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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
rappresentato dall'avv.to Tiziana Parte_1
Cosentino come da mandato allegato telematicamente alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO
difesa dall'avv. Roberto Castelli e CP_1
Gabriele Cascino, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “- Dichiarare la nullità della sentenza per mancanza della motivazione;
In riforma della sentenza impugnata: - Accertare e dichiarare l'inadempimento di Controparte_2 già in ordine
[...] Controparte_3 al pagamento dell'importo ad oggi scaduto di complessivi € 147.276,00 a titolo di corrispettivi pattuiti nel contratto stipulato dalle parti il 14 settembre 2011, modificato relativamente alla

quantificazione del canone il 22.03.2018, oltre ad
€ 4.000 per ogni mese ulteriore sino al rilascio dell'immobile; Per l'effetto: - Dichiarare la risoluzione del contratto inter partes, o accertare
l'avvenuta risoluzione ipso jure;
- Ordinare il rilascio dell'immobile concesso in uso dalla
a , Parte_1 Controparte_4 fissando la data del rilascio;
- Condannare
[...]
al pagamento in favore Controparte_4 della dei corrispettivi (canoni) ad oggi Parte_1 dovuti per € 147.276,00, oltre ad € 4.000 per ogni mensilità ulteriore sino al rilascio dell'immobile, oltre interessi di mora. In via istruttoria: si chiede di essere ammessi a prova contraria sulle istanze istruttorie avversarie. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi del giudizio”.
PER PARTE APPELLATA: “in riforma della sentenza di primo grado nulla ex lege, e decidendo nel merito sulla presente impugnazione, voglia contrariis reiectis, previa ogni migliore e più opportuna declaratoria: a) dichiarare improcedibile il giudizio per i motivi in precedenza dedotti e/o ex art 658 cpc;
b) in subordine, dichiarare il difetto di giurisdizione dell'Autorità Giudiziaria Ordinaria, trattandosi di controversia riguardante una concessione di attività del demanio marittimo ed essendo giurisdizionalmente competente in v ia esclusiva il Giudice Amministrativo;
c) disporre la condanna dell'appellante al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio da distrarsi ai sottoscritti avvocati che si dichiarano anticipatari”.
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
La ha citato in giudizio, davanti al Parte_1 Tribunale di Imperia, la società Controparte_3
(oggi ) ed ha
[...] Controparte_4 sostenuto:
• di aver concesso in uso alla resistente l'immobile sito nel locale 1 del lotto 5, dietro pagamento di un canone di euro 5.000,00 mensili, con scrittura privata datata 14 settembre 2011;
• di aver stipulato, poi, in data 22 marzo 2018, un accordo transattivo, riducendo il canone ad euro 4.000,00 mensili;

• che la società convenuta era morosa nel pagamento dei canoni e doveva anche euro
15.588,39 per spese accessorie non pagate;

