R.G. 202/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Claudio Baglioni Presidente
dott.ssa Francesca Altrui Consigliere
dott.ssa Arianna De Martino Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 202 /2024 promossa da:
(C.F.: ) elettivamente Parte_1 C.F._1
Con domiciliata in ASSISI, S.N.C., P.1, Controparte_2 Parte_2
INT. 12, presso lo studio dell'Avv. Francesco Bianchini, dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all'atto di citazione
APPELLANTE
contro
(C.F.: e (C.F. Controparte_3 C.F._2 CP_4
, elettivamente domiciliati in PERUGIA VIA ANTONIO DE C.F._3
CURTIS 20 presso lo studio dell'Avv. Benedetta Bellini in virtù di procura rilasciata a margine dell'atto di costituzione
APPELLATI
avente ad OGGETTO
Vendita di Beni Immobili
CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI
Per parte appellante:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Perugia, contrariis reiectis, accogliere i motivi tutti dedotti in narrativa del proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza
n. 419/2024 emessa, nell'ambito del proc. civ. n. 4907/2017 RG CC, dal Tribunale di
Perugia, Seconda Sezione Civile, Giudice Dott. Vincenzo Massimiliano Di Fiore, in
data 12.03.2024, pubblicata in pari data, non notificata, comunicata dalla cancelleria
con PEC del 14.03.2024 e del 15.03.2024:
- accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado e, quindi,
condannare i SIg.ri e , in solido tra loro: Controparte_3 CP_4
* alla restituzione in favore della SI.ra (già Parte_1 CP_5 [...]
, a titolo di riduzione del prezzo dell'immobile ovvero di risarcimento del Parte_1
danno da malafede precontrattuale, nell'ammontare di € 20.000,00#, ovvero del minor
importo ritenuto di giustizia;

* al risarcimento del danno non patrimoniale subito dalla SI.ra (già Parte_1
nella misura di € 5.000,00#, ovvero nel minor importo CP_5 Parte_1
ritenuto di giustizia, anche in via equitativa;

- condannare i SIg.ri e , in solido tra loro, alla Controparte_3 CP_4
restituzione delle somme percepite sulla scorta della provvisoria esecutività della
sentenza appellata, pari a complessivi € 7.340,45€, oltre agli interessi legali dal giorno
dell'incasso delle somme (29.03.2024) al soddisfo;

- annullare il capo del provvedimento decisorio impugnato concernente la condanna
della SI.ra al pagamento delle spese processuali, come Parte_1
liquidate dal Giudice di Prime Cure, in favore degli odierni appellati;

pag. 2/22 - condannare i SIg.ri e , in solido tra loro, al Controparte_3 CP_4
pagamento di spese (ammontanti per il primo grado ad € 1.602,62# e per l'appello ad €
804,00#) e compenso professionale del doppio grado di giudizio, oltre al rimborso
dell'imposta di registro della sentenza di primo grado pari ad € 200,00#, a rimborso
forfettario 15% (art. 2, comma 2, D.M. Giustizia n. 55/2014), c.a.p. ed I.V.A., come per
legge e successive occorrende e consequenziali, come da nota spese depositata con note
conclusive depositate il 6.03.2025.

Per parte appellata:
In via principale e nel merito, rigettare integralmente l'appello promosso da
[...]
in quanto totalmente infondato sia in fatto che in diritto e per l'effetto Controparte_6
confermare la sentenza n. 419/2024 emessa dal Tribunale di Perugia in data
12.03.2024 e depositata in pari data.
In ogni caso con vittoria di spese e onorari dei due gradi di giudizio gravati d'iva e cap
come per legge e rimborso forfettario.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 01/08/2017 la signora Parte_1
(allora conveniva in giudizio i SI.ri
[...] CP_5 Parte_1 CP_3
e allegando che questi, in sede di conclusione di contratto
[...] CP_4
preliminare di compravendita del 26.06.2016 e del conseguente contratto definitivo datato 17/11/2016 avente ad oggetto un immobile di loro proprietà, le avrebbero taciuto la reale quantificazione delle spese condominiali relativa al predetto immobile,
dichiarando in sede di stipula del contratto preliminare una somma pari a meno della metà della reale entità di tali spese. Inoltre, gli acquirenti avrebbero consapevolmente omesso di informare l'acquirente che l'immobile acquistato era gravato da una serie di oneri quali: un debito condominiale verso IT, di cui € 2.273,59 di competenza dei pag. 3/22 SI.ri e la situazione di morosità di tre condomini, con conseguente CP_3 CP_4
ripartizione pro quota del debito fra i condomini non morosi;
la mancanza di certificazione antincendio, e quindi di agibilità, dell'autorimessa condominiale, con conseguente necessità di opere straordinarie di adeguamento alla normativa vigente.
