REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere – rel.
All'esito della discussione orale all'udienza del 13/06/2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente:
SENTENZA nella causa civile di 2° grado iscritta al n. 306 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2024 vertente tra:

(C.F. ), rappresentata e difesa, come da procura in Parte_1 C.F._1
atti, dagli Avv. Alessandra Carboni, Francesco Carboni e Gavinuccia Arca nonché elettivamente domiciliata presso il loro studio ubicato in Alghero, Via Genova n. 10; appellante e
(C.F. ), rappresentato e difeso, come da procura in atti, Parte_2 C.F._2 dall'Avv. Giovanni Francesco Piras nonché elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, ubicato in Alghero, Via Sassari n. 35; appellato e
(C.F. ) Controparte_1 P.IVA_1
Appellata-contumace
Motivi in fatto e in diritto della decisione

, con atto di citazione datato 4/11/2019, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale Parte_2
di Sassari domandando: la risoluzione/annullamento/nullità/inefficacia Parte_1 dell'accordo da lui stipulato con l'ex coniuge in data 21/03/2008; lo scioglimento della comunione dell'unico immobile di proprietà delle parti sito in DO (e meglio identificato in atti),
l'eventuale assegnazione in suo favore in caso d'indivisibilità; la condanna della controparte alla rifusione della somma di euro 68.581,80, corrispondente alla metà del complessivo importo da lui versato a titolo di mutuo per il lasso temporale intercorrente “dal marzo 2008 a ottobre 2019 e
l'ulteriore importo” con riferimento alle “rate successive al mese di ottobre 2019”; la compensazione tra tale credito restitutorio e quanto spettante alla a titolo di conguaglio Pt_1 derivante dall'eventuale assegnazione, in suo favore, dell'immobile de quo.
A sostegno delle richieste, l'attore dava atto e sosteneva che:
a) in data 22/10/2005 veniva celebrato matrimonio concordatario tra le parti;

b) i coniugi stabilivano di assoggettare i propri rapporti patrimoniali alla disciplina della separazione dei beni e, in data 1/12/2006, acquistavano, in parti uguali ed al prezzo di euro
150.000,00, la proprietà dell'immobile attualmente sito in DO, Via Madre Teresa di Calcutta n.
42 (meglio identificato in atti), composto da un primo piano adibito ad appartamento, da una taverna e da un posto auto;

c) parte dell'indicato prezzo veniva corrisposto con due assegni bancari, mentre “per il pagamento del residuo importo di €.146.000,00” i coniugi “si sono accollati e hanno fatto propria la quota del mutuo di originari euro 464.000,00= concesso dalla alla società Controparte_1 [...] costruttrice e venditrice dell'immobile de quo corrispondente al lotto n° 3 della Controparte_2
garanzia, con una quota di mutuo fondiario di euro 146.000= (euro centoquarantaseimila/00) ed una quota di ipoteca di euro 219.000,00= in dipendenza del detto accollo, da pagarsi in rate mensili di €. 979,74= ciascuna”;
d) in seguito, i coniugi si separavano consensualmente e il Tribunale di Sassari, in data 26/06/2008, omologava tale separazione “alle condizioni di cui al ricorso in data 21/3/2008”;
e) le parti inoltre, in data 21/03/2008, si accordavano con scrittura privata per procedere alla vendita dell'immobile sito in DO alle seguenti condizioni: 1) e fino all'ottobre Pt_1 Pt_2
del 2008, avrebbero tentato di vendere il suddetto immobile al prezzo di euro 300,000,00 e qualora a tal data tale l'alienazione non si fosse ancora verificata avrebbero provveduto ad incaricare della vendita un'agenzia immobiliare;
2) nel caso in cui l'immobile fosse stato effettivamente venduto all'auspicato importo di euro 300.000,00, le parti avrebbero dovuto scomputare quanto dovuto a ovvero euro 25.000,00 più interessi, e quanto spettante, a titolo di mutuo, a CP_3 CP_1
dopodiché quanto conseguito dalla vendita della taverna sarebbe toccato alla
[...] Pt_1 mentre gli importi correlati all'alienazione dell'appartamento e del posto auto sarebbero spettati al il quale, da un lato, “nelle more dalla vendita” avrebbe dovuto anche accollarsi “il Pt_2 pagamento del mutuo” de quo, e, dall'altro, sarebbe stato tenuto al pagamento delle utenze inerenti
