REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio composta dai seguenti magistrati:
Dott.ssa Silvana Ferriero Presidente rel.
Dott. Antonio Rizzuti Consigliere
Dott.ssa Anna Maria Raschellà Consigliere ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 536/2019 del ruolo generale contenzioso, assunta in decisione all'esito delle note scritte ex art. 127ter cpc., in sostituzione dell'udienza del 22.1.2025, vertente
TRA
(P.I. ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce all'atto di appello, dall'Avv. Francesco Pitaro, elettivamente domiciliata presso lo studio legale di quest'ultimo in Catanzaro alla Via F. Acri, 88
Appellante
E
(C.F. ), rappresentato e difeso, in virtù di CP_1 C.F._1
procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello, dall'Avv. Giovanni
Pintimalli, unitamente all'Avv. Lucia Pintimalli, elettivamente domiciliato presso lo studio legale del primo in Catanzaro alla Via Gallucci, 18
Appellato
E (C.F. , rappresentata e difesa, in virtù di Controparte_2 C.F._2 procura a margine alla comparsa di costituzione e risposta in appello, dall'Avv.
Giovanni Pintimalli, elettivamente domiciliata presso lo studio legale di quest'ultimo in
Catanzaro alla Via Gallucci, 18
Appellata
Conclusioni:
Per l'appellante: “Si chiede che la Corte d'Appello, in accoglimento totale del presente atto di appello, voglia annullare e/o riformare e/o revocare e/o annullare la sentenza impugnata e conseguentemente: 1)Accertare e dichiarare che l'agenzia immobiliare
“ ” ha svolto la determinante e decisiva attività di mediazione immobiliare Parte_1
ponendo in relazione gli acquirenti/convenuti con la proprietaria e consentendo, pertanto, la conclusione dell'affare e la stipula dell'atto di compravendita avente ad oggetto l'immobile/appartamento sito in Catanzaro alla Via Gallucci N. 40 tra i venditori/proprietari e la convenuta 2)Condannare i sigg.ri Controparte_2 CP_1
e in parti uguali o secondo gli accertandi gradi di
[...] Controparte_2 responsabilità, al pagamento, in favore della agenzia immobiliare “ ”, in Parte_1
persona del legale rappresentante in carica p.t., della somma di Euro 12.000,00, oltre accessori di legge, a titolo di provvigione, per lo svolgimento della determinante e decisiva attività di mediazione immobiliare, o di altra maggiore o minore somma che sarà determinata anche secondo equità dalla Corte d'Appello, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria fino al soddisfo.
In Via Istruttoria:
Con il presente atto, solo per mero scrupolo, avendo già la ammesso e CP_2 confessato di avere usufruito della prestazione svolta dall'agenzi' immobiliare
“ ”, si chiede ammettersi la prova testimoniale, con il teste Parte_1 Testimone_1
per come già articolata nell'atto di citazione e nella seconda memoria ex art. 183 c.p.c., che qui di seguito, di nuovo, viene articolata:
a) “Vero che in data 8/9/2010, su incarico della , ha fatto visionare al sig. Parte_1
l'immobile/appartamento sito in Catanzaro alla Via Gallucci N. 40 CP_1 fornendo allo stesso ogni notizia e informazione relative al detto immobile?”; b) “Vero che in data 17/9/2010, su incarico della , ha fatto visionare ai Parte_1 sigg.ri e l'immobile/appartamento sito in Catanzaro CP_1 Controparte_2
alla Via Gallucci N. 40 fornendo agli stessi ogni notizia e informazione relative al detto immobile?”.”
Per l'appellato: “[…] La domanda nei suoi confronti va respinta e l'attore/appellante condannato alle spese del giudizio in entrambi i gradi.”
Per l'appellata: “Chiede che la domanda formulata da sia Controparte_3 respinta. Vittoria di spese in entrambi i gradi del giudizio.”
