REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Riunita in camera di consiglio con l'intervento dei sigg. magistrati
Dott. Guido Federico Presidente
Dott.ssa Maria Ida Ercoli Consigliere rel.
Dott.ssa Anna Bora Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile in grado di appello iscritto al n. R.G. 1173/2022
promosso da rappresentato e difeso dagli Parte_1 CodiceFiscale_1 avv.ti Paola Roberta Lanciotti e Francesco Elia Bartolomei entrambi del Foro di
Fermo
APPELLANTE
nei confronti di
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Elisabetta
Pierdominici ed elettivamente domiciliato in Fermo, Viale Trento n. 148, presso lo studio del difensore;
APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Fermo n. 549/2022 emessa il 13.10.2022 – annullamento delibera assembleare.
CONCLUSIONI
Dell'appellante:” Voglia l'Ill.ma Corte adita, in accoglimento dei motivi di appello ed in parziale riforma della sentenza gravata accogliere le seguenti conclusioni: - In via principale, disporre l'annullamento della delibera assembleare opposta del 4.03.19 adottata dal Controparte_2 relativamente al punto 4° o.d.g. nella parte in cui vi si sosteneva la corretta esecuzione delle opere eseguite sul lastrico solare dell'edificio; - In subordine, riformare la sentenza di primo grado in punto di liquidazione delle spese di lite, tenuto conto degli effettivi interessi delle parti. Disponendo la restituzione di tutto quanto l'Ing. avrà eventualmente dovuto ingiustamente pagare in Pt_1 virtù della sentenza gravata. - In via istruttoria, si chiede l'ammissione della prova testimoniale così come richiesta e non ammessa in primo grado, nonché delle prove documentali sopravvenute ex art. 345 cpc. Con vittoria delle spese di lite di ambo i gradi di giudizio.”
Dell'appellato: ”Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello di Ancona adita, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, previa conferma dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, rigettare la domanda avversaria, in quanto infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese, e compenso professionale del presente giudizio, oltre spese forfettarie, cap e iva per legge”.
FATTI DI CAUSA
I.Il Tribunale di Fermo, con sentenza n. 549/2022 emessa il 13.10.2022 nel procedimento RG n. 723/2019, rigettava la domanda dell'attore di annullamento della delibera assembleare - con riguardo ai punti n. 4,2,1 all'ordine del giorno - adottata dal convenuto in Controparte_1 data 4.3.2019. In particolare, il Tribunale evidenziava che :” (…) Il punto 1 è una nullità derivata, se i lavori di cui al punto 4 fossero davvero non completi;
quanto al punto due, il cosiddetto ostruzionismo dell'amministratore che ha con ritardo rilasciato copia non pare giusta causa di revoca dell'amministratore stesso.
Quanto al punto quattro, va premesso che la errata ripartizione delle spese del lastrico solare sono state evidenziate solo in comparsa conclusionale;
mentre la negligenza con cui sono stati determinati costi dei lavori e scelta della impresa sono oggetto della prima memoria;
queste argomentazioni potevano essere attinenti alla nullità del punto 1 del verbale, e dovevano quindi trovare chiara enunciazione nell'atto introduttivo (…) “.

