N. R.G. 902/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di TORINO
Sezione Seconda Civile composta dai Sigg. Magistrati: dott. Alfredo GROSSO Presidente dott.ssa Maria Gabriella RIGOLETTI Consigliere rel. dott. Roberto RIVELLO Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 902/2022 promossa da:
(P. Iva , con sede in Opera (Mi) via Leopardi n. 2, in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante rappresentata e difesa, in forza di procura Controparte_1
allegata alla busta telematica contenente l'atto di citazione in appello, dagli avv.ti Andrea La
Francesca ( e Margherita La Francesca Email_1
, presso il cui studio è elettivamente domiciliata Email_2
in Novara, C.so Mazzini n. 33
APPELLANTE
Contro
(C.F. , nata a [...] il [...], Controparte_2 C.F._1 rappresentata e difesa per delega in calce al presente atto, congiuntamente e disgiuntamente dall'Avv.
Giampiero Aceto ( e dall'Avv. Cristina Mazzucco Email_3
( ) Email_4
APPELLATA

OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 249/2022 del Tribunale di Vercelli, pubblicata in data 24/05/2022
Contratto preliminare di vendita di immobile da costruire - nullità
pagina 1 di 14 CONCLUSIONI
Per Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino, in totale riforma della impugnata sentenza, contrariis reiectis,
-preliminarmente sospendere ex art: 283 c.p.c. l'efficacia esecutiva della sentenza per i gravi errori in diritto in essa contenuti che rendono probabile l'accoglimento del gravame e per le gravi conseguenze economiche che ne deriverebbero per l'appellante.
-dichiarare ex art. 132 co 2° n. 4 c.p.c. la nullità della sentenza per omessa o per grave insufficienza della motivazione sullo svolgimento della causa e sulle ragioni in fatto e in diritto che hanno condotto il Tribunale a respingere tutte le eccezioni e gli argomenti sviluppati dalla convenuta avverso Pt_1
la domanda di nullità del contratto;

, in totale riforma della sentenza impugnata, la domanda di nullità (ed ogni altra) del CP_3 contratto 11.09.2018, denominato “proposta d'acquisto immobiliare”, perché infondata in fatto e diritto;

- in estremo subordine riformare la sentenza con riguardo al risarcimento del danno e alle spese di causa dichiarando che nulla è dovuto per danni e spese proprio in forza della dichiarata nullità del contratto preliminare 11.09.2018.
-accertare e dichiarare (in accoglimento della domanda riconvenzionale) la risoluzione di diritto del contratto per grave inadempimento della e quindi per fatto e colpa alla stessa Controparte_2
addebitabili;
-per l'effetto condannare in via riconvenzionale parte attrice al risarcimento Controparte_2
di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali per le causali di cui in narrativa, che saranno determinati in corso di causa anche mediante CTU, oltre interessi di cui al D.L. 231/2002 e svalutazione di legge fino al soddisfo;

-respingersi tutte le istanze istruttorie di controparte perché irrilevanti e inammissibili;
e comunque perché vertenti su fatti di cui vi è prova documentale:
-ammettersi occorrendo, ai fini dell'accoglimento dell'appello, le istanze istruttorie formulate del
3.6.2020, CTU compresa per la determinazione dei danni sofferti dalla Parte_1
Con vittoria di spese ed onorari di causa dei gradi.”
Per : Controparte_2
“Piaccia alla Corte d'Appello Ecc.ma, contrariis reiectis, previe le declaratorie iuris occorrende:
pagina 2 di 14 In via preliminare: respingere l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della Sentenza ex art.
283 c.p.c., in quanto del tutto infondata per le ragioni esposte in atti.
In via preliminare: ai sensi degli artt. 348 bis e 348 ter c.p.c., dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto da in quanto l'impugnazione non ha ragionevole probabilità di Parte_1 essere accolta, alla luce dei motivi di impugnazione dedotti, della motivazione della Sentenza di primo grado e di tutti gli argomenti difensivi svolti dall'appellata.
In via principale, nel merito: respingere l'appello, le domande, preliminari, principali, riconvenzionali, di merito, di rito nonché le eccezioni tutte formulate dall'appellante
[...]
in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutte le ragioni esposte in atti e, per Parte_1
l'effetto, confermare integralmente la appellata Sentenza del Tribunale di Vercelli n. 249/2022, pubbl. il 24/05/2022 R.G. n. 1589/2019 Repert. n. 645/2022 del 24/05/2022 Giudice Dott. Andrea Padalino.
