell'anno 2014 e che ha intermediato la compravendita di cui si tratta (doc. 5). Rientra Pt_1
infatti certamente nel perimetro delle obbligazioni contrattuali del mediatore immobiliare la
verifica delle caratteristiche urbanistiche ed edilizie del bene oggetto della proposta di
pagina 32 di 35 compravendita. L'agente è infatti tenuto, ai sensi dell'art. 1759 c.c., ad informare le parti di tutte
le circostanze a lui note, o da lui conoscibili con ordinaria diligenza, che possano influire sulla
validità dell'atto di compravendita, ovvero che incidano sulle caratteristiche del bene che viene
negoziato (cfr. in tal senso Cass. 16623/2010: “In un affare relativo alla compravendita di un
immobile è configurabile in capo al mediatore una responsabilità per danni al cliente qualora
egli non dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia
controllato le quali si rivelino poi non esatte e false, ovvero non comunichi circostanze da lui
non conosciute ma conoscibili mediante l'ordinaria diligenza professionale (nella specie
l'immobile oggetto di compravendita prevedeva una veranda abusiva)”. – cfr anche Cass.
1768/17; Cass. 18140/15)”. E aveva così concluso: “Condannare, in ogni caso, il IG. CP_1
, e la società ciascuno in ragione del loro specifico titolo di
[...] Controparte_2
responsabilità, ed eventualmente in via solidale fra loro, a risarcire all'attrice tutti i danni
patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi in conseguenza dei fatti oggetto di causa, oltre
ad interessi e rivalutazione, nella misura che risulterà all'esito del giudizio ovvero in quel
diverso importo che il Giudicante dovesse ritenere di giustizia anche in via equitativa”.
16.3-In ogni caso la domanda non va accolta.
Per quanto concerne i danni patiti si richiama quanto affermato al punto 15, rilevando che le voci di danno chieste ed esaminate sono quelle di cui all'atto di citazione e non altre, neppure meglio specificate nell'atto di citazione d'appello.
Nelle conclusioni è stato chiesto che i danni siano liquidati secondo le risultanze della CTU.
Trattasi di domanda nuova ed inammissibile.
Anche la domanda relativa alla provvigione corrisposta è infondata in quanto il contratto di compravendita concluso con l'intervento di è valido e non va dichiarato risolto. CP_2
pagina 33 di 35 In ogni caso va rilevato che secondo la giurisprudenza di legittimità “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia,
gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo,
dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente” (Cass. ord. n. 34503 del 11/12/2023).
Si è anche specificato che “in tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione” (Cass. n. 16623 del 16/07/2010).
Nella specie, non solo non è stato dedotto e neppure dimostrato che disponesse CP_2
delle planimetrie, dei progetti e/o che avesse fatto accesso all'immobile, mentre dall'atto di provenienza non era constatabile la difformità rispetto allo stato di fatto (nell'atto di compravendita Regia/Ciscato il bene era descritto come “abitazione composta da un unico vano
monolocale e da anti e WC, al piano secondo, e da soppalco, al piano terzo, con scale interne di
pagina 34 di 35 esclusiva pertinenza che collegano i due piani…”, quale l'appartamento è), mentre il CP_1
aveva dichiarato che il bene era in regola sotto il profilo edilizio.
17-Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza dell'appellante e sono liquidate come in dispositivo in base al valore della causa (da € 52.001,00 a € 260.000,00 per , CP_1
valore indeterminato modesto per , secondo il DM n. 55/2014, valori medi, con CP_2
esclusione della fase istruttoria non tenutasi nei confronti di e CP_1 CP_2
Vanno compensate nei confronti di in quanto chiamato in causa per l'integrità del CP_3
contraddittorio.

P. Q. M.

La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, così
provvede:

1-rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza appellata n. 1723/2023 del 20-21/09/2023
del Tribunale di EN;

2- condanna l'appellante alla rifusione in favore degli appellati e CP_1 [...]
le spese processuali del grado di appello che si liquidano, per il Controparte_2
primo in € 9.991,00 per compenso, e per la seconda in € 6.946,00 per compenso, oltre al rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso, C.N.P.A. ed I.V.A. come per legge;

3-compensa le spese processuali tra le altre parti.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del testo unico di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, come modificato dalla legge 24 dicembre 2012, n. 228,
l'appellante è tenuta al versamento di ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Venezia, 15 aprile 2025 La Presidente Estensora
Dott.ssa Rita Rigoni
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