II. Avverso detta sentenza propone appello l'Ing. limitatamente Parte_1 alla statuizione di rigetto della domanda di annullamento del punto n. 4 della delibera assembleare – approvazione della contabilità finale dei lavori edili realizzati sui lastrici solari ed il relativo riparto di spesa tra i condomini - lamentandone l'erroneità per i motivi di seguito esaminati e chiedendo, in parziale riforma, di disporre l'annullamento e, in subordine, di riformare la gravata sentenza in punto di liquidazione delle spese di lite.
III.Il costituendosi, contesta gli assunti della Controparte_1 controparte deducendo, in via preliminare, l'infondatezza della richiesta di riformare la sentenza impugnata anche con riguardo alle spese processuali in considerazione della parzialità dell'impugnazione limitata alla sola statuizione relativa al punto n.4 della delibera assembleare e dell'acquiescenza alle statuizioni di rigetto delle altre eccezioni formulate in primo grado dall'appellante; nel merito ribadisce la legittimità della delibera chiedendo il rigetto dell'appello.
III.Preso atto dello scambio di note di trattazione scritta, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1Con il primo motivo di gravame l'appellante deduce l'erroneità della sentenza nel punto in cui il tribunale qualifica come nuova la domanda diretta a far valere l'ingiustizia della ripartizione delle spese per i lavori sul lastrico solare dell'edificio, considerandola tardiva.
Secondo l'appellante il giudice di primo grado ha travisato la documentazione relativa alla ripartizione delle spese dei lavori prodotta dall'appellante medesimo ( cfr. “Nuovo preventivo di spesa per lavori sul lastrico allegato alla memoria 183 , n. 2, c.p.c.; “Errata Controparte_3 ripartizione aritmetica in danno del ) ritenendola CP_1 Pt_1 erroneamente finalizzata a fondare una nuova domanda.
Deduce che detta documentazione, in realtà, era diretta a dimostrare che i lavori che erano stati previsti nel contratto di appalto riguardavano non soltanto il lastrico solare dell'edificio ma anche il rifacimento del lastrico del garage di proprietà di e che questo ultimo intervento non Parte_2 era stato eseguito con conseguente incremento dei costi.
1.2) Con il secondo motivo di gravame l'appellante deduce l'erronea applicazione del principio di non contestazione e l'omessa valutazione della prova documentale.
Contesta la tesi del giudice di primo grado nel punto in cui afferma che il collaudo dei lavori mediante prove di allagamento è stato effettuato in seguito all'attestazione di fine lavori del 28/12/18 , che “ non vi è contestazione che il 18/12/18 si è svolto il collaudo alla presenza dei condomini, e che anche l'Ing. poteva partecipare e scelse di non Pt_1 partecipare (…)”
L'appellante deduce che in realtà il collaudo finale con le prove di allagamento è stato effettuato, in assenza dei condomini, presente il direttore dei lavori, dalla ditta che ha eseguito le opere e che, successivamente al collaudo, è stato eseguito soltanto un mero sopralluogo da parte del direttore dei lavori con alcuni condomini per verificare lo stato del fabbricato dopo i lavori ( cfr. punti 3-4 dell'ordine del giorno del verbale di assemblea opposto). A fronte della prova documentale circa la mancanza dei condomini in occasione dell'effettuazione del collaudo, l'appellante evidenzia l'erronea applicazione del principio della non contestazione della circostanza, l'erronea valutazione circa la scelta dell'appellante medesimo di non partecipare al collaudo e l'erronea considerazione del collaudo quale sede in cui l'appellante avrebbe potuto avanzare riserve in merito all'esecuzione dei lavori.
Al riguardo deduce che lo svolgimento delle prove per allagamento , pur determinando l'accettazione delle opere da parte del Condominio, non ha liberato la ditta appaltatrice dalla garanzia per vizi occulti ai sensi dell'art. 1667, comma 2, c.c. posto che i vizi possono essere contestati entro due anni dall'accettazione dell'opera indipendentemente dal collaudo e ribadisce che la sentenza impugnata “merita di essere riformata anche laddove fa conseguire alla -presunta- colpevole mancata partecipazione dell'attore alle attività di collaudo il venire meno del diritto di questi a dolersi (riscontrate le infiltrazioni già a distanza di soli 4 mesi) dell'imperfetta esecuzione dei lavori”.

1.3 Con il terzo motivo di gravame l'appellante, evidenziando che l'imperfetta esecuzione dei lavori è riscontrabile nella documentazione in atti, deduce la sopravvenienza di documenti provenienti dal che CP_1 dimostrano che i lavori di impermeabilizzazione del lastrico dell'edificio non sono stati eseguiti a regola d'arte come il medesimo sosteneva da tempo.
Riferisce che nel verbale del 23.6.2022 l'assemblea ha consigliato di contattare la ditta esecutrice dei lavori sul lastrico di effettuare le opportune verifiche e che nel verbale del 21.9.2022 l'assemblea dava atto che la ditta precedentemente incaricata aveva effettuato i lavori di ricognizione e di riparazione .
Ad avviso dell'appellante detta documentazione costituisce la prova dell'infondatezza della tesi sostenuta dal circa la perfetta CP_1 esecuzione dei lavori oltre l'esistenza di una situazione di fatto incompatibile con la decisione impugnata.

1.4 Con il quarto motivo di gravame l'appellante contesta la condanna al pagamento delle spese di lite lamentando l'omessa considerazione del fatto che egli, facendosi carico in proprio delle spese legali, ha agito per tutelare l' interesse del ad ottenere il compimento dei lavori a regola d'arte e CP_1 ad evitare future richieste di risarcimento da parte dei condomini per i danni da infiltrazioni e che nonostante ciò il si è mostrato resistente e CP_1 oppositivo anche di fronte alla comprovata irregolarità dei lavori.

1.5 Con l'ultimo motivo di gravame l'appellante lamenta la mancata ammissione della prova orale ritenendo erronea la valutazione secondo cui la prova riguardava circostanze irrilevanti o superflue e chiede disporsi l'ammissione nel presente giudizio.