In via subordinata, nel merito annullare, ovvero, in via ulteriormente subordinata, risolvere per grave inadempimento di la “proposta d'acquisto immobiliare” tra Parte_1 [...]
e richiamata, altresì, l'eccezione di inadempimento e, per gli CP_2 Parte_1
effetti, confermare la condanna nei confronti di alla restituzione in favore di Parte_1
della somma di Euro 103.200,00; confermare la condanna nei confronti di Controparte_2
al risarcimento del danno in favore di di Euro Parte_1 Controparte_2
10.000,00 di cui alla appellata Sentenza;
respingere le domande preliminari, principali, riconvenzionali, di merito, di rito nonché le eccezioni tutte formulate dall'appellante
[...]
in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutte le ragioni esposte in atti. Parte_1
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi oltre al rimborso forfettario per spese generali del 15%
e C.P.A. e IVA di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria: respingere tutte le istanze istruttorie di controparte perché generiche, irrilevanti, valutative, documentali e in ogni caso inammissibili;
respingere l'istanza di CTU di controparte perché inammissibile, esplorativa e irrilevante. Nella denegata ipotesi di ammissione delle istanze istruttorie di controparte, laddove ritenuto necessario, ammettere prove per interrogatorio formale e testi sui capitoli di cui alla propria seconda e terza memoria istruttoria, con i testi ivi indicati e disporre CTU come da memoria ex art. 183 c.6 c.p.c. n.2 che si richiama”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 24/07/2019 evocava in giudizio avanti al Controparte_2
Tribunale di Vercelli la per sentir dichiarare la nullità della “Proposta di Parte_1 acquisto immobiliare” di una villetta unifamiliare su due piani con garage, cortile, giardino e terrazzo, sita in Casale Monferrato, sottoscritta in data 11/09/2019, con conseguente condanna alla restituzione pagina 3 di 14 di quanto versato, a titolo di caparra e acconti, pari ad € 103.200,00. In via subordinata, l'attrice chiedeva l'annullamento della “proposta” e, in via di ulteriore subordine, la risoluzione del contratto
(“proposta d'acquisto”) per grave inadempimento dalla sempre con Parte_1
condanna alla restituzione di quanto versato. In ogni caso, formulava domanda di risarcimento danni nella misura da determinarsi in corso di causa, ovvero nella misura ritenuta dal Giudice, anche in via equitativa, oltre rivalutazione monetaria e interessi.
Esponeva l'attrice di essere stata alla ricerca di una casa indipendente con giardino in Casale
Monferrato, per potervisi trasferire nel mese di settembre del 2019, in occasione dell'inizio del nuovo anno scolastico del figlio;
che al primo incontro, svoltosi nei pressi di un immobile in fase di realizzazione a San Giorgio M.to, avevano partecipato l'attrice, il marito, , e Persona_1 Per_2
, presentato come costruttore;
che al secondo incontro, presso l'ufficio dell'agente immobiliare,
[...]
veniva sottoposta alla promissaria acquirente una proposta d'acquisto già predisposta, recante nell'intestazione l'indicazione della che in detta proposta, sottoscritta da Parte_1 Per_2
per conto della promittente venditrice, non venivano indicati i dati catastali, l'ubicazione con
[...]
riferimento al PRGC, oltre a mancare una qualsiasi rappresentazione grafica/fotografica, l'indicazione del titolo autorizzativo, la data o il termine fissato per la stipula del contratto definitivo, nonché, in generale, un capitolato delle opere;
che inoltre la promessa della costruzione di una villetta libera sui quattro lati non era realizzabile per la mancanza, appresa successivamente, delle necessarie distanze dai confini e dalla via principale;

Precisava parte attrice che, a fronte della promessa di una celere esecuzione dei lavori, aveva effettuato tre versamenti, a mezzo assegni bancari, per la somma complessiva di € 103.200,00, benché i lavori di costruzione non avessero mai avuto inizio;
che, eseguita una visura camerale, apprendeva che il legale rappresentante della era e non;
che in data Parte_1 Controparte_1 Persona_2
26.10.2018 le veniva consegnata altra proposta d'acquisto recante, per la prima volta, i riferimenti catastali e la data prevista per la stipula del definitivo (31.01.2019); che, solo a seguito dell'avviata interlocuzione tramite i rispettivi legali, la ratificava, a mezzo pec, il contratto Parte_1
preliminare sottoscritto da in qualità di procuratore e soltanto in data 15.03.2019 Persona_2 comunicava l'acquisto del terreno, avvenuto a mezzo rogito Not. in data Persona_3
04.03.2019, ossia mesi dopo i versamenti effettuati dalla promissaria acquirente e ben oltre il termine previsto per la stipula del definitivo;
che analogamente l'attrice apprendeva che, in data 27.03.2019, il aveva depositato un frazionamento presso l'UTE di Alessandria, rivelatosi invalido in quanto CP_1
carente della preventiva autorizzazione comunale;
che in data 29.03.2019 le veniva inviata una diffida adempiere con richiesta di pagamento di € 41.000,00, a saldo della quarta rata. Parte attrice chiedeva pagina 4 di 14 pertanto in via principale la declaratoria di nullità della proposta d'acquisto per indeterminatezza e/o indeterminabilità e/o impossibilità dell'oggetto; ovvero, in subordine, l'annullamento della medesima per errore essenziale e riconoscibile, ovvero per dolo;
in ulteriore subordine, la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento di parte venditrice, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno, da determinarsi anche in via equitativa, per i disagi subìti e il tradito affidamento.