FATTO E DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e secondo grado
1.1. Con atto di citazione, ritualmente notificato, l' Parte_2
ha convenuto in giudizio e al fine
[...] CP_1 Controparte_2
di sentire accertare e dichiarare come determinante e decisiva l'attività di mediazione immobiliare svolta dall'attrice in applicazione degli artt. 1754 e 1755 cc, con la condanna di quest'ultimi al pagamento della provvigione pari al 3% del prezzo dichiarato nel contratto di vendita.
La società attrice ha dedotto: a) di aver ricevuto, con atto del 6.10.2008, da parte di anche nell'interesse degli altri proprietari, l'incarico di mediazione CP_4
immobiliare al fine di procedere alla vendita dell'immobile/appartamento sito in
Catanzaro alla Via Gallucci n. 40; b) che detto incarico di mediazione è stato attribuito, per sei mesi e con la previsione di rinnovo tacito salvo tempestiva disdetta;
c) che appena ricevuto l'incarico di mediazione, ha iniziato a svolgere in pieno la propria attività di mediazione immobiliare facendo visitare l'immobile, posto in vendita, a numerosi soggetti, tra cui i convenuti;
d) che in data 8.9.2010 ha fatto visionare l'immobile a e in data 17.9.2010, previo appuntamento concordato CP_1
telefonicamente, ha fatto visionare l'immobile a e e) CP_1 Controparte_2
che, pertanto, i convenuti hanno potuto avere contezza dell'appartamento ed assunto ogni informazione e notizia relativa allo stesso;
f) che la proprietaria/venditrice, con nota del 14.9.2010, ha comunicato la disdetta del detto incarico di mediazione immobiliare con la conseguenza che è scaduto in data 6.10.2010; g) che, dopo qualche tempo e senza che nulla alla stessa fosse mai stato comunicato dai convenuti, ha appreso che ha acquistato dai proprietari con atto notarile, per un importo di Controparte_2
Euro 400.000,00, l'immobile suddetto.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituito , il quale ha CP_1
eccepito, preliminarmente, la carenza di legittimazione passiva, chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda perché infondata.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita contestando Controparte_2 quanto sostenuto dall'attrice chiedendo il rigetto della domanda perché infondata e, in subordine, ha offerto, senza riconoscerne la natura di provvigione, il rimborso delle spese sostenute.
La causa, istruita mediante produzione documentale, è stata decisa con sentenza n.
233/2019 del 10.1.2019, depositata in cancelleria in data 8.2.2019, con la quale il
Tribunale di Catanzaro ha così statuito: “rigetta la domanda attorea;
liquida a carico di parte convenuta , a titolo di ristoro per l'attività svolta da parte attrice, Controparte_2 la somma di €. 2.000,00 oltre interessi legali come in parte motiva;
compensa integralmente tra le parti le spese di lite.”
In estrema sintesi, il giudice di prime cure ha escluso il diritto risarcitorio in capo all'attore, affermando che quest'ultimo, da un lato, non si è estraniato dalla gestione societaria e, dall'altro, è stato nella piena consapevolezza delle condotte illecite del convenuto, per come emerso dalla documentazione in atti.
In particolare, il giudice di prime cure:
➢ ha affermato che, dalla documentazione presente in atti, tra la venditrice e CP_4
l'Agenzia è intercorso un accordo di mediazione Parte_1
atipica unilaterale finalizzato a svolgere un'attività di ricerca di persona interessata alla conclusione di un contratto di vendita dell'immobile di proprietà della prima;