“alla fornitura dell'energia elettrica, al servizio idrico, alla TARSU, all'ICI ed ogni altro relativo costo;
” 3) “il mutuo residuo sarebbe stato decurtato solo dal ricavato della vendita dell'appartamento e del posto auto”;
f) nella “scrittura del 21/03/2008” i contraenti non individuavano “la data entro la quale la vendita” de qua “avrebbe dovuto realizzarsi”;
g) in data 18/04/2013 il Tribunale di Sassari, con la sentenza n. 1014/2013, dichiarava la cessazione degli effetti civili del matrimonio dando atto che “i coniugi precisano che in ordine agli aspetti di carattere patrimoniale diversi dal mantenimento nonché ai mobili ed immobili di proprietà comune, le parti si riportano integralmente a quanto già pattuito in scrittura privata del
21/03/2008, che confermano integralmente, rimettendo ad altra sede ogni contestazione sulla scrittura medesima”
h) gli ormai ex coniugi, il 9/10/2018, con scrittura privata incaricavano della vendita dell'immobile de quo l'agenzia immobiliare Key Estate S.A.S., disponendo, da una parte, che la res venisse venduta al complessivo importo di euro 175.000,00 (di cui euro 138.000,00, dovuti per l'appartamento e il posto macchina, da attribuire al ed euro 37.000,00, dovuti per la Pt_2 cantina, da conferire alla e, dall'altra, che tale incarico sarebbe terminato in data Pt_1
19/05/2019;
i) con il predetto “conferimento dell'incarico alla vendita” alla Key Estate S.A.S. l'originario accordo del 2008 veniva “revocato e sostituito”, cosicché quest'ultimo diveniva “inefficace e” improduttivo “di effetti tra le parti” e veniva altresì “fissato il termine del 19/5/2019 per la realizzazione della vendita degli immobili per cui è causa per il prezzo di €. 175.000,00”;
l) al 19/05/2019 la vendita de qua non si era conclusa per mancanza di potenziali compratori, cosicché da tale data le parti non erano più obbligate a porre in essere la compravendita;

m) il pagamento delle rate di mutuo dovute per il lasso temporale Marzo 2008 – Ottobre 2019 era stato compiuto in via esclusiva dal Pt_2
n) il Tribunale di Sassari, con la sentenza n. 765/2017, aveva condannato il al pagamento Pt_2 in favore della di metà del canone ricevuto per la locazione dell'immobile a;
Pt_1 Persona_1
in data 14/11/2020, si costituiva regolarmente in giudizio, contestava le avverse Parte_1 pretese eccependo, in particolare, che: a) la vendita dell'immobile sito in DO non si era conclusa in ragione del colpevole comportamento del che locando reiteratamente e Pt_2
unilateralmente la res de qua ne aveva di fatto reso irrealizzabile l'alienazione; b) l'accordo del 21/03/2008 era valido ed efficace e lo stesso non era stato né novato né risolto dall'affidamento di incarichi alla società Key Estate, i quali avevano solamente modificato l'entità del prezzo di vendita
(la a tal proposito menzionava non solo l'incarico del 9/10/2018, ma anche un altro Pt_1 risalente al 17/12/2017); c) era pertanto sempre valido e vincolante per le parti l'obbligazione assunta del di pagamento dell'intero mutuo e quella di vendita dell'immobile; d) non si Pt_2
poteva addivenire ad alcuna divisione e il ricavato della compravendita doveva essere distribuito in base a quanto stabilito dalla scrittura privata in questione.
, rappresentata da in data 25/01/2024, Controparte_4 CP_1 Controparte_1
interveniva in giudizio in qualità di cessionario del credito di originario Controparte_5 mutuante dei Il terzo intervenuto dava atto di essere succeduto “a titolo Parte_3
particolare, in tutti i rapporti giuridici attivi, nessuno escluso, già di titolarità della
[...]
,” risultando, pertanto, creditore dei dell'importo di “€ CP_5 Parte_4
36.730,51” a titolo di mutuo;
mutuo garantito da ipoteca gravante sull'immobile oggetto della scrittura del 21/03/2008. Di conseguenza , in via principale, chiedeva, in Controparte_4 particolare, che: a) in caso di “divisone in natura” (alla quale peraltro non si opponeva) venisse altresì disposto “che sulle quote attribuite ai condividenti” continuasse “a gravare l'ipoteca originaria”; b) in ipotesi di “vendita dei cespiti immobiliari” venissero ad esso assegnate le “somme corrispondenti ai diritti vantati dai” “sui cespiti oggetto di divisione, fino alla Parte_3 concorrenza della somma di € 36.730,51 oltre interessi”.