Si costituiva in giudizio la chiedendo il rigetto delle domande attoree, attesa Parte_1
l'applicabilità al caso di specie della disciplina sulla vendita di cosa futura, e, facendo valere, in via riconvenzionale, la risoluzione ipso iure del contratto denominato “proposta d'acquisto immobiliare”, per effetto dell'intimata diffida ad adempiere, o, in ogni caso, chiedendo la risoluzione per grave inadempimento della promissaria acquirente, la quale avrebbe immotivatamente rifiutato di addivenire alla stipula del definitivo.
La chiedeva quindi, sempre in via riconvenzionale, il risarcimento del danno Parte_1
patrimoniale e non patrimoniale, per il mancato guadagno occorso, per le spese sostenute per la mediazione immobiliare e per l'acquisto dell'area, da determinarsi in corso di causa, anche mediante
CTU.
Il Tribunale assunte prove orali e respinte le istanze di CTU formulate dalle parti, accoglieva la domanda principale dell'attrice di nullità del contratto preliminare, così pronunciando:
“….in accoglimento della domanda di dichiara la nullità della “proposta Controparte_2
d'acquisto immobiliare” tra …(omissis),,, e per l'effetto condanna alla Parte_1 restituzione in favore di della somma di € 103.200,00; Controparte_2
condanna al risarcimento del danno a favore di che Controparte_4 Controparte_2 determina in via equitativa nell'importo di € 10.000,00.
Condanna al pagamento in favore di della Parte_1 Controparte_2 complessiva somma di € 13.430,00 oltre spese, Iva e c.p.a”.
Avverso la predetta sentenza notificata in data 26/05/2022, ha proposto appello la Parte_1
con atto di citazione notificato in data 24.06.2022, chiedendone l'integrale riforma, con reiezione
[...]
delle domande proposte da ed accoglimento della propria domanda Controparte_2
riconvenzionale di risoluzione di diritto del contratto per grave inadempimento della parte promissaria acquirente, con conseguente risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali da determinarsi in corso di causa, anche mediante CTU.
Si è costituita in giudizio chiedendo che sia dichiarato inammissibile l'appello Controparte_2
e, in ogni caso, chiedendone la reiezione nel merito, con conferma integrale dell'appellata sentenza del
Tribunale di Vercelli;
in subordinata, riproponeva le domande di annullamento e risoluzione del pagina 5 di 14 contratto per inadempimento formulate in primo grado, così come le proprie istanze istruttorie, nella denegata ipotesi di ammissione delle istanze istruttorie avversarie.