La società attrice ha, quindi, intimato alla convenuta lo sfratto per morosità dell'anzidetta unità immobiliare.
La convenuta si è costituita in giudizio con comparsa ed ha chiesto di respingere la domanda proposta.
All'udienza fissata, il Tribunale ha pronunciato i provvedimenti di cui all'art. 665 c.p.c.
Disposta la prosecuzione del giudizio, il Tribunale ha dato lettura al dispositivo (sent. 246/23), con riserva di deposito delle motivazioni, con cui ha così stabilito: “a) rigetta la domanda;
b) compensa le spese di lite;
c) fissa il termine di gg. 60 per il deposito della sentenza”
A causa del decesso del Giudice titolare del fascicolo, le motivazioni non sono state depositate
2 Il giudizio di appello ha proposto appello avverso il suddetto Pt_1 provvedimento ed ha chiesto di dichiarare nulla per difetto di motivazione la sentenza impugnata e di pronunciare la risoluzione del contratto e di ordinare il rilascio dell'immobile. si è costituita in giudizio ed ha chiesto, CP_4 in via di appello incidentale, di dichiarare il difetto di giurisdizione del Giudice ordinario e, comunque, di respingere la domanda proposta.
L'udienza di discussione, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., si è tenuta in data 7 gennaio 2025.
3 la nullità della sentenza impugnata
Le parti concordano con il provvedimento del
Presidente del Tribunale di Imperia, secondo cui il difetto di motivazione della sentenza potrà essere fatto valere come motivo di impugnazione.
Ne discende la nullità della sentenza pronunciata, per difetto di motivazione.
4 Il contratto stipulato tra le parti
Con il contratto stipulato tra le parti, Pt_1 concesse in godimento (oggi Controparte_3 [...]
l'uso dell'immobile indicato in contratto, CP_4 con durata di 6 anni, rinnovabile ex art. 29 L
392/78, con rinuncia al diritto di cui all'art. 34 L
392/78, per un corrispettivo di 5.000,00 euro mensili oltre Iva (poi ridotto in via transattiva ad euro 4.000,00), con oneri accessori a carico della
. Contestualmente fu prevista Controparte_3 la cessione di una serie di beni, indicati in un elenco.
L'operazione posta in essere dalle parti non è inquadrabile nella previsione dell'art. 45 bis c.n., come, invece, sostenuto da parte appellata.
Il fatto che sia subaffidatario di una Pt_2 concessione pubblica non preclude a quest'ultima di avvalersi dei contratti privatistici. La giurisprudenza, infatti, afferma da tempo che i beni demaniali possono formare oggetto di diritti obbligatori tra privati e, quindi, anche di locazione, senza che il carattere eventualmente abusivo dell'occupazione del terreno demaniale da parte del locatore comporti l'invalidità del contratto di locazione del bene, il quale vincola reciprocamente le parti contraenti all'adempimento delle obbligazioni assunte, escluso ogni pregiudizio per la P.A., a cui spetta(no) le eventuali iniziative a tutela della particolare destinazione del bene" (Cass.
4902/16; Cass. 8705/15).
Da quanto precede discende che, trattandosi di una vicenda integralmente privatistica, non si pone alcun problema di giurisdizione amministrativa.
Nella specie, oggetto del contratto è, appunto, non la gestione delle attività oggetto della concessione, bensì il godimento di un bene immobile.
Si è in presenza, quindi, di un contratto di locazione, tant'è che le parti richiamano, ai fini della disciplina del contratto, la L 392/78, indicata come disciplina di chiusura.
Deve, poi, escludersi che si possa neppure parlare di contratto di affitto di azienda. Sul punto, è sufficiente notare che è vero che il contratto prevede sì il trasferimento del godimento dell'immobile unitamente ad altri beni aziendali, ma questi ultimi sono ceduti in proprietà, per cui viene meno ogni collegamento funzionale ed organizzativo (se preesistente) tra l'immobile e gli altri beni mobili. Non si vede, infatti, come si possa parlare di affitto di azienda avente ad oggetto beni mobili ed immobili organizzati, quando, poi, alla scadenza, l'affittuario dovrà restituire non l'azienda ma solo l'immobile.
In ogni caso, se anche fosse stato stipulato un contratto di affitto, la conseguenza non sarebbe quella dell'inammissibilità della domanda proposta, come sostenuto da parte appellata, che comunque è stata trattata correttamente con il rito locatizio, ma solo l'impossibilità di avvalersi della fase sommaria.
Nel merito, la domanda di risoluzione è fondata. A marzo 2024, la morosità ammontava ad €
147.276,00.
La giurisprudenza ha riconosciuto la rilevanza dell'aggravamento dell'inadempimento del conduttore in corso di causa (Cass. 18500/12;
Cass. 5902/06; Cass. 8076/02).
In ogni caso, si osserva che, secondo la giurisprudenza, “In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattual e, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne
l'intensità. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva tenuto conto dell'interesse concreto del locatore, non solo patrimoniale ma anche personale - consistente nell'abitare con la propria famiglia in un appartamento sovrastante i locali concessi in locazione - a conseguire dal conduttore, oltre al pagamento del canone, la realizzazione di lavori di insonorizzazione dei locali, oggetto di apposita obbligazione contrattuale)” (Cass. 22346/14).
Sotto il primo profilo, si osserva che l'inadempimento di parte appellante ha riguardato le obbligazioni principali (pagamento dei canoni) e si è protratto nel tempo.
Trattasi di grave inadempimento, anche tenuto conto del fatto che, secondo la giurisprudenza, “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della l. n. 392 del 1978 non trovi diretta applicazione, ess o può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva ritenuto grave la mancata corresponsione del canone nei termini da parte del conduttore, attribuendo rilievo alla clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti - nonostante il locatore non se ne fosse avvalso - poiché l'apposizione della stessa dimostrava come il ripetuto ritardo nei pagamenti non fosse stato tollerato, ma avesse inciso sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto) (Cass. 30730/19).
Inoltre, “L'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un'obbligazione, pur impedendo, in mancanza di una diffida ad adempiere, la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453
c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza;
il relativo accertamento costituisce apprezzamento discrezionale del giudice di merito, che deve e ssere condotto in relazione all'oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo”
(Cass. 4314/16).
Sul piano soggettivo, parte appellante non ha fornito alcuna giustificazione sul perché sia inadempiente da anni.
Ciò giustifica la risoluzione del contratto.
5 le spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo (valori medi, nulla per la fase istruttoria in appello).

PQM

Dichiara la nullità della sentenza del Tribunale di
Imperia n. 246/23;
Risolve il contratto di locazione stipulato tra le parti 14 settembre 2011 come modificato in data 22 marzo 2018;
Ordina il rilascio dell'immobile concesso in uso dalla a Parte_1 Controparte_4
, entro il 15 marzo 2025; Condanna
[...] [...]
a pagare a Controparte_4 Pt_1 dei € 147.276,00, oltre ad € 4.000 per ogni
[...] mensilità da marzo 2024 sino al rilascio dell'immobile, oltre interessi di mora. condanna a Controparte_4 rifondere a le spese di lite del Parte_3 giudizio di primo grado, che liquida in euro
14.104,00 per compensi, oltre spese generali al
15% e accessori di legge e contributo unificato e quelle del giudizio di appello, che liquida in euro
9.991,00 per compensi, oltre spese generali al
15% e accessori di legge e contributo unificato;

Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento da parte di di un Controparte_4 ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il giudizio di appello, ai sensi dell'art. 13, co. 1 quater dpr 115/02.
Genova 8 gennaio 2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno