R.G. n. 1525/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Nicolò Crascì Presidente dott.ssa Claudia Cottini Consigliere dott. Giacomo Rota Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 1525/2023
PROMOSSA DA
(C.F. ) in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1
tempore elettivamente domiciliata in Siracusa, Viale Tunisi Parte_2
n. 53, presso lo studio dell'avv. Rosario Guastella che la rappresenta e difende giusta procura in atti
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), rappresentata e difesa giusta procura CP_1 C.F._1
in atti dagli avv. Barbara Traina e Nina Laudani con studio professionale in Catania alla Via Teocrito n. 14
APPELLATA
pagina 1 di 11 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I fatti del presente giudizio possono così essere riassunti.
La ha citato in giudizio esponendo di avere stipulato Parte_1 CP_1
con quest'ultima il contratto preliminare di vendita datato 17 aprile 2012 con il quale si era impegnata a vendere alla un immobile in corso di costruzione sito nella CP_1
nota località balneare di Fontane Bianche, nel territorio di Siracusa, al prezzo di
Euro 200.000,00, oltre i.v.a., da corrispondere quanto ad Euro 50.000,00 alla sottoscrizione del contratto preliminare, Euro 50.000,00 a stati di avanzamento lavori ed Euro 100.000,00 da corrispondere, al momento della consegna dell'immobile nel giugno 2012, in contanti ovvero mediante la permuta di un diverso immobile di proprietà della catastalmente individuato nello stesso CP_1
preliminare di compravendita;
che, ad onta delle rilevanti modifiche chieste dalla parte promissaria acquirente rispetto al capitolato dei lavori allegati al CP_1
contratto, aveva completato i lavori di realizzazione del manufatto nella prima settimana del luglio 2012; che, dopo il completamento dei lavori ed in prossimità della stipula del definitivo, aveva acconsentito, dato i rapporti amichevoli tra le parti, che la promissaria acquirente allocasse in anticipo il proprio mobilio CP_1
nella villetta;
che, nonostante i plurimi solleciti verbali, la promissaria acquirente non aveva acconsentito alla stipula del contratto definitivo ed al versamento CP_1
del saldo nel frattempo lievitato di Euro 35.000,00 a seguito delle modifiche in corso d'opera commissionatele;
che, dubitando della buona fede della promissaria acquirente aveva reperito altro acquirente per la villetta sì da addivenire con CP_1
quest'ultimo alla stipula, nel gennaio del 2013, di altro preliminare di compravendita con la contestuale previsione del diritto di recesso ove la fosse CP_1
pagina 2 di 11 addivenuta nel termine di tre mesi alla stipula del definitivo;
che, vista la situazione di stallo, aveva inoltrato alla promissaria acquirente ad adempiere ai Parte_3
sensi dell'art. 1454 c.c. pena, in mancanza, la risoluzione ope legis del preliminare;
che, in risposta a tale diffida, in modo pretestuoso la promissaria acquirente CP_1
aveva rilevato per la prima volta l'esistenza di vizi e difetti interessanti le opere effettuate nonché aveva contestato l'effettuazione dei lavori extra capitolato dalla stessa sollecitati, palesando l'intento di non addivenire alla stipula del CP_1
contratto definitivo;
che aveva nelle more ceduto a terzi la viletta al prezzo complessivo di Euro 160.000,00, con un decremento di Euro 40.000,00 rispetto a quanto in origine pattuito con la promissaria acquirente che, stante la mala CP_1
fede della promissaria acquirente nell'essersi rifiutata di concludere la CP_1
vendita, il contratto preliminare datato 17 aprile 2012 andava ritenuto risolto con obbligo della di risarcirle il danno subito comprensivo sia della minore CP_1
somma riscossa quale prezzo della vendita pari ad Euro 40.000,00, sia del costo dei lavori extra capitolato effettuati per complessivi Euro 35.000,00, sia dell'onere subito per essere rimasta esposta con le banche per Euro 15.000,00, per un totale di
Euro 90.000,00.