➢ ha affermato, in particolare, le pattuizioni contenute nel contratto, concluso in data 6.10.2008, è stata prevista la possibilità di proroga dello stesso per una sola volta, con la conseguenza che la scadenza dell'incarico è da ritenersi spirata in data 6.10.2009 e non già in data 6.10.2010, come da nota allegata dall'attrice con la quale la venditrice ha espresso la volontà di revocare l'incarico;
➢ ha affermato, altresì, che all'art. 3 del contratto di affidamento dell'incarico è stato previsto che il compenso fosse a carico della parte venditrice, con la conseguenza che la volontà negoziale e l'assenza di altro diverso accordo tra le parti esclude qualsiasi tipo di obbligo in capo ai convenuti derivante dalla attività dell'attrice volta a favorire la conclusione dell'affare;
➢ ha affermato, infine, che il riconoscimento spontaneo, da parte della convenuta di interlocuzioni intercorse tra quest'ultima e l'attrice, Controparte_2 dell'attività svolta dall'agenzia e della disponibilità a corrispondere un rimborso delle spese sostenute, consente di riconoscere a favore dell'attrice un ristoro – qualificata come obbligazione naturale della quale non è ammessa la ripetizione
– per le spese sostenute quantificate, in via equitativa, in € 2.000,00.
1.2. Avverso la suddetta sentenza, ha proposto appello l' Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, con atto di citazione notificato
[...]
in data 13.3.2019, affidandolo ad un unico ed articolato motivo che sarà successivamente esaminato.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 1.7.2019, si è costituita per resistere al gravame chiedendone il rigetto perché infondato in fatto Controparte_2
e in diritto.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 7.10.2020, si è costituito
, per resistere al gravame chiedendone il rigetto nei suoi confronti CP_1
perché infondato.
La Corte, all'udienza del 24.9.2019, ha rinviato la causa all'udienza del 28.1.2020 per l'acquisizione del fascicolo d'ufficio di primo grado, successivamente rinviata all'udienza del 13.10.2020.
Alla suddetta udienza, sostituita dal deposito telematico di note di trattazione scritta ai sensi dell'art 221, comma 4, D.L. n. 34/2020, acquisito il fascicolo, ha rinviato la causa all'udienza del 23.5.2023 per la precisazione delle conclusioni, successivamente rinviata, all'udienza dell'11.11.2025. Successivamente, a seguito del Decreto Presidenziale n. 57/2024 con il quale è stata disposta la soppressione della Sezione Terza Civile, unitamente al cambio di sezione e
Consigliere relatore, è stata anticipata al 22.1.2025 la precedente udienza fissata.
Alla suddetta udienza, sostituita ai sensi dell'art. 127ter cpc dal deposito di note scritte, la Corte, con ordinanza del 29.1.2025, ha trattenuto la causa in decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc.
§ 2. Le valutazioni della Corte
2.1. Con l'unico ed articolato motivo, l'appellante lamenta l'errore del giudice di prime cure nell'aver affermato che l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione da parte dei convenuti sul presupposto che nel conferimento di incarico, da parte del venditore, era previsto il pagamento della provvigione solo da parte di quest'ultimo.
Evidenzia, altresì, l'errore del giudice di prime cure di avere ignorato l'art. 1755 cc, negando illogicamente il diritto dell'odierna appellante di ottenere la provvigione da parte dell'acquirente che ha goduto, per come espressamente ammesso da questa in comparsa, delle prestazioni rese dall' . Parte_1
L'appellante lamenta, infine, l'illogicità e la contraddittorietà della sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di prime cure ha affermato il diritto dell' al Parte_1 pagamento in suo favore delle spese per l'importo di € 2.000,00 a carico della In CP_2
particolare, evidenzia che il riconoscimento in favore dell'agenzia immobiliare Pt_1
del diritto al pagamento delle spese, ai sensi dell'art. 1756 cc, affermando
[...] indirettamente lo svolgimento dell'attività di mediazione, conseguentemente avrebbe dovuto indurre il giudice di prime cure ad accogliere la domanda principale per ottenere il pagamento della dovuta provvigione.
Il motivo di appello è, nel complesso, infondato e la sentenza appellata deve essere confermata per quanto di ragione.
