R E P U B B L I C A I T A L I A N A
CORTE D'APPELLO DI MESSINA
Seconda Sezione Civile
La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, composta da
Dott. Giuseppe Minutoli Presidente
Dott. Antonino Zappalà Consigliere
Dott.ssa Maria Luisa Tortorella Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nel giudizio iscritto al n. 571/2022 R.G.A.C., promosso da
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
), elettiv.te domiciliati in Via S. Giovanni Bosco 30, Messina, C.F._2 presso lo studio dell'Avv. Giovanni Marchese che li rappresenta e difende per procura in atti, appellanti, contro
(c.f. ) e (c.f. Controparte_1 CodiceFiscale_3 Controparte_2
), elettiv.te domiciliati in Via I Settembre 37, Messina, CodiceFiscale_4 presso lo studio dell'Avv. Fabio Petrantoni che li rappresenta e difende per procura in atti, appellati, avente ad oggetto: proprietà (appello avverso la sentenza n. 1129/22 R.S. del
Tribunale di Messina).
Conclusioni delle parti: come da atti e verbali di causa.
In fatto ed in diritto
Con atto di citazione notificato in data 23 luglio 2022 e Parte_1 Pt_2 hanno proposto appello avverso la sentenza n. 1129/22 R.S. con la quale
[...] il Tribunale di Messina aveva condannato gli odierni appellanti a demolire il
1 corpo di fabbrica oggetto di causa, dagli stessi illegittimamente realizzato e descritto in atti, e a ripristinare lo stato dei luoghi quo ante, aveva rigettato la domanda riconvenzionale svolta dai coniugi condannandoli al Controparte_3 risarcimento del danno in favore di e Controparte_1 Controparte_2 liquidato in € 32.000,00 oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza al saldo nonché al pagamento delle spese processuali, ivi comprese le spese di c.t.u.
e avevano convenuto in giudizio Controparte_1 Controparte_2 [...]
e innanzi al Tribunale di Messina;
premesso di essere Pt_1 Parte_2 assegnatari di un alloggio della coop. sito in Messina, vill. loc. CP_4 CP_5
Sperone, Via Panoramica dello Stretto corpo A/6, lamentavano che i convenuti, assegnatari dell'immobile confinante con il loro a sud-est, lato mare, corpo A/7, avevano realizzato sulla corte esterna retrostante, anch'essa confinante con la corte degli attori, un corpo di fabbrica seminterrato con soprastante terrazza munita di parapetto che si estende lungo tutto il confine tra le due proprietà. Tale manufatto inibiva la veduta panoramica prima esercitabile dall'immobile degli attori, togliendo luce ed aria alla corte esterna degli stessi, costituiva una illegittima veduta a carico del fondo degli attori, ciò in violazione delle Norme
Tecniche di Attuazione del Piano di Costruzione della zona di Sperone;
lo stesso, pertanto, doveva ritenersi illegittimo in quanto edificato in violazione delle prescrizioni contenute nel Piano di Zona, espressamente recepito nei singoli atti di assegnazione degli immobili ai soci della cooperativa. I coniugi Controparte_3 inoltre, avevano collocato delle tubature a servizio del terrazzo in violazione delle distanze previste dall'art. 889 c.c., invadendo anche in parte con la nuova costruzione il terreno degli attori. Avevano chiesto accertarsi l'illegittimità della costruzione realizzata dai convenuti anche in violazione delle distanze tra costruzioni con condanna degli stessi alla demolizione del manufatto ed al risarcimento dei danni cagionati agli attori.
e costituendosi, contestavano le doglianze Parte_1 Parte_2 degli attori e chiedevano il rigetto della domanda, escludendo la sussistenza di violazioni della normativa sulle distanze tra costruzioni ed evidenziando che la realizzazione del contestato manufatto era stata preceduta da un accordo
2 intercorso tra le parti che prevedeva la realizzazione, anche da parte degli attori, di analogo manufatto nella loro proprietà. Chiedevano quindi il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale, la condanna dei coniugi al Parte_3 risarcimento dei danni subiti dai convenuti a causa del mancato rispetto, da parte degli attori, degli accordi raggiunti.
Con il primo motivo di appello gli appellanti hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice ha ritenuto “che il programma costruttivo della Cooperativa Iride '83 - sulla base del quale sono state realizzate sulle aree alla stessa concesse dal di Messina le ville a schiera, tra cui quelle delle CP_6 due parti in causa - , e le relative N.A. abbiano determinato un vincolo cogente in capo agli odierni proprietari che hanno acquistato le villette dalla Cooperativa, e forti limitazioni al loro diritto di proprietà, al punto da configurare “una “qualitas fundi” con caratteristiche di realità la cui violazione consentirebbe al proprietario del fondo confinante di agire per ottenere la riduzione in pristino”
(pag. 7 atto di appello).