3. Le censure - che in quanto fra loro connesse possono essere unitariamente esaminate - non sono fondate.
L'appellante lamenta l'invalidità della delibera assembleare del 4.3.2019 limitatamente al punto 4 avente ad oggetto la contabilità dei lavori eseguiti nel 2018 sui lastrici solari dell'edificio condominiale e il relativo riparto di spesa che l'assemblea dei condomini ha approvato con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e un unico voto contrario, quello dell'odierno appellante, che nell'occasione si opponeva segnalando che i lavori non erano stati eseguiti a regola d'arte persistendo “una perdita in corrispondenza del proprio balcone”. (cfr. delibera del 4.3.2019).
L'appellante si duole della mancata corretta esecuzione da parte dell'impresa appaltatrice dei lavori commissionati, della mancanza di un adeguato monitoraggio e di un idoneo collaudo, aspetti che impongono l'annullamento del punto 4 della delibera in oggetto nella parte in cui si è dato atto della corretta esecuzione delle opere nonostante le segnalazioni dei vizi.
Quanto all'impugnazione delle delibere assembleari, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “ il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari ex art. 1137 c.c. è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale, ovvero eventualmente al grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c. Non è dunque motivo di annullabilità della deliberazione dell'assemblea condominiale ogni questione che attenga non alla mancata approvazione dell'intervento manutentivo ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. o all'erronea ripartizione delle spese ex art. 1123
c.c., quanto alle vicende attinenti alla contabilità delle opere eseguite o da eseguire, alle riserve apposte, al collaudo e, in generale, all'adempimento del contratto d'appalto, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore con l'impresa in rappresentanza dei partecipanti al condominio, trovando tali pretese tutela, piuttosto, mediante esperimento delle azioni contrattuali o risarcitorie” (Cass. Cassazione civile sez. II - 31/10/2024, n. 28196).
La giurisprudenza di legittimità ha altresì affermato che :” l'assemblea dei condomini, avendo il potere di autorizzare l'amministratore ad agire in giudizio per l'esercizio di diritti che, pur riferentesi alle parti comuni dell'edificio condominiale, non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del
attribuita all'amministratore dall'art. 1131 c.c., è legittimata a CP_1 rinunciare all'azione nei confronti dell'appaltatore, che abbia eseguito opere di manutenzione dell'edificio, per eliminare i vizi ed i difetti in esse riscontrati, senza che tale delibera possa invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, i quali possono liberamente fare valere nei confronti dell'appaltatore il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dalla cattiva esecuzione dell'appalto”.
L'imperfetta esecuzione di un appalto conferito con deliberazione maggioritaria dell'assemblea condominiale non può costituire motivo di invalidità della delibera medesima, potendo il singolo condomino agire contro l'impresa appaltatrice per i danni causati dalle eventuali inadempienze.
Nel caso di specie, non si riscontrano profili di illegittimità del punto della delibera oggetto di contestazione per cui le doglianze proposte e sopra esaminate devono ritenersi del tutto infondate e vanno rigettate.
L'ottavo e il nono motivo di ricorso sono inoltre infondati perché, nell'ipotizzare una invalidità delle delibere in relazione alle modalità di esecuzione, collaudo e contabilizzazione dei lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni affidate in appalto, trascurano che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari ex art. 1137 c.c. è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale, ovvero eventualmente al grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c. Non
è dunque motivo di annullabilità della deliberazione dell'assemblea condominiale ogni questione che attenga non alla mancata approvazione dell'intervento manutentivo ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. o all'erronea ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c., quanto alle vicende attinenti alla contabilità delle opere eseguite o da eseguire, alle riserve apposte, al collaudo e, in generale, all'adempimento del contratto d'appalto, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore con l'impresa in rappresentanza dei partecipanti al condominio, trovando tali pretese tutela, piuttosto, mediante esperimento delle azioni contrattuali o risarcitorie.

3.2 In conclusione, per le considerazioni svolte che per il loro carattere dirimente assorbono l'esame delle altre questioni , l'appello va rigettato.

4. Le spese del grado, liquidate come da dispositivo sulla base del valore della controversia, seguono la soccombenza.

5.Poiché il giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 e viene rigettato, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1
- quater all'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell'obbligo di versamento, da parte della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte, sull'appello proposto da nei confronti del Parte_1
avverso la sentenza n. 549/2022 del Controparte_1
Tribunale di Ascoli Piceno datata 13.10.2022, rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza.
Condanna l'appellante a rifondere in favore dell'appellato le spese del grado, liquidate in Euro 200,00 per la fase di studio, Euro 200,00 per la fase introduttiva, Euro 300,00 per la fase decisionale, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CAP come per legge. Sussistono i presupposti processuali per il versamento del contributo come previsto dall'art. 13, comma 1-quater, del DPR 30.05.2002 n. 115, così come modificato dall'art. 1, comma 17, della L. 24.12.2012 n. 228.
Ancona, così deciso il 22.01.2025
Il Consigliere est.
Dott.ssa Maria Ida Ercoli
Il Presidente
Dott. Guido Federico