Per tali ragioni la SI.ra chiedeva, ai sensi dell'art. 1489 c.c. la riduzione del Parte_1
prezzo dell'immobile, quantificata in € 20.000,00, nonché il risarcimento del danno non patrimoniale ai sensi dell'art. 2059 c.c. subito a causa della condotta degli acquirenti, integrante il reato di truffa previsto dall'art. 640 c.p.
Nel giudizio così incardinato si costituivano i SI.ri e i Controparte_3 CP_4
quali, contestando quanto ex adverso dedotto, allegavano che il contratto preliminare evocato da controparte a giustificazione della propria pretesa era stato sostituito da un successivo preliminare, datato 30.09.2016, nel quale - al pari del contratto definitivo -
non veniva menzionata la quantificazione delle spese condominiali, aspetto che dunque,
a differenza di quanto da questa sostenuto, non aveva determinato la signora Parte_1
a contrarre. Quanto poi agli specifici oneri che gli acquirenti avrebbero omesso di menzionare all'acquirente, i convenuti eccepivano in generale l'impossibilità di sussumere gli oneri denunciati dalla SI.ra nella fattispecie prevista dall'art. Parte_1
1489 c.c. e, specificatamente, essi deducevano: che il debito nei confronti di IT
era di competenza esclusiva degli acquirenti per cui non c'era necessità di menzionarlo;

che i lavori di ristrutturazione dell'autorimessa non erano stati deliberati dal
, e che in ogni caso, essendo l'immobile vetusto, il vizio era riconoscibile CP_7
dall'acquirente usando l'ordinaria diligenza, inoltre l'acquirente non aveva mai fatto richiesta del certificato di prevenzione incendi.
In risposta delle deduzioni avversarie, parte attrice modificava in parte le proprie domande, formulando, in via alternativa alla riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c.,
richiesta di risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale fondata sulle pag. 4/22 medesime ragioni di fatto enunciate a sostegno della prima domanda, quantificando il danno in € 20.000,00.
Il giudice di primo grado rigettava le domande formulate, ritenendo che l'attrice, con la sottoscrizione del secondo preliminare, non avesse manifestato la volontà di mantenere e di fare salve le clausole contenute nel primo contratto preliminare, né in riferimento alla specificazione del costo annuo delle spese condominiali né in relazione alla acquisizione della certificazione antincendio della autorimessa condominiale, rilevando altresì che l'acquirente, data la vetustà dell'immobile, avrebbe potuto accorgersi della mancanza dell'agibilità usando l'ordinaria diligenza.
Avverso detta decisione ha proposto appello la SI. Parte_1
proponendo sette motivi di doglianza.
Con il primo motivo l'appellante deduce che il giudice di primo grado avrebbe errato nel valutare le preclusioni processuali maturate in capo agli odierni appellati nel primo grado di giudizio. In particolare, il giudice di prime cure avrebbe omesso di pronunciarsi sull'eccezione sollevata dall'odierna appellante in merito alla tardività
della costituzione degli appellati nel giudizio di primo grado, con conseguente inammissibilità di tutte le eccezioni di merito in senso stretto. Inoltre, il giudice avrebbe consentito agli appellati di produrre in sede di seconda memoria ex art 183 un documento, la copia del contratto preliminare del 26.06.2016 con le annotazioni degli agenti immobiliari, introducendo un fatto nuovo non deducibile in tale sede. In ogni caso, detto documento sarebbe irrilevante ai fini del decidere perché il depennamento dell'importo delle spese condominiali non sarebbe riferibile alle parti, con conseguente inammissibilità della prova ex art. 2722 c.c.
Con il secondo motivo di appello la SI.ra deduce che il giudice di primo Parte_1
grado avrebbe errato nel ritenere che il preliminare del 26.06.2016 fosse stato superato dal successivo preliminare del 30.09.2016, con conseguente caducazione della clausola pag. 5/22 relativa all'entità delle spese condominiali. In ogni caso il giudice avrebbe dovuto valorizzare il primo contratto in quanto ella si era determinata ad accettare la proposta confidando sulla buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi degli artt. 1337 e 1175
c.c.
Con il terzo motivo di appello l'odierna appellante lamenta che, pur essendo stata ritenuta ammissibile, come emendatio libelli nella prima memoria 183, la domanda formulata dall'attrice di risarcimento del danno patrimoniale da malafede precontrattuale, il giudice avrebbe trascurato gli esiti delle prove orali e documentali da cui si desumeva che l'entità dell'ammontare delle spese condominiali rappresentava per l'acquirente una caratteristica essenziale dell'immobile, tanto da integrare una vera e propria presupposizione, e quindi avrebbe omesso di pronunciarsi su detta domanda alternativa.
Con il quarto motivo di appello la SI.ra censura la decisione del giudice Parte_1
laddove questo avrebbe erroneamente riscontrato la riconoscibilità della mancanza di agibilità dell'autorimessa, negando così la riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c.