Con il secondo motivo di gravame hanno lamentato l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale ha affermato che “la realizzazione del manufatto sia priva di un titolo abilitativo e che, in ogni caso, la documentazione amministrativa urbanistica ed edilizia in atti sia irrilevante e possa legittimarlo a disporre la demolizione del manufatto sull'assunto che fosse abusivo e che ciò consentisse l'adozione di un simile provvedimento” (pag. 14 atto di appello).
Con il terzo motivo di appello gli appellanti hanno contestato l'applicazione del diritto di superficie da parte del giudice di prime cure, ritenendo che i coniugi appellanti, quali superficiari, non avessero titolo a richiedere il rilascio di autorizzazioni edilizie, ribadendo comunque che l'eventuale (insussistente) illegittimità urbanistica del manufatto in questione non avrebbe potuto comunque legittimare un provvedimento di riduzione in pristino dei luoghi (pag. 21 atto di appello).
Con il quarto motivo di gravame i coniugi hanno dedotto Controparte_3
l'erroneità della sentenza nella parte in cui il giudice di primo grado ha posto a fondamento della condanna alla demolizione del manufatto de quo
l'inapplicabilità al caso di specie della legge Tognoli, non comportando tale
3 circostanza alcuna illegittimità della costruzione realizzata in conformità alle norme del PRG.
Con il quinto motivo gli appellanti hanno contestato la ritenuta esistenza di illegittime servitù di veduta esercitabili dal terrazzo di copertura del manufatto;
in ogni caso hanno evidenziato che il tratto di parapetto che consentirebbe un affaccio sul fondo vicino sarebbe molto limitato, censurando la decisione di primo grado nella parte in cui il Tribunale avrebbe ritenuto irrilevante l'indicazione di rimedi per scongiurare l'esercizio di tali asserite illegittime vedute, alla luce della disposta demolizione dell'intero manufatto.
Con il sesto motivo di gravame hanno censurato il rigetto delle prove testimoniali articolate volte a dimostrare l'esistenza di un accordo tra le parti in causa avente ad oggetto proprio la realizzazione del locale seminterrato, atteso che la prova di tale accordo avrebbe privato gli attori della legittimazione a dolersi della costruzione realizzata.
Con il settimo motivo i coniugi hanno censurato Controparte_3
l'accoglimento della domanda di risarcimento dei danni formulata dagli odierni appellati, fondato non sull'asserito pregiudizio derivante a questi ultimi dall'esercizio di illegittime vedute ma dalla sottomissione dell'area adibita a parcheggio di pertinenza della proprietà attorea con conseguente riduzione di luce ed aria derivante dal muro di confine, pregiudizio che avrebbe piuttosto potuto ricondursi ad una (insussistente) servitù di panorama.
Gli appellanti hanno comunque riproposto tutte le domande ed eccezioni già formulate in primo grado dolendosi anche della regolamentazione delle spese operata dal primo giudice e chiedendone la riforma.
Hanno quindi chiesto l'annullamento della sentenza impugnata con rigetto di tutte le domande svolte dai coniugi e con accoglimento della Parte_3 domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni da loro formulata in primo grado.
e costituendosi, hanno contestato la Controparte_1 Controparte_2 fondatezza delle censure svolte dagli appellanti, chiedendo il rigetto del gravame.
Hanno poi formulato appello incidentale chiedendo la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui era stato riconosciuto il loro diritto al risarcimento dei
4 danni subiti quantificati in € 2.000,00 per ogni anno di permanenza della costruzione illegittima piuttosto che, come doveva correttamente essere, in €
4.000,00. Hanno comunque insistito in tutte le domande svolte in primo grado e rimaste assorbite dall'accoglimento della domanda di demolizione.
Il primo motivo di appello è fondato.
Il giudice di prime cure ha richiamato le norme tecniche di attuazione del programma costruttivo in località Sperone affermando che le prescrizioni contenute in tale programma dovevano ritenersi cogenti per gli assegnatari degli alloggi realizzati dalla cooperativa atteso che tali forme di limitazione CP_4 alla proprietà configurano una qualitas fundi con caratteristiche di realità la cui violazione consente al proprietario del fondo confinante di agire per ottenere la riduzione in pristino di quanto illegittimamente realizzato (pag. 5 sentenza del
Tribunale).
