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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. LA AN, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 34209 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 e vertente
TRA
nato a [...] il [...], codice fiscale Parte_1 C.F._1
(Avv. Giuseppe Domenico Tirrito) ATTORE
E
nato a [...] il [...], c.f. Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE
Conclusioni precisate in vista dell'udienza del 22.4.2025, svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c.
“Voglia il Tribunale di Roma, in accoglimento della domanda attorea, così provvedere a) accertato e dichiarato l'inadempimento del sig. al compromesso di vendita Controparte_1 stipulato in data 29 maggio 2015, verificata la tempestività della richiesta inoltrata dall'attore ai sensi dell'art. 8 dell'atto del Notaio rep n. 24243, Racc. 15445, registrato in Persona_1
Roma l'8 giugno 2015 al n. 14105, Serie 1\T, accertata la dichiarazione dell'attore ai sensi dell'art. 2932 ultimo comma Cod. Civ. di voler offrire formalmente la propria prestazione;

b) emettere ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. in favore del sig. sentenza che Parte_1 produca tra le parti gli effetti del contratto di compravendita non concluso avente ad oggetto la proprietà della quota del 50% del seguente bene immobile, disponendone il relativo trasferimento in capo alla parte attrice: locale commerciale sito in Sanluri (CA), via Carlo Felice n. 123 posto al piano terra, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Sanluri al Foglio 27, Particella 6811,
Subalterno 1, categoria C/1, Classe 3, Consistenza 199 m2, rendita 3.186,02 (derivante dalla fusione dei seguenti immobili: (1) locale commerciale sito in Sanluri (CA), via Carlo Felice n. 115 censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Sanluri al foglio 27, particella 1294, sub. 3, piano T, cat. C\1, cl 3 mq. 66, rendita € 1.056,67 e (2) locale commerciale sito in Sanluri (CA), via Carlo Felice n.
117 censito al Catasto Fabbricati del Comune di Sanluri al foglio 27 particella 1294, sub. 4, piano
T, cat. C\1, cl 3 mq. 50, rendita € 800,51; (3) locale commerciale sito in Sanluri (CA), via Roma n. 2
61, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Sanluri al foglio 27, particella 6811, (già particella
1294, sub n. 7), piano T, cat. C\2, cl. 2, mq 85, Rendita catastale proposta D.M. 701\94, € 92,19);
c) ordinare al Conservatore dei RRII di procedere alla relativa trascrizione del disponendo trasferimento;

d) condannare il sig. al pagamento nelle mani del sig. del Controparte_1 Parte_1 corrispettivo pattuito di euro 170.000,00 (centosettantamila\00) oltre interessi legali da computarsi ai sensi dell'art. 1284 primo e quarto comma cod. civ., rispettivamente, (i) ai sensi dell'art. art. 1284 primo comma cod. civ. dal 6.11.19, data dell'invito a stipulare la compravendita, fino al 9.7.20, data di instaurazione del presente giudizio e, (ii) ai sensi dell'art. 1284 quarto comma cod. civ., dal
9.7.20, data di instaurazione del presente giudizio fino al soddisfo;