La causa, istruita in via documentale e con CTU, giungeva a conclusione in data 18/06/2024 con la pubblicazione della sentenza n. 749/2024, con la quale il Tribunale di Sassari dichiarava la risoluzione dell'accordo del 21/03/2008; scioglieva la comunione;
accertava/dichiarava “la non comoda visibilità dell'immobile” de quo e ne disponeva l'assegnazione al che ne aveva Pt_2 fatto espressa richiesta;
disponeva che quest'ultimo fosse tenuto a corrispondere alla la Pt_1 somma di “€ 75.400,00” a titolo di conguaglio;
accertava che la era debitrice del Pt_1 della somma di “€. 93.075,30”, pari alla “quota delle rate di mutuo cointestato scadute Pt_2 dal mese di marzo 2008 al gennaio 2024, oltre interessi”; accertava la sussistenza dell'ipoteca invocata dal terzo intervenuto;
condannava la convenuta a rifondere le spese di lite dell'attore, poneva a carico dei “il costo della CTU” e compensava le spese processuali Parte_3 inerenti a;
poneva in capo all'attore e alla convenuta “tutte le altre spese e Controparte_6 costi, anche futuri, funzionali allo scioglimento della comunione” e ordinava che il “Conservatore dei Registri immobiliari” trascrivesse/annotasse la stessa “sentenza a margine della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.” Il giudice di prime cure dava atto che le parti, quando avevano acquistato l'immobile de quo si erano solidalmente obbligate all'“accollo del mutuo”, dopodiché, in ragione del contenuto del contratto del 21/03/2008 e dell'esito della CTU, riteneva che: a) con il predetto negozio le parti non si erano impegnate a dividere il complesso immobiliare in questione;
b) e non Pt_1 Pt_2 avevano pattuito il termine finale entro cui sarebbe dovuta avvenire la compravendita;
c) l'attore si era obbligato, per il solo tempo necessario all'alienazione dell'intero e mai diviso complesso immobiliare, a corrispondere anche le rate di mutuo della purché tale bene venisse Pt_1 venduto “al prezzo di 300.000,00 euro”; d) tale circostanza, in considerazione dell'attuale valore immobiliare della res, corrispondente a euro 150.800,00 (v. CTU), costituiva una “condizione irrealizzabile”, cosicché il contratto del 21/03/2008 doveva essere dichiarato risolto per impossibilità sopravvenuta;
e) “l'incarico dato dalle parti nell'anno 2019 alla Agenzia Key estate non” aveva novato il suddetto negozio, in quanto il “prezzo (significativamente stabilito in
300.000,00 euro) aveva valore precipuo solo tra le parti nell'accordo del 2008”.
La comunione, valutata come ordinaria, veniva quindi sciolta ai sensi dell'art. 1111 c.c., dopodiché il complesso immobiliare, in ragione delle sue “caratteristiche e” della sua “conformità” veniva reputato di non comoda divisibilità, cosicché veniva assegnato al che ne aveva fatto Pt_2 esplicita richiesta. In ragione di tale assegnazione, il tribunale statuiva dunque che l'assegnatario fosse tenuto a corrispondere alla controparte la metà del valore del bene a lui attribuito in proprietà, ovvero la metà di euro 150.800,00 (valore del bene, quantificato in sede di CTU, ritenuto congruo dall'Autorità giudiziaria), pari a euro 75,400,00. Somma da cui, secondo il primo giudice, non doveva scomputarsi l'importo dovuto a titolo di “mutuo residuo”.
Il tribunale, poi, ritenuto non contestato che il dal Marzo 2008 al Gennaio 2024, aveva Pt_2
provveduto a versare anche le rate di mutuo corrispondenti alla quota della statuiva che Pt_1 quest'ultima fosse debitrice del primo della somma di “€. 93.075,03”, ovvero la metà dell'importo complessivamente versato dall'attore, a titolo di mutuo, nel suddetto arco temporale. Non veniva invece accolta la richiesta attorea di compensare tale somma con il quantum dovuto a titolo di conguaglio, dato che “i due debiti” erano “soggetti a diverse esigibilità” (il debito di euro 93.075,03 derivava “da obbligazione contrattuale”, mentre quello di euro 75.400,00 costituiva un “conguaglio alla divisione”).
Il tribunale statuiva altresì che il credito del terzo intervenuto continuasse a sussistere non solo nei confronti del assegnatario del bene ipotecato, ma anche avverso la in quanto Pt_2 Pt_1
“l'attribuzione del bene non divisibile in natura al condividente che ne ha fatto richiesta in sede di giudizio divisorio non incide sull'obbligazione contratta dal mutuatario non assegnatario del bene”. In ordine alle spese, il primo giudice, infine, rilevava che: a) le spese processuali del Pt_2
dovevano essere poste a carico della parte soccombente, ovvero la b) quelle del terzo Pt_1 intervenuto, in quanto mero “litisconsorte nel giudizio di scioglimento della comunione” dovevano essere integralmente compensate;
c) i costi della consulenza tecnica d'ufficio dovevano essere posti in capo al e alla “in quanto la stessa è stata svolta nell'interesse comune”; d) Pt_2 Pt_1 dovevano essere imputate a tali parti anche “le spese, sostenute e da sostenere, funzionali allo scioglimento della comunione”.
Avverso la sentenza ha proposto appello lamentandone erroneità e ingiustizia Parte_1
per i seguenti motivi:
i) per travisamento dei fatti ed erronea interpretazione della scrittura privata del 21 marzo
2008 e dei successivi conferimenti di incarico all'agenzia immobiliare, unitamente all'omessa considerazione del comportamento del che aveva disposto Pt_2 dell'immobile come cosa propria, ostacolandone di fatto la vendita, concedendolo in locazione a terzi, come la avrebbe potuto dimostrare mediante le prove richieste in Pt_1
primo grado, a torto ritenute inammissibili dal primo giudice, e reiterate in appello;

ii) errata interpretazione della domanda originariamente proposta dal fondata sulla Pt_2 portata novativa dell'incarico di vendita all'agenzia rispetto alla scrittura privata del 2008, tardivamente modificata in sede di seconda memoria istruttoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. in domanda di risoluzione per l'eccessiva onerosità delle condizioni di vendita dell'immobile a suo tempo pattuite;
novità e tardività della domanda eccepita dalla sin dalla prima Pt_1
difesa utile successiva alla proposizione;

iii) nella parte in cui il tribunale aveva dichiarato la risoluzione della scrittura del 2008 per impossibilità sopravvenuta nonostante non vi fosse prova dell'impossibilità di alienare l'immobile al prezzo convenuto, di 300.000 euro, e senza considerare che il Pt_2
dandolo in locazione a terzi senza il consenso della aveva di fatto ostacolato la Pt_1
vendita alle condizioni originariamente pattuite nella scrittura, come era emerso anche nel procedimento per convalida di sfratto, concluso con la sentenza di cui supra; il Pt_2 era inoltre responsabile del deterioramento dell'immobile e pertanto dell'impossibilità di venderlo al prezzo di € 300.000, mentre doveva considerarsi ancora valido ed efficace l'accollo del mutuo assunto dalla controparte con la scrittura del 2008; iv) nella parte in cui il Tribunale aveva ingiustamente accertato l'impossibilità sopravvenuta delle obbligazioni di vendita assunte con la scrittura del 2008, ricavandola dalla sola valutazione del valore dell'immobile indicata dal ctu in € 150.800; v) errata interpretazione della scrittura privata del 2008 nella parte in cui il tribunale aveva ritenuto unitario il complesso immobiliare, trascurando che il dopo la Pt_2 predisposizione del 2008, aveva disposto dell'appartamento e del posto auto come cosa propria, di fatto impedendone la vendita alle condizioni pattuite e pregiudicando la posizione della ragioni per cui il doveva farsi definitivamente carico Per_2 Pt_2
degli interi ratei del mutuo, come convenuto nella scrittura privata, la cui mancata attuazione era ascrivibile esclusivamente alla condotta di mala fede tenuta dal Pt_2
vi) contraddittorietà delle domande formulate dal che, da un lato chiedeva la Pt_2 risoluzione della scrittura per l'impossibilità di vendere l'immobile al prezzo di € 300.000, dall'altro invocava gli effetti novativi del conferimento dell'incarico di vendita del
19.5.2019 ad un prezzo inferiore, deciso da lui unilateralmente;
vii) nella parte in cui il Tribunale aveva ritenuto l'indivisibilità dell'immobile, assegnandolo interamente al in violazione della scrittura del 21.3.2008, che attribuiva viceversa Pt_2
alla il valore della taverna;
Pt_1
viii) per avere ritenuto ingiustamente incontestato e provato il pagamento del mutuo da parte del nel complessivo importo di € 186.150,6, di cui € 93.075,30 di Pt_2
pertinenza della peraltro condannandola anche al pagamento degli interessi senza Pt_1
considerare il legittimo affidamento da lei riposto sulla validità ed efficacia della scrittura e, dall'altro lato, il comportamento inadempiente e di mala fede del che l'aveva Pt_2 estromessa dal godimento dell'immobile, ostacolandone di fatto la vendita a terzi;
ix) infine, contesta la propria “condanna alle spese di lite in primo grado e rileva che
[...] si era costituita tardivamente ed erano tardive anche le “attestazioni ivi Controparte_6 contenute in merito al mutuo residuo” nonché le “produzioni in riferimento alla divisione richiesta dal . Pt_2
Ha resistito all'appello con comparsa di costituzione in data 3/01/2025, Parte_2 concludendo, in rito, per l'ammissibilità dell'appello poiché redatto in dispregio del dettato dell'art. 342 c.p.c. e nel merito per l'infondatezza, con condanna di controparte alle spese nonché ai sensi degli artt. 96, comma 1 e comma 3, c.p.c..
La causa, previa dichiarazione della contumacia di rappresentante di Controparte_1
senza ulteriore attività istruttoria, è stata decisa all'odierna udienza nelle Controparte_6 forme dell'art. 281 sexies c.p.c. previa concessione di termini per il deposito di note conclusionali.
*****
I primi otto motivi, poiché tra loro strettamente connessi, sono trattati congiuntamente. Per quanto con argomentazione di difficile comprensione e dubbia ammissibilità, l'appellante contesta il ragionamento che ha portato il Tribunale a dichiarare risolto per impossibilità sopravvenuta l'indicato negozio del 2008. A tal proposito il primo giudice riteneva che tutte le pattuizioni contenute in tale accordo fossero state assunte al fine di vendere il bene oggetto della presente causa al prezzo complessivo di euro 300.000,00; obiettivo che però, in considerazione del reale valore di mercato della res de qua, pari secondo CTU a euro 150.800,00, era di impossibile verificazione. Di conseguenza, essendo impossibile conseguire il fine originariamente programmato tra le parti, l'intero contratto doveva essere dichiarato risolto ex art. 1463 c.c.; circostanza a cui conseguiva anche l'obbligo della di rifondere al la metà del complessivo Pt_1 Pt_2 importo versato da quest'ultimo a titolo di mutuo.
L'appellante, innanzitutto, sostiene che la vendita non era avvenuta per fatto dell'odierno appellato, il quale, locando più volte il bene senza rendere nemmeno edotta la controparte, avrebbe, di fatto, boicottato la buona riuscita dell'affare.
Tuttavia, tale tesi non può essere accolta.
Considerato il dettato degli artt. 1218 c.c., 1256 c.c. e 1463 c.c., si ha risoluzione per impossibilità sopravvenuta quando l'effettuazione della prestazione indicata in contratto non è più possibile “per una causa non imputabile al debitore” (art. 1256 c.c.); circostanza a cui consegue lo scioglimento retroattivo della relazione intercorrente tra le parti e l'obbligo di queste ultime di ripetere, ai sensi dell'art. 2033 c.c., quanto già eventualmente ricevuto in forza dell'ormai risolto vincolo.
Nel caso di specie e il primo dicembre 2006, compravano Parte_2 Parte_1
l'immobile oggetto di causa al prezzo di euro 150.000,00, e per ottenere la quasi totalità delle risorse economiche necessarie all'acquisto, ossia euro 146.000,00, stipulavano con CP_1 un contratto con cui, tra l'altro, subentravano nel mutuo originariamente concesso dal
[...] predetto istituto di credito all'impresa In data 21/03/2008, ovvero dopo Controparte_2
poco più di un anno dal proprio acquisto, i , con la nota scrittura, Parte_4
programmavano di vendere la res al prezzo di euro 300.000,00, pari al doppio dell'importo da loro versato per acquistarlo. Oltre a ciò, durante le operazioni di vendita, si impegnava Parte_2 anche a pagare l'intero mutuo, obbligandosi a versare dunque anche la quota della e a Pt_1 pagare ogni costo inerente all'immobile. A tal proposito, si rileva, già ora, che tale limitazione temporale dell'accollo interno della quota di mutuo della si ricava agevolmente dalla Pt_1 lettura del quarto punto della scrittura del 21/03/2008, dove si legge che “nelle more della vendita il sig. si accollerà in via esclusiva il pagamento del mutuo in corso acceso per l'acquisto Pt_2
del predetto immobile, provvedendo a comunicare presso la banca che ha concesso il suddetto mutuo l'avvenuto accollo”. Dalla lettura complessiva delle singole clausole contrattuali (v. art. 1363 c.c.) nonché dalle condotte delle parti (v. art. 1362 c.c.) emerge, altresì, che i contraenti avevano reciprocamente assunto le rispettive obbligazioni contrattuali al fine di vendere il complesso immobiliare oggetto della presente controversia (composto da un appartamento/abitazione, una cantina/taverna e un posto macchina) al complessivo prezzo di euro 300.000,00, ritenendo dunque essenziale l'alienazione a tale specifico corrispettivo, senza individuare un termine entro cui si sarebbe dovuta compiere l'auspicata alienazione. Secondo un'interpretazione testuale e logica dell'accordo del 21/03/2008 si evince, dunque, che la vendita dell'immobile allo specifico prezzo di euro 300.000,00 costituiva un elemento essenziale per la realizzazione del complessivo assetto di interessi prefigurato dalle parti.
Innanzitutto, depone in tale direzione il dato testuale della clausola negoziale laddove, a pagina 2, si legge che “i coniugi si accordano per alienare, unitamente o separatamente, l'appartamento ammobiliato (camera dal letto e cucina) di loro proprietà con l'annessa taverna e posto auto come sopra descritti al prezzo di €. 300.000,00 (trecentomila/00) mediante trattativa privata fino al mese di ottobre anno 2008; successivamente verrà conferito incarico ad una agenzia immobiliare che verrà individuata previo accordo tra le parti”. Il riferimento “al mese di ottobre 2008”, vista la sua posizione all'interno del periodo, contrariamente a quanto attualmente sostenuto dalla si Pt_1 riferisce esclusivamente al termine entro il quale le parti si obbligavano a vendere senza l'intervento di una agenzia immobiliare, cosicché anche a seguito del maturare di tale data i contraenti erano ugualmente tenuti a vendere per un corrispettivo pari a euro 300.000,00. Giova, a tal proposito, anche la considerazione che, secondo un canone di normalità/ordinarietà, l'assunzione di obblighi così gravosi come quelli previsti a carico del (pagare in via esclusiva l'intero mutuo di Pt_2 euro 146.000,00 nonché le utenze e in genere i costi connessi all'immobile) ben difficilmente si sarebbe realizzata in assenza di una preventiva determinazione di un elevato corrispettivo di vendita, sul quale il avrebbe soddisfatto le sue ragioni di credito derivanti dal pagamento Pt_2
del mutuo.