L'assunto non può essere condiviso.
Come correttamente evidenziato dagli appellanti le norme tecniche di attuazione del programma costruttivo dovevano ritenersi vincolanti per la cooperativa che doveva realizzare il predetto programma;
ultimato lo stesso e realizzate le villette in conformità alle autorizzazioni necessarie, i singoli assegnatari non possono che ritenersi soggetti al rispetto della normativa in materia di distanze tra costruzioni e dal confine dettate dalle N.T.A. del PRG.
In ordine poi alle pronunce della S.C. richiamate dal Tribunale nella sentenza impugnata (Cass. nn. 14580/12, 4770/96), le stesse non appaiono pertinenti riguardando pattuizioni tra privati aventi ad oggetto la costituzione di servitù a carico di un fondo ed a vantaggio di un altro, ipotesi del tutto diversa da quella in esame.
Il secondo, il terzo ed il quarto motivo di gravame, da esaminarsi congiuntamente in quanto connessi, sono parimenti fondati.
Come chiarito dalla S.C., le norme relative alle distanze tra costruzioni previste dall'art. 873 c.c. e dai regolamenti locali devono essere tenute distinte dalle regole di edilizia contenute in leggi speciali e nei regolamenti comunali (artt. 871 e 872
c.c.) poiché, in caso di loro violazione, esclusivamente le prime, che incidono sui rapporti di vicinato, consentono al privato l'esercizio delle azioni di riduzione in
5 pristino e di risarcimento del danno, mentre le seconde, essendo dirette al soddisfacimento di interessi di ordine generale, ne limitano la tutela alla sola azione risarcitoria. Pertanto, da un lato, la regolarità urbanistica del fabbricato non rileva ai fini della proposizione dell'azione ripristinatoria atteso che, in ipotesi di mancato rispetto delle distanze, il provvedimento autorizzatorio può essere disapplicato dal giudice ordinario, previo accertamento incidentale della sua illegittimità, dall'altro, se le distanze sono state osservate, il vicino non ha diritto di chiedere la riduzione in pristino anche se l'immobile è abusivo (Cass. Civ. Sez.
2, 26 febbraio 2019 n. 5605; cfr. anche Cass. Civ. Sez. 2, 28 luglio 2005 n. 15886:
“In caso di costruzione realizzata in violazione di norme edilizie, al fine dell'accoglimento della domanda volta ad ottenere la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, con conseguente demolizione del manufatto, non è sufficiente accertare l'illegittimità dello stesso, ma è necessario verificare che la disposizione edilizia violata abbia carattere integrativo delle norme poste dal codice civile a tutela dei diritti dei proprietari confinanti, atteso che, soltanto in presenza di tale condizione, l'art. 872, secondo comma, cod. civ. consente, oltre che il risarcimento del danno, la rimozione in forma specifica degli effetti della violazione”).
Ne deriva che la circostanza che “la realizzazione della costruzione non è stata preceduta dal rilascio di idoneo titolo abilitativo”, affermata dal Tribunale (pag. 5 della sentenza) o che gli assegnatari degli alloggi, quali meri superficiari e non pieni proprietari degli immobili, non fossero neanche legittimati a chiedere il rilascio di alcuna autorizzazione, appaiono irrilevanti.
Anche la dedotta inapplicabilità alla costruzione in esame delle deroghe previste dalla legge Tognoli in caso di reperimento di nuove aree a parcheggio non rileva ai fini di causa, comportando tale valutazione una asserita abusività del bene che non riguarda in alcun modo la normativa sulle distanze, la cui violazione, come sopra chiarito, consente al giudice civile adito di ordinare la demolizione dell'opera realizzata a distanza non legale.
Ciò premesso, osserva la Corte che la domanda dei coniugi Parte_3 deve comunque trovare accoglimento.
Gli stessi, costituendosi nel presente grado di appello, hanno insistito nelle domande non esaminate dal giudice di primo grado in quanto ritenute assorbite
6 dall'accoglimento della domanda di condanna alla demolizione del manufatto in contestazione, con ciò assolvendo all'onere loro imposto dall'art. 346 c.p.c. (cfr.
Cass. Civ. Sez. 1, 23 settembre 2021 n. 25840; Cass. Civ. ss.uu., 21 marzo 2019 n.
7940).
Gli appellati in primo grado hanno dedotto la violazione delle distanze dai confini da parte dei coniugi nella realizzazione del locale Controparte_3 seminterrato.
La doglianza è fondata.