A seguito della prima udienza, svoltasi in data 30/11/2022 con le forme della trattazione scritta, ai sensi dell'art. 221, comma 2, del D.L. n. 34/2020, veniva rigettata l'istanza di sospensiva con ordinanza resa in pari data, quindi all'udienza del 25/10/2023 le parti precisavano le rispettive conclusioni come in epigrafe trascritte e la causa veniva trattenuta a decisione con assegnazione dei termini per il deposito degli scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sentenza impugnata
Il Tribunale di Vercelli ha accolto domanda attorea di nullità della “Proposta d'acquisto immobiliare”, stipulata tra le parti, ritenendo che: la circostanza che solo in data 14/03/2019 la avesse, a mezzo del suo legale Parte_1 rappresentante, ratificato la sottoscrizione della proposta d'acquisto da parte di , Persona_2 rappresentava conferma del fatto che “quando l'attrice ha avviato le trattative con lo stesso la Per_2
stessa riteneva di contrattare con un soggetto che solo dopo mesi è stato riconosciuto quale mandatario della convenuta. Sintomo evidente di scarsa professionalità nello svolgimento delle trattative” (v. pag. 7 sentenza impugnata); la sarebbe venuta progressivamente a conoscenza “di circostanze taciute o pretermesse che CP_2 rendevano del tutto evanescente l'impegno contrattuale assunto dalla controparte” (v. pag. 8 sentenza impugnata); la “Proposta d'acquisto immobiliare” è nulla ai sensi degli artt. 1418 e 1346 c.c., “in quanto nella stessa non viene in alcun modo individuata la collocazione del nuovo fabbricato, essendo del tutto assenti i riferimenti catastali”; “mancava una chiara ubicazione dell'immobile indicata su uno stralcio di PRGC o mediante utilizzo di una rappresentazione grafica fotografica, né era possibile ab origine determinare la consistenza reale dell'oggetto.” (v. pag. 8 sentenza impugnata), sicché l'oggetto non risulta né determinato, né determinabile;

l'oggetto risultava anche impossibile, poiché la villetta unifamiliare promessa in vendita “non era in quella fase realizzabile”, poiché, stante la necessità di osservare le distanze dai confini e dalla strada, non avrebbe potuto essere libera su quattro lati;
inoltre, il contratto prevedeva “un notevole squilibrio iniziale tra le prestazioni” (v. pag. 9 sentenza impugnata), poiché, a fronte di obblighi di pagamento gravosi in capo alla non erano indicate CP_2
le corrispettive prestazioni in capo alla che ha ricevuto cospicui pagamenti, Parte_1
pagina 6 di 14 ancor prima di aver acquistato la proprietà del terreno, su cui l'immobile avrebbe dovuto essere costruito.
Il Tribunale ha riconosciuto, oltre al diritto alla restituzione in favore di di Controparte_2
quanto versato in esecuzione del contratto, dichiarato nullo, anche un risarcimento del danno, quantificato in € 10.000,00, “in relazione al periodo intercorso inutilmente tra l'avvio delle trattative alla chiusura delle stesse, trascorso nella vana ricerca di una valida soluzione abitativa.” (v. pag. 10 sentenza impugnata).
Motivi d'impugnazione
Con il primo motivo d'appello la denuncia la nullità della pronuncia di primo Parte_1
grado, per violazione o falsa applicazione dell'art. 132 c.p.c., per avere del tutto acriticamente accolto le ragioni dell'attrice, omettendo di considerare, anche solo al fine di respingerle, le argomentazioni e le eccezioni proposte dalla società promittente venditrice.
In particolare, difetterebbe nella sentenza impugnata qualsiasi specifica argomentazione, con cui sia stato esaminato quanto esposto dalla società venditrice in relazione alla specificità della vendita di cosa futura;
all'addebitabilità alla del rifiuto a presentarsi dal notaio per intestarsi il terreno, sul CP_2
quale avrebbe dovuto essere realizzato l'immobile, versando l'importo di € 41.000,00.
Ciò premesso l'appellante trascrive il contenuto (da pag. 2 a pag. 7 della comparsa di costituzione di primo grado), contenente le proprie difese, che assume essere state trascurate dal Giudice di primo grado, concludendo che alcuno di quei fondati e documentati argomenti sarebbe stato minimamente valutato dal Tribunale, anche solo al fine di affermarne l'infondatezza giuridica.
Il motivo così formulato risulta inammissibile.
Secondo l'insegnamento della Suprema Corte: “gli artt. 342 e 434 cod. proc. civ., nel testo formulato dal decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella legge 7 agosto 2012, n.
134, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado»” (Cass.
SS.UU sent.,16 novembre 2017, n.27199).
Il motivo d'appello non può dunque limitarsi a denunciare delle omissioni motivazionali, visto che quelle non si traducono, di per sé, in ragione di caducazione della pronuncia impugnata, ma in obbligo pagina 7 di 14 di procedere al suo riesame, tenendo conto dei profili non considerati, sicché i profili non considerati debbono comunque essere idonei a condurre, ex art. 342, n. 2, c,p.c. - nel testo applicabile ratione temporis al presente giudizio - all'auspicata riforma, e cioè il loro mancato esame deve essere stato rilevante ed aver inciso in maniera determinante nel pervenire alla decisione impugnata, passaggio questo che nel caso di specie del tutto difetta, vista la tecnica utilizzata nel formulare il motivo, consistita nella mera trascrizione della comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado, accompagnata da qualche generica considerazione di contorno.
Applicando i sopra enunciati principi alla fattispecie in esame risulta, infatti, evidente come alla denuncia del mancato esame delle difese svolte dalla nel giudizio di primo Parte_1
grado avrebbe dovuto accompagnarsi una parte argomentativa, indicante in modo specifico come quelle argomentazioni sarebbero state idonee a condurre ad una diversa ricostruzione dei fatti e quindi ad una diversa valutazione del contratto preliminare in punto validità.
Con il secondo motivo d'impugnazione la società appellante sostiene che il Tribunale ha motivato in ordine alla ritenuta nullità del contratto in modo assertivo e contraddittorio.
Le considerazioni svolte con il secondo motivo di gravame certamente impongono di dare conto del peculiare percorso argomentativo seguito dal primo Giudice, contenente ricostruzioni in fatto e valutazioni in diritto, che in alcun modo afferiscono al tema della nullità del contratto, e cioè al profilo in base al quale la domanda di è stata invero accolta. Controparte_2
La motivazione contiene infatti considerazioni che attengono – a prescindere da qualsiasi valutazione in ordine alla loro fondatezza – a svariati ed inconferenti profili, e cioè: un originario difetto del potere di rappresentanza in capo al soggetto che ha sottoscritto per conto della la Parte_1
“Proposta d'acquisto”, che risulta del tutto irrilevante ai fini della validità del contratto, poiché se anche la stipula fosse avvenuta in difetto di una procura rilasciata a in forma scritta, il suo Persona_2
operato è stato comunque espressamente ratificato dal legale rappresentante della società in data
14/03/2019, con effetto in ogni caso retroattivo, ex art. 1399 c.c.; come pure inconferente è il riferimento alla scoperta di non meglio precisate “circostanze taciute o pretermesse, che rendevano del tutto evanescente l'impegno contrattuale”, quasi a voler prospettare, senza tuttavia sviluppare in modo adeguato tale cenno, l'esistenza di un vizio della volontà, rilevante sotto il profilo dell'errore o del dolo;
ancora non pertinente con il tema di causa è il rilievo di un'asserita impossibilità dell'oggetto, per non essere la villetta realizzabile come libera sui quattro lati, poiché ciò al più rileverebbe dal punto di vista dell'adempimento, e cioè della consegna da parte della di una Parte_1
costruzione che non avrebbe le caratteristiche promesse;
come pure, da ultimo, del tutto estranei al tema della nullità per indeterminatezza ed indeterminabilità dell'oggetto del contratto si appalesano le pagina 8 di 14 considerazioni riguardanti “il notevole squilibrio iniziale nelle prestazioni”, che attengono ad una supposta alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del contratto.
Le censure mosse dall'appellante riguardo a tali considerazioni, contenute nella sentenza impugnata, risultano quindi inidonee a portare ad una riforma della decisione, poiché quelle considerazioni non solo non rappresentano la ratio decidendi, fondante l'accoglimento della domanda di nullità del contratto, ma neppure assolvono, in quanto decentrate rispetto al vizio di nullità del contratto, alla funzione di corroborare quella decisione, tanto che lo stesso appellante ne denuncia - e quindi riconosce
- l'irrilevanza giuridica nel condurre alla pronuncia di nullità (v. pag. 12 atto d'appello).
Depurata la motivazione dalle sovraesposte argomentazioni, occorre verificare se sia convincente quanto dedotto da parte appellante a sostegno della sufficiente individuazione anche per relationem del bene oggetto del preliminare, individuazione che, secondo l'assunto di parte appellante, sarebbe possibile in base al preliminare di cui al doc. 1, prodotto da al doc. 8, sempre Controparte_2
della controparte, nonché in base alla proposta d'acquisto RM (doc. 8 bis Parte_1
appellante) e al contratto di compravendita tra la RM e la (doc. 8 appellante), Parte_1
che conterrebbe all'art. 1 l'indicazione della precisa consistenza del bene oggetto della vendita e all'art. 3 il riferimento al certificato di destinazione urbanistica.
Parte appellante cita al riguardo alcune pronunce in tema di validità del contratto preliminare, secondo le quali per la determinabilità dell'oggetto è sufficiente l'identificazione in modo inequivoco, anche mediante il riferimento ad elementi esterni, di un bene determinato, la cui individuazione, attraverso gli ordinari elementi identificativi, richiesti per la stipula del contratto definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto.
Alcune precisazioni si rendono opportune, dato che il motivo d'appello si fonda su asserzioni in fatto in parte infondate.
Orbene, al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto (v. doc. 1 , che risulta CP_2
priva di data, ma che sulla base della ricostruzione delle parti sul punto, risale al 11/08/2018, data in cui
è stato consegnato anche l'assegno di € 10.000,00, a titolo di caparra, la non Parte_1
era ancora proprietaria del terreno su cui la villetta unifamiliare promessa in vendita avrebbe dovuto essere costruita, unitamente ad altre unità immobiliari.