Deve, preliminarmente, affermarsi che secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità “il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia utilmente messo in relazione le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest'ultima possa ritenersi conseguenza dell'opera prestata dall'intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso. Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, può non rilevare che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico conferitogli, purché il giudice del merito ravvisi motivatamente la sussistenza del rilievo causale dell'iniziale intervento del mediatore nel creare il contatto tra le parti. La circostanza che il preponente abbia fissato una determinata durata dell'incarico non vanifica, infatti, ex se il risultato utile dell'opera del mediatore verificatosi in un momento successivo a quel periodo temporale. Per contro non sussiste il diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate. Poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è peraltro esclusa quando le parti modifichino nella stipulazione conclusiva una o alcuna delle condizioni iniziali, quale, ad esempio il prezzo, sempre che vi sia continuità nella operazione e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti.” (cfr. Cass. n. 538/2024; Cass. n.
7626/2023; Cass. n. 3165/2023; Cass. n. 27185/2022; Cass. n. 11443/2022; Cass. n.
22426/2020).
Sulla base di tali principi può affermarsi che il diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, cc, sorge nel momento in cui tra l'utile intervento del mediatore nelle fasi delle trattative e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, giudizio da compiere ex post, ad affare compiuto, il cui relativo onere probatorio incombe sul mediatore e che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza. Nel caso in esame l'unica attività svolta dal mediatore, secondo la stessa prospettazione di parte appellante, è stata quella di fare visionare l'immobile alla futura acquirente alcuni mesi prima della conclusione del contratto, avvenuta, peraltro, quando l'incarico all'agenzia immobiliare era già stato revocato: non è stato allegato né provato che acquirente e alienanti siano stati messi in contatto dall'agenzia né che l'agente si sia in qualsiasi altro modo adoperato per la conclusione del contratto. Tanto, sulla base della giurisprudenza sopra ricordata, esclude il diritto ad ottenere qualsiasi remunerazione.
Quanto alla dedotta illogicità e contraddittorietà della sentenza per avere comunque riconosciuto all'agenzia il diritto al rimborso spese proprio sul presupposto dello svolgimento di un'attività in favore dell'appellata deve rilevarsi che il Tribunale ha chiarito che la condanna al pagamento di dette spese si fonda esclusivamente sulla spontanea offerta della parte – qualificata dal giudice di primo grado in termini di obbligazione naturale – e che il riconoscimento non ha riguardato lo svolgimento dell'attività che, secondo quanto sopra ricostruito, è indispensabile per la remunerazione del mediatore ma semplicemente la minore attività effettivamente svolta, onde nessuna contraddizione è ravvisabile nella decisione impugnata.
Da ultimo deve darsi conto della fondatezza della posizione difensiva assunta dall'appellato di difetto di legittimazione passiva essendo egli rimasto CP_1
totalmente estraneo alla stipulazione del contratto di compravendita rispetto al quale l'appellante invoca il pagamento della provvigione. Tanto comunque non incide sul tenore della decisione che rimane di rigetto ma vale a dare conto della separata liquidazione delle spese di lite delle due parti, ancorché assistite dallo stesso difensore, tenuto conto della diversità della loro posizione.


3. Le spese di lite
3.1. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i parametri di cui al DM n. 55 del 2014 come modificati dal DM n. 147 del 2022 applicati nei valori medi dello scaglione tariffario di riferimento (da € 5.201 ad € 26.000), ridotti della metà in ragione della non particolare complessità della controversia e inclusa la fase di trattazione ineludibile anche nel giudizio d'appello (Cass. n. 30219/2023). 3.2. Stante il tenore della pronuncia, va dato atto che sussistono i presupposti per l'applicazione del disposto dell'art 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002 introdotto dalla L. 228 del 2012

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza n. 233/2019 del Tribunale di Catanzaro del 10.1.2019, pubblicata in data
8.2.2019, non notificata, così provvede:

1. Rigetta l'appello e conferma, per quanto di ragione, la sentenza appellata;

2. Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di che si Controparte_2 liquidano in € 2.904,50, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa;

3. Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di , che si CP_1 liquidano in € 2.904,50, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa;

4. Dà atto che ricorrono i presupposti per imporre all'appellante il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio del 20 maggio 2025
Il Presidente estensore
Silvana Ferriero