L'art. 3 NTA del PRG del Comune di Messina in tema di distacco dai confini alla lett. b) prevede che le pareti cieche (come quella in esame) mantengano una distanza dal confine non inferiore a m 5,00 oppure che vengano realizzate in aderenza.
Preliminarmente si osserva che, come precisato dalla S.C., la distanza dal confine stabilita da regolamenti edilizi integrativi dell'art. 873 cod. civ. deve essere rispettata anche se il fondo confinante è ancora libero da costruzioni, poiché l'art. 875 cod. civ. conferisce al vicino la facoltà di avanzare il proprio edificio nel caso in cui l'altro proprietario abbia costruito a distanza inferiore a quella legale, ma non gli toglie il diritto di chiedere l'arretramento della costruzione nel caso in cui non intenda avvalersi di tale facoltà (Cass. Civ. Sez. 2,
30 agosto 1990 n. 9029).
Ciò posto, il c.t.u. nominato dal Tribunale, ing. ha accertato che tra il Per_1 muro del manufatto realizzato dagli odierni appellanti ed il confine tra le proprietà delle odierne parti in causa vi è un distacco nella misura variabile compresa tra cm 10,00 (asse – muro terrazzo) e cm 16 (punto d'intersezione finale tra l'asse al limite dei lotti/ciglio strada – muro costruzione); ne deriva, pertanto, che i coniugi non hanno rispettato la distanza di mt. 5 dal confine ma non Controparte_3 hanno neanche costruito sul confine, come pure consentito dalle NTA del PRG.
Alla luce di tale rilievo, gli odierni appellanti devono essere condannati ad arretrare il manufatto in questione fino ad una distanza di mt. 5 dal confine con la corte di proprietà ferma restando la facoltà, in capo ai coniugi Parte_3
, di avanzare la loro costruzione fino a raggiungere l'esatto Controparte_3 confine tra i fondi (sul punto, cfr. Cass. Civ. Sez. 2, 14 maggio 2018 n. 11664: “Il
7 criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco”).
Ritiene la Corte che, alla luce della statuizione che precede, non possano ritenersi assorbite le altre questioni.
Se, infatti, gli odierni appellanti dovessero decidere di arretrare la loro costruzione fino a mantenere una distanza dal confine pari a 5 mt., nessuna violazione in materia di illegittimo esercizio di vedute dal terrazzo del manufatto potrebbe prospettarsi.
Al contrario, ove i coniugi avanzassero il muro esterno del Controparte_3 manufatto fino al confine, dovrebbe essere esaminata la questione delle vedute.
Dalla situazione dei luoghi, analiticamente e scrupolosamente descritta dal c.t.u. ing. risulta che il parapetto del terrazzo del manufatto dei Per_1 Pt_4
che si affaccia sul fondo ha un'altezza, anche se solo
[...] Parte_3 nel tratto più prossimo alla scala, di mt. 1,15 (pag. 17 rel. c.t.u.), altezza che consente l'inspicere ed il prospicere in alienum.
Ne deriva che, nel caso in cui gli appellanti decidano di non arretrare il manufatto ma di avanzarlo fino alla linea di confine, il parapetto del terrazzo, posto a confine con l'immobile dovrà essere innalzato fino ad Parte_3 un'altezza di mt. 1,60 o, comunque, dovranno essere collocati pannelli o schermature idonee ad impedire l'affaccio sul predetto fondo.
Deve altresì essere accolta la domanda, già formulata in primo grado dagli appellati ed espressamente riproposta in questa sede, di condanna dei coniugi a mantenere il contatore dell'acqua e la fontanella, attualmente Controparte_3 collocati sul confine (v. pag. 23 rel. c.t.u.), ad una distanza di 1 mt. dal confine.
8 Il sesto motivo di gravame, con il quale gli appellanti hanno insistito nell'ammissione della prova testimoniale volta a dimostrare l'esistenza di un accordo verbale tra le parti in ordine alla realizzazione del locale seminterrato, deve ritenersi infondato.
La S.C. ha costantemente affermato che il consenso espresso verbalmente dal proprietario di un fondo alla costruzione da parte del vicino di una terrazza a distanza illegale è inidoneo alla costituzione di un vincolo di natura reale, essendo prescritta per la costituzione delle servitù la forma scritta "ad substantiam" (art. 1350, n. 4, c.c.), con la conseguenza che è inammissibile la prova testimoniale articolata sul punto (Cass. Civ. Sez. 2, 22 agosto 2018 n. 20958; Cass. Civ. Sez. 2,
29 maggio 2019 n. 14711; Cass. Civ. Sez. 2, 26 aprile 2006 n. 9576).