Con motivi di appello quinto e sesto l'odierna appellante lamenta l'erronea valutazione dell'istruttoria espletata in primo grado, avendo il giudice di prime cure da un lato ritenuto ingiustificatamente irrilevanti i testi escussi, che con le loro dichiarazioni hanno invece dimostrato la malafede dei venditori nel tacere i maggiori oneri gravanti sull'immobile, e dall'altro ignorato le risultanze della C.T.U., dalla quale si evince un deprezzamento di € 11.475,00 dell'immobile a causa dei maggiori oneri sopportati dall'odierna appellante.
Con il settimo motivo di appello si deduce l'omessa pronuncia in ordine alla domanda di risarcimento del danno non patrimoniale ex art. 2059 c.c., avendo i convenuti commesso il reato di truffa contrattuale ex art 640 c.p. per aver celato maliziosamente la reale entità degli oneri condominiali.
pag. 6/22 Con i motivi di appello ottavo e nono l'odierna appellante chiede, infine, da un lato la condanna alla rifusione delle spese del doppio grado e quindi la riforma della condanna al pagamento delle spese di giudizio relative al primo grado, nonché la restituzione delle somme pagate in virtù della provvisoria esecutività della sentenza di primo grado.
Con memoria di costituzione in appello del 07.11.2024 si sono costituiti i SI.ri e , deducendo la correttezza delle statuizioni contenute Controparte_3 CP_4
nella decisione del giudice di prime cure e la totale infondatezza delle censure formulate dall'odierna appellante.
In particolare, gli appellati deducono che: le eccezioni sollevate in primo grado avevano tutte natura di mere difese, perfettamente ammissibili, e il documento prodotto con la memoria ex art. 183 n. 2 non avrebbe ad oggetto un fatto nuovo;
il primo preliminare non è stato eseguito in nessuna parte, è decaduto ed è stato successivamente tra le parti sostituito da quello del 30/9/16; il giudice di prime cure ha debitamente motivato circa la volontà delle parti di superare il contenuto del primo contratto preliminare;
il giudice ha correttamente ravvisato la mancanza di diligenza in capo all'appellante nella valutazione della presenza di agibilità dell'autorimessa condominiale;
la sentenza valuta adeguatamente le risultanze istruttorie, ritenendo di marginale importanza le testimonianze escusse ed irrilevante la C.T.U.; il giudice ha correttamente escluso alcuna condotta fraudolenta in capo agli odierni appellati.
La causa viene in decisione ex art. 350 bis c.p.c. all'esito dello scambio di note conclusionali e note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza di discussione orale.
Ciò premesso, l'appello va rigettato.
Il primo motivo è infondato. In diritto, va premesso che secondo la giurisprudenza costante della Corte di legittimità sono definite eccezioni in senso stretto e quindi non rilevabili d'ufficio “quelle nelle quali la manifestazione della volontà della parte sia
pag. 7/22 strutturalmente prevista quale elemento integrativo della fattispecie difensiva, ovvero
quando singole disposizioni espressamente prevedano come indispensabile l'iniziativa
di parte, dovendosi in ogni altro caso ritenere la rilevabilità d'ufficio dei fatti
modificativi, impeditivi o estintivi risultanti dal materiale probatorio legittimamente
acquisito” (si veda, fra tutte, Cass. civ., Sez. VI - 2, Ordinanza, 13/01/2012, n. 409).
Nel caso di specie, le difese proposte dagli odierni appellati con il proprio atto di costituzione in primo grado sono consistite, essenzialmente, nel negare i fatti posti alla base della domanda dell'odierna appellante, quali la validità del preliminare del
26.06.2016, l'essenzialità per la signora dell'entità delle spese, la conoscenza Parte_1
in capo ai SI.ri e dell'esatta quantificazione delle stesse al momento CP_3 CP_4
del rogito, contestando in ogni caso l'applicabilità dell'art. 1489 c.c. Si tratta di mere difese, pacificamente ammissibili anche se proposte oltre lo spirare dei termini previsti dall'art. 167 c.p.c.
Inoltre, non può considerarsi che la produzione da parte degli odierni appellati del doc.
5 nella propria memoria ex art 183 c.p.c., comma 6, n. 2 abbia portato all'introduzione in giudizio di un fatto nuovo, posto che tale produzione mirava a dimostrare l'avvenuto superamento delle pattuizioni previste nel preliminare del 26.06.2016, fatto che, come già chiarito, è stato allegato dagli odierni appellati fin dalla comparsa di costituzione.
Il documento in parola, rispetto alla copia del preliminare prodotta dall'attrice, contiene la cancellazione dell'importo relativo all'entità delle spese condominiali con l'aggiunta di un asterisco e la dicitura “le spese condominiali sono in fase di ricalcolo”. Sul punto si osserva che è inconferente il richiamo all'art. 2722 c.c., dal momento che è stata prodotta copia del documento contenente i patti aggiunti, patti che non sono stati dunque provati solo a mezzo testimoni. Né rileva il fatto che non vi fosse accordo delle parti sull'aggiunta, trattandosi di dichiarazione rimessa al venditore e non di una vera e propria clausola contrattuale che necessitava di approvazione congiunta.
pag. 8/22 Passando alla trattazione del secondo motivo di appello, anche esso è infondato.