La indicata come parte futura venditrice/appaltatrice prometteva quindi di Controparte_4 costruire una “villetta unifamiliare su due piani con garage, cortile giardino e terrazzo, sita in Casale
Monferrato che sorgerà su parte del lotto di terreno edificabile di circa mq. 900 di detto Comune e meglio individuata nella planimetria che…si allega al presente atto sotto la lettera “A”; veniva quindi richiamato il capitolato allegato sotto la lettera “B”.
pagina 9 di 14 Il prezzo veniva convenuto in € 290.000,00, da versarsi per € 10.000,00 + iva al momento della sottoscrizione della proposta, per € 10.000,00 + iva in data 11/09/2018, per € 60.000,00 + iva entro il
22/09/2018, per € 61.000,00, iva compresa, “saranno versati per l'acquisto dell'area”, mentre la restante parte, “indicativamente determinata in € 154.000,00” sarebbe stata calcolata con esattezza e versata a stato avanzamento lavori in più soluzioni in base al capitolato concordato.
Il prezzo complessivamente indicato in € 290.000,00 non coincideva quindi con la somma dei vari acconti indicati, che era infatti pari a € 295.000,00, al di là di essere il capitolato del tutto privo dell'indicazione dei prezzi per le varie voci, peraltro descritte in termini del tutto generici, per cui non è dato comprendere sulla base di quali prezzi sarebbero stati redatti gli stati d'avanzamento lavori, che avrebbero dovuto condurre ad un importo “indicativamente” determinato in € 154.000,00.
Il mese successivo alla sottoscrizione della “Proposta d'acquisto”, la inviava Parte_1
alla una proposta d'acquisto, avente ad oggetto un lotto edificabile sito in Casale Parte_2
Monferrato, via Sosso (censito al catasto al Foglio 54, mappale 916) della superficie complessiva di mq. 1630 circa, per il prezzo di € 90.000,00, che veniva accettata dalla venditrice.
Dall'atto di compravendita poi stipulato tra la e la in data Parte_2 Parte_1
04/03/2019 e dal certificato di destinazione urbanistica ad esso allegato si evince come il terreno ricadesse all'interno del distretto residenziale DR5, sottocategoria Cr.2.2, quindi area libera per interventi di nuovi impianti residenziali, con obbligo di strumento urbanistico esecutivo, PEC o PECO.
Il Permesso di Costruire è poi stato richiesto dalla in data 08/07/2019 ed in Parte_1
data 12/12/2019 il Comune di Casale Monferrato ha quantificato il contributo da versare per il rilascio del titolo ad edificare (v. doc. 1 . Parte_1
È evidente, dunque, come nel caso di specie, al momento della sottoscrizione della “Proposta
d'acquisto” la non fosse ancora proprietaria del terreno su cui l'immobile Parte_1
avrebbe dovuto essere edificato, che infatti non viene nel contratto compiutamente individuato, tanto che solo nell'Allegato “A” (“Planimetrie”) compare la generica indicazione “via Sosso – Lotto 1”, essendo quella di via Sosso evidentemente la zona ricompresa nel PEC.
Pertanto, si versava in una delle ipotesi che la giurisprudenza qualifica come di vendita sulla “carta”, e cioè di contratti preliminari di compravendita di immobili, per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, che si collocano fuori dell'ambito applicativo della speciale disciplina del D.lgs. n. 122 del 2005, attesa la chiara lettera dell'art. 1, comma 1, lettera d), (v.
Cass. 10/03/2011 n. 5749), che esclude da quella disciplina gli immobili che non si trovino in uno stadio di costruzione compreso tra l'avvenuta richiesta del permesso di costruire e prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di abitabilità.
pagina 10 di 14 Anche nel caso di immobile sulla carta dovrebbe comunque esistere un progetto, che consenta con sufficiente precisione di conoscere ubicazione, dimensioni e caratteristiche dell'immobile oggetto della promessa di vendita.
Per cui se può convenirsi con i principi di diritto espressi dalla giurisprudenza di legittimità, citata da parte appellante, la loro applicazione alla fattispecie in esame non conduce alla conclusione auspicata della quanto all'esclusione della nullità del contratto. Parte_1
Ha precisato infatti la Suprema Corte come: “…ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali;
in particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne
l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché
l'intervenuta convergenza delle volontà sia anche "aliunde" o "per relationem" logicamente ricostruibile (cfr. Cass. 1.2.2013, n. 2473; Cass. 30.5.2003, n. 8810).” (v. Cass. 10/05/2018 n.11297).
Principio affermato in un caso in cui l'individuazione era possibile in base a quanto contenuto nel preliminare, e segnatamente l'ubicazione, l'estensione, l'indicazione dei confini e della provenienza.
Insegnamento questo da ultimo ribadito da Cass. 24/01/2020 n. 1626, secondo cui: “…nel preliminare di vendita di un bene immobile, l'indicazione del bene oggetto della futura vendita può essere anche incompleta, e mancare, perciò, dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché sia certo, in base alle risultanze probatorie, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato o, comunque, determinabile. In altri termini, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il richiamo ad elementi esterni ma idonei a consentire l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile…”
Pertanto, la mancata indicazione dei “riferimenti catastali”, valorizzata dalla sentenza impugnata, non è in realtà dirimente al fine di ritenere l'oggetto del contratto non determinato o determinabile, bensì ciò che è del tutto carente nel caso di specie, come già in precedenza osservato, è l'individuazione dell'ubicazione dell'immobile da costruire, visto che l'unico riferimento è desumibile dall'Allegato
“A” , che indica “via Sosso – Lotto 1”, senza tuttavia che sia allegata una planimetria della zona, o un estratto del PRGC, che consenta di localizzare la posizione di quel Lotto, né sono indicati dei confini o delle coerenze, sicché risulta del tutto incerto in quale punto la costruzione avrebbe dovuto essere realizzata, né poteva a quel momento essere determinabile attraverso degli elementi esterni alla pagina 11 di 14 “Proposta d'acquisto”, visto che ancora la non aveva acquistato, né aveva Parte_1
ricevuto l'accettazione della proposta d'acquisto di un'area ricompresa nel PEC, che si sarebbe realizzata solo a marzo del 2019.
Analoghe considerazioni valgono anche per le caratteristiche dell'immobile da realizzare, il quale è descritto nei termini sopra riportati dall'art. 1 della “Proposta d'acquisto”, che non sono coerenti con la planimetria, di cui all'allegato “A”, la quale non costituisce peraltro un progetto in senso tecnico, visti i dati mancanti (assenza di quote esterne, altezza della tettoia, indicazione dei punti d'appoggio del porticato, ecc.), ma il mero disegno di un'abitazione, che anzitutto non risulta – diversamente da quanto indicato all'art.

1 - essere distribuita su due piani (oltre al garage), dato che il piano sottotetto per le altezze e per l'assenza di luci e aperture non risulterebbe abitabile;
all'art. 1 della “Proposta” si menziona un terrazzo non presente nel disegno, che riporta invece a piano terra un porticato e una tettoia, non descritti nella “Proposta d'acquisto”; non è indicata la superficie dell'abitazione che verrà realizzata, le cui misure potrebbero approssimativamente desumersi dal disegno di cui all'allegato “A”, che riporta esclusivamente le misure dei locali interni alla villetta;
non è precisata nemmeno la superficie esterna, adibita a cortile/giardino, né l'estensione complessiva del lotto, che la “Proposta
d'acquisto” si limita ad indicare in “circa mq. 900”.
La circostanza che l'Allegato “A” si componesse anche un altro foglio, secondo la produzione operata dalla con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c. (v. doc. 8 Parte_1 [...]
, non varrebbe in ogni caso a mutare le sopra esposte conclusioni, atteso che quella Parte_1
planimetria di zona è priva di qualsiasi elemento, che la renda riferibile al Lotto su cui avrebbe dovuto essere edificata la villetta;
riproduce sul lato di una via raffigurata, ma priva di denominazione, degli edifici esistenti, e sull'altro lato la sagoma di un edificio, che non risulta compatibile con la descrizione e il disegno della villetta di cui alle “Planimetrie”.
Deve pertanto confermarsi, sia pure sulla base di una motivazione parzialmente differente, la pronuncia di nullità del contratto, denominato “Proposta d'acquisto immobiliare” stipulato tra le parti, avendo quello ad oggetto un immobile non sufficientemente determinato, o determinabile, per non essere stata indicata la sua precisa ubicazione, la sua consistenza e le sue caratteristiche (viste anche le discordi indicazioni ricavabili dal testo del contratto, rispetto al disegno allegato).
Con il terzo motivo di impugnazione la censura infine il capo della sentenza, Parte_1
che l'ha condannata al risarcimento dei danni, quantificati, peraltro, in via equitativa, senza nemmeno indicare i criteri seguiti per la loro determinazione.
La censura è fondata.
pagina 12 di 14 L'accoglimento della domanda di nullità, dalla quale pacificamente conseguono gli effetti restitutori previsti dalla sentenza, ha comportato – al di là dell'ondivaga motivazione della sentenza di primo grado, di cui si è già dato conto – l'assorbimento delle altre domande di annullamento e risoluzione proposte da Controparte_2
L'affermazione di una responsabilità risarcitoria in capo alla avrebbe quindi Parte_1
necessitato dell'individuazione di un titolo di responsabilità addebitabile alla promittente venditrice, che avesse un generato uno specifico danno in capo alla CP_2
Sotto tale profilo la sentenza impugnata è del tutto carente, visto che viene genericamente fatto riferimento alla circostanza che la avrebbe visto “tradite le proprie legittime aspettative sulla CP_2 realizzazione dell'opera” ed il risarcimento è in via apodittica ragguagliato “al periodo intercorso inutilmente dall'avvio delle trattative alla chiusura delle stesse, trascorso nella vana ricerca di una valida soluzione abitativa” (v. pag. 10 sentenza impugnata).
La prima affermazione pare evocare una responsabilità della da Parte_1
inadempimento, e cioè per non avere potuto la promissaria acquirente conseguire il bene promessole, che è insuscettibile di essere prospettata, atteso che in caso di nullità del contratto non possono venire in considerazione profili d'inadempimento, che hanno quale presupposto la validità del contratto stesso;
mentre la seconda affermazione pare riferirsi ad una responsabilità di tipo precontrattuale o extracontrattuale, per la quale è del tutto carente l'indicazione degli elementi costitutivi del fatto generatore del danno.
Né vale, a tale proposito il generico richiamo fatto dall'appellata all'imputabilità della nullità alla atteso che la mancata adeguata determinazione dell'oggetto del contratto era Parte_1
certamente riconoscibile dalla stessa poiché si trattava di vizio desumibile dallo stesso CP_2
documento contrattuale sottoscritto dalle parti.
In accoglimento del motivo d'appello, la sentenza del Tribunale di Vercelli deve quindi essere riformata in parte qua, con reiezione della domanda di risarcimento danni proposta da Controparte_2
[...]
Le spese del giudizio
La parziale riforma della sentenza impugnata impone una rinnovata valutazione del regime delle spese anche del primo grado di giudizio, ex art. 336, co. 1, c.p.c.
Tenuto conto dell'integrale reiezione della domanda risarcitoria, proposta in via autonoma da
[...]
nel giudizio di primo grado per l'importo di € 334.560,00, e dunque avuto riguardo alla CP_2
reciproca soccombenza delle parti, le spese del doppio grado di giudizio debbono essere compensate tra le parti nella misura di 1/3, con condanna della soccombente in relazione Parte_1
pagina 13 di 14 alla domanda di maggior rilevanza, concernente l'impugnazione del contratto, a rifonderne alla controparte i restanti 2/3.
La liquidazione delle spese nella misura intera, viene confermata per il primo grado nell'importo già liquidato di € 13.430,00, oltre rimborso spese forfettario ed accessori;
mentre per il presente grado, sempre nella misura intera, la liquidazione - avuto riguardo ai parametri di cui al D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. n. 147/2022, e allo scaglione di valore di riferimento (da € 52.000,01 a €
260.00,00) - viene operata in base a valori prossimi ai medi, tenuto conto del numero e della natura delle questioni trattate, e così complessivi € 9.211,00 (di cui € 2.500,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 4.800,00 per la fase decisionale), oltre rimborso forfettario del 15% sui compensi ed accessori di legge, ed oltre agli esposti.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Torino - Sezione Seconda Civile, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla avverso la Parte_1
sentenza n. 249/2022 pronunciata dal Tribunale di Vercelli in data 24.05.2022, in parziale accoglimento dell'appello, ed in riforma dell'impugnata sentenza, respinge la domanda di risarcimento dei danni proposta da , Controparte_2
conferma nel resto l'impugnata sentenza;
condanna la a rifondere in favore di i 2/3 Parte_1 Controparte_2
delle spese del doppio grado di giudizio, percentuale che si liquida, quanto al primo grado, in €
8.953,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, C.P.A., IVA, e per il presente grado in €
6.140,00, oltre rimborso forfettario del 15%, C.P.A., IVA, oltre ai 2/3 degli esposti documentati per il doppio grado, dichiarando compensato il restante 1/3 delle spese di lite.
Così deciso nella camera di consiglio in data 16/10/2024.
Il Consigliere est. dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Il Presidente
dott. Alfredo Grosso
pagina 14 di 14