e) condannare il sig. al rimborso in favore del Sig. (i) delle Controparte_1 Parte_1 spese notarili, pari a euro 900,00, da quest'ultimo sopportate per produrre le certificazioni sullo stato degli immobili oggetto di compravendita, come richieste dal Giudice, (ii) delle spese della
CTU espletata nel corso del presente giudizio, per euro 5.968,13, e degli accessori di legge relativi al presente giudizio, ivi compresi il costo per contributo unificato e marca da bollo per complessivi euro 786,00.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, comprensivi di spese generali, IVA e CAP.
Si chiede la fissazione di udienza di discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. con termine per il deposito di note conclusive ovvero, in via subordinata, si chiede che la causa venga trattenuta in decisione con termini ex art. 189 c.p.c.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione consegnato in data 24.6.2020 all' della Corte di Appello di Roma e CP_2 notificato a norma dell'art. 142 c.p.c. il 9.7.2020 a , residente in [...], Controparte_1
Via Rondo di Santa Croce n. 23, Svizzera, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 dinanzi al Tribunale di Roma e proponeva la domanda:
[...]
“Voglia il Tribunale adito così provvedere:
d) accertato e dichiarato l'inadempimento del Dott. al compromesso di vendita Controparte_1 stipulato in data 29 maggio 2015, emettere ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. in favore di
[...]
sentenza che produca tra le parti gli effetti del contratto di compravendita non concluso Parte_1 avente ad oggetto la proprietà della quota del 50% dei seguenti beni immobili: in via Carlo Felice
n. 115 consistente in locale commerciale posto al piano terra composto di un vano, disimpegno e bagno di servizio, censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Sanluri al foglio 27, particella
1294, sub. 3, via Carlo Felice n. 115, piano T, cat. C/1, cl 3 mq. 66 – rendita € 1.056,67 3
e) in via Carlo Felice n. 117 consistente in locale commerciale posto al piano terra composto vano, retrobottega e bagno di servizio, censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Sanluri al foglio 27, particella 1294, sub. 4, via Carlo Felice n. 117, piano T, cat. C/1, cl 3 mq. 50 – rendita € 800.51
f) in via Roma, n. 61, locale commerciale posto al piano terra composto da due vani comunicanti e bagno di servizio, con annessa corte di pertinenza ed ambiente destinato a vano scala predisposto per accedere alle altre unità in utilizzo ed in sopraelevazione del lastrico solare di risulta di tutti i locali al piano terreno civici nn. 115, 117, 119, 121 e via Roma n. 61, censita nel Catasto
Fabbricati del Comune di Sanluri al foglio 27, particella 6811, (già particella 1294, sub n. 7), via
Roma n. 61, piano T, cat. C/2, cl. 2, mq. 85, Rendita catastale proposta D.M. 701\94, € 92,19, disponendone il relativo trasferimento in capo alla parte attrice;

g) con ordine al Conservatore dei RRII di procedere alla relativa trascrizione del disponendo trasferimento;

h) con condanna di al pagamento nelle mani del sig. del Controparte_1 Parte_1 corrispettivo pattuito di euro 170.000,00 (centosettantamila\00).
Con vittoria di spese e compensi.”
A sostegno della domanda, esponeva che, con il contratto di compravendita Parte_1 rogato il 29.5.2015 dal notaio Dott. (repertorio n. 24343, raccolta n. 15445), Persona_1 aveva acquistato da , al prezzo di € 170.000, il diritto di proprietà della quota Controparte_1 indivisa pari al cinquanta per cento dei beni immobili indicati nelle conclusioni appena citate
(documento n. 1); che l'art. 8 del contratto recava il testo: “Le parti di comune accordo convengono che qualora entro
5 (cinque) anni dalla data del presente atto, l'odierna parte acquirente intenda vendere le porzioni immobiliari in oggetto, la parte venditrice si impegna a riacquistarle al prezzo sopra convenuto di euro 170.000 (centosettantamila)”; che, con lettera raccomandata inviata a il 4.10.2019 e restituita al mittente con la Controparte_1 dicitura atto “non ritirato”, l'Avv. Antonio Giuffrida aveva scritto:
“[…] Il Dott. intende esercitare la clausola di cui all'art. 8 e, pertanto, mi Parte_1 incarico di chiederle di riacquistare i predetti beni al prezzo concordato di € 170.000,00
(centosettantamila/00).
La prego di contattarmi nei prossimi giorni per stabilire tempi e modalità della operazione.”
(documento n. 2); che il 6.11.2019, mediante posta elettronica certificata (P.e.c.), aveva risposto: Controparte_1
“Buonasera Avvocato , Per_2 4
confermo il ricevimento della comunicazione e le confermo che non sono interessato a riacquistare la quota del 50% del bene in questione, non sono interessato ad acquistare nessun bene in Italia per motivi che non sto ad elencarle (sarebbe tedioso).
Vivo all'estero da quasi vent'anni, non mi reco in Sardegna da almeno 7 anni e ho ceduto la quota ad un prezzo pro-forma