Deve infatti condividersi pienamente la ricostruzione dei fatti operata dal giudice di primo grado, che ha ritenuto privo di qualunque efficacia il preliminare del 26.06.2016,
successivamente sostituito da quello concluso dalle parti in data 30.09.2016.
In proposito, si ritiene inconferente il riferimento operato dall'appellante all'istituto del preliminare di preliminare o cosiddetto “pre-preliminare”. La stessa giurisprudenza citata dall'appellante chiarisce infatti che tale particolare figura contrattuale è
rinvenibile in quei casi in cui nel concreto svolgimento del rapporto negoziale fra le parti in trattativa deve emerga “il comune interesse delle parti a una formazione
progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia
identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo
negoziale originato dal primo preliminare” (cfr. Cass. civ., Sez. Unite, 06/03/2015, n.
4628. Si veda, più di recente, Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 28/10/2020, n. 23736). In
sintesi, per configurarsi tale figura contrattuale deve potersi evincere l'intenzione delle parti di concepire un'operazione negoziale complessa, nella quale il primo contratto preliminare, incompleto, fissa alcuni punti della trattativa ed obbliga le parti alla sua prosecuzione prevedendo la conclusione di un secondo preliminare, questa volta perfetto in ogni suo elemento e riproduttivo del futuro negozio definitivo, nell'ottica di una formazione progressiva dei rapporti contrattuali fra i contraenti.
Nel caso di specie, invece, emerge dall'istruttoria espletata che i due contratti costituiscono entrambi contratti preliminari perfetti e a sé stanti e che il secondo preliminare del 30.09.2016 è stato stipulato dalle parti per sostituire il primo datato
26.06.2016.
In particolare, ciò emerge innanzitutto dalla lettera dello stesso preliminare datato
26.06.2016, dalla quale è possibile evincere che le parti hanno concepito tale contratto come unico e completo, inserendovi tutti gli elementi essenziali che sarebbero poi pag. 9/22 confluiti nel contratto di compravendita, quali il prezzo di vendita dell'immobile,
l'ammontare della caparra confirmatoria e degli acconti da versare da parte dell'acquirente, indicando la data del 30.10.2016 quale termine ultimo entro cui stipulare il contratto definitivo. Inoltre, il punto 10) del preliminare prevedeva una clausola condizionale secondo cui la proposta era subordinata alla condizione che l'acquirente riuscisse, entro la data del 31.07.2016, ad ottenere da un istituto di credito un mutuo per il pagamento del prezzo.
Dalla lettura del contratto emerge ictu oculi che l'intenzione delle parti era quella di stipulare direttamente il contratto definitivo dopo la conclusione del preliminare, senza l'intermediazione di un secondo preliminare, di cui non si rinviene alcun riferimento nel testo del contratto.
Ciò non è avvenuto: le parti hanno stipulato un altro contratto preliminare in data
30.09.2016 che sostanzialmente riproduceva le clausole contenute in quello datato
26.06.2016, fatta eccezione per il termine di stipula del contratto definitivo, che veniva fissato al 30.11.2016, e per la clausola condizionale, che non veniva inserita. In esso,
poi, non vi era alcuna menzione, neppure approssimativa, dell'importo delle spese condominiali.
Va innanzitutto osservato che, a prescindere da un'indagine circa le motivazioni che hanno animato le parti, la conclusione di questo secondo preliminare priva di efficacia il preliminare del 26.06.2016, in quanto la conclusione di un nuovo preliminare, difforme e posteriore rispetto al primo avente ad oggetto il medesimo bene immobile, denota già
di per sé la volontà delle parti di superare l'assetto negoziale delineato dal primo contratto.
Alla luce dell'istruttoria espletata, la ragione della stipula di questo secondo contratto può rinvenirsi nella sopravvenuta inefficacia del primo preliminare di compravendita a pag. 10/22 seguito dell'avveramento della condizione risolutiva prevista al punto 10) del medesimo.
Dalle testimonianze escusse nel giudizio di primo grado emerge infatti (vedi concordi dichiarazioni dei testi (ud. del 18/02/2020) e (ud. del Tes_1 Tes_2 Tes_3
14.01.2020) che la prima richiesta di mutuo effettuata dalla SI.ra non era Parte_1
stata accolta.
Era dunque questa la ragione per sottoscrivere un nuovo preliminare, posto che alla data del 30.09.2016 le parti sarebbero state, in ipotesi di perdurante validità del primo preliminare, ancora in termini per stipulare il contratto definitivo. Inoltre, qualora le parti avessero voluto unicamente prorogare detto termine, non sarebbe stato di certo necessario concludere ex novo un contratto preliminare, essendo a tal fine sufficiente pattuire concordemente una proroga del termine previsto dal preliminare del
26.06.2016.
Circa il rilievo del documento ai fini della domanda di risarcimento del danno da mala fede precontrattuale, il giudice di prime cure ha ritenuto innanzitutto trattarsi di una mutatio libelli consentita ed in appello l'eccezione di inammissibilità della modifica delle conclusioni non viene riproposta, con conseguente acquiescenza ed accettazione del contraddittorio da parte degli appellati. La questione verrà trattata nel prosieguo dell'esposizione, essendo connessa ai motivi seguenti.
I motivi terzo, quarto, quinto e sesto possono essere trattati congiuntamente, in quanto afferiscono tutti alla valutazione del materiale probatorio e al travisamento dei fatti ed all'errata decisione del giudice di primo grado, di cui si chiede il riesame, circa le due domande alternative di risarcimento del danno ex art. 1489 e da mala fede precontrattuale formulate dall'odierna appellante.
Ciò premesso, i motivi sono infondati.
pag. 11/22 Innanzitutto, va chiarito che, come correttamente opinato dal giudice di prime cure, gli oneri per spese condominiali menzionati dall'appellante non possono essere ricondotti alla disciplina prevista dall' art. 1489 c.c.
Secondo l'interpretazione costante della giurisprudenza (si vedano, fra le altre, Cass. N.
11867/2000 e Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 1215 del 13/02/1985) la garanzia prevista dall'art. 1489 cod. civ. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi) tutela l'acquirente di buona fede per il caso che il diritto acquistato non sia esercitabile nella sua interezza per il concorso, a favore di terzi, di un ius in re aliena che limiti il godimento e le facoltà connesse al diritto di proprietà dell'acquirente, mentre nel caso di specie si discute di oneri di natura sostanzialmente economica, che in quanto tali non comportano limitazioni alla facoltà di godimento dell'immobile, ma, al più, maggiori spese periodiche di gestione.
L'appellante non può, dunque, invocare suddetta norma per giustificare la propria domanda di riduzione del prezzo, essendo questa formulata in mancanza dei presupposti dell'art. 1489 c.c.
Per quanto riguarda poi la domanda di risarcimento del danno da malafede precontrattuale, l'irrilevanza, a fini contrattuali, del primo preliminare (come fonte di obblighi per i venditori, vincolati solo dal secondo che ha superato il primo) non esenta dal valutare se tale domanda sia fondata, posto che il comportamento delle parti in occasione della conclusione del primo preliminare potrebbe comunque rilevare a fini risarcitori.
Sul punto, l'odierna appellata lamenta sostanzialmente un raggiro doloso ad opera degli odierni appellati, che dichiarando nel contratto preliminare del 26.06.2016, che gli oneri condominiali ammontavano a “circa 750 €” avrebbero taciuto la reale entità, da loro conosciuta, degli oneri condominiali, aspetto che rivestiva carattere essenziale per la compratrice ai fini della conclusione della compravendita.
pag. 12/22 In proposito si osserva che l'appellante ha prodotto, come doc. 4, una mail dell'amministratore di condominio rag. indirizzata a , che Parte_3 Controparte_3
nel maggio 2016 gli precisava come l'importo mensile di spese condominiali preventivate era di € 144,00, indicando altresì una serie di spese straordinarie deliberate o da deliberare, fra le quali figuravano ad esempio l'esistenza di condomini morosi, la pendenza di un rilevante debito del condominio con IT e le spese necessarie per l'ottenimento del certificato di prevenzione antincendi della rimessa condominiale.
Il venditore, alla data della conclusione del preliminare del 26.06.2016, era dunque a conoscenza della pendenza delle questioni condominiali indicate nel testo della mail inviata dall'amministratore del condominio e del fatto che le spese condominiali sarebbero state presumibilmente maggiori della cifra di € 750,00 indicata nella proposta.
In punto di diritto, la fattispecie allegata dall'appellante pare doversi ricondurre a quella di illecito da dolo contrattuale previsto dall'art. 1439 c.c., benché non sia stata esercitata l'azione di annullamento.
Non pare infatti pertinente il richiamo operato da parte appellante all'art. 1337 c.c.,
inerente la responsabilità precontrattuale, in quanto il contratto è stato validamente concluso.
La più recente giurisprudenza di legittimità riconosce la possibilità, tramite un'interpretazione estensiva degli artt. 1337 e 1440 c.c. in combinato disposto, di riconoscere un risarcimento per responsabilità precontrattuale anche “qualora il danno
derivi dalla conclusione di un contratto valido ed efficace ma sconveniente”. In questo caso, tuttavia, “il risarcimento deve essere ragguagliato al minore vantaggio o al
maggiore aggravio economico determinato dal contegno sleale di una delle parti” (cfr.
Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 11/01/2023) 06/02/2023, n. 3503).
pag. 13/22 Il danneggiato che si assuma leso dalla conclusione di un contratto valido, ma svantaggioso, deve quindi allegare e provare la sussistenza del comportamento contrario a buona fede di controparte durante la trattativa, nonché dimostrare che da tale comportamento gli sia derivato un danno, quantificato nei termini di cosiddetto
“interesse positivo virtuale” all'ottenimento delle migliori condizioni contrattuali,
dimostrando la maggiore utilità o minore spesa che avrebbe conseguito in assenza del comportamento scorretto durante le trattative.
Va tuttavia osservato che la sola reticenza circa l'entità delle spese condominiali indicate nella comunicazione del Rag. non può integrare di per sé il dolo Parte_3
contrattuale previsto dalla norma citata, posto che per costante interpretazione la reticenza e il silenzio, al pari del mendacio, integrano la fattispecie del dolo solo quando questi si inseriscano in una più ampia condotta maliziosa complessivamente diretta a creare sul punto una falsa rappresentazione della realtà che abbia poi efficacia causale sulla determinazione volitiva del deceptus (si veda, fra le altre, Cass. civ., Sez. III,
Sentenza, 23/06/2015, n. 12892).
Alla luce dell'istruttoria espletata va innanzitutto escluso che la precisa entità delle spese condominiali abbia rivestito carattere essenziale e determinante ai fini del consenso della alla conclusione del contratto, e ciò è confermato in primis Parte_1
dall'analisi della documentazione contrattuale versata in atti.
L'entità delle spese condominiali riportata nel contratto del 26.06.2016, costituito da un modulo prestampato redatto dalla LI AL TA (cfr. all. 2 del fascicolo di primo grado di parte appellante), agenzia immobiliare che assisteva la sig.ra Parte_1
contenente la proposta di acquisto formulata dalla stessa appellante, non è stata oggetto di una espressa promessa o garanzia da parte dei venditori, ma è stata menzionata quale mero elemento descrittivo dell'immobile oggetto della proposta.
pag. 14/22 L'entità delle spese condominiali è peraltro riportata in misura approssimativa, come suggerisce la dicitura “circa” posta accanto alla relativa quantificazione. Come si accennava, in un secondo momento la dicitura sarebbe stata addirittura depennata,
indicando che le spese erano “in fase di ricalcolo”.
La ragione per cui il modulo menziona le spese condominiali è, probabilmente, legata al disposto di cui all'art. 63 disp.att..cc per cui l'acquirente risponde in solido con il venditore delle spese condominiali per l'anno in corso e quello precedente. Una corretta informativa in tal senso consente all'acquirente di valutare la convenienza dell'affare.
Giammai, però, tale indicazione può ritenersi vincolante per il futuro, poiché le spese deliberate annualmente e possono essere di importo estremamente variabile.
Di tale indicazione non si rinviene traccia, poi, né nel successivo preliminare del
30.09.2016, che nel descrivere l'immobile fa riferimento ai soli dati catastali e alla composizione dei locali interni all'immobile, né tantomeno nel contratto definitivo di compravendita del 17.11.2016.
Da tali considerazioni emerge come l'entità delle spese condominiali abbia ricevuto un'attenzione certamente marginale nei documenti in cui le parti hanno riversato la loro volontà negoziale, marginalità che appunto mal si concilia con l'asserita essenzialità
allegata da parte appellante ai fini della sua determinazione a contrarre.
Se infatti tale aspetto avesse rivestito per l'odierna appellante un'importanza talmente determinante da condizionarne il consenso all'acquisto, questa avrebbe potuto chiedere già in occasione della conclusione del preliminare del 26.06.2016 l'inserimento di una clausola condizionale analoga a quella prevista per l'erogazione del mutuo, oppure pretendere dai venditori maggiori garanzie circa l'effettiva entità delle spese condominiali, ad esempio chiedendo informazioni circa l'ammontare di quelle pagate dai venditori negli anni precedenti rivolgendosi a tal fine, anche per il tramite del pag. 15/22 proprio agente immobiliare, all'amministratore del condominio in cui è inserito l'immobile.
Ulteriore dato documentale rilevante in tal senso emerge dal documento riportante il contratto preliminare del 26.06.2016 annotato prodotto da parte appellata (cfr. doc. 5
del fascicolo di primo grado) nella quale l'agente immobiliare che seguiva l'affare per conto dell'appellante annotava che il termine per l'erogazione del mutuo a beneficio della veniva prorogato al 10.08.2016 e che “le spese condominiali ordinarie Parte_1
sono in fase di ricalcolo”, barrando la voce relativa l'entità delle spese condominiali.
Tale circostanza è d'altronde confermata dalle testimonianze rese nel procedimento di primo grado.
I testi e hanno infatti dichiarato che l'acquirente “fu resa edotta più Tes_1 Tes_3
volte in sede di trattativa per l'acquisto dell'immobile di proprietà dei coniugi CP_3
e sin dal 28/6/16 circa il fatto che le spese condominiali dell'immobile non erano individuabili con precisione in quanto oggetto di ricalcolo”, circostanza confermata anche dal teste di parte appellata il quale nella sua deposizione ha peraltro Tes_2
individuato l'agente incaricato dalla LI, quale soggetto responsabile delle Parte_1
annotazioni al primo contratto preliminare.
Ciò dimostra che, quantomeno da dopo la conclusione del preliminare del 26.06.2016,
da un lato, il avesse segnalato la non certezza della voce relativa agli oneri CP_3
condominiali presente nel preliminare del 26.06.2016, e dall'altro che l'appellante fosse pienamente consapevole del fatto che l'indicazione relativa alle spese condominiali riportata nel documento non fosse affidabile.
Vista tale situazione, la compratrice ben avrebbe potuto chiedere ulteriori rassicurazioni circa l'entità effettiva delle spese condominiali o, qualora non avesse ritenuto di voler proseguire l'affare, attivare i rimedi contrattuali derivanti dal contratto preliminare allegando l'inadempimento dei venditori.
pag. 16/22 L'appellante non ha, invece, sollevato alcuna contestazione, ed anzi ha nuovamente reiterato i propri impegni all'acquisto tramite la conclusione del contratto preliminare del 30.09.2016, omettendo peraltro qualsivoglia riferimento all'entità delle spese condominiali, assumendo un contegno incompatibile con l'asserita importanza della voce relativa alle spese condominiali ai fini della conclusione del contratto di compravendita.
Infine, ulteriore elemento da cui desumere la non essenzialità ai fini della volontà a contrarre da parte della SI.ra può essere desunto dal fatto che la stessa, Parte_1
stando a quanto testimoniato dello stesso (cfr. risposta al capo 15 della seconda Tes_2
memoria di parte appellata), non ha nemmeno preteso l'adempimento da parte dei venditori della clausola indicata al numero 3) del contratto preliminare del 30.09.2016,
il quale prevedeva che gli odierni appellati producessero, in sede di stipula del contratto definitivo, “lettera liberatoria da parte dell'amministratore di condominio attestante
l'avvenuto adempimento di ogni onere condominiale” di competenza dei venditori, ciò
dimostrando ancora una volta la volontà di stipulare il contratto di compravendita a prescindere dalle questioni relative agli oneri condominiali.
Deve essere quindi escluso che sia validamente esercitabile dall'appellante una pretesa risarcitoria, per nessuno dei due titoli, contrattuale e precontrattuale, azionati in giudizio, nei confronti dei venditori per il fatto che le spese di gestione annue sono superiori a quelle inizialmente attese.
Passando alla questione relativa alla mancanza di agibilità dell'autorimessa condominiale, secondo l'indirizzo maggioritario della giurisprudenza di legittimità la mancanza di agibilità dell'immobile compravenduto configura, allorché il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria, un'ipotesi di vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali a seconda della sua incidenza sull'utilizzabilità dell'immobile, rientrando in quest'ultima fattispecie qualora il vizio sia di entità tale da pag. 17/22 alterare il bene privandolo delle sue caratteristiche essenziali e farlo sostanzialmente divenire un bene di specie diversa, sebbene appartenente allo stesso genere (si vedano,
fra le altre: Cass. civ., Sez. II, Ord., 11/04/2025, n. 9507; Cass. civ., Sez. II, Sent.,
02/08/2023, n. 23604).
Va premesso che l'appartamento è regolarmente munito di agibilità, i cui estremi sono stati indicati nel secondo preliminare. L'agibilità cui si riferisce la doglianza è quella relativa alla zona autorimesse condominiale, priva di certificato prevenzione antincendi.
Sempre in via preliminare si osserva che tale certificazione non è indispensabile per l'uso della res venduta e non rientra, quindi, fra i documenti da consegnare all'acquirente a norma dell'art. 1477 ultimo comma, (cfr. Cassazione civile , sez. II, con sentenza 18
giugno 1991, n. 6882). Si osserva altresì che i venditori non hanno dichiarato e garantito l'esistenza di tale documentazione in contratto e neppure la signora ne ha Parte_1
mai fatto richiesta.
Il giudice di prime cure ha correttamente sussunto tale mancanza nel paradigma dei vizi redibitori ex artt. 1490 e ss. c.c., a motivo della ridotta commerciabilità e quindi diminuzione di valore del bene immobile compravenduto.
Ciò posto, si ritiene condivisibile la decisione del giudice di primo grado circa la facile riconoscibilità del vizio che affliggeva l'immobile ai sensi dell'art. 1491 c.c.
In merito, secondo la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione “l'esclusione
della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi
dell'art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue
all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei
vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, il grado della diligenza esigibile
non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso
concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della
pag. 18/22 cosa ed alla qualità dell'acquirente”. (cfr., fra tutte, Cass. civ., Sez. II, Sent.,
27/02/2012, n. 2981).
Inoltre, lo sforzo di diligenza esigibile dal compratore, sempre in applicazione del menzionato principio di autoresponsabilità, deve intendersi tanto più maggiore quanto più è probabile che il bene possa, data la sua natura e le sue caratteristiche intrinseche,
presentare vizi o difetti, come può accadere nel caso di immobili la cui costruzione è
risalente nel tempo.
Nel caso di specie emerge dalle testimonianze assunte in primo grado che l'odierna appellante ha effettivamente visitato l'immobile, essendovi stata accompagnata dagli agenti immobiliari che hanno curato l'affare (cfr. teste in risposta al capo 1 Tes_1
della seconda memoria di parte convenuta), e che era pienamente consapevole della vetustà dell'immobile e del complesso condominiale in cui era inserito. Ciò è
confermato dalla testimonianza del che interrogato sul punto ha dichiarato che il Tes_2
SI. “disse sia all'attrice che a me che il bene immobile era vecchio di circa CP_3
40 anni”, aspetto confermato anche dal testo del contratto definitivo, dal quale si evince che la prima licenza edilizia relativa all'immobile risale all'anno 1974.
Inoltre, dall'analisi delle foto raffiguranti l'autorimessa condominiale allegate alla
C.T.U. espletata in primo grado è possibile evincere che la stessa si presentava ictu
oculi vetusta e realizzata con tecniche costruttive e materiali palesemente obsoleti.
Infine, va sottolineato che, stando alle risultanze della stessa C.T.U., la SI.ra Parte_1
ha acquistato il bene immobile ad un prezzo “sensibilmente inferiore al valore minimo secondo la Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari” in riferimento all'anno di acquisto, oltre ad aver ricevuto una riduzione di prezzo pari ad € 5.000,00 rispetto all'originaria richiesta dei venditori, fatto pacifico fra le parti;
sconto che potrebbe essere stato applicato, in fase di trattative, proprio in considerazione delle criticità
riguardanti il complesso in cui l'immobile era inserito.
pag. 19/22 Tali circostanze avrebbero dovuto spingere l'odierna appellante ad una maggiore attenzione nel controllo della situazione di manutenzione dello stabile e dell'autorimessa, controllo che non richiedeva un particolare sforzo di diligenza da parte sua, soprattutto considerato il fatto che la stessa si era rivolta per l'acquisto ad un agente immobiliare per il tramite del quale avrebbe potuto facilmente effettuare le dovute verifiche.
Non pare neppure potersi discutere di ridotta commerciabilità, posto che il bene è stato alienato alla a dispetto della mancanza di agibilità dell'area autorimesse Parte_1
condominiale, atteso che il documento non rientra fra quelli essenziali per la validità
della compravendita;
la questione rileva, ancora una volta, soltanto per l'incidenza delle spese condominiali maggiori che sono state deliberate per ottenere il certificato di prevenzione incendi, ma, come sopra esposto, esse non configurano né un vizio della cosa né un costo risarcibile, in quanto non derivanti da un illecito altrui.
Passando alla trattazione del settimo motivo di appello, relativo alla domanda di risarcimento del danno non patrimoniale da reato, anche esso è infondato.
Ai fini della configurazione del reato di truffa ai sensi dell'art. 640 c.p. è infatti richiesto, al pari di quanto accade per la configurabilità del dolo contrattuale civilistico,
che l'errore in cui è caduta la vittima del raggiro costituisca l'antecedente causale necessario dell'atto di disposizione patrimoniale eseguito dal deceptus.
Nel caso di specie tuttavia, come già ampiamente chiarito nella trattazione dei precedenti motivi di impugnazione, deve ritenersi dimostrato che l'entità degli oneri condominiali non abbia costituito un antecedente causale della determinazione a contrarre della SI.ra per cui non può ritenersi integrato l'elemento Parte_1
oggettivo del reato di truffa ex art 640 c.p.
Difetta altresì l'elemento dei raggiri, dal momento che i venditori, dopo la precisazione che le spese erano in fase di ricalcolo, non sono stati più sollecitati sul punto, dal pag. 20/22 momento che l'argomento non è stato nuovamente affrontato nel secondo preliminare,
unica fonte di diritti ed obblighi per loro. Oltretutto il delitto ex art. 640 c.p. non è
punito nella forma colposa.
I motivi ottavo e nono devono infine ritenersi assorbiti in quanto, avendo ad oggetto la pronuncia sulle spese di primo e secondo grado, presupponevano l'accoglimento di almeno uno degli altri motivi di appello.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo,
applicati, rispetto alla nota spese depositata dall'Avv. Bellini, i parametri minimi per la fase di istruttoria/trattazione (posto che non si è svolta istruttoria e la trattazione è stata limitata al deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. per l'udienza del 26.11.2024, a seguito della quale la causa è stata rinviata per la decisione), parametri compresi fra minimi e medi per la fase decisoria, svoltasi mediante lo scambio della sola nota conclusiva, senza repliche.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, rigetta l'appello; condanna al rimborso in favore di Parte_1 CP_3
e delle spese processuali, che si liquidano in euro
[...] CP_4
7.500,00 per compenso professionale, oltre IVA, CAP e rimborso forfetario i pari al
15% come per legge
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.
Perugia, 28.4.2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente
pag. 21/22 Arianna De Martino Claudio
pag. 22/22
Baglioni