Il settimo motivo di impugnazione formulato dagli appellanti deve essere esaminato congiuntamente all'appello incidentale svolto dai coniugi Pt_5
avendo ad oggetto il riconoscimento e la quantificazione dei danni
[...] lamentati dagli odierni appellati.
In ordine all'an della pretesa si osserva che, come correttamente evidenziato dal giudice di prime cure, la S.C. è costante nell'affermare che, in caso di violazione delle distanze tra costruzioni determinante l'asservimento di fatto del fondo del vicino o la limitazione di una servitù a suo favore, il danno deve ritenersi "in re ipsa", senza necessità di una specifica attività probatoria (Cass.
Civ. Sez. 2, 27 marzo 2008 n. 7972), potendo la liquidazione avvenire in via equitativa.
In relazione al quantum liquidato dal Tribunale, tuttavia, osserva la Corte che, tenuto conto del modesto pregiudizio subito dagli odierni appellati, relativo all'illegittimo esercizio della servitù di veduta limitatamente al tratto di parapetto del terrazzo di altezza pari ad 1,15 mt. che consente l'affaccio sulla corte degli appellati adibita a parcheggio, la misura del danno deve essere sensibilmente ridotta rispetto a quanto liquidato in primo grado.
Le considerazioni svolte dal giudice di prime cure in ordine al pregiudizio subito dai coniugi per la riduzione di luce e aria della loro corte a Parte_3 causa della realizzazione del manufatto non possono essere condivise, tenuto
9 conto che non è configurabile alcuna servitus altius non tollendi e che il manufatto, come sopra chiarito, poteva essere realizzato sul confine.
Ciò posto, la Corte ritiene equo liquidare il danno subito dai coniugi Pt_5 per il pregiudizio subito a causa dell'illegittimo esercizio della veduta dal
[...] parapetto del terrazzo in complessivi € 6.000,00, somma determinata in valori monetari attuali e già comprensiva di interessi.
Gli appellanti devono quindi essere condannati al pagamento, a favore degli appellati, della somma di € 6.000,00 a titolo di risarcimento dei danni da questi subiti.
Relativamente alle spese del giudizio, tenuto conto del parziale accoglimento delle domande svolte da e del rigetto dell'appello incidentale Parte_3 dagli stessi proposto, avuto riguardo all'esito complessivo della lite, visto l'art. 92, 2° comma, c.p.c., sussistono i presupposti per la compensazione delle spese tra le parti in ragione di 1/3 con condanna degli appellanti al pagamento dei restanti
2/3, liquidati come da dispositivo.
Deve inoltre trovare applicazione l'art. 13 D.P.R. n. 115/02 che dispone che
“quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis”.
Deve quindi darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente;
l'obbligo di pagamento, a carico degli appellanti incidentali, sorge ex lege al momento del deposito del presente provvedimento.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1129/22 R.S. del
Tribunale di Messina, così provvede: accoglie parzialmente l'appello proposto da e Parte_1 Parte_2
e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata ed in parziale accoglimento delle domande svolte in primo grado dai coniugi condanna gli Parte_3 appellanti ad arretrare il manufatto oggetto di causa fino ad una distanza di mt. 5 dal confine con la corte di proprietà ferma restando la facoltà, in Parte_3
10 capo ai coniugi di avanzare la loro costruzione fino a Controparte_3 raggiungere l'esatto confine tra i fondi con conseguente obbligo, in tal caso, di rispettare le prescrizioni indicate in parte motiva relativamente alla servitù di veduta dal terrazzo;
condanna i coniugi a mantenere il contatore dell'acqua e la Controparte_3 fontanella ad una distanza di 1 mt. dal confine;
condanna gli appellanti in solido al pagamento, a favore degli appellati, della somma di € 6.000,00 a titolo di risarcimento dei danni;
compensa, in ragione di 1/3, le spese processuali tra le parti con condanna degli appellanti in solido al pagamento, a favore degli appellati, dei restanti 2/3 liquidati, per il primo grado, in € 426,00 per spese ed € 6.895,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge e, per il presente grado di giudizio, in € 6.000,00 per compensi (€ 2.000,00 fase studio, € 1.200,00 fase introduttiva, € 2.200,00 fase trattazione, € 3.200,00 fase decisoria), oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge;
pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico degli appellanti.
Visto l'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/02, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicabilità di tale norma relativamente all'appello incidentale proposto dai coniugi Parte_3
Messina, 17 aprile 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
(dott.ssa Maria Luisa Tortorella) (dott. Giuseppe Minutoli)
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