per questi motivi

e per motivi famigliari (il bene era stimato 260,000 euro a valore di mercato se avessi ceduto a terzi 6 anni fa).
Non sono neanche interessato a sapere per quale ragioni desideri vendere il bene e in che condizioni sia. che è proprietario può pertanto cedere l'immobile a chi crede in piena liberalita è un suo Pt_1 diritto.
Cordiali saluti
” (documento n. 3). Controparte_1
L'attore, affermata la competenza territoriale del Tribunale adito, deduceva la sussistenza dei
“requisiti del contratto preliminare di compravendita”, così indicati: l'oggetto, consistente nel diritto di proprietà della metà indivisa dei suindicati beni immobili, il corrispettivo di € 170.000, la
“forma scritta richiesta per la compravendita di beni immobili” e “il consenso delle parti e
l'avveramento della condizione meramente potestativa data dalla dichiarazione di volersene avvalere espressa dal Dott. con la comunicazione \ 6 novembre 2019” e “la Parte_1 dichiarazione dell'attore ai sensi dell'art. 2932 Cod. Civ. di voler offrire formalmente la propria prestazione.”
non si costituiva in giudizio ed era dichiarato contumace con ordinanza in data Controparte_1
15.10.2021.
Concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, svolta consulenza tecnica d'ufficio concernenti i beni immobili, precisate le conclusioni trascritte in epigrafe, la causa passava in decisione all'udienza del 22.4.2025, con l'assegnazione del termine di trenta giorni a norma dell'art. 190 c.p.c. ha esercitato l'azione prevista dall'art. 2932 c.c., ma non ha posto a Parte_1 fondamento della domanda un contratto preliminare di compravendita, né un diverso contratto comportante l'obbligazione di stipulazione di una compravendita immobiliare, avendo fatto valere la precitata clausola n. 8 del contratto stipulato in data 29.5.2015 con (documento Controparte_1
n. 1). Non è configurabile un'obbligazione suscettibile di adempimento a norma dell'art. 2932 c.c. e si osserva che l'attore, pur avendo esercitato l'azione prevista da questo articolo, non ha allegato o provato di aver offerto la prestazione all'attuale convenuto, né ha allegato il suo inadempimento;
per conseguenza, non sussistono i presupposti previsti dall'art. 2932, comma 2°, c.c. e va 5
considerato il principio secondo cui: “Al fine dell'accoglimento della domanda di esecuzione specifica di un preliminare di vendita immobiliare, l'invito al promittente venditore a presentarsi davanti al notaio per la stipulazione del contratto definitivo è sufficiente a concretare l'offerta della prestazione corrispettiva, soddisfacendo il precetto di cui all'art. 2932, secondo comma, cod. civ.”
(Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 854 del 12.2.1982, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 418687-01).
La clausola n. 8 del contratto di compravendita immobiliare stipulato dalle parti il 29.5.2015 non è qualificabile come contratto preliminare di compravendita, ma a norma dell'art. 1331 c.c., quale patto d'opzione perfezionato al fine di consentire unicamente all'acquirente, Parte_1 di determinarsi a vendere a i diritti di comproprietà immobiliare acquistati da Controparte_1 questi con il contratto contenente la precitata clausola, con cui la correlativa facoltà di determinarsi o meno per il riacquisto non è stata prevista a favore di quest'ultimo, il quale ha mantenuto ferma, per il termine di cinque anni, la volontà di acquistare, in caso di espressione della determinazione di vendere da parte dell'attuale attore.
Si rileva che, in questa situazione, non ha esercitato l'azione giudiziale di Parte_1 accertamento dell'avvenuto trasferimento della proprietà immobiliare per effetto della propria manifestazione di volontà di effettuare l'acquisto.
In linea generale, si premette che: “Il patto d'opzione, disciplinato dall'art. 1331 cod. civ., il quale ha in comune con il cosiddetto contratto preliminare unilaterale l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, si distingue per l'eventuale successivo "iter" della vicenda negoziale, in quanto, a differenza di detto preliminare unilaterale, che è contratto perfetto ed autonomo rispetto al contratto definitivo, l'opzione medesima configura elemento di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario, che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto
(sempreché venga espressa nella Forma prescritta per il contratto stesso, e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto).” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 5950 dell'11.10.1986, ivi,
Rv. 448318 – 01; cfr. Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 28782 del 30.11.2017) ed è stato chiarito che
“L'accettazione della proposta contenuta in un patto d'opzione - accettazione che saldandosi con detta proposta determina la conclusione del (secondo) contratto - richiede la forma scritta "ad substantiam" se l'oggetto di quest'ultimo contratto è il trasferimento della proprietà di beni immobili