Contrariamente a quanto eccepito dalla va poi evidenziato che l'oggetto della prestazione Pt_1 di vendita è sempre stato l'intero complesso immobiliare e non anche le sue singole componenti, atomisticamente intese (abitazione/appartamento, cantina/taverna e posto macchina); ciò emerge chiaramente dal dato testuale del contratto, ove si legge: “i coniugi si accordano per alienare, unitamente o separatamente, l'appartamento ammobiliato (camera dal letto e cucina) di loro proprietà con l'annessa taverna e posto auto come sopra descritti”, nonché dalla condotta successiva dei contraenti che con i due contratti di intermediazione immobiliare avevano sempre manifestato la volontà di vendere l'intero bene immobile (v. incarichi alla agenzia Key Estate
S.A.S. in atti). Tuttavia, visto il brevissimo lasso temporale intercorso dall'originario acquisto, la buona riuscita della suddetta operazione di alienazione risultava, fin dall'inizio, estremamente improbabile, dato che consisteva nel tentativo di rivendere un bene immobile, ubicato in un'area economicamente non florida, al doppio del prezzo d'acquisto senza che fosse decorso nemmeno un biennio dall'originaria compravendita posta in essere dai Tale intento speculativo era già evidente Parte_3
sotto la vigenza delle ordinarie condizioni di mercato, ma diveniva del tutto velleitario in considerazione del notorio stato in cui è venuto a trovarsi il mercato immobiliare nel 2008
(notoriamente nel 2008, a seguito della crisi dei mutui subprime, gli immobili persero buona parte del loro valore di mercato e tale condizione continuò a protarsi a lungo negli anni successivi), cosicché ascrivere la mancata vendita alle locazioni stipulate dal senza peraltro Pt_2 nemmeno allegare alcunché in ordine all'effettivo reperimento di acquirenti concretamente interessati all'acquisto dell'immobile, risulta del tutto infondato in base al criterio dell'id quod plerumque accidit.
La mancata vendita all'importo di euro 300.000,00, viste le condizioni di mercato e il valore oggettivo del bene (reso evidente dall'originario prezzo versato dai e quindi da Parte_3
quello stimato dal CTU), deve, invece, essere considerata non imputabile ad alcuna delle parti. Non imputabilità dell'inadempimento della prestazione (v. artt. 1218 c.c. e 1256 c.c.) che si verifica ogniqualvolta l'adempimento della prestazione implichi una condotta che vada oltre a quella concretamente esigibile dal debitore. A tal proposito, ritiene la Corte che non sia concretamente esigibile che un venditore, peraltro nemmeno professionale, riesca ad alienare, in un'area economicamente depressa (qual è notoriamente quella di DO), un bene immobile al doppio valore di mercato.
L'appellante si duole altresì del mancato esperimento dell'interrogatorio formale del e Pt_2
della mancata escussione testimoniale degli agenti della Key Estate S.A.S. Nondimeno neanche tali doglianze colgono nel segno: l'interrogatorio formale del alla luce delle difese assunte Pt_2 sin dall'atto introduttivo della controversia, con ogni probabilità, si sarebbe tradotto nella mera conferma di quanto già dedotto;
dall'altro, l'audizione degli agenti immobiliari concernente “la determinazione del prezzo di vendita e delle specificazioni nell'incarico” oltre che contraria a quanto risultante dagli incarichi scritti espressamente conferiti, niente avrebbe provato sulla validità ed efficacia dell'originaria scrittura del 21/03/2008.