Si è costituita in giudizio contestando il merito delle avverse pretese CP_1
ed esponendo che, ad onta di versamenti parziali a titolo di acconto prezzo per Euro
131.000,00 in misura addirittura superiore a quanto pattuito, i lavori di realizzazione della villetta si erano procrastinati ingiustificatamente oltre il termine contrattuale del giugno 2012, allorché l'opera avrebbe dovuto trovare compimento, con modalità contrastanti con le regole dell'arte e con quanto previsto nel capitolato allegato al contratto preliminare;
che, nonostante il mancato completamento dei lavori, la società promittente venditrice le aveva richiesto il saldo prezzo, per l'importo di pagina 3 di 11 Euro 120.000,00, in misura superiore a quanto dovuto;
che, ricevuta in data 23 marzo 2013 la diffida ad adempiere, aveva inoltrato nei giorni successivi risposta con cui eccepiva ex art. 1460 c.c. l'inadempimento della alle Parte_1
obbligazioni negoziali stante il mancato compimento dei lavori e la mancata perfetta realizzazione della villetta oggetto del preliminare, la non debenza della somma di
Euro 120.000,00 avuto riguardo agli acconti già versati, la esosità della richiesta a titolo di lavori extra capitolato asseritamente effettuati per complessivi Euro
35.000,00, lavori a dire della modesti il cui onere era già stato saldato CP_1
direttamente alle imprese subappaltatrici, nonché infine l'esistenza di vizi quali la mancanza degli infissi esterni, la mancata realizzazione della veranda in legno di 28 metri quadrati espressamente indicata nel contratto preliminare, la mancata installazione di tre condizionatori e dello scaldabagno, del pari menzionati in contratto, e dell'automazione del cancello di ingresso, l'omessa sistemazione delle aree esterne con riempimento di esse con terra vegetale nonché la mancanza di corpi illuminanti;
che, inopinatamente, in data 24 marzo 2023 aveva ricevuto dalla
[...]
missiva con la quale veniva avvisata che la predetta società aveva rimosso Pt_1
il suo mobilio che quest'ultima aveva acconsentito ad allocare dentro la viletta anzitempo;
che, fatto assai grave, aveva scoperto che la aveva venduto Parte_1
a terzi la villetta oggetto contratto preliminare datato 17 aprile 2012 sì da non rendere più attuabile la realizzazione del programma negoziale ivi divisato, rendendosi in tal modo la inadempiente al contratto preliminare datato Parte_1
pagina 4 di 11 alla restituzione degli acconti versati pari ad Euro 131.000,00 ed al risarcimento del danno da quantificare in Euro 50.000,00 o nell'importo ritenuto di giustizia.
Radicatosi il contraddittorio, sono stati sentiti i testi indicati dalle parti i quali hanno dato versioni discordanti, avendo il direttore dei lavori , il Persona_1
consulente di parte della ed il subappaltatore Parte_1 Persona_2
confermato che ai primi di luglio 2012 la villetta era già stata Persona_3
realizzata in conformità al capitolato lavori allegato al preliminare, mentre avendo i testi evocati dalla convenuta riferito come il cantiere si fosse procrastinato CP_1
sino alla primavera del 2013 con evidenti carenze realizzative, come da corredo fotografico versato in atti le cui risultanze, seppur con incertezza quanto alle date degli scatti, sono state confermate dai predetti testi a dimostrazione della non compiuta esecuzione a regola d'arte dei lavori al momento della prevedibile consegna della villetta;
l'eccessiva durata del processo, durato quasi dieci anni, ha poi reso vana l'ammissione di c.t.u. volta alla descrizione dei lavori svolti ed all'accertamento della loro conformità al capitolato allegato al preliminare.
Indi è intervenuta la sentenza n. 783 del 2023, pubblicata il 26 aprile 2023, con la quale il Tribunale di Siracusa ha da un lato dichiarato inammissibili tutte le domande proposte dalla convenuta in quanto incoate in spregio ai termini ed alle CP_1
modalità previsti dagli art. 166 e 167 del codice di rito civile, e dall'altro ha disatteso le domande della avendo ritenuto speciosa la diffida ad adempiere ex Parte_1
art. 1454 c.c. da quest'ultima inoltrata alla promissaria acquirente e legittimo CP_1
il suo rifiuto di volere addivenire alla stipula del definitivo sì da non potersi affermare l'avvenuta risoluzione del preliminare datato 17 aprile 2012 per fatto imputabile alla il Tribunale ha affermato che, ad onta dell'adempimento CP_1
della all'obbligo del versamento degli acconti, per almeno Euro 120.000,00, CP_1
pagina 5 di 11 la si era resa al contrario inadempiente vuoi per il fatto che il cantiere Parte_1
era ancora in essere nell'aprile del 2013, come si desumeva dal corredo fotografico e dalle deposizioni testimoniali rese, vuoi per il fatto che nelle more aveva venduto il bene a terzi a seguito della stipula, in data 7 gennaio 2013, di altro preliminare trascritto il 28 gennaio 2013.
Avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Siracusa n. 783 del 2023, pubblicata il
26 aprile 2023, la ha interposto appello censurando il deciso sia nella Parte_1
parte in cui non aveva valorizzato le dichiarazioni dei testi , Persona_1
e i quali avevano riferito che ai primi di Persona_2 Persona_3
luglio 2012 la villetta era già stata realizzata in conformità al capitolato lavori allegato al contratto preliminare dell'aprile del 2012, sia nella parte in cui non aveva considerato che l'immobile oggetto di preliminare era già dotato alla data del 2 agosto 2012 di idoneo certificato di agibilità, circostanza quest'ultima che avrebbe dovuto far propendere per la tesi della compiuta realizzazione dei lavori e per la inesistenza di qualsivoglia inadempienza nella realizzazione dell'opera, sia infine nella parte in cui non aveva considerato che se i lavori non fossero stati ultimati nei primi mesi del 2013 la non avrebbe mai deciso di ivi allocare anzitempo il CP_1
proprio mobilio, risultanze tutte che, unitariamente considerate, avrebbero dovuto convincere il Tribunale del pieno ed esaustivo adempimento delle obbligazioni assunte in capo ad essa società a fronte della pervicacia della promissaria acquirente nel non volere stipulare il contratto definitivo di vendita;
ad avviso della parte appellante, il raffronto tra le condotte serbate dai contraenti doveva necessariamente condurre alla declaratoria ope legis di risoluzione del preliminare per fatto e colpa della il cui rifiuto di prestare il consenso alla stipula del definitivo doveva CP_1
ritenersi contrario a buona fede “anche ad ammettere che vi siano stati degli
pagina 6 di 11 inadempimenti da parte del promittente alienante, quali la condizione del terreno annesso alla villetta” (si veda la pagina 11 dell'atto di appello), di talché la statuizione del Tribunale che aveva ritenuto legittimo il rifiuto della di volere CP_1
addivenire alla stipula del definitivo, una volta che i lavori erano stati ultimati, si poneva in stridente contrasto con l'art. 1460 del codice civile.
La ha poi censurato la sentenza per avere indiziato il contratto Parte_1
preliminare stipulato nel gennaio del 2013 con terzi, poi sfociato nella vendita della villetta al minor prezzo di Euro 160.000,00, quale condotta ostativa alla realizzazione del programma negoziale divisato nel contratto preliminare di vendita datato 17 aprile 2012 con il quale essa si era impegnata a vendere alla CP_1
l'immobile per cui è lite, senza considerare che il contratto preliminare stipulato nel gennaio del 2013 con terzi era stato corredato da apposita clausola di recesso con durata di tre mesi dalla stipula proprio al fine di attribuire alla Spada precedenza nella conclusione dell'affare, consentendole di far prevalere il proprio acquisto sul terzo;
quanto alla domanda di risarcimento del danno, la società appellante ha del pari impugnato la statuizione di rigetto rettificando il dovuto a seguito della riduzione del costo per la esposizione debitoria versa le banche da Euro 15.000,00 ad Euro 3.158,35.
Si è costituita nel giudizio di appello contestando il merito delle CP_1
avverse pretese ed instando per il rigetto del gravame e per la conferma della sentenza emessa dal Tribunale di Siracusa n. 783 del 2023.
Questi i fatti di causa, la Corte reputa di disattendere l'appello azionato dalla
[...]
per i motivi di seguito evidenziati. Pt_1
L'oggetto della controversia concerne le sorti del contratto preliminare di vendita datato 17 aprile 2012 con il quale la appellante si era impegnata a Parte_1
pagina 7 di 11 vendere a un immobile in corso di costruzione sito nella nota località CP_1
balneare di Fontane Bianche, nel territorio di Siracusa: dichiarate inammissibili dal primo Giudice le domande di risoluzione e restituzione degli acconti proposte da quest'ultima con statuizione che non è stata oggetto di appello incidentale, l'unica questione da vagliare è se la promissaria acquirente abbia tenuto una condotta CP_1
tale da giustificare l'accoglimento della domanda azionata dalla promittente venditrice di risoluzione ope legis del contratto preliminare per fatto Parte_1
e colpa della controparte negoziale e della conseguente domanda di CP_1
risarcimento danni, questione a cui si deve dare risposta negativa avuto riguardo alle risultanze del giudizio di primo grado ed al riparto degli oneri probatori tra le parti.
Come detto nella parte narrativa, la causa è durata quasi dieci anni ed il rinvio del giudizio a precisazione delle conclusioni senza alcuna istruttoria ha impedito l'opportuno accertamento peritale ai fini della descrizione dei lavori svolti e dell'accertamento della loro conformità o meno al capitolato allegato al contratto preliminare inter partes: anche le deposizioni testimoniali sono state discordanti circa l'esecuzione o meno dei lavori a regola d'arte ad opera della società appellante, avendo comunque i testi specificatamente sentiti sul punto confermato che le fotografie versate in atti ritraevano lo stato dei luoghi, luoghi viepiù riconosciuti da uno dei testi che aveva la casa di villeggiatura in loco e che conosceva la promissaria acquirente la totale assenza di riscontro scritto relativo ad asseriti lavori extra CP_1
capitolato, per l'importo di Euro 35.000,00, che la Spada promissaria acquirente ha riferito essere stati realizzati per rendere il sottotetto abitabile, rende arduo capire se nei dieci mesi che sono maturati tra luglio del 2012, allorché l'immobile avrebbe dovuto essere consegnato, e l'aprile del 2013 allorché la promittente venditrice
[...]
trasferì la villetta a terzi, il tempo è trascorso per effettuare tali lavori extra Pt_1
pagina 8 di 11 capitolato in accordo tra le parti o se, al contrario, non si sia pervenuti alla realizzazione del programma negoziale per inadempimento di una delle parti costituito dall'inerzia della società nel concludere le opere o dal rifiuto della CP_1
di addivenire alla stipula del definitivo.
Ad avviso della Corte coglie nel segno il ragionamento del Tribunale che, nel valorizzare gli elementi indicati in sentenza, ha affermato che la contestazione dell'inadempimento fatta valere dalla l'onere della prova in capo alla Parte_4
promittente venditrice la quale, in quanto debitore della prestazione Parte_1
costituita dalla costruzione della villetta secondo le modalità di cui al capitolato allegato al preliminare ed in osservanza delle regole dell'arte, doveva dimostrare, per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento imputabile alla controparte, di avere adempiuto alla propria obbligazione realizzativa dell'opera commissionatale: avendo il contratto preliminare inter partes elementi della vendita ed elementi dell'appalto, a conferma del predetto ragionamento soccorre l'insegnamento a mente della quale “In tema di contratto di appalto, ove il committente convenuto in giudizio dall'appaltatore per il pagamento del corrispettivo sollevi l'eccezione generale di inadempimento, spetta all'appaltatore provare l'esatto adempimento della propria obbligazione, mentre ove il committente – che abbia la disponibilità fisica e giuridica dell'opera – proponga domanda di garanzia speciale per le difformità e vizi, spetta allo stesso appaltante dimostrare l'esistenza di tali difformità e vizi e delle conseguenze dannose lamentate” (si veda la recente ordinanza della Suprema Corte di
Cassazione n. 1701 del 23/01/2025), insegnamento che, valorizzando il criterio della vicinanza della prova, onera l'appaltatore che mette in vendita l'immobile che lo stesso realizza di provare l'esatta esecuzione della sua prestazione.
pagina 9 di 11 Nel caso al vaglio del presente giudizio tale prova non risulta essere stata data, avuto riguardo alle risultanze del corredo fotografico versato in atti che attestano come l'esterno della viletta fosse trascurato con prato incolto e coltre di rifiuti sparsi ovunque, come mancassero alcuni infissi esterni a presidio degli spazi interni della villetta, come uno dei bagni fosse ancora allo stato grezzo e come, stante la mancata specifica contestazione sul punto, non fosse stata realizzata la veranda in legno di
28 metri quadrati la cui posa era stata espressamente indicata nel contratto preliminare inter partes quale ulteriore lavorazione da effettuare a cura della promittente venditrice: parziali inadempienze sono state viepiù confermate dalla stessa difesa della società appellante a pagina 11 dell'atto di appello, inadempienze che, contrariamente a quanto da quest'ultima sostenuto, appaiono tali da connotare di non contrarietà a buona fede il rifiuto della di addivenire alla stipula del CP_1
definitivo e di confermare il rigetto della domanda di risoluzione azionata dalla
[...]
in primo grado. Pt_1
Le sorti della domanda di risarcimento del danno azionata dalla Parte_1
seguono l'esito infausto della domanda di risoluzione dalla stessa azionata, non senza sottacere come la abbia ricevuto la rilevante somma di Euro Parte_1
120.000,00, detenendola da circa tredici anni, ad opera della Spada che, al contrario, ha visto sfumare l'acquisto immobiliare convenuto.
Consegue in definitiva la conferma della sentenza emessa dal Tribunale di Siracusa
n. 783 del 2023: le spese seguono la soccombenza e vanno addossate alla
[...]
nella misura di cui al dispositivo. Pt_1
pagina 10 di 11

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1525/2023 R.G., così dispone;

1. Rigetta l'appello proposto dalla avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Siracusa n. 783 del 2023, pubblicata in data 26 aprile 2023, che conferma;

2. Condanna la al pagamento in favore dell'appellata Parte_1 CP_1
delle spese processuali del presente grado di giudizio che si liquidano
[...]
in Euro 14.317,00 per compensi (di cui euro 2.977,00 per la fase di studio, euro 1.911,00 per la fase introduttiva, euro 4.326,00 per la fase di trattazione ed euro 5.103,00 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% sui predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge;

3. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, a carico della
[...]
dell'ulteriore contributo unificato. Pt_1
Così deciso in Catania, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della
Corte, il 10 aprile 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott. Giacomo Rota dott. Nicolò Crascì

DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 11 di 11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
17 aprile 2012; che, pertanto, legittimo e non contrastante con i canoni della buona fede si era rivelato il proprio rifiuto di addivenire alla stipula del definitivo di vendita con la , con la conseguenza che i l contratto preliminare datato 17 Parte_1
aprile 2012 andava ritenuto risolto per fatto e colpa di quest'ultima con condanna