(o di diritti immobiliari) o la promessa del loro trasferimento, ai sensi degli artt. 1350 e 1351 cod. civ.. Tale forma scritta, come per ogni altro contratto in materia immobiliare, non è integrata da meri comportamenti e neanche da qualunque documento, essendo richiesto, invece, che l'atto scritto contenga la manifestazione di volontà di concludere il contratto e sia posto in essere dalla parte al fine specifico di manifestare detta volontà. Questo contenuto non può riconoscersi a dichiarazioni di 6
quietanza relative al prezzo (o a sue rate), le quali presuppongono il contratto ma non pongono in essere lo stesso.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 10649 del 13.12.1994, ivi, Rv. 489153-01; conf.
Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 5158 del 30.3.2012; Cass., Sez. 2 civ., ordinanza n. 10846 del
18.4.2019).
Va considerato che: “Qualora il definitivo assetto (su base contrattuale) di interessi tra le parti non si formi immediatamente per mezzo di un unico atto, si possono prospettare tre diverse ipotesi, produttive di differenti conseguenze giuridiche: a) patto d'opzione (art. 1331 cod. civ.), negozio bilaterale con cui si concorda l'irrevocabilità della dichiarazione di una delle parti relativamente ad un futuro contratto che sarà concluso con la semplice accettazione dell'altra parte (relativamente ad un regolamento negoziale interamente contemplato nel patto di opzione), la quale però rimane libera di accettare o meno detta dichiarazione, entro un certo termine;
b) c.d. "contratto preparatorio" in senso stretto (o "puntuazione"), con cui i contraenti si accordano su taluni punti del futuro contratto, in occasione della cui stipula (a cui le parti non sono obbligate, così come nei casi in cui sono intercorse semplici trattative) non sarà necessario un nuovo incontro di volontà sui punti già definiti;
c) contratto preliminare, diretto ad obbligare le parti (o una sola nel caso di preliminare unilaterale) a stipulare un futuro contratto. La riconduzione della fattispecie concreta ad una di tali ipotesi è compito del giudice di merito, censurabile in sede di legittimità per errore di diritto solo se nel delineare la fattispecie legale egli abbia violato le norme disciplinanti la sua configurazione giuridica, e per errore di motivazione solo se lo stesso sia incorso in vizi di incongruità nell'apprezzamento dei fatti sottoposti al suo esame. (Nella specie la suprema corte ha ritenuto esatta la qualificazione da parte del giudice di merito quale patto di opzione di un testo contrattuale, sottoscritto da ambedue le parti e prodromico rispetto ad un preliminare di compravendita immobiliare, in relazione al fatto che esso era diretto a vincolare il solo potenziale acquirente e non anche il potenziale venditore, che si era riservato di aderirvi o meno).” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 10649 del 13.12.1994, ivi, Rv. 489152-01; conf. Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 4348 del
29.4.1999).
Ciò detto, si rileva che la facoltà di manifestare la volontà di vendere i beni acquistati il 29.5.2015 non è stata espressa dall'attuale attore con la lettera raccomandata del 30.9.2019, inviata a
[...]
il successivo giorno 4, che non contiene la sottoscrizione, né la procura al difensore da CP_1 parte di ma solo la firma del suo legale (documento n. 2); né, come si è detto, Parte_1 può essere utilmente considerata la domanda ex art. 2932 c.c. nell'indicata situazione, in cui è stata attribuita a una sola parte la facoltà di manifestare la volontà di vendere nei cinque anni successivi al contratto stipulato il 29.5.2015. 7
La manifestazione della volontà di acquisto immobiliare non è stata formulata dall'attore nel termine di cinque anni dalla compravendita conclusa il 29.5.2015, in difetto di alcuna simile comunicazione all'attuale convenuto precedente la notificazione dell'atto di citazione notificato il
9.7.2020,
Alle considerazioni svolte segue il rigetto della domanda e la disposizione di cancellazione della trascrizione dell'atto di citazione.
Nulla in ordine alle spese processuali, stante la contumacia del convenuto;
le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con decreto reso il 7.3.2025, sono a definitivo carico dell'attore.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigetta la domanda proposta da nei Parte_1 confronti di , contumace, con l'atto di citazione introduttivo della causa civile Controparte_1 iscritta al n. 34209-2020 R.G.; nulla circa le spese processuali, mentre le spese di consulenza tecnica d'ufficio sono a carico dell'attore; ordina all'Agenzia delle Entrate, Ufficio provinciale di Cagliari – Territorio, Servizio di Pubblicità
Immobiliare, di eseguire, a richiesta dell'interessato, la cancellazione della trascrizione dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, eseguita con formalità in data 12.8.2021, al n. 27469
R.G. e al n. 20394 R.P.
Roma, 21.7.2025
Il Giudice
LA AN