Parimenti infondata è l'eccezione d'inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto per non essere stata formulata nelle originarie conclusioni. Vero è invece che nell'ottava pagina dell'atto di citazione chiaramente si legge: “ , pertanto, chiede che venga dichiarata Parte_2
risolta a tutti gli effetti di legge e/o nulla e/o invalida la scrittura privata del 21/3/2008 de qua, sottoscritta dalla e dal anche a causa del mancato ed impossibile Pt_1 Pt_2 avveramento della condizione e/o dell'oggetto di vendere l'appartamento ammobiliato con
l'annessa taverna e posto macchina, per il prezzo di €. 300.000,00= ed al cui verificarsi erano subordinate e collegate e dipendenti tutte le altre pattuizioni intercorse,” e dall'altro, nelle conclusioni del predetto atto introduttivo vi è scritto: “2)= dichiararsi risolta, nulla e/o annullata
e/o priva di giuridico effetto e/o priva di efficacia, per le ragioni per cui è causa, la scrittura privata in data 21/03/2008 stipulata da e e tutte le pattuizioni Parte_2 Parte_1 in essa contenute, tra l'altro, anche perché revocata e sostituita e derogata dalle pattuizioni e dalla scrittura privata in data 09/10/2018 intercorsa tra le parti con la quale è stato conferito l'incarico alla vendita degli immobili per cui è causa, obbligo di vendita che è cessato e risolto il 19/5/2019 per mancata realizzazione della vendita, e perché il non intende più vendere la quota di Pt_2
sua proprietà degli immobili di cui trattasi e chiede lo scioglimento della comunione e la divisione dei medesimi”. Dunque, indipendentemente dalla terminologia utilizzata, il aveva fin dal Pt_2 principio invocato la risoluzione del contratto per impossibilità di alienare l'immobile al “prezzo di
€. 300.000,00” così introducendo in giudizio gli elementi costituitivi della relativa fattispecie.
D'altronde è noto che spetta all'attore introdurre le ragioni giustificatrici della pretesa mentre è compito del giudice la qualificazione giuridica. È noto, infatti, che costituisce domanda nuova, come tale improponibile, la deduzione nel corso del giudizio di un ulteriore tema di indagine e di decisione che alteri l'oggetto sostanziale dell'azione ed i termini della controversia. Giova ricordare che, l'applicazione del principio iura novit curia, di cui all'art. 113, comma 1, cod. proc. civ., comporta la possibilità per il giudice di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti ed ai rapporti dedotti in lite, nonché all'azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, potendo porre a fondamento della sua decisione princìpi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti. (Cass. n. 12943 del 2012, v. pure Cass. n. 8645 del 2018, n. 30607 del 2018, n. 11103 del 2020, Cassazione,
Sezione Lavoro, sentenza n. 5832/2021).
L'appellante, inoltre, asserisce che parte appellata fosse morosa sin dal 2013 e da tale circostanza fa conseguire la mancata risoluzione del contratto ex art. 1467 c.c.. Tuttavia, tale contestazione è destituita di fondamento, dato che, con il noto accordo del 2008, le parti, da un lato, si impegnavano a vendere l'immobile e, dall'altro, non stabilivano un termine entro cui tale operazione si sarebbe dovuta compiere, cosicché non può essere invocato alcun inadempimento o ritardo del Pt_2 nemmeno con riferimento all'adempimento di un'obbligazione strumentale, qual è il pagamento del mutuo. La contesta anche che non siano stati provati: i “motivi della asserita mancata vendita Pt_1 dal 2008 al 2018” nonché l'“assunto del mancato reperimento di acquirenti per dieci anni” e il
“crollo del mercato immobiliare”. A tal proposito, risulta dirimente quanto rilevato dal consulente tecnico d'ufficio, che, nel proprio elaborato peritale, ha attribuito al bene il complessivo valore di euro 150.800,00. Il percorso argomentativo illustrato dal C.T.U. risulta privo di contraddizioni ed aporie ed anche il metodo impiegato per individuare il valore di mercato del bene risulta pienamente condivisibile, in quanto sostanzialmente è consistito: a) nell'analisi dei dati di mercato oggetto di pubblicazione da parte di fonti affidabili, quali l'Agenzia delle Entrate e il Borsino
Immobiliare; b) nell'analisi delle caratteristiche strutturali oggettive del bene di causa;
c) nel raffronto tra il complesso immobiliare de quo e “un campionario di beni analoghi di valore noto”
(v. consulenza tecnica d'ufficio), dimodoché non sussistono valide ragioni per discostarsi dalle conclusioni indicate nel predetto elaborato peritale. Di conseguenza, visto l'oggettivo valore di mercato del bene, pressoché identico al prezzo versato nel 2006 dagli allora coniugi
(euro 150.000,00 a fronte dell'originario corrispettivo di euro 150.800,00), la Parte_3
possibilità di riuscire a vendere la suddetta res al prezzo di euro 300.000,00 risulta, come già precedentemente indicato, del tutto inverosimile con conseguente irrilevanza delle ulteriori doglianze inerenti al comportamento del Pt_2
La si duole anche delle modalità di scioglimento della comunione ed assegnazione della Pt_1 res al L'appellante, in primo luogo, sostiene che il tribunale errava nel disporre lo Pt_2
scioglimento ex art. 1111 c.c. e nell'assegnare l'immobile all'odierno appellato, dato che tali decisioni contrastano con quanto stabilito nel contratto del 21/03/2008.
Tali difese, tuttavia, non possono essere accolte, in quanto: a) la risoluzione del suddetto contratto, peraltro dotata di efficacia retroattiva, rende del tutto ininfluente qualsiasi limitazione convenzionale allo scioglimento della comunione o all'assegnazione del bene;
b) ai sensi dell'art. 1111 c.c., “Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione”
(art. 1111 c.c.); c) ai sensi dell'art. 1114 c.c. si può procedere alla divisione in natura solamente quando “la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti”
(art. 1114 c.c.); circostanza che, in ragione delle caratteristiche strutturali dell'immobile, non era concretamente possibile nel caso de quo (v. C.T.U.)
La contesta, altresì, l'effettiva prova del pagamento del mutuo da parte del Pt_1 Pt_2
nonché afferma di non essere tenuta a corrispondere alcunché a tale titolo. In relazione a ciò, oltre all'assenza di una specifica contestazione e al fatto che non deduce e prova di aver pagato lei i ratei del mutuo, soccorre in ogni caso la dichiarazione di terzo intervenuto nel Controparte_6
giudizio di primo grado e cessionario di del credito derivante dal mutuo de Controparte_1 quo, che nella propria memoria di costituzione e risposta espressamente dichiarava: “La cedente dà atto che alla data del 16.01.2024 il debito residuo in linea capitale è pari a € 36.730,51, avendo i debitori sempre rispettato le scadenze contrattuali”. Dunque, delle due l'una. Se il mutuo è stato pagato nelle more e non lo ha fatto la non può che averlo fatto il Inoltre, il Pt_1 Pt_2
fatto di non essere più obbligato in forza della nota scrittura del 2008, non può che comportare per il il diritto a ripetere dalla la metà delle quote di mutuo già interamente versate Pt_2 Pt_1 all'istituto di credito.
Costituiscono, invece, logiche conseguenze della risoluzione del contratto del 21/03/2008 e della perdurante efficacia di quello di mutuo: l'obbligo della di versare anche gli interessi sulle Pt_1 somme dovute nonché quello di contribuire all'estinzione del debito di mutuo residuo.
Con il ix) motivo d'appello, l'appellante reitera le eccezioni di “tardività della costituzione” dell'istituto di credito e di conseguente inammissibilità delle “attestazioni” nonché “delle produzioni” e delle domande da quest'ultimo presentate in ordine alla “divisione in natura e alla vendita dei cespiti”.
Il motivo è infondato.
Innanzitutto, Ipotecario, in data 25/01/2024, si costituiva in giudizio nel pieno rispetto CP_6 del dettato normativo ovvero entro la “rimessione della causa in decisione” (art. 293, comma 1,
c.p.c.), avvenuta, invece, in data 28/01/2024. Come è noto, la parte già dichiarata contumace subisce sì le preclusioni connesse alla fase processuale in cui effettivamente si costituisce, ma ciò non osta a che quest'ultima ammetta, con una dichiarazione di natura confessoria contenuta nella propria memoria di costituzione e risposta, l'esistenza di una determinata situazione di fatto, qual è nel caso di specie il riconoscimento dell'avvenuto pagamento in proprio favore delle rate di mutuo.
Di conseguenza, non può essere accolto quanto eccepito dalla in ordine all'intempestività Pt_1
“delle attestazioni” inerenti “al mutuo residuo” nonché quanto asserito in merito alle tardive
“produzioni” concernenti la “divisione richiesta dal ” Infine, è del tutto inconferente la Pt_2 contestazione della contrarietà “delle domande formulate” rispetto “alla scrittura privata del
21.3.2008,” in quanto sia la divisione che la vendita attengono a una fase successiva alla risoluzione di tale accordo.
Risulta assorbita ogni altra questione prospettata dall'appellante.
L'appello è dunque interamente rigettato.
Le spese processuali del presente grado di giudizio – determinate secondo i parametri di cui al DM
147/2022 (valore dichiarato tra euro 52.002,00 e euro 260.000,00; fasi liquidate nei valori minimi per l'assenza di questioni di diritto e di fatto di particolare difficoltà) – seguono la regola della soccombenza e vanno poste a carico di parte appellante. Tuttavia, non sussistono i presupposti per condannare la ai sensi dell'art. 96 c.p.c., come Pt_1
invece richiesto dal Ciò in quanto né gli atti di causa né la generale condotta processuale Pt_2 dell'odierna appellante presentano elementi sintomatici di una sua condotta gravemente colposa o addirittura di male fede.
Sussistono i presupposti per applicare l'art. 13, comma l quater, D.P.R. n. 115/2002.

PQM

La Corte, definitivamente decidendo, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa,
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 749/2024 del Tribunale di Parte_1
Sassari pubblicata il 18/06/2024;
- condanna l'appellante a rifondere a le spese processuali del presente grado di Parte_2
giudizio, che liquida in complessivi euro 7.160,00, oltre spese generali IVA e CPA di legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, da parte di del Parte_1
doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma l quater del D.P.R. n. 115/2002 come mod. dalla L.228/12.
Così deciso in Sassari all'udienza del 13/06/2025.
Il Consigliere est.
Dott.ssa Cristina Fois
Il Presidente
Dott.ssa Maria Grixoni